PREMIERE CHAMBRE

14 Octobre 2025

N° RG 23/00714 – N° Portalis DB3U-W-B7H-M575

71F

[I] [Y] épouse [Z], [F] [Z] époux [Y]

C/

S.D.C. RESIDENCE DU NORD, S.A.R.L. VERTFONCIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Jugement rédigé par Didier FORTON, Juge

Date des débats : 02 septembre 2025, audience collégiale

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Madame [I] [Y] épouse [Z], née le 1er janvier 1970 à [Localité 15] (MAROC), demeurant [Adresse 13]

Monsieur [F] [Z] époux [Y], né le 25 juin 1955 à [Localité 17], demeurant [Adresse 13]

représentés par M^e Frédéric ZAJAC, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU NORD, sise [Adresse 8] et [Adresse 1], représenté par son syndic la Société VERTFONCIE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A.R.L. VERTFONCIE, dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en son agence sise [Adresse 12]

représentés par M^e Maria-Fatima SILVA-GARCIA, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistés de M^e Christelle AUGROS, avocat plaidant au barreau de Paris

[F] [Z] et [I] [Y] épouse [Z] sont propriétaires des lots n° 35, 88 et 398 dans la copropripriété dénommée [Adresse 19] [Localité 14] [Adresse 6] [Adresse 3] et [Adresse 7] ;

Par acte d’huissier de justice délivré le 20 janvier 2023, [F] [Z] et [I] [Y] épouse [Z] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de PONTOISE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU NORD, sise [Adresse 11] et [Adresse 2] à PONTOISE (95), représenté par son syndic la SARL VERTFONCIE, et la SARL VERTFONCIE aux fins de voir, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique :

DIRE ET JUGER nulle et de nul effet l’assemblée générale du 29 novembre 2022, avec toutes et suites et conséquence de droit,

CONDAMNER la SARL VERTFONCIE à rembourser les frais exposés pour la convocation de l’assemblée générale du 29 novembre 2022, les frais de location de salle, les frais de notification du procès-verbal d’assemblée générale,

Subsidiairement,

Vu les dispositions de l’article 11 du Décret du 17 mars 1967 modifié par le Décret N°2020 834 du 2 juillet 2020, de l’article R. 173-9 du CCH modifié par Décret n 2021-872 du 30 juin 2021, et de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2010-391 du 20 avr. 2010,

DIRE ET JUGER nulle et de nul effet les questions 5 – 7- 9 – 11 – 12 – 13 – 14 -15 – 16 – 17 -18 – 19 – 20 – 21 – 22 – 23 – 24 – 25 – 26 – 30 – 31 – 36 – 38 – 40 – 42 – 44 – 46 – 48 – 50 – 52 – 54 – 56 – 58 -60 – 61 – 64 – 68,

CONDAMNER in solidum le [Adresse 21] et la SARL VERTFONCIE à payer aux consorts [Z] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts et 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATER l’exécution provisoire de plein droit,

CONDAMNER in solidum le [Adresse 20] représenté par son syndic et la SARL VERTFONCIE aux entiers dépens,

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU NORD, sise [Adresse 10] [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 18] (95) et la SARL VERFONCIE sollicitent de voir :

DEBOUTER [F] [Z] et [I] [Y] épouse [Z] de l’ensemble de leurs demandes :

— d’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2022,

— d’annulation des résolutions 5, 7, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 30, 31, 36, 38, 40, 42, 44, 46, 48, 50, 52, 54, 56, 58, 60, 61, 64, 68, de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2022,

DEBOUTER [F] [Z] et [I] [Y] épouse [Z] de l’ensemble de leurs demandes telles que dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU NORD, sise [Adresse 10] [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 18] (95),

DEBOUTER [F] [Z] et [I] [Y] épouse [Z] de l’ensemble de leurs demandes telles que dirigées à l’encontre du syndic la SARL VERTFONCIE,

CONDAMNER in solidum [F] [Z] et [I] [Y] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU NORD, sise [Adresse 10] [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 18] (95), une somme de de 309.652,46 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER in solidum [F] [Z] et [I] [Y] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU NORD, sise [Adresse 9], [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 18] (95), une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens,

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions il est renvoyé à ces conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 2 septembre 2025 puis mise en délibéré au 14 octobre 2025 ;

MOTIFS

Sur les demandes en principal tendant à voir constater la nullité de l’Assemblée Générale du 29 novembre 2022 :

Les demandeurs font valoir le non-respect des délais de convocation sur le fondement de :

— l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié par décret n°2007- 285 du 1 er mars 2007 alinéa 3 qui dispose que :

« Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu à un délai plus long » ;

— l’article 64 du même décret qui dispose que :

« Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée par le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire » ;

A ce titre ils exposent que la lettre recommandée avec accusé de réception valant convocation datée du 27 octobre 2022 ne leur a pas été présentée mais signée par un tiers dont l’identité leur est ignorée et déposée dans leur boîte aux lettres le 10 novembre 2022 ;

Que le délai de 21 jours n’a commencé à courir que le 11 novembre 2022 et que dès lors, ni la convocation ni les annexes obligatoires n’ont été transmises dans les délais de l’article 9 précité alors que le délai de 21 jours est d’ordre public ;

Ils exposent que par pli non daté déposé dans leur boîte aux lettre, reçu le 7 novembre 2022, la société COPROPRIETE DIAGNOSTIC leur a transmis en complément de la convocation (non reçue à cette date), les éléments relatifs à leur quote-part sur travaux, ainsi que le montant de la subvention applicable dans le cadre du dispositif MAPRIMERENOV ;

Ils soutiennent que le [Adresse 21] représenté par son syndic ne peut justifier d’une urgence au regard des résolutions portées à l’ordre du jour ;

Ils font valoir par ailleurs, que l’action en contestation de l’assemblée générale du 24/06/2022 des consorts [O], qui aurait conduit le syndicat des copropriétaires

dans une grave impasse et qui serait à l’origine de cette nouvelle convocation à l’assemblée générale du 29 novembre 2022, date du 30 août 2022 mais que pour autant, le syndicat des copropriétaires a attendu novembre 2022 pour convoquer une assemblée générale des copropriétaires ;

Les défendeurs soulèvent l’existence d’une urgence qui est pour eux totalement justifiée notamment tant au regard de la nécessité de voter les travaux contestés afin de permettre de maintenir les conditions de réalisation de travaux vis à vis des intervenants et de sauvegarder les intérêts pécuniers (SIC) du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires à titre individuel au regard des subventions promises conformément aux dispositions fiscales de l’année en cours sur la base desquelles le projet de rénovation énergétique a été établi ;

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats un avis de réception qui démontre qu’ils ont reçu le 10 novembre 2022 la convocation pour l’Assemblée Générale du 29 novembre 2022, soit moins de 21 jours avant cette assemblée ;

Cependant, il apparaît que cette nouvelle convocation s’est inscrite dans l’urgence prévue par l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et que par ailleurs, les Consorts [Z] ont été mis en mesure de se préparer à la tenue de cette assemblée et de préparer les décisions de leurs votes ;

En effet, l’assemblée litigieuse a été convoquée en raison de l’action en annulation engagée par les consorts [O] contre l’Assemblée Générale 24 juin 2022 ;

Or, cette assemblée ne s’est tenue que dans un délai restreint, au vu de la nature des résolutions à voter, soit 5 mois, et dans un délai « ouvrable » de 3 mois en tenant compte de la période estivale de deux mois ;

Les défendeurs justifient par ailleurs, qu’il était urgent de soumettre au vote les travaux contestés afin de bénéficier éventuellement de dispositions fiscales sur la base de subventions garanties sur la base de la loi de finances de l’année 2022 ;

Il y a lieu enfin, de relever les difficultés logistiques pour convoquer dans ce délai restreint 184 propriétaires amenés à voter 68 résolutions, outre procéder à la reprographie et à l’envoi des annexes ;

L’urgence étant constatée, il ne sera pas fait droit à la demande d’annulation de l’Assemblée Générale à ce titre ;

Les demandeurs arguent du défaut de qualité pour agir de la SARL VERT FONCIE ;

A ce titre ils exposent que l’assemblée générale en date du 29 juin 2021 a désigné en qualité de syndic la SARL VERTFONCIE à compter du 30 juin 2021 jusqu’au 30 juin 2022 et que l’assemblée générale du 24 juin 2022 a renouvelé le mandat de la SARL VERTFONCIER à compter du 24 juin 2022 jusqu’au 24 septembre 2023 mais qu’une action en annulation de l’assemblée générale en date du 24 juin 2022 est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de PONTOISE pour non-respect des délais de convocation au visa des dispositions de l’article 9 du Décret du 17 mars 1967 ;

Ils font valoir que si les consorts [O] ne sollicitent plus l’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale du 24 juin 2022, par conclusions au fond en date du 13 mars 2024 ils sollicitent toutefois l’annulation de la résolution n°8 de ladite assemblée, laquelle prévoit la désignation de la SARL VERTFONCIE en qualité de Syndic et que s’il est fait droit à la demande en annulation, cette dernière n’a plus la qualité de syndic du [Adresse 21] de sorte qu’il ne disposait d’aucune qualité le 27 octobre 2022 pour convoquer au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence du Nord une nouvelle assemblée générale pour le 29 novembre 2022 ;

Cependant une Ordonnance du juge de la mise en état du 12 septembre 2023 a déclaré irrecevable l’action en nullité des Consorts [O] de l’Assemblée Générale précitée du 24 juin 2022 ;

Il y a lieu par ailleurs, de constater que par leurs propres écritures les Consorts [Z] avaient connaissance de la possible existence de la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SARL VERTFONCIE et ce, avant l’ordonnance de clôture ; puisqu’ils font valoir que les consorts [O] par conclusions au fond en date du 13 mars 2024, ont sollicité l’annulation de la résolution n°8 de ladite assemblée, laquelle prévoit la désignation du Cabinet VERTFONCIE en qualité de Syndic ;

Or, aux termes de l’article 789 du code de procédure civile :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement." ;

En l’espèce, l’irrecevabilité soulevée ne s’est pas révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état et il y aura donc lieu de la rejeter ;

Enfin et surtout, il y a lieu de constater qu’au jour de l’assignation, comme au demeurant à ce jour, la SARL VERTFONCIE avait la qualité de Syndic ;

Les demandeurs font par ailleurs, valoir que l’assemblée générale querellée est improprement qualifiée de spéciale par le syndic en ce qu’elle ne remplit pas les conditions légales et réglementaires la concernant et alors que l’ordre du jour d’une assemblée générale spéciale doit porter sur des questions relatives aux parties communes spéciales s’il en existe, en application du règlement de copropriété et que le règlement de copropriété de la résidence du [16] ne fait pas état de parties communes spéciales ;

Ils soutiennent qu’il n’est pas démontré par le syndic que la demande de convoquer une nouvelle assemblée ait été faite, soit par les membres du conseil syndical, soit par les copropriétaires représentant au moins un quart des voix et qu’en outre, l’ordre du jour évoque l’annulation des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 24 juin 2022 alors que certaines résolutions n’ont pas été annulées et que d’autres résolutions portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 novembre 2022 ont été modifiées par rapport à celles initialement votées ;

Ils font valoir la non communication de documents nécessaires à l’information des copropriétaires et l’absence de respect de l’article 11 du Décret du 17 mars 1967, à ce titre ils exposent qu’aucun avis écrit du conseil syndical concernant les travaux projetés n’a été joint à la convocation pour éclairer les copropriétaires alors que celui-ci devait être joint dès lors qu’il a été consulté sur un marché en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Ils font valoir en outre que le projet d’état individuel de répartition du montant des travaux de chaque copropriétaire n’a pas été communiqué avec la convocation et que la projection de la quote-part des travaux portés à l’ordre du jour de l’assemblée générale n’a pas été joint à la convocation mais a été adressée distinctement par courrier simple séparé postérieurement à l’envoi de la convocation ;

Les défendeurs font valoir que les consorts [Z] développent tout un argumentaire sur le fait que l’assemblée convoquée aurait été désignée à tort d’assemblée spéciale alors qu’une assemblée spéciale ne saurait statuer que sur des questions relatives aux parties communes spéciales de la copropriété sans en tirer aucune conséquence juridique et font valoir qu’il n’est par ailleurs absolument pas justifié au vu des pièces produites que l’assemblée générale qui s’est tenue le 29 novembre aurait été qualifiée d’assemblée spéciale ;

Ils affirment que la convocation et ses annexes comprennent l’ensemble des éléments requis par les dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Ils soutiennent qu’il ne saurait être reproché au conseil syndical composé de profanes en la matière de ne pas avoir rédigé un rapport sur le rapport d’audit énergétique transmis par un professionnel de l’énergie et que, s’il appartient au conseil syndical, d’accompagner le syndic dans l’exécution de sa mission au regard des dispositions de l’article 26 de décret du 17 mars 1967, aucune contrainte d’ordre légal ou réglementaire n’impose au conseil syndical au regard des audits commandés par l’assemblée générale des copropriétaires à des professionnels ;

Sur ce,

Il apparaît que la procès-verbal de l’Assemblée Générale querellée ne qualifie pas cette assemblée de spéciale ;

C’est seulement dans la convocation à cette Assemblée Générale, que le Syndic a surabondamment qualifiée celle-ci de spéciale, cependant aucun texte ne prévoit, contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, que l’ordre du jour d’une assemblée générale spéciale doive exclusivement porter sur des questions relatives aux parties communes spéciales, l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 cité à ce titre par les demandeurs, prévoyant seulement que « les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises au cours d’un Assemblée Générale spéciale », l’inverse n’apparaissant pas prohibé ;

Au demeurant, la convocation prévoit bien un ordre du jour qui ne laisse apparaître aucune ambigüité sur la nature de cette assemblée ;

En vertu des dispositions de l’article 11 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;

4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;

5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l’article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25,26,30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

9° Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions ;

10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en vertu de l’article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l’assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ;

11° Les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot ;

12° Les projets des conventions et l’avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ;

13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965.

II.-Pour l’information des copropriétaires :

1° Les annexes au budget prévisionnel ;

2° L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;

3° L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ;

5° En vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;

6° L’état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l’article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

7° Le compte rendu de la dernière réunion du conseil des résidents mentionnant l’avis émis en application du quatrième alinéa de l’article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965.

Le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée des copropriétaires." ;

S’agissant de l’absence d’avis du conseil syndical il apparaît qu’il n’a pas été joint à la convocation ; cependant cet avis n’est nécessaire que lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, soit au delà d’un « montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire » ;

En l’espèce, outre que les demandeurs ne communiquent pas au tribunal le montant du marché à partir duquel l’avis doit être déclenché, le défaut d’avis du conseil syndical n’est susceptile d’entraîner la nullité des résolutions que seule cette carence concerne et non pas la nullité de l’Assemblée Générale, par essence en son ensemble, de sorte que seules les résolutions concernant l’approbation de marché de travaux sont susceptibles d’être entaché de nullité ;

S’agissant du projet d’état individuel de répartition du montant des travaux de chaque copropriétaire prévu par l’article 11 II 5° qui n’aurait pas été communiqué avec la convocation à [B] [R], veuve [Z] qui dit ne l’avoir personnellement reçue que le 10 novembre 2022 par simple courrier séparé, il convient de constater que l’article cité par les demandeurs concerne, non pas le projet d’état individuel de répartition du montant des travaux de chaque propriétaire mais le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire à fournir en vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale ;

Or les pièces versées aux débats rapportent la preuve que ces pièces ont été fournies en vue du vote de la résolution n°05 de l’Assemblée Générale du 29 novembre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021 ;

Il y aura lieu dès lors, de débouter [F] [Z] et [I] [Y] épouse [Z] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 novembre 2022 ;

Sur la demande tendant à voir dire et juger nulles et de nul effet les résolutions 5 -7- 9 – 11 – 12 – 13 – 14 -15 – 16 – 17 – 18 – 19 – 20 – 21 – 22 – 23 – 24 – 25 – 26 – 30 – 31 – 36 -38 – 40 – 42 – 44 – 46 – 48 – 50 – 52 – 54 – 56 – 58 – 60 – 61 – 64 – 68 :

Il résulte des pièces versées aux débats que deux assemblées générales devenues définitives se sont tenues les 6 septembre et 28 novembre 2023 et ont tant annulé les résolutions litigieuses suivantes, 7- 9 – 11 – 12 – 13 – 14 -15 – 16 – 17 – 18 – 19 – 20 – 21 – 22 – 23 – 24 – 25 – 26 – 30 – 31 – 36 -38 – 40 – 42 – 44 – 46 – 48 – 50 – 52 – 54 – 56 – 58 – 60 – 61, que voté à nouveau ces mêmes résolutions ;

Il y aura lieu dès lors, de constater que la demande au titre de ces résolution est devenue sans objet ;

S’agissant de la résolution n° 5, il y a lieu de constater que les demandeurs ne présentent ni d’argumentation ni de fondement juridique à l’appui de leur demande ;

S’agissant des résolutions n°64 et 68 et le défaut de mise en concurrence l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 dipose que :

« La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. » ;

Il y a lieu de constater que la résolutions n°64 concerne des travaux de mise en peinture des bandes des emplacements de parking pour un montant de 1963,50 euros TTC qui a été confiée à l’entreprise PRESTASIGN « ou, à défaut, à l’entreprise la mieux disante et répondant aux mieux des intérêts du Syndicat des Copropriétaires » de sorte qu’il apparaît que l’Assemblée Générale a respecté la mise en concurrence ;

La résolution n°68 concerne la souscription d’un contrat d’archivage avec une entreprise spécialisée pour un montant évalué à la somme de…3 euros HT/lot principal et la présence d’un seul candidat invoqué par les défendeurs pour satisfaire à ce marché, au vu de son montant, apparaît recevable ;

Il y aura lieu en conséquence de débouter les demandeurs de leur demande à ce titre ;

Sur la demande tendant à voir condamner la SARL VERTFONCIE à rembourser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU NORD les frais de location de salle et de notification de procès-verbal de l’Assemblée Générale :

En l’absence de prononciation de la nullité de l’Assemblée Générale du 29 novembre 2022, les demandeurs ne justifient pas que les copropriétaires, dont eux-mêmes, ont été convoqués en vain à cette assemblée, de même qu’ils ne justifient pas le mal fondé de son organisation ;

Il y aura donc lieu de les débouter de leur demande à ce titre ;

Sur la demande reconventionnelle du Syndicat des Copropriétaires et de la SARL VERFONCIE :

Les défendeurs soutiennent à l’appui de leur demande reconventionnelle qu’au regard de la faiblesse des arguments développés par les consorts [Z] le tribunal n’aura pas manqué de se convaincre du caractère particulièrement préjudiciable de l’action des consorts [Z] et que l’acharnement de ces derniers a conduit le syndicat des copropriétaires à suspendre les travaux de rénovation énergétique de l’ensemble immobilier dans l’attente du jugement qui sera rendu par le tribunal ;

Ils font valoir que cette suspension a des effets extrêmement préjudiciables pour le syndicat des copropriétaires puisque le différé de la mise en œuvre des travaux pourrait priver ce dernier du bénéfice des subventions qui auraient pu ne pas être reconduite en 2023 ou être moindre en 2023 et a généré de nombreux frais, le coût des travaux ayant notoirement augmenté au regard de l’augmentation des matières premières et de l’inflation, de sorte qu’un surplus de 213.185,56€ est à déplorer si les travaux devaient être mis en œuvre en 2023 ;

Ils font valoir en outre, que les procédures mises en œuvre par les consorts [Z] ont généré de nombreux frais que le syndicat des copropriétaires a été contraint d’exposé et ce pour un montant de 96.466,90€ ;

Ils exposent enfin que le Syndicat des Copropriétaires a été contraint de faire des travaux de mise en sécurité d’un montant de 75 271 euros réalisés à la demande de la ville de [Localité 18] qui a procédé le 12 janvier 2023 à une visite de la résidence et a constaté au pied des immeubles des éléments de façades décrochés ;

Cependant il convient de rappeler que c’est la copropriété elle-même qui a procédé à l’annulation des résolutions querellées 7- 9 – 11 – 12 – 13 – 14 -15 – 16 – 17 – 18 – 19 – 20 – 21 – 22 – 23 – 24 – 25 – 26 – 30 – 31 – 36 -38 – 40 – 42 – 44 – 46 – 48 – 50 – 52 – 54 – 56 – 58 – 60 – 61, soit la totalité des résolutions concernant les travaux en cause, par Assemblées Générales des 6 septembre et 28 novembre 2023 et qu’au demeurant, la demande en annulation des consorts [Z] de ces résolutions, comme le soutiennent les défendeurs dans leurs conclusions, est devenue sans objet, de sorte qu’il apparaît que la présente procédure est sans effet sur la suspension des travaux, de même qu’il n’apparaît pas que la présente action relève d’une procédure abusive due à l’acharnement d'[B] [Z] « vis-à-vis de ceux des membres du conseil syndical qui ne partagent pas son avis et du syndic, qu’elle accuse de tous les mots » ;

Dès lors, il y aura lieu de débouter le Syndicat des Copropriétaires de sa demande reconventionnelle ;

Sur les autres demandes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU NORD, sise [Adresse 9], [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 18] (95), représenté par son syndic la SARL VERTFONCIE le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner in solidum [F] [Z] et [I] [Y] épouse [Z] à lui payer 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

[F] [Z] et [I] [Y] épouse [Z] qui succombent seront condamnés aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

Rejette la fin de non recevoir ;

Déboute [F] [Z] et [I] [Y] épouse [Z] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 novembre 2022 ;

Constate que la demande d'[F] [Z] et [I] [Y] épouse [Z] tendant à voir dire et juger nulles et de nul effet les résolutions 7- 9 – 11 – 12 – 13 – 14 -15 – 16 – 17 – 18 – 19 – 20 – 21 – 22 – 23 – 24 – 25 – 26 – 30 – 31 – 36 -38 – 40 – 42 – 44 – 46 – 48 – 50 – 52 – 54 – 56 – 58 – 60 – 61 de l’assemblée générale en date du 29 novembre 2022 est devenue sans objet ;

Déboute [F] [Z] et [I] [Y] épouse [Z] de leur demande tendant à voir annuler les résolutions 5 – 64 – 68 de l’assemblée générale en date du 29 novembre 2022 ;

Déboute [F] [Z] et [I] [Y] épouse [Z] de leurs demandes tendant à voir condamner la SARL VERTFONCIE les frais de location de salle et de notification de procès-verbal de l’Assemblée Générale ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU NORD, sise [Adresse 9], [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 18] (95 ) de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 309 652,46 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne in solidum [F] [Z] et [I] [Y] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU NORD, sise [Adresse 11] et [Adresse 2] à [Localité 18] (95), représenté par son syndic la SARL VERTFONCIE la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne [F] [Z] et [I] [Y] épouse [Z] aux dépens ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 18], le 14 octobre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS