Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

27 MARS 2025

N° RG 22/04870 – N° Portalis DB22-W-B7G-QYXW

Code NAC : 30B

TLF

DEMANDERESSE :

La société SCI [Localité 19]-[Localité 17], société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 844 926 154 dont le siège social est sis [Adresse 15] et représentée par son Gérant, Monsieur [C] [O], domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Floriane PERON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Amandine LABRO, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société NETPILOTE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

420 247 702 dont le siège social est sis [Adresse 5] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 28 Juillet 2022 reçu au greffe le 08 Septembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 21 Janvier 2025, M. JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 27 Mars 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 26 avril 2013, la SCPI FRANCE INVESTIPIERRE, aux droits de laquelle vient la société [Localité 19]-[Localité 17], a donné à bail à la société NETPILOTE, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er septembre 2013 et moyennant un loyer annuel de 14.500 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, une surface de bureaux de 92 m² située au deuxième étage droite d’un immeuble situé [Adresse 7], ainsi que 2 emplacements de parking portant les numéros 12 et 13 situés au 2ème niveau de sous-sol.

Une scission de la copropriété où se trouvent les locaux loués a été opérée par acte reçu le 16 décembre 2019.

Les lots exploités par NETPILOTE sont devenus les lots n°214 et 215.

Par acte d’huissier de justice délivré le 28 juillet 2022, la société [Localité 19]-[Localité 17] a fait assigner la société NETPILOTE devant la présente juridiction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, la société [Localité 19]-[Localité 17] demande au tribunal de :

Vu les anciens articles 1134, 1134, 1184 et 1728,2° du code civil applicables aux faits d’espèce ;

Vu la jurisprudence et les pièces visées et/ou versées aux débats ;

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

— débouter la société NETPILOTE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la société NETPILOTE de sa demande tendant à condamner la SCI [Localité 19]-[Localité 17] à rétablir l’accès aux locaux de la société NETPILOTE par le numéro [Adresse 3] à Versailles (78000) sous astreinte de

150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— débouter la société NETPILOTE de ses demandes formées à titre infiniment subsidiaire tendant à :

o lui octroyer un délai de grâce de deux ans pour régler le solde de toute créance de loyers et charges ;

o suspendre l’application de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés et dire n’y avoir lieu à application en cas de respect desdits délais ;

— débouter la société NETPILOTE de ses demandes formées à titre reconventionnel tendant à condamner la SCI [Localité 19]-[Localité 17] à lui régler :

o une somme de 10.000 euros à titre de préjudice de jouissance ;

o une somme de 8.000 euros à titre de préjudice moral ;

— juger que la société NETPILOTE a manqué à ses obligations contractuelles envers la SCI [Localité 19]-[Localité 17] en ne réglant pas ses loyers et

charges ;

— juger que ce manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail ;

En conséquence :

— condamner la société NETPILOTE à verser à la SCI [Localité 19]-[Localité 17] la somme de 26.466,40 euros TTC, sauf à parfaire, au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts de retard au taux légal en vigueur, majorés de six points, en application du bail commercial ;

— condamner la société NETPILOTE à régler à la SCI [Localité 19]-[Localité 17] la somme de 2.646,64 euros TTC, sauf à parfaire, à titre d’indemnité contractuelle,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial en date du

26 avril 2013 ;

— juger que la SCI [Localité 19]-[Localité 17] conservera le dépôt de garantie détenu par elle, en raison de la résiliation de plein droit du bail commercial aux torts exclusifs de la société NETPILOTE ;

— condamner la société NETPILOTE, à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à régler à la SCI [Localité 19]-[Localité 17], une indemnité d’occupation mensuelle de

2.677,06 euros TTC sauf à parfaire, outre les charges afférentes à la période d’occupation ;

— valider la saisie conservatoire pratiquée le 30 juin 2022, entre les mains de la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne au préjudice de la Société NETPILOTE pour un montant de 22.496,59 euros au titre du principal, des frais de procédure et du coût de l’acte au préjudice ;

— juger que la société NETPILOTE devra libérer les lieux occupés par elle-même ainsi que par tous occupants de son chef dans un délai de quinze (15) jours à compter de la décision à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de la société NETPILOTE, et de tous occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et/ou d’un serrurier ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux et de remettre les lieux en état d’origine d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze (15) jours à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la libération complète des lieux, de leur remise en état et de remise des clés à la SCI [Localité 19]-[Localité 17] ;

En tout état de cause,

— condamner la société NETPILOTE au paiement de la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile y compris les frais exposés au titre de la saisie conservatoire, de la levée de l’état d’inscription ainsi que le droit proportionnel de recouvrement facturé par l’huissier de justice au titre de l’article A. 444-32 du code de commerce ;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

Elle fait valoir que :

— les charges relatives à l’ascenseur n’ont pas été imputées à la société NETPILOTE sur l’année 2020,

— le nouveau contrat de maintenance conclu le 23 janvier 2020 prévoit un an de gratuité et les relevés de charges ne prévoient aucunement une ligne ascenseur ou Schindler et pour cause, elles n’ont aucunement été facturées au preneur,

— les dysfonctionnements et le retard dans la réparation de l’ascenseur étaient imputables au précédent bailleur,

— le précédent bailleur avait suspendu de manière unilatérale différents contrats de maintenance,

— la société NETPILOTE n’a plus rencontré de désordres suite à l’intervention de la SCI [Localité 19]-[Localité 17] auprès des différents prestataires comme le démontre l’absence de constat postérieur au 20 septembre 2019,

— début 2019, une prestation de nettoyage était en place avec LUSITANIE FRANCE NETTOYAGE,

— ayant constaté des manquements de ce prestataire, elle a mis en place, dès la fin du mois de septembre 2019, un nouveau contrat avec la société PRO Nettoyage Services,

— ayant constaté des manquements dans l’exécution des prestations de ménage le 5 mars 2020, elle est intervenue auprès de la société PRO Nettoyage Services et cela a été corrigé,

— le contrat a été repris au 1er septembre 2021 par la société ISY et depuis cette date, aucune rupture de service ou mauvaise exécution des prestations n’a été signalée,

— la société ISY est une association indépendante de la Sauvegarde des Yvelines et il n’existe aucun lien capitalistique entre les deux entités,

— l’entretien des couloirs et bureaux à usage exclusif de la Sauvegarde des Yvelines fait l’objet de contrats distincts et d’une facturation distincte comme en attestent les factures versées aux débats,

— le couloir qui a été fermé au 41 et qui relie le hall du 41 et le hall du 43, est une partie privative,

— s’agissant des charges de syndic, les relevés de dépenses 2019 à 2021 ont été communiqués à la société NETPILOTE et les comptes ont été approuvés en assemblée générale,

— seules les prestations de ménage du 4ème trimestre 2019 ont été facturées à la société NETPILOTE,

— les factures d’électricité, d’eau et les avis d’imposition ont été communiqués,

— le calcul de la quote-part de répartition des charges lui a été communiqué le 30 juin 2020,

— elle a appliqué une clé de répartition en se basant sur la surface au m² : surface occupée/surface totale plus claire et plus favorable que celle de l’ancien bailleur,

— le couloir qui a été supprimé ne faisait pas partie des parties communes générales mais du lot initialement 161, devenu 259 lors de la scission. Il s’agit d’une partie privative comprise dans ce lot et qui n’a pas vocation à être utilisé par les locataires des autres lots. Il y a eu pendant un temps une tolérance pour permettre aux occupants des autres lots de passer par ce couloir, mais cette pratique ne résultait d’aucune obligation juridique,

— aucune entrée par le [Adresse 3] n’est donc contractuellement due. Il n’en est nullement fait état dans le bail,

— la société NETPILOTE n’est pas privée d’un accès puisqu’elle peut entrer dans les lieux par le [Adresse 13] où se trouvent d’ailleurs les ascenseurs qui mènent directement au local commercial litigieux, ce qui n’est pas le cas du [Adresse 3],

— la signalétique indique bien que l’accès aux locaux de la société NETPILOTE est situé au [Adresse 11],

— la société NETPILOTE ne subit aucun préjudice d’image du fait de l’accès par le [Adresse 8],

— l’escalier d’accès du 43 est conforme faisant 1,71 mètre,

— l’article L.145-40-2 du code de commerce n’est pas applicable au présent litige s’agissant d’un bail conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de cet article,

— la société NETPILOTE ne verse aucune pièce aux débats justifiant de difficultés de trésorerie ou d’un quelconque préjudice financier résultant de difficultés d’accès à ses locaux,

— le preneur est redevable de sommes au titre des loyers et de presque la totalité des charges pour les années 2019, 2020 et 2021, celui-ci s’étant abstenu de régler les provisions sur charges appelées trimestriellement sur ces années, de même que les régularisations au titre des charges de ces années,

— le bail commercial prévoit expressément l’application d’une indemnité contractuelle fixée à 10% des sommes réclamées,

— la société NETPILOTE a gravement manqué à ses obligations contractuelles, en accumulant un arriéré de loyers et de charges, ce qui doit entraîner la résiliation du bail,

— l’indemnité d’occupation doit être majorée de 50 %,

— l’article du bail relatif au dépôt de garantie prévoit qu’en cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au Preneur, le montant total du dépôt de garantie restera acquis au Bailleur,

— les frais exposés au titre de la levée de l’état d’inscription ainsi que le droit proportionnel de recouvrement facturé par l’huissier de justice au titre de l’article A. 444-32 du code de commerce doivent être mis à la charge de la société NETPILOTE en application de l’article du bail intitulé « clause de résiliation ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, la société NETPILOTE demande au tribunal, de :

Vu les articles L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce,

Vu les articles 1134, 1147, 1244-1 et suivants, et 1719 du code civil dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige,

Vu les articles 9 et 700 du code de procédure civile,

Vu les articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

Vu les jurisprudences précitées,

Vu le bail commercial signé le 26.06.13 entre les parties,

Vu le constat d’huissier de justice du 20.09.19,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal

— débouter la SCI MERMOZ [Localité 17] de l’intégralité de ses demandes,

— débouter la SCI MERMOZ [Localité 17] de sa demande d’indemnité contractuelle,

— débouter la SCI MERMOZ [Localité 17] de sa demande de retenue du dépôt de garantie,

En cas de condamnation de la Société NETPILOTE

— octroyer un délai de grâce à la société NETPILOTE pour régler le solde de toute créance de loyers et charges de deux ans,

— suspendre l’application de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés et, en cas de respect de ces délais, dire n’y avoir lieu à application,

En tout état de cause et à titre reconventionnel

— condamner la SCI [Localité 19] [Localité 17] à rétablir l’accès aux locaux de la société NETPILOTE par le numéro [Adresse 3] à Versailles (78000) sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la SCI [Localité 19] [Localité 17] à payer à la SARL NETPILOTE la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamner la SCI [Localité 19] [Localité 17] à payer à la SARL NETPILOTE la somme de 8.000 euros au titre du préjudice moral,

— condamner la SCI [Localité 19] [Localité 17] à payer à la SARL NETPILOTE la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI [Localité 19] [Localité 17] aux entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit, et ne saurait être écartée compte tenu de la nature de l’affaire.

Elle fait valoir que :

— elle est à jour du paiement de ses loyers, seul le montant des charges faisant débat,

— elle n’a fait que suspendre légitimement l’exécution de son obligation de paiement compte tenu des inexécutions graves de la société [Localité 19] [Localité 17] consistant à ne plus entretenir les parties communes, en plus d’en avoir privatisé une partie, et de lui empêcher l’accès à ses locaux par le numéro [Adresse 3] à la suite de travaux entrepris en 2019 et ce sur la proposition du gestionnaire,

— la demande en paiement à hauteur de 23.297,17 euros est injustifiée, les pièces versées n’étant pas de nature à établir la créance par la démonstration de l’existence et du montant des charges imputables au locataire,

— l’ensemble de ces charges syndic pour les années 2019, 2020 et 2021 est injustifié en l’absence de régularisation des charges annuelles du syndic et des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires les validant,

— sur l’année 2019, les charges syndic de 3.120,51 euros et 2.556,80 euros sont réclamées sans aucune facture,

— les charges de nettoyage ne sont pas dues car la prestation d’entretien et de nettoyage a été inexistante sur l’année 2019,

— les charges d’électricité de 2.918,02 euros et 3.117,39 euros sont réclamées sans aucune facture,

— sur les taxes foncières, il est impossible de vérifier leur montant et la quote-part en l’absence de communication des avis d’imposition,

— sur l’année 2020, 5 appels de fonds ont été reçus au lieu de 4 par l’ajout de la provision du 1er trimestre 2021,

— les charges d’électricité de 855,30 euros et 1.650,60 euros facturées ne concernent pas les parties communes et le montant de 1.745,42 euros est erroné, la seule facture transmise étant de 568,34 euros,

— les charges d’eau de correspondent à un solde antérieur non justifié, aucune facture n’ayant été transmise,

— sur l’année 2021, sur les charges d’électricité, la somme de 5.367,86 euros est un montant exorbitant au regard des mois précédents (moyenne de

217,74 euros de janvier à octobre), qui correspond en réalité à des travaux réalisés dans les espaces privatifs de la SCI MERMOZ [Localité 17]. Le document justificatif n’est d’ailleurs qu’une simple estimation,

— sur les charges d’eau, la somme de 5.992,77 euros est un montant erroné car elle comprend un solde antérieur à propos duquel une erreur a par ailleurs été reconnue à hauteur de 994,57 euros ; le montant de la facture sans le solde antérieur injustifié est de 3.130,22 euros,

— la somme de 3.605,24 euros est un montant erroné car elle comprend également un solde antérieur. Le montant de la facture est de 17,20 euros,

— les factures d’eau sont en moyenne de 2.797,77 euros sur l’année 2021 (1.262,92 + 5.992,77+ 3.605,24 + 330,15 ÷ 4), alors qu’elle étaient en moyenne de 1.389,24 euros sur la période 2013-2017 selon les relevés du précédent gestionnaire, la BNP PARIBAS. Pourtant, les tarifs de l’eau et de son assainissement n’ont que peu évolué sur la période 2017-2021. Des travaux ont été réalisés dans les parties privatives de la SCI [Localité 19] ce qui pourrait expliquer cette augmentation,

— les provisions sur charges appelées en 2021 ont été de 3.836 euros indiqués alors que les provisions sur charges pour l’année 2021 ont été de

128 + (959x3) = 3.005 euros ; le montant des charges à régulariser

de 91,40 euros est donc nécessairement erroné,

— tous les loyers sont régulièrement payés, y compris la TVA. De son propre chef, NG IMMOBILIER, le gestionnaire, affecte une partie des versements seulement aux loyers et une autre partie aux charges et prétend de ce fait que les loyers ne sont pas payés,

— le contrat de bail ne comporte aucune indication sur le mode de calcul de la part imputable aux locataires,

— les tantièmes de charges générales affectés à la société NETPILOTE

de 4,68 % ont toujours été appliqués par les précédents bailleurs,

— la bailleresse lui a appliqué une quote part de 4,92 %,

— l’utilisation exclusive du 41 par la Sauvegarde des Yvelines, et l’utilisation conjointe du 43Bis par tous les occupants impose de prendre en compte pour le calcul des charges dues par NETPILOTE (et ART PARTENAIRE) que la stricte dépense liée au 43Bis,

— l’entrée dans les locaux de la société NETPILOTE par le numéro [Adresse 3] est contractuellement due,

— depuis l’installation en 2019 du nouveau propriétaire, une porte blindée avec code a été installée, constatée par commissaire de justice,

— la présence de la société NETPILOTE est signalée à l’entrée du numéro

41 par un grand panneau situé à droite des escaliers. C’est donc très logiquement que les visiteurs de la société NETPILOTE se dirigent vers l’entrée du [Adresse 1], avant de se voir interdire l’accès au couloir qui mène aux locaux de la société par une porte blindée,

— pour accéder aux locaux de la société NETPILOTE, les clients sont donc contraints d’être redirigés vers le numéro 43. Il faut alors traverser un immeuble à vocation sociale, puis une cour, avant de parvenir en bas d’un bâtiment régulièrement squatté, ce qui affecte l’image de la société,

— aucune mention des sociétés ART PARTENAIRE et NETPILOTE ne figure sur l’entrée du [Adresse 12],

— la société NETPILOTE n’a jamais cessé tout règlement, attestant de sa bonne foi,

— la société [Localité 19] [Localité 17] est pourtant débitrice, à l’égard de ses locataires, d’une obligation de jouissance paisible. Les pièces versées aux débats établissent que le bailleur a manqué à cette obligation de résultat, le trouble le plus grave concernant l’impossibilité d’accéder aux locaux de la société NETPILOTE par le numéro [Adresse 3] depuis 2019.

L’affaire évoquée à l’audience du 21 janvier 2025 et mise en délibéré au

27 mars 2025.

MOTIFS

1. Sur les demandes relatives à l’arriéré locatif sollicité par la société [Localité 19]-[Localité 17]

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la société [Localité 19]-[Localité 17] produit en dernier lieu un décompte arrêté au 22 avril 2024 dont il ressort que la société NETPILOTE serait redevable de la somme de 26.466,40 euros au titre des loyers, charges et taxes.

Sur cette somme, la société NETPILOTE oppose diverses contestations.

1.1 sur les charges

1.1.1 sur les normes régissant les charges objets du litige

A titre liminaire, il convient d’indiquer que les dispositions des articles

L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce dont se prévaut la

société NETPILOTE ne sont pas applicables au bail objet du litige

conclu le 26 avril 2013 dès lors que ces textes s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014.

Dès lors, le paiement des charges est soumis uniquement aux stipulations contractuelles qui prévoient dans un article intitulé « modalités de facturation et paiement des loyers, charges et autres accessoires » :

« 2°) Charges

Le PRENEUR s’engage également à payer au BAILLEUR, ou à son mandataire, par trimestre et d’avance, le premier jour du trimestre, une provision sur charges évaluée par le BAILLEUR (ou son mandataire) ou le syndicat des copropriétaires, en vue de rembourser au BAILLEUR l’intégralité des prestations, charges et dépenses générales, auxquelles donnent lieu la propriété et la jouissance des lieux loués. Sont ainsi visées toutes sortes de charges sans exception aucune et en ce compris toutes les réparations et les remplacements portant sur les parties communes et éléments d’équipement communs, qui seront mises à la charge du BAILLEUR à quelque titre que ce soit (règlement d’immeuble, règlement de copropriété, règlement de zone, etc.), de telle sorte que le loyer perçu par le BAILLEUR soit net de toutes charges.

Lesdites provisions sur charges feront l’objet d’une régularisation annuelle après arrêté des comptes de l’exercice afférents à l’immeuble dans lequel sont situés les locaux loués. Le solde restant à payer par le PRENEUR sera réglé dans les quinze jours de la facturation.

En cas de trop perçu, le montant de celui-ci sera défalqué de ou des appels suivants de provisions pour charges.

En cas de modification des règlements applicables à l’immeuble dont relèvent les lieux loués, la nouvelle répartition de charges en résultant sera opposable au PRENEUR et s’appliquera de plein droit ».

Le même article contient également les stipulations suivantes :

« 4°) Impôts – Taxes

Le PRENEUR devra acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la contribution économique territoriale, et tous autres impôts dont le BAILLEUR est responsable pour le PRENEUR à un titre quelconque, et justifier de leur paiement à toute réquisition du BAILLEUR et huit jours au moins avant son départ en fin de bail.

Il devra rembourser au BAILLEUR, l’impôt foncier, la taxe de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que tous autres droits ou taxes exigibles au titre des lieux loués, présents ou à venir, quel que soit le redevable légal de ces impôts, droits ou taxes.

D’une manière générale, il devra rembourser au BAILLEUR la quote-part de tout nouvel impôt, taxe ou redevance communal, départemental, régional, national ou européen correspondant qui pourrait être créé et ayant pour assiette ou pour cause les lieux joués.

[ …]

8°) Dans l’hypothèse où le PRENEUR solliciterait la communication de justificatifs des dépenses à sa charge, il remboursera au BAILLEUR le prix des copies, sur la base de VINGT (20) centimes d’euros par page ou pourra, à son choix consulter gratuitement les justificatifs dans les locaux du BAILLEUR en convenant d’un rendez-vous avec ce dernier ».

Il résulte des stipulations contractuelles que les parties ont entendu mettre en place un paiement des charges par le biais du versement de provisions par la locataire suivi d’une reddition de comptes par la bailleresse.

Le 8°) précité prévoit expressément la possibilité pour la locataire de solliciter la communication des justificatifs des dépenses de charges et, par conséquent, la possibilité subséquente de contester les charges dont il ne lui serait pas apporté la justification.

Il convient de rechercher en premier lieu si la société [Localité 19]-[Localité 17] a procédé à une reddition de comptes des charges querellées puis le cas échéant, quelles charges n’auraient pas été justifiées par celle-ci à la suite de la demande de la société NETPILOTE.

1.1.2. sur la reddition des comptes pour les années 2019, 2020 et 2021

Sur le premier point, il apparaît que le 9 juin 2022, le gestionnaire intervenant pour le compte de la société [Localité 19]-[Localité 17] a adressé à la société NETPILOTE trois factures de régularisation de charges pour les années 2019, 2020 et 2021 comprenant une ligne intitulée « charges du lot » et une ligne visant la taxe foncière sur la base d’une quote-part calculée à « 4,92 % tantièmes » sur une somme globale dont l’origine n’est pas déterminée.

Les montants ainsi facturés ont été fixés à :

* 972,36 euros pour l’année 2019,

* -1119,38 euros pour l’année 2020,

* 91,40 euros pour l’année 2021.

Il apparaît donc que le bailleur a satisfait à son obligation contractuelle de procéder à une reddition annuelle des comptes.

Il est versé en outre aux débats l’état des dépenses par poste, pour chacune de ces trois années, établi par NG IMMOBILIER, le gestionnaire de la société [Localité 19]-[Localité 17].

Il en résulte que formellement la société [Localité 19]-[Localité 17] a respecté les obligations qui lui incombaient en vertu du contrat de bail.

1.1.3 sur la quote-part appliquée par la société [Localité 19]-[Localité 17]

S’agissant des contestations présentées par la société NETPILOTE, celle-ci conteste la quote-part appliquée.

Conformément aux stipulations précédemment rappelées, les parties n’ont pas entendu fixer explicitement au sein du bail le montant de la quote-part de charges revenant à la société NETPILOTE.

Toutefois, il est expressément stipulé comme précédemment rappelé que « lesdites provisions sur charges feront l’objet d’une régularisation annuelle après arrêté des comptes de l’exercice afférents à l’immeuble dans lequel sont situés les locaux loués » et qu'«en cas de modification des règlements applicables à l’immeuble dont relèvent les lieux loués, la nouvelle répartition de charges en résultant sera opposable au PRENEUR et s’appliquera de plein droit ».

Il résulte de ces stipulations que les parties ont entendu que la locataire soit redevable des charges suivant la répartition résultant du règlement de copropriété et qu’en cas de modification dudit règlement, si celle-ci devait avoir un impact sur la quote-part de la locataire, cette modification s’imposerait à celle-ci sans qu’il n’y ait lieu à avenant au bail.

En l’espèce, pour déterminer que la quote-part de la société NETPILOTE représenterait 4,92%, la société [Localité 19]-[Localité 17] se fonde sur un calcul effectué par elle-même dans un courrier du 30 juin 2020 où elle indique que la surface de l’ensemble de l’immeuble serait de 1831 m² et qu’elle retiendrait pour la société NETPILOTE une surface de 90 m², la quote-part résultant du rapport surface loué/surface de l’immeuble.

La société [Localité 19]-[Localité 17] verse également aux débats le règlement de copropriété du 16 décembre 2019 dont il y a lieu de considérer qu’il est applicable aux trois années querellées dès lors qu’il a été adopté antérieurement à la fin de l’année 2019.

Or, il résulte de ce règlement que « les charges communes générales comprennent :

— les impôts, contributions et taxes, auxquels seront assujetties toutes les parties communes générales,

— les frais de nettoyage, d’entretien, et de réparation, de réfection des parties communes générales,

— les frais de fonctionnement du syndicat et les honoraires du syndic,

— et, en général, toutes charges communes qui ne sont pas visées ci-après dans les charges communes spéciales.

Répartition

Les charges communes générales seront réparties entre tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier au prorata des quotes-parts de leurs lots respectifs dans les parties communes générales, exprimées en DOUZE-MILLE-DEUX-CENT-CINQUANTIEMES (12.250èmes), telles qu’elles figurent au tableau récapitulatif des charges ci-après.

Toutefois, les copropriétaires qui aggraveraient les charges communes générales (ou les charges communes spéciales ci-après définies) par leur fait, celui de leurs locataires ou des gens à leur service, supporteraient seuls les frais et dépenses ainsi occasionnés.

B – CHARGES COMMUNES SPECIALES

Définition

Les charges communes spéciales sont les charges de toute nature afférentes aux parties communes spéciales telles qu’elles sont définies ci-dessus ( en dehors de l’ascenseur et des escaliers du bâtiment de bureaux).

Répartition

Les charges communes spéciales sont réparties entre les seuls propriétaires des lots concernés par les parties communes spéciales en cause, et ce, au prorata des tantièmes de copropriété compris dans ces lots.

Toutefois, les charges communes relatives à l’ascenseur et aux escaliers du bâtiment de bureaux sont réparties ainsi qu’il suit

C- CHARGES COMMUNES SPÉCIALES D’ENTRETIEN DE L’ASCENSEUR ET DES ESCALIERS DU BÂTIMENT DE BUREAUX

Définition

Les charges afférentes à l’ascenseur du bâtiment de bureaux comprennent :

les frais de consommation d’électricité et le coût de la location ou de l’acquisition des compteurs s’il en existe, les frais des systèmes éventuels de surveillance à distance, les dépenses d’entretien, de réparation de l’ascenseur avec tous les accessoires, ainsi que le remplacement total de l’ascenseur, ses mécanismes, agrès et tous ses accessoires, la réparation de sa cage et de ses locaux techniques, l’assurance contre les accidents causés par l’ascenseur, pour autant que la prime y afférente puisse être distinguée de la prime générale d’assurance.

Les charges afférentes aux escaliers comprennent :

les dépenses d’entretien, de menue réparation des escaliers et des paliers d’étages,

les frais d’entretien, de réparation et même de remplacement du système d’éclairage des escaliers et paliers d’étages, les frais d’entretien, de réparation et même de remplacement du système d’éclairage des escaliers et paliers, les dépenses relatives à l’éclairage des escaliers,

Répartition

Les charges d’entretien de l’ascenseur et des escaliers du bâtiment de bureaux seront réparties dans les proportions indiquées au tableau récapitulatif des charges ci-dessous ».

Il suit un tableau récapitulatif des charges dont il ressort que les tantièmes de charges attribuées aux lots litigieux sont les suivants :

N° de lot

Désignation du lot

Charges générales

Charges spéciales Esc./ Asc. [Adresse 16]

214

parking

4

8

215

parking

4

8

264

bureaux

408

145

TOTAL

12250

1000

Il en résulte que l’application des stipulations contractuelles renvoyant à la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété aurait dû conduire la bailleresse à calculer les charges incombant à la société NETPILOTE pour toutes les charges communes de copropriété sur la base de 416ème/12250ème pour les charges générales et 161ème/1000ème pour les charges spéciales d’ascenseur et d’escalier pour le bâtiment B.

Dès lors, la quote-part retenue par la société [Localité 19]-[Localité 17] pour facturer les charges à la société NETPILOTE ne correspond pas aux stipulations contractuelles et doit être écartée.

1.1.4. sur les « charges syndic »

S’agissant de ces charges ainsi appelées aux termes des décomptes de NG IMMOBILIER et qui correspondent aux charges communes de copropriété, il y lieu de constater que les procès-verbaux d’assemblée générale sont produits.

En revanche, sur le décompte, il convient de constater pour l’année 2019 que NG IMMOBILIER réclame deux sommes pour des montants de 3.120,51 euros et 2.556,80 euros alors qu’il ne produit qu’un relevé provisoire du syndic BNP PARIBAS REAL ESTATE du 4 mai 2020 lui facturant 2.679,35 euros pour l’année 2019. Il en résulte que les sommes figurant dans le décompte ne sont pas justifiées.

S’agissant des sommes dues, il résulte du relevé du 4 mai 2020 que le montant des charges générales à répartir étaient de 17.540,02 euros.

Conformément aux critères de répartition précédemment rappelés, la société NETPILOTE était donc redevable de 595,65 euros [17.540,02 x (416/12250)] pour l’année 2019.

Toutefois, dès lors, que NG IMMOBILIER a appliqué la quote-part de

4,92 % sur les sommes prétendument facturées par le syndic (3.120,51 euros et 2.556,80 euros) déjà calculées sur la base des tantièmes de charges

de copropriété, il en résulte une facturation favorable à la locataire

puisqu’il n’est demandé aux termes du décompte qu’une somme

de 279,32 euros au lieu de la somme réellement due en prenant le calcul contractuel [( 3120,51+2556,80)x4,92/100].

Pour l’année 2020, NG IMMOBILIER fait figurer dans son décompte les provisions appelées en lieu et place de la somme effectivement appelée par le syndic auprès de la société [Localité 19]-[Localité 17] après régularisation de 3.979,19 euros suivant relevé du 23 mars 2021 versé aux débats.

En tout état de cause, le mode de calcul est là encore erroné et au regard du total appelé par le syndic de 16.140,75 euros, la société NETPILOTE était redevable de 548,12 euros en appliquant les 416ème sur 12250ème.

Toutefois, le calcul de NG IMMOBILIER appliquant là encore le taux

de 4,92 % non aux charges totales mais à celles prétendument appelées

à l’encontre de la société [Localité 19]-[Localité 17], il en résulte un

calcul favorable à la locataire qui ne s’est vu facturer que 269,68 euros [(1371,32 x3 +521,61+845,76)x4,92/100].

Pour l’année 2021, NG IMMOBILIER fait figurer dans son décompte les provisions appelées en lieu et place de la somme effectivement appelée par le syndic auprès de la société [Localité 19]-[Localité 17] après régularisation de 4.439,68 euros suivant relevé du 10 février 2022 versé aux débats.

En tout état de cause, le mode de calcul est là encore erroné et au regard du total appelé par le syndic de 18.008,61 euros, la société NETPILOTE était redevable de 611,55 euros en appliquant les 416ème sur 12250ème.

Toutefois, le calcul de NG IMMOBILIER appliquant là encore le taux

de 4,92 % non aux charges totales mais à celles prétendument

appelées à l’encontre de la société [Localité 19]-[Localité 17], il en

résulte un calcul favorable à la locataire qui ne s’est vu facturer que

192,60 euros [(845,76 + 1462,45 + 50,13 + 1556,22)x4,92/100].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que s’agissant des « charges syndic », il y a lieu de retenir les sommes facturées par la société [Localité 19]-[Localité 17] dès lors que, nonobstant les calculs erronés de son gestionnaire, celles-ci sont inférieures aux sommes justifiées par les relevés individuels de charges de copropriété versés aux débats.

1.1.5. sur les charges d’entretien

Il résulte des décomptes établis par NG IMMOBILIER que ces charges ont été facturées en sus des charges de copropriété intitulées « charges syndic ».

Conformément au règlement de copropriété, les frais d’entretien constituent des charges communes.

En conséquence, la société [Localité 19]-[Localité 17] ne saurait facturer directement l’entretien des parties communes à la société NETPILOTE sans que ces frais ne soient inclus dans les charges communes de la copropriété et répartis entre tous les copropriétaires suivant la répartition des charges prévue au règlement de copropriété.

Il y a lieu par conséquent d’écarter l’ensemble des charges facturées directement à la société NETPILOTE à ce titre.

1.1.6. sur les charges d’électricité

Il résulte des décomptes établis par NG IMMOBILIER que ces charges ont été facturées en sus des charges de copropriété intitulées « charges syndic ».

Conformément au règlement de copropriété, les frais d’électricité constituent des charges communes.

En conséquence, la société [Localité 19]-[Localité 17] ne saurait facturer directement l’électricité des parties communes à la société NETPILOTE sans que ces frais ne soient inclus dans les charges communes de la copropriété et répartis entre tous les copropriétaires suivant la répartition des charges prévue au règlement de copropriété.

En outre, il n’est pas précisé ni dans les décomptes ni dans les factures versées aux débats si une ou plusieurs factures concerneraient les parties privatives de la société NETPILOTE étant constaté au surplus que le point IV 3°) du bail prévoit que le preneur s’engage à communiquer au bailleur les factures relatives à sa consommation d’électricité de sorte que les parties n’ont pas stipulé qu’il serait dérogé à la prise en charge par le preneur de ses dépenses énergétiques sur ses parties privatives.

Il y a lieu par conséquent d’écarter l’ensemble des charges facturées directement à la société NETPILOTE à ce titre.

1.1.7. sur les charges d’eau

Il résulte des décomptes établis par NG IMMOBILIER que ces charges ont été facturées en sus des charges de copropriété intitulées « charges syndic ».

Conformément au règlement de copropriété, dès lors qu’il n’est pas justifié d’un compteur et d’une facturation individualisée, les frais d’eau constituent des charges communes.

En conséquence, la société [Localité 19]-[Localité 17] ne saurait facturer directement l’eau relevant des charges communes à la société NETPILOTE sans que ces frais ne soient inclus dans les charges communes de la copropriété et répartis entre tous les copropriétaires suivant la répartition des charges prévue au règlement de copropriété.

Il y a lieu par conséquent d’écarter l’ensemble des charges facturées directement à la société NETPILOTE à ce titre.

1.1.8. sur les taxes foncières 2019

Pour facturer la société NETPILOTE, la société [Localité 19]-[Localité 17] produit un avis d’imposition qui comporte uniquement le montant global dû par elle pour l’ensemble des biens qu’elle détient dans l’immeuble où se trouvent les locaux objets du litige.

Or, pour justifier des sommes dues précisément par la société NETPILOTE au titre des lots occupés par celle-ci, il lui appartenait de solliciter auprès de l’administration fiscale un relevé de propriété présentant les bases d’imposition de chaque bien.

A défaut, les sommes facturées ne sont pas justifiées dès lors qu’il ne peut être déterminé quelle somme a été précisément taxée pour les locaux occupés par la société NETPILOTE. Elles seront donc écartées.

1.1.9. sur le surplus des charges et le décompte des sommes dues

Si la société NETPILOTE oppose une contestation générale des charges dues à la société [Localité 19]-[Localité 17], elle ne soulève pas d’autres moyens précis de contestation au sein de ses écritures nonobstant certaines mentions figurant en annotation des décomptes de NG IMMOBILIER et non repris dans ses moyens. De même, si elle conteste le fonctionnement de l’ascenseur, elle n’en tire pas de moyen particulier sur les décomptes des sommes dues.

Il y a lieu dès lors de considérer qu’au surplus des moyens ci-dessus reproduits, les sommes dues au titre des charges ne sont pas contestées ou à tout le moins ne se voient pas opposer de moyens de contestation précis de nature à remettre en cause les décomptes résultant des redditions de comptes annuelles effectuées par la bailleresse.

En conséquence, il y a lieu de retenir les sommes dues suivantes avec les réserves précédemment rappelées sur les « charges syndic » et le taux de 4,92 % dès lors que le calcul du bailleur est plus favorable à la locataire et en ne retenant que les charges que la société [Localité 19]-[Localité 17] a effectivement facturées comme « charges récupérables » ce qui implique notamment d’écarter la taxe sur les bureaux mentionnées mais non incluses dans les charges récupérables et le décompte final :

— pour l’année 2019 : charges « syndic » 5.677,31 euros,

travaux 140,40 euros,

assurance 1793,47 euros,

contrat PRESICELEC 649 euros,

Débarras local poubelle 456 euros

soit une somme de 8.716,18 euros qui avec application de la quote-part de 4,92 % aboutit à une somme due de 428,84 euros. Les provisions appelées étant de 2.296,46 euros, le trop-perçu doit être fixé à 1.867,62 euros.

— pour l’année 2020 : charges « syndic » 5.481,33 euros,

travaux 5.290,32 euros,

assurance 2.016,56 euros,

contrat PRECISELEC 654,84 euros,

taxe foncière non contestée par la locataire pour 2020

32.764 euros

soit une somme de 46.207,05 euros qui avec application de la quote-part de 4,92 % aboutit à une somme due de 2.273,39 euros. Les provisions appelées étant de 3.836 euros, le trop-perçu doit être fixé à 1.562,61 euros.

— pour l’année 2021 : charges « syndic » 3.914,56 euros ,

travaux 9.950,33 euros,

ascenseur 1.838,74

assurance 2.010,67 euros,

taxe foncière non contestée par la locataire pour 2021

32.741 euros

soit une somme de 50.455,30 euros qui avec application de la quote-part de 4,92 % aboutit à une somme due de 2.482,40 euros. Les provisions appelées étant de 3.836 euros selon l’extrait de compte du 22 avril 2024 nonobstant l’erreur figurant sur les provisions du 1er trimestre 2021 figurant sur la facture en pièce 9 de la demanderesse, le trop-perçu doit être fixé à 1.353,60 euros.

1.2 sur le décompte de l’arriéré locatif

La société NETPILOTE ne conteste pas le montant des loyers facturés, ni par des moyens précis les charges postérieures à l’année 2021. Elle ne justifie pas de paiements autres que ceux pris en compte par sa bailleresse.

Il résulte de l’ensemble des éléments ci-dessus établis qu’il convient de reprendre le décompte du 22 avril 2024 présenté par NG IMMOBILIER à l’exception des régularisations de charges du 9 juin 2022 pour des montants de 972,36 euros et 91,40 euros au débit et 1.119,38 euros au crédit qui, suivant les comptes de charges ci-dessus établis, seront remplacées par les montants suivants au crédit :

— régularisation de charges 2019 : 1.867,62 euros,

— régularisation de charges 2020 : 1.562,61 euros,

— régularisation de charges 2021 : 1.353,60 euros.

L’extrait de compte du 22 avril 2024 présente un débit total de

125.688,67 euros dont il convient de retirer les sommes de 972,36 euros et 91,40 euros soit un débit rectifié de 124.624,91 euros.

L’extrait de compte du 22 avril 2024 présente un crédit total de 99.222,27 euros dont il convient de retirer la somme de 1.119,38 euros et d’y ajouter les sommes de 1.867,62 euros, 1.562,61 euros et 1.353,60 euros soit un crédit rectifié de 102.886,72 euros.

Il en résulte que la société NETPILOTE est redevable au 22 avril 2024 (loyer et provisions pour charges du deuxième trimestre 2024 inclus) d’une somme de 22.801,95 euros et sera donc condamnée à payer cette somme à la société [Localité 19]-[Localité 17].

1.3 sur les intérêts

L’article 1226 du code civil dans sa rédaction applicable au litige prévoit que « la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution. »

Aux termes de l’article 1231 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, « lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la peine convenue peut, même d’office, être diminuée par le juge à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’article 1152. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite ».

L’article 1152 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que "lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite."

En l’espèce, la bailleresse qui sollicite l’octroi d’intérêts de retard « majorés de six points, en application du bail commercial » ne précise pas à quelle clause du bail elle entend se référer pour justifier une telle demande. De plus, elle ne fixe aucun point de départ pour lesdits intérêts.

Elle ne pourra donc qu’être déboutée sur ce point.

1.4 sur l’indemnité contractuelle

Il résulte de l’article « clause de résiliation » du bail, les stipulations suivantes : « Au surplus, dans le cas où le BAILLEUR exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l’encontre du PRENEUR, il aurait droit à une indemnité fixée à forfait à 10% des sommes pour lesquelles les procédures seraient engagées. Cette dernière indemnité sera considérée comme supplément et accessoire du loyer et ne pourra en aucun cas être réduite par dérogation expresse aux dispositions de l’article 1231 du code civil ».

Conformément à l’article 1152 précité, l’exclusion des dispositions de l’article 1231 prévue par les stipulations contractuelles ne saurait faire obstacle au pouvoir de modération tient de ce texte.

En l’espèce, au regard des erreurs commises par la société [Localité 19]-[Localité 17] dans la présentation de ses comptes et de la reddition tardive de ceux-ci pour les années 2019 à 2021 uniquement lors de la mise en demeure du 20 juin 2022, la clause pénale stipulée apparaît manifestement excessive et sera réduite à une somme de 200 euros.

2. sur la demande de rétablissement de l’accès aux locaux par le numéro [Adresse 3] à [Localité 21] sollicitée par la société NETPILOTE

2.1 sur la demande proprement dite

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

La délivrance est la remise au preneur de la disposition de la chose, objet du contrat. Elle s’opère généralement par la remise des clés (Cass. 3e civ.,

13 sept. 2011, n°10-24.626). Cette obligation incombe au bailleur tout au long de l’exécution du contrat (Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 18-21.890) et porte également sur l’accès et les accessoires de cette chose louée qui sont indispensables à son utilisation normale.

En l’espèce, il résulte du bail dans l’article « désignation des locaux », les stipulations suivantes :

« Les locaux loués sont situés dans l’immeuble « [Adresse 18] » sis [Adresse 6] à [Localité 22] et représentent une surface de 92m2 (quote-part des parties communes incluse) au 2ème étage droite ( voir le plan en ANNEXE 1) ».

Les parties ont donc stipulé les deux adresses [Adresse 2] et il est constant que de 2013 à 2019, le bailleur a permis l’accès aux locaux loués par la société NETPILOTE par l’entrée située au [Adresse 3]. Il apparaît, en outre, au vu des photographies, plans et constats d’huissier versés aux débats, notamment en pièces 12 et 41 de la société NETPILOTE et 22 de la société [Localité 19]-[Localité 17], que l’autre entrée ne se situe pas réellement au [Adresse 8] mais au [Adresse 10] dont l’accès nécessite de passer depuis la [Adresse 20] par le [Adresse 8], immeuble appartenant à un bailleur social, tiers par rapport au bailleur. Il ne peut donc être considéré que les parties auraient entendu stipuler comme seule entrée un accès par le

[Adresse 9] qui n’est pas mentionné au bail mais qui permet l’accès PMR contrairement au numéro 41.

En conséquence, il ressort tant de la mention des deux numéros dans la désignation des locaux loués que de la délivrance matérielle des locaux par le bailleur avec un accès autorisé par le numéro 41 que les parties ont entendu au moment de la conclusion du contrat permettre à la locataire d’accéder à ses locaux par le numéro 41 et le cas échéant, par le numéro 43 correspondant en réalité au 43 bis permettant l’accès aux personnes à mobilité réduite.

En conséquence, en installant une porte blindée avec un code dans le couloir permettant l’accès aux locaux de la société NETPILOTE depuis le numéro 41 sans modification des stipulations contractuelles, et ainsi en supprimant un accès contractuellement dû suivant la commune intention des parties, la société [Localité 19]-[Localité 17] a manqué à son obligation de délivrance.

En outre, la bailleresse ne saurait le justifier par le fait que ce couloir constituerait une partie privative dès lors qu’il n’est pas contesté qu’il en était déjà ainsi lors de la conclusion du bail et qu’il est loisible à la bailleresse de prévoir l’accès aux locaux loués par des parties privatives de l’immeuble lui appartenant. Elle ne pouvait en revanche ultérieurement revenir sur cet engagement sans manquer à son obligation de délivrance sauf à stipuler avec la société NETPILOTE d’une modification contractuelle ce qui n’a pas été effectué en l’espèce.

En conséquence, la société [Localité 19]-[Localité 17] sera condamnée à rétablir l’accès aux locaux de la société NETPILOTE par tous moyens depuis l’entrée située au numéro [Adresse 3] à [Localité 21].

A ce stade, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas justifié, aucun élément ne permettant de présumer que la bailleresse entendrait s’opposer à l’exécution de la présente décision.

2.2 sur les demandes de dommages-intérêts formulées par la société NETPILOTE

L’article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable au litige stipule que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, la privation unilatérale d’une des deux entrées des locaux par le bailleur occasionne nécessairement un préjudice de jouissance.

Il résulte des plans, constats et photographies précédemment évoqués que l’entrée par le [Adresse 1] permet une entrée directe et visible depuis la [Adresse 20] dans le hall de l’immeuble où se trouve un escalier permettant l’accès aux locaux de la société NETPILOTE.

Au contraire, l’accès par le [Adresse 14] n’est pas possible directement depuis la [Adresse 20] puisque nécessitant de franchir la grille d’un immeuble d’habitation puis de passer sous cet immeuble avant d’accéder à l’entrée du bâtiment où se trouvent les locaux de la société NETPILOTE.

Il est donc établi un préjudice de jouissance pour la société NETPILOTE qui s’est vue priver d’un accès aisé au profit d’un accès moins visible et plus difficile pour ses visiteurs.

Sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres griefs liés à l’entretien des locaux, il y a donc lieu de considérer que la privation de l’accès par le numéro 41 depuis 2019 occasionne un préjudice de jouissance à la société NETPILOTE qu’il convient d’évaluer à 8.000 euros à la charge de la société [Localité 19]-[Localité 17].

En revanche, le préjudice moral invoqué par la société NETPILOTE qui en serait résulté du fait de la perte de temps, et de tracasseries et contraintes, n’apparaît pas distinct du préjudice de jouissance déjà réparé. La société NETPILOTE sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

3. Sur les demandes de la société [Localité 19]-[Localité 17] aux fins de résiliation du contrat et les demandes subséquentes

L’article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

En l’espèce, au regard des manquements relevés à l’encontre de la bailleresse notamment dans son obligation de délivrance des locaux loués commis à l’encontre de la locataire, il ne saurait être fait droit à sa demande de résiliation aux torts de la société NETPILOTE.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société [Localité 19]-[Localité 17] de sa demande à ce titre ainsi que de l’ensemble des demande subséquentes aux fins de conservation du dépôt de garantie, fixation d’une indemnité d’occupation, libération des lieux, expulsion, remise en état et astreinte.

4. sur la demande de validation de la saisie conservatoire du 30 juin 2022

La société [Localité 19]-[Localité 17] ne présentant aucun moyen dans ses conclusions pour soutenir sa demande à ce titre et établir qu’il entrerait dans le champ de compétence de la présente juridiction de « valider » une mesure conservatoire, il y a lieu en application de l’article 768 du code de procédure civile de la débouter de sa demande à ce titre.

5. sur la demande de délais de paiement présentée par la société NETPILOTE

L’article 1244-1 du code civil dispose que toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de la nécessité pour les parties d’établir leurs comptes au vu de la saisie conservatoire pratiquée et des condamnations réciproques prononcées par la présente décision sans qu’aucune demande de compensation n’ait été présentée, l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la société NETPILOTE n’apparaît pas justifié et elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

6. Sur les demandes accessoires

Les deux parties succombant, il y a lieu de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de sorte qu’en tout état de cause la société [Localité 19]-[Localité 17] sera déboutée de ses demandes relatives aux frais exposés au titre de la saisie conservatoire, de la levée de l’état d’inscription ainsi que du droit proportionnel de recouvrement facturé par l’huissier de justice au titre de l’article A. 444-32 du code de commerce.

Dès lors, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne la société NETPILOTE à payer à la société [Localité 19]-[Localité 17] la somme de 22.801,95 euros au titre des loyers, charges et taxes dus au 22 avril 2024 (loyer et provisions pour charges du deuxième trimestre 2024 inclus) ;

Condamne la société NETPILOTE à payer à la société [Localité 19]-[Localité 17] la somme de 200 euros hors taxe au titre de l’indemnité contractuelle prévue au bail ;

Condamne la société [Localité 19]-[Localité 17] à rétablir l’accès aux locaux loués pour la société NETPILOTE par l’entrée située au [Adresse 4] ;

Dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

Condamne la société [Localité 19]-[Localité 17] à payer à la société NETPILOTE une somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 MARS 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY