TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/05972 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQMM

Code NAC : 30C

DEMANDERESSE

La société NAMASTE-INDE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

449 598 200 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [K] [S] [X], domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pierre-Antoine CALS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Mario GONZALEZ, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE

La société SCI KENNEDY, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

413 135 146 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Aurélie SEGONNE-MORAND de la SELARL LMC PARTENAIRES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉBATS

Monsieur LE FRIANT, Juge, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assisté de Madame Virginie BRUN, Greffier lors des débats.

Lors de l’audience du 26 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 18 mai 2010, la SCI KENNEDY a consenti à Monsieur [F] [U], agissant au nom et pour le compte de la société JASMIN, en cours de constitution, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] (78), pour l’activité de restauration et de vente-à-emporter, pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2010, moyennant un loyer annuel en principal de 75.000€.

Le 19 novembre 2013, la société JASMIN a cédé son fonds de commerce à la société NAMASTE-INDE. Le bail est arrivé à échéance le 31 juillet 2019.

Par acte extrajudiciaire signifié le 15 mars 2022, la société NAMASTE-INDE a demandé le renouvellement de son bail à compter du 1er avril 2022. Plusieurs échanges sont intervenus entre les parties quant à la date d’effet du renouvellement du bail et le montant du loyer du bail renouvelé, le bailleur considérant qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité était intervenue au cours du bail expiré avec l’installation, à proximité des locaux donnés à bail, du centre commercial One Nation [Localité 26].

C’est dans ces conditions qu’après avoir notifié à la SCI KENNEDY

un mémoire préalable dont l’accusé de réception a été signé le

15 décembre 2022, la société NAMASTE-INDE l’a, par exploit

introductif d’instance délivré le 12 avril 2023, fait assigner devant le

juge des loyers commerciaux de [Localité 35]

Par jugement du 3 novembre 2023, la présente juridiction a :

— constaté le renouvellement au 1er avril 2022 du bail commercial liant les parties et portant sur divers locaux situés [Adresse 2] (78) ;

avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail

renouvelé :

— ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur [M] [D],

— fixé le loyer provisionnel dû par la preneuse, pour la durée de l’instance, au montant du loyer contractuel ;

— réservé les dépens ;

— sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’expert a déposé son rapport le 5 septembre 2024.

L’affaire a été remise au rôle et rappelée à l’audience du 26 juin 2025.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société KENNEDY par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 22 avril 2025, la société NAMASTE-INDE demande au juge des loyers commerciaux :

— Fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2022 ayant pour objet les locaux sis [Adresse 3] à la somme annuelle de 50.368,50 € H.T et H.C, (CINQUANTE MILLE TROIS CENT SOIXANTE HUIT EUROS ET CINQUANTE CENTIMES HORS TAXES ET HORS CHARGES), toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— Condamner la SCI KENNEDY à payer à la société NAMASTE INDE les loyers trop perçus depuis le 1er avril 2022 ;

— Condamner la SCI KENNEDY au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers trop perçus à partir de l’assignation délivrée le 12 avril 2023 et à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, et ordonner leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même Code ;

— Débouter la SCI KENNEDY de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI KENNEDY à payer la société NAMASTE-INDE la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont les frais d’expertise ;

— ordonner l’exécution provisoire à intervenir.

Elle fait valoir que :

— L’intérêt de l’emplacement des locaux loués s’est considérablement réduit par la construction du centre commercial d’outlet ONE NATION à la fin de l’année 2013. Ce centre, qui bénéficie de tout un linéaire sur la départementale D11, réduit la visibilité des locaux loués depuis la départementale D11 en direction des [Localité 14] et de [Localité 27],

— l’arrivée du centre commercial a également entraîné un changement de circulation de la [Adresse 30], petite voie à sens unique, dont l’accès est devenu plus difficile par le plan de circulation actuel qui contraint les automobilistes souhaitant accéder aux locaux loués à faire un détour via le rond-point situé au croisement de la départementale et de la [Adresse 31],

— les entrées et sorties du centre commercial ONE NATION ne permettent pas aux clients du centre de circuler devant les locaux loués de sorte que le PRENEUR ne bénéficie pas du trafic généré par le centre,

— pour compenser cet accès dégradé, le PRENEUR a investi dans des frais publicitaires,

— le centre ONE NATION comprend une activité de restauration qui capte la clientèle et nuit à la commercialité du preneur,

— l’ouverture du centre est concomitante avec l’acquisition du fonds par la société NAMASTE INDE de sorte que depuis cette acquisition le PRENEUR doit subir la dégradation de la commercialité des locaux loués,

— l’emplacement a été dégradé par l’activité exploitée dans les locaux mitoyens par la société ESSI PROPRETE. Cette société empêche l’exploitation de la terrasse extérieure des locaux loués donnant sur le parking compte tenu de son activité qui l’amène à garer des camions balayeurs et de ramassage de poubelles à l’intérieur de son local, entraînant des nuisances sonores et olfactives qui nuisent à l’image du restaurant,

— les locaux du premier étage ont retrouvé leur usage de réserve,

— certaines pièces du rez-de-chaussée ne peuvent se voir appliquer la pondération de 1 notamment les deux dégagements de 4,34 m2 et 56,59 m2 ou la pièce n°6 d’une surface de 21,24 m². En effet, ces pièces, qui ne sont pas accessibles à la clientèle et dans lesquelles aucune préparation n’est réalisée, sont utilisées à usage de réserve et d’annexes et ne sauraient dès lors se voir appliquer le même coefficient que les surfaces accessibles à la clientèle ou à usage de cuisine, ces trois parties sont des annexes devraient donc se voir appliquer une pondération plus importante (0,2 à 0,3),

— il convient donc de fixer la surfacé pondérée de 533,27 m²,

— les locaux ont été initialement loués avant travaux, sans cuisine, ni réserves ni terrasse pour une surface de 570 m² avec la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire permettant de rendre conformes les locaux à la destination convenue,

— on ne peut donc apprécier la surface sur la base de la surface globale initiale du rez-de-chaussée, mais bien après travaux d’aménagement établis avec l’autorisation du BAILLEUR et visant à rendre les locaux conformes à la destination de restauration en créant notamment une cuisine, des réserves, des annexes et une terrasse, ce qui dépasse la notion retenue par l’expert judiciaire d’installation d’un « concept commercial » par le preneur,

— le preneur doit acquitter l’impôt foncier et les travaux de mise en conformité sont mis à sa charge,

— pour les nouvelles locations, le bail produit par la société KENNEDY présente une activité plus large et porte sur des locaux qui donnent directement sur la Route nationale 10,

— pour les renouvellements, celui de 2007 produit par la bailleresse est inexploitable car trop ancien,

— la valeur locative retenue par l’expert, qui se situe bien dans la fourchette des éléments de comparaison à retenir, ne tient pas suffisamment compte des conditions d’accès dégradées et des nuisances intrinsèques à l’activité de nettoyage exploitée dans les locaux mitoyens, alors même que l’expert retient d’autres éléments complémentaires qui affectent la commercialité dont la configuration en longueur des locaux et l’absence de sortie extérieure de la cuisine,

— la valeur locative doit être plus proche des valeurs basses de comparaison, soit 105 €/ m2 up/an de sorte que la valeur locative des locaux loués s’élève à 50.368,50 €.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société NAMASTE-INDE par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé mais ne porte pas la mention d’une date, la société KENNEDY demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles l..145-33 et suivants du Code de commerce,

Vu l’article L.145-57 du même Code,

Vu l’article R.145-30 du même Code,

Vu l’article R.145-23 du même Code,

Vu la demande de renouvellement en date du 15 mors 2022,

Vu la réponse du bailleur en dote du 19 avril 2022,

Vu les pièces versées aux débats,

— Recevoir la SCI KENNEDY en son présent mémoire et la dire bien fondée,

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 89.660,20 euros HT et HC,

— Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de condamnation formulées par la société NAMASTE INDE à l’encontre de la société KENNEDY au titre d’un éventuel trop perçu de loyers et des intérêts y afférents, en conséquence, les rejeter,

— A titre subsidiaire, dire que l’éventuel trop perçu sur les loyers par la société KENNEDY au cours de l’instance ne pourra porter intérêts qu’à compter du règlement des loyers et non à compter de leur date d’exigibilité,

— débouter la société NAMASTE INDE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— écarter l’exécution provisoire,

— condamner la société NAMASTE INDE à régler à la société KENNEDY la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— le centre commercial ONE NATION et le restaurant exploité par la société NAMASTE INDE sont très facilement accessibles en transports en commun,

— les locaux sont idéalement situés puisque jouxtant ce centre commercial classé 1er centre Outlet de France dont les propositions de restauration sont par ailleurs très limitées,

— de ce fait, le secteur a indéniablement gagné en attractivité,

— le restaurant est parfaitement visible de la Départementale 11,

— la [Adresse 30] est obligatoirement empruntée dès lors que les visiteurs du centre commercial ONE NATION quittent le parking du centre, ceux-ci passent donc obligatoirement devant le restaurant, la [Adresse 30] étant à sens unique et le restaurant étant situé à son extrémité,

— il convient en tout état de cause de retenir, concernant la situation géographique et l’accessibilité des locaux, qu’elles sont positives et favorables,

— il n’y a aucune gêne occasionnée du fait de la société voisine de nettoyage,

— ce bail est résilié pour le 31 juillet 2025,

— la société NAMASTE-INDE n’a pas fourni ses factures énergétiques,

— elle n’a pas produit de bilan pour justifier que les locaux auraient perdu en attractivité,

— il a été constaté, lors de la visite des locaux le 22 avril 2024, que les pièces situées au 1er étage étaient aménagées en locaux d’habitation, comportant des lits, des bureaux, des armoires et nombreux effets personnels,

— elle s’interroge – et s’inquiète – sur l’éventuelle sous-location en locaux d’habitation de ces pièces, qui ne doivent pourtant être utilisées qu’en réserves, n’étant pas en mesure de vérifier que ces pièces ne sont pas, de nouveau, utilisées en locaux d’habitation,

— elle est en accord avec les surfaces retenues pour le rez-de-chaussée ainsi que la pondération appliquée,

— elle conteste la pondération retenue pour la terrasse et pour l’étage,

— la terrasse aménagée et couverte est utilisable la quasi-totalité de l’année et doit se voir appliquer un coefficient 1,

— il convient de retenir un coefficient de 0,3 pour les locaux en mezzanine,

— il convient donc de retenir une surface pondérée de 653,5 m²,

— elle conteste la décote de la taxe foncière s’agissant d’une charge récupérable,

— les références des restos du cœur et de la société EGBTP ne peuvent être retenues,

— la référence de la société MLF est en revanche comparable,

— si l’on écarte les références communiquées qui ne peuvent être retenues puisque non comparables, il convient de relever que les valeurs mentionnées par l’Expert oscillent entre 120 €/m² up/an et 430 €/m² up/an,

— la valeur de 125 €/m² up/an n’apparaît donc pas du tout justifiée et il convient de retenir une valeur locative de 140 €/m²,

— la présente juridiction n’est pas compétente pour statuer sur les demandes de condamnation formulées par la société NAMASTE au titre d’un trop perçu éventuel et d’intérêts, sauf à excéder ses pouvoirs,

— en tout état de cause, l’éventuel trop perçu sur les loyers par la société KENNEDY au cours de l’instance ne pourra porter intérêts qu’à compter du règlement des loyers et non à compter de leur date d’exigibilité.

MOTIFS

1. Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article

L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

1.1. Sur l’application du plafond indiciaire

L’expert judiciaire n’a pas répondu sur ce point à sa mission et n’a pas donné d’avis sur le plafond indiciaire applicable au 1er avril 2022 effectuant uniquement un calcul du loyer selon les conditions du bail.

En tout état de cause, le renouvellement étant postérieur à la loi du

18 juin 2014, il convient de calculer le plafonnement sur la base de

l’indice des loyers commerciaux.

Le dernier indice publié au 1er avril 2022 était l’indice du quatrième trimestre 2021 publié le 25 mars 2022 d’une valeur de 118,59.

Il y a lieu dès lors de prendre comme ancien indice de référence l’indice du 4ème trimestre 2012 dont la valeur était fixée à 108,34.

Il résulte du bail du 18 mai 2010 que celui-ci a été consenti moyennant un loyer annuel de 75 000 euros.

Il en résulte que le loyer plafonné doit être évalué ainsi :

(75.000 x118,59):108,34 = 82.095,72 euros.

Si la bailleresse sollicite que le loyer soit fixée à une somme supérieure, elle ne se prévaut pas d’un déplafonnement aux termes de ses écritures.

Par ailleurs, la locataire affirmant que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, il y a lieu de déterminer la valeur locative suivant les critères définis par l’article L 145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce.

1.2 Sur la destination des lieux

En vertu de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Les locaux ont été donnés à bail aux fins d’exercer l’activité de « restauration et vente à emporter ».

La société NAMASTE-INDE exploite les lieux conformément à la destination contractuelle.

1.3 Sur les facteurs locaux de commercialité

En application de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Dans son rapport, l’expert judiciaire indique que :

« La commune [Localité 16] [Localité 14], est située entre [Localité 27], [Localité 12], [Localité 36], [Localité 11] et [Localité 34]. [Localité 35] est à 14 km, [Localité 26] 30 km avec une desserte par les routes départementales 11 et 98.

La gare de [Localité 37] est reliée à la ligne N du Transilien qui relie [Localité 26] en 30 minutes avec des trains toutes les 15 minutes en heures de pointe.

La population de la commune de 17.000 habitants, est en hausse depuis les années 1960.

La population depuis 2012 est en revanche en diminution légère.

Le pouvoir d’achat des habitants est faible mais les communes environnantes disposent d’un pouvoir d’achat souvent supérieur à la moyenne nationale.

Cette population des communes environnantes fréquente les centres commerciaux et les commerces de la commune [Localité 16] [Localité 13].

L’activité économique de la ville est relativement dynamique avec de nombreuses entreprises de tailles moyennes ou de petites tailles. Une grande entreprise, Atos ex Bull est située pratiquement en face des locaux étudiés avec un nombre de salariés important. Atos a ouvert en 2021 un nouveau bâtiment de 8.000 m² qui accueille 350 ingénieurs à fort pouvoir d’achat. Ce site comprend au total 1.000 salariés.

Trois centres commerciaux, sont à proximité :

— Alpha Parc 1 qui comprend entre autre Castorama, Cultura, Boulanger,

— Alpha Parc 2 qui comprend Intersport, Maisons du Monde,

— One Nation, à côté du local étudié, ouvert en 2013.

L’activité commerciale avec les très grandes surfaces d’Auchan et de Ikea, est donc très importante dans le secteur. [Localité 22] et [Localité 27] accolés, attirent dans leurs centres commerciaux et dans leurs moyennes surfaces, une population du sud des Yvelines, de [Localité 35] à [Localité 29], ou [Localité 18].

En résumé : Dans une commune comprenant de nombreuses enseignes commerciales, une situation générale qui peut être qualifiée de favorable pour un local commercial.

Situation particulière :

Les locaux sont à l’Ouest de la commune, en limite de [Localité 27], dans le secteur comprenant toutes les grandes enseignes commerciales et centres commerciaux Alpha Parc 1 et 2, One Nation ainsi que de nombreuses grandes ou moyennes surfaces spécialisées comme Castorama, Auchan, Boulanger, Ikéa.

Ce pôle commercial régional est facilement accessible par la RD 11 Est-Ouest et la RD 30 Nord Sud. La RD 11, qui passe devant One Nation, relie à l’Est le centre de la ville, la gare et au-delà [Localité 33] à l’Ouest [Localité 28] et au-delà à [Localité 25].

La RD 30 Nord Sud est davantage fréquentée car elle traverse le pôle commercial dans son centre avec une liaison facile d’accès pour rejoindre la RN 12 reliant [Localité 35] à [Localité 17]. Cette Route Nationale 12, aménagée en deux fois deux voies, est le principal axe de circulation de [Localité 35] en direction de l’Ouest.

Le pôle commercial constitué par [Localité 20] et [Localité 27] est par conséquent proche des grands axes de circulation automobiles et il est facile d’accès.

Chaque centre commercial de la zone comprend un grand parking avec de nombreux espaces de restauration directement accessibles par la clientèle. One Nation, [Adresse 9] 1 et 2 sont conçus pour que la clientèle reste à l’intérieur de leur espace en offrant tous les services. Les clients arrivent, se garent, effectuent leurs achats, se nourrissent et des espaces de jeux sont prévus pour les enfants. Les clients ne sortent donc pas des centres commerciaux pour se restaurer.

En revanche, la zone commerciale comprend également des magasins indépendants ainsi qu’une zone d’activités avec de nombreuses entreprises. Le personnel de ces magasins et de ces bâtiments d’activités, sont des clients des restaurants situés dans le secteur.

Les grandes enseignes de restauration sont toutes installées dans la zone avec Buffalo Grill et [Localité 19] de Bruxelles à moins de 200 m des locaux étudiés, ainsi que des restaurants asiatiques ou des restaurants rapides comme Mac Donald’s. Ces grandes enseignes de restaurations nationales ou internationales sont toutes facilement accessibles en voiture depuis un rond-point ou avec un accès direct depuis la RD 30 ou 11.

Les restaurants indépendants sont pour la plupart accessibles en empruntant des accès intérieurs de la zone d’activités et peu pratiques d’accès. Ces restaurants indépendants ont une visibilité de premier plan sur les deux routes départementales mais un accès voiture plus compliqué.

Accessibilité :

Les locaux sont situés [Adresse 30], entre la route départementale et la voie de chemin de fer.

Le début de [Adresse 30] correspond à la voie d’accès et de sortie du centre commercial One Nation. Mais que cela soit pour la sortie ou pour l’entrée du centre commercial, les voitures ne passent jamais dans la portion de la rue Kennedy nous concernant.

Cette voie est par conséquent relativement fréquentée avec les clients de One Nation dans partie Est. Mais le tronçon de rue nous concernant n’est fréquenté que par les camions de livraison de One Nation et les personnes accédant aux quelques locaux d’activités de la rue.

La [Adresse 32], dans ce tronçon, doit être considérée comme une voie de desserte locale.

Le local est visible de la route départementale 11 qui correspond à un axe majeur d’accès aux centres commerciaux situés à [Localité 27] et [Localité 14]. Le local est situé en léger contrebas par rapport à la route départementale. Le fait d’avoir installé une grande enseigne, permet de compenser cette position en contrebas, en rendant l’enseigne visible depuis la route départementale.

Le local est distant de 70 m de la départementale.

La bâtiment est visible depuis la route départementale, mais il n’est pas accessible sans effectuer un détour par le rond-point situé à l’Est de la route départementale.

Afin d’améliorer l’accessibilité, l’exploitant a installé à plusieurs endroits, des panneaux de signalisation et d’orientation. Au cours des derniers exercices comptables, le coût de location des panneaux publicitaires JC Decaux apparaissent pour des montants supérieurs à 3.000 €/an. Comme pour tout local commercial, d’autres frais sont également engagés pour améliorer la notoriété ou le marketing du restaurant pour des montants qui se situent aux environs de 3.000€/an (selon les documents produits).

En résumé : malgré un emplacement en retrait de la route départementale, une situation générale et une situation particulière qui peuvent être qualifiées de favorables pour un local commercial ».

Les parties ne contestent pas l’essentiel de l’analyse de l’expert sur ce point à l’exception de la question de l’accessibilité.

La bailleresse prétend que le restaurant serait très facilement accessible en transports en commun sans préciser lesquels. Il ressort du plan « google maps » communiqué par elle en pièce n°3 la présence d’un arrêt de bus sur la route départementale 11 mais dont il n’est précisé ni la ligne qu’il utiliserait ni la fréquence des passages.

L’accès aisé en transport en commun n’est donc pas démontré.

Ce même plan confirme les indications et les photographies de l’expert s’agissant de l’accès automobile. Si le restaurant est visible depuis la D 11, l’accès nécessite de se rendre jusqu’au rond-point avec l'[Adresse 10] puis de faire le tour du centre commercial ce qui semble effectivement peu pratique et ni attractif.

Par ailleurs, si la bailleresse affirme contrairement aux indications de l’expert que les clients du centre commercial ONE NATION devraient obligatoirement quitter celui-ci par la [Adresse 32], elle ne produit pas d’élément sur ce point alors qu’il résulte des énonciations du rapport d’expertise que les clients du centre commercial ressortent plutôt par l'[Adresse 10].

Il y a donc lieu de retenir que les conditions d’accès au restaurant sont peu favorables.

1.4 Sur les caractéristiques du local considéré

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, l’expert judiciaire décrit les locaux ainsi que :

« L’ensemble immobilier

Les locaux étudiés ne sont pas indépendants. Ils sont situés dans un bâtiment industriel probablement du milieu du la société XXème siècle, élevé d’un rez-de-chaussée et d’un étage partiel.

Le bâtiment est de forme rectangulaire avec une avancée côté Est comprenant également un étage. Cet ensemble immobilier a dû être construit avec une partie bureau et show-rrom à l’Est, et un grand bâtiment d’activité qui a depuis été divisé.

Le bâtiment comprend aujourd’hui un show-room à l’Est avec des bureaux en étage ; un local commercial à usage de restaurant au centre ; à gauche du restaurant un local d’activité pour une entreprise de nettoyage urbain ; sur l’arrière différents locaux qui ont conservé leur usage initial de locaux d’activités et de stockage.

Cet ensemble immobilier est vieillissant et de construction économique avec un toiture pour l’essentiel en bardage, une ossature en parpaings, une charpente métallique.

Le gros œuvre de ce bâtiment de facture économique, apparaît sain mais avec des travaux d’isolation thermique à réaliser à moyen terme. Nous n’avons pas eu d’information sur la performance énergétique du bâtiment.

Le parking situé devant les bâtiments, a été divisé en deux parkings indépendants.

En résumé : un bâtiment d’activités de grande taille transformé en local commercial, show-room, bureaux et locaux de stockage

les locaux expertisés

Les locaux étudiés correspondent à un local qui a été aménagé en restaurant. Le local comprend : une grande salle, une cuisine, des sanitaires, un bureau, des réserves au rez-de-chaussée. Une mezzanine est située au-dessus de la partie cuisine. Cette mezzanine comprend des réserves aveugles (sans fenêtre).

Un parking d’environ 20 places est situé devant le restaurant.

■ Nuisances provoquées par la société de nettoyage accolée

Ce local est situé entre un local d’activité loué par une société de nettoyage et un local à droite qui était loué en 2022 pour une activité de vente au détail et en gros de carrelage et éléments de salles de bains.

La société de nettoyage n’a droit qu’à une place de stationnement, au niveau du portail. Mais l’entreprise utilise la cour pour le nettoyage et la vidange de ses véhicules. Nous avons effectivement constaté, comme l’indique le preneur, que la société de nettoyage ESSI nettoyait ses auto-laveuses devant son local.

Le nettoyage des véhicules et la vidange des eaux salles, est pénalisant pour les clients de la terrasse durant les heures de service du restaurant de 11h45 à 14h45.

Le bailleur nous a indiqué que ce locataire n’était pas autorisé à utiliser le parking pour nettoyer ses auto-laveuses. Le bailleur s’est engagé à faire toutes les démarches nécessaires afin de s’assurer que le locataire n’effectuera plus aucune opération de nettoyage sur le parking.

Nous considérons par conséquent que les nuisances sont temporaires.

■ La terrasse

Le local commercial comprend une terrasse couverte aménagée devant le local.

La terrasse de 15 m de large et d’environ 4 m de profondeur, a une superficie d’environ 60m².

■ La façade du local commercial

Le local ne comprend pas de vitrine sur la rue mais il dispose d’une grande enseigne de couleur vive. Cela apporte de la visibilité depuis la route départementale.

■ La surface de vente

La surface de vente, de forme rectangulaire est tout en longueur et sans éclairage naturel latéral. Le restaurant, la cuisine, les réserves, ne sont éclairées que par la façade sur cour.

La surface de vente, de forme rectangulaire, avec peu de poteaux, est pratique pour l’aménagement des tables d’un restaurant.

L’arrière de la salle comprend un bar central.

A l’entrée du restaurant, un espace a été aménagé en zone de présentation des produits de culture indienne.

Les prestations intérieures du local sont classiques avec un sol carrelé, des murs peints, un plafond peint avec un éclairage encastré.

La salle de restaurant est en bon état général, bien aménagée et bien entretenue par le locataire. La décoration est adaptée pour un restaurant indien.

Le local est chauffé et climatisé avec un système centralisé implanté dans le faux-plafond.

La profondeur de la salle est d’environ 25m et la largeur de 17 m.

La hauteur libre est de 3,10 m.

La totalité de la salle de restaurant a une superficie d’environ 420 m².

En résumé : une surface commerciale de grande taille mais tout en longueur.

■ Le bureau et les sanitaires

Au fond à gauche, un bureau aveugle a été aménagé sommairement.

Un bloc sanitaires est accolé à ce bureau avec plusieurs w-c et un lavabo.

L’espace sanitaire a été rénové récemment et il apparaît en très bon état.

■ La cuisine et les réserves

Dans le prolongement de la surface de vente, le local comprend la cuisine avec la plonge, les salles de préparations, les frigos, les réserves et un sanitaire avec douche.

La hauteur sous plafond est faible, d’environ 2,40 m.

La cuisine est en bon état général avec murs et sols sont carrelés et sans gros travaux à prévoir.

Un grand couloir dessert les frigos, les réserves, le sanitaire et la douche pour le personnel. Ces locaux sont fonctionnels et pratique d’accès depuis la cuisine.

Les locaux ne disposent pas d’une sortie directe depuis l’extérieur ce qui est une contrainte : aucune livraison, aucune sortie du personnel, ne peut s’effectuer sans traverser la salle occupée par les clients. L’organisation des livraisons, les accès du personnel sont donc contraints.

■ Les réserves en étage

Des réserves ont été aménagées dans les combles avec un accès par un escalier étroit relativement raide.

L’étage comprend 4 pièces, une réserve au fond de couloir et une réserve sur la partie gauche du couloir.

La hauteur est faible de 2,20 m.

L’étage ne comprend aucune fenêtre, aucun rapport d’air extérieur, aucun éclairage naturel. Il n’y a pas de chauffage.

Il est à noter que ces différentes pièces doivent être utilisées en réserves. Elles ne peuvent pas être utilisées en salles de repos ou espaces de vie pour des employés. Lors de la visite, nous avons constaté la présence de lits, d’affaires personnelles. Le locataire a indiqué que cela avait été retiré et que cela ne sera pas réinstallé.

■ Appréciation générale :

— une très grande salle de restaurant pénalisée par l’absence d’éclairage naturel.

— une salle de restaurant avec une belle hauteur libre, un espace facile à aménager.

— une cuisine fonctionnelle, en bon état mais pénalisée par l’absence de sortie vers l’extérieur sans traverser le restaurant.

— des réserves en étage peu pratiques avec un accès par un escalier raide et étroit.

— un parking permettant d’accueillir 20 voitures pour un restaurant pouvant accueillir environ 200 clients ».

Concernant les locaux ainsi décrits, les constatations de l’expert ne sont pas contestées sur la description générale.

Sur la nuisance provoquée par l’activité des locaux mitoyens, il convient de rappeler que ne peuvent être pris en considération, pour le calcul du prix du bail renouvelé, que les éléments existant à la date du renouvellement

(C. cass., 3e Civ., 9 mars 2022, n° 20-19.188).

Il en résulte qu’il est indifférent qu’une résiliation du bail soit en cours ou que le bailleur ait adressé une mise en demeure à la société locataire suite à l’expertise.

En conséquence, l’expert ayant constaté les nuisances et l’entreprise concernée étant présente depuis 2014 suivant son courrier du 25 juin 2024 (pièce 32 de la société KENNEDY), il y a lieu de considérer que ces nuisances sont établies à la date du renouvellement du bail.

Concernant l’absence de tout élément sur la performance énergétique du bâtiment, la société bailleresse ne saurait se prévaloir de l’absence de transmission par la locataire de tout document relatif à ses consommations dès lors qu’il lui est loisible d’adresser une injonction à la locataire sur ce point voire de soulever un incident de pièces devant le juge chargé du contrôle des expertises.

A défaut, il convient de considérer qu’en l’absence de toute certification environnementale, diagnostic de performance énergétique ou audit énergétique favorable, la qualité du bâtiment sur ce point n’est pas établi.

S’agissant de l’usage d’une partie des locaux à titre d’habitation, la société bailleresse ne tire aucun moyen relatif à la détermination du loyer de ses arguments sur ce point.

Il n’y a donc pas lieu d’en tenir compte s’agissant de la valeur locative.

1.5. Sur les surfaces

L’expert retient les surfaces suivantes (surfaces réelles, coefficient de pondération, surface pondérée :

rez-de-chaussée 580,42 m² x 1,00 = 580,42 m²

réserves au premier étage 43,5 m² x 0,1 = 4,35 m²

terrasse 60 m² x 0,1 = 6 m²

soit une surface pondérée qu’il arrondit à 590 m².

La bailleresse conteste la pondération retenue pour la terrasse. Toutefois, comme indiqué au point 1.4, cette terrasse donne sur un parking sur lequel des nuisances résultant de la société de nettoyage voisine sont constatées.

La pondération retenue par l’expert apparaît dès lors justifiée.

Concernant les locaux en mezzanine, l’expert a mis en évidence l’accès par un escalier étroit et raide pour justifier sa pondération.

Toutefois, dès lors que ces salles ont pu recevoir lit et canapé et être utilisées à usage de « salle de repos », il est manifeste qu’elles pouvaient être utilisées sans difficulté comme réserves.

Il est donc justifié d’y appliquer un coefficient de 0,3.

Concernant la pondération du rez-de-chaussée, la locataire fait valoir que les deux dégagements ou la pièce n°6 devrait se voir appliquer une pondération.

Toutefois, l’expert a répondu justement sur ce point que ces pièces résultaient d’aménagements du preneur et qu’il n’y a donc pas lieu de pratiquer une pondération à ce titre.

Il y a donc lieu de retenir les pondérations suivantes :

rez-de-chaussée 580,42 m² x 1,00 = 580,42 m²

réserves au premier étage 43,5 m² x 0,3 = 13,05 m²

terrasse 60 m² x 0,1 = 6 m²

soit une surface pondérée arrondie à 599 m².

1.6. Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’article R. 145-7 du Code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles

R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, à titre liminaire, l’expert, après avoir évoqué les loyers dans le centre-ville commerçant des [Localité 14] et dans la zone commerciale au niveau des centres commeriaux de la ville, indique que « pour les locaux commerciaux situés dans la zone commerciale étudiée mais à l’extérieur des centres commerciaux bien délimités, les loyers varient entre 90€/m²/an et 160 €/m²/an en fonction de la localisation, de l’état des bâtiments, des activités autorisées et des caractéristiques des bâtiments. Pour ces bâtiments, les loyers se rapprochent des loyers constatés pour des locaux d’activités fonctionnels.

Dans le cas d’espèce, compte tenu des caractéristiques du bâtiment étudié et du local, il est également utile d’analyser le marché des locaux d’activités. Les locaux étudiés ont été construits comme des locaux industriels ou d’activités et certains bâtiments très proches avec les mêmes caractéristiques techniques, sont actuellement utilisés en locaux d’activité. Les locaux étudiés peuvent donc être comparés à des locaux d’activités qui bénéficient d’un attrait commercial valorisant à prendre en compte dans la valeur locative.

Les loyers dans le secteur pour des locaux d’activités en bon état, avec des possibilités de stationnement, avec de bonnes hauteurs sous plafond, se louent actuellement à plus de 90€/m²/an en deuxième couronne de région parisienne (au-delà de la N104). Certains locaux peuvent dépasser

120 €/m²/an pour des surfaces inférieures à 500 m².

Alors que les loyers des locaux commerciaux baissent depuis quinze ans, les loyers des locaux d’activités de qualité augmentent pour se rapprocher parfois des loyers des locaux commerciaux de périphérie ».

Plus précisément, l’expert judiciaire base son évaluation initiale sur

18 références de locations nouvelles, 3 baux renouvelés et 5 fixations judiciaires.

Toutefois, la locataire indique de manière pertinente que seules les références correspondant aux locaux commerciaux se trouvant dans la zone commerciale à l’extérieur des centres commerciaux apparaissent les plus pertinents en termes de comparaison.

Il convient d’écarter également les références les plus anciennes qui n’apparaissent plus pertinentes ou celles postérieures à la date de renouvellement. Par ailleurs, les références « restos du coeur » seront écartées au regard de la spécificité de ces locaux admise par l’expert. Enfin, si la société KENNEDY verse aux débats, le bail signé avec la société MLF le 12 décembre 2019, cette référence n’a pas pu être analysée de manière pertinente par l’expert et sera donc écartée.

Il y a donc lieu de retenir les références suivantes :

— [Adresse 24], locaux pris à bail en 2019 avec une superficie de 250 m², à proximité immédiate des locaux objets du présent litige et avec une activité relativement similaire de pub. Loyer aux environs de 120 €/m²/an.

— [Adresse 21], [Adresse 7] pris à bail en 2020 pour une activité similaire de restauration mais une superficie beaucoup plus petite de 90 m. Loyer de 330 €/m²/an.

— [Adresse 23]. Local mitoyen des locaux objets du litige pris à bail le 1er octobre 2021 pour une surface de

315 m². La taxe foncière est à la charge du preneur. Commerce de gros et de détail. Locaux comparables au regard de la remarque de l’expert sur la prise en compte des locaux d’activités. Loyer de 95 €/m²/an.

— [Localité 27], [Adresse 6], à 500 mètres des locaux de la société NAMASTE-INDE. Local de 203 m² pris à bail par une association en juin 2019. Loyer de 89 €/m²/an.

Il en résulte que les références les plus pertinentes résultant du panel

retenu par l’expert judiciaire font apparaître des loyers se situent entre 89

et 330 €/m²P.

En comparaison de ces références, les locaux objets du litige présentent une superficie plus importante ce qui implique un prix au m² inférieure. Cela apparaît particulièrement transposable concernant la référence du pub situé [Adresse 8] qui présente des facteurs locaux de commercialité y compris s’agissant des difficultés d’accès et une activité similaires mais une superficie plus de deux fois inférieure.

Ainsi, en tenant compte :

— des facteurs locaux de commercialité (une situation commerciale favorable mais présentant des difficultés d’accessibilité),

— de la destination des lieux (restauration et vente à emporter),

— des caractéristiques du local considéré (un bâtiment vieillissant et sans certification environnementale ni performance énergétique avérée, un parking insuffisant, une salle de restaurant de grande dimension et fonctionnelle mais sans éclairage naturel, des cuisines fonctionnelles, en bon état mais sans sortie vers l’extérieur sans traverser le restaurant, des réserves peu pratiques, une terrasse extérieure soumise aux nuisances de la société locataire voisine),

— de la surface pondérée ( 599 m²/P),

— des prix couramment pratiqués dans le voisinage au cours du bail expiré (panel de références au sein duquel les locaux présentent une superficie importante par rapport aux autres locaux comparables),

Le prix unitaire des locaux sera fixé à hauteur de 105 € / m² P par an soit une valeur locative brute de 62.895 euros HT/HC par an.

1.7. Sur les obligations respectives des parties

L’article R. 145-8 du code de commerce indique que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

1.7.1. sur la charge de l’impôt foncier

Sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Il résulte du bail commercial, objet du litige, que la taxe ci-dessus visée est mise à la charge du preneur par une stipulation expresse.

Elle constitue donc un facteur de diminution de la valeur locative qu’il y a lieu de déduire directement du montant de la valeur locative brute pour son montant réel. Toutefois, la locataire ayant sollicité uniquement l’application d’un abattement de 5 % tel que préconisé par l’expert, seul ce montant pourra être retenu.

1.7.2. sur les travaux de conformité

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Il est également tenu, conformément aux dispositions de l’article 1720 du code civil, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le contrat de bail liant les parties comprend la clause 1.3 suivante :

“le preneur devra réaliser à ses frais les travaux nécessaires, résultant des obligations incombant aux exploitants de bâtiments recevant du public, en vertu de la législation en vigueur et à venir, particulièrement en ce qui concerne les travaux d’isolement par rapport au tiers voisin et les travaux de mise en conformité pouvant être prescrits par l’autorité administrative en matière de sécurité, accessibilité, hygiène et salubrité de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet ”.

Or, le transfert à la charge du preneur des travaux de conformité, lesquels incombent par principe au bailleur en application des dispositions susvisées, constitue une charge exorbitante du droit commun et ce indépendamment de la mise en œuvre effective de tels travaux durant le bail écoulé, une telle clause étant susceptible d’être mise en œuvre à tout moment.

En outre, le libellé de la clause est relativement large puisque s’appliquant aux normes d’hygiène, de salubrité et de sécurité. Il convient toutefois de tenir compte qu’elle ne s’applique pas à la réglementation énergétique.

Il y a lieu par conséquent de retenir une minoration de 5 % à ce titre, étant constaté qu’il n’est pas établi au vu des éléments fournis par l’expert qu’une telle clause figurerait dans l’ensemble des éléments de comparaison.

1.8 sur la valeur locative nette

Il résulte de l’ensemble des éléments précédemment évoqués que la valeur locative doit faire l’objet des corrections suivantes :

— travaux de conformité – 5 %

— taxe foncière à la charge du preneur – 5 %

La valeur locative nette sera donc fixée à la valeur arrondie suivante :

( 62.895 euros x 0,90) = 56 605 euros.

Il en résulte que la valeur locative doit être fixée à 56.605 euros par an, hors charges et hors taxes, au 1er avril 2022 et que cette somme, étant inférieure au loyer plafonné, sera retenue pour fixer le loyer.

2. Sur la date de point de départ des intérêts et les loyers trop perçus

Le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur la date de point de départ des intérêts de droit, laquelle constitue une demande accessoire intimement liée à la contestation relative à la fixation du loyer. Par ailleurs, sa compétence qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire, est exclusive du prononcé d’une condamnation. La demande de condamnation formalisée par la société NAMASTE-INDE sera donc écartée et il sera simplement indiqué qu’il appartiendra à la bailleresse de rembourser les loyers trop-perçus.

Il est de principe qu’à défaut de convention contraire, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

En l’espèce, la locataire étant à l’origine de la procédure, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la notification du premier mémoire en défense, c’est-à-dire à compter du 28 juillet 2023 pour les sommes exigibles et réglées à cette date et à compter de leur règlement effectif pour les échéances postérieures.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts.

3. Sur les autres demandes

3.1 Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié.

Il n’y a pas lieu dès lors de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

3.2. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun motif ne justifie qu’il soit dérogé à l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Fixe, à compter du 1er avril 2022, le montant du loyer du bail renouvelé portant sur divers locaux situés [Adresse 1] aux [Adresse 15] (78), donnés à bail par la société KENNEDY à la société NAMASTE-INDE, au montant de la valeur locative, soit 56.605 euros par an hors charges et hors taxes,

Dit qu’il appartiendra à la société KENNEDY de restituer les trop-perçus de loyer perçus depuis le 1er avril 2022,

Dit que les intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer courent à compter du 28 juillet 2023 pour les sommes exigibles et réglées à cette date et à compter de leur règlement effectif pour les échéances postérieures,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

Rejette les autres demandes des parties,

Ordonne le partage par moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le

11 SEPTEMBRE 2025, par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Juge

des Loyers Commerciaux, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier lors du prononcé, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX