TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 24/03673 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TLRK

JUGEMENT

N° B

DU : 29 Janvier 2026

S.C.I. [G]

C/

[B] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 29 Janvier 2026

à M^e GIRERD

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 29 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Novembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. [G], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Christine GIRERD, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Marion LEBLAN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [B] [F], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Carole CHATELET, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 décembre 2021, la SCI [G] a loué à Monsieur [B] [F] un appartement sis [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 450 euros et 20 euros de provision sur charges.

Le 14 novembre 2023, la SCI [G] a fait signifier à Monsieur [B] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [B] [F] saisissait la Commission de surendettement des particuliers de Haute-Garonne qui décidait le 26 janvier 2024 d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et effaçait la dette locative à hauteur de 3161,53 euros.

Le 26 mars 2024, la SCI [G] a fait signifier à Monsieur [B] [F] un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 11 septembre 2024, la SCI [G] a finalement assigné Monsieur [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir de :

— dire et juger recevable et bien fondé la SCI [G] en son action,

— ordonner la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [B] [F] pour défaut de paiement des loyers et des charges,

— condamner Monsieur [B] [F] au paiement de la somme de 3288,93 euros avec intérêts aux dates d’échéance,

— condamner Monsieur [B] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [F] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [B] [F] à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [B] [F] aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer et de la dénonciation à la préfecture.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 27 novembre 2025, audience à laquelle les parties étaient représentées par un conseil qui déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un exposé de plus amples motifs.

La SCI [G], représentée par son conseil, a actualisé sa créance et indiqué qu’elle s’opposait aux délais de paiement sollicités par le locataire dans la mesure où il y avait déjà eu un effacement de la dette.

Monsieur [B] [F], représenté par son conseil, a sollicité aux termes de ses conclusions :

* à titre principal de

— constater l’absence de notification de l’assignation au représentant de l’Etat,

— constater l’irrecevabilité de la demande de la SCI [G],

* à titre subsidiaire de

— lui accorder des délais de paiement sur 36 mois soit des mensualités de 229,60€,

— juger que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant les délais et que le bail ne sera pas résilié s’il respecte les modalités de paiement,

* à titre infiniment subsidiaire

— octroyer un délai d’un an pour quitter les lieux,

— juger n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que chacun conservera la charge de ses dépens.

Par jugement du 22 juillet 2025, une réouverture des débats a été ordonnée afin de permettre à la SCI [G] de faire valoir ses observations sur le défaut de saisine de la CCAPEX ou le caractère familial de la SCI et produire tout justificatif.

A l’audience du 27 novembre 2025, l’affaire a été retenue et plaidée, audience à laquelle les parties étaient représentées par un conseil qui déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un exposé de plus amples motifs.

La SCI [G], représentée par son conseil, a actualisé sa créance et indiqué qu’elle maintenait ses demandes dans les termes de son assignation.

Monsieur [B] [F], représenté par son conseil, a repris les demandes présentées dans ses conclusions déposées à l’audience du 22 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

La SCI [G] produit outre le contrat de bail un décompte actualisé au 18 novembre 2025, démontrant que l’arriéré locatif total s’élève à la somme de 8778,96 euros, mensualité de novembre 2025 incluse.

Monsieur [B] [F] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 8778,96€, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1505,97€ à compter de la date du commandement de payer du 26 mars 2024 et sur le surplus à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 1728 du code civil met à la charge du locataire deux obligations principales : celle d’user de la chose louée raisonnablement et celle de payer le prix au terme convenu.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Par ailleurs, il résulte de la jurisprudence de la cour de cassation que l’existence d’une procédure de surendettement y compris en cas d’effacement de la dette locative ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail. (Cour de Cassation 2ème chambre civile arrêt du 10 janvier 2019)

En l’espèce, le décompte produit par la SCI [G] révèle que la dette locative s’élève à la somme de 8778,96€ au 18 novembre 2025, loyer de novembre 2025 inclus.

Monsieur [F] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il résulte des pièces versées que Monsieur [F] justifie avoir une situation précaire qui en raison de la perte de son emploi notamment a justifié l’effacement de sa dette locative à hauteur de 3161,53€ en janvier 2024. Cependant, il résulte du décompte produit qu’aucun versement n’a été réalisé entre août 2023 et avril 2025, y compris donc après effacement de sa dette, qu’il n’a finalement recommencé à payer son loyer de façon régulière qu’à compter du mois de mai 2025, soit lors de la première audience intervenue à la suite de l’assignation délivrée 7 mois avant, le 11 septembre 2024, qu’il n’a fait aucun versement supplémentaire pour apurer la dette et ce alors qu’il a proposé lors de la dernière audience en mai 2025 de verser la somme de 229,60€ dans le cadre des délais de paiement qu’il a sollicités.

Il apparaît donc que le paiement irrégulier des loyers pendant plusieurs années et le montant très important de la dette qui n’a fait qu’augmenter postérieurement à l’effacement de sa dette locative par la commission de surendettement présentent un caractère suffisamment grave et répété pour justifier la résiliation du contrat de bail.

En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

En conséquence, la résiliation judiciaire du bail sera prononcée à compter du 27 novembre 2025.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [F] invoque l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cependant, la résiliation judicaire ayant été sollicitée et prononcée en raison des manquements du locataire à ses obligations contractuelles et non sur l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut donc s’appliquer, de sorte que la demande de suspension de la clause résolutoire est sans objet et que s’agissant des délais de paiement, il convient de se référer au droit commun.

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Monsieur [F] fait état de grandes difficultés financières du fait de la perte de son emploi en 2023 et de dettes qui se sont accumulées, le conduisant à solliciter du juge aux affaires familiales la diminution de la pension alimentaire qu’il versait pour ses deux enfants et déposer un dossier de surendettement. Il précise que depuis août 2024, il travaille en intérim comme grutier avec des mission régulièrement renouvelées.

Il apparaît cependant que le dernier bulletin de salaire fourni date de mars 2025 de sorte que sa situation professionnelle demeure non justifiée depuis lors et ne permet pas de vérifier s’il serait en capacité de régler une mensualité suffisante pour apurer la dette dans des délais raisonnables.

En outre, il fait valoir une importante dette de la CAF de 9318,25€ qui ont entrainé des retenues sur ses salaires et soutient que sa dette est désormais apurée sans cependant en justifier.

Enfin, il sera relevé que la commission de surendettement l’avait invité dans ses décisions du 30 novembre 2023 et 26 janvier 2024 à demander la mensualisation des charges et impositions courantes pour une meilleure gestion de son budget mensuel, ce qu’il n’a pas réussi à mettre en place de façon immédiate et pérenne.

Ainsi, même en retenant le délai légal maximum de deux ans, cela reviendrait à ce qu’il s’acquitte d’une mensualité 365,79€ et ce alors qu’il ne propose de verser que 229,60€ et qu’il n’a fait jusqu’à présent aucun versement supplémentaire à son loyer courant.

Au regard de ses ressources incertaines et du montant très important de la dette locative, Monsieur [F] n’apparaît pas en capacité de rembourser l’arriéré locatif.

Par conséquent, la demande de délais de paiement de Monsieur [F] sera rejetée.

Sur l’expulsion

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ]…[

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Aucun motif ne justifie en l’espèce de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [F] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Dans ces conditions, l’expulsion de Monsieur [F] sera ordonnée.

En tout état de cause, il y a lieu d’accueillir la demande de recours à la force publique en tant que de besoin, dès lors que le bailleur n’y aura recours qu’en l’absence d’un départ volontaire de Monsieur [F].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

La résiliation judiciaire du bail ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Monsieur [F] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi jusqu’à remise des clés.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

L’article L412-3 du Code susvisé dispose que “le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. (…) Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”.

Aux termes de l’article L412-4 du même code, “la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”.

L’article L. 412-6 du même code dispose que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Il convient donc d’apprécier si la mesure d’expulsion emporte des conséquences d’une gravité plus importante que le trouble auquel elle entend mettre fin. Il faut ainsi procéder à un contrôle de proportionnalité entre les intérêts des deux parties.

En l’espèce, sans remettre en cause les difficultés personnelles et financières de Monsieur [F], il convient de relever que ce dernier, qui a d’ores et déjà bénéficié de longs délais depuis le début de la procédure initiée le 26 mars 2024 par la délivrance du commandement de payer, n’est pas expulsable avant le 31 mars 2026 compte tenu de la date de délibéré et de la trêve hivernale.

En outre, il ne démontre pas que sa situation est susceptible d’évolution dans le délai complémentaire d’un an qu’il sollicite.

Enfin, Monsieur [F] soutient avoir effectué les démarches pour avoir un logement social. Il verse à ce titre une fiche demandeur qui mentionne une demande réalisée le 15/09/2020 avec une date de dernier renouvellement le 19/07/24 et un renouvellement à effectuer le 19/07/25, renouvellement dont il ne justifie pas de sorte qu’il ne peut être vérifié que sa demande est toujours d’actualité.

Il y a donc lieu de rejeter les délais supplémentaires pour quitter les lieux sollicités par Monsieur [F], en plus des délais dont il bénéficie d’ores et déjà de plein droit en application des dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Monsieur [B] [F] supporte les dépens et des diligences que la demanderesse a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, il sera condamné à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 18 décembre 2021 entre la SCI [G], d’une part et Monsieur [B] [F] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], aux torts exclusifs du défendeur à la date du 27 novembre 2025 ;

DIT que la demande de suspension de la cause résolutoire est sans objet ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [B] [F] de sa demande de délais supplémentaire d’un an pour quitter les lieux fondée sur les articles L 412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dont le sort sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] à verser à la SCI [G] la somme de 8778,96€ selon décompte arrêté au 18 novembre 2025 (loyer de novembre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 1505,97€ à compter du commandement de payer du 26 mars 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [B] [F] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] à payer à la SCI [G] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Le Greffier La vice-présidente