TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le 08 janvier 2026

à M^e BURTEZ-DOUCEDE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 janvier 2026

à M^e BORIE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01993 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6IDD

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [X]

née le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [M] [N]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Adam BORIE, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [R] [U]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Adam BORIE, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [T] [B]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Adam BORIE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [W] [Z]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Adam BORIE, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Y] [H]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Adam BORIE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [X] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, M. [E] [X] a fait assigner en référé Mme [M] [N], M. [R] [U], M. [T] [B], Mme [W] [Z], M. [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

— juger qu’ils sont occupants sans droit ni titre de son appartement,

— ordonner leur expulsion, sans terme ni délai, ainsi que tout occupant de son chef,

— le dispenser d’avoir à respecter le délai de 2 mois prévu aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’Exécution pour l’expulsion,

— le dispenser expressément d’avoir à respecter le délai d’hiver, en application de la Loi « ALUR »,

— condamner in solidum les occupants à payer des dommages et intérêts correspondant à l’immobilisation du bien,

— condamner in solidum à titre provisionnel à une indemnité mensuelle d’occupation de 800 euros depuis la constatation de leur présence dans les lieux le 18 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux

— condamner in solidum les occupants à lui payer une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 octobre 2025 date à laquelle M. [E] [X], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation. Les défendeurs, représentés par leur conseil, sollicitent :

— à titre principal : déclarer la demande de M. [E] [X] irrecevable ;

— à titre subsidiaire : accorder les délais les plus larges ;

— en tout état de cause, rejeter la demande de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et suspendre l’exécution provisoire.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, notamment un défaut de qualité ou d’intérêt à agir.

Il résulte de ces dispositions que la recevabilité d’une action est subordonnée à la réunion cumulative d’une qualité et d’un intérêt à agir, l’intérêt devant être né, personnel, direct et actuel, tandis que la qualité à agir suppose que le demandeur soit titulaire du droit invoqué ou habilité à le faire valoir.

A cet égard, la taxe foncière établie au nom du demandeur et afférente au bien litigieux constitue un titre suffisant de propriété, dés lors qu’elle atteste de manière officielle et non équivoque de l’assujettissement du contribuable en sa qualité de propriétaire auprès de l’administration fiscale.

Il s’ensuit que la qualité d’une telle pièce est de nature à établir la qualité de propriétaire, et par voie de conséquence la qualité et l’intérêt à agir, sans qu’il soit nécessaire d’exiger la communication d’un acte notarié de propriété.

En l’espèce, M. [E] [X] fournit au soutien de ses prétentions une cession licitation après divorce indiquant sa qualité de propriétaire de l’ensemble immobilier situé à [Localité 7], [Adresse 5]. En outre, il est également fourni la taxe foncière 2025 dudit bien justifiant de la qualité de propriétaire du demandeur.

Par conséquent, ces éléments suffisent à démontrer la qualité et l’intérêt à agir de M. [E] [X]. La fin de non-recevoir sera par conséquent rejetée et l’action sera déclarée recevable.

Sur l’expulsion

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

En l’espèce, M. [E] [X] verse au débat un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 20 novembre 2024, dans lequel il est fait mention des éléments suivants :

« tout d’abord, j’examine la porte palière, et relève qu’une affiche comportant 5 noms et prénoms y est accolée », en joignant la photographie de l’affiche comportant les noms et prénoms des 5 défendeurs ;Un échange réalisé entre le commissaire de justice d’une part et Mme [M] [N] et M. [R] [U] d’autre part, durant lequel ces derniers confirment occuper le domicile avec M. [T] [B], Mme [W] [Z] et M. [Y] [H], sans autre solution d’hébergement. Il est donc établi que les défendeurs occupent les lieux sans droit ni titre.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

L’expulsion est donc la seule mesure de nature à permettre à M. [E] [X] de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement situé [Adresse 3], occupé illicitement.

Sur les délais pour libérer volontairement les lieux

Sur le délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que "si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ".

Le nouvel article L412-1 prévoit donc que le demandeur doit rapporter la preuve soit de la mauvaise foi des personnes expulsées, soit d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il ressort en outre de la jurisprudence que l’existence d’une voie de fait ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants, tels que des actes de violences ou d’effraction. Il convient donc que soit rapportée non seulement la preuve tant d’un acte matériel de violence ou d’effraction mais aussi d’un lien de causalité entre cet acte et la personne occupant sans droit ni titre le logement.

En l’espèce, il ne ressort pas des éléments fournis par les parties, notamment du procès-verbal du commissaire de justice établi, que l’existence d’une voie de fait au sens large est relevée ou caractérisée. Au regard de ces éléments, il n’est donc pas établi avec certitude par M. [E] [X] les circonstances dans lesquelles les défendeurs sont entrés dans les lieux et il ne peut être considéré que la preuve de l’existence d’une voie de fait est suffisamment démontrée.

Par ailleurs, le propriétaire ne se prévaut d’aucune menace ou contrainte émanant des défendeurs.

En outre, M. [E] [X] ne rapporte pas non plus la preuve de leur mauvaise foi quant à l’occupation des lieux, preuve qui lui incombe. La mauvaise foi ne peut se déduire de la seule occupation sans droit ni titre des lieux, en ce que toutes les personnes en situation d’expulsion sont occupantes sans droit ni titre des lieux et bénéficient normalement du délai de deux mois, sa suppression étant l’exception à la règle prévue.

Par conséquent, le délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution est applicable au présent litige et il convient de rejeter la demande de suppression du délai.

Sur la prorogation du délai de l’article L.412-1 susvisé :

L’article L412-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que, « lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois ».

En l’espèce, si les défendeurs indiquent ne pas avoir de solution de relogement, aucune pièce n’est fournie au soutien de leurs prétentions permettant de rapporter la preuve indiscutable de ce que leur expulsion aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté autre que la seule nécessité de se reloger, inhérente à toute situation d’expulsion.

Par conséquent, les défendeurs seront déboutés de leur demande de prorogation du délai susmentionné.

Sur l’octroi de délais supplémentaires :

« L’article L412-3 du Code susvisé dispose que »le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.".

Aux termes de l’article L412-4 du même code, « la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, il a été retenu ci-avant que les occupants ne sont pas entrés dans les lieux par voie de fait.

En l’absence de manœuvres, de menaces, voie de fait ou de contrainte , il convient donc d’apprécier si la mesure d’expulsion emporte des conséquences d’une gravité plus importante que le trouble auquel elle entend mettre fin. Il faut ainsi procéder à un contrôle de proportionnalité entre les intérêts du demandeur et ceux des défendeurs.

En l’espèce, s’ils indiquent être en situation de précarité, les défendeurs ne fournissent aucune pièce ni aucun justificatif au soutien de leurs prétentions. Aussi, ils ne démontrent pas que leur situation est susceptible d’évolution dans le délai complémentaire sollicité, alors même qu’ils déjà bénéficié d’un délai de presque un an entre la date du constat du commissaire de justice et la date de l’audience.

Ils ne justifient en conséquence d’aucune circonstance permettant d’allonger les délais prévus par les articles précités et seront déboutés de leur demande fondée sur les articles L412-3 et L412-4 susvisés.

Sur le délai de l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution :

Aux termes de l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, "Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte .

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa."

En l’espèce, les défendeurs ne sont pas entrés dans le domicile d’autrui, mais dans des lieux vides d’occupants. En outre, il n’est pas démontré qu’ils soient rentrés à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte .

Dès lors, M. [E] [X] ne rapporte pas d’éléments suffisants permettant de faire échec à l’application de l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution et sera déboutée de sa demande en ce sens.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement d’une indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de compenser les pertes de loyer que le propriétaire subit et de réparer l’intégralité du préjudice qu’il subit du fait de la privation de son bien.

S’il n’est pas contesté que les lieux étaient vides à l’entrée dans les lieux des défendeurs, il ressort néanmoins des éléments de la procédure que le demandeur subit un préjudice du fait de la privation de son bien.

Cependant, le demandeur ne produit aucun élément afin de justifier de la valeur locative du bien.

Dès lors, une contestation sérieuse existe de ce chef et un non-lieu à référé sera décidé concernant l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

Il résulte de ces dispositions que l’allocation de dommages et intérêts suppose la caractérisation d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice.

En référé, et conformément à l’article 835 du code de procédure, civile, le juge ne peut accorder des dommages et intérêts, même à titre provisionnel, que lorsque l’existence de l’obligation invoquée n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, si l’occupation sans droit ni titre des lieux par les défendeurs est établie, le demandeur ne justifie d’aucun élément précis permettant de caractériser la réalité, l’étendue et la nature du préjudice distinct qu’il invoque au soutien de sa demande. En particulier, il n’est versé aux débats aucune pièce établissant des dégradations, des frais exposés, ni un préjudice autre que celui résultant de la seule privation de jouissance du bien, laquelle fait déjà l’objet d’une demande distince au titre de l’indemnité d’occupation.

Dans ces conditions, l’existence et le montant du préjudice allégué se heurtent à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [N], M. [R] [U], M. [T] [B], Mme [W] [Z], M. [Y] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Mme [M] [N], M. [R] [U], M. [T] [B], Mme [W] [Z], M. [Y] [H] seront condamnés in solidum à verser à la SA 3F OCCITANIE la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux, statuant en référés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe

DIT n’y avoir lieu à référé à la demande de M. [E] [X] de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé à la demande de M. [E] [X] de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond sur ces points ;

DECLARE recevable l’action formée par M. [E] [X] ;

CONSTATE que Mme [M] [N], M. [R] [U], M. [T] [B], Mme [W] [Z], M. [Y] [H] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 3] appartenant à M. [E] [X],

CONSTATE l’existence d’un trouble manifestement illicite donnant pouvoir au juge des référés pour trancher la demande d’expulsion ;

DEBOUTE M. [E] [X] de sa demande de suppression du délai prévu audit article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [E] [X] de sa demande de suppression du délai prévu audit article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Mme [M] [N], M. [R] [U], M. [T] [B], Mme [W] [Z], M. [Y] [H] de leur demande de prorogation du délai pour quitter les lieux en application de l’article L.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;;

DEBOUTE Mme [M] [N], M. [R] [U], M. [T] [B], Mme [W] [Z], M. [Y] [H] de leur demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux en application des articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [N], M. [R] [U], M. [T] [B], Mme [W] [Z], M. [Y] [H] de libérer les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [N], M. [R] [U], M. [T] [B], Mme [W] [Z], M. [Y] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, et après la fin de la trêve hivernale le cas échéant, M. [E] [X] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles, hypothétiques à ce stade ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [N], M. [R] [U], M. [T] [B], Mme [W] [Z], M. [Y] [H] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [N], M. [R] [U], M. [T] [B], Mme [W] [Z], M. [Y] [H] à payer à M. [E] [X] une somme de 500 euros (cinq-cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi ordonne et prononce les jours, mois et an ci-dessus mentionnés.

La Greffière Le juge