Inconstructibilité du terrain
Décisions
[…] 1° réforme le jugement du 4 décembre 1985 par lequel le tribunal administatif de Rennes a limité la condamnation de l'Etat au versement d'une indemnité de 20 000 F, qu'ils estiment insuffisante en réparation du préjudice subi du fait de renseignements erronés donnés par l'administration à l'origine de la cession d'une partie d'un terrain leur appartenant à la commune de Nevez Finistère , […] le préjudice qui résulte de l'inconstructibilité du terrain restant lequel ne satisfait plus aux règles de superficie minimale exigées par le plan d'urbanisme en vigueur n'est pas imputable aux indications inexactes contenues dans cette lettre mais à la vente qu'ils ont consentie auparavant à la commune, […]
C'est à bon droit qu'une Cour d'appel retient, pour cette évaluation l'inconstructibilité des parcelles dès lors qu'elle relève qu'à la date de référence le plan d'occupation des sols exigeait un accès à la voie publique plus large que celui desservant les parcelles expropriées. […] Qu'apres avoir releve qu'a cette date le plan d'occupation des sols exigeait pour qu'un terrain soit constructible un acces a la voie publique d'une largeur de quatre metre, alors que les parcelles expropriees disposaient sur cette voie d'un acces d'une largeur de 2 metres 50, la cour d'appel a retenu a bon droit l'inconstructibilite de ces parcelles pour proceder a leur evaluation, et par ce seul motif a legalement justifie sa decision ;
Au regard de l'assujettissement de son propriétaire à la taxe foncière sur les propriétés non bâties, un terrain compris dans un lotissement autorisé et destiné, par la volonté de son propriétaire, à supporter des constructions, doit être classé dans la catégorie des terrains à bâtir. […] compte tenu des dispositions du plan d'occupation des sols et des dispositions propres au lotissement, et dont la demande de permis de construire a été rejetée pour des motifs tirés, non de l'inconstructibilité du terrain, mais de la méconnaissance de la réglementation des lotissements et des dispositions concernant l'aspect des constructions, ne s'est pas trouvé, pour ces seuls motifs, […]
[…] 2°/ que lorsque les acquéreurs d'un terrain se voient refuser un permis de construire en raison des risques d'inondation, le vice d'inconstructibilité affectant le terrain, qui résulte de son caractère inondable et qui est seulement constaté par la décision administrative, est inhérent au bien vendu ; que dès lors, en retenant, pour rejeter la demande de résolution des consorts [D]-[I] en raison du vice d'inconstructibilité du terrain révélé postérieurement à la vente, que l'inconstructibilité relevait de l'appréciation de l'administration et qu'il s'agissait donc d'un vice extrinsèque ne pouvant donner lieu à réparation sur le fondement de l'action en garantie des vices cachés, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;
[…] que par acte authentique du 20 mars 1991, M. X… assisté de M. Y…, notaire, a acquis une parcelle de terrain constructible située sur la commune de Rayol Canadel ; que le 14 mars 1991, […] où se situait le terrain acquis ; que par arrêt du 14 janvier 1994, le Conseil d'Etat a constaté l'inconstructibilité des terrains de la zone NAb ; qu'après avoir obtenu par arrêt d'une cour d'appel en date du 4 février 2003, […] qu'en l'espèce, M. X… a assigné M. Y… pour obtenir la réparation des préjudices causés par l'inconstructibilité du terrain qu'il a acquis le 20 mars 1991 ; que cette inconstructibilité a été définitivement établie par un arrêt du Conseil d'Etat rendu le 14 janvier 1994 ; […]
[…] Invoquant l'inconstructibilité du terrain et estimant avoir été victime d'une erreur ou, à défaut, d'un vice caché, […] 2°/ que l'inconstructibilité d'un terrain défini par l'acte de vente comme constituant un terrain à bâtir, relève d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance ; qu'en l'espèce, l'acte sous seing privé du 3 avril 2015 est intitulé « vente conditionnelle de terrain à bâtir une construction à usage d'habitation hors lotissement » ; […]
Les dispositions de l'article 32 du decret du 20 novembre 1959, qui reglementent le transport sur les lieux du juge de l 'expropriation, ne sont pas applicables a la procedure d'appel. le decret du 16 mai 1959 permet au proprietaire, dont le fonds est frappe d'une servitude de passage d'oleoduc, d'en solliciter l'expropriation. Des lors qu'il ne l'a pas fait, l 'interesse ne peut, dans la procedure en fixation de l'indemnite, se prevaloir que du prejudice intrinseque cause par la servitude, et non de celui provenant du fait que le terrain, coupe en deux parties , n'est plus constructible.
[…] qu'en revanche, elle n'était saisie d'aucune demande récursoire émanant des époux J… et dirigée contre les époux I… et tendant à l'indemnisation du préjudice subi par ces derniers du fait de l'inconstructibilité du terrain, ni même d'une demande tendant à l'annulation de la vente intervenue entre les époux I… et les époux J…, […] la cour, nonobstant l'identité de parties, ne pouvait écarter le moyen de défense des époux I… tendant à voir reconnaître la constructibilité du terrain qu'ils avaient cédé, motif pris de l'autorité de la chose jugée s'attachant à sa précédente décision, […] acquéreurs, une partie du prix de la vente du lot, correspondant à la moins-value liée à son inconstructibilité, […]
[…] Attendu qu'ayant relevé que l'inconstructibilité du terrain due à son caractère inondable le rendait impropre à son usage de terrain à bâtir et constituait un vice caché, la cour d'appel en a exactement déduit que la garantie des vices cachés constituait l'unique fondement possible de l'action exercée ; […] Attendu que pour déclarer l'action de la société Les Colonnades en annulation du contrat de vente du 21 octobre 2004 fondée sur la garantie des vices cachés irrecevable pour forclusion, l'arrêt retient que l'assignation doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice, qu'à compter du 23 novembre 2005, cette société avait nécessairement connaissance de l'inconstructibilité définitive du terrain et que l'assignation est en date du 11 juin 2008 ;
[…] Attendu que pour débouter M. et M me Y… de leur demande de nullité de la vente, l'arrêt retient que le certificat d'urbanisme annexé à l'acte de vente précisait bien que le caractère constructible du terrain vendu n'était pas absolu sans édicter un principe définitif d'inconstructibilité, qu'ils ne peuvent invoquer l'impossibilité absolue d'obtenir la délivrance d'un permis de construire, […] alors que notaire qui était informé du projet des acquéreurs qui figurait dans l'acte authentique, se devait d'appeler leur attention sur les risques d'inconstructibilité du terrain résultant des dispositions de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
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Commentaires
X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande d'annulation de la vente et de le condamner à payer des dommages-intérêts et à garantir les coûts de remise en état du terrain, […] commise par les acquéreurs, résultant d'un risque d'inconstructibilité du terrain acquis, […] qu'en affirmant néanmoins que le notaire aurait dû informer les acquéreurs du risque d'inconstructibilité du terrain résultant d'un arrêté du 30 avril 2004 prévoyant que les installations d'abattage d'animaux doivent être implantées à 100 mètres des habitations […] par les acquéreurs portait non pas sur l'inconstructibilité du terrain acquis ainsi qu'ils le soutenaient, mais sur le « risque » d'inconstructibilité de celui-ci, […]
Lire la suite…L'inconstructibilité d'un terrain pollué, alors que la clause de pollution n'est pas reprise dans l'acte de revente, constitue un vice caché et non un défaut de conformité. […]
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Lois et règlements
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- Partie réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat
- Livre IV : Régime applicable aux constructions, aménagements et démolitions
- Titre IV : Dispositions propres aux aménagements
- Chapitre II : Dispositions propres aux lotissements
- Section 1 : Champ d'application
Lorsqu'une construction est édifiée sur une partie d'une unité foncière qui a fait l'objet d'une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d'une division.
Article 1393 du Code général des impôts
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Deuxième Partie : Impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes
- Titre premier : Impositions communales
- Chapitre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Section II : Taxes foncières
- II : Taxe foncière sur les propriétés non bâties
- A : Propriétés imposables
Elle est notamment due pour les terrains occupés par les chemins de fer, les carrières, mines et tourbières, les étangs, les salines et marais salants ainsi que pour ceux occupés par les serres affectées à une exploitation agricole.
Article L322-6 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
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- Partie législative nouvelle
- LIVRE III : INDEMNISATION
- TITRE II : FIXATION ET PAIEMENT DES INDEMNITÉS
- Chapitre II : Modalités d'évaluation de l'indemnité d'expropriation
Lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d'urbanisme en application des 1° à 4° de l'article L. 151-41 du code de l'urbanisme, par un document d'urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d'occupation des sols en application du 8° de l'article L. 123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, […]
Article 238 undecies du Code général des impôts
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Chapitre IV : Dispositions communes aux impôts et taxes, revenus et bénéfices visés aux chapitres I à III
- Section II : Impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés
- VIII : Imposition des plus-values dégagées à l'occasion de l'aliénation de terrains à bâtir
Lorsque la cession d'un terrain non bâti ou d'un bien assimilé au sens du A de l'article 1594-0 G est rémunérée par la remise d'immeubles ou de fractions d'immeubles à édifier sur ce terrain, l'imposition de la plus-value dégagée à l'occasion de cette opération est, pour l'établissement de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, établie au titre de la cinquième année qui suit celle de l'achèvement des constructions.
Article 238 nonies du Code général des impôts
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Chapitre IV : Dispositions communes aux impôts et taxes, revenus et bénéfices visés aux chapitres I à III
- Section II : Impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés
- VIII : Imposition des plus-values dégagées à l'occasion de l'aliénation de terrains à bâtir
Lorsque l'acquéreur est une collectivité publique, la plus-value réalisée à l'occasion de l'aliénation d'un terrain non bâti ou d'un bien assimilé au sens du A de l'article 1594-0 G peut, pour l'établissement de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, être rapportée, sur demande du redevable, au revenu de l'année au cours de laquelle l'indemnité a été effectivement perçue.
Article R112-7 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie réglementaire
- Livre Ier : Construction, entretien et rénovation des bâtiments
- Titre Ier : RÈGLES GÉNÉRALES APPLICABLES À LA CONSTRUCTION ET LA RÉNOVATION DE BÂTIMENTS
- Chapitre II : Principes généraux de respect des règles de construction
- Section 4 : Données relatives aux solutions d'effet équivalent
Les données collectées par le ministère chargé de la construction dans le cadre de la procédure de mise en œuvre des solutions d'effet équivalent organisée par les sections 1 à 3 du présent chapitre font l'objet d'un traitement automatisé par un organisme désigné par arrêté du ministre chargé de la construction. Elles sont utilisées à des fins statistiques, pour le suivi des solutions mises en …
Article L142-5 du Code de l'urbanismeAbrogé
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- Partie législative
- Livre Ier : Règles générales d'aménagement et d'urbanisme
- Titre IV : Dispositions particulières à certaines parties du territoire
- Chapitre II : Espaces naturels sensibles des départements
l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables. […]
Article 1529 du Code général des impôts
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Deuxième Partie : Impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes
- Titre premier : Impositions communales
- Chapitre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Section VII : Autres taxes communales
- II : Taxes facultatives
- D : Taxe sur la cession de terrains devenus constructibles
I. – Les communes peuvent, sur délibération du conseil municipal, instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d'urbanisme ou par un document d'urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.
Article L133-10 du Code forestier (nouveau)
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- Partie législative
- LIVRE Ier : DISPOSITIONS COMMUNES À TOUS LES BOIS ET FORÊTS
- TITRE III : DÉFENSE ET LUTTE CONTRE LES INCENDIES DE FORÊT
- Chapitre III : Mesures applicables aux territoires réputés particulièrement exposés aux risques d'incendie
- Section 4 : Coupures agricoles
[…] L'autorité administrative compétente de l'Etat peut, après avis du conseil départemental des départements intéressés, déterminer les cultures susceptibles d'être entreprises sur les terrains situés dans ces périmètres. Une priorité est donnée à la réalisation de réseaux de desserte hydraulique des exploitations.
Article L21-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publiqueAbrogé
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- Partie législative
- TITRE II : Dispositions propres à certaines catégories d'opérations
- CHAPITRE Ier : Cession des immeubles expropriés
Dans les cas prévus à l'article L. 21-1 les propriétaires expropriés qui ont déclaré au cours de l'enquête leur intention de construire pour leurs besoins ou ceux de leur famille bénéficient d'un droit de priorité pour l'attribution d'un des terrains à bâtir mis en vente à l'occasion de l'opération qui a nécessité l'expropriation.
- Qualification de terrain à bâtir
- Non-respect des règles d'urbanisme
- Construction en zone naturelle
- Méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme
- Méconnaissance des règles d'urbanisme
- Violation des règles d'urbanisme
- Construction en zone agricole
- Méconnaissance des articles du plan local d'urbanisme
- Violation des articles du Code de l'urbanisme
- Demande d'annulation de l'arrêté délivrant un permis de construire
- Conformité du permis de construire aux règles d'urbanisme
- Demande d'annulation de l'arrêté de permis de construire
- Méconnaissance des articles du code de l'urbanisme
- Absence de permis de construire
- Non-respect des dispositions du code de l'urbanisme
- Insuffisance du dossier de demande de permis
- Demande de rejet de la demande d'annulation du permis de construire
- Inexacte application des dispositions du code de l'urbanisme
- Conformité du permis de construire
- Demande d'annulation de l'arrêté refusant le permis de construire
Conséquence de l'inconstructibilité d'un terrain à bâtir sur le contrat de vente La Cour de cassation a récemment rappelé la conséquence juridique sur un contrat de vente de la découverte par l'acquéreur de l'inconstructibilité d'un terrain à bâtir. […]
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