N° RG 25/00974 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UBLG

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/00974 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UBLG

NAC: 71G

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SAS CABINET CASTEX

à la SELARL [Localité 1]-REY LAKEHAL AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

Mme [U] [C] [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Christine CASTEX de la SAS CABINET CASTEX, avocats au barreau d’ARIEGE

DÉFENDERESSES

COPROPRIÉTÉ « [Adresse 2] », SISE [Adresse 3], représentée par son syndic, la SARL IMMOBILIERE PAUVERT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Finalement représentée en cours d’instance par la SASU SDI SAVE DELRIEU IMMOBILIER (SDI SAVE-DELRIEU-IMMOBILIER – CENTURY 21), intervenant volontaire en qualité de syndic, prise en la personne de Monsieur [H] [M], syndic nommé par l’assemblée générale en date du 20 mai 2025 et mandaté à cet effet par l’assemblée en date du 12 novembre 2025, intervenant volontaire à la présente instance et représentée par Maître Christine CASTEX de la SAS CABINET CASTEX, avocats au barreau d’ARIEGE

SARL L’IMMOBILIERE PAUVERT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

PARTIE INTERVENANTE

SASU SDI SAVE DELRIEU IMMOBILIER (SDI SAVE-DELRIEU-IMMOBILIER – CENTURY 21), intervenant volontaire en qualité de syndic, prise en la personne de Monsieur [H] [M], syndic nommé par l’assemblée générale en date du 20 mai 2025 et mandaté à cet effet par l’assemblée en date du 12 novembre 2025 ; représentant la copropriété « [Adresse 2] », ayant son siège social sis [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Christine CASTEX de la SAS CABINET CASTEX, avocats au barreau d’ARIEGE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 20 janvier 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

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EXPOSE DU LITIGE

La [Adresse 6] [Adresse 7], sise [Adresse 8] à [Localité 2] est un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.

La SARL L’IMMOBILIERE PAUVERT s’est vue confier l’administration de cette copropriété, en sa qualité de syndic à compter du 16 mai 2023 et ce, pour une durée de 3 années expirant le 15 mai 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, Madame [U] [C] [L], en sa qualité de présidente du conseil syndical de la copropriété, a assigné la SARL L’IMMOBILIERE PAUVERT et la copropriété « [Adresse 7] » devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins principalement d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire pour analyser la gestion et la comptabilité de ce syndic de copropriété.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 20 janvier 2026.

Madame [U] [C] [L], agissant en sa qualité de présidente du conseil syndical de la copropriété « [Adresse 7] », et la SASU SAVE DELRIEU IMMOBILIER, syndic de la copropriété « [Adresse 7] », demandent au juge des référés, au visa des articles 145, 328 à 330 du code de procédure civile, 1240 et 1241 du code civil, outre les textes spécifiques à la copropriété, de :

ordonner la recevabilité et le bien-fondée de leurs demandes,sur la recevabilité :

constater que l’assemblée générale du 12 novembre 2025 a expressément autorisé Madame [U] [C] [L] et le syndic à engager une action judiciaire aux fins d’expertise comptable,dire que cette résolution adoptée régularise pleinement le pouvoir d’agir de Madame [U] [C] [L],ordonner que Madame [U] [C] [L], en sa qualité de présidente du conseil syndical, justifie d’un intérêt et qu’une qualité à agir sur le fondement de l’article,15 de la loi du 10 juillet 1965,rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la SARL L’IMMOBILIERE PAUVERT,sur l’intervention volontaire du nouveau syndic :

ordonner que la SASU SAVE DELRIEU IMMOBILIER justifie d’un intérêt direct et légitime à intervenir volontairement dans la présente procédure,constater que l’assemblée générale du 12 novembre 2025 lui a donné mandat pour engager toute démarche judiciaire nécessaire à l’examen et au contrôle de la gestion antérieure,déclarer recevable son intervention volontaire,sur le bien-fondé de la demande d’expertise :ordonner la désignation d’un expert judiciaire qui aura pour mission celle suggérée dans leurs conclusions versées au soutien des débats oraux,organiser la mesure d’expertise conformément aux textes en vigueur,condamner la SARL L’IMMOBILIERE PAUVERT à verser à Madame [U] [C] [L] et à la SASU SAVE DELRIEU IMMOBILIER la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, la SARL L’IMMOBILIERE PAUVERT demande au juge des référés, de :

la recevoir en ses demandes, fins et prétentions et la déclarer recevable et bien-fondée,débouter Madame [U] [C] [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,sur l’irrecevabilité et subsidiairement, le rejet de la demande d’expertise :

principalement, dire et juger que Madame [U] [C] [L] est dépourvue d’intérêt et de qualité pour agir aux fins d’expertise judiciaire, et déclarer en conséquence irrecevables sa demande d’expertise judiciaire pour défaut d’intérêt et de qualité à agir,subsidiairement, dire et juger que Madame [U] [C] [L] ne justifie d’aucun motif légitime à l’obtention d’une mesure d’expertise judiciaire, et débouter en conséquence Madame [U] [C] [L] de ses prétentions,plus subsidiairement, juger qu’il émet les plus expresses protestations et réserves,sur la demande reconventionnelle de provision :

dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » représenté par son syndic en exercice la SASU SAVE DELRIEU IMMOBILIER a résilié le contrat de syndic de la SARL L’IMMOBILIERE PAUVERT avant son terme, et ce, de manière injustifiée,condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » représenté par son syndic en exercice la SASU SAVE DELRIEU IMMOBILIER a versé à la SARL L’IMMOBILIERE PAUVERT une provision de 8.370 euros TTC en indemnisation de son préjudice résultant de la résiliation anticipée et injustifié de son contrat de syndic,sur les frais irrépétibles et les dépens :

condamner in solidum Madame [U] [C] [L] et le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » représenté par son syndic en exercice la SASU SAVE DELRIEU IMMOBILIER au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur l’objet du litige

L’article 4 du code de procédure civile énonce : « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

Il résulte de la lecture de l’assignation que la présidente du conseil syndical de la copropriété « [Adresse 7] » reproche à la SARL L’IMMOBILIERE PAUVERT, syndic mandaté par contrat en date du 16 mai 2023, « plusieurs irrégularités et manquements » dans l’exercice de son mandat. Plus précisément, elle fustige des « dysfonctionnements comptables », des « dépenses irrégulières » et un « conflit d’intérêts manifeste ». C’est la raison pour laquelle Madame [U] [C] [L], fondant sa demande sur les articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 145 du code de procédure civile, sollicite du juge des référés qu’il ordonne une expertise judiciaire sur la gestion de la SARL L’IMMOBILIERE PAUVERT.

Il est également à noter que Madame [U] [C] [L] a également assigné « la copropriété LES BASTIDES D'[Adresse 9] » afin que les intérêts collectifs des copropriétaires soient mis dans la cause. Initialement, une demande de désignation d’un administrateur ad hoc était sollicitée afin de « convoquer une assemblée générale des copropriétaires » et « d’inscrire à l’ordre du jour les résolutions nécessaires, telles que la révocation du syndic et la désignation d’un nouveau syndic ». Cette prétention est désormais abandonnée dès lors que l’intervention volontaire en cours d’instance de la SASU SAVE DELRIEU IMMOBILIER, nouveau syndic désigné, vient régulariser la représentation légale de « la copropriété LES BASTIDES D'[Adresse 9] ».

Il s’en déduit que Madame [U] [C] [L] ne se présente pas comme la représentante légale de la copropriété et n’agit qu’en sa seule qualité de présidente du conseil syndical.

* Sur la fin de non-recevoir

L’article 31 du code de procédure civile dispose : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Conformément à l’article 32 du code de procédure civile : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

L’article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 énonce : « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot ».

Sur le fondement de ces textes, la SARL L’IMMOBILIERE PAUVERT considère que, eu égard à la teneur des prétentions qui sont les siennes, l’action engagée par Madame [U] [C] [L] présente une dimension éminemment collective, qui tend à formuler des prétentions dénuées d’intérêt personnel, dans l’intérêt in fine du syndicat des copropriétaires, ce que seul peut faire le légitime représentant légal qu’est le syndic en exercice. Elle ajoute qu’aucune disposition de loi du 10 juillet 1965, ni du décret du 17 mars 1967 ne donne pouvoir et faculté au président du conseil syndical d’agir en ce sens.

De son côté, Madame [U] [C] [L] conteste cette analyse. Elle estime que l’article 15 précité de la loi du 10 juillet 1965 a précisément pour objet de permettre au président du conseil syndical d’engager une procédure judiciaire visant à solliciter une expertise sur la gestion du syndic, notamment en cas de litige ou de dysfonctionnements constatés dans l’administration de la copropriété.

Afin d’examiner cette irrecevabilité soulevée par la partie défenderesse, il convient de rappeler plusieurs principes légaux.

Tout d’abord, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 confie expressément au conseil syndical une mission de contrôle de la gestion du syndic. C’est ici précisément le sens de la démarche de la présidente du conseil syndical. Elle cherche à obtenir les préconisations d’un expert judiciaire pour savoir si la gestion de la SARL L’IMMOBILIERE PAUVERT a été effectuée conformément aux intérêts de la collectivité et aux obligations professionnelles qui sont les siennes.

Cette compétence du président du conseil syndical pour agir en justice est résiduelle et obéit à un formalisme spécifique. Elle est prévue à l’alinéa 3 de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 précité.

Elle suppose que tout d’abord un cas de « carence ou d’inaction du syndic » et une « délégation expresse de l’assemblée générale ». Ce n’est d’ailleurs pas à la présente juridiction de préjuger si le syndic aurait commis des manquements qui seraient constitutifs d’une « carence » ou d’une « inaction ». C’est à l’assemblée générale des copropriétaires d’en convenir et d’autoriser dans ce cas, le président du conseil syndical à agir à l’encontre du syndic et en présence du syndicat des copropriétaires. Cela permet que l’intérêt collectif de la copropriété soit pris en compte par la juridiction, amenée à statuer sur cette question juridique.

La lecture du procès-verbal d’assemblée générale du 12 novembre 2025 montre que les copropriétaires ont voté la résolution n°4 ayant pour objet : « autorisation donnée au syndic et à la présidente du conseil syndical, Mme [C] [L], pour saisir un avocat et engager une procédure judiciaire en vue d’une expertise comptable (…) ».

Selon l’article 126 du code de procédure civile : « Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue (…) ».

Autrement dit, il importe peu que cette résolution ait été adoptée postérieurement à la délivrance de l’assignation. Au jour de l’audience où la présente juridiction a été saisie de cette fin de non-recevoir, c’est-à-dire le 20 janvier 2026, cette résolution était venue régulariser le mandat donné par l’assemblée générale à Madame [U] [C] [L]. Elle est venue conforter sa qualité et son intérêt à agir pour la conformer aux principes de l’alinéa 3 de l’article 15 précité. Au surplus, le nouveau syndic de copropriété, la SASU SAVE DELRIEU IMMOBILIER, nommé selon décision d’assemblée générale du 12 novembre 2025, a sollicité son intervention volontaire accessoire à celle de la présidente du conseil syndical, afin de porter et d’endosser également cette action.

Les autres critères prévues par la loi sont également listés par ce même alinéa. L’action doit :

être exercé « contre le syndic »,et selon un objet très précis, à savoir, dans l’objectif d’obtenir la « réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ».

Madame [U] [C] [L] SARL, en sa qualité de présidente du conseil syndical, a bel et bien assigné le syndic en exercice au jour de l’acte introductif d’instance, à savoir la SARL L’IMMOBILIERE PAUVERT. Elle ne demande pas de réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires devant le juge du fond, mais il paraît évident qu’elle cherche préalablement à obtenir des éléments probatoires discutés contradictoirement dans le cadre sécurisé d’une expertise judiciaire, avant le cas échéant d’envisager l’action en responsabilité professionnelle.

Le droit de la responsabilité est tel, qu’il convient tout d’abord d’établir des possibles manquements fautifs de nature contractuelle, avant de prétendre à une quelconque « réparation » en indemnisation d’éventuels préjudices collectifs directement causés par ces supposées fautes. Il s’en suit que le président d’un conseil syndical dispose d’un intérêt et d’une qualité à agir à l’encontre du syndic pour solliciter en référé une expertise judiciaire qui serait susceptible de caractériser des manquements de gestion, avant toute action au fond.

Pour l’ensemble de ces raisons, la fin de non-recevoir sera écartée et l’action diligentée par Madame [U] [C] [L] ainsi que celle de la SASU SAVE DELRIEU IMMOBILIER, seront déclarées recevables.

* Sur l’intervention volontaire

L’article 325 du code de procédure civile dispose : « L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien de droit suffisant ».

En outre, conformément à l’article 330 du code de procédure civile : « L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie (…) ».

En l’espèce, la SASU SAVE DELRIEU IMMOBILIER entend intervenir volontairement aux côtés de Madame [U] [C] [L].

Il ne fait aucun doute que le nouveau syndic de copropriété justifie d’un motif légitime à intervenir volontairement aux côtés de la présidente du conseil syndical dans une instance à l’encontre de l’ancien syndic.

Cependant, il faut toutefois préciser que cette intervention volontaire de la SASU SAVE DELRIEU IMMOBILIER n’a pas pour objet de faire valoir les droits du syndic, mais du syndicat des copropriétaires. Il est expressément indiqué qu’elle agit en tant que « représentant la copropriété LES BASTIDES D’AUTERIVE ».

Cela signifie que la copropriété « LES BASTIDES D’AUTERIVE » partie initialement assignée, par cette intervention volontaire, a constitué avocat, n’est donc pas défaillante et entend se rallier à la cause de la présidente du conseil syndical.

L’intervention volontaire sera donc recevable et l’ordonnance sera contradictoire.

* Sur la demande d’expertise judiciaire

Selon l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, Madame [U] [C] [L] et la SASU SAVE DELRIEU IMMOBILIER, au nom de la copropriété LES BASTIDES D’AUTERIVE, versent aux débats des éléments qui pourraient laisser penser que la rémunération effectivement perçue par la SARL L’IMMOBILIERE PAUVERT aurait pu aller bien au-delà des honoraires prévues par le contrat de syndic. Il s’agirait d’un montant allégué de surfacturation de près de 37.000 euros pour la période 2023-2025. Cela nécessite que soient analysées précisément les factures dites « diverses » au regard des prestations véritablement accomplies, de leur nécessité et de leurs tarifications contractuelles.

Par ailleurs, les relevés de comptes bancaires portent traces d’avis à tiers détenteur. Cela qui suppose que des dettes de fournisseurs personnes publiques n’auraient pas été payées à bonne date malgré les ressources engendrées par les appels de fonds, ce qui est de nature à jeter le trouble.

D’autres griefs sont formés qui accréditent le motif légitime à investiguer sur cette gestion. L’expertise est d’autant plus utile qu’il a été mis fin au contrat de syndic avant son terme, ce qui pourrait possiblement porter préjudice y compris à la SARL L’IMMOBILIERE PAUVERT si toutefois sa gestion devait avoir été saine et rigoureuse, comme elle le soutient.

Au regard des pièces produites, il convient de constater que les parties produisent des justificatifs suffisants établissant les éléments de fait et de droit d’un litige possible et la nécessité de l’expertise demandée qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond.

La mission de l’expert sera libellée comme suit dans le dispositif.

* La demande provisionnelle formée à titre reconventionnel

L’article 835 de ce même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur le fondement de ce texte, la SARL L’IMMOBILIERE PAUVERT sollicite du juge des référés qu’il juge que la résiliation du contrat de syndic avant son terme, est abusive et qu’il condamne en conséquence le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » représenté par son syndic en exercice la SASU SAVE DELRIEU IMMOBILIER à lui verser une provision de 8.370 euros TTC en indemnisation de son préjudice résultant de la résiliation anticipée et injustifié de son contrat de syndic.

En l’état et à ce stade du litige, cette demande se heurte à des contestations sérieuses. Elle excède la compétence du juge des référés, limitée à ce qui relève de l’évidence, puisqu’il lui est demandé en réalité de statuer sur une demande qui s’apparente à la reconnaissance d’une faute contractuelle, pour laquelle seul le juge du fond est matériellement compétent.

* Sur les dépens de l’instance et les frais irrépétibles

Les dépens seront à la charge du syndicat des copropriétaires, qui est au premier chef collectivement intéressé à la mesure d’expertise, afin d’assurer l’efficacité de cette mesure d’instruction, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’elle en assume la charge dans un premier temps.

Toute demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile est prématurée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS recevable l’intervention volontaire de la SASU SAVE DELRIEU IMMOBILIER agissant en qualité de syndic en exercice de « la copropriété LES BASTIDES D’AUTERIVE » aux côtés de Madame [U] [C] [L] ;

ECARTONS la fin de non-recevoir soulevée par la SARL L’IMMOBILIERE PAUVERT ;

DISONS que Madame [U] [C] [L] et la SASU SAVE DELRIEU IMMOBILIER agissant en qualité de syndic en exercice de « la copropriété [Adresse 10] BASTIDES D'[Adresse 9] » sont recevables en leur action commune ;

DISONS que Madame [U] [C] [L] et la SASU SAVE DELRIEU IMMOBILIER agissant en qualité de syndic en exercice de « la copropriété LES BASTIDES D’AUTERIVE » justifient d’un motif légitime au prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire ;

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire et désignons pour y procéder :

[D] [B] [V]

[Adresse 11]

[Localité 3]

Port. : 06.72.17.57.95 Mèl : [Courriel 1]

et à défaut de disponibilité et/d’acceptation de mission :

[E] [A]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02]

Port. : 06.24.34.41.90 Mèl : [Courriel 2]

qui aura pour mission de :

convoquer toutes les parties dans les 45 jours calendaires de sa saisine ainsi que leurs avocats, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée 15 jours au moins avant la date de la première réunion,se faire communiquer préalablement tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission, prendre connaissance des doléances des parties, des éléments contractuels et de tous autres document utile à l’accomplissement de sa mission,analyser la comptabilité de la SARL L’IMMOBILIER PAUVERT en qualité de syndic de la copropriété LES BASTIDES D’AUTERIVE pour les exercices 2023 et 2024 et jusqu’à sa fin de mission et analyser sa gestion et sa comptabilité,donner son avis sur la vérification de la régularité, l’utilité, la justification et la sincérité des dépenses engagées au regard des honoraires perçus par la SARL L’IMMOBILIER PAUVERT en qualité de syndic de la copropriété LES BASTIDES D’AUTERIVE pour les exercices 2023 et 2024 et jusqu’à sa fin de mission, et dire si ces honoraires sont justifiés et conformes à la tarification prévue par le contrat de syndic approuvé et signé,étudier les comptes bancaires de la copropriété et leurs charges imputées à ces derniers sur la même période et vérifier si ces charges sont justifiées et résultent de charges inhérentes à la gestion et au budget voté par la copropriété,donner son avis sur l’existence ou non de situations potentielles de conflit d’intérêts au sens commun entre la SARL L’IMMOBILIER PAUVERT en qualité de syndic de la copropriété LES BASTIDES D’AUTERIVE pour les exercices 2023 et 2024 et jusqu’à sa fin de mission, ses dirigeants et des prestataires auxquels il a été passé des commandes,faire toute observation utile sur d’éventuels carence et manquements aux règles légales ou aux obligations contractuelles du syndic, et réciproquement sur une éventuelle rupture injustifiée du contrat de syndic au préjudice de la SARL L’IMMOBILIER PAUVERT,déterminer dans un sens ou dans un autre, les éventuels préjudices subis du fait de l’exécution et/ou de la résiliation de ce contrat de syndic,fournir tous les éléments de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction qui serait saisie au fond, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, donner son avis sur tous renseignements utiles à la solution du litige ;

COMMETTONS le juge chargé du contrôle des expertises, pour surveiller l’exécution de la mesure d’instruction ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra conjointement commencer ses opérations dès sa saisine ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DEMANDONS à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 3]) ;

DISONS que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par « la copropriété LES BASTIDES D’AUTERIVE » représentée par son syndic en exercice, la SASU SAVE DELRIEU IMMOBILIER qui devra consigner par virement bancaire la somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, dans un délai de 45 jours calendaires, à compter de la décision sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX01]

BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision contraire du juge chargé du contrôle des expertises, saisi par requête, en cas de motif légitime entraînant un retard de consignation ;

DISONS que lors de la première réunion commune, l’expert communiquera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours personnels ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît raisonnable et nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et lui sollicitera, le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire ;

RAPPELONS que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

RAPPELONS que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission conjointe et coordonnée ;

AUTORISONS l’expert à s’adjoindre, le cas échéant, tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

DISONS que l’expert devra remettre aux parties un pré-rapport, et recueillir leurs observations par voie de dires, dans les conditions fixées ci-dessous ;

RAPPELONS aux parties qu’à compter de la réception du document de synthèse valant pré-rapport :

sauf autre délai fixé par l’expert, elles disposent d’un délai impératif de trois semaines pour adresser leurs éventuels dires,les dires doivent concerner les appréciations techniques, l’expert ne pouvant pas être saisis de questions de nature purement juridique ;

DISONS que l’expert adressera son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou qui contribuent à sa compréhension, et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) de ses opérations le plus rapidement possible et en tout état de cause dans le délai impératif de six mois à compter de l’avis de versement de consignation (sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises saisi par requête, en cas de motif légitime entraînant un retard de dépôt de rapport), après en avoir adressé un exemplaire à l’ensemble des parties ;

DISONS que le non-respect par l’expert de ce délai impératif, sans motif légitime est susceptible d’entraîner l’application des dispositions prévues à l’article 235 alinéa 2 du code de procédure civile ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties son projet d’état de frais, d’honoraires et de débours en même temps qu’il l’adressera au magistrat taxateur ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de quinze jours calendaires à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de projet d’état de frais, d’honoraires et de débours, lesquelles seront également adressées au magistrat taxateur aux fins de débats contradictoire préalable à la prise de l’ordonnance de taxe ;

DISONS qu’à défaut d’observation dans ce délai de quinze jours calendaires, la partie s’étant abstenue sera considérée comme acceptant le projet d’état de frais d’honoraires et de débours de l’expert ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes dont la demande reconventionnelle en provision ;

DISONS que toute demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est prématurée à ce stade ;

CONDAMONS Madame [U] [C] [L] et la SASU SAVE DELRIEU IMMOBILIER agissant en qualité de syndic en exercice de « la copropriété [Adresse 7] » aux entiers dépens de l’instance en référé, y compris pour cette dernière l’avance des frais d’expertise judiciaire, et sauf récupération dans le cadre d’une instance au fond ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition le 17 février 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,