TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

☞ GREFFE CIVIL

RG N° N° RG 25/00699 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D7DX

Minute : 26/39

JUGEMENT

Du :16 Janvier 2026

BATIGERE HABITAT

C/

[T] [W]

[Z] [W]

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 16 Janvier 2026;

Sous la Présidence de Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Agnès BRENNEUR, Greffier;

Après débats à l’audience du 18 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

SA HLM BATIGERE HABITAT, demeurant 12 RUE DES CARMES – 54000 NANCY

Rep/assistant : M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [W], demeurant 3 Allée des Coquelicots – Entrée 2 – 57310 GUENANGE, non comparant

Madame [Z] [W], demeurant 3 Allée des Coquelicots – Entrée 2 – 57310 GUENANGE, non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 janvier 2019, à effet au 15 janvier 2019, la société BATIGERE HABITAT a donné à bail à Mme [Z] [W] et M. [T] [W], pour une durée d’un mois, renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé 3 allée des Coquelicots – Entrée 02 – 57310 GUENANGE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 369,04€ outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 45,23€.

Par bail verbal consenti par la société BATIGERE HABITAT, Mme [Z] [W] et M. [T] [W] ont pris en location un stationnement aérien sis 3 allée des coquelicots à 57310 GUENANGE – emplacement n°8.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025 délivré à domicile, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Mme [Z] [W] et M. [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection de Thionville, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du contrat de bail pour violation grave et répétée par Mme [Z] [W] et M. [T] [W] de leurs obligations contractuelles ;

— ordonner leur évacuation du logement et l’évacuation de l’emplacement de stationnement aérien ;

— dire qu’il sera procédé à l’expulsion de Mme [Z] [W] et M. [T] [W] et de tout occupant de leur chef à défaut de libération volontaire, au plus tard deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique

— condamner solidairement Mme [Z] [W] et M. [T] [W] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 2 268,74€ au titre des loyers et charges échus impayés au 24 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, outre les loyers échus postérieurement à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque terme à échoir ;

— condamner solidairement Mme [Z] [W] et M. [T] [W] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 509,96€ à compter de la résiliation de sbaux et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque terme à échoir ;

— dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux loyers d’HLM devenus ESH ;

— condamner in solidum Mme [Z] [W] et M. [T] [W] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 600€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 18 novembre 2025, la société BATIGERE HABITAT a comparu représentée par son conseil. La société BATIGERE HABITAT a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation de Mme [Z] [W] et M. [T] [W] à payer la somme de 3 207,21€, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Mme [Z] [W] et M. [T] [W] n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 16 janvier 2026, le président ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 474 alinéa 1 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. En application de l’article 40 du code de procédure civile, le jugement qui statue sur une demande indéterminée est, sauf disposition contraire, susceptible d’appel.

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT a comparu représenté par son conseil. Mme [Z] [W] et M. [T] [W] n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas fait représenter bien que régulièrement cités conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile. En application des dispositions susvisées, il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

L’assignation ayant été délivrée le 16 mai 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie dématérialisée, le 19 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 18 novembre 2025.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été réalisée le 8 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 16 mai 2025.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation judiciaire des contrats de bail

1. Sur la résiliation du bail relatif au logement

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Pour l’exercice de l’action en résiliation, l’assignation suffit à mettre en demeure la partie qui n’a pas rempli son engagement. Lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient aux tribunaux d’apprécier souverainement, en cas d’inexécution partielle, si cette inexécution a assez d’importance pour que la résiliation doive être immédiatement prononcée, ou si elle ne sera pas suffisamment réparée par une condamnation à des dommages-intérêts.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que la société BATIGERE HABITAT a fait délivrer une mise en demeure à Mme [Z] [W] et M. [T] [W] le 12 août 2024, avisée le 16 août 2024, pour des impayés de loyers d’un montant de 2028,12€, puis un commandement de payer en date du 17 octobre 2024 faisant état d’un montant de loyers et charges impayés de 2 184,43€. Il résulte en outre du décompte arrêté au 13 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus, que cette dette a augmenté puisqu’elle s’élevait à 3 207,21€. Mme [Z] [W] et M. [T] [W] n’ont pas comparu à l’audience pour s’en expliquer.

Or, le défaut de paiement par Mme [Z] [W] et M. [T] [W] de leurs loyers et charges récupérables pendant plusieurs mois constitue une inexécution suffisamment grave pour prononcer la résiliation du contrat de bail à compter de la date de la présente décision.

Il convient, par suite, de condamner Mme [Z] [W] et M. [T] [W] à restituer les lieux loués situés 3 allée des Coquelicots – Entrée 02 – 57310 GUENANGE.

A défaut, il convient d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

2. Sur la résiliation du bail relatif à l’emplacement de stationnement

Aux termes de son article 2, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 précitée sont applicables à la location d’un garage qui constitue l’accessoire d’un local à usage d’habitation.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT fait valoir l’impossibilité de produire le contrat de bail relatif à l’emplacement de stationnement et se prévaut par conséquent de l’existence d’un bail verbal.

Il convient de relever que le commandement de payer délivré à Mme [Z] [W] et M. [T] [W] fonde la dette relative aux impayés de loyer pour l’emplacement de stationnement aérien sur le contrat de bail à usage d’habitation signé le 9 janvier 2019 alors que ce contrat ne prévoit rien à cet égard.

Il ressort toutefois de l’avis d’échéance du mois d’avril 2025 d’un montant 509,96 euros que celle-ci comprend un loyer d’un montant de 6,82 euros au titre d’un « garage-parking-box » sis 1-5 allée des coquelicots à GUENANGE.

Il convient dans ces conditions de prononcer la résiliation du bail relatif à l’emplacement de stationnement n°8 sis 3 allée des coquelicots à 57310 – GUENANGE.

Sur la demande de paiement de la dette locative

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la société BATIGERE HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail conclu entre les parties le 9 février 2019 ;

— le commandement de payer en date du 17 octobre 2024 ;

— le décompte de la créance arrêtée au mois de novembre 2025 inclus.

La somme totale réclamée par la société BATIGERE HABITAT de 3 207,21€ comprend les loyers et charges impayées à la date de la résiliation du bail.

Aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette n’est apporté par Mme [Z] [W] et M. [T] [W] qui n’ont pas comparu à l’audience. Par conséquent, ils doivent être condamnés au paiement de la somme de 3 207,21€ au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La solidarité étant prévue au contrat de bail, Mme [Z] [W] et M. [T] [W] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résiliation du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 509,96 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner in solidum Mme [Z] [W] et M. [T] [W] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du mois de décembre 2025.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [Z] [W] et M. [T] [W] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et de la sommation de payer. Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Sur les frais irrépétibles

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire du présent jugement à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la société BATIGERE HABITAT recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 9 janvier 2019 relatif à l’immeuble d’habitation situé 3 allée des Coquelicots – Entrée 02 – 57310 GUENANGE, entre la société BATIGERE HABITAT d’une part et Mme [Z] [W] et M. [T] [W] d’autre part, aux torts exclusifs du défendeur et à la date du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre Mme [Z] [W] et M. [T] [W] et la société BATIGERE HABITAT relatif à l’emplacement de stationnement aérien n°8 sis 3 allée des coquelicots à 57310 – GUENANGE ;

CONDAMNE Mme [Z] [W] et M. [T] [W] à libérer les lieux situés 3 allée des Coquelicots – Entrée 02 – 57310 GUENANGE et l’emplacement de stationnement aérien n°8 sis 3 allée des coquelicots à 57310 – GUENANGE, en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de Mme [Z] [W] et M. [T] [W] et celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [W] et M. [T] [W] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 3 207,21 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [W] et M. [T] [W] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale d’un montant du loyer mensuel existant et des charges, qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer aux contrats de bail et par la loi, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que le montant actuel de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [Z] [W] et M. [T] [W] est de 509,96 euros ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 11 de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [W] et M. [T] [W] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation au préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit assorti de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,