TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN
PAC-CONTENTIEUX
JUGEMENT DU 01 Mars 2022
MINUTE N° :
AMP/DJ
N° RG 21/04139 – N° Portalis DB2W-W-B7F-LFBN 50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente
AFFAIRE:
S.C.I. LES GLYCINES
C/
Société IMOVEL
DEMANDERESSE
S.C.I. LES GLYCINES, dont le siège social est […] […]
représentée par la SELARL BRUMAIRE AVOCATS, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 148
Plaidant par Maître Max ERAERTS Avocat
DEFENDERESSE
Société IMOVEL, dont le siège social est […] […]
représentée par la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 49 Plaidant par Maître Olivier BODINEAU Avocat
COMPOSITION DU TRIBUNAL GROSSE DELIVREE le: 02/03/2022 Lors des débats: A l’audience publique du 31 Janvier 2022
JUGE UNIQUE : Delphine JACQUEMET, Première Vice Présidente à: Selart BRUMAIRE (+1D) GREFFIERE: Anne Marie PIERRE, Greffière
^Sesilie (+⁸))(to))

---

2
Lors du délibéré :
JUGE UNIQUE : Delphine JACQUEMET, Première Vice Présidente
JUGEMENT: contradictoire
Et en premier ressort
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Mars 2022
Le présent jugement a été signé par Delphine JACQUEMET, Première Vice Présidente, et par Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé.
*
* *
Exposé du litige
La société LES GLYCINES est une société civile immobilière (ci après dénommée la SCI) ayant pour objet l’acquisition, la gestion et l’administration de l’immeuble à usage d’habitation et de commerce dont elle est propriétaire, situé […] (76100) et portant les références cadastrales HY 415. Elle est composée de trois associés :
Mademoiselle X Y, 57 ans, détenant 610 parts sur 1.220 parts sociales Monsieur Z AA, 89 ans, détenant 305 parts sociales sur 1.220 parts sociales Madame AB AA, 69 ans, détenant 305 parts sociales sur 1.220 parts sociales
Mademoiselle X Y et Madame AB AA en sont les co-Gérantes.
Consécutivement à des difficuléts financières, la SCI LES GLYCINES décidait de vendre le bien immobilier.
Par acte sous seing privé en date du 08 avril 2021, la société LES GLYCINES et la société IMOVEL concluaient un compromis de vente au prix de 355.000 Euros outre 15.000 Euros à la charge de la société IMOVEL au titre des honoraires d’intermédiation et ce, sous diverses charges et conditions suspensives:
Urbanisme « La présente convention est soumise à la condition suspensive que le certificat ou la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’alignement et de voirie ne révèlent pas l’existence d’une servitude susceptible de rendre LE BIEN impropre à la destination que L’ACQUEREUR envisage de lui donner. »
- Droits de préemption ou de préférence : « La présente convention est soumise à la condition suspensive de la purge de tout droit de préemption ou de préférence éventuels. A cet effet tous pouvoirs sont donnés au notaire chargé de la vente en vue de procéder à toutes notifications. »

---

3
- Droits réels – Hypothèques : "Le présent avant-contrat est consenti également sous la condition que l’état hypothécaire afférent à ce BIEN: ne révèle pas l’existence d’inscription pour un montant supérieur au prix de vente ou d’une publication de commandement de saisie; ne révèle pas l’existence d’autres droits réels que ceux éventuellement ci-dessus énoncés faisant obstacle à libre disposition du BIEN ou susceptible d’en diminuer sensiblement la valeur."
- libération des lieux par les locataires occupants : « (…) la présente convention est soumise à la condition suspensive que les locataires à l’exception du studio. à usage de bureau aient libérés les lieux au plus tard le jour de la réitération des présentes par acte authentique »
En revanche, la société IMOVEL n’etendait pas soumettre l’opération à une condition suspensive d’obtention de prêt.
Le compromis de vente prévoyait une signature de l’acte réitératif au plus tard le 27 juillet 2021. La date était ensuite reportée au 02 septembre 2021 puis au 21 septembre 2021.
Finalement, un ultime report était opéré au 05 octobre 2021, date à laquelle le notaire instrumentaire a dressé un procès-verbal de carence.
Selon exploit en date du 16 novembre 2021, la SCI LES GLYCINES assignait à jour fixe la société IMOVEL après y avoir été autorisée par ordonnance du 10 novembre 2021.
Au terme de ses dernières écritures transmises par voie électroniques le 31 janvier 2022 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SCI LES GLYCINES conclut sous le bénéfice de l’exécution porvisoire au prononcé de la résolution judiciaire du compromis de vente, à la condamnation de la société IMOVEL à lui verser la somme 35.500 euros au titre de la clause pénale, outre 3.000 euros au titre des frais irrépétibles en sus des entiers dépens.
Elle fait valoir que toutes les conditions suspensives ont été réalisées et que dès lors, la vente est devenue parfaite.
Elle justifie avoir un intérêt à agir dans l’urgence en raison des pertes financières supportées par les associés de la SCI qui est désormais sans revenus locatifs, que le dossier peut donc être retenu en l’état et que toutes les demandes de la société IMOVEL devront être rejetées, notamment la caducité de l’acte.
Au terme de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 31 janvier 2022, et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la société IMOVEL sollicite le renvoi à la mise en état et avant dire droit que la SCI communique les éléments contenus dans les annexes et qu’il soit sur[…] à statuer dans l’attente.
A titre principal, la société IMOVEL entend voir la SCI déboutée de ses demandes et à titre subsidiaire que le montant de la clause pénale soit diminué, que le compromis soit déclaré caduc et que la SCI soit condamnée à verser la somme de 35.500 euros au titre de la clause pénale.

---

4
Encore plus subsidiairement, la société IMOVEL se prévaut de la nullité du compromis en raison du défaut de communication des annexes.
En tout état de cause, la société défenderesse demande la condamnation de la SCI à lui verser 5.000 euros de dommages-intérêt pour procédure abusive, 4.000 euros au titre des frais irrépétibles en sus des dépens.
A l’appui de ses prétentions et moyens, la société IMOVEL conteste la légitimité de la procédure d’assignation à jour fixe en l’absence d’urgence caractérisée et demande le renvoi à la mise en état ou à une audience ultérieure afin de mettre le dossier en état.
La défenderesse se prévaut du procès-verbal de carence du notaire pour relever qu’il est mentionné que le compromis est caduc, que la demanderesse ne caractérise pas ses manquements et dès lors il ne saurait y avoir lieu à résolution judiciaire ni au versement d’une clause pénale.
Reconventionnellement, la société IMOVEL se prévaut de la caducité de l’acte et de sa nullité.
D’autres moyens ont été évoqués dans les corps des écritures mais non repris dans le dispositif.
Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer, pour complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions au sens de l’article 753 du Code de procédure civile, lesquelles sont expressément visées.
S’agissant d’une procédure d’urgence, il n’y a pas eu d’ordonnance de clôture.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 31 janvier 2022 puis mise en délibéré au 1er mars 2022 par mise à disposition au greffe.
SUR CE,
Sur la procédure d’assignation à jour fixe
En vertu de l’article 840 du code de procédure civile « Dans les litiges relevant de la procédure écrite ordinaire, le président du tribunal peut, en cas d’urgence, autoriser le demandeur, sur sa requête, à assigner le défendeur à jour fixe. Il désigne, s’il y a lieu, la chambre à laquelle l’affaire est distribuée. La requête doit exposer les motifs de l’urgence, contenir les conclusions du demandeur et viser les pièces justificatives. Copie de la requête et des pièces doit être remise au président pour être versée au dossier du tribunal. »
L’article 844 du même code ajoute "Le jour de l’audience, le président s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense.

---

5.
Si le défendeur a constitué avocat, l’affaire est plaidée sur-le-champ en l’état où elle se trouve, même en l’absence de conclusions du défendeur ou sur simples conclusions verbales."
Il en résulte que par ordonnance du 10 novembre 2021, la SCI a été autorisée à assigner à jour fixe la société IMOVEL en ce que les pertes de revenus locatifs
-résultant de l’engagement pris de libérer les lieux dans le cadre du compromis de vente ont sérieusement obérer la capacité financière de la SCI. En effet, privée de revenus mais tenue aux paiement des charges, la SCI devient déficitaire et ses associés doivent supporter personnellement les frais sur leurs deniers propres, sachant qu’eux-mêmes ont des situations précaires (retraités).
Initialement convoquée à l’audience du 27 janvier 2022, soit plus de deux mois et demi plus tard, le dossier a été renvoyé à la demande du défendeur pour se mettre en état.
L’affaire a donc été renvoyée à très bref délai au 31 janvier 2022.
Il en découle que la société IMOVEL a eu le temps nécessaire pour préparer sa défense, que le principe du contradictoire a été respecté et que le renvoi à une date ultérieure voire à la mise en état n’apportera aucun élément utile dès lors que par principe cette procédure rapide ne peut être retenue que pour les dossiers en état d’être jugé.
En conséquence, les demandes de la société IMOVEL tendant au renvoi et subsidiairement à un sur[…] à statuer en attendant la production de pièces ne sauraient prospérer.
Sur le fond du litige
La SCI demande la résolution judiciaire sur le fondement de l’article 1654 du code civil à laquelle s’oppose la société IMOVEL en précisant qu’elle n’est aucunement défaillante et que la vente n’était pas parfaite en ce que les vendeurs n’ont pas réalisé les conditions suspensives.
En vertu de l’article 1583 du code civile "[la vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé."
L’article 1584 ajoute "La vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire.
Elle peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives. Dans tous ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions."
Il est établi que les conditions suspensives mises à la charge du vendeur ont été réalisées et que la SCI en justifie : le 27 mai 2021, la commune de Rouen a adressé à Maître PAPLOREY le certificat d’urbanisme (pièce n°19).
Le 25 mai 2021, l’étude notariale a reçu la renonciation à exercice du droit de préemption.

---

6
Enfin, le 29 juin 2021, la direction des finances publiques a adressé un état hypothéquaire néant (Pièce n°21).
La défenderesse qui entend se prévaloir d’une non réalisation des conditions suspensives mises à la charge du vendeur doit en rapporter la preuve.
Or, la société IMOVEL ne démontre aucunement avoir questionné le notaire instrumentaire sur l’état d’avancement du dossier.
De surcroît, il est évident que si la SCI a entendu régulariser l’acte authentique et en a avisé utilement Maître Louise GRAY, notaire de la société IMOVEL, c’est manifestement que les conditions étaient satisfaites.
Comme le relève également la SCI, s’agissant du raccordement au réseau d’assainissement, il est expressément stipulé en page 14 du compromis que « le vendeur déclare que le réseau n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité, mais il déclare. l’installation en bon état de fonctionnement. L’acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque ».
Il en résulte que la société IMOVEL est mal fondée à se prévaloir de l’absence de transmission des diagnostics techniques.
Nonobstant la mention au sein du procès-verbal de carence du 05 octobre 2021 dressé par Maître Olivier VIDE que le compromis est « caduc et non avenu » puis mentionne en page suivante « acte de la nullité du compromis sus-visé », seul le juge a compétence pour statuer sur les difficultés relatives à l’interprétation et à l’exécution et la qualification qui en est donné dans un acte notarié ne lie pas la juridiction.
En l’espèce, la société IMOVEL ne démontre pas en quoi le compromis serait caduc ou entaché de nullité.
La référence à des annexes non versées est inopérante dès lors que les notaires des parties ont instrumenté l’acte et qu’aucun échange ne mentionne des pièces manquantes.
Il est établi qu’en revanche, la société IMOVEL a été défaillante en ne
s’acquittant pas du prix de vente à l’issue de la réalisation des conditions suspensives contenues dans le compromis de vente du 08 avril 2021 et en reportant exagérément la signature de l’acte authentique.
L’article 1589 du code civil prévoit que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » et l’article 1654 énonce que « Si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente. »
En conséquence, la résolution judiciaire sera prononcée.
***
La clause pénale correspond à 10% du prix de vente. La société IMOVEL en réclame la diminution à la somme de 3.933,28 euros correspondant aux loyers non perçus.

---

7
Le montant de la clause pénale correspond aux pratiques usuelles et rien n’en justifie la diminution étant observé qu’il n’y a aucune indemnité d’immobilisation. Dès lors, la clause pénale est acquise à la SCI et la société IMOVEL sera condamnée à verser 35.500 euros.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
La société IMOVEL fait valoir que la procédure est abusive et sollicite. le versement de dommages-intérêts mais ne démontre pas que l’action en justice – dont l’exercice est un droit- ait dégénéré en abus.
Sa demande sera donc rejetée.
****
La société IMOVEL succombant au sens de l’article 696 du code de procédure civile elle sera condamné aux dépens en ce compris les frais d’assignation.
De plus, la procédure d’assignation à jour fixe engendre des frais supplémentaires pour la société qu’il convient d’indemniser à hauteur de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera également rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile l’exécution provisoire est de droit et n’a donc pas à être ordonnée.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,
Déclare recevable et bien fondée la procédure à jour fixe,
Prononce la résolution judiciaire du compromis de vente du 08 avril 2021 portant sur l’immeuble […] […] – références cadastrales HY 415.
Condamne la société IMOVEL à verser à la SCI LES GLYCINES la somme de 35.500 euros au titre de la clause pénale.
Condamne la société IMOVEL aux entiers dépens de la procédure, lesquels incluront notamment les frais d’Huissier.

---

somme
8
Condamne la société IMOVEL à verser à la SCI LES GLYCINES la de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Rejette toutes demandes plus amples et contraires des parties.
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
La Greffière La Présidente

---

EN CONSEQUENCE LA REPUBLIQUE FRANCAISE Mande et Ordonne :
A tous Huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution.
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
EN FOI DE QUOI la présente décision a été signée par le Greffier et scellée du sceau du Tribunal.
RE de RO P/ Le Directeur des services de greffe judiciaires, N E N
L A N U IB
R T
DOSSIER: N° RG 21/04139 – N° Portalis DB2W-W-B7F-LFBN/PAC – Contentieux
Décision du: 01 Mars 2022
Affaire :
S.C.I. LES GLYCINES
C/ Société IMOVEL