TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 22/02145 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FZHU

N° minute : 24/152

Code NAC : 28A

FG/SD

LE VINGT CINQ JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDEUR

M. [W] [A]

né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Delphine MALAQUIN, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [G] [A]

née le [Date naissance 7] 1953 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Dominique HARBONNIER, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

* * *

Jugement contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort par Madame Flore GOURCEROL, juge placée, affectée au tribunal judiciaire de Valenciennes par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai en date du 19 décembre 2023, assistée de Madame Sophie DELVALLEE, greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 13 Juin 2024 devant Madame GOURCEROL qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions des articles 785 et 786 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, assistée de Madame DELVALLEE, greffier

Composition du Tribunal lors du délibéré

— Madame GOURCEROL, juge placée,

— Madame REGULA, magistrat à titre temporaire

RG 22/02145 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FZHU

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [J] veuve [A] est décédée le [Date décès 5] 2017 à [Localité 12], laissant pour lui succéder Monsieur [W] [A] et Madame [G] [A].

Les opérations de liquidation de la succession ont été confiées à l’étude notariale [11] à [Localité 12].

Le 3 juillet 2017, Me [P], notaire, a déposé auprès du greffe du tribunal de Valenciennes un testament olographe en date du 25 novembre 2009, par lequel la défunte a institué pour légataire de la quotité disponible lors du règlement de sa succession sa fille, Madame [G] [A].

La succession se compose, au titre de l’actif, de comptes bancaires et de la moitié indivise d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10], étant précisé que les héritiers ont bénéficié de la nue-propriété de l’autre moitié indivise au décès de leur père, la mère bénéficiant de l’usufruit. Le passif est composé des frais funéraires.

L’immeuble composant l’actif avait été donné à bail, régularisé le 8 février 2013 par Madame [J] à son petit-fils, Monsieur [V] [A], fils de Madame [G] [A].

Dans le cadre des opérations amiables de liquidation, le locataire et sa compagne, Madame [O] se sont portés acquéreurs de l’immeuble au prix de 90 000 euros, un compromis de vente ayant été signé le 21 mars 2018. Faute de financement, la vente n’a pas pu être régularisée.

Le 27 août 2018, les héritiers ont fait délivrer un congé pour vente aux locataires, lesquels devaient avoir quitté les lieux au plus tard le 28 février 2019. Ils se sont maintenus dans les lieux.

Afin de trouver une issue amiable, Madame [G] [A] a proposé de racheter la part indivise de son frère et afin de financer cette opération, elle a signé un compromis de vente d’un immeuble lui appartenant et a sollicité de la SCP [11] la production des détails des sommes dues par son fils au titre des loyers impayés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 janvier 2022, Monsieur [W] [A] a, par la plume de son conseil, mis en demeure Madame [G] [A] de signer le mandat de vente de l’immeuble compris dans la succession, a un prix pouvant être fixé à 95 000 euros, sous peine d’action en justice.

En février 2022, Madame [G] [A] a informé du fait qu’elle ne possédait pas la capacité financière pour racheter la part de son frère.

Monsieur [W] [A] a fait délivrer aux locataires de l’immeuble un commandement de payer visant la clause résolutoire, en date du 30 septembre 2022.

Par acte d’huissier du 4 août 2022, signifié à personne, Monsieur [W] [A] a assigné Madame [G] [A] devant le tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins d’ouverture des opérations de compte, partage et liquidation de la succession et d’autorisation à régulariser seul la vente de l’immeuble composant l’actif de ladite succession.

RG 22/02145 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FZHU

Madame [G] [A] a constitué avocat.

Par ordonnance du 14 mars 2024, la juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 13 juin 2024.

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience du 13 juin 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 13 février 2024, M. [W] [A] sollicite de :

— ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de la succession de Madame [I] [J] veuve [A],

— désigner Maître [R] [X], notaire à [Localité 12], pour procéder à la rédaction de l’acte de partage,

— commettre tout juge du siège pour surveiller les opérations de partage,

— dire qu’en cas d’empêchement des magistrats ou du notaire commis, il sera procédé à leur remplacement par ordonnance du Président sur simple requête,

— dire que la notaire pourra consulter les fichiers FICOBA et FOCOVIE,

— autoriser Monsieur [W] [A] à régulariser seul un mandat de vente portant sur l’immeuble dépendant de la succession sis [Adresse 4] à [Localité 10],

— autoriser Monsieur [W] [A] à rechercher un acquéreur moyennant le prix plancher de 95 000 euros, subsidiairement, confier au notaire la mission la procéder à l’évaluation de l’immeuble,

— autoriser Monsieur [W] [A] à régulariser le compromis de vente ainsi que l’acte notarié concrétisant la vente,

— autoriser Monsieur [W] [A] à saisir tout huissier de justice de son choix aux fins de recouvrement de l’arriéré locatif à l’encontre de Monsieur [V] [A] et Madame [H] [O], et mis en œuvre de leur expulsion, et ce aux frais de Madame [G] [A],

— condamner Madame [G] [A] à rembourser à Monsieur [W] [A] les sommes qu’il aura engagées à ce titre, par déduction sur la part revenant à cette dernière dans la succession,

— dire que dans l’hypothèse où le recouvrement de l’arriéré locatif à l’encontre de Monsieur [V] [A] et Madame [H] [O] s’avérerait infructueux, Madame [G] [A] sera tenue de verse à Monsieur [W] [A] une somme équivalente à la perte subie, à titre de dommages et intérêts ,

— d’ores et déjà, la condamner au paiement de la somme que le notaire sera en mesure de chiffrer dans le cadre de ses opérations, par déduction sur la part lui revenant dans la succession

— rappeler que le notaire doit rédiger l’acte de partage dans l’année de sa désignation, sauf prorogation judiciaire,

— rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de droit,

— condamner Madame [G] [A] à payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de compte liquidation e partage et en ordonner distraction au profit de Maître MALAQUIN

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, sur le fondement de l’article 815 du code civil, qu’il est bien fondé à demander l’ouverture des opérations de liquidation de la succession de sa mère et la désignation du notaire de son choix. Il formule une proposition de liquidation.

Pour le surplus, il souligne, sur le fondement de l’article 815-5 du code civil, que la vente de l’immeuble compris dans la succession est la seule option possible et qu’à défaut, l’intérêt commun est en péril. Il relève, à ce titre, la carence de sa sœur dans les démarches pour obtenir la libération des lieux par son fils et sa compagne, occupants

RG 22/02145 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FZHU

sans droit ni titre depuis le 28 février 2019 et le fait que bien qu’elle soit la seule à pouvoir entreprendre les actes de disposition, aucune des démarches proposées n’a abouti, de sorte que toute sortie amiable de l’indivision est devenue impossible. Il fait en outre valoir que la défenderesse, bien que s’opposant à la demande de son frère d’être autorisé à vendre seul, ne démontre pas sa volonté de trouver une nouvelle issue amiable, ni ne justifie de démarches à l’égard de son fils, alors même que le demandeur ne peut agir seul en expulsion et recouvrement des loyers.

Au titre de l’autorisation de vente de l’immeuble, il souhaite voir appliquer l’estimation réalisée en 2019 par notaire et à défaut, que sa valeur soit évaluée par notaire.

Sur sa demande indemnitaire, il soutient que c’est l’inertie de Madame [G] [A] qui a eu pour conséquence de bloquer la sortie amiable de l’indivision et qui a permis à son fils d’occuper l’immeuble sans droit ni titre et gratuitement depuis plus de cinq ans. Il estime que ceci lui a causé un préjudice, ainsi qu’à l’indivision successorale, que la défenderesse devra indemniser à hauteur de la perte subie, soit l’équivalent des loyers dus et ce, même si elle n’est pas caution de son fils.

Selon ses dernières écritures, signifiées par RPVA le 08 janvier 2024, Madame [G] [A] sollicite en défense de :

— ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de la succession de Madame [I] [J] veuve [A],

— débouter Monsieur [W] [A] de ses demandes tendant à se voir autoriser à procéder seul à cette liquidation,

— juger que le notaire désigné procédera à l’évaluation de l’immeuble,

— débouter Monsieur [W] [A] de sa demande tendant à ce que la défenderesse soit tenue de lui verser le montant des loyers impayés,

— débouter Monsieur [W] [A] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner à tous les frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose qu’il n’existe pas d’entrave de sa part pour la liquidation de la succession, celle-ci ayant toujours donné son accord, de sorte que les demandes de Monsieur [W] [A] sont excessives et qu’il n’est pas justifié qu’il puisse y être autorisé seul.

Elle fait valoir qu’elle est d’accord pour que l’immeuble soit vendu, mais pas que son frère y procède seul, souhaitant être tenue informée des diligences pouvant être accomplies par le notaire et pouvoir être présente lors de la signature du compromis et de l’acte de vente. Elle souligne que pour cette vente, il ne saurait être retenu le montant sollicité par le demandeur et qu’une estimation du bien est nécessaire.

S’agissant de la demande indemnitaire, elle explique ne pas être tenue de verser une somme équivalente aux loyers dus par les locataires.

A l’issue des débats tenus en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré le 25 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en partage

Aux termes de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

RG 22/02145 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FZHU

L’article 840 du même code ajoute que le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.

L’article 1360 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable.

En l’espèce, il est constant que des suites de l’ouverture de la succession de Madame [J] veuve [A], ses deux enfants, héritiers, sont co-indivisiaires.

L’assignation délivrée contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions de Monsieur [W] [A] quant à la répartition des biens.

Les diligences prescrites par l’article 1360 précité ayant été respectées, il y a lieu de déclarer recevable l’action en partage effectuée par Monsieur [A] et d’ordonner l’ouverture des opérations de liquidation de la succession.

Sur la désignation d’un notaire pour procéder aux opérations de partage

L’article 1361 du code de procédure civile dispose que lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage.

L’article 1364 du même code ajoute que si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal.

En l’espèce, le partage judiciaire a été ordonné par le présent jugement. Les parties font état d’un actif indivis, pour lequel aucune solution aimable n’a pu être trouvée jusqu’au présent.

Ces circonstances, l’ancienneté de l’indivision et l’absence de contestation quant à la demande de désignation d’un professionnel justifient la désignation d’un notaire pour y procéder.

Maître [R] [X], notaire à [Localité 12], proposé par le demandeur, sans contestation de la défenderesse, sera désignée pour procéder aux opérations de partage.

Sur l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10]

Sur le mandat de vente :

Aux termes de l’article 815-5 du code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un co-indivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

RG 22/02145 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FZHU

Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier.

L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.

En l’espèce, l’actif successoral est composé de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10].

Aux termes de l’article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte de disposition sur cet immeuble. Monsieur [W] [A] demande à être autorisé à régulariser seul un mandat de vente, en application de l’article 815-5 du même code.

Il doit être précisé que cet immeuble est occupé par Monsieur [V] [A] et Madame [H] [O] selon bail notarié en date du 8 février 2013.

Il ressort des éléments versés au dossier que les indivisaires se sont accordés pour qu’il soit procédé à la vente de l’immeuble en cause, ceux-ci ayant dans un premier temps, signé un compromis de vente avec les locataires, non régularisé faute de financement et, dans un second temps, fait délivrer un congé pour vente aux locataires en date du 27 août 2018, à effet au 28 février 2019.

Cependant, il résulte des pièces versées que ceux-ci occupent toujours les lieux et qu’à la lecture du compte de succession, ouvert chez le notaire, le dernier versement de loyer date de février 2020. Ainsi, alors que les loyers constituent les seules sommes susceptibles de venir au crédit du compte de succession, ceux-ci ne sont plus versés, au préjudice de l’indivision successorale.

A ce titre, malgré les demandes formulées à Madame [G] [A] de la part des notaires ou du conseil de Monsieur [W] [A], produites au débat, celle-ci n’a pas consenti à engager de procédure d’expulsion et de recouvrement des loyers à l’égard des occupants des lieux, de sorte que la créance de l’indivision continue de gonfler, sans qu’aucune mesure ne soit prise pour la réclamer.

De même, malgré son accord de principe pour vendre l’immeuble, aucune démarche n’a abouti. En effet, il ressort des pièces versées au débat que la vente à Monsieur [V] [A] n’a pas été régularisée faute de financement et que la proposition de licitation au profit de la défenderesse, acceptée par Monsieur [W] [A], n’a pas plus abouti. Depuis, cette dernière ne justifie d’aucune démarche concrète pour tenter de résoudre amiablement ce litige, aucune autre proposition de vente n’ayant été formulée.

Ainsi, la carence de Madame [G] [A] à faire expulser les occupants des lieux constitue un obstacle certain à la vente de l’immeuble. Cette entrave permet de retenir que, de fait, elle refuse de procéder à la vente de l’immeuble indivis.

Or, en l’état, en l’absence de vente de l’immeuble, l’intérêt de l’indivision est compromis.

Ainsi, le refus de vendre l’immeuble opposé par la défenderesse met en péril l’indivision.

Par conséquent, Monsieur [W] [A] sera autorisé à régulariser seul un mandat de vente sur l’immeuble litigieux. Il sera de même autorisé à saisir tout huissier de justice aux fins de recouvrement de l’arriéré locatif et expulsion des occupants.

RG 22/02145 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FZHU

La procédure d’expulsion et de recouvrement des loyers, pour laquelle Monsieur [W] [A] est habilité en application du présent, a pour but d’obtenir le remboursement des loyers impayés et de permettre la vente de l’immeuble, dans l’intérêt commun de l’indivision successorale. Ainsi, la défenderesse ne saurait être tenue, à elle seule, des sommes engagés par le demandeur au titre de cette action. Il convient donc de débouter Monsieur [W] [A] sur ce point.

Sur le prix :

Aux termes de l’article 815-5 du code civil, l’autorisation en justice de passer seul un acte pour lequel le consentement d’un indivisaire serait nécessaire fixe les conditions dans lesquels cet acte peut être passé.

En l’espèce, Monsieur [W] [A] sollicite que le prix plancher de vente de l’immeuble indivis soit fixé à 95 000 euros. Il produit à cette fin un avis de valeur établi le 24 avril 2019 par le notaire auprès duquel les opérations de succession ont été confiées.

Madame [G] [A] s’oppose à ce que le prix de vente soit celui sollicité par le demandeur, mais n’apporte aucune explication quant à cette opposition ni aucun élément permettant d’estimer que la valeur du bien pourrait être différente.

Dès lors, il convient de dire que la vente de l’immeuble sera autorisée, moyennant le prix plancher de 95 000 euros.

Sur la demande indemnitaire :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’application de cet article suppose la démonstration de la réunion de trois conditions, l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

En l’espèce, Monsieur [W] [A] demande à ce que la défenderesse soit condamnée à lui verser une somme équivalente à la perte subie par l’indivision du fait des loyers impayés, à titre des dommages et intérêts.

Or, il doit être relevé que si la carence de la défenderesse à engager les démarches nécessaires de recouvrement des loyers et de vente de l’immeuble met en péril l’intérêt commun de l’indivision, la perte subie par l’indivision successorale est imputable à la seule faute des locataires qui manquent à leurs obligations au titre du bail.

Ainsi, en l’absence de démonstration d’une faute imputable à la défenderesse et de lien de celle-ci avec le préjudice personnel allégué par le demandeur, Madame [G] [A] ne saurait être tenue de la perte subie par l’indivision à l’égard de son frère, co-indivisaire.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [W] [A] de sa demande indemnitaire.

RG 22/02145 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FZHU

Sur les autres demandes

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’instance ayant été engagée et poursuivie dans l’intérêt de chaque indivisaire, les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Madame [G] [A] qui succombe principalement, sera condamnée à payer à Monsieur [W] [A] une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’article 514-1 du même code dispose notamment que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. »

En l’espèce, en application des dispositions légales précitées, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’elle n’est en l’espèce pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

ORDONNE l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de Madame [I] [J] veuve [A], née le [Date naissance 8] 1921 à [Localité 9] et décédée le [Date décès 5] 2017 à [Localité 12],

COMMET à cette fin Maitre [R] [X], notaire à [Localité 12], pour procéder aux opérations de compte, de liquidation et partage de cette indivision,

RENVOIE les parties devant le notaire commis, afin de faire un état complet des éléments d’actif de ladite indivision en tenant compte à la fois des fruits qui auraient pu être perçus par l’un des indivisaires, mais aussi des dépenses engagées par l’un d’eux et justifiées, et des éventuelles dégradations du fait ou de la faute de l’un des indivisaires, régler le passif qui subsisterait, procéder aux comptes entre les parties, de dresser, dans le délai d’un an, un projet d’état liquidatif, de réunir les parties afin de leur

RG 22/02145 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FZHU

donner connaissance, et de recueillir leur accord dans un acte de partage, ou à défaut, de dresser un procès-verbal de difficultés et/ou de carence qui relatera leurs contestations et prétentions,

RAPPELLE que les parties devront remettre au notaire commis toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

DIT que le notaire commis pourra, sur simple présentation de ce jugement, se faire communiquer par les administrations, banques, assureurs ou offices notariaux tous renseignements concernant les revenus et le patrimoine mobilier ou immobilier des indivisaires ou des défunts sans qu’on puisse lui opposer le secret professionnel, et pourra, notamment, si nécessaire, interroger le fichier national des comptes bancaires et assimilés (FICOBA) et le fichier national FICOVIE,

DESIGNE le juge commis à la surveillance des opérations de partage judiciaire de la présente juridiction aux fins de surveiller les opérations,

DIT qu’en cas d’empêchement du juge ou notaire commis, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance du Président du tribunal judiciaire à la requête de la partie la plus diligente,

INVITE le notaire à informer le juge commis de toute difficulté et, dans le délai de six mois à compter de ce jugement, de l’avancement des opérations,

AUTORISE Monsieur [W] [A] à régulariser seul un mandat de vente portant sur l’immeuble dépendant de la succession, sis [Adresse 4] (cadastré Section A n°[Cadastre 3], 00ha 02a 91 ca),

AUTORISE Monsieur [W] [A] à régulariser seul le compromis de vente et la régularisation par acte authentique de la vente de l’immeuble dépendant de la succession, au prix plancher de 95 000 euros,

AUTORISE Monsieur [W] [A] à saisir tout huissier de justice aux fins de recouvrement de l’arriéré locatif, portant sur l’immeuble dépendant de la succesion et donné à bail à Monsieur [V] [A] et Madame [H] [O], et mise en oeuvre de leur expulsion, et ce, aux frais de l’indivision successorale,

DEBOUTE Monsieur [W] [A] de sa demande de condamnation de Madame [G] [A] à supporter les frais engagés au titre de la procédure d’expulsion,

DEBOUTE Monsieur [W] [A] de sa demande de dommage et intérêts,

CONDAMNE Madame [G] [A] à payer à Monsieur [W] [A] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RG 22/02145 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FZHU

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE