SCONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 21/01408 – N° Portalis DBW4-W-B7F-C5TN

MINUTE N° 25/00123

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

DEMANDEURS

Monsieur [C] [W] [X]

né le 19 Mars 1987 à [Localité 10], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

LJL, société par actions simplifiée au capital de 10.000 euros inscrit au RCS de [Localité 12] sous le n°841 838 790 dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

tous deux représentés par M^e Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Gilles GIGUET, avocat du même barreau

Grosse délivrée

le : 25 juin 2025

à

M^e Bruno BOUCHOUCHA

M^e Florent HAUCHECORNE

M^e Thibault POMARES

DEFENDERESSE

La société CARDINAL PARTICIPATIONS, société par actions simplifiée (à associé unique) au capital de 611.485,00 euros, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le N° 478 355 985, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité : la société IMMO MOUSQUETAIRES, société anonyme au capital de 24.450.000,00 euros, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le N° 323 347 880, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Bruno BOUCHOUCHA, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant et M^e Florent HAUCHECORNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marion BERBERIAN, siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats Mélissa CARTON et lors du prononcé Alicia BARLOY

PROCEDURE

Clôture prononcée : 09 octobre 2024

Débats tenus à l’audience publique du 24 Octobre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 juin 2025

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Le délibéré a été prorogé jusqu’à ce jour, compte tenu des nécessités de service, les conseils des parties ayant été avisés de la date à laquelle le jugement sera rendu.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 juillet 2017, la société CARDINAL PARTICIPATIONS a donné à bail commercial à la société LJL, en cours d’immatriculation et représentée par Monsieur [C] [X], un local situé [Adresse 7], à [Localité 6], à destination d’activités principales de restauration, traiteur sur place et à emporter et d’activités accessoires de location de salle et de matériel sous l’enseigne [Localité 9] [C], pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 42 729,75 euros hors taxes et hors charges payable par trimestre et d’avance.

Par exploit d’huissier en date du 8 juin 2018, la société CARDINAL PARTICIPATIONS a fait signifier à Monsieur [X] un commandement de payer la somme de 41 305,38 euros au titre des loyers et charges dues au 9 mai 2018 en visant la clause résolutoire comprise dans le bail commercial.

Le commandement étant resté infructueux, la société CARDINAL PARTICIPATIONS a fait assigner Monsieur [X] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Tarascon qui, par ordonnance en date du 6 septembre 2018, confirmée par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 17 octobre 2019, a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 juillet 2018 et a ordonné l’expulsion de Monsieur [X] et de tout occupant de son chef des lieux outre la condamnation au paiement des loyers impayés et d’indemnités d’occupation et à la somme de 3 081,48 euros en application de la clause pénale prévue au bail.

Dans l’intervalle, par jugement du 28 septembre 2018, le tribunal de commerce de Tarascon a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société LJL et un plan de redressement a été arrêté pour une durée de dix ans selon jugement du 20 septembre 2019.

Le 9 juillet 2020, la société CARDINAL PARTICIPATION a fait signifier un commandement de quitter les lieux à l’encontre de Monsieur [C] [X], lequel a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Tarascon qui, par jugement du 26 mars 2021, confirmé par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 31 mars 2022, l’a débouté de sa demande de nullité du commandement de quitter les lieux.

Alors qu’une procédure opposait Monsieur [C] [X] et la société CARDINAL PARTICIPATION quant à l’application de la clause résolutoire et la restitution des locaux, par requête du 19 août 2021, la société CARDINAL PARTICIPATIONS a saisi le tribunal de commerce de Tarascon en résolution du plan de redressement et en ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société LJL.

Par jugement du 15 octobre 2021, confirmé par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 24 novembre 2022, le tribunal de commerce de Tarascon a :

— déclaré la société CARDINAL PARTICIPATIONS irrecevable en sa demande aux fins que soient constatées la résiliation du bail commercial portant sur les locaux dans lesquels la société LJL exploite son fonds de commerce et l’occupation par cette dernière desdits locaux sans droit ni titre,

— constaté que la société CARDINAL PARTICIPATIONS ne justifie pas de l’état de cessation des paiements de la société LJL,

— débouté la société CARDINAL PARTICIPATIONS de sa demande aux fins de résolution du plan et d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société LJL,

— débouté la société LJL de sa demande indemnitaire formée à titre reconventionnel,

— condamné la société CARDINAL PARTICIPATIONS à payer à la société LJL la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant procès-verbal d’expulsion en date du 15 octobre 2021, Monsieur [C] [X] a été expulsé des locaux litigieux.

Autorisée par ordonnance présidentielle en date du 15 octobre 2021, la société LJL a fait assigner à jour fixe la société CARDINAL PARTICIPATIONS devant le tribunal judiciaire de Tarascon, qui, par jugement du 18 novembre 2021, a notamment jugé que la société LJL était locataire du local commercial appartenant à la société CARDINAL PARTICIPATIONS et ordonné la restitution des clefs du local situé [Adresse 7] à [Adresse 4] entre les mains de la société LJL par la bailleresse et ce, sous astreinte de 3 000 € par jour de retard à compter de la décision.

Par exploit du 30 septembre 2021, la société LJL a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Tarascon la société CARDINAL PARTICIPATIONS aux fins de voir juger que la société JLJ est titulaire du bail commercial à compter du 6 juillet 2017 portant sur le local situé [Adresse 7], à Arles.

Le 14 décembre 2021, la société CARDINAL PARTICIPATION a fait signifier un commandement de payer à l’encontre de Monsieur [C] [X] et de la société LJL et portant sur les loyers et charges impayés dus postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective du 28 septembre 2018 au bénéfice de la société LJL pour la période du 1er octobre 2018 au 15 octobre 2021 pour un montant 35 267,06 euros, outre le coût de l’acte.

Par exploit du 7 janvier 2022, Monsieur [C] [X] et la société LJL ont fait assigner la société CARDINAL PARTICIPATION devant le tribunal judiciaire de Tarascon en contestation du commandement de payer du 14 décembre 2021.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 25 janvier 2023.

Le 10 août 2022, la société CARDINAL PARTICIPATION a fait signifier un second commandement de payer à l’encontre de la société LJL et portant sur les loyers et charges impayés pour la période du 1er octobre 2018 au 1er août 2022 pour un montant 90 103,80 euros, outre le coût de l’acte.

Par exploit du 12 septembre 2022, la société LJL a fait assigner la société CARDINAL PARTICIPATION devant le tribunal judiciaire de Tarascon en contestation du commandement de payer du 10 août 2022.

Cette instance a été jointe à l’instance principale par ordonnance du 22 mars 2023.

Par ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par R.P.V.A. le 20 mars 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des motifs, la société LJL demande au tribunal, au visa des articles L.145-41 à L.145-60 du code de commerce, de :

— constater que la société LJL a été placée en redressement judiciaire par jugement rendu par le tribunal de commerce de Tarascon en date du 28 septembre 2018,

— juger que la société LJL qui exploite un fonds de commerce de restauration, sous l’enseigne [Localité 9] [C], est titulaire, à compter du 06 juillet 2017, d’un bail commercial portant sur un local d’une superficie de 423 m2 et situé [Adresse 7] à [Localité 6],

— débouter la société CARDINAL PARTICIPATIONS de sa demande de règlement de la somme de 90.103,80 euros, au titre de loyers impayés, postérieurement au jugement d’ouverture de redressement judiciaire,

— condamner la société CARDINAL PARTICIPATIONS au paiement de la somme de 2.000 euros au profit de la société LJL au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société CARDINAL PARTICIPATIONS, aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société LJL fait valoir que la société CARDINAL PARTICIPATIONS ne peut pas lui réclamer les loyers et charges impayés antérieurs au jugement du 28 septembre 2018 du tribunal de commerce de Tarascon plaçant la société LJL en redressement judiciaire. Elle se fonde sur l’ordonnance du tribunal de grande instance de Tarascon en date du 6 septembre 2018 selon laquelle le juge, statuant en référé, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 juillet 2018, et ordonné l’expulsion de Monsieur [X] et de tout occupant de son chef des lieux, qui n’est pas une décision passée en force de chose jugée, l’ordonnance ayant été frappée d’appel à la date du jugement d’ouverture de la procédure collective. Elle prétend ainsi que le bail commercial en date du 6 juillet 2017 n’est pas résilié.

La société LJL affirme qu’elle est titulaire de ce bail commercial, exposant que la société CARDINAL PARTICIPATIONS lui réclame le paiement de loyers en qualité de locataire, qu’elle a renoncé à lui réclamer les loyers et charges durant la période du COVID 19, et en relevant que la présente juridiction a reconnu qu’elle était locataire du local commercial dans sa décision du 18 novembre 2021.

La société LJL conteste le montant réclamé par la société CARDINAL PARTICIPATIONS au titre des loyers et des charges, considérant que la société CARDINAL PARTICIPATIONS ne justifie pas sa créance. Elle relève des anomalies dans le décompte des sommes dues annexé au commandement de payer du 10 août 2022 comme le double prélèvement du loyer pour le mois d’août 2020 ou encore une double facturation au titre des indemnités d’occupation en juin 2020.

Elle souligne que la société CARDINAL PARTICIPATIONS procède elle-même au prélèvement de ces sommes et qu’il est malvenu de prétexter des impayés de loyers.

Par ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par R.P.V.A. le 12 septembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des motifs, la société CARDINAL PARTICIPATIONS demande au tribunal, au visa des articles R.211-4 du code de l’organisation judiciaire, L.145-1 et suivants et R.145-23 de code de commerce, de :

— débouter la société LJL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— constater que le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifié le 10 août 2022 à la société LJL est parfaitement valide et qu’il produit plein effet,

— juger recevable et bien fondée la société CARDINAL PARTICIPATIONS en sa demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail commercial du 6 juillet 2017, ainsi qu’en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— juger que la société LJL n’a pas intégralement déféré dans les délais impartis au commandement de payer délivré le 10 août 2022,

— juger que la clause résolutoire insérée au bail commercial du 6 juillet 2017 est acquise à la société CARDINAL PARTICIPATIONS, propriétaire des locaux loués situés [Adresse 8],

— juger que la société LJL occupe, sans droit ni titre, depuis au plus tard le 14 décembre 2021, les locaux loués situés [Adresse 7] à [Localité 5],

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la société LJL ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique et ce, sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, des locaux loués situés [Adresse 7] à [Localité 5],

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles que le tribunal désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner la société LJL à payer à la société CARDINAL PARTICIPATIONS une indemnité journalière d’occupation établie sur la base de l’équivalent du loyer global de la dernière année de location augmentée des charges et de la TVA au taux en vigueur, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à complète libération par la société LJL et de tous occupants de son chef, des locaux loués situés [Adresse 8],

— condamner la société LJL à payer à la société CARDINAL PARTICIPATIONS une somme correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges dus à la date des présentes conclusions, soit la somme de 122.325,58 euros en principal et frais,

— condamner la société LJL à payer à la société CARDINAL PARTICIPATIONS une somme en application de la clause pénale prévue à l’article 5.5 du bail commercial du 6 juillet 2017 d’un montant de 12.232,56 euros, correspondant à 10% de la somme de 122.325,58 euros,

— condamner la société LJL à payer à la société CARDINAL PARTICIPATIONS, en application de l’article 5.5 du bail commercial du 6 juillet 2017, des intérêts au taux de 1% par mois de retard sur l’ensemble des sommes dues, y compris celles résultant de l’application de la clause pénale, les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus dans leur intégralité,

— condamner la société LJL à payer à la société CARDINAL PARTICIPATIONS la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société LJL aux entiers frais et dépens de l’instance, comprenant notamment les coûts des commandements de payer des 14 décembre 2021 et 10 août 2022.

La société CARDINAL PARTICIPATIONS fait valoir qu’elle a respecté les termes du bail commercial qui prévoient les modalités d’augmentation du loyer à partir du mois d’août 2019 et le paiement de la taxe foncière, qui constitue une charge récupérable auprès du locataire. Elle considère qu’elle justifie d’une créance liquide et exigible. Elle soutient que la société LJL ne rapporte pas la preuve que le montant de sa créance serait irrégulier. Elle ajoute que depuis novembre 2021, les prélèvements des loyers mensuels sont souvent rejetés, portant sa créance à la somme de 122 325,68 euros pour la période du 1er octobre 2018 au 15 avril 2023.

A titre reconventionnel, la société CARDINAL PARTICIPATIONS sollicite la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre les parties le 6 juillet 2017 au titre de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers suite au commandement de payer signifié à la société LJL le 10 août 2022 et demeuré infructueux ainsi que le paiement de la dette locative et de la clause pénale prévue au bail.

La clôture de l’affaire, initialement fixée au 24 janvier 2024, est intervenue le 9 octobre 2024 selon ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes de donner acte ou de constater n’ayant aucune valeur juridique, la juridiction n’est pas tenue d’y répondre ne s’agissant pas de prétentions véritables.

Il est rappelé qu’au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont évoqués dans la discussion.

I. Sur la situation du bail commercial entre la société LJL et la société CARDINAL PARTICIPATIONS

Selon l’article 500 du code de procédure civile, « A force de chose jugée le jugement qui n’est susceptible d’aucun recours suspensif d’exécution.

Le jugement susceptible d’un tel recours acquiert la même force à l’expiration du délai du recours si ce dernier n’a pas été exercé dans le délai. »

L’article L631-14 du code de commerce, dans sa version applicable au présent litige, prévoit dans son premier alinéa que « Les articles L. 622-3 à L. 622-9, à l’exception de l’article L. 622-6-1, et L. 622-13 à L. 622-33 sont applicables à la procédure de redressement judiciaire, sous réserve des dispositions qui suivent.»

L’article L622-21 du code de commerce, dans sa version applicable au présent litige et applicable à la procédure de redressement judiciaire en application de l’article L631-14 du même code, dispose que « I.- Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

II.- Il arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture.

III.- Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus. »

La société LJL considère qu’elle est toujours titulaire du bail commercial conclu entre les parties le 6 juillet 2017, au motif qu’à la date du jugement du 28 septembre 2018 du tribunal de commerce de Tarascon la plaçant en redressement judiciaire, l’ordonnance du tribunal de grande instance de Tarascon en date du 6 septembre 2018 n’était pas une décision passée en force de chose jugée.

En l’espèce, suivant acte du 06 juillet 2017, la société CARDINAL PARTICIPATIONS a donné à bail commercial à la société LJL, en cours d’immatriculation et représentée par Monsieur [C] [X], un local situé [Adresse 7], à [Localité 5].

Selon ordonnance en date du 06 septembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Tarascon a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges insérée au bail à la date du 9 juillet 2018 et a ordonné l’expulsion de Monsieur [X] et de tout occupant de son chef des lieux.

Il ressort des pièces de procédure produites que le 26 septembre 2018, Monsieur [C] [X], dirigeant de la société LJL, a interjeté appel de l’ensemble du dispositif de l’ordonnance de référé du 06 septembre 2018 précitée.

Or, il est constant que le tribunal de commerce de Tarascon a, par jugement du 28 septembre 2018, ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société LJL.

Dès lors, il doit être déduit de cette chronologie des faits qu’à la date du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société LJL, l’ordonnance de référé du 06 septembre 2018 n’était pas passée en force de chose jugée.

Et qu’en application des articles L622-21 et L631-14 du code de commerce, l’action engagée par la société CARDINAL PARTICIPATIONS, bailleresse, avant la mise en redressement judiciaire de la société LJL, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial pour défaut de paiement des loyers échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective, ne peut plus être poursuivie postérieurement dès lors qu’elle n’a donné lieu, à la date de ce jugement, qu’à une ordonnance de référé frappée d’appel et donc non passée en force de chose jugée.

Ainsi, l’instance en référé ayant pour cause le défaut de paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective de la société LJL, ne peut plus être poursuivie par la société CARDINAL PARTICIPATIONS, l’ouverture de la procédure collective mettant définitivement fin à l’instance en référé.

Il convient de constater que l’action en justice de la société CARDINAL PARTICIPATIONS ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Tarascon en date du 06 septembre 2018 ne peut plus être poursuivie et que le bail conclu entre les parties a perduré.

II. Sur la demande reconventionnelle de la société CARDINAL PARTICIPATIONS tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’article L145-41 du code de commerce et l’expulsion du locataire

Selon l’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Le bailleur au titre d’un bail commercial demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le bailleur peut faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture d’une procédure en redressement judiciaire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail litigieux comporte en page 33 une clause résolutoire à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, et ce un mois après un commandement de payer.

La société CARDINAL PARTICIPATIONS justifie avoir fait signifier le 10 août 2022 un commandement de payer la somme en principal de 90 103,80 euros à la société LJL portant sur les loyers et charges impayés postérieurs au jugement d’ouverture du 28 septembre 2018 sur la période du 1er octobre 2018 au 1er août 2022, rappelant la clause résolutoire prévue au bail et reproduisant les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats arrêté au 15 avril 2023 que le preneur ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, ne réglant que la somme de 2 500 euros par virement bancaire le 05 août 2022.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 11 septembre 2022 ne peut qu’être constatée.

Ainsi, la clause résolutoire insérée au bail du 06 juillet 2017 est acquise à la date du 11 septembre 2022 et la résolution encourue de plein droit depuis cette date.

Il convient donc d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, l’expulsion de la société LJL et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 7], à [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier.

Passé ce délai d’un mois, elle y sera contrainte sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et ce pendant un délai de six mois.

Le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur la demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Pour que la responsabilité extracontractuelle soit engagée, il convient de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

La condamnation de l’occupant d’un local au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

La société CARDINAL PARTICIPATIONS sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation établie sur la base de l’équivalent du loyer global de la dernière année de location augmentée des charges et de la TVA au taux en vigueur, jusqu’à libération des locaux par la société LJL.

Le maintien dans les lieux de la société LJL, malgré la résiliation du bail, crée à l’égard de la société CARDINAL PARTICIPATIONS un préjudice non sérieusement contestable.

Aussi, la société LJL sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 5 265,84 euros, à compter du 12 septembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux.

IV. Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 122 325,58 euros

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil ajoute que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

La société CARDINAL PARTICIPATIONS sollicite le paiement de la somme de 122 325,58 euros correspondant aux loyers et charges impayées sur la période du 1er octobre 2018 au 15 avril 2023, ce que conteste la société LJL.

Il convient de rappeler que la clause résolutoire prévue au bail conclu entre les parties est acquise au 11 septembre 2022.

Les sommes quittancées postérieurement à cette date ne constituent pas des loyers et charges impayées mais sont dues par la société LJL au titre des indemnités d’occupation comme indiqué précédemment.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats arrêté au 15 avril 2023 qu’à la date de résiliation du bail, les impayés de loyer pour la période du 1er octobre 2018 au 11 septembre 2022 s’élevaient à la somme de 89 534,60 euros calculée comme suit :

—  90 103,80 euros (montant réclamé selon décompte annexé au commandement de payer du 10 août 2022) déduction faite de la somme de 2 500 euros payée par la société LJL le 05 août 2022 et non mentionnée au décompte, et ajout fait du loyer du 1er au 11 septembre 2022 à savoir la somme de 1 930,80 euros (5 265,84 euros / 30 jours x 11 jours).

Aux termes du bail conclu le 06 juillet 2017, le loyer a été fixé à la somme de 42 729,72 euros par an, hors taxes et hors charges – soit 3 560,81 euros par mois – avec une indexation annuelle à la date anniversaire basée sur l’indice national des loyers commerciaux. Il a été également convenu entre les parties que le preneur supportera les impôts et taxes relatifs aux locaux loués.

La société CARDINAL PARTICIPATIONS produit un décompte actualisé au 15 avril 2023 et l’ensemble des appels de loyers et charges exceptés ceux d’octobre 2018, d’août et septembre 2021 et de mai à août 2022.

S’agissant des loyers quittancés, il est constaté que les montants correspondent au loyer indexé, lequel est réévalué au mois de juillet de chaque année conformément aux termes du bail commercial.

Il apparaît bien une double facturation du mois d’août 2020 comme le souligne la société LJL, mais il est constaté qu’une des deux factures a fait l’objet d’une annulation.

Dès lors, il n’y a pas d’irrégularité sur ce point.

La société LJL prétend également que la société CARDINAL PARTICIPATIONS a quittancé plusieurs fois des indemnités d’occupation en juin 2020, ayant pour conséquence de rendre débitrice la société LJL.

A la lecture du décompte, il apparaît qu’à la date du 8 juin 2020, la somme de 46 318,54 euros a été créditée sous l’intitulé « Résiliation » et la somme de 46 318,54 euros a été débitée sous l’intitulé « Indemnité d’occupation » à la même date et à la date du 1er juillet 2020.

Dès lors, contrairement à ce que prétend la société LJL, il n’y a pas non plus d’irrégularité sur ce point.

La société LJL conteste enfin l’ensemble du quittancement portant sur les cotisations d’assurance multirisque immeuble – soit la somme globale de 1 423,94 euros pour les années 2017 à 2021 (67,91 € + 451,60 € + 452,83 € + 451,60 €) – et celui portant sur le solde de la taxe foncière 2019 d’un montant de 6 892,80 euros.

La société CARDINAL PARTICIPATIONS se contente de rappeler les termes du bail commercial qui l’autorisent à solliciter ces sommes sans produire les justificatifs de la taxe foncière 2019 et de l’assurance multirisque.

Dès lors, ces montants injustifiés (1 423,94 € + 6 892,80 €) seront déduits de la somme réclamée.

Rien n’indique que la société LJL ait procédé au paiement des loyers et charges réclamés, alors qu’elle a été destinataire des appels de fonds et qu’il lui appartient, en application de l’article 1353 du code civil, de justifier du paiement.

Dès lors, la société CARDINAL PARTICIPATIONS démontre ainsi l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de la société LJL à hauteur de 81 217,86 euros (89 534,60 € – 1 423,94 € – 6 892,80 €) au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er octobre 2018 au 11 septembre 2022.

Il convient de condamner la société LJL à payer à la société CARDINAL PARTICIPATIONS la somme de 81 217,86 euros au titre des loyers et charges impayés.

V. Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre de la clause pénale

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1231-5 du code civil dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

La société CARDINAL PARTICIPATIONS sollicite le paiement de la somme de 12 232,56 euros au titre de la clause pénale prévue au bail commercial.

Aux termes du bail commercial conclu entre les parties, il est stipulé à l’article 5.5 alinéa 1 intitulé « Indemnités de retard », qu'« à défaut de paiement du loyer à la date d’échéance, des charges, impositions ou accessoires de loyer ou de toutes sommes exigibles d’après le présent bail, celles-ci seront automatiquement et de plein droit, 8 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, majorées à titre de clause pénale non réductible, de dix pour cent (10 %) de leur montant ».

Il a été établi précédemment que la société LJL a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers et charges.

Dès lors, la société CARDINAL PARTICIPATIONS, qui justifie avoir mis en demeure la société LJL de payer selon commandement de payer du 10 août 2022, est fondée à réclamer le paiement de l’indemnité forfaitaire de 10 % de la somme exigible tel que prévu contractuellement soit la somme de 8 121,78 euros (81 217,86 € x 10%).

Il convient de condamner la société LJL au paiement de la somme de 8 121,78 euros au titre de la clause pénale et de la débouter du surplus de sa demande.

VI. Sur la demande reconventionnelle en paiement d’intérêts de retard

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La société CARDINAL PARTICIPATIONS sollicite le paiement des intérêts au taux de 1 % par mois de retard sur l’ensemble des sommes dues.

L’article 5.5 alinéa 2 du bail commercial conclu entre les parties et intitulé « Indemnités de retard », stipule que « les sommes dues, y compris celles résultant de l’application de la clause pénale, porteront intérêts, également de plein droit et sans mise en demeure préalable, au taux de un pour cent (1%) par mois de retard, les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus dans leur intégralité ».

Dès lors, il convient de condamner la société LJL au paiement de ces intérêts qui ne pourront porter que sur les loyers contractuels et leurs accessoires et non sur les indemnités d’occupation compte tenu de la résiliation du bail.

VII. Sur les demandes accessoires

— sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société LJL, qui succombe, supportera les dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 août 2022.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées de ces mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société CARDINAL PARTICIPATIONS les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens.

Par conséquent, il convient de condamner la société LJL à lui payer la somme de 2 000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 06 juillet 2017 à la date du 11 septembre 2022 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la décision, l’expulsion de la société LJL et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 7], à [Localité 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société LJL à payer à la société CARDINAL PARTICIPATIONS une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 5 265,84 euros à compter du 12 septembre 2022, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne la société LJL à payer à la société CARDINAL PARTICIPATIONS la somme de 81 217,86 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er octobre 2018 au 11 septembre 2022 ;

Condamne la société LJL à payer à la société CARDINAL PARTICIPATIONS la somme de 8 121,78 euros au titre de la clause pénale ;

Condamne la société LJL à payer à la société CARDINAL PARTICIPATIONS des intérêts au taux de 1% par mois de retard sur l’ensemble des loyers contractuels dus et leurs accessoires, ainsi que sur la clause pénale, les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus dans leur intégralité ;

Condamne la société LJL aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 août 2022 ;

Condamne la société LJL à payer à société CARDINAL PARTICIPATIONS la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Le présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE