Tribunal Judiciaire de Valenciennes, Saisies immobilieres, 19 mars 2026, n° 25/00002

TJ Valenciennes 19 mars 2026

Résumé par Doctrine IA

La SA Crédit Foncier de France a demandé la vente forcée d'un immeuble appartenant à M. [F] et Mme [T] pour recouvrer une créance de 144 444,90 euros. La banque invoquait une clause de déchéance du terme pour rendre la totalité de la dette immédiatement exigible suite à des impayés.

Mme [T] a contesté la validité de cette clause, la jugeant abusive et créant un déséquilibre significatif. Elle a également soulevé des fautes de la banque dans la communication d'informations, demandant des dommages et intérêts pour perte de chance.

Le juge de l'exécution a jugé la clause de déchéance du terme abusive et non écrite, rendant ainsi la créance totale de 144 444,90 euros non exigible. Cependant, il a constaté que les mensualités échues et impayées s'élevaient à 12 833,38 euros, montant qui sera retenu pour la créance. La demande de dommages et intérêts de Mme [T] a été déclarée irrecevable, et sa demande de suspension de la saisie immobilière a été rejetée car sa procédure de surendettement était close. La vente forcée de l'immeuble a été ordonnée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Valenciennes, saisies immobilieres, 19 mars 2026, n° 25/00002
Numéro(s) :	25/00002
Importance :	Inédit
Dispositif :	Saisie immobilière - Ordonne la vente forcée
Date de dernière mise à jour :	30 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julie CAMBIERFrédéric MASSIN
Cabinet(s) :	SCP LEMAIRE - MORAS & ASSOCIES AVOCATS ASSOCIESSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TIRY - DOUTRIAUX - MASSIN - BEAUMONT DITE ADNB
Parties :	La S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE

Texte intégral

N° RG 25/00002 – N° Portalis DBZT-W-B7J-GQUR

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU DIX NEUF MARS DEUX MILLE VINGT-SIX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT: M. Louis-Benoît BETERMIEZ,

GREFFIER : Madame Anne Sophie BIELITZKI

DEMANDERESSE – CRÉANCIER POURSUIVANT

La S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 542 029 848, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 1] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ;

Représentée par Maître Julie CAMBIER de la SCP LEMAIRE – MORAS & ASSOCIES, avocats au barreau de VALENCIENNES, vestiaire : 6 ;

DÉFENDEURS – DÉBITEURS SAISIS

M. [O] [F], né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3] ;

Non comparant ni représenté ;

Mme [Z], [W] [T], née le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] – [Localité 4] ;

Représentée par Maître Frédéric MASSIN de la SCP TIRY-DOUTRIAUX, avocats au barreau de VALENCIENNES, vestiaire : 4 ;

* * *

Le Tribunal après avoir entendu les parties et leurs avocats en leurs conclusions à l’audience du 29 janvier 2026 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu à l’audience de ce jour, par mise à disposition au greffe, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit:

Déclarant agir en vertu d’un titre exécutoire, la société anonyme (SA) CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a fait délivrer à madame [Z] [T] le 08 octobre 2024 et à monsieur [O] [F] le 11 octobre 2024 un commandement de payer valant saisie, portant un immeuble sis sur la commune de [Localité 4], [Adresse 3], cadastré section AL n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Ce commandement, a été publié le 14 novembre 2024 au service de la publicité foncière de Valenciennes sous le N° 5924P03 2024S82.

Par acte du 10 janvier 2025, la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a assigné madame [T] et monsieur [F] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Valenciennes, à son audience d’orientation, aux fins de voir :

— ordonner la vente forcée de l’immeuble saisi, au prix de mise à prix arrêté à 70 000 euros,

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

— fixer le montant de sa créance au décompte arrêté au 11 janvier 2024, à la somme de 144 444,90 euros,

— fixer la date de l’audience de vente, en cas de vente forcée,

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 14 janvier 2025.

Par conclusions déposées et reprises à l’audience 29 janvier 2026, la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE maintient l’intégralité de ses demandes initiales.

À l’appui de celles-ci, elle expose qu’elle a consenti un prêt aux défendeurs pour financer, selon acte notarié du 14 octobre 2014, l’acquisition d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Elle fait valoir que les défendeurs ont été défaillants dans le remboursement du prêt ; qu’elle les a mis en demeure de régulariser la situation sous peine de déchéance du terme ; que la mise en demeure n’a pas produit d’effet ; qu’elle a prononcé la déchéance du terme.

Elle argue que cette déchéance du terme a été réalisée sur la base d’une clause du contrat prévoyant l’exigibilité anticipée des sommes dues après l’envoi d’une mise en demeure préalable ; qu’elle a respecté cette clause contractuelle ; que celle-ci n’est pas abusive ; qu’au cas où elle serait, elle a entendu renoncer à l’application de cette clause en accordant un délai qu’elle estime raisonnable au débiteur pour régulariser la situation ; que la clause de déchéance du terme est divisible et ne peut être totalement réputée non écrite; qu’elle conserve son application.

Elle argue également qu’au cas où la clause déchéance du terme serait considérée comme abusive dans sa totalité, madame [T] et monsieur [F] ont commis un manquement suffisamment grave à leurs obligations contractuelles pour justifier l’exigibilité de la totalité de la créance.

Elle met en exergue, en outre, qu’une éventuelle absence de déchéance du terme ne l’empêche pas d’agir au titre des échéances échues et impayées, qui se montent aux sommes de 10 944,64 et 1888,64 euros.

Elle souligne, de plus, que si monsieur [F] a bénéficié d’un plan de surendettement, elle s’y est conformée pour ce dernier ; qu’elle a réclamé les échéances impayées à madame [T], solidairement tenue avec monsieur [F] ; que cette solidarité ne l’obligeait pas à prévoir une mensualité spécifique pour elle ; que madame [T] n’a réalisé aucun paiement volontaire.

Elle fait valoir, enfin, que si madame [T] a saisi également la commission de surendettement, la procédure la concernant a été clôturée le 25 juin 2025; que la procédure de saisie immobilière peut être poursuivie à son encontre.

En, réponse, par conclusions déposées et reprises à l’audience, madame [T] fait observer que le contrat de prêt a prévu une clause de déchéance du terme permettant au prêteur de résilier le prêt et d’exiger le remboursement immédiat des sommes dues à sa discrétion et sans autre formalité. Elle considère que cette clause crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ; qu’elle est abusive ; qu’elle ne lui est pas opposable ; que la créance invoquée par la demanderesse n’est pas exigible ; que le commandement de payer valant saisie immobilière est nul.

Elle argue, par ailleurs, que si monsieur [F] a pu bénéficier d’un moratoire de 24 mois pour le paiement de la dette dans le cadre d’un plan de traitement de surendettement, elle n’a pas bénéficié de ces mesures ; que la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE ne lui a pas communiqué le montant exact des échéances à régler, malgré des demandes en ce sens de sa part ; que ce faisant, la demanderesse a commis une faute qui a contribué directement à la défaillance de la défenderesse et à la pérennisation de sa situation d’impayé; que la résiliation du contrat de prêt a dès lors été faite de mauvaise foi et ne saurait être considérée comme valable.

Elle soutient également que le défaut d’information de la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE sur sa situation a abouti à la suspension du versement des prestations par la caisse d’allocations familiales dont elle bénéficiait régulièrement et qui servait à rembourser le prêt. Elle estime que la demanderesse lui a fait perdre une chance de poursuivre le règlement de sa dette et que cette perte de chance doit être réparée à hauteur du montant des sommes restant dues à compter du mois de janvier 2021, date à laquelle la caisse d’allocations familiales a suspendu le versement de ses prestations.

Elle ajoute qu’elle a saisi pour son cas personnel la commission de surendettement le 18 octobre 2024, que son dossier a été jugé recevable le 11 décembre 2024 et qu’un plan de traitement du surendettement est toujours en cours d’élaboration.

Elle conclut, à titre principal, au débouté des demandes présentées par la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE ; à titre subsidiaire, à la condamnation de la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE à lui payer la somme de 126 709,04 euros à titre de dommages-intérêts ; en tout état de cause, à la suspension de la procédure de saisie immobilière et à la condamnation de la demanderesse aux dépens et à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [F] n’a pas comparu à l’audience ni été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

SUR QUOI, LE JUGE DE L’EXECUTION

Sur la réunion des conditions des articles L.311-2, L.311-4, L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution :

Selon les articles L.311-2 et L.311-4 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier ne peut procéder à une saisie immobilière que s’il dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, et, s’il s’agit d’une décision de justice, qu’elle est définitive et passée en force de chose jugée.

Par ailleurs, l’article L.311-6 du même code prévoit que la saisie peut porter sur les droits réels afférents à l’immeuble et leurs accessoires réputés immeubles.

En outre, en application des articles L.212-1, L.212-2 et L.241-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat, ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Enfin, d’après l’article R.212-2 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéas de l’article L.212-1, les clauses ayant pour objet ou pour effet de reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE qu’elle agit en vertu de la copie exécutoire d’un acte notarié du 14 octobre 2014 reçu par maître [E] [L], notaire à [Localité 5], contenant un prêt à taux zéro consenti par la demanderesse à madame [T] et à monsieur [F], emprunteurs solidaires, d’un montant de 32 065,11 euros, assortie d’un taux d’intérêt de 0 % l’an, remboursable en 300 mensualités, ainsi qu’un prêt ordinaire consenti par la demanderesse à madame [T] et à monsieur [F], emprunteurs solidaires, d’un montant de 105 215 euros, assortie d’un taux d’intérêt fixe de 3,70 % l’an, remboursable en 360 mensualités.

La société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE déclare disposer à l’égard des défendeurs d’une créance d’un montant 33 659,27 euros au titre du prêt à taux zéro et d’un montant de 110 785,63 euros au titre du prêt ordinaire, soit un total de 144 444,90 euros, selon décompte arrêté au 11 janvier 2024, une créance qui serait, selon elle, rendue exigible en raison d’une déchéance du terme aurait été prononcée automatiquement à la suite de mises en demeure, datées du 24 novembre 2023 et délivrées aux défendeurs, de payer les échéances impayées des prêts dans les 30 jours à compter de la réception des mises en demeure sous peine de déchéance du terme, en application des dispositions contractuelles.

L’article 11 des prêts repris en annexe de l’acte notarié du 14 octobre 2014 stipule que " à la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit par notification faite à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception, dans l’un des cas suivants :

[…]

défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction de capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des préfinancements le bien objet de la présente offre ".

Il en résulte que la demanderesse, par l’effet de la clause précitée, dispose de la faculté de prononcer la déchéance du terme et de rendre exigible l’intégralité des sommes empruntées par le simple constat d’un défaut de paiement et de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Une telle clause, qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt sans préavis d’une durée raisonnable, crée à l’évidence un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment de l’emprunteur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Elle constitue une clause abusive au sens du code de la code la consommation et doit être réputée non-écrite.

À cet égard, il importe peu que la demanderesse ait consenti à accorder aux défendeurs un délai, fut-il de 30 jours, pour régulariser leur situation, dès lors que ce délai n’a pas fait l’objet d’un accord des parties.

De même, la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE ne peut, sans se contredire, indiquer avoir renoncé à l’application de la clause de déchéance du terme et s’en prévaloir, en invoquant la divisibilité de la clause.

En tout état de cause, en se basant sur cette clause, c’est irrégulièrement que la demanderesse a prononcé la déchéance du terme et sa créance liquide et exigible ne peut être fixée au montant de 144 444,90 euros, selon décompte arrêté au 11 janvier 2024.

Pour autant, si la déchéance du terme n’a pu être valablement prononcée, les débiteurs demeurent tenus aux mensualités, de sorte que le commandement de payer valant saisie immobilière reste régulier à hauteur des mensualités échues et impayées, qui constituent une créance liquide et exigible.

Dans le cas d’espèce, la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE justifie que, selon décomptes arrêtés au 25 juillet 2025, que madame [T] et monsieur [F] lui sont redevables des sommes de 1888,64 et 10 944,64 euros au titre des mensualités échues et impayées.

Par ailleurs, il est établi par les pièces du dossier que madame [T] et monsieur [F] sont propriétaires de l’immeuble saisi pour l’avoir acquis suivant acte notarié établi par maître [L], notaire à [Localité 5], en date du 14 octobre 2014.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

Sur le montant de la créance principale :

Selon les termes de l’article R 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En l’espèce, la partie poursuivante produit un décompte arrêté au 25 juillet 2025, déterminant le montant de sa créance, les mensualités échues et impayées, à la somme de 12 833,28 euros.

Ce décompte ne fait l’objet d’aucune contestation.

En conséquence, le montant du décompte précité sera celui retenu pour la créance du créancier poursuivant.

Sur la demande de dommages et intérêts pour perte de chance :

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en oeuvre.

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Il en résulte que si le juge de l’exécution est compétent pour connaître de la contestation d’une mesure d’exécution forcée, il n’entre pas dans ses attributions de se prononcer sur une demande de condamnation à des dommages-intérêts contre le créancier saisissant qui n’est pas fondée sur l’exécution ou l’inexécution dommageable de la mesure.

En l’espèce, madame [T] sollicite la condamnation de la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE à lui payer des dommages et intérêts au motif qu’elle n’aurait pas satisfait son obligation de communication d’informations sollicitées et fait preuve de bonne foi dans le cadre des relations contractuelles, la privant d’une chance de bénéficier d’allocations de logement de la part de la caisse d’allocations familiales.

La demande indemnitaire présentée par Madame [T] se rattache aux relations contractuelles entre les parties mais n’est pas fondée sur une exécution dommageable d’une mesure d’exécution forcée.

Dès lors, il convient de constater que cette demande échappe au pouvoir juridictionnel du juge de l’exécution.

En conséquence, la demande en question sera déclarée irrecevable.

Sur les modalités de poursuite de la procédure :

Aux termes de l’article R.322-5 du code des procédures civiles d’exécution, l’audience d’orientation a pour objet d’examiner la validité de la saisie, de statuer sur les contestations et demandes incidentes liées à celle-ci et de déterminer les modalités selon lesquelles la procédure sera poursuivie.

En outre, par application de l’article L722-2 et L 722-3 du code de la consommation, la décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande emporte de droit la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens des débiteurs pour une durée de deux ans au plus.

En l’espèce, madame [T] sollicite la suspension de la procédure de saisie immobilière à son égard au motif qu’elle bénéficie d’une procédure de surendettement toujours en cours toujours en cours.

À l’appui de son allégation, elle verse aux débats un jugement du juge des contentieux de la protection du 9 mai 2025 constatant qu’elle renonçait à demander l’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire à son profit et renvoyant le dossier à la commission de surendettement.

Cependant, la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE communique un état de la procédure de surendettement de la défenderesse, éditée le 13 novembre 2025, spécifiant que le 25 juin 2025, soit après le jugement du juge des contentieux de la protection, la procédure d’endettement est close pour « impossibilité de mettre en place de nouvelles mesures suite à atteinte du délai maximum ».

Il suit du document produit par le créancier poursuivant que la procédure de surendettement dont a bénéficié madame [T] est close et que cette dernière ne peut se prévaloir de la suspension de la procédure de saisie immobilière à son égard.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de suspension de ladite procédure.

En outre, en l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée de l’immeuble sera ordonnée à l’audience du jeudi 18 juin 2026 à 9h30.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les dépens seront réservés eu égard à la poursuite de la procédure.

En outre, par équité, les parties seront déboutées de leurs demandes indemnitaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE la réunion des conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le montant de la créance de la société anonyme (SA) CRÉDIT FONCIER DE FRANCE en principal, frais, intérêts et accessoires, à l’encontre de madame [Z] [T] et monsieur [O] [F] est de 12 833,38 euros suivant décompte arrêté au 25 juillet 2025,

DÉCLARE irrecevable la demande indemnitaire présentée par madame [Z] [T] pour perte de chance,

DEBOUTE madame [Z] [T] de sa demande de suspension de la procédure de saisie immobilière,

ORDONNE la vente forcée du bien figurant au commandement de payer délivré les 08 et 11 octobre 2024 à la requête de la société anonyme (SA) CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, sur la mise à prix de 70.000 euros et enchères de 1000 euros,

DIT que la vente aura lieu à l’audience du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de VALENCIENNES du jeudi 18 juin 2026 à 9 heures 30 selon les modalités et conditions du cahier des conditions de vente dressé par M^e Julie CAMBIER de la SCP LEMAIRE – MORAS & ASSOCIES, avocats, déposé au greffe le 09 janvier 2025.

DIT que les visites de l’immeuble pourront être effectuées par Me [I] [G], commissaires de justice à [Localité 2], ou tout commissaire de justice membre de la SAS ACTANORD, commissaires de justice à [Localité 2], avec le concours de la force publique et d’un serrurier de son choix si nécessaire, une ou deux fois dans les deux mois précédant la vente.

DIT que les frais de poursuite dûment justifiés et taxés auxquels s’ajouteront les frais de publicité et de visite, et le cas échéant de surenchère et les droits de mutation, seront payés par l’adjudicataire par priorité en sus du prix conformément aux dispositions des articles R 322-42 et R 322-58 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article R 322-42 du code des procédures civiles d’exécution, il ne peut rien être exigé au-delà de cette taxe.

DEBOUTE la société anonyme (SA) CRÉDIT FONCIER DE FRANCE et madame [Z] [T] de leurs demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que la signification par le créancier poursuivant du présent jugement à [O] [F] et à [Z] [W] [T] vaudra convocation sans autre formalité à ladite audience d’adjudication.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président