TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 10] – [Localité 1] [Adresse 12]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 24/00243 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-C2A4

Le

Copie + Copie exécutoire M^e Carpentier Aurélie

Copie + Copie exécutoire M^e Teixeira

Copie sous-préfecture St-Quentin

JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

Mme [K] [W]

née le 10 Décembre 1944 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aurélie CARPENTIER, avocate au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEURS

M. [T] [G]

né le 10 Novembre 1978 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N026912024001266 du 07/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

représenté par M^e Maryline TEIXEIRA, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

Mme [J] [H]

né le 21 Septembre 1975 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N026912024001111 du 02/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

représenté par M^e Maryline TEIXEIRA, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN ;

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 19 septembre 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Vassilia Lettré, juge placée déléguée par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens du 4 juillet 2025 pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, assistée de Karine BLEUSE, Greffière ;

Vassilia LETTRE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue le 31 octobre 2025 par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile, délibéré prorogé au 24 novembre 2025 ;

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 juillet 2023, Mme [K] [W] a donné à bail à M. [T] [G] et Mme [J] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel actuel de 600 euros, outre une avance sur charges de 25 euros, soit 625 euros en totalité.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, le bailleur a fait délivrer le 12 avril 2024 à M. [T] [G] et Mme [J] [H] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 3.825 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l’acte. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par actes de commissaire de justice du 10 juillet 2024, signifiés à personne, Mme [K] [W] a fait assigner M. [T] [G] et Mme [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [T] [G] et Mme [J] [H], condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 4.800 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 2 juillet 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, outre la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 décembre 2024, puis renvoyée successivement au 28 février 2025, 23 mai 2025 et enfin au 19 septembre 2025, lors de laquelle elle a effectivement été retenue.

*

A cette audience, Mme [K] [W], comparante représentée par son conseil M^e Aurélie CARPENTIER, a repris les termes de ses conclusions déposées à l’audience et a demandé au juge des contentieux de la protection de :

À titre principal :

constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire à la date du 12 juin 2024;ordonner l’expulsion de M. [T] [G] et Mme [J] [H] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 4], au besoin avec l’assistance de la force publique, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous peine d’une astreinte comminatoire de 50 euros par jour de retard à compter de cette date et jusqu’à parfaite libération des lieux ; condamner solidairement M. [T] [G] et Mme [J] [H] à lui payer la somme de 4.800 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; condamner solidairement M. [T] [G] et Mme [J] [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, soit 625 euros par mois à compter du 12 juin 2024 et jusqu’au mois de juillet 2024, puis de 644,55 euros suivant indexation du loyer à compter du mois d’aout 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;condamner solidairement M. [T] [G] et Mme [J] [H] à lui payer la somme de 6.373,60 euros au titre de l’indemnité d’occupation due sur la période déjà écoulée de juillet 2024 à juillet 2025 avec intérêts au taux légal ; À titre subsidiaire :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires pour manquements graves du locataire dans l’exécution du contrat ; ordonner l’expulsion de M. [T] [G] et Mme [J] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués situés [Adresse 4], au besoin avec l’assistance de la force publique, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous peine d’une astreinte comminatoire de 50 euros par jour de retard à compter de cette date et jusqu’à parfaite libération des lieux ; condamner solidairement M. [T] [G] et Mme [J] [H] à lui payer la somme de 11.173,60 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 23 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; condamner solidairement M. [T] [G] et Mme [J] [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, soit 644,55 euros par mois suivant indexation du loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;En tout état de cause :

débouter M. [T] [G] et Mme [J] [H] de l’ensemble de leurs demandes ; condamner solidairement M. [T] [G] et Mme [J] [H] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris notamment les frais du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, et de l’assignation, avec distraction au profit de M^e Aurélie CARPENTIER ; ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, Mme [K] [W] se fonde sur la loi du 6 juillet 1989, l’article 146 du code de procédure civile, les articles 1103, 1104, 1193, 1194, 1231-1, 1155 alinéa 1, 1728 et 1217 du code civil,

Au soutien de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, Mme [K] [W] fait valoir que les locataires n’ont pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois imparti par le commandement de payer du 12 avril 2024, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit. Elle soutient qu’elle a respecté son obligation de logement décent et conteste tout accord verbal de réduction du loyer à la somme de 300 euros, indiquant qu’il n’en a jamais été question avec les locataires et qu’ils ont arbitrairement décidé de réduire leur loyer.

Elle relève d’abord qu’elle a procédé à des travaux de rénovation du logement en 2020 et 2021, pour un coût total de 27.500 euros qui apparaît sur des factures et sur son compte bancaire. Elle fait valoir que l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 28 juillet 2023 fait état du fait que le logement a été en partie rénové et qu’aucun désordre ou malfaçon n’est relevé à l’exception de légères finitions mal réalisées et d’une terrasse non désherbée, en raison desquels elle a décidé avec les locataires qu’ils ne paieraient pas le premier loyer d’aout 2023 en échange de leur engagement à faire eux-mêmes le nettoyage de l’extérieur et les finitions. Elle indique que les locataires ont indiqué fin aout 2023 avoir découvert des désordres, à la suite de quoi elle a donné son accord pour que soient réalisés des travaux d’électricité et pour les fenêtres mais a été confrontée au refus des locataires de donner accès aux artisans mandatés pour faire les devis et à leur non-paiement du loyer dès le mois de septembre 2023.

Concernant un dégât des eaux survenu le 22 septembre 2023 sur des canalisations de la salle de bain, elle indique qu’une déclaration de sinistre a été faite auprès de l’assurance des locataires (la MAIF) et de sa propre assurance (Abeille assurance), qu’une visite d’expertise le 13 décembre 2023 a conclu à une fuite sur une canalisation d’alimentation et a renvoyé la gestion du litige à la MAIF, et qu’elle a procédé aux réparations de la canalisation préconisées par son assurance suivant facture du 21 janvier 2024.

S’agissant du rapport de l'[Localité 6] du 10 juin 2024, par lequel elle a été mise en demeure par la mairie de réaliser des travaux, elle relève que ce rapport ne qualifie pas le logement d’insalubre, ni d’indécent, et qu’il est simplement indiqué que des travaux doivent être faits. Elle relève qu’elle a à nouveau mandaté des professionnels pour les réaliser, mais que les locataires ont refusé de donner accès au logement au professionnel mandaté le 3 aout 2024 ce qui l’a conduit à déposer une main courante le 8 aout 2024. Elle soutient que les locataires ont abusivement empêché la réalisation des travaux.

Concernant sa demande subsidiaire en résiliation du bail aux torts des locataires, elle relève que les locataires n’ont pas respecté leur obligation de payer les loyers et qu’ils ont modifié la destination des lieux loués sans son accord, en pratiquant une activité commerciale non déclarée de vente et d’élevage de chiens dans les lieux.

S’agissant enfin des préjudices invoqués par les locataires, elle relève concernant le préjudice moral que les locataires ont résisté à toute intervention d’artisans et professionnels à plusieurs reprises, sans motif valable, et qu’ils n’ont jamais entrepris aucune démarche judiciaire avant que la bailleresse ne les assigne. Concernant la surconsommation d’électricité et d’eau, elle souligne qu’il n’est pas démontré que l’augmentation de la consommation d’électricité serait due à un quelconque taux d’humidité, ni qu’une fuite d’eau excessive aurait condit à une surconsommation d’eau.

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Quant à M. [T] [G] et Mme [J] [H], comparants représentés par leur conseil M^e Maryline TEIXEIRA, ils ont repris les termes de leurs conclusions déposées à l’audience et ont demandé au juge des contentieux de la protection de :

À titre principal :

constater le caractère non décent du logement et suspendre le paiement des loyers dans l’attente de la réalisation de travaux de remise aux normes, avec effet rétroactif de la suspension à compter du 1er aout 2023 ; À titre subsidiaire :

constater le caractère non décent du logement et suspendre le paiement des loyers à venir dans l’attente de la réalisation de travaux de remise aux normes ; accorder à M. [T] [G] et Mme [J] [H] des délais de paiement, avec effet rétroactif au 1er aout 2023 ;

En tout état de cause :

condamner Mme [K] [W] à leur payer les sommes de 419,64 et 2.624,24 euros correspondant au préjudice découlant de la surconsommation d’eau et d’électricité ; anéantir les effets de la clause résolutoire et du commandement de payer du 12 avril 2024 ;rejeter la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire ; accorder à M. [T] [G] et Mme [J] [H] des délais de paiement ; condamner Mme [K] [W] à leur payer à chacun la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral ; débouter Mme [K] [W] de l’ensemble de ses demandes ; ordonner, au besoin, la compensation entre les sommes dues par chacune des parties ;condamner Mme [K] [W] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, M. [T] [G] et Mme [J] [H] se fondent sur la loi du 6 juillet 1989, l’article 1343-5 du code civil et sur le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Ils indiquent que la maison faisait l’objet d’importants travaux lorsqu’ils l’ont visité en juin 2023 et qu’ils ont signé le bail parce que la bailleresse s’engageait à finir les travaux. Ils relèvent qu’ils ont informé l’agence immobilière dès le 25 aout 2023 de la non-conformité du circuit électrique, du fait que les menuiseries et portes d’entrées n’étaient pas réglées et ne comportaient pas de serrure, de l’existence de fissures, de l’absence de remise d’un double des clefs, de l’encombrement du jardin et de la cave et d’un problème d’évacuation des eaux de la cuisine et de la contremarche de cette pièce. Ils indiquent que deux dégâts des eaux ont eu lieu, en septembre 2023 puis en décembre 2023, et que l’expert missionné le 30 janvier 2024 a constaté des désordres importants ce qui les a conduits à retenir le paiement du loyer compte-tenu de l’absence de délivrance d’un logement conforme. Ils précisent toutefois avoir procédé à un déblocage des fonds rapidement pour démontrer leur bonne foi et avoir conclu un accord verbal avec la bailleresse pour une réduction du loyer à la somme de 300 euros mensuelle. Ils indiquent avoir mis en demeure la bailleresse de procéder à des travaux de mise en conformité du logement le 7 mars 2024, à laquelle ils n’ont pas obtenu de réponse. Ils relèvent que le rapport de l'[Localité 6] du 18 juin 2024 conclue à l’absence d’insalubrité mais préconise des travaux qui permettent de penser que le logement ne présente pas les caractéristiques de la décence.

Concernant la suspension des loyers, ils soutiennent que le logement n’est pas décent puisqu’il ne remplit pas les critères fixés par le décret du 30 janvier 2002. Ils indiquent ainsi qu’il n’assure pas le clos et le couvert, en raison de la dégradation important de la maçonnerie pouvant entrainer des infiltrations et du fait que certains ouvrants présentent des anomalies favorisant l’entrée d’air et d’eau, que les revêtements de sol extérieurs présentent des risques de chute, que l’installation électrique présente des anomalies graves pouvant provoquer des risques d’électrisations et d’électrocution, que le logement ne comporte pas de système de renouvellement adapté puisqu’un taux de 67% d’humidité a été constaté.

S’agissant de leur demande de délais de paiement, ils soutiennent qu’ils sont de bonne foi compte-tenu du versement de 300 euros par mois depuis janvier 2024, Mme [J] [H] est vulnérable du fait de la maladie de [Y] dont elle souffre et qu’elle doit être opérée en septembre 2025. Ils indiquent qu’elle perçoit 695,97 euros de pension d’invalidité et 320,08 euros d’allocation adulte handicapée, tandis que M. [T] [G] touche 895,72 euros d’allocation chômage.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, les locataires indiquent que la bailleresse n’a jamais eu l’intention de réaliser les travaux, qu’elle a profité de leur vulnérabilité et qu’il en est résulté pour eux une grande anxiété. Ils indiquent que le fort taux d’humidité du logement cumulé à l’état de santé de Mme [J] [H] a entrainé un surcoût de chauffage, évalué à 2.624 euros pour la période de juillet 2023 à mai 2024, et que les fuites ont entrainé un surcoût d’eau évalué à 419,64 euros.

En réponse aux arguments adverses, ils relèvent que la propriétaire ne produit que des devis et non des factures sur les travaux qu’elle dit avoir fait en 2020 et 2021, qu’il n’est pas démontré qu’ils portaient sur l’immeuble en question et qu’ils ont été réalisé trois ans avant. Ils indiquent qu’il était impossible pour eux de savoir que les réseaux d’électricité et de gaz n’étaient pas conformes lors de l’état des lieux et qu’ils ne se sont engagés qu’à nettoyer le logement en échange du mois d’aout 2023. Concernant leur prétendu refus de laisser réaliser les travaux, ils indiquent qu’ils n’ont été prévenus que le 31 juillet 2024 de la réalisation de travaux le 3 aout 2024, que Mme [H] doit se reposer et ne pas être exposée à la poussière en raison de son état de santé, qu’ils ont demandé l’identité de l’entreprise mais aussi la nature de l’intervention, qu’ils ont refusé l’accès au logement uniquement à la propriétaire mais pas à l’entreprise mandatée, et qu’en tout état de cause l’intervention de cette entreprise n’aurait pas permis de résoudre tous les désordres. S’agissant enfin du respect de la destination des lieux, ils ne contestent pas la présence de chiens au logement mais contestent la présence d’un élevage canin, indiquant que leur entreprise d’élevage a été fermée.

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La juridiction a été destinataire le 9 octobre 2024 d’un diagnostic social et financier concernant les locataires. Il est indiqué qu’il a été convenu à l’entrée dans les lieux le 1er aout 2023 que les locataires emménageraient dans le logement en l’état, que les locataires ne paieraient pas le loyer du mois d’aout 2023 et que la propriétaire allait débuter rapidement divers travaux. Le diagnostic précise que les locataires ont ensuite arrêté de payer le loyer compte-tenu de l’insalubrité du logement, puis qu’ils ont partiellement repris le paiement des loyers à hauteur de 300 euros par mois depuis le 1er janvier 2024. Il est relevé qu’un enfant mineur vit au domicile.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2025, puis prorogée au 24 novembre 2025 afin que les parties produisent une note en délibéré à la demande de la juge des contentieux de la protection et se prononcent sur plusieurs points (éventuelle procédure de surendettement en cours, production d’un décompte actualisé complet et précis, éventuel paiement du loyer courant).

Par note en délibéré reçue le 13 novembre 2025, le conseil de M. [T] [G] et Mme [J] [H] a fait savoir que les locataires s’étaient séparés, que le dossier de surendettement déposé par M. [T] [G] a été déclaré recevable par la commission de surendettement le 6 aout 2025 et que cette décision a fait l’objet d’un recours par Mme [K] [W] devant le juge du surendettement, le dossier étant appelé à l’audience du 25 novembre 2025. Elle produit les pièces relatives à ces éléments.

Par note en délibéré reçue le 14 novembre 2025, le conseil de Mme [K] [W] a produit un décompte actualisé et complet du compte locataire. Elle précisait que les locataires ne paient pas le loyer courant et qu’ils n’ont procédé à aucun paiement du loyer en 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 15 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 juillet 2024, et que l’assignation en date du 10 juillet 2024 a été dénoncée le 10 juillet 2024 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 19 septembre 2025.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur la demande en constatation du caractère non décent du logement et en suspension rétroactive du paiement des loyers

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Par ailleurs, l’article 6 de la loi du juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il résulte de l’application jurisprudentielle de ces articles que l’exception d’inexécution peut être invoquée par le locataire pour faire obstacle à une demande d’acquisition de la clause résolutoire, auquel cas le juge doit alors rechercher si le manquement du locataire n’est pas justifié par une exception d’inexécution. La charge de la preuve de l’inexécution par le bailleur de l’une de ses obligations incombe alors au locataire.

Si un logement faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent, un logement salubre n’est pas nécessairement décent. Conformément au décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, pour être considéré comme décent, le logement doit tout d’abord comporter les éléments bâtis nécessaires à la sécurité physique et à la santé du locataire. Il doit ainsi assurer le clos et le couvert, soit être étanche à l’eau et à l’air. Les dispositifs assurant la retenue des personnes dans le logement et ses accès (par exemple garde-corps des fenêtres, rampes d’escalier et équipement des balcons) doivent être dans un état conforme à leur usage. L’état des matériaux de construction et des revêtements mis en œuvre dans le logement ne doivent pas présenter de risques pour la santé des locataires. Les réseaux et branchements d’électricité ainsi que de gaz doivent être conformes aux normes de sécurité et également en bon état d’usage et de fonctionnement. Ainsi, l’installation électrique qui ne répond pas aux normes en vigueur, mais ne présente pas de caractère de dangerosité ne caractérise pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent. Les dispositifs de ventilation équipant le logement doivent permettre un renouvellement de l’air en vue d’une occupation normale du logement et les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairage naturel suffisant. Le logement donné à bail doit par ailleurs bénéficier des éléments d’équipement et de confort minimums (installation permettant un chauffage normal, alimentation en eau potable et eau courante, installation d’évacuation des eaux ménagères, une cuisine comportant un évier, une installation sanitaire intérieure comprenant un WC, et un réseau électrique permettant l’éclairage). Enfin, à compter du 1er janvier 2023, un logement n’est décent qu’à condition que sa consommation d’énergie soit inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

Conformément à l’article 20-1 du logement de la loi du juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, M. [T] [G] et Mme [J] [H] se prévalent du fait que le bailleur ne leur a pas délivré un logement décent, raison pour laquelle ils ont arrêté de payer leur loyer et demandent une suspension rétroactive du paiement des loyers du fait de l’indécence du logement, afin de faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent de statuer en premier lieu sur le caractère décent ou non du logement, et sur une éventuelle suspension du paiement des loyers, avant de voir si la clause résolutoire est acquise.

Il ressort des divers échanges d’emails produits que dans un courriel adressé le 6 septembre 2023 à l’agence immobilière WATREMEZ, qui gère la location pour la bailleresse, M. [T] [G] a fait la liste des désordres que sa compagne et lui se plaignent d’avoir découverts depuis leur entrée dans le logement : « portée d’entrée (fixation, réglage), fenêtres (réglages, isolations, finitions, poignets), portes de maison (réglages, serrures), électricité (prises, radiateurs, vmc), évacuation eau cuisine, contre marche entrée cuisine, détruits (enlèvements jardin + cave), troisième trousseau de clés, attestation entretien cumulus à notre entrée ». Il a également signalé une fuite d’eau dans la buanderie par un email du 3 octobre 2023. Il a ensuite relancé l’agence immobilière afin que des travaux soient réalisés par emails du 12 octobre 2023, du 14 novembre 2023, du 14 janvier 2024 et du 7 mars 2024, soit de façon régulière dès le début de la location, et en rappelant à plusieurs reprises qu’ils souhaitaient uniquement vivre dans un logement décent.

Plusieurs pièces produites par les locataires font état de désordres affectant le logement.

Premièrement, dans un rapport établi le 12 février 2024 après une visite du 30 janvier 2024, l’expert [M] [B] mandaté par la MAIF, assurance des locataires, a constaté des malfaçons dans le logement. Il relève notamment que l’ensemble du pavillon est à saturation d’humidité, ce qui oblige les locataires à chauffer avec des convecteurs électriques, mais aussi qu’il existe une fissure pénétrante sur toute la hauteur du bâtiment, qui infiltre les murs alors que les épisodes pluvieux sont nombreux à cette période. Il souligne que la fissure pénétrante engendre une humidité au rez-de-chaussée mais aussi à l’étage du domicile. L’expert constate également un défaut d’étanchéité de la toiture de l’entrée, que la porte d’entrée est maintenue par un placoplâtre non conforme, non étanche et non sécurisé, qu’il y a des ouvertures d’environ dix centimètres sur la porte latérale, qui n’est donc pas étanche, et qu’une fenêtre de la buanderie ne se ferme pas et n’est pas étanche. Concernant l’installation électrique, il relève qu’elle n’est pas conforme faute de fixation de certaines prises électriques qui sont potentiellement dangereuses. L’expert indique que le logement est selon lui insalubre et que son état oblige les locataires à le chauffer au-delà de la normale.

Les photographies en noir et blanc jointes au rapport du 12 février 2024 permettent notamment de constater la fissure du bâtiment, l’absence de fixation au mur de certaines prises électriques, et des taches noires sur certains murs intérieurs.

Deuxièmement, consécutivement au signalement des locataires, le service santé environnementale de l’Aisne de l’Agence régionale de santé ([Localité 6]) des Hauts-de-France a réalisé un rapport d’inspection technique du logement le 10 juin 2024, après une visite des lieux le 30 mai 2024. L’expert de l'[Localité 6] a constaté de nombreux problèmes dans le logement mais a considéré qu’ils ne constituent pas une insalubrité au sens des articles L1331-22 et suivants du code de la santé publique. Il convient de préciser qu’il a transmis son rapport au maire de la commune en lui préconisant une intervention auprès du propriétaire pour faire cesser cette situation.

Le rapport de l'[Localité 6] fait état de désordres relevant de quatre ordres.

— S’agissant d’abord des défauts des éléments extérieurs et/ou intérieurs du bâti, le rapport constate que le revêtement extérieur des murs porteurs présente des dégradations importantes et que des fissures sont présentes au niveau du bâti, ces deux points pouvant entrainer des infiltrations, et que certains ouvrants présentent des anomalies d’étanchéité et d’isolation favorisant des entrées d’air parasites. Ces désordres sont considérés comme étant à l’origine de développement d’humidité pouvant entrainer des maladies pulmonaires, de l’asthme et des allergies.

— Concernant ensuite les désordres relatifs à la sécurité des personnes, le rapport constate que le revêtement de sols extérieurs présente un risque de chute en raison d’une maçonnerie fortement dégradée et de trous, soulignant que ces désordres constituent un risque de chute de personnes et de survenue d’accidents.

— S’agissant de l’aération, de la ventilation et de l’humidité, le rapport constate que les ventilations dans la cuisine, la salle de bain et les WC sont inexistantes ou inefficaces parce que non raccordées sur l’extérieur. Il est relevé des problèmes d’humidité dans le logement entrainant notamment la détérioration des supports et le développement de moisissures dont la dispersion est susceptible de porter atteinte à la santé des occupants. L’expert juge que ce désordre est à l’origine d’un développement d’humidité pouvant entrainer des maladies pulmonaires, de l’asthme et des allergies.

— Enfin, concernant le réseau électrique du logement, le rapport relève que les installations électriques du logement (notamment les prises électriques et les raccordements des radiateurs électriques) présentent des anomalies graves pouvant provoquer des accidents, notamment d’électrisation, d’électrocution et des incendies.

En annexe du rapport figurent des photos qui permettent effectivement de constater les désordres signalés.

En conclusion, l’expert de l'[Localité 6] prescrit à la mairie de mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux suivants :

— remettre en état les murs de la façade arrière pour éviter tout infiltration dans le logement ;

— combler les fissures et les recouvrir d’un revêtement adapté afin d’assurer l’étanchéité de la façade arrière, puis s’assurer de la non évolution des fissures en les contrôlant régulièrement ;

— supprimer le risque de chute de personnes au niveau du sol de la cour ;

— mettre en place un garde-corps réglementaire pour les fenêtres de l’étage, quand la partie basse de la fenêtre se trouve à moins de 90 centimètres de hauteur ;

— prendre toutes dispositions nécessaires afin d’assurer la ventilation générale et permanente dans le logement, dans le respect des prescriptions réglementaires en matière d’aération des logements ;

— rechercher les causes d’humidité et y remédier par des moyens efficaces et durables ;

— faire vérifier la sécurité de l’installation électrique et procéder si nécessaire à sa sécurisation par un professionnel qualifié, puis fournir une attestation de conformité par un organisme agréé ;

— assurer la sécurité des installations électriques générales et particulières de manière à ce qu’elles ne puissent pas être la cause de trouble pour la sécurité des occupants, par contact direct ou indirect ;

— procéder à la réparation, au remplacement ou à la mise en place des ouvrants, afin que leur ouverture et leur étanchéité soient assurées.

Il résulte ainsi à la fois du rapport de l’expert de la MAIF et du rapport de l'[Localité 6] que le logement donné à bail par Mme [K] [W] aux locataires ne présente par les éléments bâtis nécessaire à la sécurité physique et à la santé des locataires. En effet, il n’assure pas le clos et le couvert, compte-tenu des fissures constatées dans le bâti, et il n’est pas étanche à l’eau et à l’air au regard de l’absence d’étanchéité de certains ouvrants, des infiltrations et de l’humidité importante constatée dans le logement. En outre, l’installation électrique présente un caractère de dangerosité puisque les anomalies graves constatées peuvent provoquer des électrisations, électrocutions et des incendies.

Il en ressort que le logement fait apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires, qui préexistaient l’entrée dans les lieux des locataires, et qu’il s’agit d’un logement indécent, quand bien même il n’a pas été déclaré insalubre. En outre, l’absence de signalement des désordres par les locataires lors de l’état des lieux d’entrée ne vaut pas renonciation à se prévaloir du caractère non décent du logement.

Si Mme [K] [W] relève avoir fait faire des travaux à plusieurs reprises dans le logement, notamment en 2020 et 2021, ces travaux n’ont manifestement pas suffi à garantir la dignité des lieux au vu des rapports postérieurs de l’expert de l’assurance et de l'[Localité 6]. Les travaux réalisés au mois de janvier 2024, qui sont établis par une facture de la société SEB ELEC datée du 21 janvier 2024, faisaient suite uniquement à la fuite d’eau signalée le 3 octobre 2023 et ne visaient aucunement les autres désordres du logement.

La bailleresse relève par ailleurs qu’elle a souhaité entreprendre des travaux à la suite du rapport de l'[Localité 6] du 10 juin 2024 et que les locataires y ont fait obstacle. Il ressort effectivement des courriers échangés, versés en procédure, qu’elle les a informés le 29 juillet 2024 par l’intermédiaire d’un commissaire de justice de la réalisation de travaux le 3 aout 2024, soit seulement quatre jours après. Néanmoins, il n’est pas démontré que les locataires ont refusé cette intervention. Il apparaît uniquement qu’ils ont sollicité par un courrier du 1er juillet 2024 que leur soient proposées plusieurs dates pour réaliser la visite annuelle de la propriétaire, précisant qu’ils souhaitent l’accueillir dans les meilleures conditions, et qu’ils ont sollicité par email du 31 juillet 2024 des précisions sur les travaux (nom de l’entreprise, contact téléphonique de l’entreprise, durée de l’intervention, nature et lieux de l’intervention), indiquant là encore qu’ils demandaient ces éléments afin de préparer au mieux la venue de l’artisan et de protéger leurs biens. Il ne peut pas être considéré que ces demandes de précisions étaient abusives, au regard du fait que les travaux devaient avoir lieu dans leur domicile personnel.

Enfin, il convient de constater que l’attestation sur l’honneur établie le 5 aout 2024 par M. [O] [U] à la demande de la bailleresse ne remplit pas les conditions fixées par l’article 202 du code de procédure civile, puisqu’elle n’est pas écrite de la main du signataire et qu’aucun document d’identité n’y est annexé, de sorte qu’elle doit être écartée des débats.

Il n’est donc pas démontré que les locataires ont refusé l’accès du logement à l’entreprise mandatée pour faire des travaux, ce d’autant que M. [T] [G] a indiqué au commissaire de justice dans un courrier du 3 aout 2024 qu’il se tenait à la disposition de la société de travaux afin qu’ils interviennent dans un climat plus serein et qu’il l’autorisait à communiquer ses coordonnées à l’artisan pour qu’il lui propose des dates de travaux.

Par suite, il n’est pas établi que le caractère indécent du logement a perduré du fait d’un refus de travaux par les locataires, ce refus n’étant pas démontré.

Il sera donc constaté que le logement loué par Mme [K] [W] à M. [T] [G] et Mme [J] [H] est indécent.

Compte-tenu de la gravité des désordres affectants le logement et des risques consécutifs pour la sécurité et la santé des locataires, la suspension de l’obligation de paiement des loyers sera ordonnée à compter du 1er septembre 2023 – le premier loyer d’aout 2023 ayant été offert aux locataires en échange du nettoyage du logement ainsi qu’il ressort du contrat de bail – et ce jusqu’à la réalisation effective de l’ensemble des travaux préconisé par l’Agence régionale de santé dans son rapport du 10 juin 2024, selon les précisions fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploit du 12 avril 2024, le bailleur a fait commandement à M. [T] [G] et Mme [J] [H] de s’acquitter de la somme de 3.825 euros de loyers et charges impayés arrêtés au 8 avril 2024 dans un délai de deux mois. Ce commandement, remis à personne concernant Mme [J] [H] et remis à tiers présent à domicile pour M. [T] [G], reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte du décompte arrêté au 2 juillet 2024 et de l’historique du compte locataire du 5 février 2025 que les loyers demandés n’ont pas été payés dans les deux mois.

Néanmoins, compte-tenu de la suspension rétroactive de l’obligation de paiement des loyers à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à la réalisation effective des travaux préconisés par le rapport de l'[Localité 6] du 10 juin 2024, les loyers concernés par le commandement de payer ne sont pas dus, de sorte que la clause résolutoire n’est pas acquise.

Par suite, la demande principale de Mme [K] [W] aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

En l’espèce, la bailleresse se prévaut d’une part d’une manquement des locataires à leur obligation de payer les loyers aux termes convenus, d’autre part d’un manquement à leur obligation d’user les locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location en ce qu’ils pratiquent une activité commerciale non déclarée d’élevage et de vente de chiens dans les lieux.

S’agissant tout d’abord de l’obligation de payer les loyers, il convient de constater conformément aux développements précédents que les locataires n’ont pas manqué à cette obligation, compte-tenu de la suspension de cette obligation par la présente décision à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à la réalisation effective des travaux de mise en conformité du logement préconisés par l'[Localité 6] dans son rapport du 10 juin 2024.

Concernant l’obligation de respecter la destination des lieux, il apparaît que le contrat de bail du 28 juillet 2023 prévoit en page 2 que les lieux sont à usage exclusif d’habitation principale.

Mme [K] [W] produit diverses pièces relatives à l’activité d’élevage que pratiquent selon elle les locataires dans les lieux, en violation de la destination prévue par le contrat de bail. S’il est établi que M. [T] [G] a été gérant d’une société de vente à distance sur catalogue spécialisée, appelée [Adresse 7] [G], il convient de relever que la capture d’écran du site internet et l’extrait du répertoire SIREN qui sont produits mentionnent que l’entreprise a fermé en 2022 et que l’activité était implantée à [Localité 9] dans le département du Nord. Concernant ensuite les captures d’écran faites du compte Facebook « [J] [H] », il s’agit uniquement de publications de photographies de chiens qui n’ont aucune vertu probante quant aux allégations susvisées. Les captures d’écran de publications du compte Facebook « Ludo Olympe », à supposer qu’il s’agisse du compte de M. [T] [G], montrent des annonces de chiens élevés à la campagne, sans que ne soit mentionné de prix, et qui pourraient correspondre à des ventes ponctuelles ou dons de chiots issus des propres chiens du couple. Enfin, les annonces parues sur le site Bon Coin ne font pas apparaître le nom des locataires, ni de l’ancienne société de M. [T] [G].

Par ailleurs, il convient de remarquer que les rapports de l’expert de la MAIF et de l'[Localité 6] ne font aucunement état de la présence d’animaux au domicile, ni d’installations destinées à accueillir des chiens dans le jardin, comme des niches. Les photographies annexées à ces rapports ne font apparaître aucun chien, ni installation canine dans les lieux.

Au mieux, les photographies et publications des locataires sur Facebook qui sont produites par la bailleresse permettent d’imaginer que les locataires ont des chiens et qu’ils ont pu donner ou vendre les portées qui en sont issues, ce qui ne suffit pas à caractériser une activité professionnelle et commerciale d’élevage de chiens.

Ainsi, il n’est pas rapporté la preuve que les locataires ont manqué à leur obligation d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

La demande subsidiaire formée par Mme [K] [W] en résiliation du bail sera donc rejetée, de même que la demande d’expulsion.

Compte-tenu des développements précédents sur l’absence de dette locative en raison de la suspension de l’obligation de paiement des loyers et du rejet de la demande d’expulsion, les demandes en paiement des arriérés de loyers et de charges et d’une indemnité d’occupation mensuelle seront rejetées. Il sera dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande des locataires en délais de paiement, celle-ci étant devenue sans objet compte-tenu de l’absence de dette locative.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1103 du code civil et de l’article 1217 du même code, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Il a néanmoins déjà été jugé que l’indemnisation des troubles subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En l’espèce, il a été démontré précédemment que Mme [K] [W] manque à son obligation de délivrance d’un logement décent depuis la conclusion du contrat de bail le 28 juillet 2023, ce qui caractérise une inexécution susceptible de donner lieu à réparation des préjudices.

Au titre du préjudice moral

M. [T] [G] et Mme [J] [H] demandent d’abord la réparation d’un préjudice moral, relevant que la situation a suscité une grande anxiété.

S’agissant Mme [J] [H], dans une pièce datée du 19 septembre 2024 et issue de son dossier médical, le docteur [F] [R] fait état des diverses pathologies dont elle souffre, notamment de la maladie de [Y], ainsi que d’un projet de greffe rénale, et constate que Mme [H] est souvent fatiguée psychologiquement en raison des problèmes liés à son logement.

L’état dégradé du logement, l’attente prolongée de travaux demeurant non réalisés depuis le mois de septembre 2023 et l’anxiété liée à la procédure judiciaire en découlant ont légitimement pu susciter de l’anxiété et une certaine fatigue morale, directement liées à l’inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrer un logement décent.

Concernant M. [T] [G], il ressort des nombreux emails et courriers produits, qu’il a échangés avec l’agence immobilière et le commissaire de justice depuis le mois de septembre 2023, que l’inexécution de l’obligation de délivrance d’un logement décent l’a conduit à multiplier les démarches afin d’obtenir des travaux de mise en conformité du logement, ce qui lui a nécessairement coûté beaucoup de temps.

Par conséquent, Mme [K] [W] sera condamnée au titre du préjudice moral à payer la somme de 1.000 euros à Mme [J] [H] et de 1.000 euros à M. [T] [G].

Au titre de la surconsommation d’électricité et d’eau

Les locataires soutiennent que les désordres du logement ont entrainé une surconsommation d’électricité d’un montant de 2.624,24 euros ainsi qu’une surconsommation d’eau d’un montant de 419,64 euros, dont ils demandent le remboursement à la bailleresse.

— S’agissant de l’électricité

Il ressort du rapport de l’expert de la MAIF établi le 12 février 2024 que l’humidité du logement oblige les locataires à chauffer le logement « au-delà de la normale ».

En outre, les fissures, infiltrations et ouvertures non étanches, constatées aussi bien par le rapport de la MAIF que par le rapport de l'[Localité 6] du 10 juin 2024, permettent de penser que le logement est affectée par une déperdition de la chaleur, qui impose aux locataires de chauffer davantage leur logement.

Les locataires justifient par une facture du 24 mai 2024 que pour la période du 29 juillet 2023 au 15 mai 2024, EDF leur a demandé le paiement de 2.624,24 euros supplémentaires, s’ajoutant aux 1.539 euros qu’ils avaient déjà payés au fils des mois précédemment au titre de leur forfait mensuel d’électricité, soit un montant total dû de 4.163,24 euros pour la période, au cours de laquelle il n’est pas contesté qu’ils ont toujours habité dans le logement.

Compte-tenu du fait que le forfait de base qu’ils ont payé n’est qu’une estimation et que la régularisation a posteriori ne peut pas s’analyser que sous l’angle de la surconsommation, puisque les locataires auraient chauffé le logement même s’il avait été digne, il sera jugé que 50% de la facture totale de 4.163,24 euros est liée à la surconsommation du fait de l’absence de décence du logement, soit 2.081,62 euros.

Par conséquent, Mme [K] [W] sera condamnée à payer la somme de 2.081,62 euros à M. [T] [G] et Mme [J] [H] au titre de la surconsommation d’électricité.

— S’agissant de l’eau

Ainsi qu’il a été dit précédemment, les locataires ont dénoncé une fuite d’eau le 3 octobre 2023, qui a donné lieu à des travaux faits en janvier 2024. Les rapports postérieurs de la MAIF et de l'[Localité 6] ne font pas état de fuites d’eau dans le logement, de sorte qu’il est établi que cette difficulté a été résolue dès le mois de janvier 2024.

Les locataires transmettent une facture d’eau de la société SAUR FRANCE du 13 décembre 2024, d’un montant total de 914,64 euros et dont 419,64 euros ont déjà été réglés précédemment via les mensualités d’abonnement. Il apparaît sur cette facture qu’elle concerne la période du 2e semestre 2024 et du 1er semestre 2025, période à laquelle la fuite d’eau avait déjà été réparée.

Les locataires ne rapportent donc pas la preuve d’une surconsommation d’eau liée à l’état du logement.

Par suite, la demande de M. [T] [G] et de Mme [J] [H] au titre de la surconsommation d’eau sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Mme [K] [W], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [T] [G] et Mme [J] [H], il serait légitime que Mme [K] [W] soit condamnée à leur payer une somme au titre des frais exposés. Néanmoins, les défendeurs sont tous les deux bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale.

Par conséquent, la demande de M. [T] [G] et Mme [K] [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action de Mme [K] [W] ;

CONSTATE que le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] faisant l’objet du contrat de bail signé le 28 juillet 2023 entre Mme [K] [W] d’une part, et M. [T] [G] et Mme [J] [H] d’autre part, n’est pas décent ;

ORDONNE la suspension de l’obligation de M. [T] [G] et Mme [J] [H] de paiement du loyer à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à la réalisation effective par Mme [K] [W] de l’ensemble des travaux prescrits par l’Agence régionale de santé dans son rapport du 10 juin 2024, à savoir :

— remettre en état les murs de la façade arrière pour éviter tout infiltration dans le logement ;

— combler les fissures et les recouvrir d’un revêtement adapté afin d’assurer l’étanchéité de la façade arrière, puis s’assurer de la non évolution des fissures en les contrôlant régulièrement ;

— supprimer le risque de chute de personnes au niveau du sol de la cour ;

— mettre en place un garde-corps réglementaire pour les fenêtres de l’étage, quand la partie basse de la fenêtre se trouve à moins de 90 centimètres de hauteur ;

— prendre toutes dispositions nécessaires afin d’assurer la ventilation générale et permanente dans le logement, dans le respect des prescriptions réglementaires en matière d’aération des logements ;

— rechercher les causes d’humidité et y remédier par des moyens efficaces et durables ;

— faire vérifier la sécurité de l’installation électrique et procéder si nécessaire à sa sécurisation par un professionnel qualifié, puis fournir une attestation de conformité par un organisme agréé ;

— assurer la sécurité des installations électriques générales et particulières de manière à ce qu’elles ne puissent pas être la cause de trouble pour la sécurité des occupants, par contact direct ou indirect ;

— procéder à la réparation, au remplacement ou à la mise en place des ouvrants, afin que leur ouverture et leur étanchéité soient assurées ;

CONSTATE que la clause résolutoire du bail signé entre Mme [K] [W] d’une part, et M. [T] [G] et Mme [J] [H] d’autre part, n’est pas acquise ;

REJETTE la demande de Mme [K] [W] aux fins de résiliation du bail ;

REJETTE la demande de Mme [K] [W] aux fins d’expulsion sous astreinte de M. [T] [G] et Mme [J] [H] du logement situé [Adresse 4] ;

REJETTE la demande de Mme [K] [W] en paiement d’un arriéré locatif ;

REJETTE la demande de Mme [K] [W] en paiement d’une indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de M. [T] [G] et Mme [J] [H] en délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [K] [W] au paiement de la somme de 1.000 euros à Mme [J] [H] au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [K] [W] au paiement de la somme de 1.000 euros à M. [T] [G] au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [K] [W] au paiement de la somme de 2.081,62 euros à M. [T] [G] et Mme [J] [H] au titre de la surconsommation d’électricité ;

REJETTE la demande en paiement formée par M. [T] [G] et Mme [J] [H] au titre de la surconsommation d’eau ;

CONDAMNE Mme [K] [W] aux dépens ;

REJETTE la demande formulée par M. [T] [G] et Mme [J] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par Mme [K] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi juge et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 24 novembre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Karine BLEUSE Vassilia LETTRÉ