N° RG 24/10212 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NE6T

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/10212 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NE6T

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Rita BADER

M^e Grégoire FAURE

Le

Le greffier

M^e Rita BADER

M^e Grégoire FAURE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 26 MAI 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [L]

né le 16 Avril 1960 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 163

Madame [U] [O] épouse [L]

née le 31 Janvier 1965 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 163

DEFENDERESSE :

S.A.S. SMAS TOURISME, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n° 443.377.585. représentée par son Président, prise en son établissement situé à [Adresse 3] [Localité 1] [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Rita BADER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier lors du débat et Alida GABRIEL, greffier lors du délibéré

OBJET : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Mai 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Alida GABRIEL, Greffier

Exposé des faits et de la procédure

La SAS SMAS Tourisme a pour activité la gestion et l’exploitation de résidences de tourisme, par la prise à bail d’appartements appartenant à des investisseurs pour vendre à ses clients des séjours touristiques.

M. [T] [L] et Mme [B] [L] née [O] (ci-après « M. et Mme [L] ») sont propriétaires d’un logement de type T1 situé [Adresse 6] à [Localité 5].

Selon acte sous signature privée en date du 12 janvier 2009, M. et Mme [L] ont donné à bail commercial cet appartement à la SAS SMAS Tourisme, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel révisable de 5 197 € HT, outre majoration de la TVA de 5,5 %.

Par avenant du 9 octobre 2018, les parties ont convenu de renouveler le contrat pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 20 décembre 2018 pour se terminer le 19 décembre 2027.

Selon commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par commissaire de justice le 28 septembre 2022, M. et Mme [L] ont mis en demeure la SAS SMAS Tourisme de leur payer la somme de 4 796,24 € en principal au titre des loyers impayés.

Par courrier en date du 29 septembre 2022 reçu le 6 octobre 2022, en réponse au Conseil de M. et Mme [L], la SAS SMAS Tourisme a expliqué avoir suspendu le paiement des loyers pendant la période d’application des mesures gouvernementales arrêtées pour faire face à la crise du Covid-19, exposant notamment qu’elle n’avait pu avoir à disposition le logement convenu pendant les périodes de confinement, qu’elle avait donc été dans l’impossibilité d’exploiter.

Par assignation délivrée le 11 janvier 2024, M. et Mme [L] ont attrait la SAS SMAS Tourisme devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamner à leur payer les arriérés de loyers au titre des 1er, 2ème et 4ème trimestres 2020, et 1er, 2ème et 3ème trimestres 2021, sous déduction d’un trop-perçu au titre du loyer du 4ème trimestre 2021, soit un solde de 4 796,24 €, ainsi qu’à les indemniser de leurs préjudices.

La clôture a été prononcée le 6 janvier 2026, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 3 mars 2026, puis à celle du 10 mars 2026 à la demande du Conseil de la partie défenderesse, et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 26 mai 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 8 juillet 2025, M. et Mme [L] demandent au tribunal de :

— à titre principal :

* condamner la SAS SMAS Tourisme à leur verser les sommes de :

o 4 796,24 €, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 28 septembre 2022 ;

o les entiers frais et dépens incluant les frais de commandement d’un montant de 155,84 € ;

o 800 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

o 1 800 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* déclarer toutes conclusions plus amples ou contraires mal fondées, et en débouter la SAS SMAS Tourisme ;

— à titre subsidiaire, et si le tribunal devait interpréter la clause 5-3 du contrat de bail commercial comme une clause dispensant la SAS SMAS Tourisme de payer les loyers objet de la présente procédure, déclarer cette clause non écrite en tant qu’elle constitue une clause abusive.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que la clause stipulée au bail, qui institue une dérogation au principe du paiement du loyer en contrepartie de la jouissance des lieux, doit faire l’objet d’une interprétation stricte.

Ils exposent qu’en l’occurrence, s’agissant de l’interruption de l’activité commerciale au sens du contrat, l’activité de « résidence services consistant en la sous-location meublée des logements situés dans la résidence pour un usage d’habitation, pour des séjours en général de courte durée », telle que visée au bail, n’a pas été interrompue par les dispositions réglementaires prises à l’occasion de la crise sanitaire, puisque l’article 8, II. du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 a expressément autorisé certains établissements à recevoir du public, tels que les « hôtels et hébergement similaire » ou encore « hébergement touristique et autre hébergement de courte durée lorsqu’il constitue pour les personnes qui y vivent un domicile régulier ». Ils soutiennent que l’argumentaire développé par la défenderesse méconnaît la nature exacte de la résidence en cause, qui est une résidence d’affaires, et non une résidence de tourisme, de sorte que toute l’argumentation relative à l’impossibilité de pratiquer des activités de ski ou de bord de mer s’avère inappropriée et inadaptée au présent litige. Ils affirment en outre que l’activité commerciale du preneur a été préservée en tant que des mesures exceptionnelles de soutien d’activité ont été prises par les pouvoirs publics. Ils en déduisent que l’activité commerciale n’a pas été interrompue puisque l’exploitant a été en mesure de compenser ses pertes par les mesures de soutien telles que le chômage partiel ou le recours à un prêt garanti par l’État. Ils versent aux débats un extrait « Pappers » dont ils déduisent que la SAS SMAS Tourisme a généré un chiffre d’affaires important et qu’elle bénéficiait d’importants fonds propres.

Ils soulignent en outre que la SAS SMAS Tourisme oppose la clause pour justifier sa carence dans le paiement des loyers de la période des 1er, 2ème, 4ème trimestres 2020, et 1er et partiellement 2ème trimestres 2021, et que tel excède donc nettement les périodes d’interdiction de réception du public, de sorte qu’elle méconnaît la portée même de la clause contractuelle qu’elle invoque.

Ils en déduisent que la crise sanitaire et l’interdiction de recevoir du public ne représentaient pas un événement irrésistible ayant empêché l’exécution de l’obligation contractée consistant à régler le loyer. Ils ajoutent qu’en application de la jurisprudence de la Cour de cassation, établie le 30 juin 2022, l’obligation de payer une somme d’argent ne peut se trouver exonérée par l’invocation d’un cas de force majeure, qu’en l’occurrence, les moyens de paiement habituels n’avaient pas disparu et que des aides financières publiques avaient été versées aux preneurs, et que ces principes établis au sujet de la force majeure en matière de droit commun doivent également recevoir application au cas d’espèce en présence d’une clause particulière, laquelle fait référence à la force majeure, dont l’appréciation ne peut donc différer de celle en droit commun.

S’agissant de la partie de la clause visant un événement amenant un dysfonctionnement de l’activité du preneur, les demandeurs affirment que la crise du Covid-19 n’a pas affecté matériellement les biens eux-mêmes qui n’ont pas subi de dégradations empêchant l’accès aux parties communes ou détériorant leur fonctionnement, et que la Cour de cassation avait d’ailleurs exclu l’application de la force majeure dans le contexte du Covid-19 en raison de l’absence d’atteinte matérielle aux biens loués, et qu’ainsi les « événements » à l’origine du dysfonctionnement de l’activité au sens de la clause étaient uniquement ceux en lien avec l’état des lieux, alors qu’en l’occurrence les lieux étaient restés dans un état permettant leur fonctionnement durant toute la période des impayés, sans aucune atteinte matérielle des lieux ayant empêché leur exploitation.

S’agissant de la portée de la clause, ils admettent que celle-ci, visant la possibilité pour le preneur de « remettre en question le loyer », mais non expressément d’en suspendre le paiement, est peu claire, et doit donc s’interpréter en défaveur du professionnel, par application des dispositions de l’article L. 211-1, alinéas 1 et 2 du code de la consommation. En l’occurrence, le libellé de la clause vise la possibilité pour le preneur « de remettre en question le loyer », sans prévoir que le bailleur s’engage à renoncer à percevoir le loyer, alors qu’une renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut intervenir qu’après l’acquisition du droit lui-même, de sorte que la clause doit être interprétée comme comportant un engagement du bailleur d’accorder des délais de paiement dans l’hypothèse d’un arrêt de l’activité en acceptant de suspendre temporairement l’obligation de payer le loyer durant le temps du défaut d’exploitation, mais sans renonciation au loyer lui-même.

A titre subsidiaire, ils font valoir que si la clause devait être interprétée comme instituant un cas d’exonération des loyers, il s’agirait d’une clause abusive au sens des dispositions de l’article L. 212-1 du code de la consommation. Ils exposent à cet effet que le déséquilibre créé par la clause est caractérisé par la possibilité pour le locataire de s’exonérer de son obligation de paiement du loyer, alors même qu’il bénéficie durant la période concernée par les impayés d’une aide des pouvoirs publics destinée précisément à compenser la gêne subie. Ils soulignent à cet égard que l’article L. 212-1 impose de prendre en compte les circonstances qui entourent la conclusion du contrat, et qu’il convient ainsi de relever que la SAS SMAS Tourisme avait rédigé le contrat qu’elle proposait aux particuliers qui achetaient des lots dans les résidences services qu’elle exploitait, qu’en l’occurrence les demandeurs étaient des particuliers ayant fait l’acquisition de ce bien par le biais de la souscription d’un contrat de prêt qu’ils avaient dû continuer à rembourser durant la période des impayés de loyer sans bénéficier de mesures de soutien ou d’aides, et que faute pour ceux-ci de revêtir la qualification de professionnels, ils étaient en droit d’invoquer le bénéfice des clauses abusives et de la réglementation propre aux consommateurs.

Ils soutiennent que la SAS SMAS Tourisme est mal fondée à opposer une exception d’inexécution, dès lors que, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, la décision prise par les pouvoirs publics d’interdire la réception du public dans les lieux s’est imposée aux bailleurs, sans qu’il ne puisse leur être imputé une quelconque faute ou responsabilité, ceux-ci n’étant responsables d’aucun manquement à leur obligation de délivrance au sens de l’article 1719 du code civil.

Ils affirment encore, en réponse au preneur quant à la destruction des lieux, qu’en application encore de la jurisprudence de la Cour de cassation, l’impossibilité de recevoir du public ne peut être analysée comme une destruction totale ou partielle des lieux loués dès lors que l’effet de la mesure d’interdiction de recevoir du public générale et temporaire sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué ne peut être assimilée à la perte de la chose au sens des dispositions de l’article 1722 du code civil.

Ils mettent enfin en compte un préjudice moral et matériel, exposant que la SAS SMAS Tourisme avait fait preuve de résistance abusive en les ayant soumis aux tracas d’une procédure dont ils devaient attendre l’issue pour obtenir le règlement du loyer dû contractuellement.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, la SAS SMAS Tourisme demande au tribunal de :

— à titre principal, débouter M. et Mme [L] de leurs demandes à son encontre ;

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal estimait des loyers dus, les limiter à la seule somme de 4 796,24 € (12 824,64 € – 7 731,36 € – 297,04 €) ;

— dans tous les cas :

* écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir si par extraordinaire le tribunal accueillait les demandes de M. et Mme [L] ;

* les condamner à lui verser la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les condamner en tous les dépens, dont distraction au profit de M^e Rita Bader, avocat au barreau de Strasbourg, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la jurisprudence de la Cour de cassation établie le 30 juin 2022 n’est pas transposable au bail liant les parties, puisque celui-ci comporte une clause particulière, dont le régime est exclusif du droit commun.

Elle se fonde sur les articles 1162 et 1188 du code civil, et évoque des décisions de juridictions du fond, pour soutenir que la terminologie de « remise en cause du loyer », si elle manque de clarté et de précision, doit être interprétée en faveur du preneur, donc de la SAS SMAS Tourisme, et en tout état de cause selon la commune intention des parties.

Elle affirme que l’objet du bail étant l’exploitation touristique, l’interdiction de recevoir du public et les restrictions de déplacement constituaient une impossibilité d’exploitation, entraînant la suspension du loyer pendant la période d’empêchement. Elle soutient, en évoquant des décisions de juridictions du fond, que les mesures législatives prises du fait de la crise de Covid-19 constituaient une entrave administrative ayant interrompu l’activité touristique et empêché l’exploitation de la résidence par la SAS SMAS Tourisme, et donc l’exécution du contrat conclu entre les parties, puisqu’elles avaient conduit à une fermeture des résidences de tourisme et une interdiction de circulation des personnes, ayant donc constitué des « événements amenant un dysfonctionnement dans l’activité du preneur ». Elle soutient que ces mesures étaient imprévisibles lors de la conclusion du bail, et revêtaient un caractère irrésistible, de sorte qu’en application de la clause, elle était libérée de son obligation de règlement des loyers durant toute la période du trouble de jouissance. Elle affirme ainsi que les manquements reprochés au preneur sont inhérents au contexte exceptionnel né de la crise de Covid-19 qui a lourdement impacté son activité commerciale, et qu’elle avait d’ailleurs repris spontanément les paiements dès que la situation s’était améliorée.

En réponse aux moyens développés par les demandeurs, elle estime que dès lors qu’il s’agit de séjours touristiques ou de déplacements professionnels, l’activité exercée demeure identique, à savoir une sous-location meublée de logements à usage d’habitation, pour des séjours de courte durée, et que la « résidence commerciale » ne constitue qu’une sous-catégorie des résidences de tourisme, destinée à une clientèle d’affaires, sans que cela ne modifie la nature juridique ou fonctionnelle de l’exploitation.

Elle critique l’absence de caractère probant de l’extrait « Pappers » versé aux débats par les demandeurs, et indique produire à l’inverse les comptes d’exploitation propres à la résidence de [Localité 1] pour la période concernée, assortis d’une attestation de son expert-comptable, démontrant une interruption massive et prolongée de l’activité et une désorganisation de l’activité de la résidence de manière durable et substantielle, ayant justifié la suspension temporaire des loyers en application de la clause, puisque l’équilibre contractuel impose que les effets d’une situation exceptionnelle telle que celle provoquée par la pandémie soient équitablement répartis entre les parties. Elle affirme que le soutien public dont elle a bénéficié n’a pas été de nature à compenser significativement les pertes subies.

Elle soutient que la clause ainsi stipulée ne peut être qualifiée d’abusive, puisque les demandeurs avaient bénéficié du soutien de leur Conseil et du notaire lors de la signature du bail et y avaient donc librement consenti. Elle ajoute que selon la jurisprudence de la Cour de cassation, l’équilibre du contrat doit être apprécié dans son ensemble et non clause par clause, et qu’en l’occurrence les demandeurs ne démontrent ni que la clause était déséquilibrée, ni que tout le contrat l’était, et que si elle avait proposé une trame de contrat, chaque propriétaire avait été libre lors de la signature de refuser ou amender les clauses selon ses besoins.

Elle critique la jurisprudence de la Cour de cassation, en particulier les arrêts du 30 juin 2022 qu’elle affirme avoir été rendus sur la base de données économiques erronées avancées par l’avocat général, la défenderesse évoquant au soutien de son propos des décisions divergentes de juridictions du fond. Elle soutient par ailleurs que l’exception d’inexécution, fondée sur les articles 1219 et 1220 du code civil, avait jusqu’alors toujours pu être opposée au bailleur même en présence d’un cas de force majeure. Elle fait valoir à cet égard que les mesures étatiques de confinement et les restrictions de circulation ne constituaient pas un cas de force majeure subjective, frappant une des parties, mais un cas de force majeure objective, concernant le bail dont l’objet est l’accueil de vacanciers lequel ne peut pas être exécuté pour un local interdit d’accès à la clientèle, et que la question n’était donc pas de savoir s’il y avait eu inexécution ou non de l’obligation du débiteur, mais plutôt de savoir si le contrat lui-même, privé de sa substance, avait pu continuer à être exécuté. Elle s’appuie sur des arrêts rendus par la première chambre civile et la chambre commerciale de la Cour de cassation pour affirmer que la crise sanitaire avait suspendu le bail commercial, indépendamment d’une quelconque faute du bailleur, et que les obligations réciproques des parties avaient ainsi disparu provisoirement.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la demande en paiement des loyers impayés

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

L’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SAS SMAS Tourisme a laissé impayés plusieurs termes de loyers.

La partie défenderesse se prévaut toutefois des mesures restrictives adoptées par les autorités publiques pour faire face à l’épidémie de Covid-19, ayant entraîné l’arrêt des activités non essentielles, en ce compris l’exploitation de la résidence de tourisme dont elle est preneuse à bail, pour justifier ces défauts de paiement.

En l’occurrence, l’article 5.3 du contrat de bail stipule que « De convention expresse entre les parties, le PRENEUR pourra remettre en question le loyer en cas de force majeure interrompant l’activité commerciale de la résidence (tel que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès ou à la circulation des personnes ou des biens, …) ou d’événements amenant un dysfonctionnement dans l’activité du PRENEUR, notamment une quelconque modification dans la destination ou l’accès des parties communes ou encore leur mauvais entretien ou fonctionnement étant entendu que cette disposition ne saurait s’appliquer dans l’éventualité où le PRENEUR aurait le contrôle de l’entretien ou du fonctionnement desdites parties communes. »

Ces stipulations contractuelles visent ainsi, d’une part, le cas de la force majeure interrompant l’activité commerciale de la résidence, et d’autre part, l’hypothèse d’événements amenant un dysfonctionnement dans l’activité du preneur.

Cette clause ne peut être qualifiée de clause abusive, dès lors qu’elle a librement été conclue entre les parties dans le cadre d’un bail commercial.

En outre, M. et Mme [L] ne démontrent pas en quoi les dispositions du code de la consommation leur seraient applicables, lesquelles définissent le consommateur comme toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale. Or, en l’occurrence, le bail conclu est un bail commercial, et correspond à une opération commerciale puisque les bailleurs ont acquis un logement dans une résidence de tourisme aux fins d’une activité d’exploitation par la sous-location meublée de ce logement pour des séjours en général de courte durée.

S’agissant en premier lieu de l’hypothèse de la force majeure interrompant l’activité commerciale de la résidence, l’article 10, [Etablissement 1] bis, 2° du décret du 11 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, modifié par le décret n° 2020-618 du 22 mai 2020, a interdit l’accueil du public au sein des établissements recevant du public y listés, dont les résidences de tourisme.

Cependant, d’une part, une dérogation était prévue pour ces établissements pour les personnes qui y avaient élu domicile.

D’autre part, et en tout état de cause, il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil, et n’est pas constitutif d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est ainsi pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers. Ainsi, l’obligation de payer les loyers n’est pas sérieusement contestable. Les locataires doivent donc régler les loyers commerciaux dus pendant les périodes de fermeture administrative liées à la crise sanitaire (3e Civ., 30 juin 2022, n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190).

Il résulte de ces arrêts que la force majeure ne peut être invoquée par les locataires contraints de fermer par les mesures de restrictions sanitaires.

En effet, d’une part, la force majeure ne s’applique pas à l’obligation de payer une somme d’argent.

Il a à cet égard été jugé (3e Civ., 15 juin 2023, n° 21-10.119) qu’aux termes de l’article 1148 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit. À cet égard, constitue un cas de force majeure un événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat, et irrésistible dans son exécution (Ass. plén., 14 avril 2006, n° 02-11.168), l’irrésistibilité n’étant pas caractérisée si l’exécution est seulement rendue plus difficile ou onéreuse. Dès lors, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 sept. 2014, n° 13-20.306).

Il en résulte que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19, ne peut exonérer le preneur à bail d’une résidence de tourisme du paiement des loyers échus pendant les périodes concernées, étant au demeurant observé qu’aucun élément ne permet de retenir une situation de trésorerie ne permettant pas le paiement des sommes réclamées, et que le paiement d’une somme d’argent est toujours, par nature, susceptible d’exécution sauf à être plus difficile ou plus onéreuse.

D’autre part, la partie à un contrat qui, du fait d’un événement de force majeure n’a pas pu profiter de la prestation qu’il a payée, à l’instar du locataire créancier de l’obligation de délivrance de la chose louée, ne peut pas obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant cet événement.

Il ne peut en effet pas être reproché au propriétaire-bailleur un manquement à son obligation contractuelle de délivrance, susceptible de fonder une exception d’inexécution.

À cet égard, la Cour de cassation a jugé que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus Covid-19 ne peut exonérer le preneur du paiement des loyers échus pendant les périodes de confinement (3e Civ., 15 juin 2023, n° 21-10.119).

En effet, les circonstances exceptionnelles liées à la pandémie, à l’origine des mesures gouvernementales prises afin de la juguler, et non du fait du bailleur, n’ont pas affecté les locaux en eux-mêmes, et en particulier, n’ont pas emporté la perte de ces logements, lesquels n’ont subi aucun changement.

En réalité, seules ont été affectées les conditions de l’exploitation des locaux par le preneur, en particulier compte tenu de l’interdiction qui lui a été imposée de recevoir ses clients pour des raisons étrangères aux lieux loués, lesquels sont demeurés conformes à l’usage auquel ils étaient destinés, de sorte qu’aucune perte, fût-elle partielle, desdits locaux n’est caractérisée, le preneur en ayant par ailleurs conservé la jouissance.

Comme le soulignent M. et Mme [L], il n’y a pas lieu d’apprécier différemment la force majeure, ses conditions et ses effets, selon qu’elle surgit dans un cadre de droit commun ou au sein d’une relation contractuelle comme en l’espèce.

Ce faisant, l’obligation de paiement des loyers n’est pas sérieusement contestable, dès lors que le local donné à bail a été fermé par l’effet d’une mesure générale s’appliquant à toutes les résidences de tourisme et non par l’effet d’une mesure particulière en lien direct avec la destination prévue dans le bail liant les parties, et que le preneur ne peut ainsi invoquer ni l’exception d’inexécution, ni la perte de la chose.

Dès lors, la première hypothèse de la clause contractuelle, relative à un cas de force majeure interrompant l’activité commerciale de la résidence ne peut être retenue.

S’agissant en second lieu de l’hypothèse d’événements amenant un dysfonctionnement dans l’activité du preneur, la lecture de la clause amène à considérer qu’il ne peut s’agir que d’événements amenant à un dysfonctionnement dans l’activité du preneur touchant les parties communes de l’immeuble, le terme « notamment » qui y figure ne visant que des cas de dysfonctionnement dans ces parties communes.

En outre, la clause prévoit que le preneur « pourra remettre en question le loyer », sans prévoir expressément ni une suspension des paiements, ni leur exonération, unilatéralement décidées par la preneuse, mais suggérant à l’inverse une négociation éventuellement soumise à l’appréciation d’une juridiction en cas de dissension.

Dès lors, la SAS SMAS Tourisme ne pouvait se prévaloir sans l’accord des propriétaires-bailleurs ou recours à justice, des dispositions de l’article 5.3 du contrat de bail.

Au surplus, les ordonnances n° 2020-306 et n° 2020-316 du 25 mars 2020 ne contiennent aucune disposition particulière de nature à influer sur l’exigibilité des loyers pendant l’interdiction au public des commerces dits non-essentiels et les textes ultérieurs, qui ne pouvaient porter atteinte à la force obligatoire des contrats, n’ont fait que neutraliser les sanctions pour non-paiement des loyers et charges échus entre le 12 mars 2020 et un délai de deux mois après l’état de cessation de l’urgence sanitaire.

Dès lors, la SAS SMAS Tourisme n’est pas fondée à contester le bien-fondé des sommes réclamées par M. et Mme [L]. À l’inverse, les loyers relatifs aux périodes de fermeture administrative sont exigibles.

En conséquence, il convient de condamner la SAS SMAS Tourisme à payer à M. et Mme [L] la somme de 4 796,24 €, correspondant au montant des loyers impayés tel qu’il est admis de façon commune par les parties, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2022, date du commandement de payer.

1.2 Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de la combinaison des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil, que le débiteur est condamné s’il y a lieu, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure, au paiement de dommages et intérêts :

— soit à raison de l’inexécution de l’obligation ;

— soit à raison du retard dans l’exécution ; les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1231-2 du même code précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En tout état de cause, selon l’article 1231 du même code, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Il résulte de ces dispositions que la résistance abusive au paiement d’une somme due qui a causé un préjudice ouvre droit à l’octroi de dommages-intérêts.

En l’espèce, il n’est pas démontré que bien que ses prétentions soient mal fondées, la résistance de la SAS SMAS Tourisme dans le paiement des sommes réclamées traduise une intention de nuire à M. et Mme [L], ni qu’elle leur ait causé un préjudice susceptible d’indemnisation et distinct des frais irrépétibles que l’application de l’article 700 du code de procédure civile a déjà vocation à indemniser, de sorte que leur demande sera rejetée.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de la SAS SMAS Tourisme, qui succombe à l’instance.

Il n’y a pas lieu d’y inclure le coût du commandement de payer du 28 septembre 2022, qui relève non des dépens mais des frais irrépétibles et sera à ce titre traité ci-après.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet des propres demandes de la SAS SMAS Tourisme relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenue aux dépens, la SAS SMAS Tourisme sera tenue de verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 800 € au profit de M. et Mme [L], tel que sollicité par ces derniers, comprenant le coût du commandement de payer du 28 septembre 2022.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, en l’absence de moyen spécialement développé sur ce point par la SAS SMAS Tourisme qui évoque sans l’expliciter une « bonne administration de la justice », il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la SAS SMAS Tourisme à payer à M. [T] [L] et Mme [B] [L] née [O] la somme de 4 796,24 € (quatre mille sept cent quatre-vingt-seize et vingt-quatre centimes), avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2022 ;

DÉBOUTE M. [T] [L] et Mme [B] [L] née [O] de leur demande indemnitaire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

MET les dépens à la charge de la SAS SMAS Tourisme ;

CONDAMNE la SAS SMAS Tourisme à verser à M. [T] [L] et Mme [B] [L] née [O] une indemnité de 1 800 € (mille huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SAS SMAS Tourisme de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Alida GABRIEL Jean-Baptiste SAUTY