N° RG 24/05141 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MZSF

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/05141

N° Portalis DB2E-W-B7I-MZSF

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Elodie MONCADE

— M^e Mireille STIEBERT-LACOUR

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Elodie MONCADE

M^e Mireille STIEBERT-LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 MARS 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [J]

né le 22 Septembre 1939 à [Localité 6] (57)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Mireille STIEBERT-LACOUR, substitué par M^e Jean-Paul STIEBERT, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 40

DEFENDERESSE :

Madame [C], [K] [Z]

née le 13 Novembre 1949 à [Localité 5] (67)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Elodie MONCADE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 96

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° C-67482-2024-008867 du 04/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de STRASBOURG)

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2005, Monsieur et Madame [J], par l’intermédiaire de CLH IMMOBILIERE TIVOLI, ont loué à Madame [C] [Z] un local à usage d’habitation ainsi qu’un garage situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 640 euros pour le logement outre 100 euros de provision pour charges et 30 euros pour le garage, payables d’avance entre le 1er et le 5ème jour du mois.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, Monsieur [S] [J] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 068,13 euros au titre des loyers et charges échus au mois 8 janvier 2024, mois de janvier 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 17 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, Monsieur [S] [J] a fait assigner Madame [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce, sous astreinte de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— condamner la locataire à payer la somme de 2 319,25 euros au titre des loyers et charges, taxes d’ordres ménagères impayés du logement et du garage arrêtés au 14 mars 2024, mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges du logement et du garage jusqu’à la libération complète des lieux et remise des clefs,

— condamner la locataire à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 10 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2024 et renvoyée à l’audience du 28 janvier 2025, la locataire ayant constitué avocat.

A cette audience, Monsieur [S] [J], représenté par son conseil, se réfère à ses écritures du 22 janvier 2025 aux termes desquels il maintient ses demandes initiales notamment de résiliation judiciaire du contrat de bail, sauf à actualiser sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6 567,87 euros. Il s’oppose aux demandes de délais de paiement et de délai d’expulsion en indiquant que la dette continue à s’aggraver, que si la locataire met en avant son âge pour fonder ses demandes, il fait valoir qu’il a 10 ans de plus qu’elle et qu’il supporte depuis de nombreux mois la défaillance de la locataire, que de fait elle a eu suffisamment de temps pour se reloger.

Madame [C] [Z], représentée par son conseil, se réfère à ses écritures du 16 janvier 2025 aux termes desquels elle ne conteste pas l’existence ni le montant de la dette mais sollicite l’octroi de délais de paiement de 2 ans sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ainsi que des délais d’évacuation des lieux sur les fondement de l’article L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution en mettant en avant son âge avancé, qu’elle verse tous les mois entre 500 à 600 euros de loyers à hauteur de ses moyens, quelle est de bonne foi et a entrepris de nombreuses démarches pour se reloger en vain. Elle précise que les APL ne sont plus versées en raison du montant du loyer.

Le rapport de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives a été reçu le 6 juin 2024. Il fait état de ce que les ressources mensuelles de Madame [C] [Z] sont constituées exclusivement de sa pensions de retraite à hauteur de 958,94 euros et charges à hauteur de 1 253,26 euros sans compter sa mutuelle dont le montant n’a pas été communiqué, que le logement est inadapté compte tenu de son montant et de sa surface, Madame [C] [Z], 75 ans, vivant seule dans le logement. Cette dernière indique à l’assistant social qu’elle avait pu faire face aux loyers pendant 10 ans en raison d’un héritage perçu et de la revente de ses bijoux. Ne pouvant se reloger dans le parc privé, une demande de logement social doit être constituée courant juin 2024 pour un logement adapté à sa situation.

L’affaire est mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale et que le garage en question en est l’accessoire. Il est soumis aux principes issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

I. Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 17 janvier 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 26 novembre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu’au 22 janvier 2025, la dette locative de Madame [C] [Z] s’élève à la somme de 6 567,87 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et le garage, terme du mois de janvier 2025 inclus, ce que la locataire ne conteste pas. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 16 janvier 2024 pour la somme de 2 068,13 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste dans le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment des décomptes fournis par le bailleur que Madame [C] [Z] a constitué une dette locative depuis 1er décembre 2023 et ne pouvant plus faire face depuis cette date au paiement de ses loyers si ce n’est pas des versements partiels et ponctuels. La créance du bailleur s’élève désormais à la somme de 6 567,87 euros, loyer du mois de janvier 2025 inclus ce qui représente une somme très conséquente.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 9 avril 2024, date de l’assignation.

Madame [C] [Z] est désormais occupant sans droit ni titre.

L’expulsion de Madame [C] [Z] sera dès lors ordonnée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [C] [Z] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [C] [Z] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il sera précisé qu’en raison de la résiliation prononcée au 9 avril 2024, la condamnation au titre des arriérés à compter de cette date constitue en réalité des indemnités d’occupation.

III. Sur les demandes reconventionnelles en délais

— Sur la demande de délai de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette locative de Madame [C] [Z] s’élève à la somme de 6 567,87 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et le garage, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Madame [C] [Z] est née en 1949, elle est célibataire et perçoit une pension de retraite à hauteur de 958,94 euros, ses charges mensuelles excèdent ses ressources et sont estimées à plus de 1253 euros.

Il ressort du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 janvier 2024 que le bailleur, Monsieur [S] [J] est né en 1939 et qu’il a ainsi 10 ans de plus que la locataire. Il indique être retraité et devoir faire face à la défaillance de la locataire depuis de nombreux mois dans le paiement des loyers.

La dette locative considérable et ancienne depuis décembre 2023, l’absence de reprise régulière du paiement du loyer, la situation très précaire de la locataire dont les charges sont nettement supérieures aux ressources et la propre situation du bailleur, mettent en évidence qu’il serait illusoire d’accorder des délais de paiement que Madame [C] [Z] ne peut manifestement pas respecter.

Dès lors, il y a lieu de la débouter de sa demande de paiement.

— Sur la demande de délai d’expulsion

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’ article L412-4 du code des procédures civiles d’ exécution prévoit en outre que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [C] [Z] fait valoir à l’appui de sa demande qu’elle est de bonne foi et a effectué plusieurs démarches pour se reloger. Elle souligne qu’elle est âgée de 75 ans, est isolée et vit seule, qu’en dépit de faibles revenus, elle parvient à hauteur de ses moyens à payer entre 500 et 600 euros le bailleur.

Elle verse aux débats :

— un courrier de la CAF du 1er juillet 2024 lui indiquant qu’elle ne peut bénéficier d’allocations aux motifs que le montant du loyer dépasse le seuil fixé, son logement étant trop coûteux pour une personne vivant seule,

— un relevé des mensualités de la caisse de retraite,

— un courrier de l’ARSEA du 6 mai 2024 aux fins de proposer un accompagnement social lié au logement,

— un courrier du 5 septembre 2024 justifiant la validation de sa demande de logement social.

Dans ces conditions, elle sollicite l’octroi d’un délai d’un an pour évacuer les lieux.

Le bailleur s’oppose à sa demande.

Il y a lieu de relever qu’en dehors de l’âge avancé de Madame [C] [Z], aucun autre élément n’est mis en avant pour justifier que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales, le bailleur étant au demeurant plus âgé qu’elle. Par ailleurs, Madame [C] [Z] s’est vue signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 janvier 2024, ce n’est que le 5 septembre 2024 que sa demande de logement social a été validée. Elle ne produit aucun élément supplémentaire quant à ses démarches de relogement notamment dans le parc social. Enfin, les décomptes fournis par le bailleurs mettent en lumière que depuis mai 2024, elle verse systématiquement un montant mensuel nettement inférieur au loyer.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de délai de Madame [C] [Z].

IV. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [Z] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de Monsieur [S] [J] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du 9 avril 2024, date de l’assignation du bail conclu le 1er janvier 2005 entre Monsieur et Madame [J], d’une part, et Madame [C] [Z], d’autre part, concernant le logement et le garage situés au [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [S] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [C] [Z] à verser à Monsieur [S] [J] la somme de 6 567,87 euros (décompte arrêté au 22 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 sur la somme de 2 068,13 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [C] [Z] à verser à Monsieur [S] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [J] du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS