TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 09 Janvier 2026

N° RG 25/06403 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LX5N

Jugement du 09 Janvier 2026

N°: 26/27

AIVS DE [Localité 7] METROPOLE

C/

[E] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 6]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Janvier 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

AIVS DE [Localité 7] METROPOLE

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [E] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2022, l’agence immobilière à vocation sociale (AIVS) de [Localité 7] Métropole (ci-après « société AIVS ») a consenti un contrat de sous-location à Madame [E] [U] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 327,06 euros et d’une provision pour charge de 134,14 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 726,74 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [E] [U] le 3 février 2025.

Par assignation délivrée le 27 juin 2025, la société AIVS de Rennes a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en lui demandant, au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1194, 1728 et suivants du Code civil :

de constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat au 30 mars 2025 ou, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat ;de condamner Madame [E] [U] à lui payer la somme de 942,47 euros en deniers ou quittances – ladite somme représentant le montant des arriérés courant mai 2025, outre le loyer et charges échus ou à échoir à la date de résiliation du contrat, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;de condamner Madame [E] [U] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;d’ordonner l’expulsion immédiate de Madame [E] [U] ainsi que de tous les occupants de son chef du bien immobilier et au besoin avec l’assistance de la force publique ;de supprimer le délai de deux mois et le bénéfice de la trêve hivernale prévus aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;de condamner Madame [E] [U] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 30 janvier 2025 et de l’assignation du 27 juin 2025 ;

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2025.

A l’audience, la société AIVS a comparu représentée par son conseil.

Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, elle a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 3 714,97 euros selon décompte arrêté au 19 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise. L’AIVS de [Localité 7] a précisé que le locataire se trouvait toujours dans le logement et que le dernier versement avait été réalisé en mars 2025.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [E] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Elle n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2026.

MOTIFS DE la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il est constaté qu’un avenant au contrat de bail a été signé le 16 septembre 2022 prévoyant que le contrat ne pourrait pas se renouveler par tacite reconduction. Le bailleur ne mentionne cependant pas avoir donné congé ou que le bail aurait pris fin. Au contraire, il fournit un historique de compte de la locataire ininterrompu, et il mentionne dans son assignation vouloir l’application des dispositions contractuelles. Dans ces conditions, il sera considéré que le contrat de bail a été renouvelé par tacite reconduction.

Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de sous-location et ses conséquences

Sur la résolution et l’expulsion

Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227 du même Code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du Code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du Code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

En l’espèce, le contrat de sous-location prévoit en son article X une clause résolutoire mentionnant que « l’organisme agréé pourra résilier le contrat de mise à disposition, sous réserve de respecter un préavis d’un mois » notamment, en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges.

L’article VII du contrat rappelle l’obligation de paiement des loyers et des provisions pour charges aux termes convenus.

Par exploit du 30 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 726,74 euros au titre des loyers et charges échus au 17 janvier 2025.

Il convient de relever que le bailleur, malgré le délai d’un mois prévu au contrat de bail avant une possible résiliation, a entendu faire bénéficier la sous-locataire d’un délai de deux mois afin d’apurer sa dette. De plus, il sollicite une résiliation au 30 mars 2025.

D’après l’historique des versements produit par le bailleur, Madame [E] [D] a effectué plusieurs versements entre le 17 janvier 2025 et le 30 mars 2025 : 306 euros le 28 janvier 2025 ; 153,12 euros le 24 février 2025 et 184 euros le 13 mars 2025. Ces versements n’ont pas permis de régler l’intégralité de la somme de 687.48 euros (qui était réellement due au regard de la soustraction des frais du 1er septembre 2023 et du 8 juillet 2024 non dus, cf infra) dans le délai de deux mois imparti à compter du commandement de payer.

Par conséquent, il convient de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 31 mars 2025, conformément aux règles de computation des délais fixées aux articles 640 et suivants du code de procédure civile, et le contrat de sous-location s’est trouvé résilié à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la sous-locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société AIVS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, la mauvaise foi de Madame [D] n’est pas démontrée et il n’est pas évoqué une situation d’occupation sans droit ni titre. Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la sous-locataire d’un commandement de quitter les lieux. Le bénéfice de la trêve hivernale sera également maintenu.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résolution judiciaire du contrat de bail ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance constitue une faute quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation, laquelle est fixée sous la forme d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi.

Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant, à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Cette indemnité se substituera au loyer et charges dus à compter de la résiliation du bail.

Madame [E] [D] sera ainsi condamnée à payer à la société AIVS une indemnité d’occupation mensuelle, qu’il convient de fixer au dernier montant connu du loyer et des provisions sur charges, soit la somme de 593.85 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat de sous-location mentionne dans son article V relatif aux conditions financières que le loyer et les provisions pour charges sont payables mensuellement à terme échu, avant le 10 de chaque mois. Il est également précisé que le montant du loyer est révisable annuellement.

En l’espèce, la société AIVS produit un décompte à l’audience actualisant la somme demandée au titre de l’arriéré locatif, demande en paiement déjà formulée dans l’assignation. Il en ressort qu’à la date du 19 novembre 2025, Madame [E] [U] lui devait la somme de 3 714,97 euros.

Toutefois, ce décompte comporte des sommes imputées au titre des frais de procédure, qu’il convient de déduire des sommes dues au titre des loyers et des charges. Ainsi, 12,02 euros imputés le 1er mars 2025 avec la mention « CCAPEX CDT » et 81,23 euros imputés le 1er mars 2025 avec la mention « SCP GRAIVE CDT », 63.02€ imputés le 01/07/2025 avec la mention « ASSIGNATION » et 36.11€ imputés le 01 juillet 2025 avec la mention « EXPLOC ASSIG ».

Le bailleur ne produit pas les justificatifs des compléments de provisions de charges sollicités le 01 septembre 2023 à hauteur de 6.57€, le 08 juillet 2024 à hauteur de 32.69€ et le 01 aout 2025 à hauteur de 900.85€. Ils seront donc déduits du montant des sommes sollicitées.

Madame [E] [U], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit par hypothèse aucun élément de nature à démontrer des paiements supplémentaires à ceux mentionnés sur le décompte alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Dès lors, Madame [E] [U] sera condamnée à payer la somme de 2582.48 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 687.48 euros, à compter du 27 juin 2025, date de l’assignation, sur la somme de 809.96 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [E] [U], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 janvier 2025 et de l’assignation du 27 juin 2025.

B. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [E] [U], condamnée aux dépens, devra payer à la société AIVS, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

C. Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de sous-location conclu le 16 septembre 2022 entre l’agence immobilière à vocation sociale, d’une part, et Madame [E] [U], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 8] est résilié depuis le 31 mars 2025,

ORDONNE à Madame [E] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE les demandes de l’agence immobilière à vocation sociale de voir supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux et de voir supprimer le bénéfice de la trêve hivernale ;

CONDAMNE Madame [E] [U] à payer à l’agence immobilière à vocation sociale une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de mise à disposition, soit 593.85 euros par mois, à compter du 20 novembre 2025,

DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à l’agence immobilière à vocation sociale ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [E] [U] à payer l’agence immobilière à vocation sociale la somme de 2582.48 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 687.48 euros, à compter du 27 juin 2025, date de l’assignation, sur la somme de 809.96 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus en application de l’article 1231-6 du code civil et condamne Madame [E] [D] au règlement de ces intérets ;

CONDAMNE Madame [E] [U] à payer à l’agence immobilière à vocation sociale la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 30 janvier 2025 et de l’assignation du 27 juin 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2026 et signé par le juge K.MAILLEFAUD et la greffière G.LE GARNEC

Le juge La greffière