N° RG 22/00013 – N° Portalis DB2E-W-B7G-[I]

N° RG 22/00013 – N° Portalis DB2E-W-B7G-[I]

Minute n°

Notifié le

par LRAR au demandeur,

par LRAR à M^e MATTIUSSI-POUX

par LRAR à M^e VERDIN

par PLEX au Commissaire du Gouvernement,

par LS à M. Le Préfet du Bas-Rhin

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE [Localité 16]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JURIDICTION DES EXPROPRIATIONS DU BAS-RHIN

Jugement du 21 Mars 2025

Nous, Vincent BARRÉ, Vice-Président au siège du Tribunal judiciaire de STRASBOURG, Juge de l’Expropriation du Département du Bas-Rhin, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de Colmar en date du 1er septembre 2023, reçue le 07 septembre 2023, en conformité des dispositions de l’article L. 211-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assisté de Madame Aude MULLER, Greffier désignée par le Directeur des services de greffe judiciaires, conformément aux dispositions de l’article R. 211-5 du même Code,

ENTRE

DEMANDERESSE :

Etablissement Public Foncier d’Alsace – EPF ALSACE, pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par M^e Martin MATTIUSSI-POUX, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [V]

[Adresse 7]

[Localité 12]

représenté par M^e Arnaud VERDIN, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [Z] [V]

[Adresse 1]

[Localité 13]

représentée par M^e Arnaud VERDIN, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [N] [V]

[Adresse 7]

[Localité 12]

représenté par M^e Arnaud VERDIN, avocat au barreau de STRASBOURG

en présence de :

Monsieur [K],

Inspecteurdes Finances Publiques,

désigné par Décision du Directeur Régional des Finances Publiques du [Localité 19] Est et du département du Bas-Rhin en date du 31 août 2023,

Commissaire du gouvernement,

N° RG 22/00013 – N° Portalis DB2E-W-B7G-[I]

DÉBATS :

Au Tribunal Judiciaire de Strasbourg, à l’audience du 17 Janvier 2025

avons rendu le jugement suivant :

M. [D] [P], Mme [Z] [P] et M. [N] [P] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 20], sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 6] n°[Cadastre 4], [Cadastre 10] et [Cadastre 9] d’une contenance de 23,22 ares.

Par une déclaration d’intention d’aliéner réceptionnée par la mairie d'[Localité 20] le 7 décembre 2021, les consorts [P] l’ont informée de leur intention de vendre le bien mentionné ci-dessus à la société Stradim espaces finances au prix de 3 600 000 € ht, outre les frais de notaire et des frais d’agence de 130 000 €.

Par un arrêté du 7 mars 2022, Mme la présidente de l’Eurométropole de [Localité 39] a délégué le droit de préemption urbain à l’Etablissement public foncier d’Alsace (ci-après l’EPFA) à l’occasion de la vente en cause et par un arrêté du 9 mars 2022, M. le directeur de l’EFPA a exercé le droit de préemption sur les parcelles n°[Cadastre 4], [Cadastre 10] et [Cadastre 9] au prix de 1 213 930 € outre les frais d’agence de 130 000 €.

La société Stradim espaces finances a saisi le tribunal administratif de Strasbourg le 11 avril 2022 d’une requête tendant à l’annulation de l’arrêté pris le 9 mars 2022.

Par un courrier de leur conseil du 11 avril 2022 réceptionné le 28 avril 2022, les consorts [P] ont refusé la proposition de l’EPFA.

Par un mémoire signifié au greffe du service des expropriations du tribunal judiciaire de Strasbourg le 12 mai 2022 l’EPFA sollicite la fixation du prix du bien des consorts [P] à un montant de 1 213 390 € avec en sus une commission d’agence de 130 000 €.

Les consorts [P] ont fait déposer un mémoire en réponse le 21 juin 2022 tendant à ce que la demande de fixation de prix soit déclarée irrecevable et subsidiairement que le prix soit fixé à la somme totale de 3 600 000 € outre les frais d’acte et une commission d’agence de 130 000 € et que l’EPFA soit condamné à leur payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Mme la commissaire du gouvernement a proposé de fixer l’indemnité due à la somme de 2 306 000 € ht par conclusions du 20 septembre 2022 réceptionnées par le greffe le 22 septembre 2022.

Par une ordonnance du 10 juin 2022, le juge de l’expropriation a dit qu’il sera procédé à la visite des lieux le 30 septembre 2022.

Un procès-verbal de transport sur les lieux a été dressé le 30 septembre 2022.

Par conclusions complémentaires du 6 décembre 2022, Mme la commissaire du gouvernement a proposé de fixer l’indemnité à la somme de 1 306 000 € ht.

Le 1er décembre 2022, les consorts [P] ont émis une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner mais portant sur les parcelles section [Cadastre 2] n°[Cadastre 4] et [Cadastre 10] pour une somme de 3 600 000 € et 130 000 € de frais d’agence au bénéfice de la société Stradim espaces finances et par un arrêté du 7 mars 2023, l’EPFA a exercé le droit de préemption sur lesdites parcelles au prix de 1 213 930 €.

La société Stradim espaces finances a saisi le tribunal administratif de Strasbourg le 5 mai 2023 d’une requête tendant à l’annulation de l’arrêté pris le 7 mars 2023.

Le conseil des consorts [P] a refusé le prix d’acquisition de l’EPFA et l’EPFA a signifié au greffe du service des expropriations un mémoire de saisine en fixation judiciaire du prix d’un bien préempté le 12 mai 2023.

Cette seconde procédure est pendante devant le juge de l’expropriation dans le cadre d’une instance distincte..

Par une décision rendue le 27 juin 2024, le tribunal administratif a, statuant sur les deux requêtes de la société Stradim espaces finances contre les arrêtés du 9 mars 2022 et du 7 mars 2023, rejeté les requêtes et l’a condamnée à payer une somme de 1 000 € au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative dans chacune des requêtes.

En dernier lieu, l’EPFA demande au juge de l’expropriation, par mémoire n°5 du 12 novembre 2024, de :

— à titre principal, juger qu’il n’y a plus lieu à statuer sur la demande de fixation du prix du bien situé [Adresse 5] à [Localité 20],

— à titre subsidiaire, fixer le prix de la propriété [Adresse 5] à [Localité 20], formant les parcelles cadastrées section [Cadastre 6] n°[Cadastre 4], [Cadastre 10] et [Cadastre 9] appartenant à M. [D] [P], Mme [Z] [P] et M. [N] [P], à la somme totale de 1 213 390 € avec en sus une commission d’agence d’un montant de 130 000 €,

— prononcer l’irrecevabilité de toutes nouvelles conclusions,

— réserver les dépens.

Par conclusions récapitulatives datées du 10 janvier 2025, les consorts [P] demandent de :

— avant-dire droit, ordonner le sursis à statuer de la présente procédure dans l’attente de la décision qui sera rendue au fond par la cour administrative d’appel de [Localité 22],

— à titre principal, déclarer irrecevable la demande de fixation de prix pour les parcelles section [Cadastre 6] numéro [Cadastre 4], [Cadastre 10] et [Cadastre 9] à [Localité 20] et la rejeter,

— dire que que l’EPFA est réputée avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption et rejeter la demande de de fixation de prix pour les parcelles section [Cadastre 6] numéro [Cadastre 4], [Cadastre 10] et [Cadastre 9] à [Localité 20],

— à titre subsidiaire, renvoyer les parties à se pouvoir de devant qui de droit en ce qui concerne les contestations portant sur les effets de la seconde décision de préemption du 7 mars 2023 sur la décision de préemption du 9 mars 2022,

— fixer le prix des parcelles préemptées section [Cadastre 6] n°[Cadastre 4], [Cadastre 10] et [Cadastre 9] à [Localité 20] à la somme totale de 3 600 000 € à laquelle s’ajoute les frais d’acte et une commission d’agence à la charge de l’acquéreur de 130 000 € ttc,

— en tout état de cause, condamner l’EPFA à leur verser la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions datées du 23 décembre 2024, M. le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité à la somme de 2 306 000 € ht pour l’ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 6] n°[Cadastre 3], [Cadastre 9] et [Cadastre 10].

A l’audience du 17 janvier 2025, les parties ont développé les éléments de leurs écritures, en application des dispositions de l’article R13-31, 1er alinéa, du code de l’expropriation.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la renonciation au droit de préemption :

Les consorts [P] font valoir que M. [N] [P] et Mme [Z] [P] n’ont pas été informés de la saisine du juge de l’expropriation simultanément à sa saisine par l’EPFA en violation des articles R. 213-11 du code de l’urbanisme et R. 311-10 du code de l’expropriation.

Ils exposent également que l’EPFA n’a pas respecté les dispositions de l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme en ne justifiant pas de la notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et aux propriétaires et en concluent que l’EPFA doit être réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption.

L’EPFA s’oppose à ces moyens en précisant avoir fait signifier par voie d’huissier de justice le mémoire de saisine à M. [N] [P] et à Mme [Z] [P] le 12 mai 2022 et avoir transmis les notifications prévues à l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme au tribunal et aux consorts [P] dans le délai de trois mois.

Selon l’article R 213-11 du code de l’urbanisme, si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R. 213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. Une copie, en double exemplaire, du mémoire du titulaire du droit de préemption est jointe à la lettre adressée au secrétariat de la juridiction. Le propriétaire doit en être informé simultanément.

Il est ensuite procédé comme il est dit aux articles R. 311-9 à R. 311-32 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit.

En cas d’application de l’article L. 213-4-1, copie du récépissé de la consignation doit être adressée au propriétaire et à la juridiction.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que l’EPFA a signifié au greffe du service des expropriations par un acte d’huissier de justice un mémoire de saisine en fixation judiciaire du prix d’un bien préempté le 12 mai 2022 et qu’il a délivré par actes d’huissier de justice un courrier de trois pages ayant pour objet la notification d’un mémoire de saisine du juge de l’expropriation, le mémoire de saisine et les pièces n°1 à 5 le 12 mai 2022 à M. [N] [P] par remise à domicile et à Mme [Z] [P] le 12 mai 2022 par remise à personne.

Par ailleurs, l’EPFA a consigné 15% de la somme évaluée par [Adresse 18] à la Caisse des dépôts et consignations selon un récépissé du 4 juillet 2022, le juge de l’expropriation a été informé de la consignation par lettre recommandée avec accusé réception datée du 6 juillet 2022 réceptionnée le 11 juillet 2022, M. [D] [P] par lettre recommandée avec accusé réception datée du 6 juillet 2022 réceptionnée le 9 juillet 2022, M. [N] [P] par lettre recommandée avec accusé réception datée du 6 juillet 2022 réceptionnée le 9 juillet 2022 et Mme [Z] [P] par lettre recommandée avec accusé réception datée du 6 juillet 2022.

Les consorts [P] échouent à rapporter la preuve que l’EPFA n’a pas respecté les articles R. 213-11 du code de l’urbanisme et R. 311-10 du code de l’expropriation.

Les consorts [P] seront déboutés de leurs demandes formées à ce titre.

— Sur la demande de non-lieu à statuer :

L’EPFA fait valoir qu’il n’y a plus lieu à statuer sur la demande de fixation du prix du bien des consorts [P], une deuxième déclaration d’intention d’aliéner lui ayant été notifiée et ayant donné lieu à une deuxième décision de préemption.

Les consorts [P] exposent en réponse que la deuxième déclaration d’intention d’aliéner n’a pas eu pour effet d’annuler et de remplacer la première, les deux déclarations d’intention d’aliéner ne portant pas sur les mêmes parcelles.

En l’espèce, l’EPFA a pris deux arrêtés de préemption, le premier le 9 mars 2022 à la suite de la déclaration d’intention d’aliéner reçue le 7 décembre 2021 portant sur les parcelles section [Cadastre 6] n°[Cadastre 4], [Cadastre 10] et [Cadastre 9] pour une somme de 3 600 000 € et 130 000 € de frais d’agence et le second le 7 mars 2023 à la suite de la déclaration d’intention d’aliéner du 1er décembre 2022 portant sur les parcelles section [Cadastre 6] n°[Cadastre 4] et [Cadastre 10] pour une somme de 3 600 000 € et 130 000 € de frais d’agence.

Si la société [Adresse 38], cocontractant des consorts [P], a saisi la juridiction administrative de demandes tendant à l’annulation des arrêtés pris par l’EPFA les 9 mars 2022 et 7 mars 2023, aucune décision définitive n’a à ce jour été rendue, la décision du tribunal administratif du 27 juin 2024 ayant fait l’objet d’un appel de la société Stradim espace finances, appel qui est pendant devant la cour administrative d’appel de Nancy.

L’arrêté de préemption pris le 9 mars 2022 n’ayant pas été annulé par la juridiction compétente et l’EPFA, qui estime pourtant qu’il n’y a pas lieu à décision, ne s’étant pas désisté de sa demande de fixation du prix dans ce cadre, il appartient au juge de l’expropriation de statuer sur la demande de l’EPFA.

— Sur la demande de sursis à statuer formée par les consorts [P] :

Les consorts [P] demandent qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour administrative d’appel à intervenir, cette décision étant susceptible de faire perdre la base légale à la procédure de fixation du prix du bien.

L’EPFA s’oppose à cette demande, précisant que l’article L. 311-8 du code de l’expropriation impose au juge de l’expropriation de déterminer l’indemnité indépendamment des contestations et difficultés dont le règlement relève de la compétence d’autres juridictions.

Selon l’article L. 311-8 du code de l’expropriation, lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu’il s’élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l’indemnité et à l’application des articles L. 242-1 à L. 242-7, L. 311-8-1, L. 322-12, L. 423-2 et L. 423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d’indemnités alternatives qu’il y a d’hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.

Les difficultés tenant à la validité de l’arrêté de préemption du 9 mars 2022 étant étrangères à la fixation du montant de l’indemnité, la demande de sursis à statuer doit être rejetée.

— Sur la fixation du prix du bien préempté :

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme, dispose, dans son premier alinéa, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 3ème alinéa, du code de l’urbanisme.

Selon l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur les éléments préalables à la détermination du prix :

Sur la date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens :

Selon les dispositions des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le POS et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il s’agit du plan local d’urbanisme intercommunal de l’Eurométropole de [Localité 39] modifié en dernier lieu par délibération du 25 juin 2021 devenue opposable 1er août 2021.

A cette date, les parcelles n°[Cadastre 4] d’une superficie de 16,57 ares et n°[Cadastre 10] de 6,49 ares étaient situées en zone UCB1, soit une zone urbaine à vocation principalement résidentielle sous forme d’immeubles collectifs.

Les constructions et installations doivent être édifiées à une distance au moins égale à 5 mètres de l’alignement des voies et places existantes, à modifier ou à créer et ouvertes à la circulation.

L’emprise au sol des bâtiments ne peut excéder 40 % et la hauteur maximale à l’égout principal de toiture est indiquée au règlement graphique ; au-dessus de la hauteur maximale autorisée à l’égout principal de toiture, la hauteur maximale hors tout des constructions est limitée à 8 mètres.

La parcelle [Cadastre 21], d’une superficie de 0,16 ares est située en zone IAUB, soit une zone d’urbanisation future à court/moyen terme à vocation mixte.

Les constructions, aménagements et installations doivent être compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation.

Sur la consistance du bien :

La consistance d’un bien correspond principalement :

— aux éléments qui le composent

— et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

Pour la consistance du bien, il convient de se référer au procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux en date du 30 septembre 2022, annexé à la présente décision.

Il convient de noter que le procès-verbal mentionne un jardin arboré en partie dallé, deux maisons (l’une composée d’un sous-sol, un rez-de-chaussée et un étage correspondant à un aménagement de combles et l’autre d’un rez-de-chaussée et d’un étage) et une guérite condamnée.

Sur la méthode d’évaluation :

Il sera rappelé à titre liminaire que le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

L’EPFA, pour demander que l’indemnité principale soit fixée à la somme de 1 213 090 €, applique la méthode de comparaison pour la première maison, la même méthode pour la seconde maison et de même pour un reliquat du terrain qualifié de terrain à bâtir.

Les consorts [P] demandent de retenir le prix de la valeur du marché, soit en réalité le montant de 3 600 000 € tel que fixé avec son acheteur. Ils font également état du potentiel, c’est-à-dire la possibilité de démolir les maisons pour y faire construire un immeuble d’habitation, des parcelles et se réfèrent à la méthode de récupération foncière.

M. le commissaire du gouvernement propose dans un premier temps d’appliquer la méthode analytique par comparaison, énonce dans un second temps que la valeur d’une emprise supportant des bâtis dégradés ne peut être inférieur à la valeur d’un terrain nu diminuée des coûts de démolition et de remise en état du terrain, applique dans un troisième temps la méthode de récupération foncière et conclut qu’il y a lieu de retenir la méthode de récupération foncière compte tenu des valeurs vénales estimées par chacune des méthodes.

Ainsi, les parties s’opposent sur la méthode à employer, méthode par comparaison ou méthode de la récupération foncière.

La méthode d’évaluation par comparaison consiste à apprécier la valeur vénale du bien par référence à des termes de comparaison constitués par des mutations récentes et à titre onéreux de biens comparables quant à leur consistance et leur situation géographique, situés dans une zone soumise à une réglementation d’urbanisme identique ou proche en termes de contraintes.

En l’absence de termes de comparaison suffisants situés dans la même zone du PLU, il peut être fait référence à des termes de comparaison situés dans des zones comparables bien que non identiques, sous réserve de l’application d’un abattement afin de tenir compte de caractéristiques ou de contraintes d’urbanisme différentes.

En tout état de cause, cette méthode implique que les éléments de référence retenus présentent des caractéristiques comparables aux terrains préemptés.

La méthode analytique consiste quant à elle à déterminer une valeur unitaire propre à chacune des différentes parties d’un bien, selon leur surface et en fonction de leur spécificité, tandis que la méthode globale consiste à valoriser globalement la surface totale de l’ensemble au regard de sa destination générale en déterminant une valeur unitaire unique appliquée à l’intégralité de la surface, chacun des usages étant considéré comme complémentaire au service d’un même usage.

Si le principe d’une valorisation distincte du terrain et des constructions peut être critiqué dans la mesure où il n’est pas question de vendre séparément d’une part un terrain, d’autre part des maisons d’habitation, mais bien un ensemble, les termes de comparaison doivent être appropriés à la nature, à l’usage et à la qualification des biens expropriés.

La méthode de la récupération foncière consiste quant à elle à évaluer le bien en pratiquant un abattement correspondant au coût de démolition des constructions en place, le terrain n’ayant de valeur vénale qu’en fonction de la possibilité de récupération de celui-ci pour la construction.

En l’espèce, il sera relevé que les constructions, que ce soit la maison de 1880 ou celle de 1987, ne peuvent être qualifiées de dépourvues de valeur alors que la première dispose d’un double vitrage, d’un chauffage central au gaz qui fonctionne (bien qu’il n’alimente pas les combles), d’une cuisine rénovée, d’une chambre au rez-de-chaussée qualifiée dans le procès-verbal de transport « en bon état » et de combles aménagés et que la maison de 1987 est occupée par un locataire, présente toute commodité (cuisine, véranda donnant sur le jardin, salle de bain avec douche, chauffage par un poêle à bois) et dispose de menuiseries en bois avec double vitrage.

Compte tenu de l’état des deux constructions, la méthode de récupération foncière ne peut être appliquée.

Le bien faisant l’objet de la préemption étant composé de deux maisons distinctes sur une surface totale de 23,22 ares, la méthode par comparaison pour l’ensemble ne peut être retenue à défaut de termes de comparaison comparables.

Il sera en conséquence retenue la méthode consistant à distinguer le terrain du bâti et à additionner les montants obtenus, également par comparaison avec des cessions récentes de biens équivalents sur le marché immobilier local.

Sur la surface :

En l’espèce, il convient de retenir la surface de l’emprise à hauteur de 23,22 ares, comprenant la parcelle n°[Cadastre 4] (16,57 ares), la parcelle n°[Cadastre 10] (6,49 ares) et la parcelle n°[Cadastre 9] (0,16 ares).

Les deux maisons sont situées sur la parcelle n°[Cadastre 4] ; la maison implantée en retrait de l'[Adresse 14] construite en 1880 a une surface habitable de 115 m², outre un aménagement sous combles de 52 m², soit une surface habitable totale qui sera retenue pour 167 m² et la maison construite en retrait à droite de l’entrée de la parcelle datant de 1987 a une surface habitable de 72 m².

Sur la détermination des indemnités :

Selon l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Sur l’indemnité principale :

Il convient d’examiner les références des parties pour la maison de 1880, la maison de 1987 et le terrain.

S’agissant de la maison de 1880 d’une superficie de 167 m² :

L’EPFA propose cinq termes de comparaison pour des maisons construites de 1880 jusqu’aux années 1900 sur la commune d'[Localité 20] :

3 août 2017 [Adresse 28] 120 m² à restaurer 292 000 € 2 433 €/m²

1er février 2018 rue des maçons 95 m² à restaurer 210 000 € 2 211 €/m²

31 janvier 2020 [Adresse 23] 106 m² à restaurer 230 000 € 2 170 €/m²

11 août 2021 rue Kraft 96 m² à rénover 202 500 € 2 109 €/m²

29 septembre 2022 [Adresse 15] 139 m² 335 000 € 2 410 €/m²

Sur la base de ces termes et des éléments de plus-value et moins-value du bien, l’EPFA propose un prix de 2 721 €/m².

Les consorts [P] demandent d’écarter les transactions anciennes et de retenir une valeur de 3 600 €/m².

M. le commissaire du gouvernement recense les transactions de maisons individuelles d’une surface de plus de 75 m² construites entre 1870 et 1900 avec un rez-de-chaussée et combles aménagés ou aménageables sur la commune d'[Localité 20] :

1er février 2018 [Adresse 31] 95 m² à restaurer 210 000 € 2 211 €/m²

31 mai 2018 rue sous les platanes 142 m² 499 000 € 3 514 €/m²

30 juillet 2018 [Adresse 29] 77 m² 190 000 € 2 468 €/m²

26 septembre 2018 [Adresse 15] 90 m² 271 000 € 3 011 €/m²

31 janvier 2020 [Adresse 23] 106 m² à restaurer 230 000 € 2 170 €/m²

4 septembre 2020 [Adresse 17] 80 m² 285 850 € 3 573 €/m²

24 septembre 2020 [Adresse 29] 110 m² 394 800 € 3 589 €/m²

11 août 2021 rue Kraft 96 m² 202 500 € 2 109 €/m²

La moyenne est de 2 831 €/m² et la médiane de 2 739 €/m².

Les termes de comparaison présentés par M. le commissaire du gouvernement, correspondant à des biens similaires à la maison construite en 1880, seront retenus.

Il sera par ailleurs observé que selon les informations de M. le commissaire du gouvernement, une analyse HOMIWOO du 16 septembre 2022 évalue la valeur vénale par m² d’une maison de 1880 située [Adresse 5] entre 2 679 € et 2 920 €.

Au regard de la situation du bien, à proximité d’un centre commercial, de services et de transports (plus-value) et de l’état de la maison qui nécessite des travaux de mise en conformité (moins-value), sans retenir de moins-value s’agissant de nuisances sonores, le procès-verbal de transport relevant que le bruit de la circulation de l'[Adresse 14] (tram et voitures) était peu perceptible depuis l’arrière de la maison, il sera retenu une valeur de 2 800 €/m², soit une valeur totale de 467 600 € (2 800 € x 167 m²).

En ce qui concerne la maison de 1987 d’une superficie de 72 m² :

L’EPFA se réfère à trois cessions :

28 mars 2018 [Adresse 35] 95 m² 285 000 € 3 000 €/m²

21 juin 2019 [Adresse 30] 93,7 m² 320 000 € 3 415 €/m²

25 juin 2021 [Adresse 27] 93 m² 306 800 € 3 299 €/m²

Au regard d’éléments de plus-value (situation, environnement), moins-value (nuisance sonore, état moyen général de l’intérieur de la maison et maison occupée), l’EPFA demande de fixer le prix à 3 168 €/m².

Les consorts [P] demandent de retenir une valeur de 3 660 €/m².

M. le commissaire du gouvernement mentionne neuf transactions pour des maisons construites entre 1983 et 1989 :

28 mars 2018 [Adresse 35] 95 m² 285 000 € 3 000 €/m²

9 novembre 2018 [Adresse 34] 107 m² 307 300 € 2 872 €/m²

4 juin 2019 [Adresse 30] 109,18 m² 300 000 € 2 748 €/m²

21 juin 2019 [Adresse 30] 93,7 m² 320 000 € 3 415 €/m²

20 avril 2020 [Adresse 32] 119 m² 395 200 € 3 321 €/m²

7 septembre 2020 [Adresse 37] 117 m² 347 000 € 2 966 €/m²

24 septembre 2020 [Adresse 25] 105 m² 370 750 € 3 531 €/m²

22 octobre 2020 [Adresse 33] 207 m² 493 300 € 2 383 €/m²

23 décembre 2021 [Adresse 34] 120 m² 495 500 € 4 129 €/m²

La moyenne du prix au m² est de 3 152 € et la médiane de 3 000 €.

Selon une analyse HOMIWOO du 16 septembre 2022 évalue la valeur vénale par m² d’une maison de 1987 située [Adresse 5] à hauteur de 3 328 €/m², dans une fourchette comprise entre 3 012 € et 3 673 €.

Il sera observé que les termes de comparaison retenus par M. le commissaire du gouvernement ont une superficie supérieure à la maison de 1987 et que les termes de comparaison présentés par l’EPFA en sont plus proches.

Le bien présente une plus-value compte tenu de sa situation et une moins-value relative à son occupation. Il ne sera pas retenu de moins-value en lien avec des nuisances sonores compte tenu de sa situation, en retrait de l'[Adresse 14].

Compte tenu de ces éléments, l’indemnité sera fixée à la somme de 3 200 €/m², soit 230 400 € pour la maison de 1987 (3 200 € x 72 m²).

Sur le terrain :

L’EPFA et M. le commissaire du gouvernement retiennent un reliquat d’une surface de 3,8 ares rattachée à la parcelle n°[Cadastre 4] et de 5,9 ares pour la parcelle n°[Cadastre 10].

Les consorts [P] contestent le découpage des parcelles.

La parcelle n°[Cadastre 4] a une superficie totale de 16,57 ares et la parcelle n°[Cadastre 10] de 6,49 ares ont la qualification de terrain à bâtir. La parcelle n°[Cadastre 9] d’une superficie résiduelle de 0,16 ares est en zone OAP.

En tenant compte de l’emprise au sol des deux constructions situées sur la parcelle n°[Cadastre 4] de 2,24 ares, emprise non remise en cause par l’EPFA, le terrain nu à bâtir est de 20,82 ares.

L’EPFA fait état de quatre termes de comparaison dont aucun ne concerne un terrain en zone UCB1 :

21 juin 2018 [Adresse 24] 14,26 ares 993 608 € 69 678 €/are

14 décembre 2018 les prairies du canal 7,49 ares 562 300 € 75 076 €/are

18 juin 2019 [Adresse 24] 8,51 ares 663 500 € 77 967 €/are

24 août 2021 [Adresse 26] 42,12 ares 1 010 000 € 23 979 €/are

L’EPFA demande de fixer le prix à hauteur de 75 076 €/are.

Les consorts [P] se réfèrent à un jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg ayant fixé la valeur d’un terrain à bâtir [Adresse 24] le 3 mars 2023 à 105 000 € l’are.

M. le commissaire du gouvernement indique que le marché en matière de terrain à bâtir en zone UCB1 est atone, que les terrains à bâtir sont rares dans la zone concernée et retient cinq termes de comparaison concernant un autre zonage qu’UCB1 :

21 juin 2018 [Adresse 24] 14,26 ares 993 608 € 69 678 €/are

14 décembre 2018 les prairies du canal 7,49 ares 562 300 € 75 076 €/are

18 juin 2019 [Adresse 24] 8,51 ares 663 500 € 77 967 €/are

1er février 2021 [Adresse 23] 2,07 ares 111 667 € 53 945 €/are

25 janvier 2021 [Adresse 36] 5,33 ares 241 667 € 43 341 €/are

En l’espèce, les termes de comparaison présentés tant de l’EPFA que par M. le commissaire du gouvernement sont plus anciens que la fixation, par le tribunal judiciaire le 3 mars 2023 de la valeur de l’are à la somme de 105 000 € pour un terrain à bâtir [Adresse 24], après avoir considéré un prix moyen de 94 554,20 € l’are, une augmentation des prix depuis la crise du covid et la rareté des terrains nus situés au cœur de la commune d’Illkirch-Graffenstaden.

La valeur de l’are sera dans ces conditions retenue à hauteur de 105 000 €, soit pour la surface du terrain à bâtir de 2 186 100 € (105 000 € x 20,82 ares).

Ainsi, le montant de l’indemnité principale totale s’élève à la somme de 2 884 100 € (467 600 + 230 400 + 2 186 100).

Sur les frais d’agence immobilière :

La déclaration d’intention d’aliéner mentionne des frais d’agence immobilière de 130 000 € ttc.

L’EPFA est en conséquence tenu, en ce qu’il est substitué à l’acquéreur, de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

L’EPFA devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

L’équité commande en outre de condamner l’EPFA, partie tenue aux dépens, à verser aux consorts [P] la somme de 3 000 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux expropriés du 30 septembre 2022 ;

Rejette la demande de M. [D] [P], Mme [Z] [P] et M. [N] [P] tendant à la renonciation par l’Etablissement public foncier d’Alsace du droit de préemption sur les parcelles section [Cadastre 6] n°[Cadastre 4], [Cadastre 10] et [Cadastre 9] ;

Rejette la demande de non-lieu à statuer formée par l’Etablissement public foncier d’Alsace ;

Rejette la demande de sursis à statuer formé par M. [D] [P], Mme [Z] [P] et M. [N] [P] ;

Fixe, dans l’hypothèse où la déclaration d’intention d’aliéner reçue par la mairie d'[Localité 20] le 7 décembre 2021 a survécu à la seconde déclaration d’intention d’aliéner du 1er décembre 2022, à la somme de 2 884 100 € le prix d’acquisition des parcelles situées [Adresse 5] à [Localité 20] et cadastrées section [Cadastre 6] n°[Cadastre 4], [Cadastre 10] et [Cadastre 9] appartenant à M. [D] [P], Mme [Z] [P] et M. [N] [P] augmenté des frais d’agence immobilière de 130 000 € ttc ;

Condamne l’Etablissement public foncier d’Alsace aux dépens de la procédure ;

Condamne l’Etablissement public foncier d’Alsace à payer à M. [D] [P], Mme [Z] [P] et M. [N] [P] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier Le juge de l’expropriation

Aude MULLER Vincent BARRÉ