TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/00074 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBDOZ

N° MINUTE : 26 / 0043

JUGEMENT

DU 30 Janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [J] [P] [R], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

à :

Madame [H] [D], demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

DÉBATS : A l’audience publique du 08 Décembre 2025

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Wendy THY-TINE, juge placée, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre selon ordonnance de la Première Présidence de la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion en date du 26 juin 2025, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier

CE à M^e Alain ANTOINE

CCC à [H] [D]

M. Le Préfet de la Réunion

Le

N° RG 25/00074 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBDOZ – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 30 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er novembre 2011, Monsieur [J] [P] [R] a donné à bail à Madame [H] [O] [C] [D] un logement sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 500 euros, net de charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, Monsieur [J] [P] [R] a fait signifier le 6 juin 2024 à Madame [H] [O] [C] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 5 500 euros, hors coût de l’acte, dans un délai de six semaines et l’a mise en demeure de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice, remis à personne le 21 décembre 2024, Monsieur [J] [P] [R] a fait assigner Madame [H] [O] [C] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE aux fins de voir :

— déclarer son action recevable et bien fondée,

— constater que par l’effet du commandement de payer du 6 juin 2024, la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation litigieux est acquise à la date du 17 juillet 2024,

— constater la résiliation du bail d’habitation litigieux à compter du 17 juillet 2024,

— ordonner sans délai l’expulsion de la défenderesse des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile d’un technicien,

— séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives,

— condamner Madame [H] [O] [C] [D] à lui payer la somme de 8 500 euros en principal, correspondant aux loyers impayés au 1er novembre 2024, somme qui sera augmentée des termes postérieurs restés impayés et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— fixer à la somme de 500 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation due par la défenderesse jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner Madame [H] [O] [C] [D] à lui payer l’indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce à compter du 6 juin 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisée par la restitution des clefs et après déménagement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation – cette indemnité d’occupation fera l’objet d’une révision selon les modalités prévues au bail -,

— dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires courront au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Madame [H] [O] [C] [D] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamner Madame [H] [O] [C] [D] à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [H] [O] [C] [D] aux entiers dépens, dont les frais de signification des deux commandements du 6 juin 2024 soit la somme de 236 euros.

A l’audience du 14 avril 2025, Monsieur [J] [P] [R], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles qu’inscrites dans son assignation.

Régulièrement citée à personne, Madame Madame [H] [O] [C] [D] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Compte tenu de difficultés de service, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 08 décembre 2025.

Le demandeur a maintenu ses demandes.

Madame [H] [O] [C] [D] a comparu et n’a formulé aucune observation.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe de la juridiction.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 27 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 14 avril 2025.

L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle.

Sur la loi applicable au présent litige

La loi 89-462 du 6 juillet 1989 a été modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

A défaut de dispositions transitoires dans la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les règles de droit

commun de conflit de loi dans le temps s’appliquent.

Par un avis n°24-70.002 du 13 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé que « la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif et que dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction».

Il ressort donc de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

Pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai d’un mois, tel qu’en l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la signature du contrat de bail, qui est d’ordre public prévoit que : toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aussi, nonobstant les termes du commandement visant un délai de 6 semaines pour payer les loyers et charges dus et la clause résolutoire insérée au bail prévoyant un délai d’un mois pour payer les loyers, il y a lieu de faire application des termes impératifs de la loi applicable au contrat litigieux et de retenir le délai impératif de deux mois.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail d’habitation litigieux, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Il ressort de ce qui précède, qu’indépendamment des termes de la clause résolutoire insérée dans le bail litigieux, il y a lieu de retenir le délai impératif de deux mois.

En l’espèce, le demandeur justifie avoir fait signifier à Madame [H] [O] [C] [D] un commandement de payer le 06 juin 2024, pour la somme de 5500 euros, rappelant d’ailleurs les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’aucun règlement n’a été effectué par la locataire depuis juillet 2023.

Dès lors, le commandement de payer signifié le 06 juin 2024 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 06 août 2024.

Sur l’expulsion

Par l’effet de la clause résolutoire, Madame [H] [O] [C] [D] devient occupante sans droit ni titre des lieux litigieux depuis le 06 août 2024, de sorte qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Madame [H] [O] [C] [D] est tenue, selon les termes du contrat de location, d’un loyer d’un montant de 500 euros par mois.

Le demandeur produit un décompte démontrant qu’elle n’honore plus le paiement de son loyer depuis le mois de juillet 2023.

La défenderesse, comparante, ne conteste pas les sommes dues.

Ainsi, elle sera condamnée au paiement de la somme de 7000 euros (500 euros x 14 mois), arrêtée au 6 août 2024, échéance du mois d’août 2024 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 5500 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 06 août 2024, Madame [H] [O] [C] [D] cause un préjudice à M. [J] [P] [R] qui sera réparé par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, payable à compter du 7 août 2024 (hors échéance août 2024) et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remise des clefs et révisable dans les conditions fixées contractuellement.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil. Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur [J] [P] [R] sollicite la condamnation de Madame [H] [O] [C] [D] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Or, il ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, lequel est compensé par l’allocation d’intérêts moratoires. Il sera donc débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [H] [O] [C] [D], qui succombe, sera tenue des dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 06 juin 2024 et de notification à la Préfecture.

Compte tenu de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, la défenderesse sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l’action en résiliation de bail et en expulsion présentée par Monsieur [J] [P] [R] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er novembre 2011 entre Monsieur [J] [P] [R] et Madame [H] [O] [C] [D] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 06 août 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [H] [O] [C] [D] de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de Madame [H] [O] [C] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, ni à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet et RAPPELLE que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [H] [O] [C] [D] à payer à Monsieur [J] [P] [R] la somme de 7000 (sept mille) euros au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 06 août 2024, échéance du mois d’août 2024 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 5500 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 7 août 2024 (hors échéance du mois d’août 2024) égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail soit la somme de 500 euros et, au besoin, CONDAMNE Madame [H] [O] [C] [D] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux remise des clefs comprise ;

RAPPELLE qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [O] [C] [D] à payer à Monsieur [J] [P] [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [O] [C] [D] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 06 juin 2024 et de notification à la Préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 4] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 30 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Wendy THY-TINE, Juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection et par la greffière.

LE GREFFIER LE JUGE