N° RG 24/05891 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3I2

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/05891

N° Portalis DB2E-W-B7I-M3I2

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Nicolas ALTEIRAC

— M^e Grégoire FAURE

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Nicolas ALTEIRAC

M^e Grégoire FAURE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 AOUT 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [T]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 284

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [J] [K] [B]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 163

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Août 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/05891 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3I2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2021 avec prise d’effet au 1er mars 2021 Monsieur [C] [T] a donné en location à Monsieur [S] [B] un local d’habitation sis [Adresse 1] moyennant le versement d’un loyer initial de 760 euros outre 180 euros de provisions pour charges, payables d’avance.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, Monsieur [C] [T] a fait assigner Monsieur [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Strasbourg aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail daté du 23 janvier 2021 et liant les parties et ce, à compter du jugement à intervenir,ordonner à Monsieur [S] [B] d’évacuer, immédiatement et sans délai, de corps et biens l’appartement et ses annexes et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jour de la signification du jugement à intervenir et ce, jusqu’à complète évacuation,dire qu’à défaut d’évacuation volontaire, il y sera procédé avec le concours de la force publique,condamner Monsieur [S] [B] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et provisions sur charges actuels soit 940 euros, à laquelle seront ajoutées les indexations suivant leur cours normal d’évolution et ce, à compter du prononcé de la résiliation du bail jusqu’à complète évacuation, somme indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,condamner Monsieur [S] [B] à lui verser une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure,rappeler le caractère exécutoire de droit du jugement à intervenir.

Monsieur [S] [B] a constitué avocat le 15 novembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 26 novembre 2024, après plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre partie, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 27 mai 2025.

A cette audience, Monsieur [C] [T], représenté par son conseil se réfère à ses écritures du 17 mars 2025 aux termes desquelles il maintient ses demandes initiales et sollicite que Monsieur [S] [B] soit débouté de ses demandes reconventionnelles.

Il fait valoir que par son comportement tant envers lui, sa mère qui gérait un temps le bien en son absence, le syndic de copropriété que l’agence de gestion locative constitue un manquement grave à ses obligations dans l’exécution du contrat de bail qui les lie et justifiant le prononcé de sa résiliation judiciaire aux torts du locataire. Il explique que depuis le refus avancé par CITYA, syndic, de l’autoriser à mettre en place un voile d’ombrage sur son balcon, Monsieur [S] [B] ne cesse d’envoyer d’innombrables mails et courriers en y dénonçant sur un ton agressif, insultant et dénigrant des problèmes de sécurité dans l’immeuble, l’indécence du logement au regard du dossier de diagnostics techniques, une surfacturation des charges locatives, un problème de chauffage, le montant du loyer compte tenu d’une erreur dans la surface ou l’absence de possibilité de l’indexer, des problèmes de respect du RGPD en raison de la transmission au syndic de ses coordonnées, la présence d’une étiquette « STOP PUB » sur sa boîte aux lettres, une erreur dans le nombre de répartiteurs à chaleur dans le logement. Il souligne qu’il s’est efforcé de répondre de manière pacifique et courtoise aux demandes du locataire, qu’il a fait droit à diverses sollicitations notamment transmission de documents, prise en charge de travaux mais que les sollicitations de Monsieur [S] [B] sont incessantes, parfois pour des raisons futiles et témoignent de son insatisfaction peu importe les solutions mises en place, allant jusqu’à déposer deux mains courantes dans lesquelles il est difficile de cerner les intentions du locataire. Il explique que Monsieur [S] [B] n’entend nullement entendre raison et revenir à l’apaisement dans ses relations avec quiconque, qu’il subit ainsi depuis longtemps le comportement intempestif de ce dernier. Il fait état de ce que la vindicte de Monsieur [S] [B] et ses abus de langage ont fini par rendre impossible toute poursuite du contrat de bail, que le locataire manque ainsi à son obligation contractuelle de bonne foi qui impose au contractant d’adopter un comportement loyal, coopératif et dépourvu de toute intention nuisible. Il soutient que le comportement Monsieur [S] [B] est constitutif d’une faute civile mais également pénale en ce que ses messages pourraient être qualifiés de messages malveillants réitérés.

Monsieur [S] [B] représenté par son conseil se réfère à ses conclusions du 21 mai 2025 aux termes desquelles il demande au tribunal de :

déclarer les prétentions de Monsieur [C] [T] mal fondées et de le débouter de l’ensemble de ses demandes,à titre reconventionnel :

condamner Monsieur [C] [T] à lui verser la somme de 1 417,92 euros à parfaire, au titre de l’indu de loyer payé à tort depuis le 1er mars 2021, avec intérêt légal à compter du 21 novembre 2023,condamner Monsieur [C] [T] à produire au débat la copie de l’ensemble des certificats de ramonage du conduit de fumée individuel pour les années 2021, 2022 et 2023 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir sauf reconnaissance expresse de Monsieur [C] [T] que le ramonage n’a pas été effectué ;condamner Monsieur [C] [T] à fournir la copie de l’ensemble des quittances de loyers pour l’année en cours sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,condamner Monsieur [C] [T] à lui rembourser les provisions sur charges au titre de l’année 2022 à défaut de production de l’ensemble des justificatifs de charges au titre de l’année 2022,condamner Monsieur [C] [T] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre d’indemnisation du préjudice subi,en tout état de cause,condamner Monsieur [C] [T] en tous les frais et dépens de la procédure,condamner Monsieur [C] [T] à lui verser une somme de 2 400 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que le bailleur doit être débouté de l’ensemble de ses demandes dans la mesure où, s’il a effectivement envoyé nombres de mails ou messages, ses demandes étaient légitimes ; que d’ailleurs, le bailleur a reconnu leur bien fondé et pris l’engagement de mettre en œuvre l’ensemble des travaux qui s’imposaient. Il explique ainsi qu’il était parfaitement légitime à solliciter le DPE alors que ce document ne lui avait pas été remis lors de la signature du contrat de bail, le bailleur manquant à ses obligations prévues par les articles 6 et 3 du de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, il avance que malgré ses demandes, c’est au cours du mois de septembre 2023 qu’il a pu consulter le DPE, le règlement de copropriété, l’état des dépenses et projet de répartition de 2022 et le PV d’AG du 13 juin 2023 ; il constatait alors que le logement présentait de graves anomalies et ne répondait pas aux normes de sécurité en vigueur outre un risque avéré d’intoxication oxycarbnonée et d’explosion/incendie causé par une mauvaise combustion. Il en faisait part au bailleur qui ne prenait pas au sérieux ses signalements et ne respectait pas son obligation de délivrance. Il relevait également une erreur dans le nombre de répartiteur de caleur pris en compte dans le décompte de charges, la répartition des tantièmes ayant initialement été déterminée sur la base de 8 répartiteurs de chaleur dont 7 dans le logement et un dans le garage alors que les répartiteurs des garages étaient ultérieurement condamnés sans modification de la clef de répartition. On lui répondait alors que cela n’avait eu aucune incidence financière car dépourvu de chauffage dans le garage, il n’était pas susceptible de générer une consommation. Il soulignait le mépris avec lequel le gestionnaire locatif du bien répondait à ses sollicitations.

Il explique que si les échanges avec son bailleur et la mère de cette dernière étaient tout à fait cordiaux, la succession d’incidents et l’attitude de CITYA IMMOBILIER qui s’efforçait de ne pas répondre à ses demandes ont eu raison de son calme. S’il reconnaît qu’une main courante a été déposée par Madame [F] [L], préposée de la société CITYA, il a, à son tour déposé une main courante ; que ces procédures n’ont pas plus de valeur probante qu’une simple déclaration de leur déposant. Il explique qu’il ne saurait être fait aux demandes du bailleur alors que c’est ce dernier qui a manqué à ses obligations et a manifestement cherché à dissimuler l’état réel du logement en ne remettant pas lors de la signature du contrat de bail les documents techniques et en pratiquant une augmentation de loyer à laquelle il ne pouvait prétendre compte tenu du classement énergétique du logement.

Il met en avant qu’une simple gêne occasionnée par le comportement d’un locataire ne constitue pas une faute suffisamment grave justifiant une demande de résiliation judiciaire d’un contrat de bail par le bailleur.

Il formule des demandes reconventionnelles pour solliciter :

sur le fondement de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, le paiement des sommes indûment perçues par le bailleur du fait d’une augmentation de loyer opérée lors de la conclusion du contrat à laquelle il n’avait pas droit en avançant le fait que les loyers sont encadrés et qu’il ne pouvait ainsi, dans le cadre de la relocation, augmenter à sa guise le loyer de 30 euros par rapport au loyer pratiqué avec l’ancien locataire,la condamnation du bailleur à lui verser des dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance subi pour l’impossibilité de maintenir son logement à au moins 19 degrés et au titre de son préjudice moral pour avoir été exposé à un danger dans un logement non conforme et avoir subi l’attitude méprisante de son bailleur,la remise de documents sous astreinte : les certificats de ramonage du conduit de fumée individuel pour les années 2021, 2022 et 2023 ainsi que l’ensemble des quittances de loyers pour l’année en cours,la condamnation du bailleur à lui rembourser les provisions sur charges au titre de l’année 2022 à défaut de production de l’ensemble des justificatifs de charges au titre de ladite année.

L’affaire est mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

I – Sur la demande résiliation du contrat de bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 sous b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Le défaut d’occupation paisible est un manquement grave du locataire justifiant de la demande de résiliation du bail. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Le juge apprécie la gravité du manquement au jour où il statue.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il ressort de la lecture des multiples échanges de mails et de courriers notamment de mai 2023 à février 2025 produits par les parties que si les échanges entre le bailleur et le locataire sont restés courtois un temps et tout du long s’agissant de l’attitude mesurée de Monsieur [C] [T], rapidement Monsieur [S] [B] s’est emporté face à ses interlocuteurs qui ne lui donnaient pas satisfaction dans les demandes qu’il pouvait formuler en lien avec les conditions de la location du logement d’habitation qu’il occupe. Si comme il l’avance pour certaines de ses demandes, il a obtenu gain de cause à juste titre : la transmission du DPE notamment réalisé selon les nouvelles modalités, les travaux de sécurisation, l’accès aux documents justifiant les charges réelles et locatives qu’il supporte, force est de constater qu’il s’est comporté de manière agressive jusqu’à insulter le bailleur, sa mère, le syndic CITYA, le conseil du bailleur et refusé tout bonnement de s’adresser au nouveau gestionnaire locatif alors que ce dernier avait été mandaté par le bailleur notamment dans un souci d’apaisement de la situation ; que le syndic a même dû faire appel à un commissaire de justice pour que la consultation des justificatifs des dépenses dans le cadre de la vérification des charges sollicitée par Monsieur [S] [B] se passe en la présence d’un commissaire de justice, craignant un incident.

Il y a lieu de relever que le bailleur apporte la preuve de ce que le comportement de Monsieur [S] [B] a été répété, sur plus d’un an et similaire peu importe l’interlocuteur devant lequel il se trouvait ; pouvant les traiter de « fumier » ; « marchand de sommeil », « d’incapable » ou « QIde2 » ; comportement que Monsieur [S] [B] ne conteste pas mais qu’il justifie en mettant en avant la légitimité de ses demandes et de l’inertie de ses interlocuteurs.

Le fait qu’il pense être dans son bon droit et que ses demandes soient légitimes ne justifient pas le comportement agressif qu’il a adopté face à son bailleur et les interlocuteurs de ce dernier, d’autant que comme il l’avance dans certains de ses échanges, s’il n’obtenait pas gain de cause dans les délais, il aurait pu saisir plus rapidement les instances judiciaires.

Il y a lieu de constater qu’il existe désormais un point de non-retour dans la relation contractuelle entre le bailleur et son locataire et qui est du fait du comportement de Monsieur [S] [B], que ce comportement constitue un manquement grave de la part du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire.

En conséquence, il y convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du présent jugement.

Monsieur [S] [B] est désormais occupant sans droit ni titre.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.434-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [S] [B] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis la présente décision, Monsieur [S] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer fixé dans les développements ci-après, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Monsieur [S] [B] au paiement de cette indemnité à compter de la prochaine échéance jusqu’à la libération effective des lieux.

II – Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [S] [B]

Sur la demande de remboursement au titre de l’indu de loyer

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail entre les parties :

I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. — Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

Aux termes de l’article 18 de la du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail, pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. Ces adaptations particulières ne s’appliquent pas lorsque les logements ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kilowattheures par mètre carré et par an.

En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’article 18 renvoie au décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. L’article 1 de ce décret, dans sa version en vigueur au moment de la signature du contrat de bail, prévoit que les communes comprises dans les zones mentionnées à l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 sont celles qui figurent au 1° de l’annexe du décret du 10 mai 2013, [Localité 5] et son agglomération y font partie.

Dès lors, le loyers pratiqués dans la commune de [Localité 5] et son agglomération sont encadrés.

L’article 3 du décret du 27 juillet 2017 dispose que « lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa du I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location ».

En l’espèce, le contrat de bail entre Monsieur [C] [T] et Monsieur [S] [B] a été signé le 23 janvier 2021 avec prise d’effet au 1er mars 2021, il concerne un local d’habitation se situant à [Localité 5] qui fait partie des zones soumises à l’encadrement des loyers.

Par conséquent, le bailleur ne pouvait augmenter librement le montant du loyer au moment de la signature du contrat de bail sauf à justifier de dérogations édictées par le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, ce que ne justifie pas le bailleur en l’espèce. Lors de la conclusion du bail avec Monsieur [S] [B], le loyer aurait dû être fixé au maximum à 731,46 euros = 730 euros x 130,52 (Indice de Référence des Loyers du 4ème trimestre 2020) / 130,26 (IRL du 4ème trimestre 2019) ; soit un indu de loyer de 28,54 euros par mois.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de Monsieur [S] [B] en remboursement de l’augmentation indue du loyer sur 48 mois du 1er mars 2021 au 1er mars 2025 à hauteur de 1 369,92 euros avec intérêts aux taux légal à compter de la présente décision.

La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 interdit toute révision ou majoration de loyer pour les logements de la classe F ou G. Ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi du 22 août 2021.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties a été reconduit tacitement à compter du 1er mars 2024, les dispositions des articles 17-1 et 18 de la loi du 6 juillet 1989 modifiés par la loi du 22 août 2021 sont applicables depuis. En conséquence, depuis le 1er mars 2024, il n’est plus possible à Monsieur [C] [T] d’augmenter le loyer en faisant application de l’indexation, le logement étant classé F.

Sur la demande de remise des quittances de loyers sous astreinte

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu ».

En raison du caractère d’ordre public de l’article 21 précité, le bailleur ne peut se dérober à son obligation et il n’est pas libre, comme l’organisme gestionnaire, de choisir les modalités de cette remise. Depuis la modification opérée par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de « transmettre » et non plus comme auparavant de « remettre » une quittance au locataire qui en fait la demande. Ce changement terminologique interdit au bailleur ou à son gestionnaire de refuser au locataire qui en fait la demande l’envoi du justificatif par voie postale. La quittance est portable et le bailleur ne peut se contenter d’informer le locataire qu’il la tient à sa disposition. Modifiant sur ce point l’article 21, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 permet cependant au bailleur, avec l’accord du preneur, de lui transmettre de façon dématérialisée la quittance.

En l’espèce, les parties produisent aux débats un échange de mails en date du 17 février 2025 entre Monsieur [S] [B] et Monsieur [I] [M] pour ADMINIS ALSACE, gestionnaire locatif, aux termes desquels il ressort que Monsieur [S] [B] refuse la transmission par voie dématérialisée des quittances de loyers et qu’en conséquence, ADMINIS ALSACE informe que lesdits documents sont à la disposition du locataire dans les locaux de l’agence.

Dès lors et compte tenu de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [S] [B] et de condamner Monsieur [C] [T] à lui remettre les quittances des loyers réglés pour l’année en cours et ce, dans un délai de 30 jours à compter de la présente décision, sous astreinte de 20 euros par jour de retard.

Sur la demande de remboursement des provisions sur charges au titre de l’année 2022

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Il prévoit que sont des charges récupérables les dépenses d’exploitation, d’entretien et des menues réparations et notamment le ramonage des chaudières.

Les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le bailleur doit ainsi être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve ; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n’ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d’instance.

En l’espèce, Monsieur [S] [B] expose qu’il est dans l’impossibilité de vérifier le décompte de charges correspondant à l’année 2022 et explique que le bailleur ne peut se réfugier derrière le refus de l’agence CITYA.

Monsieur [C] [T] verse aux débats :

la facture des Etablissements BRANDL et KNIPPER pour le ramonage et la vérification annuelle de la cheminée de chauffage et tuyau de raccordement, vérification des gaines de ventilation pour l’année 2022,le décompte annuel de charges pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 délivré par l’agence CITYA le 15 juin 2023 et relatives à l’immeuble sis au [Adresse 1] – [Adresse 4] à [Localité 5] et sur lequel sont reportés les tantièmes, la quote-part de Monsieur [C] [T], le montant des charges locatives, un décompte des charges par nature de dépense ;le projet de répartition des charges pour ladite période établi le 3 mai 2023,l’état des dépenses pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 établi par la société CITYA le 19 avril 2023 pour l’immeuble sis au [Adresse 1] – [Adresse 4] à [Localité 5] et sur lequel sont détaillés avec précision la nature des dépense avec précision des factures y afférentes,le décompte des charges récupérables 2022 établi par le bailleur et qui fait état d’un solde créditeur de 101,50 euros au profit du locataire,le procès-verbal de constat du commissaire de justice établi le 25 janvier 2024 et dans lequel le commissaire de justice indique qu’il est requis pour être présent car un locataire souhaite consulter les factures de charges relatives à la copropriété ; il constate que Monsieur [S] [B] détient le décompte de charges de 2022 comprenant les lots 109 (logement), 111 (garage) et 127 (cave) ; il pose des questions à Madame [E] [D], comptable auprès de CITYA et demande notamment qu’on lui remette les justificatifs de ramonage de la copropriété ce que fait Madame [E] [U] ; le commissaire de justice indique « après diverses discussions, Monsieur [S] [B] déclare : J’ai tout, c’est parfait »,des mails de Monsieur [S] [B] du 30 janvier 2024 et dans lesquels il indique notamment à Madame [L], gestionnaire de CITYA « je me disais bien qu’il y avait quelque chose qui n’allait pas que quand sa mère ma envoyé se mail !!!! en le relisant j’ai failli piquer une crise de nerf !!!!!!!! Dans ce mail sa maman vous accuse pour me faire croire que si je ne pouvais pas vérifier le décompte de charges c’est parce que vous ne le vouliez pas qu’un locataire vienne chez CITYA ! J’ai bien fait de le menacer de porter plainte contre lui, la preuve jeudi dernier Mme [U] la comptable m’a reçu. Ce monsieur ne fait jamais ce qu’il doit faire !!!!! Ne fait que mentir. La preuve il veut aussi m’arnaquer avec le loyer de son logement »

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que contrairement à ce que souligne Monsieur [S] [B] ce dernier a eu accès dès le 25 janvier 2024 aux justificatifs afférents aux charges récupérables notamment de 2022, qu’il a même pu poser des questions directement au comptable de CITYA ; que le bailleur verse aux débats les divers décomptes, répartitions des charges locatives et l’état des dépenses donnant des éléments d’information détaillés sur la nature des dépenses et leur répartition.

Dès lors, il y a lieu de débouter Monsieur [S] [B] de sa demande de remboursement des provisions sur charges au titre de l’année 2022.

Sur la demande de remise des certificats de ramonage du conduit de fumée individuel sous astreinte

Monsieur [S] [B] sollicite la remise des certificats de ramonage du conduit de fumée individuel pour les années 2021, 2022 et 2023.

Monsieur [C] [T] verse aux débats les factures de ramonage annuel pour les années 2022, 2023 et 2024 des conduites communes et également la facture d’entretien de la chaudière commune. Il soutient que Monsieur [S] [B] ne peut solliciter du bailleur les justificatifs de ramonage des conduites individuelles dans la mesure où cet entretien relève des travaux d’entretien qui sont à la charge du locataire.

Aux termes de l’article R1331-21 du décret n°2023-641 du 20 juillet 2023 dans le cas des foyers et appareils individuels, l’entretien et le ramonage sont effectués à l’initiative de l’occupant sauf stipulation contraire du bail. Dans le cas des foyers et appareils collectifs, l’entretien et le ramonage sont effectués à l’initiative du propriétaire, du syndicat des copropriétaires ou, si une convention le prévoit, de l’exploitant de l’immeuble. Les occupants sont prévenus suffisamment à l’avance du passage des professionnels chargés de l’entretien et du ramonage, et prennent toute disposition utile pour permettre ces opérations.

En l’espèce, s’agissant de la demande de Monsieur [S] [B], force est de constater que ce dernier sollicite des justificatifs de ramonage du conduit de fumée individuel et non des équipements collectifs, que les dépenses d’entretien courant et les menues réparations des installations individuelles liées au chauffage, à la production d’eau chaude et à la distribution d’eau dans les parties privatives relevant du locataire, il ne peut exiger du propriétaire la production desdits justificatifs sauf à démontrer que le bailleur a pris en charge cet entretien en le facturant au locataire, auquel cas il doit justifier de cette charge récupérable, or, tel n’est pas le cas.

Dès lors, il y a lieu de débouter Monsieur [S] [B] de sa demande remise des certificats de ramonage du conduit de fumée individuel pour les années 2021, 2022 et 2023.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral subis

Monsieur [S] [B] sollicite la condamnation de Monsieur [C] [T] à lui verser des dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance qu’il aurait subi du fait de l’impossibilité de maintenir une température d’au moins 19 degrés dans son logement.

Il ressort des pièces fournies par les parties aux débats, que la température des logements de la copropriété avait été un temps bridée à 19 degrés du fait de préconisations gouvernementales et de la hausse des prix en matière d’énergie ; que rapidement une intervention a été mise en place pour que la température ne soit plus bridée.

Aucun élément ne permet d’établir que Monsieur [S] [B] aurait subi des températures sous les 19 degrés et de son impossibilité de maintenir la température de son logement sur ce seuil ; que par ailleurs, une température à 19 degrés dans un logement n’est pas de nature à justifier un trouble de jouissance.

Monsieur [S] [B] sollicite la condamnation de Monsieur [C] [T] à lui verser des dommages-intérêts au titre du préjudice moral qu’il aurait subi pour avoir vécu dans un logement présentant un danger pour son intégrité physique ce qui aurait été pour lui source d’angoisse. Il souligne que l’attitude méprisante de Monsieur [C] [T] à son égard, ce dernier remettant en cause sa santé mentale, n’a fait qu’aggraver son préjudice moral. Il se dit victime de harcèlement de sa part et destiné à le décourager sous le coup de la menace de la vente du bien ou de l’invitation à quitter le logement si ce dernier ne lui convenait pas.

Toutefois, il y a lieu de relever que les pièces transmises par les parties et notamment les nombreux échanges de mails et de courriers mettent en évidence une attitude toujours très courtoise de Monsieur [C] [T] face aux sollicitations de Monsieur [S] [B] même lorsque ce dernier se montre virulent, que c’est Monsieur [S] [B] qui se montre agressif et insultant vis-à-vis de ses interlocuteurs. Par ailleurs, Monsieur [S] [B] n’apporte aucun élément de preuve caractérisant son préjudice moral, qu’il s’agisse de certificats médicaux, d’attestation ou toute autre document.

Dès lors, il y a lieu de le débouter de sa demande de dommages-intérêts.

III – Sur les demandes accessoires

L’issue du litige conduit à laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens et il n’est ainsi pas inéquitable de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE à compter de la présente décision la résiliation judiciaire du bail conclu le 23 janvier 2021 avec prise d’effet au 1er mars 2021 entre Monsieur [C] [T] et Monsieur [S] [B] et concernant les locaux situés [Adresse 1] ;

DIT que Monsieur [S] [B] est occupant sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [B] et ce, dès la prochaine échéance, le bail étant résilié à compter de ce jour, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer soit 731,46 euros et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [C] [T] à remettre à Monsieur [S] [B] les quittances des loyers réglés pour l’année en cours et ce, dans un délai de 30 jours à compter de la présente décision, sous astreinte de 20 euros par jour de retard ;

CONDAMNE Monsieur [C] [T] à verser à Monsieur [S] [B] la somme de 1 369,92 euros en remboursement des sommes indûment versées au titre de l’augmentation de loyer avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [B] de sa demande de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [B] de sa demande de production des certificats de ramonage du conduit de fumée individuel pour les années 2021, 2022 et 2023 ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [B] de sa demande de remboursement des provisions sur charges au titre de l’année 2022 ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS