TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 08 Août 2025 N°: 25/00233

N° RG 22/02251 – N° Portalis DB2S-W-B7G-ETTG

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Carole GODDALIS, Vice-Présidente

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 15 Mai 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Août 2025

DEMANDERESSE

Mme [Y] [R] divorcée [F]

née le 15 Mars 1960 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Galateia MATHIOUDAKI, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, Maître Amaury PLUMERAULT de la SELARL #MUSE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

DÉFENDERESSE

La SCCV PERLE DE SAVOIE, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 821 289 337, prise en la personne de son représentant légal domicilié est qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Aurélie BRUNEL, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, la SELARL BROCARD GIRE, avocats au barreau de DIJON, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 08/08/25

à

— Maître Galateia MATHIOUDAKI

Expédition(s) délivrée(s) le 08/08/25

à

— Maître [N] [V]

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [R] divorcée [F] a conclu un contrat de réservation le 14 octobre 2019 avec la SCCV PERLE DE SAVOIE (pièce 2 de la demanderesse), puis un acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement reçu par Maître [S] [J] le 5 février 2020 portant sur des lots immobiliers (pièce 3 de la demanderesse).

Le projet initial de construction avait commencé en 2016 avec la société SEGER, suivant permis de construire délivré par la ville de [Localité 3] le 12 avril 2016. Ce permis a par la suite fait l’objet d’un transfert au profit de la SCCV PERLE DE SAVOIE suivant arrêté municipal du 17 août 2016 (pièce 3 de la demanderesse).

La déclaration d’ouverture du chantier a été établie le 22 mai 2017 (même pièce).

La SCCV PERLE DE SAVOIE s’était contractuellement engagée à livrer le bien pour la fin du quatrième trimestre 2020 tant pour les parties privatives que pour les parties communes, sauf cas de force majeure ou cause de suspension du délai de livraison (même pièce).

Par courrier du 18 septembre 2021, Madame [Y] [R] a adressé un courrier à la SCCV PERLE DE SAVOIE afin d’obtenir une explication sur le défaut de livraison, et une visite a été organisée le 28 septembre 2021, aux termes de laquelle elle a relevé de nombreux désordres (pièces 4 et 5 de la demanderesse).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 février 2022, le conseil de Madame [Y] [R] a mis en demeure la SCCV PERLE DE SAVOIE de livrer le bien et de l’indemniser des préjudices liés au retard de livraison (pièce 7 de la demanderesse), en vain.

Par courriel du 16 mars 2022, Madame [Y] [R] a réitéré ses demandes (pièce 8 de la demanderesse).

Par courriel du 21 mars 2022, la SCCV PERLE DE SAVOIE a répondu à Madame [Y] [R] que les travaux devraient bientôt être achevés (pièce 9 de la demanderesse).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 mai 2022, la SCCV PERLE DE SAVOIE informait la requérante de la disponibilité de ses lots pour livraison (pièce 10 de la demanderesse).

La livraison est intervenue suivant procès-verbal du 23 mai 2022 (pièce 12 de la demanderesse), faisant état de différentes réserves.

Par lettres recommandées avec accusé de réception des 31 mai et 20 juin 2022, Madame [Y] [R] a émis des réserves complémentaires concernant les désordres affectant ses lots (pièces 14 et 15 de la demanderesse).

Par acte de Commissaire de justice du 26 septembre 2022, Madame [Y] [R] a assigné la SCCV PERLE DE SAVOIE devant le Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices, outre la levée des réserves sous astreinte.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 4 septembre 2023, Madame [Y] [R] demande à la juridiction, au visa des articles 1103 et 1104, 1217, 1642-1, 1646-1 et 1792 à 1792-6 du code civil de :

À titre principal,

— DÉBOUTER la Société PERLE DE SAVOIE de ses prétentions ;

— CONDAMNER la Société PERLE DE SAVOIE à verser à Madame [Y] [R] la somme de 50.800,00 € au titre des 508 jours de retard écoulés pour la livraison de ses lots privatifs, conformément aux stipulations de pénalité insérées dans l’acte authentique de vente du 5 février 2020 ;

— CONDAMNER la Société PERLE DE SAVOIE à faire reprendre l’ensemble des réserves consignées par Madame [R] lors de l’établissement du procès-verbal de réception de ses lots privatifs le 23 mai 2022, et encore, dénoncées par lettres recommandées avec accusé de réception des 31 mai et 20 juin 2022 ;

— CONDAMNER la Société PERLE DE SAVOIE à faire exécuter tels travaux sous astreinte de 150,00 € par jour de retard, et ce, à défaut d’exécution spontanée deux (2) mois après la signification du jugement à intervenir ;

À titre accessoire,

— CONDAMNER la Société PERLE DE SAVOIE à verser à Madame [Y] [R] la somme de 4.200,00 € au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins du procès ;

— CONDAMNER la société PERLE DE SAVOIE aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 5 janvier 2024, la SCCV PERLE DE SAVOIE demande à la juridiction, au visa des articles 1130,1137,1227,1228 du Code Civil, de :

A TITRE PRINCIPAL

— DEBOUTER Madame [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER Madame [R] à verser à la SCCV PERLE DE SAVOIE la somme de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— REDUIRE à la somme de 3000 € le montant des dommages et intérêts sollicités par Madame [R],

— JUGER qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

Il convient de se reporter aux conclusions des parties pour connaître les moyens invoqués par celles-ci conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 8 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler à titre liminaire, que, eu égard aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

I/ Sur les demandes de Madame [Y] [R]

1) S’agissant du retard de livraison

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Conformément aux dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1218 du code civil dispose en outre qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. (…)

Enfin, conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [Y] [R] estime que la SCCV PERLE DE SAVOIE a manqué à son obligation contractuelle d’achever l’ouvrage dans les temps, et que ce retard de livraison lui a été préjudiciable.

La défenderesse invoque quant à elle des causes légitimes de suspension ayant généré un tel retard de livraison.

Il résulte de l’acte authentique du 5 février 2020 que « passé la date [de livraison convenue], en cas de non-respect de cet engagement pour quelque cause que ce soit, autre que celles résultant d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison tels que ci-après définis, le VENDEUR sera redevable envers L’ACQUEREUR d’une pénalité de CENT EUROS (100 EUROS) par jour calendaire de retard » (pièce 3 de la demanderesse).

Il résulte également de cet acte que diverses causes légitimes de suspension du délai de livraison sont prévues, qu’elles devront être constatées par un certificat établi par le maître d’œuvre, et que « s’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux, majoré d’un mois » (pièce 3 de la demanderesse).

Sont ainsi énumérés :

— les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,

— les jours de retard consécutifs au redressement judiciaire ou à la déconfiture des ou d’une entreprise effectuant les travaux ou la maîtrise d’œuvre ou de leurs fournisseurs,

— la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou la maîtrise d’œuvre ou leurs fournisseurs, avec cette précision que la justification sera apportée par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée avec avis de réception adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant.

La défenderesse fait tout d’abord valoir qu’elle a été confrontée à de nombreuses défaillances des locateurs d’ouvrage. Elle explique que le dirigeant de la société MYOTTE [K], chargée du lot « charpente » est décédé en cours de chantier. Son entreprise a ainsi été liquidée par jugement du 13 février 2019 avec poursuite d’activité jusqu’au 15 mai 2019, puis elle a fait l’objet d’un plan de cession par jugement du Tribunal de commerce de Besançon du 15 mars 2019, aux termes duquel le contrat conclu avec la SCCV PERLE DE SAVOIE n’a pas été repris. Ledit contrat a donc été résilié à compter du 15 mars 2019 (pièce 6 de la défenderesse) et une nouvelle consultation a été lancée afin de remplacer la société.

La SAS CUNIN CONTREXEVILLE a alors remplacé la société MYOTTE [K] suivant contrat de marché de travaux conclu le 20 novembre 2019 pour un commencement des travaux le même jour (pièce 5 de la défenderesse).

Toutefois, l’acte de réservation date du 14 octobre 2019, soit après la résiliation du contrat conclu entre la société MYOTTE [K] et la SCCV PERLE DE SAVOIE, et l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement prolongeant les délais de livraison date du 5 février 2020, et est ainsi postérieur au recrutement de la SAS CUNIN CONTREXEVILLE. Par conséquent, cette cause de suspension n’est pas légitime.

La SCCV PERLE DE SAVOIE invoque ensuite la force majeure en raison de la crise sanitaire liée à la pandémie de COVID-19. Il est vrai que cette crise sanitaire inédite ne pouvait pas être raisonnablement prévue par la SCCV PERLE DE SAVOIE lors de la conclusion du contrat avec Madame [Y] [R].

Par ailleurs, les décrets n°2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus COVID-19, n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de COVID-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, et n°2021-699 du 1er juin 2021 prescrivant les mesures générales nécessaires à la gestion de la sortie de crise sanitaire, ont considérablement restreint les possibilités de déplacements, notamment des professionnels.

Le premier confinement est intervenu du 17 mars au 10 mai 2020 inclus. Or, la livraison devait intervenir au quatrième trimestre de l’année 2020, soit pendant le deuxième confinement s’étant tenu du 30 octobre au 15 décembre de cette année, de sorte que le retard de livraison est justifié par la pandémie de COVID-19.

Il convient ainsi de prendre en compte le délai d’un mois et 23 jours s’agissant du premier confinement, et d’un mois et 15 jours s’agissant du deuxième confinement, soit une durée totale de 3 mois et 8 jours.

La SCCV PERLE DE SAVOIE justifie enfin son retard par des intempéries qu’elle comptabilise à 56 jours. Elle verse aux débats un récapitulatif des intempéries non daté (pièce 8 de la défenderesse), dont la valeur probante est contestée par la requérante.

Il résulte de la clause relative aux causes légitimes de suspension susmentionnée que « les journées d’intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre doivent être justifiés par un relevé de la station météorologique la plus proche du chantier » (pièce 3 de la demanderesse). Or, aucun relevé météorologique n’est versé aux débats afin de corroborer le récapitulatif des intempéries, de sorte que ces dernières ne sont pas justifiées.

Ainsi, la livraison devait être légitimement retardée de 7 mois et 16 jours eu égard à la clause susmentionnée, de sorte que la livraison devait advenir non pas au mois de décembre 2020, mais au mois d’août 2021.

Le préjudice de jouissance court donc, pour Madame [Y] [R] à compter du mois d’août 2021, et jusqu’à la livraison effective le 23 mai 2022 (pièce 12 de la demanderesse), soit une période de 9 mois.

2) S’agissant des demandes indemnitaires

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

La jurisprudence constante reconnaît par ailleurs à la perte de chance le caractère de préjudice réparable, à la condition que la rémunération perdue soit licite, et avec la limite de la probabilité de la réalisation de l’événement favorable. Il convient donc de prendre en compte l’aléa lors de la réparation du préjudice, limitant ainsi la possibilité d’une réparation intégrale du préjudice subi.

L’article 1231-5 du code civil dispose en outre que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, Madame [Y] [R] sollicite la somme de 50 800 € au titre du retard écoulé pour la livraison de ses lots, eu égard à la clause pénale insérée dans l’acte authentique du 5 février 2020 (pièce 3 de la demanderesse).

Elle chiffre son préjudice sur une période de 508 jours de retard. Or, il résulte des développements précédents que son préjudice de jouissance court sur 270 jours (9 mois x 30 jours), ce qui donnerait la somme de 27 000 euros.

Toutefois, ladite clause qui prévoit un retard de 100 € par jour calendaire de retard est manifestement excessive en raison de l’importance des travaux et de l’organisation que requiert la construction d’un immeuble. Il convient par conséquent de ramener le préjudice de jouissance de Madame [Y] [R] à de plus justes proportions.

En conséquence, la SCCV PERLE DE SAVOIE sera condamnée à payer à Madame [Y] [R] la somme de 4 500 € (500 € x 9 mois) au titre de la clause pénale insérée à l’acte authentique de VEFA susmentionné.

3) S’agissant de la levée des réserves

L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d’immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

L’article 1646-1 du même code précise que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

L’article 1648 alinéa 2 prévoit pour sa part que l’action fondée sur l’article 1642-1 doit être introduite par l’acquéreur, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Par ailleurs, aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, Madame [Y] [R] sollicite la levée des réserves consignées dans le procès-verbal de réception du 23 mai 2022 et dénoncées par lettres recommandées avec accusé de réception des 31 mai et 20 juin 2022.

Il résulte du procès-verbal de remise des clefs du 23 mai 2022 que 18 réserves avaient été émises par la requérante (pièce 12 de la demanderesse), outre 13 autres réserves par courriers recommandés avec accusé de réception des 31 mai et 20 juin 2022 (pièces 14 et 15 de la demanderesse).

Aux termes des fiches d’intervention versées aux débats (pièce 10 de la défenderesse), les réserves mentionnées dans le procès-verbal et dans ces courriers ont été levées excepté :

— les joints qui n’ont pas été faits derrière les meubles de la cuisine,

— la différence de couleur de la plinthe derrière la porte d’entrée comparée à celles installées dans le reste de l’appartement,

— la plinthe gondolée dans le coin montagne,

— le joint manquant sur l’angle de la plinthe et la peinture sur la tranche de celle-ci dans le coin montagne.

La SCCV PERLE DE SAVOIE ne démontre pas que ces dernières réserves ont été levées et doit ainsi y procéder, tant pour celles relevées lors de la remise des clefs que pour celles relevées dans les courriers des 31 mai et 20 juin 2022 en ce que le vendeur d’immeuble à construire reste tenu des défauts de conformité apparents dans le mois suivant la réception. Une astreinte n’est cependant pas nécessaire en raison du caractère mineur des travaux à reprendre.

En conséquence, la SCCV PERLE DE SAVOIE sera condamnée à lever les réserves subsistantes, notées dans le procès-verbal de remise des clefs du 23 mai 2022 et dans les courriers de Madame [Y] [R] des 31 mai et 20 juin 2022.

II/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCCV PERLE DE SAVOIE succombe à l’instance.

En conséquence, elle sera condamnée aux dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCCV PERLE DE SAVOIE est condamnée aux dépens.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à Madame [Y] [R] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

La jurisprudence exige toutefois l’existence d’un motif légitime pour solliciter l’écart et/ou l’aménagement de l’exécution provisoire (Cour d’appel de Paris, 13 avril 2023, rg n°22/16454).

En l’espèce, la SCCV PERLE DE SAVOIE sollicite le rejet de l’exécution provisoire en raison des conséquences graves qu’elle aurait, eu égard à la matière de la présente espèce, sans étayer son propos.

La SCCV PERLE DE SAVOIE ne rapporte donc pas la preuve d’un motif légitime à la suspension de l’exécution provisoire.

En conséquence, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCCV PERLE DE SAVOIE à payer à Madame [Y] [R] la somme de 4 500 € au titre de la clause pénale insérée à l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement reçu par Maître [S] [J] le 5 février 2020 portant sur l’ensemble immobilier Résidence [6] sis à [Localité 3] (74)

CONDAMNE la SCCV PERLE DE SAVOIE à lever les réserves subsistantes notées dans le procès-verbal de remise des clefs du 23 mai 2022 et dans les courriers de Madame [Y] [R] des 31 mai et 20 juin 2022, s’agissant de l’ensemble immobilier Résidence [6] sis à [Localité 3] (74), soit :

— les joints qui n’ont pas été faits derrière les meubles de la cuisine,

— la différence de couleur de la plinthe derrière la porte d’entrée comparée à celles installées dans le reste de l’appartement,

— la plinthe gondolée dans le coin montagne,

— le joint manquant sur l’angle de la plinthe et la peinture sur la tranche de celle-ci dans le coin montagne ;

DÉBOUTE Madame [Y] [R] de sa demande tendant à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCCV PERLE DE SAVOIE à payer à Madame [Y] [R] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV PERLE DE SAVOIE aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,