ARRÊT DU

09 Juin 2021

CV/CR

N° RG 19/00769

N° Portalis

DBVO-V-B7D-CWXH

X Y,

S.C.I. KAPI

C/

Z A

GROSSES le

à

ARRÊT n° 368-2021

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur X Y

né le […] à […]

de nationalité Française

Pilote de ligne

S.C.I. KAPI

RCS d'[…]

Domiciliés :

[…]

[…]

Représentés par M^e Jérôme MARFAING-DIDIER, Avocat associé du Cabinet DECKER & Associés, Avocat plaidant inscrit au barreau de TOULOUSE

Représentés par M^e Louis VIVIER, Avocat postulant inscrit au barreau d’AGEN

APPELANTS d’un Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AUCH en date du 16 Mai 2019, RG 18/01196

D’une part,

ET :

Madame Z A

née le […] à […]

de nationalité Française

Agent contractuel du Ministère de l’Intérieur

[…]

[…]

Représentée par M^e H I-GRELET, Avocate postulante inscrite au barreau du GERS

Représentée par M^e Benoît TRANIER-LAGARRIGUE, Avocat plaidant inscrit au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 08 Mars 2021 devant la cour composée de :

Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Cyril VIDALIE, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Greffière : L CAILHETON

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

Faits et procédure :

Par acte du 5 mars 2018, un compromis de vente a été établi portant sur la cession par Z A à X Y d’une maison à usage d’habitation située […] à […], 15, et 16.

Le prix de 495 000 € était payable comptant par virement le jour de la signature de l’acte authentique.

L’acte mentionnait en page 5 l’intention déclarée de l’acquéreur de réaliser le financement du prix au moyen de ses fonds personnels, et de ne vouloir recourir à aucun prêt.

Il contenait en page 7 sous l’intitulé conditions suspensives particulières une clause pénale et une clause de séquestre ainsi libellées :

'Stipulation de pénalité :'

'Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 49 500 € à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil….La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.'

'Séquestre :'

'L’acquéreur déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 16 mars 2018, et ce à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître O-P Q, notaire associé à […], […], dont les références bancaires sont littéralement rapportées ci-dessus, qui est constitué séquestre dans les termes des articles 1956 et suivants du code civil, une somme de 24 750 €. En cas de non versement de cette somme à la date convenue, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues si bon semble au vendeur. Cette somme, qui ne sera pas productive d’intérêts, restera au compte du tiers convenu jusqu’à la réitération de l’acte authentique.'

En page 17, l’acte stipulait que :

'En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 18 mai 2018 par le ministère de Maître O-P Q, notaire à […], […], moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement.'

'L’attention de l’acquéreur est particulièrement attirée sur les points suivants : l’obligation de paiement par virement et non par chèque même s’il est de banque résulte des dispositions de l’article L 112-6-1 du code monétaire et financier…'

'Si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l’acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d’huissier. Les parties seront alors libérées de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l’acquéreur par la faute duquel le contrat n’a pas pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité, et de dommages-intérêts si le vendeur subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause'.

En page 18, l’acte prévoyait une faculté de substitution au profit de toute personne physique ou morale désignée par l’acquéreur, lequel toutefois 'restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les conditions de la vente telles que relatées aux présentes'.

X Y a usé de cette faculté de substitution en faveur de la SCI Kapi, société gérée par son épouse D E, et dont il est l’associé.

Cependant, la réitération de la vente tardant à intervenir, Maître O-P Q, a fait délivrer à X Y le13 août 2018 par Maître F G, huissier de justice, une sommation de se présenter en son étude afin de procéder à la signature de l’acte de vente, à laquelle il a déféré le 29 août 2018.

En présence de Z A et d’X Y, Maître O-P Q a alors établi un procès-verbal prenant acte :

— de la déclaration d’X Y de ne pas conclure la vente en raison de l’indisponibilité des fonds nécessaires, et de son engagement à verser au vendeur, quelles que soient les conclusions de l’opération le montant de la clause pénale à concurrence de 49 500 €,

— du désaccord de Z A sur les raisons évoquées par X Y, exposant pour sa part qu’après un report de la vente, et compte tenu du retard de plusieurs mois pris, elle avait du se résoudre à requérir le notaire afin de procéder à l’établissement du procès-verbal, et, qu’en outre, le dépôt de garantie n’avait pas été versé entre les mains du séquestre,

— de l’accord d’X Y avec les propos de Z A.

Puis, par courrier recommandé du 2 octobre 2018, Z A a notifié à X Y et à la SCI Kapi :

— que le compromis était caduc en raison de l’absence de versement du dépôt de garantie dans les dix jours du compromis et de l’absence de réitération de la vente, résultant des manquements de l’acquéreur,

— qu’elle renonçait à poursuivre la vente,

— qu’elle réclamait le paiement des sommes de 49 500 € au titre de la clause pénale, 1 362 € au titre des frais de division de la parcelle, et 830 € au titre des frais de diagnostics.

Par acte du 27 novembre 2018, Z A a assigné X Y et la SCI Kapi en paiement de ces sommes outre des dommages-intérêts au titre de ses préjudices fiscal et financier.

X Y et la SCI Kapi n’ont pas constitué avocat en première instance.

Par jugement du 16 mai 2019 le tribunal de grande instance d’Auch a :

— condamné solidairement X Y et la SCI Kapi payer à Z A 49 500 € au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente en date du 5 mars 2018,

— dit que cette condamnation au titre de la clause pénale sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2018,

— débouté Z A du surplus de ses demandes,

— condamné solidairement X Y et la SCI Kapi au paiement des entiers dépens de la procédure avec distraction au profit de Maître H I-Grelet conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu que la clause de substitution prévoyait une solidarité de l’acquéreur avec la personne se substituant à lui, et que la clause séquestre prévoyant le versement avant le 16 mars 2018 d’une somme de 24 000 € n’avait pas été respectée, y compris après une mise en demeure.

La demande de condamnation aux frais de division et de diagnostics a été rejetée en raison du caractère forfaitaire de la clause pénale en l’absence de démonstration du caractère distinct de cet élément de préjudice.

La demande de réparation du préjudice fiscal invoqué a été rejetée par application de l’article 1231-3 du code civil pour n’avoir pas été prévue au contrat et ne pas avoir été prévisible lors de sa conclusion.

La demande de réparation du préjudice professionnel constitué par le refus d’un poste d’adjoint administratif au ministère de la justice en raison de l’impossibilité de supporter les charges de l’immeuble en l’absence de vente a été rejetée pour le même motif.

La demande de prise en charge des taxes foncières et d’habitation a été rejetée en raison du caractère forfaitaire de la clause pénale en l’absence de démonstration du caractère distinct de cet élément de préjudice.

Postérieurement au jugement, un second compromis de vente a été signé le 2 août 2019 entre les mêmes parties, et la vente a été réitérée devant Maître O-P Q avec la participation de Maître L M N par acte du 24 décembre 2019 au prix de 495 000 € payé comptant, avec prise de possession de la maison principale le 1^er juin 2020 et de la maison annexe louée par la perception des loyers.

Le même jour, X Y et la SCI Kapi ont formé appel du jugement en ce qu’il a :

— condamné solidairement X Y et la SCI Kapi à payer à Z A la somme de 49 500 € au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente en date du 5 mars 2018,

— dit que cette condamnation au titre de la clause pénale sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2018,

— condamné solidairement X Y et la SCI Kapi à payer à Z A la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement X Y et la SCI Kapi au paiement des entiers dépens de la procédure avec distraction au profit de Maître H I-Grelet conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Prétentions :

Par dernières conclusions du 9 février 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, X Y et la SCI Kapi demandent à la Cour de :

— réformer le jugement en date du 16 mai 2019 numéro RG 18/01196, sauf en ce qu’il a débouté Z A de ses demandes de dommages et intérêts,

— déclarer recevables les prétentions formulées par X Y et la SCI Kapi,

— en conséquence et statuant à nouveau,

— prendre acte que la vente a été réalisée entre Z A et X Y et la SCI Kapi,

— juger que X Y et la société SCI Kapi n’ont commis aucune inexécution contractuelle de nature à justifier l’application de la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 5 mars 2018,

— débouter Z A de l’intégralité de ses demandes,

— si par extraordinaire, la Cour reconnaissait un manquement contractuel imputable à X Y et à la SCI Kapi, justifiant la mise en 'uvre de la clause pénale,

— réduire le montant de la clause pénale à 1 € symbolique, à tout le moins de plus justes proportions,

— à titre reconventionnel,

— condamner Z A à payer à X Y et à la société SCI Kapi la somme de 1 000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— en toute hypothèse,

— débouter Z A de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Z A au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Z aux entiers dépens.

X Y et la SCI Kapi présentent l’argumentation suivante :

— leurs demandes sont recevables car le caractère nouveau d’une prétention en appel ne peut s’apprécier qu’au regard de ce qui avait été soutenu en première instance, et l’article 564 du code de procédure civile implique la nécessité d’une demande en première instance, et présuppose que la partie à laquelle on l’oppose ait alors été constituée, ce qui n’était pas leur cas,

— en outre, leurs demandes tendent à faire écarter les prétentions adverses, et la demande de dommages-intérêts tend à opposer compensation,

— il ne doit pas être fait application de la clause pénale :

— X Y qui devait effectuer le paiement du prix par des fonds propres, à rencontré des difficultés pour les réunir, et pour attester de sa bonne foi, produit une attestation de virement de la Deutsche bank, le transfert des sommes s’étant avéré plus complexe que prévu,

' Z A affirme de mauvaise foi que la connaissance par les acquéreurs de cette difficulté démontre leur responsabilité,

' l’inexécution de l’obligation contractuelle d’X Y relève d’un élément extérieur à sa volonté échappant à son contrôle,

' l’exécution de l’obligation pouvait légitimement être considérée comme suspendue au jour de la réitération par acte authentique, par application l’article 1218 du code civil, relatif à la suspension de l’obligation en cas d’empêchement temporaire résultant de la force majeure,

' le jour de la réitération par acte authentique, Z A n’a pas souhaité attendre l’arrivée des fonds ; l’absence de réalisation de la vente relève donc de la seule décision du vendeur,

' l’acquéreur a par la suite proposé de régler le prix et de dédommager le retard, mais sa proposition est restée sans réponse du vendeur,

' le montant de la clause pénale doit à tout le moins être réduit, en raison de la bonne foi et de l’absence de faute de l’acquéreur,

— l’absence de versement du séquestre ne peut être sanctionné au titre de la clause pénale :

— il est sanctionné par la caducité du compromis comme spécifié dans le compromis de vente,

— en déclarant que les conditions suspensives nécessaires à la réalisation de la vente étaient réalisées et que les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenue est annexé, Z A n’a pas fait part d’une volonté de se prévaloir de cette caducité, la condition est dès lors réputée remplie,

— le vendeur a eu un comportement fautif :

— Z A malgré son engagement n’a pas adressé à X Y le diagnostic relatif au contrôle de l’installation non collectif,

— la demandes de dommages-intérêts de Z A n’est pas fondée, en l’absence de faute des vendeurs, de connaissances par eux de la dette successorale de Z A, de l’antériorité à la vente de la dette fiscale invoquée, de préjudice indemnisable, et en présence d’une clause pénale,

— le préjudice professionnel invoqué n’était pas prévisible ni prévu au contrat lors de sa conclusion, il ne présente aucun lien de causalité avec les prétendues fautes de l’acquéreur,

— aucune reconnaissance de dette ne peut être invoquée, le message électronique opposé n’en constituant pas une,

— La procédure présente un caractère abusif.

Par dernières conclusions, antérieures à l’ordonnance de clôture, du 8 février 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, Z A demande à la cour de :

— s’agissant de l’appel principal d’X Y et de la SCI Kapi,

— à titre principal :

— déclarer irrecevables les demandes d’X Y et de la SCI Kapi,

— à titre subsidiaire :

— déclarer mal fondées les demandes d’X Y et de la SCI Kapi,

— en toutes hypothèses,

— confirmer le jugement rendu le 16 mai 2019 par le tribunal de grande instance d’Auch en ce qu’il a condamné solidairement X Y et la SCI Kapi à payer à Z A la somme de 49 500 € au titre de la clause pénale majorée des intérêts au taux légal depuis le 3 octobre 2018, 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,

— s’agissant de l’appel incident de Z A,

— réformer le jugement rendu le 16 mai 2019 par le tribunal de grande instance d’Auch en ce qu’il a rejeté les demandes de Z A relatives au paiement des frais de division de parcelle, de diagnostic, des pénalités fiscales, de la perte de salaire et de la taxe foncière au prorata,

— condamner solidairement X Y et la SCI Kapi à payer à Z A:

—  1 362 € pour les frais de division parcelle,

—  830 € pour les frais de diagnostic,

-17 338 € au titre des pénalités fiscales,

—  3 587, 52 € d’indemnité de perte de salaire,

—  2 066,25 € pour la taxe foncière 2018,

— s’agissant des frais irrépétibles et des dépens,

— condamner solidairement X Y et la SCI Kapi à payer à Z A la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en application de l’article 696 du même code avec droit pour Maître H I-Grelet de les recouvrer directement pour ceux dont elle aurait fait l’avance conformément à l’article 699 du même code.

Z A présente l’argumentation suivante :

— les demandes d’X Y et de la SCI Kapi ne sont pas recevables en application de l’article 564 du code de procédure civile :

— le droit d’intimer en appel n’emporte pas celui de présenter des prétentions à l’encontre des parties contre lesquelles on n’a pas conclu en première instance,

— l’arrêt produit par les appelants concerne l’article 565 du code de procédure civile dont ils ne peuvent se prévaloir faute d’avoir présenté une demande en première instance,

— il en résulte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a prononcé la condamnation des appelants au paiement de la clause pénale ainsi que des intérêts au taux légal, et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la clause pénale doit recevoir application :

— une faute a bien été commise par les acquéreurs qui ont manqué à leurs engagements,

— lors de l’établissement du procès-verbal par le notaire le 29 août 2018, les acquéreurs se sont engagés de payer la totalité du montant de la clause pénale même si la vente finissait par intervenir, cet engagement ferme vaux reconnaissance d’une faute et d’une dette, et X Y a reconnu dans

sa correspondance à l’agent immobilier être responsable du différend,

— l’acquéreur a bien été dans l’incapacité de payer le prix d’acquisition à la suite de la sommation à comparaître devant le notaire qui lui a été délivrée, et l’attestation de la Deutsche bank produite est illisible ; en outre les difficultés de cet établissement étant connues de l’acquéreur, il avait la possibilité de souscrire auprès d’une banque française un prêt relais ; enfin le virement a été réalisé par un autre établissement financier sans lien avec cette banque,

— l’acquéreur n’est pas fondé à invoquer une cause extérieure au titre de l’article 1218 du Code civil,

— Z A était fondée à mettre un terme à la vente ; la clause relative au séquestre n’était stipulée qu’au profit du vendeur, et l’acquéreur ne peut s’en prévaloir,

— Z A a produit un diagnostic de l’installation d’assainissement non collectif remontant au 28 juin 2016, moins de trois ans avant la vente, et le procès-verbal établi par le notaire a constaté qu’elle avait respecté les obligations mises à sa charge, ce qui n’a alors pas été contesté,

— ayant reçu le prix de la vente finalement le 24 décembre 2019, elle a dû demander à rester dans les lieux jusqu’en juin 2020 afin de régler sa dette fiscale et trouver un autre logement, en raison de ses difficultés financières,

— l’action ne revêt pas un caractère abusif,

— les acquéreurs se sont engagés par message du 18 juillet 2019 à indemniser Z A pour l’ensemble de ces préjudices soit une somme totale de 74'683,77 €, à la condition que la vente se réalise par la signature d’un nouveau compromis avant le 31 juillet 2019, et que la procédure soit arrêtée, or ces deux événements ont été retardés ou empêchés par leur fait, de sorte que les conditions sont remplies, et que les demandes indemnitaires sont fondées.

La Cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise, et aux dernières conclusions déposées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2021, et l’affaire a été fixée pour être examinée le 8 mars 2021.

Z A a déposé de nouvelles conclusions le 12 février 2021 sollicitant le rejet des conclusions déposées le 9 février 2021 ou à défaut la révocation de l’ordonnance de clôture.

Motifs

Sur la demande de rejet des conclusions déposées le 9 février 2021 par X Y et la SCI Kapi

Il résulte des dispositions des articles 15, 135, et 764 du code de procédure civile, les principes qui gouvernent le procès civil, respect du contradictoire, et loyauté des débats:

— les parties doivent se faire connaître en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent, et les moyens de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense,

— le juge veille au fur et à mesure au respect des délais nécessaires à l’instruction de l’affaire et peut écarter les pièces ou conclusions communiquées de façon tardive.

Z A sollicite le rejet des dernières conclusions d’X Y et de la SCI Kapi déposées

tardivement la veille de l’ordonnance de clôture.

Au cours de l’instance, X Y et la SCI Kapi ont déposé leurs conclusions le 31 octobre 2019, puis Z A a déposé ses conclusions le 10 décembre 2019.

La clôture prévue le 27 janvier 2021 par le bulletin de fixation du 4 décembre 2020 a été reportée au 10 février 2021, en raison du dépôt tardif de nouvelles conclusions de Z A le 25 janvier 2021.

X Y et la SCI Kapi ont déposé de nouvelles conclusions le 5 février 2021, puis Z A le 8 février 2021.

Les conclusions déposées pas X Y et la SCI Kapi le 9 février 2021 ne comportent aucune prétention ou moyen nouveau. Leur lecture montre qu’elles sont largement similaires à celles précédemment signifiées le 5 février 2021, les ajouts limités qu’elles comportent sur la recevabilité des demandes et l’existence d’une faute constituent des réponses aux précédentes conclusions de Z A

En outre, ayant précédemment conclu tardivement le 25 janvier 2021 obligeant ainsi au report de la clôture annoncée pour le 27 suivant, Z A a disposé d’un délai suffisant pour faire valoir tous ses moyens de défense, et ses dernières conclusions ne présentent pas de moyen nouveau.

En l’absence de toute atteinte démontrée au principe de la contradiction et à celui de la loyauté des débats, il y a lieu de rejeter la demande tendant à voir écarter des débats les conclusions déposées par X Y et la SCI Kapi le 9 février 2021.

Sur la recevabilité des demandes d’X Y et de la SCI Kapi

L’article 564 du code de procédure civile édicte qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel, en vertu de l’article 567 du même code, à la condition prévue par l’article 70 de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Les prétentions formées par X Y et la SCI Kapi en qualité d’intimés non constitués en première instance ont, à l’exception de leur demande de dommages-intérêts, pour finalité de faire écarter les prétentions adverses.

Cette dernière demande constitue une demande reconventionnelle qui présente un lien suffisant avec le litige de première instance puisqu’elle est fondée sur son éventuel caractère abusif.

Les prétentions présentées par X Y et la SCI Kapi sont donc recevables.

Sur la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa

précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est constant que la réitération de la vente n’est pas intervenue en raison du refus opposé par X Y qui s’était personnellement engagé à la réitérer, est resté solidairement tenu des engagements de la SCI Kapi qui s’est ensuite substituée à lui, étant observé qu’il avait en outre la qualité d’associé de cette SCI dont son épouse est gérante, et qu’il pouvait par conséquence la représenter.

Les considérations relatives aux difficultés rencontrées auprès de la Deutsche bank pour obtenir la mise à disposition des fonds sont dépourvues d’incidence sur le litige.

En effet, les stipulations précitées du compromis de vente mentionnent qu’X Y s’était engagé à effectuer un paiement comptant sans recourir à un prêt, et que ce paiement devait être effectué par un virement bancaire le jour de la réitération de la vente devant le notaire.

X Y avait ainsi exclu du champ contractuel les modalités de financement de son acquisition que ce soit à titre personnel ou au travers de sa SCI, et aucune condition suspensive n’avait été prévue à ce titre.

Il lui appartenait par conséquent, disposant pour cela d’un délai de plus de deux mois, d’effectuer les diligences nécessaires.

L’absence de versement du dépôt de garantie de 24 750 € dans un délai de dix jours soit avant le 15 mars 2018 confirme sa carence sur ce point.

Son refus constitue donc la cause exclusive de l’absence de réalisation de la vente, et suffit à justifier qu’il soit tenu au paiement de la pénalité de 10% prévue au contrat représentant une somme de 49 500 €, une mise en demeure ayant été régulièrement délivrée par courrier recommandé du 2 octobre 2018.

X Y et la SCI Kapi ne peuvent utilement opposer l’absence d’effet de l’absence de paiement du dépôt de garantie sur la clause pénale, le refus de réitération de la vente suffisant à justifier la mise en jeu de la pénalité, et le compromis sanctionnant par la caducité de la vente son absence de versement, qui est un fait également constitutif d’un manquement aux engagements souscrits entrant dans le champ de la clause pénale.

Ils ne peuvent davantage se prévaloir de l’absence de vérification de la conformité des réseaux qui n’a donné lieu à aucune objection lors de leur comparution devant le notaire et qui ne constituait pas un élément essentiel de la vente déterminant de leur consentement.

Il n’est pas davantage avéré d’acte de renonciation à la caducité de la vente par Z A.

Par ailleurs, aucune circonstance ne justifie de réviser le montant de la pénalité contractuelle définie par les parties.

C’est donc à juste titre qu’K Y et la SCI Kapi ont été solidairement condamnés au paiement de la somme de 49 500 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2018.

Sur les demandes de dommages-intérêts présentées par Z A

L’article 1231-3 du code civil dispose que le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution

est due à une faute lourde ou dolosive.

S’il est indéniable qu’X Y a fait part de sa proposition d’indemniser Z A au titre des sommes fondant ses demandes indemnitaires, y compris postérieurement au jugement visé par le présent recours, par un mail du 18 juillet 2019, ces propositions ne sont pas constitutives d’une reconnaissance de responsabilité et ne répondent pas aux conditions de forme et de fond d’un accord transactionnel au sens de l’article 2044 du code civil.

En particulier, le courriel adressé le 18 juillet 2019 par X Y au conseil de Z A conditionne sa proposition à la signature d’un compromis avant le 31 juillet 2019 et à l’abandon du contenu du jugement de première instance et à son remplacement par un accord amiable, or le second compromis de vente a été signé le 2 août 2019 et la confirmation du jugement est sollicitée en appel par l’intimée.

Ces propositions n’ont donc pas dépassé le stade de pourparlers, et sont dépourvues d’effet ; il convient par conséquent de rechercher si les conditions de la responsabilité des appelants sont réunies.

1 – frais de diagnostics et de division, taxe foncière

Le tribunal a écarté à juste titre la demande de paiement des sommes de 1 362 € au titre des frais de division parcelle et de 830 € au titre des frais de diagnostic, en considérant qu’il s’agissait de frais liés à la vente dont l’absence de réalisation avait donné lieu à la définition préalable d’une pénalité forfaitaire.

Il en va de même de la taxe foncière due pour l’année 2018 ; la demande de paiement de la somme de 2 066,25 € est infondée.

2 – pénalités fiscales

Z A sollicite la somme de 17 338 € représentant le montant de pénalités fiscales, pour ne pas avoir pu solder en temps voulu sa situation auprès de l’administration fiscale en raison de l’absence de réalisation de la vente.

Les sommes dues à l’administration fiscale par Z A ont pour origine le droit de mutation à titre gratuit lié à la transmission successorale de sa propriété immobilière.

Les trois pièces (8, 9, 10) versées pour justifier sa demande montrent que :

— courrier du service des impôts du 15 mai 2018 :

— le principal du s’élève à 52 002 €, les majorations à 4 117 € et les intérêts de retard à 13 221 € (soit ensemble 17 338 €)

— notification d’avis à tiers détenteur du 20 septembre 2018 :

— le fait générateur de l’impôt date du mois d’octobre 2012,

— courrier du conciliateur fiscal du Gers du 15 octobre 2018 :

— Z A avait obtenu un paiement fractionné des droits de succession,

— les échéances n’ont plus été honorées depuis le 30 juin 2016, et la déchéance de l’échelonnement lui a été notifiée par courrier du 23 février 2017, suivie de l’avis à tiers détenteur du 29 septembre 2018.

Il apparaît ainsi que les pénalités et retard appliqués par l’administration fiscale trouvent leur origine dans des événements antérieurs au compromis de vente, notamment l’absence de paiement de son échéancier par Z A, à l’origine des pénalités, et ne résultent pas du manquement d’X Y et de la SCI Kapi à leurs engagements.

3 – préjudice professionnel

Z A s’estime victime d’un préjudice professionnel pour ne pas avoir pu accepter de rejoindre le poste d’adjoint administratif au service administratif régional (SAR) de Toulouse au salaire de 1522,96 €, ne disposant pas de moyens financiers suffisants pour supporter les frais de logement et de trajet subséquents et les frais de son immeuble, alors qu’elle disposait auparavant d’un emploi de contractuel au sein des services de la préfecture du Gers au salaire de 1224 €.

La différence, de 298,96 € par mois, multipliée par 12 mois, représente un préjudice de 3 587,52 €.

L’examen des pièces 11 à 16, que Z A produit, permet d’observer que, alors qu’elle exerçait un emploi de contractuel en préfecture, elle a obtenu sur sa demande un emploi d’adjoint administratif au ministère de la justice à compter du 1^er décembre 2018, auquel elle a renoncé par courrier du 7 novembre 2018.

La différence de salaire qu’elle déplore est calculée par comparaison d’un bulletin de salaire d’employé de préfecture du mois d’octobre 2018 et d’une grille indiciaire établie par le syndicat CGT.

Cependant, il apparaît que cette grille fait ressortir un revenu brut de 1 522,96 € qui est identique, à un centime près, à son salaire brut antérieur, de 1 522,95€, et qu’elle déduit l’existence de son préjudice de la comparaison de son futur salaire brut avec son actuel salaire net.

La perte invoquée est en réalité inexistante.

Le jugement sera confirmé pour ce motif, sans qu’il y ait lieu de rechercher l’existence d’un manquement fautif ou d’un lien de causalité au demeurant inexistants, comme indiqué par le tribunal.

Sur la demande de dommages-intérêts présentée par X Y et la SCI Kapi

Partiellement fondée, l’action de Z A qui résulte de la carence des appelants, ne revêt pas un caractère abusif.

La demande n’est pas fondée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, X Y et la SCI Kapi ont été à juste titre condamnés à supporter les dépens de première instance.

L’issue de l’instance d’appel justifie qu’ils en supportent également les dépens.

Ils seront condamnés à payer à Z A 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Rejette la demande de Z A tendant à voir écarter des débats les conclusions déposées par X Y et la SCI Kapi le 9 février 2021,

Déclare les demandes d’X Y et de la SCI Kapi recevables,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance d’Auch du 16 mai 2019 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute X Y et la SCI Kapi de leur demande de dommages-intérêts,

Condamne solidairement X Y et la SCI Kapi aux dépens d’appel,

Autorise Maître H I-Grelet à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne solidairement X Y et la SCI Kapi à payer à Z A

3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le présent arrêt a été signé par Claude GATÉ, présidente de chambre, et par L CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,