MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/03023 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SBRF

NAC : 56C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 12 Septembre 2025

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assisté(e) de

Madame CHAOUCH, greffier lors des débats

Madame SULTANA, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience publique du 06 Juin 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [B] [V]

né le 07 Mai 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nathalie THIBAUD, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 37

Mme [E] [V]

née le 21 Août 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nathalie THIBAUD, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 37

DEFENDERESSES

S.A.S. SOPRIM, RCS [Localité 7] 401 822 937, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 349

S.A.R.L. INVENIA ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 265

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [V] et M. [B] [V] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 2].

Le 26 avril 2016, ils ont conclu un mandat d’administration de bien n°2867 avec la SARL Soprim, devenue la SAS Foncia, pour tous les actes d’administration et de gestion courante du bien.

En outre, Mme et M. [V] ont conclu avec la SARL Soprim, devenue SAS Foncia, un contrat garantissant les loyers impayés et les vacances locatives, figurant en annexe du mandat d’administration de bien n°2867.

Le 16 décembre 2011, la SARL Soprim devenue SAS Foncia a souscrit auprès de la SARL Invenia Assurances un contrat “GRI Vacance Locative”, lequel a été résilié le 31 décembre 2022 par la SARL Soprim devenue SAS Foncia et remplacé par un contrat d’assurance auprès de la SAS [L] et JDC, entré en vigueur le 1er janvier 2023.

L’appartement de Mme et M. [V] a été loué par Mme et M. [I] à partir du 13 octobre 2017 moyennant un loyer de 620 euros par mois outre 75 euros de provisions pour charges.

Mme et M. [I] ont cessé de payer les loyers à compter d’avril 2021.

La SARL Soprim a déclaré un sinistre auprès de la SARL Invenia Assurances le 29 juillet 2021.

Par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse chargé du contentieux de la protection du 25 février 2022, il a été constaté que le bail conclu par Mme et M. [I] était résilié depuis le 27 septembre 2021 et il leur a été demandé de quitter les lieux, leur expulsion étant prononcée à défaut de départ volontaire.

Mme et M.[I] ont quitté le logement le 26 août 2022.

Une somme totale de 6 555, 82 € a été versée par la SARL Invenia Assurances pour l’indemnisation des loyers impayés entre le 1er avril 2021 et le 30 juin 2022.

Le bien est resté vacant du 27 août 2022 au 1 mars 2023, et a fait l’objet de travaux de remise en état jusqu’au 19 octobre 2022.

L’assureur a versé 212, 67 euros d’indemnité pour la période du 19 octobre au 31 décembre 2022, selon quittance de subrogation du 15 juin 2023.

Le logement est occupé par M. [O] depuis le 2 mars 2023, pour un loyer de 580 euros outre 140 euros de charges.

M. [O] a lui-même cessé de payer les loyers à compter du le 1er mai 2023.

Une déclaration de sinistre a été réalisée par la SARL Soprim devenue SAS Foncia auprès de la SAS [L] et JDC.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 17 juillet 2023, Mme et M. [V] ont fait assigner la SARL Soprim devenue SAS Foncia devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir la condamner principalement au paiement de dommages et intérêts afin de réparer leurs préjudices.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 2 novembre 2023, la SARL Soprim devenue SAS Foncia a fait assigner la SARL Invenia Assurances, devant la même juridiction aux fins de la voir condamnée à la garantir de toutes condamnations.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 2 janvier 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 6 juin 2025.

A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 26 février 2025, Mme et M. [V] demandent au tribunal, au visa des articles 1984 et suivants du code civil, de bien vouloir :

— condamner la SAS Foncia [Localité 7] venant aux droits de la SARL Soprim à payer à Mme et M. [V] la somme de 40 521,71 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier, correspondant à la somme de 27 611, 96 euros au titre des impayés des locataires et de la période de vacance du bien, à laquelle doit s’ajouter la somme de 12 909,75 euros correspondant au remboursement des frais de gestion et des frais d’assurance sur la période allant du 26 avril 2016 date de la conclusion du mandant, au 31 décembre 2024 ;

— condamner la SAS Foncia [Localité 7] venant aux droits de la SARL Soprim à payer à Mme et M. [V] la somme de 6 000 euros au titre à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

— condamner la SAS Foncia [Localité 7] venant aux droits de la SARL Soprim aux entiers dépens ;

— condamner la SARL Foncia [Localité 7] venant aux droits de la SARL Soprim à payer à Mme et M. [V] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 19 février 2025, la SAS Foncia Toulouse venant aux droits de la SARL Soprim demande au tribunal, au visa de l’article 1231-1 du code civil, de bien vouloir :

— débouter Mme et M. [V] et la SARL Invenia Assurances de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’égard de la SARL Soprim devenue SAS Foncia ;

— condamner la SARL Invenia Assurances à indemniser Mme et M. [V] à hauteur de 2 988,58 euros ;

— condamner tout succombant à verser à la SARL Soprim devenue SAS Foncia la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, la SARL Invenia Assurances demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1231 et suivants du code civil, de bien vouloir :

— débouter la SARL Soprim devenue SAS Foncia de toutes ses demandes à l’encontre de la SARL Invenia Assurances ;

— condamner la SARL Soprim devenue SAS Foncia à verser à la SARL Invenia Assurances la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu des frais irrépétibles que cette dernière à dû engager pour assurer sa défense ;

— condamner la SARL Soprim devenue SAS Foncia aux entiers dépens de la présente instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

Suivant note en délibéré du 23 juillet 2025, le tribunal a demandé aux défendeurs d’adresser leurs observations par note en délibéré contradictoire avant le 4 septembre 2025 sur deux points :

— la recevabilité de la demande d’irrecevabilité soulevée par la SAS Invenia assurances au regard de l’article 789 du code de procédure civile donnant compétence exclusive au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir,

— la recevabilité de la demande de la SAS Foncia tendant à voir “condamner la SARL Invenia Assurances à indemniser Mme et M. [V] à hauteur de 2 988,58 euros”, au regard du principe selon lequel nul ne plaide par procureur, fondé sur le défaut d’intérêt à agir sanctionné par l’article 122 du code de procédure civile.

Suivant note en délibéré communiquée par voie de RPVA le 31 juillet 2025, la SAS Foncia a répondu :

— qu’elle estime l’irrecevabilité soulevée par la SAS Invenia irrecevable faute d’avoir été soulevée devant le juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile,

— concernant le second point, elle fait valoir que la SARL Invenia n’a dédommagé que partiellement les époux [V], à tort, et qu’elle-même ne saurait être tenue comptable de ces sommes dont elle n’est pas débitrice. Elle rappelle que le juge n’est pas tenu de soulever d’office les fins de non-recevoir, et qu’en tout état de cause, elle estime démontrer qu’elle n’est pas débitrice des sommes demandées par les époux [V] relatives à la vacance locative, seule la SARL Invenia étant tenue à ce paiement. Elle observe enfin que les époux [V] ne formulent aucune demande contre la SARL Invenia comme le leur permettait l’appel en cause de cette dernière.

Suivant note en délibéré communiquée par voie de RPVA le 5 août 2025, la SARL Invenia assurances a répondu que la demande de la SAS Foncia tendant à voir condamner la SARL Invenia assurances doit être tranchée au fond, et doit être rejetée au motif qu’elle est infondée en droit et qu’il n’existe pas de relation juridique entre le courtier Invenia et les époux [V], l’indemnisation de la société Invenia étant uniquement réalisée au bénéfice de la SAS Foncia.

MOTIFS

I / Sur les demandes formées contre la SAS Foncia

Mme et M. [V] soutiennent que la SARL Soprim devenue SAS Foncia a manqué à ses obligations contractuelles en tant que gestionnaire immobilier d’une part en ne justifiant pas de ses diligences de manière adéquate, M. [V] étant malvoyant, et d’autre part en n’expliquant pas les faibles montants perçus par les propriétaires de l’appartement malgré leur souscription à un contrat leur promettant de larges garanties en situation de loyers impayés ainsi que de vacances locatives du bien. Également, ils reprochent à la SARL Soprim devenue SAS Foncia des manquements connexes aux obligations des mandataires immobiliers, ces derniers n’ayant pas suivi les intérêts des mandants, dans la sélection, l’étude du dossier des locataires, ainsi que dans la mise en œuvre rapide des garanties au titre des loyers impayés.

La SARL Soprim devenue SAS Foncia soutient que les garanties contractuelles ont été correctement mises en œuvre, les indemnités au titre des loyers impayés et de la vacance locative étant versées, et la procédure d’expulsion de Mme et M. [I] ayant été menée à terme. Également, en matière d’étude des dossiers, elle affirme être débitrice d’une obligation de moyen et non de résultat. Elle conteste également que Mme et M. [V] aient subi un préjudice, ces derniers ayant reçu les indemnités dues, et non pas celles qu’ils attendaient dans le cadre de leur investissement. Or, elle estime ne pas être responsable de l’aléa relatif à un investissement locatif.

*

Il ressort des pièces produites que les époux [V] ont conclu deux contrats avec la SARL Soprim:

— un contrat de mandat n°2867,

— en annexe à ce premier contrat, un autre contrat, non dénommé, dont il est indiqué que “Le présent contrat a pour objet d’indemniser le mandant des pertes pécuniaires et détériorations immobilières subies du fait du locataire et/ou de l’absence de locataire dans les locaux ci-dessus désignés dont la gérance a été confiée au mandataire”, pour lequel il est précisé que la SARL Soprim a elle-même souscrit des garanties équivalentes auprès d’un tiers pour assurer la bonne exécution du contrat. Pour la suite des développements, ce contrat sera appelé contrat de garantie.

A/ Sur l’exécution du contrat de garantie

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige relatif à un contrat antérieur au 1er octobre 2016, dispose "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi."

1/ Sur l’obligation en paiement de la SARL Soprim devenue SAS Foncia

L’annexe du mandat d’administration de biens n°2867 stipule, en première partie, sous-partie A, article 1, que le mandataire remboursera au mandant, " la perte pécuniaire subie du fait du non-paiement des loyers, charges prévus au bail et correspondant à la location des biens immobiliers dont la gestion lui a été confiée.

La perte pécuniaire se compose :

— Des loyers, charges prévus au bail et non payés par le locataire ;

— Des indemnités d’occupation des lieux, dues par le locataire ;

— Des frais de procédure d’expulsion et de recouvrement ;

— Du préavis non effectué et non payé suite au congé du locataire ;

—  3 mois de loyer (1 mois pour les baux meublés) maximum (équivalent à la durée légal du congé), à partir de la date du procès-verbal de constat de prise des lieux par l’Huissier de justice, en cas de déménagement furtif du locataire (sans délivrance de congé), ou à partir de la date du procès-verbal de constat de reprise des lieux par l’Huissier de justice, en cas d’expulsion locataire ; S’il y a relocation du local avant la fin de cette période de 3 mois, l’indemnité ne sera due que pour la période d’inoccupation effective ".

La défaillance du locataire est " garantie pour 80.000 € maximum, sans limitation dans le temps. Le premier règlement s’effectuera courant du quatrième mois et réglera les trois premiers mois d’impayé, puis tous les trois mois et ce jusqu’à la fin de la période de garantie, déduction faite des acomptes versés par le locataire ou pour son compte ".

Par ailleurs, pour la vacance de locataire, le contrat prévoit en sa deuxième partie, sous partie D, article 1 : “le mandataire s’engage à indemniser le mandant des pertes pécuniaires subies du fait de l’absence de perception des loyers et des charges résultant de la non relocation des locaux d’habitation uniquement, après le départ du locataire.

La garantie prend effet à compter de la date légale de fin de bail du dernier locataire, ou à la fin du jeu de la garantie “loyers impayés” lorsque cette dernière a été mise en jeu.

Si des travaux de remise en état du lot s’avèrent nécessaires avant la remise en location la garantie ne prendra effet qu’à l’issue des travaux.

Si le mandant refuse que les travaux soient effectués, la garantie ne sera pas acquise.

L’indemnité n’est pas mensualisée, elle sera réglée lors de l’entrée du locataire suivant. Seule la production d’un nouveau bail établi par Soprim déclenche le versement de l’indemnité, à condition qu’il n’y ait eu aucune interruption dans la recherche de locataire, pour mise en vente par exemple.”

En outre, l’article 2 prévoit que : “l’indemnité est limitée à un montant équivalent à :

-3 mois de loyer en principal (hors charges)

le loyer de référence est le dernier loyer, en principal, du locataire sortant.

— ou 6 mois de loyer en principal (hors charges)

Toutefois, si le loyer principal de relocation est inférieur au loyer principal du locataire sortant, c’est le loyer de relocation qui servira de loyer de référence pour le calcul de l’indemnisation. […]

Les trois premiers mois de vacance restent à la charge du mandant lorsque le locataire donne son congé avec un préavis réduit”.

Les conditions particulières du contrat prévoient aussi, pour la garantie de la vacance du logement, une franchise de trois mois.

En l’espèce, si Mme et M.[V] chiffrent leur demande principale à hauteur de 27 611, 96 €, ils n’en précisent pas le décompte.

Il apparaît toutefois que les époux [I] ont cessé de payer leurs loyers et leurs charges en avril 2021, et ont quitté les lieux le 26 août 2022, soit 17 mois d’impayés, ce qui représente une somme de 11 815 € (soit (620+75)x17).

Par ailleurs, la période de vacance du logement s’est étendue de septembre 2022 à mars 2023, mais il est constant que des travaux de réfection ont été menés jusqu’en octobre 2022. En outre, il est prévu une franchise de trois mois en cas de préavis réduit, ce qui est le cas en l’espèce, l’appartement étant situé en zone tendue, de sorte que la période de vacance indemnisable a duré un mois, ce qui représente, au regard des loyers antérieurs, une somme de 695 €.

M.[O] a cessé de payer son loyer en mai 2023, et la demande à hauteur de 27 611, 96 € a été formulée dans les conclusions du 6 novembre 2024, de sorte qu’il a été pris en compte une période d’occupation sans paiement de 18 mois.

Le loyer, charges comprises, de M.[O] représentant une somme de 720 €, il aurait dû verser aux époux [V], entre mai 2023 et novembre 2024, une somme de 12 960 €.

Ainsi, la somme totale que les époux [V] peuvent revendiquer pour la période écoulée du mois d’avril 2021 au mois de novembre 2024 en l’état des pièces produites aux débats s’élève à 25 470 €.

La SAS Foncia ne fait valoir aucun argument, par exemple relatif à l’application du contrat, qui pourrait justifier que les époux [V] ne perçoivent pas cette somme de sa part.

2/ Sur l’exécution de son obligation en paiement par la SARL Soprim devenue SAS Foncia

L’article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.”

En application de l’article 1315 ancien du code civil, il appartient à la SAS Foncia de rapporter la preuve du paiement de cette somme.

En l’occurrence, il est versé aux débats, par l’ensemble des parties, les pièces suivantes:

— les quittances subrogatives établies par la société Invenia assurances pour l’indemnisation des loyers impayés par Mme et M. [I] pour un montant de 6 101,62 euros, répartie ainsi :

-1 975,76 euros selon quittance du 11 août 2021 pour la période du 1 avril 2021 au 30 juin 2022,

-921,75 euros pour la période du 1 juillet au 30 septembre 2021 selon quittance du 7 octobre 2021,

-831,51 euros pour la période du 1 octobre au 31 décembre 2021 selon quittance du 13 janvier 2022,

-756,95 euros pour la période du 1 janvier 2022 au 21 mars 2022 selon quittance du 19 avril 2022,

-1 615,65 euros pour la période du 1 avril au 30 juin 2022 selon quittance de subrogation du 21 juillet 2022,

— des attestations de virement bancaire de la part du cabinet [L] et JCD au bénéfice de la société Foncia sous le libellé “[V]-[O]” pour une somme totale de 1 952, 32 €, répartie en trois opérations comme suit :

-129, 95 € le 1er août 2023,

-382, 37 € le 28 novembre 2023,

-1 440 € le 1er décembre 2023,

— les comptes rendus de gestion établis par la SARL Soprim pour la période écoulée du 1er janvier 2022 au 21 décembre 2023, qui ne font pas apparaître les versements correspondant aux quittances subrogatives, ni le virement de 382, 37 € réalisé en novembre 2023 par le cabinet [L] et JCD, et indiquent que M. [O] était débiteur d’une obligation de régler la somme de 5 760 euros le 31 décembre 2023 au titre des loyers impayés,

— les relevés de compte des époux [V] entre le 28 mars 2022 et le 28 septembre 2024, à l’exception du mois entre le 28/09/22 et le 28/10/22, qui font apparaître de nombreux virements émanant de M.[V] lui-même, et les virements de la part de Soprim ou Foncia suivants :

*750, 36 € le 29 avril 2022,

*438, 85 € le 2 juin 2022,

*72, 45 € le 30 juin 2022,

*1 444, 29 € le 28 juillet 2022,

*3 467, 39 € le 26 mars 2024,

soit une somme totale de 6 173, 34 €, étant observé que le solde du compte est généralement débiteur en fin de mois.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que la SARL Soprim, devenue SAS Foncia, a perçu une somme de 8 053, 94 € pour l’indemnisation des époux [V], et qu’elle leur a reversé une somme de 6 173, 34 €, alors qu’elle était tenue de leur payer une somme de 25 470€.

Elle demeure donc débitrice, au titre de l’exécution du contrat de garantie qu’elle a conclu, d’une somme de 19 296, 66 €.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la SAS Foncia [Localité 7] à payer à Mme et M.[V] une somme de 19 296, 66 € au titre de l’obligation de garantie qu’elle a contractée dans le contrat annexe au contrat de mandat.

B / Sur l’exécution du contrat de mandat

Selon l’article 1984 du code civil, « le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire ».

Selon l’article 1991 du code civil, « le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure ».

L’article 1992 du code civil précise que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ».

L’article 1993 du code civil dispose que « tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant ».

1/ Sur la demande en remboursement des frais de gestion et d’assurance

Au titre des obligations du mandataire, le contrat prévoit notamment : “Le mandataire rendra compte de sa gestion par mail tous les trimestres et remettra un état détaillé de tout ce qu’il aura reçu et dépensé.”

Au regard des développements précédents, c’est à bon droit que les époux [V] reprochent à leur mandataire de ne pas avoir rendu compte de sa gestion, les comptes rendus de gestion qu’il a établis ne permettant aucunement de connaître l’activité relative au bien loué.

Cette situation constitue une faute au regard des termes des articles 1992 et 1993 du code civil précités, laquelle est susceptible d’engager la responsabilité de la SAS Foncia, ce qui suppose néanmoins que les époux [V] rapportent la preuve d’un préjudice qui en a résulté pour eux, étant observé qu’ils demandent le remboursement des frais de gestion et des frais d’assurance payés entre le 26 avril 2016 et le 31 décembre 2024.

En l’occurrence, le préjudice dont ils se prévalent, à savoir le fait d’avoir dû procéder à des paiements avec leurs deniers personnels pour faire face à leur emprunt, ne résulte pas de la mauvaise présentation des comptes, mais du non paiement de la garantie qu’ils ont souscrite, de sorte qu’il n’existe pas de lien de causalité entre cette faute et le préjudice invoqué.

En réalité, Mme et M.[V] percevant l’ensemble des opérations relatives à l’appartement sur un compte bancaire exclusivement dédié, le défaut de production de comptes clairs de la part de la SARL Soprim ne les privait pas de la possibilité de constater que le déroulement de leurs contrats de location et de mandat rencontrait des difficultés, si bien que l’éventuelle perte de chance de réagir plus rapidement à celles-ci, qu’ils n’invoquent pas, serait en tout état de cause minime.

Dans ces conditions, et au regard des demandes formulées par les époux [V], la faute de la SAS Foncia dans l’établissement des comptes rendus de gestion n’ouvre pas droit à réparation en l’espèce.

Par ailleurs, les époux [V] reprochent à la SARL Soprim devenue SAS Foncia de ne pas avoir correctement exécuté sa mission dans la recherche d’un locataire solvable, M.[O] ayant cessé de payer son loyer seulement deux mois après son entrée dans les lieux.

Il est de principe que l’agent immobilier, négociateur d’une opération locative, quelle que soit l’étendue de sa mission, est tenu de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses, réalisées dans les limites prévues par l’article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002 de modernisation sociale. (Civ 1ère, 16/11/2016 n°15-23.790)

Il appartient à la SAS Foncia de justifier des diligences qu’elle a accomplies pour l’exécution de son obligations de vérification de la solvabilité de M.[O].

Force est de constater qu’elle ne produit aucun élément aux débats, notamment concernant les pièces justificatives qu’elle aurait demandées à M.[O].

Dans ces conditions, et alors que M.[O] n’a honoré que deux mois de loyers, il ne peut qu’être retenu une insuffisance fautive de la SAS Foncia dans la vérification de la solvabilité du candidat à la location.

Pour autant, ce manquement est seulement de nature à susciter une perte de chance de trouver un locataire plus solvable. Surtout, la garantie dont Mme et M.[V] bénéficient, et qui a donné lieu à condamnation de la SAS Foncia, réduit à néant le préjudice qu’ils subissent du fait du non-paiement des loyers par M.[O], sauf pour eux à démontrer que le temps écoulé entre le paiement de principe des loyers et le versement de la garantie aurait suscité un préjudice particulier, ce qu’ils ne font pas, faute de justificatif en ce sens.

En ce qui concerne le retard dans la mise en œuvre de la garantie, les époux [V] ne justifient pas du préjudice qu’il leur aurait causé, à l’exception des frais bancaires d’environ 500 €, ce qui est insuffisant pour fonder une condamnation à rembourser tous les frais de gestion et d’assurance qu’ils ont payé depuis le début de la relation contractuelle.

Par ailleurs, les époux [V] invoquent un retard dans l’appel de la caution, sans s’en expliquer davantage.

Si une telle faute devait être retenue, il ne pourrait qu’être constaté qu’ils n’établissent pas davantage le préjudice qui en aurait résulté pour eux.

Enfin, les époux [V] ne justifient d’aucun préjudice qui résulterait d’un défaut d’information quant au remplacement de la SARL Soprim par la SAS Foncia, ni quant au changement d’assureur de son cocontractant, ceux-ci n’ayant eu aucune conséquence sur la teneur des obligations contractées à leur égard.

Dans ces conditions, Mme et M.[V], s’ils justifient de manquements de la part de leur mandataire, ne justifient pas qu’ils soient à l’origine d’un préjudice suffisant pour fonder une exception d’inexécution les autorisant à obtenir le remboursement de l’ensemble des frais de gestion et d’assurance qu’ils ont payés depuis la conclusion du contrat.

2/ Sur la demande en réparation d’un préjudice moral

M. [V] soutient avoir subi un préjudice moral du fait de l’absence d’aide de la SARL Soprim devenue SAS Foncia afin qu’il puisse être au courant de l’état locatif de son bien autrement que par la consultation de l’intranet, ce dernier étant malvoyant.

La SARL Soprim devenue SAS Foncia répond que le préjudice subi par M. [V] n’est aucunement prouvé, dans son principe ainsi que dans son quantum.

En l’espèce, les échanges entre les parties produits aux débats ne permettent pas de considérer que le handicap que présente M. [V] était perceptible par la SAS Foncia, étant observé qu’il n’est pas établi qu’elle était informée de cette situation pouvant justifier l’adaptation de ses modalités de communication.

En effet, M.[V] a communiqué avec son cocontractant par courrier électronique et n’a jamais fait état d’une quelconque difficulté.

En outre la seule production de sa carte d’invalidité ne suffit pas à démontrer l’existence d’un préjudice moral, étant observé que Mme [V] ne produit aucun élément quant à son propre préjudice.

Dans ces conditions, Mme et M. [V] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

II / Sur les demandes formées contre la SARL Invenia Assurances

La SARL Soprim devenue SAS Foncia soutient que la SARL Invenia Assurance est tenue d’indemniser Mme et M. [V] pour le sinistre relatif à la vacance du logement jusqu’à la fin du mois de février 2023, le commencement dudit sinistre étant antérieur au terme du contrat en date du 31 décembre 2022, qualifié selon la SARL Soprim devenue SAS Foncia de contrat à exécution successive.

La SARL Invenia Assurances soutient que la demande de la SARL Soprim devenue SAS Foncia est irrecevable, la SARL Invenia Assurances n’ayant aucune relation juridique avec Mme et M. [V], ces derniers ayant seulement signé l’annexe au mandat d’administration de bien n°2867 auprès de la SARL Soprim devenue SAS Foncia.

Subsidiairement, elle considère la demande infondée car le contrat signé avec la SARL Soprim devenue SAS Foncia était un contrat à exécution successive en ce qui concerne la vacance locative, et que par conséquent, même si le fait générateur de la vacance était antérieur à la résiliation, c’est à la nouvelle assurance couvrant la période à compter du 1er janvier 2023 d’indemniser Mme et M. [V].

*

L’article 122 du code de procédure civile dispose : “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

Concernant l’intérêt à agir d’une partie, il est de principe que nul ne plaide par procureur, ce qui signifie qu’une partie ne peut demander la condamnation d’une autre au bénéfice d’un tiers.

En l’espèce, la SAS Foncia demande la condamnation de la société Invenia assurances au bénéfice des époux [V], lesquels n’ont d’ailleurs pas repris à leur compte cette demande.

Ce faisant, elle enfreint le principe selon lequel nul ne plaide par procureur.

Sa demande est donc irrecevable.

III/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL Soprim devenue SAS Foncia, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

La solution du litige conduit à accorder à Mme et M. [V] une indemnité de 2 500 euros et à la SARL Invenia Assurances une indemnité de 1 500 euros pour frais de procès à la charge de la SARL Soprim devenue SAS Foncia au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Condamne la SAS Foncia [Localité 7] venant aux droits de la SARL Soprim à payer à Mme [E] [V] et M. [B] [V] la somme de 19 296, 66 € euros au titre des sommes garanties en cas d’impayés par les locataires et de vacance du logement ;

Déboute Mme [E] [V] et M. [B] [V] de leur demande en condamnation de la SAS Foncia [Localité 7] venant aux droits de la SARL Soprim au remboursement des frais de gestion et des frais d’assurance sur la période allant du 26 avril 2016 date de la conclusion du mandant, au 31 décembre 2024 ;

Déboute Mme [E] [V] et M. [B] [V] de leur demande en condamnation de la SAS Foncia [Localité 7] venant aux droits de la SARL Soprim au paiement de la somme de 6 000 euros au titre à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

Déclare irrecevable la demande de la SAS Foncia [Localité 7] venant aux droits de la SARL Soprim de voir condamner la SARL Invenia Assurances à indemniser Mme [E] [V] et M. [B] [V] à hauteur de 2 988,58 euros ;

Condamne la SAS Foncia [Localité 7] venant aux droits de la SARL Soprim aux entiers dépens ;

Condamne la SAS Foncia [Localité 7] venant aux droits de la SARL Soprim à payer à Mme [E] [V] et M. [B] [V] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Foncia [Localité 7] venant aux droits de la SARL Soprim à payer à la SARL Invenia assurances une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 12 septembre 2025

La greffière La Présidente