N° RG 25/00572 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NJPQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 25/00572

N° Portalis DB2E-W-B7J-NJPQ

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Mireille STIEBERT-LACOUR

— M. [F]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Mireille STIEBERT-LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 MAI 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [J]

né le 12 Février 1944 à [Localité 10] (ALLEMAGNE)

demeurant [Adresse 7] (ALLEMAGNE)

Madame [P] [W] épouse [J]

née le 09 Octobre 1943 à [Localité 8] (82)

demeurant [Adresse 7] (ALLEMAGNE)

représentés ensemble par M^e Mireille STIEBERT-LACOUR, substituée par M^e Jean-Paul STIEBERT, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 40

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [F]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [K] [F]

dont le dernier domicile connu est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [D] [L], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mai 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 22 septembre 2005 ayant pris effet le 1er octobre 2005, M. [T] [J] et Mme [P] [J] née [W] représenté par la S.A.S. FONCIA TURCKEIM ont donné à bail à M. [X] [F] et Mme [K] [F] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation lot n° 131, 1er étage et un garage lot 144 sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 630 € outre une provision mensuelle pour charges de 77 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [T] [J] et Mme [P] [J] née [W] ont fait signifier le 11 octobre 2024 à M. [X] [F] et Mme [K] [F] une sommation de payer pour la somme en principal de 1 817,09 €.

M. [T] [J] et Mme [P] [J] née [W] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin qui en a accusé réception le 24 octobre 2024.

Puis ils ont fait assigner à l’audience du 21 mars 2025, M. [X] [F] et Mme [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier du fait de la carence des locataires, les bailleurs indiquant être couverts des derniers loyers impayés par la garantie des impayés.

M. [T] [J] et Mme [P] [J] née [W], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur acte introductif d’instance pour demander de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties, et ce, aux torts et griefs des défendeurs ;

En conséquence,

— condamner M. [X] [F] et Mme [K] [F], ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer sans délai et sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— fixer l’indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux au montant des loyers ainsi que les charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— dire et juger que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

— les condamner solidairement à leur payer de cette indemnité d’occupation ;

— les condamner solidairement à leur payer la somme de 1 657,53 € au titre des arriérés de loyers, provision sur charges, cotisation d’assurance habitation, outre les intérêts légaux à compter de la sommation de payer ;

— les condamner solidairement au versement d’une indemnité de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement en tous les frais et dépens, y compris les frais de la sommation de payer.

A l’audience, ils exposent que la dette locative est portée à la somme de 2 923,71 €. Des règlements auraient été effectués qui ne sont pas encore sur le décompte.

Ils acceptent des délais de paiement sur 3 mois avec une suspension de la clause résolutoire avec une clause cassatoire.

L’ex-épouse locataire refuse de donner congé mais ils ont reçu à l’audience une copie du jugement de divorce.

M. [X] [F] a comparu. Il expose que le couple est divorcé depuis 2007. Il propose de solder la dette sous trois mois indiquant avoir fait des virements récemment.

Mme [K] [F], bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est faite représenter.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par la voie électronique le 23 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [T] [J] et Mme [P] [J] née [W] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin qui en a accusé réception le 24 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE LOCATION :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il est admis que l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, lequel justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il est établi par le décompte produit aux débats que les locataires rencontrent des difficultés de paiement et que depuis le mois d’août 2024 ils ne sont plus à jour du paiement de leur loyer laissant ainsi la dette locative s’aggraver pour atteindre 2 923,71 € au 17 mars 2025.

La preuve du manquement grave est ainsi rapportée et la résiliation du bail sera prononcée à la date du présent jugement.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

A titre liminaire, il est précisé que c’est la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR qui a supprimé de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution le terme d’évacuation.

La procédure d’évacuation, régie par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, relève de la compétence du représentant de l’État dans le département sous le contrôle du juge administratif.

Tant la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que le code des procédures civiles d’exécution ne connaissent que de la procédure d’expulsion.

Ainsi si le juge judiciaire peut ordonner à une partie d’évacuer ou libérer les lieux, il n’entre pas dans ses compétences d’ordonner l’évacuation des lieux.

Il se déduit des écritures et explications orales de la partie demanderesse que sous le vocable d’évacuation c’est une mesure d’expulsion qui est sollicitée.

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause, les paiements intervenus et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

2.2. Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre si besoin M. [X] [F] et Mme [K] [F] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

M. [T] [J] et Mme [P] [J] née [W] produisent un décompte démontrant que M. [X] [F] et Mme [K] [F] restent leur devoir la somme de 2 923,71 € au quittancement du mois de mars 2025.

Qu’ainsi la créance au 31 décembre 2024 est fondée à hauteur de la demande soit 1 657,53 €.

Les parties s’accordant sur l’intervention de paiements récents, la condamnation sera prononcée en deniers et quittances

M. [X] [F] et Mme [K] [F], non comparante, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés en deniers et quittances au paiement de cette somme de 1 657,53 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Faute de rapporter la preuve de la reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience, les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les éléments de la cause, en particulier l’absence d’opposition des bailleurs sur le principe de délai de paiement à l’audience, les paiements effectués sur lesquels les parties s’accordent justifiant ainsi de sa capacité financière, permettent donc d’autoriser M. [X] [F] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif, les délais de paiement emporteront suspension des effets de la résiliation judiciaire du bail.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [X] [F] et Mme [K] [F], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens étant ici précisé que la sommation de payer n’est pas un acte inclus dans les dépens selon la liste limitative de l’article 695 du code de procédure civile, son coût relève donc des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demandeurs, M. [X] [F] et Mme [K] [F] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

PRONONCE la résiliation du contrat de location du 22 septembre 2005 ayant pris effet le 1er octobre 2005 entre M. [T] [J] et Mme [P] [J] née [W], bailleurs et M. [X] [F] et Mme [K] [F], locataires, portant sur un logement à usage d’habitation lot n° 131, 1er étage et un garage lot 144 sis [Adresse 3], à la date du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [F] et Mme [K] [F] à payer en deniers et quittances à M. [T] [J] et Mme [P] [J] née [W] la somme de 1 657,53 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté à la date du 31 décembre 2024 – quittancement de décembre), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [X] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités, la 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir pour le 1er de chaque mois et pour la première fois avant le 1er du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la résiliation du contrat de location pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation du contrat de location sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la résiliation du contrat de location retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [X] [F] et Mme [K] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [T] [J] et Mme [P] [J] née [W] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [X] [F] et Mme [K] [F] soit solidairement condamnés à verser à M. [T] [J] et Mme [P] [J] née [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, provisions, régularisation et décompte définitif, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [F] et Mme [K] [F] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [F] et Mme [K] [F] à régler à M. [T] [J] et Mme [P] [J] née [W] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN