TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

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N° du dossier : N° RG 25/00321 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBIXB

N° MINUTE : 26/00028

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

DU 23 Mars 2026

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Nous Hélène BIGNON, juge des référés des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [V] [H] [A] [M], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Françoise BOYER-ROZE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparante

ET

Madame [X] [L] épouse [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [Y] [V] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Mars 2026

DECISION:

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée à l’audience de plaidoirie de Gina DOLCINE, greffière, et au délibéré de Odile ELIZEON, faisant fonction,

CE à M^e Françoise BOYER-ROZE

CCC

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 15 mai 2025 d’une durée de trois ans prenant effet le 21 mai 2025, M. [V], [H], [A] [M] a donné à bail à Mme [X] [L] épouse [C] et M. [Y], [V] [C] un logement d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 1] ([Localité 2]) pour un loyer mensuel de 1 390 euros et une provision sur taxe d’enlèvement d’ordures ménagères mensuelle de 60 euros par mois, soit une somme globale de 1 450 euros mensuels.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, le bailleur a fait signifier le 7 juillet 2025 à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 3 940 euros hors coût de l’acte dans le délai de six semaines et l’a mis en demeure de justifier de l’occupation du bien dans un délai d’un mois.

C’est dans ce contexte que suivant exploits de commissaire de justice remis à étude le 5 septembre 2025, M. [V], [H], [A] [M] a fait assigner Mme [X] [L] épouse [C] et M. [Q], [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion statuant en référé aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et reprise dans le commandement de payer à compter du 20 août 2025,déclarer les défendeurs occupants sans droit, ni titre les lieux litigieux,ordonner l’expulsion des défendeurs tant de leur personne que de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chefs desdits locaux, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner solidairement les défendeurs à lui payer, à titre de provision, les sommes de 1 390 euros au titre du dépôt de garantie, 700 euros au titre de frais et honoraires, 3 120 euros au titre des loyers impayés échus du 1er juin au 30 aout 2025, outre les charges mensuelles correspondantes pour la période soit 180 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,fixer à la charge des défendeurs une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1450 euros à compter du 20 août 2025 et jusqu’à la parfaite libération des lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leurs chef,condamner les défendeurs au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été fixée le 30 novembre 2025 et plaidée en dernier lieu, suivant renvois contradictoires, le 2 mars 2026.

Lors de la dernière audience, M. [M], assisté de son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées aux termes de son assignation, valant dernières conclusions.

En défense, Mme [X] [L] épouse [C] et M. [Y], [V] [C] ont été représentés pas avocat à l’audience du 30 novembre 2025. Ils sont absents et non représentés aux audiences des 2 février et 2 mars 2026. Leur avocat indique, à l’audience du 2 mars 2026, ne plus intervenir auprès des époux [C] et ne plus avoir aucune nouvelle.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à son assignation, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, la décision a été mise en délibéré le 23 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Sur la comparution des parties

En l’espèce, régulièrement avisé à étude, Mme et M. [C] ont été représentés à l’audience du 10 novembre 2025 laquelle a été renvoyée de sorte qu’ils n’ont pas fait valoir leurs prétentions. Ils n’ont pas comparu, n’ont pas été représentés et n’ont fait connaître aucun motif d’empêchement aux audiences des 2 février et 2 mars 2026.

Compte tenu de leur absence, en application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera, par ailleurs, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité de l’action en constatation de résiliation

L’article 24 III poursuit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 9 juillet 2025, soit au moins quarante-deux jours avant l’audience du 10 novembre 2025.

L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 24 I de cette même loi tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, en tout état de cause, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu entre les parties le 15 mai 2025 contient une clause résolutoire en son article VIII aux termes de laquelle le contrat se trouvera immédiatement et de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Le demandeur justifie avoir fait délivrer aux locataires, le 7 juillet 2025 un commandement de payer, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 3 940 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 août 2025.

Sur l’expulsion sous astreinte

Par l’effet de la clause résolutoire, Mme et M. [C] deviennent occupants sans droit ni titre des lieux litigieux de sorte qu’il convient d’ordonner que le logement devra être libéré dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans les conditions posées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Si l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge, même d’office, peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme et M. [C] de quitter les lieux. En effet, la fixation par ailleurs d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par M. [M], satisfaisait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution. De plus, le recours à la force publique se révèle être une mesure suffisante pour les contraindre à quitter les lieux. M. [M] sera débouté de sa demande formée à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupants sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 19 août 2025, Mme et M. [C] causent un préjudice à M. [M] qui sera réparé par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 1 450 euros, payable à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remise des clefs et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil. Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 22 de cette même loi prévoit que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail que Mme et M. [C] sont tenus par un loyer mensuel de 1 390 euros et une provision sur TEOM mensuelle de 60 euros, soit un montant total de 1 450 euros par mois.

M. [M] soutient que la dette locative arrêtée au 30 août 2025 s’élève à la somme de 5 390 euros, laquelle somme correspond pour 3 300 euros à l’impayé de loyers et de charges du 1er juin au 30 août 2025, 1 390 euros pour l’impayé de dépôt de garantie et 700 euros pour des frais et honoraires.

Mme et M. [C], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et le coût des actes prescrits par la loi sont recouvrés au titre des dépens d’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

En considération de ces éléments, la créance arrêtée au 30 août 2025, échéance du mois d’août inclue, s’élève à la somme de 4 690 euros (3 300 euros + 1 390 euros – 700 euros).

Il convient de condamner Mme et M. [C], à titre provisionnel et solidairement, au paiement de cette somme, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme et M. [C] supporteront la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, les défendeurs seront condamnés à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme il leur appartiendra mais dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2025 entre M. [V], [H], [A] [M] et Mme [X] [L] épouse [C] et M. [Q], [V] [C] concernant un logement d’habitation sis [Adresse 4] ([Localité 2]) sont réunies à la date du 18 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [X] [L] épouse [C] et M. [Q], [V] [C] de libérer le logement et de restituer les clefs dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [X] [L] épouse [C] et M. [Q], [V] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, M. [V], [H], [A] [M] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS M. [V], [H], [A] [M] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNONS à titre provisionnel solidairement Mme [X] [L] épouse [C] et M. [Q], [V] [C] à payer à M. [V], [H], [A] [M] la somme de 4 690 (quatre mille six cent quatre-vingt-dix) euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2025, échéance du mois d’août 2025 inclue, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 juillet 2025 ;

FIXONS une indemnité mensuelle d’occupation à la somme provisionnelle de 1 450 (mille quatre cent cinquante) euros due par Mme [X] [L] épouse [C] et M. [Q], [V] [C] à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clefs et les y CONDAMNONS en tant que de besoin ;

DEBOUTONS M. [V], [H], [A] [M] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Mme [X] [L] épouse [C] et M. [Q], [V] [C] à payer à M. [V], [H], [A] [M] la somme de 800 (huit cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [X] [L] épouse [C] et M. [Q], [V] [C] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 juillet 2025 ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Réunion en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi l’ordonnance a été signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION