Grosses réparations nu propriétaire
Décisions
Ne donne pas de base légale à sa décision l'arrêt qui condamne (sur l'action des usufruitiers) le nu-propriétaire à procéder aux grosses réparations sans rechercher en quoi l'acte de donation qui stipulait seulement que les grosses réparations restaient à la charge du donataire, dérogeaient aux dispositions de l'article 605 du Code civil qui n'imposent aucune obligation au nu-propriétaire en cette matière .
Dès lors que par une interprétation des clauses de l'acte de vente de la nue-propriété, les juges du fond estiment qu'elles ne constituent pas une dérogation aux principes applicables en la matière, c'est à bon droit qu'ils décident que l'article 605 du Code civil n'autorise pas l'usufruitier à agir contre le nu-propriétaire pour le contraindre à exécuter les grosses réparations nécessaires à la conservation de l'immeuble soumis à l'usufruit. […] que la disposition figurant au contrat susvise et mettant a la charge de berges, pendant la duree de l'usufruit, toutes les reparations imposees <>Ne constituait pas une derogation aux principes applicables en la matiere, en ont deduit, a bon droit, […]
[…] Attendu que l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien et que les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, […] que dès lors les dettes afférentes à la nue-propriété d'un bien ne peuvent figurer au passif déductible de l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune de l'usufruitier et ce, […] de construction d'une piscine et d'aménagement de terrain ; que s'il est constant que ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté ou a été détruit par cas fortuit, il n'en demeure pas moins que si reconstruction il y a, […]
[…] Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a exactement retenu que le ravalement des façades ne constituait pas une grosse réparation au sens de l'article 606 du Code civil ;
[…] à la loi » et que le donataire serait tenu de « faire aux biens donnés toutes les réparations grosses ou menues qui deviendront nécessaires pendant la durée de l'usufruit » ; […] Qu'en se déterminant ainsi alors que l'acte de donation précisait que le donataire serait tenu de « faire aux biens donnés toutes les réparations grosses ou menues qui deviendront nécessaires pendant la durée de l'usufruit » relevant ainsi l'existence d'une clause dérogatoire à l'article 605 du code civil lequel n'autorise pas l'usufruitier à agir contre le nu-propriétaire , pour le contraindre à exécuter les grosses réparations […]
L'article 605 du code civil ne réglant que les rapports entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, l'usufruitier est tenu aux obligations du bailleur à l'égard des locataires de l'immeuble sur lequel porte son usufruit, peu important que ces obligations l'amènent à devoir prendre en charge des grosses réparations. […] Attendu que l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien ; que les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit, auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu ; […]
N'est pas fondé le grief fait à un arrêt d'avoir prononcé la résolution de la vente de la nue-propriété d'un immeuble pour inexécution par le nu-propriétaire des réparations lui incombant sans avoir relevé l'existence d'une clause dérogatoire à l'article 605 du code civil, lequel n'autorise pas l'usufruitier à agir contre le nu-propriétaire pour le contraindre à exécuter les grosses réparations nécessaires à la conservation de l'immeuble, dès lorsque l'arrêt retient qu'aux termes de l'acte de vente les acquéreurs s'étaient obligés à faire effectuer, à leurs frais, toutes les réparations qui deviendraient nécessaires à la maison vendue.
Le nu-propriétaire qui occupe personnellement son logement à titre de résidence principale ne peut déduire de son revenu global que les déductions forfaitaires prévues par l'article 156-II-1 bis du code général des impôts ; il ne peut bénéficier de la possibilité ouverte aux nus-propriétaires par l'article 156-I-3° du code général des impôts de déduire de leur revenu global les charges de grosses réparations dès lors que l'application de cet article ne peut placer le nu-propriétaire dans une situation plus favorable que celle dans laquelle serait le propriétaire occupant son logement si la propriété n'était pas démembrée.
Celui qui cumule les devoirs d'un locataire, auquel sa position d'occupant d'un immeuble l'assimile, et les obligations issues de la nue-propriété de cet immeuble, ne peut réclamer à l'usufruitier le remboursement des travaux qui, tout en constituant des réparations autres que locatives mises à la charge du bailleur par l'article 1720 du code civil, relèvent du domaine des grosses réparations imputées au nu-propriétaire par l'article 605 du même code. […] 8. Selon l'article 605 du même code, l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent en principe à la charge du propriétaire.
[…] insuffisamment alimenté en eau ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions alors que celles-ci étaient de nature à tenir en échec la demande des nus-propriétaires en paiement d'une indemnité au titre des installations de la minoterie, […] que l'usufruitier est tenu d'effectuer toutes les réparations d'entretien autres que les grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil, […] qu'en condamnant des locataires à relever et à garantir l'usufruitier du paiement des travaux d'entretien que celui-ci avait été condamné à payer au nu-propriétaire, […] exclue de l'énumération limitative de l'article 606 du Code civil était « par son objet et sa nature » une grosse réparation, […]
pendant 7 jours
Commentaires
Jean Louis Masson attire l'attention de Mme la ministre d'État, garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés, sur le fait qu'en application de l'article 606 du code civil, l'usufruitier d'un immeuble prend le bien en état, le nu-propriétaire n'étant tenu ensuite qu'aux grosses réparations définies par cet article (gros murs, voûtes, poutres et rétablissement des couvertures entières ). […] Il lui demande si tout ce que la loi ne met pas à la charge du nu-propriétaire doit être a contrario supporté par l'usufruitier (réparation de la toiture, changements de fenêtres, primes d'assurances, rénovation de la salle de bains ou de la cuisine ). […]
Lire la suite…Philippe Legras appelle l'attention de M. le ministre de l'economie et des finances sur les exonerations fiscales dont peuvent beneficier les proprietaires fonciers qui entreprennent des travaux de grosses reparations sur leur immeuble. Selon l'article 606 du code civil, […] effectuee sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrieme degre inclusivement, le nu-proprietaire peut deduire de son revenu global le deficit foncier provenant des depenses de grosses reparations qu'il a realisees sur cet immeuble et qui lui incombent en application de l'article 605 du code civil. […] Cela etant, […]
Lire la suite…Gratien Ferrari demande a M. le ministre de l'economie et des finances de bien vouloir lui preciser si le remplacement d'un bruleur a mazout dans une installation existante constitue ou non une depense de grosses reparations donnant droit a une reduction d'impot de 25 % de la depense dans la limite du plafond legal en application des textes qui precisent : « ... plus generalement (en matiere de grosses reparations), il s'agit de tous les travaux d'une importance excedant celle des operations courantes d'entretien et de reparation et qui, […] en cas de demembrement du droit de propriete, incomberaient au nu-proprietaire en application de l'article 605 du code civil et, […]
Lire la suite…[…] sont des travaux d'accessibilite de l'immeuble consideres comme des depenses de grosses reparations permettant d'obtenir une reduction d'impot. […] La reduction d'impot prevue a l'article 199 sexies C du code general des impots concerne exclusivement les depenses de grosses reparations des logements acheves depuis plus de quinze ans et qui constituent l'habitation principale de leur proprietaire. […] Les grosses reparations s'entendent soit des travaux qui, en cas de demembrement du droit de propriete, incombent au nu-proprietaire en application de l'article 605 du code civil, […]
Lire la suite…Jean-Luc Warsmann attire l'attention de M. le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique sur la fiscalité applicable au nu-propriétaire dans le cadre d'une acquisition d'un bien immobilier par deux personnes distinctes, l'une acquérant l'usufruit temporaire pour louer ce bien meublé (régime d'imposition Micro-BIC ou BIC) et l'autre acquérant la nue-propriété. […] Il le prie de bien vouloir lui faire connaître dans quelles conditions le nu-propriétaire pourra déduire les dépenses de grosses réparations et les intérêts du prêt contracté pour l'acquisition de la nue-propriété et/ou des travaux. […]
Lire la suite…Lorsqu'un citoyen reçoit, en donation-partage, un immeuble bâti et non-bâti et qu'il effectue de « grosses réparations », au sens des articles 605 et 606 du code civil, il désire légitimement savoir si ces réparations sont déductibles de l'IRPP au titre des charges de l'année en cours. Or il lui est répondu que si l'usufruitier qui a effectué une donation-partage occupe le bien donné en nue-propriété, ledit nu-propriétaire ne pourrait déduire les sommes dépensées dans ces travaux. […] Conformément aux dispositions de l'article 605 du code civil, […]
Lire la suite…Dépenses de grosses réparations Conformément aux dispositions de l'article 605 du code civil, l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit. Dans ce dernier cas, l'usufruitier en est aussi tenu. […] Exclusion des dépenses autres que celles de grosses réparations Seules les dépenses payées par le nu-propriétaire au titre de grosses réparations conformément aux dispositions de l'article 605 du code civil peuvent être prises en compte pour l'application du régime dérogatoire. […]
Lire la suite…En cas de dommages d'un bien d'habitation, les articles 605 et 606 du code civil, inchangés depuis 1804, prévoient en effet que « les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire ». […] S'il y pourvoit, l'usufruitier n'est malheureusement pas indemnisé par les assurances, qui prévoient de dédommager seulement le nu-propriétaire. […] Cette situation, humainement inadaptée, plonge l'usufruitier dans le plus grand désarroi, quand celui-ci perd tout contact avec le nu-propriétaire. […]
Lire la suite…M Rene Andre attire l'attention de M le garde des sceaux, ministre de la justice, sur une faille du code civil concernant les obligations respectives de l'usufruitier et du nu-proprietaire en cas de travaux de reparation sur une maison. […] A defaut, l'article 605 du meme code pose le principe que : les grosses reparations demeurent a la charge du proprietaire. […] La jurisprudence a indique que ce texte prive l'usufruitier de recours contre le nu-proprietaire en cours d'usufruit mais lui accorde le remboursement de la plus-value qui resulterait des travaux en fin d'usufruit. […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
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- Livre II : Des biens et des différentes modifications de la propriété
- Titre III : De l'usufruit, de l'usage et de l'habitation
- Chapitre Ier : De l'usufruit
- Section 2 : Des obligations de l'usufruitier
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Article 605 du Code civil
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- Livre II : Des biens et des différentes modifications de la propriété
- Titre III : De l'usufruit, de l'usage et de l'habitation
- Chapitre Ier : De l'usufruit
- Section 2 : Des obligations de l'usufruitier
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.
Article R145-35 du Code de commerce
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- Partie réglementaire
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 5 : Des charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux
[…] 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; […]
Article 595 du Code civil
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- Livre II : Des biens et des différentes modifications de la propriété
- Titre III : De l'usufruit, de l'usage et de l'habitation
- Chapitre Ier : De l'usufruit
- Section 1 : Des droits de l'usufruitier
Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.
Article 607 du Code civil
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- Livre II : Des biens et des différentes modifications de la propriété
- Titre III : De l'usufruit, de l'usage et de l'habitation
- Chapitre Ier : De l'usufruit
- Section 2 : Des obligations de l'usufruitier
Ni le propriétaire, ni l'usufruitier, ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit.
Article 1844 du Code civil
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre IX : De la société
- Chapitre Ier : Dispositions générales
[…] Si une part est grevée d'un usufruit, le nu-propriétaire et l'usufruitier ont le droit de participer aux décisions collectives. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier. Toutefois, pour les autres décisions, le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent convenir que le droit de vote sera exercé par l'usufruitier.
Article 199 sexies du Code général des impôtsAbrogé
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Chapitre premier : Impôt sur le revenu
- Section V : Calcul de l'impôt
- II : Impôt sur le revenu
- 8° : Réduction d'impôt accordée au titre des dépenses afférentes à l'habitation principale
1° a. Intérêts afférents aux dix premières annuités des prêts contractés pour la construction, l'acquisition ou les grosses réparations des immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance ainsi que les dépenses de ravalement, lesquelles doivent être prises en compte sur un seul exercice. Toutefois, lorsque la conclusion du prêt intervient à partir du 1er janvier
Article 172 A du Code général des impôts, annexe IIAbrogé
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première partie : Impôts d'Etat
- Titre II : Taxes sur le chiffre d'affaires et taxes assimilées
- Chapitre premier : Taxe sur la valeur ajoutée
- Section I : Champ d'application
- I : Opérations obligatoirement imposables
- 2° Livraisons et prestations à soi-même
[…] b) Les travaux de grosse réparation qui comprennent : 1. Les travaux qui en cas de démembrement du droit de propriété incombent au nu-propriétaire en application de l'article 605 du code civil et qui sont énumérés à l'article 606 du même code
Article 199 sexies A du Code général des impôtsAbrogé
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Chapitre premier : Impôt sur le revenu
- Section V : Calcul de l'impôt
- II : Impôt sur le revenu
- 8° : Réduction d'impôt accordée au titre des dépenses afférentes à l'habitation principale
I. La réduction d'impôt prévue à l'article 199 sexies est égale à 20 % du montant des dépenses mentionnées au 1° du même article. Ce taux est porté à 25 % lorsque la conclusion du prêt contracté pour la construction, l'acquisition, les grosses réparations d'immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance ou lorsque le paiement des dépenses de ravalement interviennent à partir du 1er janvier 1984 ;
Article L212-4 du Code de l'éducation
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- Partie législative
- Première partie : Dispositions générales et communes
- Livre II : L'administration de l'éducation
- Titre Ier : La répartition des compétences entre l'Etat et les collectivités territoriales
- Chapitre II : Les compétences des communes
- Section 1 : Ecoles et classes élémentaires et maternelles
[…] Elle est propriétaire des locaux et en assure la construction, la reconstruction, l'extension, les grosses réparations, l'équipement et le fonctionnement, à l'exception des droits dus en contrepartie de la reproduction par reprographie à usage pédagogique d'oeuvres protégées. […]
- Réparations locatives
- Demande de paiement de réparations locatives
- Demande de paiement des réparations locatives
- Coût des travaux de remise en état
- Frais de remise en état
- Demande de dommages et intérêts pour dégradations locatives
- Obligation de réparation du bailleur
- Montant des réparations
- Indemnité due après résiliation du bail
- Obligation du bailleur de réaliser des travaux
- Obligation du locataire de répondre des dégradations
- Demande de réparation pour atteinte au droit de propriété
- Demande de réparation des désordres
- Montant des travaux de reprise
- Demande de paiement des travaux de reprise des désordres
- Préjudice causé par le non-paiement des charges
- Demande de remboursement d'un trop-perçu de charges locatives
- Demande de condamnation du bailleur aux dépens
- Droit à réparation des frais engagés
- Demande de paiement des loyers et charges impayés