TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01900 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NHQD

AFFAIRE :

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS

C/

[B]

JUGEMENT réputé contradictoire du 24 NOVEMBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e MARCHESE

Copie : Monsieur [P] [B]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 24 NOVEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS

Avenue Maréchal de Lattre de Tassigny

Case n° 11 – CS 60005

83000 TOULON

représentée par M^e MARCHESE, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [B]

5/7/9 Rue de L’oratoire

Rez de chaussée gauche

83400 HYERES

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 06 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 NOVEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS a consenti à Monsieur [P] [B] un bail à usage d’habitation, portant sur un logement sis 5/7/9 Rue de l’Oratoire – Etage RDC gauche – 83400 HYERES.

Par courrier électronique en date du 18 décembre 2024, la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS a informé la Caisse d’Allocation Familiales des impayés de Monsieur [P] [B] pour la somme de 925,33 euros, aux fins de saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 janvier 2025, la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait délivrer à Monsieur [P] [B] une sommation de payer les loyers pour un montant au principal de 925,33 euros en règlement des loyers et charges des mois de septembre à novembre 2024.

Par lettre simple en date du 20 janvier 2025, la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS a mis en demeure Monsieur [P] [B] de régler la somme de 1 309,93 euros sous huit jours.

Par courrier électronique en date du 28 février 2025, la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS a indiqué à Monsieur [P] [B] qu’il devait régler la somme de 1 634,58 euros sous huit jours.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 25 et du 31 mars 2025, la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait assigner Monsieur [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

Prononcer la résolution du contrat de bail consenti à Monsieur [P] [B] par la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS ;

Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [B] et de tout occupant de son chef du logement en faisant s’il y a lieu d’y procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec le concours de la force publique sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à parfaite et complète libération des lieux ;

Ordonner que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner Monsieur [P] [B] à payer à la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS, en raison de son maintien abusif dans ls lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail n’était pas résilié, laquelle sera indexée suivant les mêmes règles que le contrat de bail et ce à compter du 30 novembre 2024 et ce jusqu’à libération des lieux effectif matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

Juger que si le maintien illicite dans les lieux par Monsieur [P] [B] devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir ;

Condamner Monsieur [P] [B] à payer à la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 1 890,65 euros au titre des loyers et charges dues selon décompte arrêté au 04 mars 2025, déduction à faire des frais d’huissier, somme à parfaire, avec intérêts de droits à compter de la délivrance de l’assignation ;

Condamner Monsieur [P] [B] à payer à la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 68,58 euros en réparation de son préjudice financier ;

Condamner Monsieur [P] [B] à payer à la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 27 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 octobre 2025, au cours de laquelle la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4 448,10 euros.

Au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1728 et 1741 du code civil, la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS soutient qu’elle est liée à Monsieur [P] [B] par l’existence d’un bail, qu’il lui est toutefois impossible de produire, de sorte qu’elle considère qu’il s’agit d’un bail verbal. Elle ajoute que l’absence de paiement des loyers par le locataire à compter du mois de juin 2024 constitue un manquement grave à l’obligation qui lui est imposée découlant de ce contrat de bail verbal, qui justifie sa résiliation judiciaire aux torts du preneur. Elle soutient également avoir été obligée d’exposer des frais financiers pour le contraindre à payer sa dette, justifiant la réparation de son préjudice financier.

Monsieur [P] [B], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation verbal et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les articles 1715 et 1716 du code civil prévoient que si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données, et que lorsqu’il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l’exécution a commencé, et qu’il n’existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n’aime le locataire demander l’estimation par experts ; auquel cas les frais de l’expertise restent à sa charge, si l’estimation excède le prix qu’il a déclaré.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il convient tout d’abord de relever que l’existence d’un bail verbal auquel est soumis Monsieur [P] [B] résulte des pièces versées au dossier. En premier lieu, le jugement rendu par la juridiction de céans en date du 18 mars 2022, aux termes duquel Monsieur [P] [B] a été condamné à payer à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 220,47 euros d’impayés locatifs au 27 janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, permet de considérer que le défendeur, qui a comparu lors de cette audience, n’a pas contesté être lié par un contrat de bail avec la demanderesse. En second lieu, le décompte locatif en date du 04 mars 2025 permet de relever que le défendeur a payé ses loyers jusqu’au 30 juin 2024, étant donné que son compte était à cette date créditeur.

Enfin, il sera relevé que lors des significations de la sommation de payer qui a été faite en date du 03 janvier 2025 et de l’assignation en date du 25 et du 31 mars 2025, il a été relevé par le commissaire de justice que le nom de Monsieur [P] [B] était effectivement inscrit sur la boîte aux lettres.

Par ailleurs, la demanderesse estime que ce bail verbal doit être résilié au regard du manquement imputé au locataire dans le paiement des loyers et charges.

La résiliation judiciaire implique que le juge opère dans un premier temps, la vérification de la réalité du manquement invoqué puis, qu’il apprécie sa gravité susceptible d’entraîner la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par la bailleresse et notamment du décompte locatif en date du 22 septembre 2025, que le montant porté au débit de Monsieur [P] [B] s’élève à la somme de 4 448,10 euros. De surcroît, il apparaît que son compte est débiteur depuis l’échéance du mois de juin 2024.

Or, le défaut de paiement des loyers et charges, répété et durable, constitue un manquement contractuel au contrat de bail verbal liant le locataire à la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS, en dépit de l’engagement pris par Monsieur [P] [B] de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité lors de la signature du contrat de bail.

Il s’agit là d’un manquement grave du locataire à ses obligations, qui empêche la poursuite du contrat de bail verbal.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire contrat de bail conclu entre Monsieur [P] [B] et la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS, aux torts exclusifs du locataire pour non-paiement des loyers.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [P] [B], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis 5/7/9 Rue de l’Oratoire – Etage RDC gauche – 83400 HYERES selon les modalités du présent dispositif.

En revanche, il convient de rejeter la demande sous astreinte car la formulation dans l’assignation est impropre. Il s’agit d’une demande en injonction de faire qui peut être corrélée avec la demande de départ volontaire du locataire et non comme ici corrélée avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat et non par le locataire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé en date du 22 septembre 2025, que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers et charges s’élève à la somme de 3 981,63 euros, mois de septembre 2025 inclus, déduction faite des frais d’huissier d’un montant de 68,58 euros appelés le 13 janvier 2025, d’un montant de 155,47 euros appelés le 02 avril 2025 et d’un montant de 242,42 euros appelés le 03 avril 2024.

En conséquence, Monsieur [P] [B] sera condamné à verser cette somme de 3 981,63 euros à la bailleresse, jusqu’au mois d’août 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l’attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis 5/7/9 Rue de l’Oratoire – Etage RDC gauche – 83400 HYERES à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 324,65 euros, correspondant au dernier loyer charges comprises, somme toutefois non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur la demande indemnitaire au titre de la réparation du préjudice financier

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, pris en son dernier alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS sollicite la condamnation de [P] [B] à lui payer la somme de 68,58 euros en réparation de son préjudice financier.

Néanmoins, elle échoue à démontrer avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le maintien dans les lieux par l’intéressé.

Par conséquent, la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [B], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [P] [B] sera également condamné à payer à la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre d’une part la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS et d’autre part Monsieur [P] [B] concernant le logement situé 5/7/9 Rue de l’Oratoire – Etage RDC gauche – 83400 HYERES aux torts exclusifs du locataire pour non-paiement des loyers ;

ORDONNE à Monsieur [P] [B] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [P] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux 5/7/9 Rue de l’Oratoire – Etage RDC gauche – 83400 HYERES et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 3 981,63 euros, au titre des impayés locatifs arrêtés au mois d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 324,65 euros à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés ;

DEBOUTE la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 300,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT