TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25/00599

N° RG 25/01890 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NHPC

AFFAIRE :

S.A. LOGIS FAMILIAL VAROIS

C/

[Z]

JUGEMENT contradictoire du 17 OCTOBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e Elisabeth WELLAND, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie

Copie : Mme [E] [Z]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 17 OCTOBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.A. LOGIS FAMILIAL VAROIS

Avenue de Lattre de Tassigny

83000 TOULON

représentée par M^e Elisabeth WELLAND, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [E] [Z]

Bosquet les Peignes K

12 boulevard de la Lazarine

83400 HYERES

représentée par [L] [Z], sa fille

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 01 Septembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 OCTOBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 21 juin 1989, la Société d’économie mixte immobilière Hyéroise a consenti à Monsieur et Madame [J] [Z] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans, portant sur un logement situé 12 Boulevard de Lazarine – Résidence les Bosquets – Les Peignes – Bâtiment K – Etage 1er porte gauche – 83400 HYERES, moyennant un loyer mensuel de 2 071,28 francs, outre un acompte provisionnel sur charges de 244,19 francs et un droit au bail de 51,80 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 1 612,00 francs.

Par un avenant au contrat de location en date du 07 novembre 2003, le contrat de bail a été transféré à Madame [E] [Z] aux mêmes conditions que le contrat initial.

Par courrier recommandé en date du 15 octobre 2024 adressé au LOGIS FAMILIAL VAROIS, venant désormais aux droits de la Société d’économie mixte immobilière Hyéroise, Madame [E] [Z] a donné son congé pour le 16 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, la LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait dresser un procès-verbal de constat.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 26 février 2025, la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait assigner Madame [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de :

Débouter Madame [E] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Déclarer valable et régulier le congé donné par Madame [E] [Z] à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS par courrier recommandé reçu le 15 octobre 2024, à échéance du 16 décembre 2024 ; Constater la résiliation du contrat de bail consenti par la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS à Madame [E] [Z] le 21 juin 1989, modifié par avenant du 05 novembre 2003, à la date du 16 décembre 2024 ; Déclarer Madame [E] [Z] ainsi que tous occupants de son chef, occupants sans droit ni titre du lgoement qu’ils occupent actuellement, ce depuis le 16 décembre 2024 ; Ordonner l’expulsion de Madame [E] [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; Ordonner que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner Madame [E] [Z] à payer à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail n’était pas résilié, et indexé suivant les mêmes règles, à compter du 16 décembre 2024, et ce jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ; Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir ; Condamner Madame [E] [Z] à verser à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 621,37 euros arrêtée au 14 janvier 2025, à parfaire, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation ;Condamner Madame [E] [Z] à verser à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 960 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, en ce compris le coût de l’assignation ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 27 février 2025.

Au soutien de ses demandes et au visa des articles 14 et 15 de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des articles 1231-1 et 1728 du code civil, elle expose que Madame [E] [Z] a valablement donné congé par courrier recommandé reçu en date du 15 octobre 2024 et à échéance du 16 décembre 2024, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié à cette date. Pourtant, elle soutient que le fils de la défenderesse, se maintient dans les lieux depuis cette date, alors même qu’aucun transfert de contrat n’a été constaté à son bénéfice et qu’il ne s’agit aucunement d’un abandon de domicile par Madame [E] [Z].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2025, au cours de laquelle la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle explique que lors de l’état des lieux de sortie réalisé suite à la délivrance du congé par la locataire, le fils de cette dernière s’est maintenu dans les lieux. Elle ajoute que la dette locative s’élève à la somme de 7 422,30 euros au 11 août 2025, et que l’assurance n’a pas non plus été communiquée. Elle maintient ses demandes visant à confirmer le congé et à ordonner l’expulsion.

Madame [E] [Z], a comparu, représentée par sa fille, [L] [Z]. Elle explique quez sa mère, certes titulaire du contrat de bail, est désormais relogée. Elle précise que cette dernière est dépendante, car très malade et âgée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail pour congé délivré par le locataire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En application de l’article 17 I de la loi du 06 juillet 1989, « Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d’un observatoire local des loyers mentionné à l’article 16. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones ».

En l’espèce, Madame [E] [Z] a délivré congé du logement pris à bail sis 12 Boulevard de Lazarine – Résidence les Bosquets – Les Peignes – Bâtiment K – Etage 1er porte gauche – 83400 HYERES, par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS en date du 15 octobre 2024, dont celle-ci accusait réception le jour-même.

Ledit courrier mentionne que le congé prendra effet deux mois après la date de remise en main propre, soit au 16 décembre 2024.

Conformément au décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts, la ville de Toulon figure parmi les villes se trouvant en zone tendue.

Il s’en déduit que le congé délivré par Madame [E] [Z], par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS le 15 octobre 2024, qui a pris effet le jour-même, doit être déclaré valide.

Or, malgré ce congé, il est patent que Madame [E] [Z] et surtout son fils, se sont maintenus dans les lieux après le 27 décembre 2024. En effet, ceci qui résulte notamment des modalités de signification de l’assignation. De plus, il est constant que, par courrier en date du 05 juin 2024, Madame [E] [Z] avait sollicité, par le biais d’une association de défense des droits et intérêts des locataires, qu’un logement urgent soit trouvé pour son fils [C] [Z], qui résidait à cette époque chez elle. Puis, le 20 novembre 2024, ladite association avait sollicité du bailleur que le fils de la locataire puisse bénéficier d’une reprise du contrat à son bénéfice, demande à laquelle la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS n’a pas accédé. Enfin, lors de la rédaction du procès-verbal de constat qui devait permettre de faire l’état des lieux de sortie du logement à la date du 16 décembre 2024, le commissaire de justice a rencontré Monsieur [W] [Z], fils de la locataire, qui a confirmé que celle-ci avait quitté le logement mais que son frère, Monsieur [C] [Z], y résidait. Ce dernier, également présent, a d’ailleurs indiqué au commissaire de justice qu’il n’avait pas l’intention de restituer le logement tant qu’il n’avait pas de solution de relogement, s’y trouvant avec sa femme et ses trois enfants.

De surcroît, à l’audience, la fille de la défenderesse assure que ce dernier s’y maintient.

Dans ces conditions, Madame [E] [Z] et tous occupants de son chef, notamment son fils Monsieur [C] [Z], qui y réside de façon effective avec sa famille, se trouvent occupants sans droit ni titre du logement pris à bail sis 12 Boulevard de Lazarine – Résidence les Bosquets – Les Peignes – Bâtiment K – Etage 1er porte gauche – 83400 HYERES, et ce depuis le 16 décembre 2024.

Aussi, faute du départ volontaire de Madame [E] [Z], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, notamment son fils Monsieur [C] [Z], qui y réside de façon effective avec sa famille, sera ordonnée des lieux sis 12 Boulevard de Lazarine – Résidence les Bosquets – Les Peignes – Bâtiment K – Etage 1er porte gauche – 83400 HYERES, selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et de l’indemnité d’occupation

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé en date du 11 août 2025, que le retard pris par la défenderesse dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 6 933,08 euros, juillet 2025 inclus, déduction faite des frais d’huissier appelés le 21 février 2025 et le 04 mars 2025 pour la somme totale de 489,22 euros, étant rappelé que seuls les impayés locatifs peuvent constituer la dette locative.

En conséquence, Madame [E] [Z] sera condamnée à verser la somme de 6 933,08 euros au bailleur, échéance de juillet 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l’attente du départ effectif du locataire et de tout occupant de son chef, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer à compter du mois d’août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 637,49 euros correspondant au montant du dernier loyer mensuel charges comprises, qui ne sera pas indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [Z], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation.

Madame [E] [Z] sera également condamnée à payer à La SA LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré par Madame [E] [Z] le 15 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu entre la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS et Madame [E] [Z] en date du 21 juin 1989 et modifié par avenant du 05 novembre 2023 sur le logement sis 12 Boulevard de Lazarine – Résidence les Bosquets – Les Peignes – Bâtiment K – Etage 1er porte gauche – 83400 HYERES, à la date du 16 décembre 2024 ;

CONSTATE que Madame [E] [Z] ainsi que tous occupants de son chef, notamment son fils Monsieur [C] [Z], qui y réside de façon effective avec sa famille, se trouvent occupant sans droit ni titre depuis le 16 décembre 2024 ;

ORDONNE à Madame [E] [Z], ainsi que tous occupants de son chef, notamment son fils Monsieur [C] [Z], qui y réside de façon effective avec sa famille, de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux et de remise des clés, l’expulsion de Madame [E] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, notamment son fils Monsieur [C] [Z], qui y réside de façon effective avec sa famille, des lieux situés 12 Boulevard de Lazarine – Résidence les Bosquets – Les Peignes – Bâtiment K – Etage 1er porte gauche – 83400 HYERES, et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [Z] à payer à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 6 933,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de juillet 2025 inclus, somme assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [E] [Z] à payer à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS une indemnité mensuelle d’occupation de 637,49 euros à compter du mois d’août 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés, non indexée ;

CONDAMNE Madame [E] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [E] [Z] à payer à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 300,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT