TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01888 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NHOT

AFFAIRE :

[U] [V]

C/

[R]

JUGEMENT réputé contradictoire du 30 JUIN 2025

Grosse exécutoire : M^e GONDER

Copie : Monsieur [H] [R]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 30 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [U] [V]

né le 05 Avril 1997 à [Localité 2]

de nationalité Francaise

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e GONDER, avocat du barreau de BORDEAUX substitué par M^e HERNANDEZ, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 05 Mai 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er septembre 2016, Monsieur [Q] [U] [V] a consenti à Monsieur [H] [R] un bail à usage d’habitation d’une durée d’un an portant sur un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 450,00 euros, outre 7,00 euros de charges, ainsi qu’un dépôt de garantie de 450,00 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 juillet 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré par Monsieur [Q] [U] [V] à Monsieur [H] [R] pour la somme en principal de 2 667,32 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 24 juillet 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 31 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 octobre 2024, Monsieur [Q] [U] [V] a fait assigner Monsieur [H] [R] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Toulon, aux fins de voir :

Prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire ;Dire que Monsieur [H] [R] est occupant sans droit ni titre ; Ordonner son expulsion de corps et de biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique du logement sis [Adresse 4] ; Condamner Monsieur [H] [R] au paiement de la somme de 4 163,22 euros, avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ; Condamner Monsieur [H] [R] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1231-7 du code civil au paiement de la somme de 500,00 euros ; Condamner Monsieur [H] [R] à payer la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [H] [R] au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail ; Condamner Monsieur [H] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ; Appliquer l’exécution provisoire à la présente décision.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 28 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 mai 2025, au cours de laquelle Monsieur [Q] [U] [V], représenté par son Conseil, a déposé ses pièces et conclusions, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Il actualise le montant de sa créance à la somme de 7 093 euros, échéance de mai 2025 incluse.

Au visa de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, il soutient que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [H] [R] s’est trouvée acquise deux mois après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [Q] [U] [V] s’estime également fondé à solliciter l’expulsion du locataire, la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, ainsi que le paiement de l’arriéré locatif.

Monsieur [H] [R], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, pris dans sa version antérieure à la loi de réforme du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, « I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [H] [R], quoiqu’engagé auprès de Monsieur [Q] [U] [V] en vertu du contrat de bail daté du 1er septembre 2016, a laissé plusieurs échéances de loyer impayées, la dette locative s’élevant, selon décompte arrêté au mois de mai 2025 (compris), à la somme de 7 093,00 euros.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que le contrat de bail consenti par Monsieur [Q] [U] [V] comporte une clause résolutoire, laquelle prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice en date du 31 juillet 2024. Le commandement de payer a étendu à deux mois le délai imparti au locataire pour régulariser sa situation, conformément aux dispositions légales.

Or, Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.

Ainsi, à défaut de départ volontaire de Monsieur [H] [R], son expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 3], selon les modalités énoncées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment du décompte produit et arrêté au mois de mai 2025, que l’arriéré locatif, charges et indemnités comprises, s’élève à la somme de 7 093,00 euros, mois de mai 2025 compris.

La créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

En conséquence, Monsieur [H] [R] sera condamné à payer à Monsieur [Q] [U] [V] la somme de 7 093,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l’attente du départ effectif du locataire, celui-ci, devenu occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3], devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer dû si le bail était maintenu, et ce à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés.

Cette indemnité d’occupation sera fixée à la somme mensuelle de 457,00 euros correspondant au montant du dernier loyer charges comprises, non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur la demande d’application de la clause pénale

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

L’article 4 i) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit quant à lui qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail daté du 1er septembre 2016 comporte une clause aux termes de laquelle « le preneur accepte entièrement et définitivement de payer au bailleur une somme égale à 20% des sommes dues, sans que ce paiement puisse le dispenser du règlement des sommes impayées et du règlement intégral des frais nécessaires au recouvrement de ces sommes (…) ».

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite.

Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées par Monsieur [Q] [U] [V] en application de cette clause contractuelle.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Par application de l’article 1231-6 du code civil, pris en son troisième alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [Q] [U] [V] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Par conséquent, il convient en conséquence de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [R], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Monsieur [H] [R] sera également condamné à payer à Monsieur [Q] [U] [V] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que le bail relatif à la location d’un logement sis [Adresse 3], conclu le 1er septembre 2016 entre d’une part Monsieur [Q] [U] [V] et d’autre part Monsieur [H] [R] est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire insérée audit contrat ;

ORDONNE à Monsieur [H] [R] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [H] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3], et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à Monsieur [Q] [U] [V] la somme de 7 093,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, jusqu’au mois de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à Monsieur [Q] [U] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 457,00 euros à compter du mois de juin 2025, et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

REJETTE la demande au titre de la clause pénale,

CONDAMNE Monsieur [H] [R] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à Monsieur [Q] [U] [V] la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT