TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

STATUANT SUR DES CONTESTATIONS

ET ORDONNANT LA VENTE FORCEE

DU 27 JUIN 2025

N° RG 23/00122 – N° Portalis DB22-W-B7H-RRTD

Code NAC : 78A

ENTRE

S.A. LANDSBANKI LUXEMBOURG, société anonyme de droit luxembourgeois immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés du LUXEMBOURG sous le numéro B-78-804, dont le siège social est situé chez EBC, (EUROPEAN CONSULTING SARL) au [Adresse 4] à L-1617 [Adresse 8],

Représentée par Monsieur [Y] [G], avocat pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la S.A. LANDSBANKI LUXEMBOURG, désigné à cette fonction suivant jugement du 27 avril 2022 rendu par le Tribunal d’Arrondissement de et à LUXEMBOURG.

CREANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Thierry GICQUEAU de la SELARL GICQUEAU VERGNE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 393.

ET

Monsieur [Y] [K], né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 11], de nationalité française, demeurant [Adresse 3] à [Localité 7].

Madame [F] [B] épouse [K], née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 10], de nationalité française, demeurant [Adresse 3] à [Localité 7].

PARTIES SAISIES

Tous deux représentés par Maître Maxence LAUGIER, avocat plaidant au barreau de LILLE et par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Sarah TAKENINT pour les débats de Nathalie GALVEZ pour la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 30 avril 2025, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière réalisé par la société LANDSBANKI [Localité 9] délivré le 21 juin 2023 aux époux [K] en recouvrement de la somme de 2.107.853,96 euros arrêtée au 10 juin 2023,

Vu la publication du commandement de payer le 10 juillet 2023 au Service de la publicité foncière de [Localité 12] 2 (volume 2023 S numéro 75),

Vu l’assignation délivrée au débiteur saisi le 1er septembre 2023 pour l’audience du 8 novembre 2023,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 4 septembre 2023 au greffe de la juridiction,

L’affaire a été renvoyée à de multiples reprises,

Par conclusions notifiées le 24 avril 2025 par RPVA, les époux [K] sollicitent :

L’annulation du commandement de payer aux fins de saisie immobilièreQue soit réputées non écrites les clauses abusives des articles 3,9,12,20 et 23Que soit prononcée la nullité du contrat de prêtD’enjoindre sous astreinte de 100 euros par jour la communication de divers documents aux fins de calcul de la créanceQue soit condamnée la société LANDSBANKI [Localité 9] SA à verser aux époux [K] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour saisie abusiveQue soit condamnée la société LANDSBANKI [Localité 9] SA à verser aux époux [K] la somme de 8.000 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 25 avril 2025 par RPVA, la société LANDSBANKI [Localité 9] sollicite :

Que les demandes formées par les époux [K] soient déclarées irrecevablesQue la créance soit fixée à la somme de 2.107.853,96 euros au 10 juin 2023La vente forcée du bien saisiQue les époux [K] soient condamnés à leur verser la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 30 avril 2025 et mise en délibéré au 27 juin 2025.

Ce jour, le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « juger que » formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

La société LANDSBANKI [Localité 9] sollicite la validation de la procédure de saisie immobilière et la vente des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 6] dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] conformément à la description plus amplement détaillée contenue dans le cahier des conditions de vente.

Sur l’exception de nullité du commandement de payer

L’article 114 du Code de procédure civile prévoit qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article R. 321-3 du Code des procédures civiles d’exécution indique que le commandement de payer valant saisie comporte, à peine de nullité notamment le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires.

Les époux [K] soutiennent que le commandement de payer ne mentionne pas le principal à compter de la déchéance du terme et que le montant énoncé inclus les intérêts ultérieurs. Ils ajoutent que le décompte est arrêté au 10 juin 2023 et ne mentionne pas le taux des intérêts moratoire car le taux n’est pas déterminable s’agissant d’un taux EURIBOR. Ils précisent que cela leur cause un grief car ils sont dans l’impossibilité de connaitre le montant qui serait dû et de le vérifier voir de l’apurer.

La société LANDSBANKI [Localité 9] réplique que le commandement de payer fait état de la condamnation en principal inclue dans le commandement de payer, des intérêts conventionnels composés des intérêts au titre de l’article 6 du contrat de prêt et des intérêts de non paiement de 3%. Elle ajoute que les époux [K] ne démontrent pas de grief dans la mesure où ils contestent le décompte et le commandement de payer, qu’ils sont redevables de la dette depuis 2010 et n’ont jamais cherché à apurer cette dette depuis 14 ans.

En l’occurrence, il ressort du commandement de payer du 21 juin 2023 que le principal de la créance est mentionné, que le pourcentage de l’intérêt conventionnel est précisé ainsi que sa durée de calcul, qu’il en est de même pour les intérêts de non paiement majorés. Dès lors, les dispositions de l’article R. 321-3 du Code des procédures civiles d’exécution sont respectées. En tout état de cause, aucun grief n’est démontré de la part des débiteurs qui ont été mis dans la possibilité de contester le décompte et le commandement de payer, occasion qu’ils ont saisi, et qu’ils ne peuvent affirmer sans mauvaise foi, au regard de l’ancienneté de la dette et de l’absence de paiement, que l’irrégularité alléguée les aurait empêchés d’apurer leur créance.

Dès lors, l’exception de nullité du commandement de payer sera rejetée.

Sur la recevabilité des exceptions de nullité de la saisie immobilière

Il résulte des articles 122 du Code de procédure civile et 1355 du Code civil que l’autorité de la chose jugée, qui constitue une fin de non recevoir, n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

L’article L. 241-1 du Code de la consommation dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

L’article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution interdit au juge de l’exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d’en suspendre l’exécution. Le juge de l’exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Dès lors, il en résulte, que le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l’exécution tire toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Il est en outre établi par la jurisprudence que crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. En outre, il importe peu que la déchéance du terme n’ait été effectivement prononcée que dans un délai supérieur, car le fait que le professionnel n’ait pas appliqué une clause n’exempte pas le juge national de son obligation de tirer toutes les conséquences du caractère abusif de cette clause.

Enfin, il est possible, nonobstant l’autorité de la chose jugée attachée à la décision fondant le titre exécutoire de soulever, à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution, une contestation portant sur le caractère abusif d’une ou plusieurs clauses de l’acte de prêt notarié dès lors qu’il ressort de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée que le juge ne s’est pas livré à cet examen.

En l’occurrence, les époux [K] soutiennent que la société LANDSBANKI [Localité 9] n’avait pas les agréments bancaires nécessaires pour conclure un produit « equity release », que la créance est entachée de fraude et que le contrat contient également plusieurs clauses abusives qui doivent être réputées non écrites. Ils ajoutent que la créance ne serait pas liquide et exigible compte tenu d’une disproportion dans l’exercice de la déchéance du terme et de l’absence de justificatifs étayant la liquidité de la créance.

La société LANDSBANKI LUXEMBOURG réplique à titre principal que le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles a, dans une décision du 19 avril 2024, statué sur les mêmes prétentions des époux [K] dans le cadre d’une contestation de saisie attribution et que cette décision a autorité de la chose jugée.

En l’occurrence, le créancier se prévaut d’un arrêt du 27 avril 2016 rendu par la Cour d’appel du [Localité 5]-Duché de Luxembourg signifié le 12 mai 2016 dont la force exécutoire a été reconnue en France le 27 avril 2016. Le titre exécutoire invoqué par le créancier est donc une décision de justice qui a autorité de la chose jugée et non l’acte notarié qui était précisément contesté devant les juridictions de fond. Or, le juge de l’exécution n’a pas vocation à être une voie de recours contre une décision de justice qui a autorité de la chose jugée. Dès lors, l’ensemble des contestations relatives à la capacité de conclure l’acte notarié du créancier, de l’absence de liquidité et d’exigibilité de la créance compte tenu d’une disproportion dans l’exercice de la déchéance du terme et de l’absence de justificatifs étayant la liquidité de la créance, qui sont des moyens de fond, ne peuvent plus être soulevées par le juge de l’exécution, la décision rendue par la Cour d’appel du [Localité 5]-Duché de Luxembourg condamnant les époux [K] sur le fondement de cet acte notarié, ayant autorité de la chose jugée.

Concernant les clauses abusives, si le juge de l’exécution est compétent pour examiner ces clauses même en cas de décision ayant autorité de la chose jugée, ce n’est que dans le cas où le juge prononçant cette décision ne se serait pas livré lui-même à cet examen. Or, il ressort du titre exécutoire, que la Cour d’appel du [Localité 5]-Duché de Luxembourg s’est prononcé sur le caractère abusif de la clause 9.3 du contrat, moyen qui était soulevé par les époux [K]. Si la Cour ne s’est effectivement pas prononcé sur le caractère abusif de l’ensemble des clauses qui sont invoquées dans la présente procédure, il appartenait aux époux [K] de soulever ces contestations devant cette juridiction, ces derniers ayant donc parfaitement connaissance de leur possibilité de soulever le caractère abusif de certaines clauses contractuelles, le juge de l’exécution n’étant pas compétent pour suppléer à la carence des parties.

Dès lors, l’ensemble des moyens soulevés par les époux [K] aux fins de nullité de la procédure, qui ont pour unique but de remettre en cause et d’anéantir la décision fondant les poursuites ayant autorité de chose jugée, seront déclarés irrecevables.

Sur le titre exécutoire et la fixation du montant de la créance

Aux termes de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

En l’occurrence, le créancier se prévaut d’un arrêt du 27 avril 2016 rendu par la Cour d’appel du [Localité 5]-Duché de Luxembourg, signifié le 12 mai 2016, dont la force exécutoire a été reconnue en France le 27 avril 2016.

En vertu de ce titre, la société LANDSBANKI [Localité 9] justifie d’une créance liquide et exigible au sens de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution dont le montant s’élève, au vu du décompte arrêté au à la somme de 2.107.853,96 euros en principal et intérêts arrêtés au 10 juin 2023.

La créance apparait conforme aux causes du jugement et sera donc fixée à cette somme.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les époux [K] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour saisie abusive.

Toutefois, outre le fait que les époux [K] succombent en leurs demandes, ils ne motivent ni ne justifient en rien leurs prétentions.

Leur demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’orientation de la procédure

Conformément à la demande du créancier poursuivant et en l’absence de toute demande des époux [K], parties saisies, il convient d’ordonner la vente forcée des biens saisis situés dans le ressort du tribunal judiciaire de Versailles.

En application de l’article R. 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient également d’autoriser le créancier poursuivant, d’une part, à faire procéder à la visite des biens saisis selon les modalités fixées au dispositif, et de l’autre, à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet.

Il convient néanmoins de rappeler aux parties qu’en application de l’article L. 322-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente, lesquels sont intervenus dans la procédure, et le créancier mentionné au 1° bis de l’article 2374 du Code civil, les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée, et ce jusqu’à l’ouverture des enchères.

Sur les frais irrépétibles

Les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées au titre de l’équité.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE l’exception de nullité du commandement de payer ;

DÉCLARE irrecevable les exceptions de nullité de la saisie immobilière ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par les époux [K] ;

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 2.107.853,96 euros arrêtée au 10 juin 2023 ;

CONSTATE qu’un cahier des conditions de la vente a été déposé ;

ORDONNE la vente forcée des biens saisis et visés au commandement ;

FIXE la date d’adjudication au MERCREDI 22 OCTOBRE 2025 à 09h30 sur la mise à prix fixée ;

AUTORISE le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente, à raison de deux visites de deux heures maximum chacune, entre 9h et 18h, par tel commissaire de justice de son choix, assisté le cas échéant de tout expert chargé d’établir les diagnostics requis et, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins ;

DIT que le commissaire de justice devra, quinze jours avant la première date retenue, adresser au débiteur une lettre recommandée avec avis de réception contenant toutes précisions concernant les dates et heures prévues ;

DIT qu’à défaut pour le débiteur de permettre la visite de l’immeuble, le commissaire de justice pourra procéder à l’ouverture des portes dans les conditions visées aux articles L. 142-1 et L.142-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE le créancier poursuivant à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet ;

RAPPELLE que les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré dans les conditions de l’article L. 322-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, après l’orientation en vente forcée, et ce jusqu’à l’ouverture des enchères ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes formées par les époux [K] ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Fait et mis à disposition à [Localité 12], le 27 Juin 2025.

Le Greffier Le Président

Nathalie GALVEZ Elodie LANOË