N° Minute :26/00210

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

05 Mai 2026

Numéro de rôle : N° RG 26/20075 – N° Portalis DBYF-W-B7K-J7F7

DEMANDERESSE :

S.A.S. IMOCOMPARK

Immatriculée au RCS de [Localité 1] n°830 725 073, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocat postulant, Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELARL CABINET NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [A] [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, non représenté

S.A.R.L. MERTTAS MOBILYA

Immatriculée au RCS de [Localité 2] n°932 680 770, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Par devant Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 17 Mars 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 05 Mai 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 05 Mai 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS IMOCOMPARK a consenti, par acte sous seing privé du 18 mai 2024, à M. [A] [M], agissant au nom et pour le compte de la société en formation MERTTAS MOBILYA, un bail commercial portant sur le « local 5 » compris dans un ensemble commercial dénommé [Adresse 4] SUD situé [Adresse 5], pour une durée de neuf ans à compter du 01 octobre 2024 et moyennant un loyer annuel de 100.500 euros HT et HC.

La SARL MERTTAS MOBILYA s’est substituée dans les droits et obligations de M. [A] [M], en qualité de preneur, et il a été rectifié que le bail prenait effet à compter du 03 septembre 2024, selon avenant n°1 au bail commercial du 18 mai 2024 en date du 25 septembre 2024.

Par lettres recommandées des 18 juillet, 01 septembre, 09 et 29 octobre 2025, la SARL MERTTAS MOBILYA a été mise en demeure de procéder au règlement des loyers demeurés impayés.

Un premier commandement de payer la somme de 49.217,19 euros, en principal, a été fait signifier par la SAS IMOCOMPARK à la SARL MERTTAS MOBILYA, le 10 novembre 2025.

Un second commandement de payer la somme de 74.667,71 euros, en principal, visant la clause résolutoire a été fait signifier par la SAS IMOCOMPARK à la SARL MERTTAS MOBILYA, le 06 janvier 2026.

Le commandement de payer du 06 janvier 2026 a été dénoncé à M. [A] [M], en qualité de gérant de la SARL MERTTAS MOBILYA, par acte de commissaire de justice signifié à étude le 13 janvier 2026.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice converti en procès-verbal de recherches infructueuses, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le 19 février 2026, la SAS IMOCOMPARK a assigné la SARL MERTTAS MOBILYA, devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé.

L’assignation a été dénoncée, par acte de commissaire de justice signifié à étude le 03 mars 2026, à M. [A] [M], en qualité de gérant de la SARL MERTTAS MOBILYA.

La SAS IMOCOMPARK sollicite, aux termes de son assignation, de :

Déclarer qu’elle est recevable et bien fondée en ses entières demandes, fins et conclusions ;Y faire droit,

Condamner la société MERTTAS MOBILYA à lui payer par provision la somme de 84.665,15 euros TTC, arrêté au 07 février 2026, au titre des loyers et accessoires dus, en application du bail commercial en date du 18 mai 2024 portant sur les locaux décris selon les précisions figurant dans ses écritures et auxquelles il est renvoyé ;Constater l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire du bail du 18 mai 2024, à compter du 07 février 2026 ;Déclarer que le bail du 18 mai 2024, portant sur les locaux décris selon les précisions figurant dans ses écritures et auxquelles il est renvoyé, est résilié par l’effet de la clause résolutoire à compter du 07 février 2026 ;Majoré à titre de provision, toutes les condamnations de 10 % au titre du bail du 18 mai 2024, soit la somme de 8.466,52 euros pour les loyers et accessoires impayés :Condamner par provision la société MERTTAS MOBILYA à lui verser les sommes suivantes :19.990,77 euros au titre du remboursement de la franchise accorder au titre du bail du 18 mai 2024 ;197.863,30 euros à titre d’indemnité de résiliation, sauf à parfaire, en application du bail régularisé entre les parties le 18 mai 2024 ;Déclarer que la société MERTTAS MOBILYA est occupante sans droit ni titre depuis le 07 février 2026 des locaux décrits selon les précisions figurant dans ses écritures et auxquelles il est renvoyé ;La condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation égale à un douzième (1/12ème) du montant du loyer annuel dû en fin de bail, (tout mois commencé étant dû) majoré de cinquante pour cent (50%), laquelle sera augmentée des taxes et provisions pour charges prévus au bail du 18 mai 2024, soit 12.562,50 euros par mois, sauf à parfaire, et ce, à compter du 07 février 2026, jusqu’à la libération effective et définitive des locaux ;Ordonner l’expulsion de la société MERTTAS MOBILYA de tous les occupants de son chef ou non des locaux décrits selon les précisions figurant dans ses écritures et auxquelles il est renvoyé, avec, si besoin est, concours d’un serrurier et de la force publique ;Condamner la société MERTTAS MOBILYA à lui régler le dépôt de garantie prévu au bail commercial régularisé le 18 mai 2024, soit la somme de 25.125 euros, à titre d’indemnité ;Condamner par provision la société MERTTAS MOBILYA à payer tous les frais de commissaires de justice y compris les droits proportionnels de recouvrement ;Assortir toutes les autres condamnations pécuniaires à intervenir de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme ;Déclarer que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A. 444-32 du code de commerce seront à la charge de la société MERTTAS MOBILYA ;Rappeler que l’ordonnance à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;Condamner par provision la société MERTTAS MOBILYA à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.Elle invoque les dispositions des articles 834, 835 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1709 et 1728 du code civil et soutient que l’obligation principale du locataire, dès lors qu’il loue et jouit des lieux, est de payer les loyers et les charges aux échéances contractuellement arrêtées. Elle expose que la défenderesse est défaillante dans le règlement de ses loyers, charges, impôts, taxes et redevances dus au titre du bail et que, à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, elle lui était redevable de la somme de 84.665,15 euros TTC. Elle affirme que la créance est certaine, liquide et exigible de sorte qu’elle est fondée à demander à ce que la défenderesse soit condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 84.665,15 euros.

Elle se prévaut des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce et des deux premiers alinéas de l’article 21.1 du bail commercial du 18 mai 2024 et fait valoir que, si passé le délai d’un mois suivant la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, le preneur ne s’est pas acquitté intégralement de sa dette locative alors le bail est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur. Elle indique que, malgré la délivrance d’un commandement de payer visant la clause le 06 janvier 2026, la société MERTTAS MOBILYA n’a pas apuré sa dette de sorte que la clause résolutoire est acquise à compter du 07 février 2026.

Elle soutient, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil et de l’article 21.3 du bail commercial, que le juge des référés est compétent pour condamner un locataire à une indemnité d’occupation, dont le quantum est fixé contractuellement par les parties. Elle expose que, en application de la loi et du bail commercial, la clause résolutoire ayant été acquise au 07 février 2026, la société MERTTAS MOBILYA est redevable à une indemnité d’occupation également à un douzième du montant du loyer annuel en fin de bail, tout mois commencé étant dû, majoré de cinquante pour cent.

Elle fait valoir que, lorsqu’une clause pénale est prévue au contrat, le juge des référés est compétent pour l’appliquer strictement, sans pouvoir la réévaluer, et qu’il n’a pas le pouvoir d’apprécier le caractère manifestement excessif ou dérisoire d’une clause pénale. Elle explique, sur le fondement de l’article 21.2 du bail commercial du 18 mai 2024, que les sommes dues par la défenderesse par suite de l’acquisition de la clause résolutoire doivent être majorées de 10 % au titre des pénalités conventionnelles.

Elle indique que le juge des référés est compétent pour condamner par provision un locataire défaillant au règlement de toutes sommes prévues au contrat de bail commercial. Elle précise, au regard des stipulations des articles 21.4 et 35.1.1 du bail commercial, qu’elle est fondée à solliciter la condamnation de la société MERTTAS MOBILYA au remboursement de l’intégralité de la franchise de loyer accordée pour la période allant du 03 septembre 2024 au 02 novembre 2024, et au règlement des loyers et charges, impôts, taxes et redevances dus en vertu du bail jusqu’à la prochaine date pour laquelle elle aurait pu délivrer congé, soit jusqu’au 02 septembre 2027.

Elle se prévaut de l’article 21.2 du bail commercial et expose que la société MERTTAS MOBILYA n’a pas versé le dépôt de garantie entre les mains du bailleur, lequel est aujourd’hui élevé à la somme de 25.125 euros. Elle considère qu’il convient donc de condamner la défenderesse à lui verser l’intégralité du dépôt de garantie.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 17 mars 2026, la SAS IMOCOMPARK, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses écritures.

La SARL MERTTAS MOBILYA et M. [A] [M] n’ont pas constitué avocat et n’ont pas comparu.

Le délibéré a été fixé au 05 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail contient une clause aux termes de laquelle « il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction d’un terme de loyer, provisions ou régularisations de charges, impôts, taxes, redevances et/ou accessoires de toutes sommes dues au titre du budget de promotion et d’animation, de l’indemnité d’occupation suite à un congé du Bailleur, du paiement de tous arriérés dus par suite d’indexations, de révisions ou de renouvellements, ainsi que toute somme relative au dépôt de garantie ou à son réajustement, intérêts et pénalités quel qu’ils soient, de la communication de l’attestation d’assurance, de l’original de la garantie autonome à première demande, de la caution solidaire, ou de la reconstitution du dépôt de garantie dans le cadre d’une procédure collective, du strict respect des stipulations concernant la destination, l’exploitation permanente, l’entretien et les travaux, les conditions de jouissances des Locaux, la performance énergétique et plus généralement en cas d’inexécution par le Preneur d’une seule des obligations mise à sa charge par l’effet du Bail, de ses avenants futurs éventuels, du cahier des charges ou de leurs annexes ou d’une décision judiciaire et plus généralement de l’ensemble des documents contractuels le liant au Bailleur et un (1) mois d’après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ou d’une somme d’exécuter reste infructueux, le Bail sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur, et ce même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration des délais ci-dessus. Il en sera de même en cas d’inexécution partielle par le Preneur. ».

L’acte sous seing privé du 18 mai 2024 et son avenant du 25 septembre 2024 sont explicites et ne nécessitent aucune interprétation quant à la portée de la clause résolutoire stipulée.

Par acte de commissaire de justice du 06 janvier 2026, la SAS IMOCOMPARK a fait délivrer à la SARL MERTTAS MOBILYA un commandement de payer d’un montant de 74.667,71 euros, en principal, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.

La SARL MERTTAS MOBILYA n’a pas apuré le passif des dettes non sérieusement contestables visé au commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’un mois à compter de celui-ci.

En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges dus au titre du bail commercial, il y a lieu de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 07 février 2026.

Le locataire est donc occupant sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date. Il lui sera ordonné de libérer les lieux et, à défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATIONS PROVISIONNELLES

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A) Sur les causes du commandement de payer

La somme de 84.665,15 euros, correspondant à la somme des loyers et charges impayés au 07 février 2026 est sollicitée. Il n’a pas été opéré de paiement ni directement, ni par compensation.

La SAS IMOCOMPARK verse aux débats un échéancier détaillé des sommes dues de sorte qu’elles ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. La créance est certaine, liquide et exigible.

Toutefois, il convient d’écarter la somme de 352,52 euros intitulée « PSN – Aff. MERTTAS MOBILYA CDP », laquelle n’est pas justifiée et semble correspondre au coût du commandement de payer, lequel sera tranché au titre des dépens. Il convient également d’écarter la somme de 25.125 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie, laquelle sera tranchée ci-après.

La SARL MERTTAS MOBILYA sera donc condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 59.187,63 euros au titre des loyers et charges impayés au 07 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts, au titre de ceux dus pour au moins une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil, sollicitée en demande.

B) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de droit, en application de ces dispositions, que, à compter de la date d’effet de la résolution du bail, le preneur dont le bail est résolu devient redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun jusqu’à la libération effective des lieux.

Occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 07 février 2026, la SARL MERTTAS MOBILYA est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de cette date, d’un montant de 12.562,50 euros, correspondant à un douzième du montant du loyer annuel dû en fin de bail, majoré de cinquante pour cent et augmentée des taxes et provisions pour charges, conformément à l’article 21.3 du bail commercial, chaque mois commencé étant du, et ce jusqu’à complète libération des lieux.

La SARL MERTTAS MOBILYA sera donc condamnée à payer cette somme à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts, au titre de ceux dus pour au moins une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil, sollicitée en demande.

C) Sur les clauses pénales

En vertu de l’article 1231-5, alinéa 1 et 2, du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer lui-même la modération d’une clause pénale, et s’il peut faire droit à une demande provisionnelle à ce titre, il ne saurait néanmoins accorder cette provision que pour autant que le bénéfice de la clause pénale ne soit pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties stipule une clause pénale aux termes de laquelle, « si le défaut de paiement à bonne date des sommes dues au Bailleur est au nombre des infractions reprochées au Preneur, les sommes ainsi dues, à la date de la mise en demeure ou de la notification du commandement de payer, seront automatiquement majorées de dix pour cent (10%), à titre de pénalité conventionnelle ».

Ledit bail commercial prévoyait également que « à titre de condition essentielle, déterminante et de rigueur, sans laquelle le Bailleur n’aurait pas contracté, il est expressément convenu qu’au cas où le Preneur ne prendrait pas possession des Locaux ou quitterait les Locaux de manière anticipée, en contradiction avec ses engagements contractuels (…) le Preneur s’oblige, irrévocablement et inconditionnellement, à verser au Bailleur les loyers et charges, impôts, taxes et redevances dus en vertu du Bail jusqu’à la prochaine date pour laquelle le Preneur aurait pu délivrer congé ainsi que de remboursement le montant des réductions et/ou franchise de loyers, charges, impôts et taxes accordées ainsi que toute participation financière aux travaux directe ou indirecte ».

Or, il existe en l’espèce une possibilité crédible de révision de ces deux clauses pénales par les juges du fond – le cas échéant d’office – au regard de leur montant, à savoir 8.466,52 euros pour la première et 217.854,07 euros au total pour la seconde.

Ainsi, cette possibilité de révision au fond est de nature à faire naître une contestation sérieuse à l’obligation de paiement au titre de ces deux clauses pénales.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant aux demandes formées à ce titre.

D) Sur le dépôt de garantie

En demande, il est sollicité de « condamner la société MERTTAS MOBILYA à régler à la société IMOCOMPARK le dépôt de garantie prévu au bail commercial régularisé le 18 mai 2024, soit la somme de 25.125 euros, à titre d’indemnité ».

Or, le juge des référés ne saurait – sans excéder ses pouvoirs tirés de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, ou dépasser l’objet du litige au sens des articles 4 et 5 du même code – faire droit à une demande de condamnation à régler le dépôt de garantie au titre d’une obligation pécuniaire, et non à une demande de provision.

En l’espèce, la demande de condamnation à régler le dépôt de garantie n’est pas formulée à titre provisionnel.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à cette demande.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application des dispositions des articles 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SARL MERTTAS MOBILYA, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 06 janvier 2026.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner la même à verser à la SAS IMOCOMPARK une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il n’appartient pas à la présente juridiction de rappeler les dispositions applicables de plein droit quant aux frais d’exécution forcée en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, ou quant au droit proportionnel dû au commissaire de justice sur le fondement de l’article A. 444-32 du code de commerce.

Enfin, il n’y a également pas lieu de rappeler l’exécution provisoire de la présente ordonnance, laquelle est de droit et ne peut être écartée en référé en application de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE le principe de l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 18 mai 2024 liant les parties, à effet du 07 février 2026 ;

CONSTATE en conséquence la résiliation du bail commercial du 18 mai 2024, par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 07 février 2026 ;

DÉCLARE la SARL MERTTAS MOBILYA occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE à la SARL MERTTAS MOBILYA d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE la SAS IMOCOMPARK, faute pour la SARL MERTTAS MOBILYA de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SARL MERTTAS MOBILYA à payer à la SAS IMOCOMPARK la somme provisionnelle de 59.187,63 euros (CINQUANTE-NEUF MILLE CENT QUATRE-VINGT-SEPT EUROS et SOIXANTE-TROIS CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés au 07 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance ;

DIT que les intérêts se capitaliseront, au titre de ceux dus pour au moins une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SARL MERTTAS MOBILYA à payer à la SAS IMOCOMPARK la somme provisionnelle de 12.562,50 euros (DOUZE MILLE CINQ CENT SOIXANTE-DEUX EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle payable le premier de chaque mois à compter du 07 février 2026, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance ;

DIT que les intérêts se capitaliseront, au titre de ceux dus pour au moins une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation formées au titre des clauses pénales ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation formée au titre du dépôt de garantie ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SARL MERTTAS MOBILYA aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 06 janvier 2026.;

CONDAMNE la SARL MERTTAS MOBILYA à payer à la SAS IMOCOMPARK une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

D. MERCIER