TRIBUNAL

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00273 – N° Portalis DB22-W-B7J-TM4L

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du

21 Avril 2026

[Y] [O]

C/

[R] [K]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 78646-2025-009397 du 02/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Expédition exécutoire délivrée

le

à M^e Joseph PANGALLO

Expédition certifiée conforme

délivrée le

à M^e Corinne MANCHON

Minute n° : /2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 21 Avril 2026 ;

Sous la Présidence de M. François GUERANGER, Magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Versailles chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de M^me Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

L’ordonnance suivante a été mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR:

M. [Y] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Joseph PANGALLO, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR :

M. [R] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 78646-2025-009397 du 02/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1]

représenté par M^e Corinne MANCHON, avocat au barreau de VERSAILLES

Après débats à l’audience publique des référés du 16 Mars 2026, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 21 Avril 2026 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

FAITS et PRÉTENTIONS

Monsieur [Y] [O], né le 18 décembre 1949 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] à [Localité 6], a donné à bail d’habitation le 22 mai 2019 à Monsieur [R] [K], né le 18 décembre 1995 à [Localité 7] (Gabon), un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8], où celui-ci réside, pour un loyer chargé initial de 405 euros.

Des impayés sont survenus.

Le bailleur a fait délivrer au locataire le 19 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 557,24 euros lui donnant deux mois pour régler sa dette.

La somme demandée n’a pas été versée.

Par acte introductif d’instance du 9 septembre 2025, M. [Y] [O] a assigné en référé M. [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 janvier 2026 et un renvoi a été ordonné. La nouvelle audience a été fixée au 16 mars 2026.

Dans son assignation, M. [Y] [O] sollicite de

Vu l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

À titre principal

PRONONCER la résiliation du bail du 22 mai 2019 du local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8], la clause résolutoire étant acquise

ORDONNER l’expulsion de M. [R] [K] et de tous occupants de son chef des locaux qu’il occupe, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier

CONDAMNER à titre provisionnel M. [R] [K] à lui payer, à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif, une indemnité d’occupation du logement correspondant au montant des loyers mensuels augmentés des charges à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés

CONDAMNER à titre provisionnel M. [R] [K] à lui payer la somme de 9.415,20 euros en principal au titre des loyers et charges impayés dont 3 157,24 euros objet du commandement de payer et 6 257,96 courus du 1er mai 2025 jusqu’au 31 août 2025

CONDAMNER M. [R] [K] au paiement de la somme de 1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER M. [R] [K] à tous les dépens, notamment le coût du commandement de payer

À titre subsidiaire

ORDONNER le renvoi de cette affaire à une audience dont il lui plaira de fixer la date pour qu’il soit statué au fond

À l’audience du 16 mars 2026, M. [Y] [O], fait état d’une dette actualisée à 19.054,41 euros au 13 mars 2026. Il précise que le loyer constitue pour lui un complément de retraite. Il observe qu’aucune demande de relogement n’a été produite. Il et se réfère à ses écritures pour le reliquat.

M. [R] [K], qui bénéficie de l’aide juridictionnelle totale, est représenté. Il a obtenu une première fois un renvoi pensant que sa situation s’améliorerait, ce qui n’est pas le cas. Son entreprise fait l’objet d’un contentieux aujourd’hui en appel ce qui explique sa baisse de revenus. En cas d’expulsion, M. [R] [K], qui a 60 ans, demande un délai tenant compte du calendrier scolaire.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026.

SUR QUOI

L’article 834 du code de procédure civile prévoit :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même code complète :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il ressort des pièces produites aux débats que la demande doit être déclarée recevable à la procédure de référé.

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire

« Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Précisé par l’article R213-9-3 du même code

« Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d’appel des actions mentionnées à l’article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce :

« Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

En l’espèce, les parties sont représentées. Le montant demandé par le requérant est supérieur à 5 000 euros et une demande d’expulsion est formulée.

En conséquence, la présente décision sera contradictoire en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la résiliation du bail d’habitation de l’appartement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« I.- Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. (…)

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail d’habitation du 22 mai 2019 comporte une clause résolutoire qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges.

Le commandement de payer du 19 mai 2025 concernant le local d’habitation est resté sans suite et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 20 juillet 2025 soit deux mois après comme stipulé dans ledit commandement de payer.

M. [Y] [O] est donc fondé à demander la constatation de la clause résolutoire pour son compte.

Par ailleurs, la préfecture des Yvelines a été saisie le 10 septembre 2025 de l’assignation du 9 septembre 2025 pour une audience tenue le 16 mars 2026.

Le délai légal est donc respecté.

M. [R] [K] n’a pas repris le paiement de ses échéances. En l’absence de revenus suffisants, un plan d’apurement ne peut être mis en place.

Les conditions d’application des alinéas V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont donc pas réunies.

En conséquence, la résiliation du bail du 22 mai 2019 sera constatée à compter du 20 juillet 2025, deux mois après le commandement de payer du 19 mai 2025.

Sur l’expulsion

L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce :

« Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Et l’article L431-1 du même code prévoit :

« Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

Par ailleurs, l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

« Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, la résiliation du bail d’habitation dont bénéficiait M. [R] [K] étant acquise à compter du 20 juillet 2025, celui-ci est occupant sans droit ni titre des biens de M. [Y] [O] depuis cette date.

En conséquence, sauf si le locataire a quitté les lieux et remis les clés au propriétaire dans le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, l’expulsion de M. [R] [K] sera ordonnée conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges

L’article 1103 du code civil prévoit :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Et l’article 7 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 dispose :

« Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

Enfin, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative»

En l’espèce, la somme actualisée demandée à M. [R] [K] s’élève à 19 054,41 euros. Ce montant est communiqué à l’audience et il n’est pas contesté.

C’est donc ce montant qui sera retenu.

En conséquence, M. [R] [K] sera condamné à titre provisionnel à verser à M. [Y] [O] la somme de 19 054,41 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose :

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 1240 du code civil prévoit :

« Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, la résiliation du bail dont bénéficiait M. [R] [K] étant acquise à compter du 20 juillet 2025, celui-ci est occupant sans droit ni titre des biens de M. [Y] [O] depuis cette date, ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation demandée par le bailleur pour compenser le dommage causé au propriétaire par l’occupation illicite du locataire.

En l’occurrence, la provision correspondant à l’indemnité d’occupation sera égale au montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges à compter de la date de la résiliation du bail. La somme versée au titre du dépôt de garantie sera décomptée ainsi que les autres sommes payées depuis cette date.

En conséquence, M. [R] [K] sera condamné à verser à M. [Y] [O] à compter du 20 juillet 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels augmentés des charges. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

Des frais irrépétibles à hauteur de 900 euros seront dus par M. [R] [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

N° RG 25/00273 – N° Portalis DB22-W-B7J-TM4L. Ordonnance de référé du 21 Avril 2026.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort et mise à disposition au greffe

CONSTATE à compter du 20 juillet 2025 la résiliation conventionnelle du bail du 22 mai 2019 concernant le local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8].

ORDONNE l’expulsion de M. [R] [K] et de tous occupants de son chef du logement susvisé appartenant à M. [Y] [O] conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE M. [R] [K] à verser à titre provisionnel à M. [Y] [O] à compter de la résiliation du bail du 20 juillet 2025 jusqu’à libération des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

CONDAMNE M. [R] [K] à verser à titre provisionnel à M. [Y] [O] la somme de 19 054,41 euros en principal au titre des loyers et charges impayés

CONDAMNE M. [R] [K] au paiement d’une somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [R] [K] aux dépens de la présente instance conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

La greffière Le juge