COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 13 SEPTEMBRE 2018

N° 2018/ 234

Rôle N°RG 16/09622 N° Portalis DBVB-V-B7A-6VIF

A Z

C/

E Y

C X

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Nicolas SIROUNIAN

M^e Philippe HAGE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MARSEILLE en date du 28 Avril 2016 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11 15-4255.

APPELANT

Monsieur A Z

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2016/011869 du 07/11/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le […] à […]

représenté par M^e Nicolas SIROUNIAN de la SELARL PROVANSAL-D’JOURNO-GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur E Y

né le […] à […]

représenté par M^e Philippe HAGE de la SCP ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame C X

née le […] à […]
- […]

représentée par M^e Philippe HAGE de la SCP ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente

M^me Brigitte PELTIER, Conseiller

M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me G H.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2018

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2018

Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et M^me G H, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 5 février 2014 M. A Z donnait à bail à M. E Y et M^me C X une maison d’habitation individuelle de 59 m² moyennant un loyer mensuel de 850€ indexé outre 20€ de provisions sur charges et versement d’un dépôt de garantie égal au montant du loyer.

Un état des lieux était établi contradictoirement lors de l’entrée des locataires.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 novembre 2014 les locataires

demandaient au bailleur de procéder à diverses réparations, eu égard à l’humidité du logement

Par acte du 28 août 2015 les locataires assignaien le bailleur devant le premier juge , pour non respect de ses obligations.

Par jugement assorti de l’exécution provisoire en date du 28 avril 2016, le Tribunal d’instance de Marseille:

• déclarait le logement pris à bail insalubre

• condamnait M. A Z à rembourser à M. E Y et M^me C X la somme

de 2.760 € au titre des loyers trop perçu, après application d’une réduction de 25%

♦

de 14,09 € au titre du trop-perçu relatif à la taxe d’ordures ménagères de 2014

♦

• déboutait M. E Y et M^me C X de leur demande au titre du remboursement de leur consommation d’eau et de leur consommation d’électricité

• déclarait M. E Y et M^me C X redevables de la somme de 92.50 € au titre du solde locatif

• ordonnait la compensation entre les créances susvisées

• condamnait M. A Z à payer à M. E Y et M^me C X la somme:

de 2.681.59 € au titre des sommes susvisées et après avoir procédé à la compensation entre les créances des parties

♦

de 5.000 € à titre de dommages et intérêts

♦

1.200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

♦

• condamnait M. A Z aux dépens

• déboutait les parties de toutes autres demandes, différentes, plus amples ou contraires.

**

M. A Z a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 25 mai 2016.

Les dernières écritures de l’appelant ont été déposées le 1^er août 2016 et celles des intimés le 24 octobre 2016.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 avril 2018.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. A Z appelant dans le dispositif de ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, conclut à l’infirmation de la décision déférée et demande au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2012':

* à titre principal

• constater que le compte entre les parties opéré n’est affecté d’aucune irrégularité

• constater qu’il n’a commis aucun manquement quant à son obligation de délivrance d’un logement salubre et décent

• constater que M. E Y et M^lle C X ont eux-mêmes contribué à la survenance de leurs dommages en faisant une mauvaise utilisation du logement mis à leur disposition par une surchauffe excessive des pièces et l’obturation des moyens de ventilation

• confirmer le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes tendant au remboursement du dépôt de garantie ainsi que de leurs consommations d’eau et d’électricité

• l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau, débouter M. E Y et M^lle C X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

* à titre reconventionnel

• condamner solidairement M. E Y et M^lle C X à lui payer la somme de 141,26 € au titre des sommes qu’ils restent devoir en exécution du contrat de bail

• les condamner en toute hypothèse au paiement d’une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

— sur la compensation des créances:

* consommation électrique: que les locataires ne peuvent se prévaloir de l’irrégularité de la rétrocession d’énergie et ne justifient pas que la consommation qui leur est facturée serait inexacte, l’état des lieux d’entrée comportant l’index du compteur électrique, chacun des deux logements ayant un compteur propre. Le mode de calcul est clair à savoir le montant total de la facture EDF multiplié par la consommation des locataire et divisé par la consommation globale des 2 logements

* consommation d’eau: les locataires ayant quitté les lieux le 28 février 2015, ils sont redevables de leur consommation entre le 10 février date de la dernière régularisation et leur départ.

Le solde de ces deux fluides a été déduit du dépôt de garantie avant restitution

* taxe ordures ménagères: il reconnaît l’erreur de 4€ € en sa faveur commise dans le calcul

* sur la télécommande: il est en droit de demander le remboursement de la seconde télécommande endommagée par les locataires

* réparation de la porte du placard d’entrée: elle était en état de fonctionnement sur l’état des lieux d’entrée, M^me X a d’ailleurs reconnu dans un courrier adressé au maire de la commune qu’elle avait été cassée par son conjoint

— sur l’insalubrité: il conteste l’insalubrité du logement qui n’est pas prouvée par les locataires, l’humidité constatée par l’expert et l’huissier, qui ne lui a été signalée que 9 mois après l’entrée dans les lieux , résulte d’une surchauffe des lieux et de l’obstruction de la ventilation. L’état des lieux d’entrée ne mentionne aucune trace d’humidité et la locataire suivante atteste qu’elle ne rencontre aucune difficulté

Le juge a statué contra legem en affirmant que le bailleur devait fournir lui même un équipement de chauffage, en l’espèce le logement était équipé d’une climatisation réversible, de radiants et convecteurs, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 impose au bailleur de doter chaque logement seulement des éléments nécessaires à l’installation d’équipements de chauffage.

Sur la demande de dommages et intérêts: les premières doléances des locataires ne sont intervenue 9 mois après l’entrée dans les lieux, ils ont commis des dégradations , il a toujours privilégié la conciliation, le préjudice moral allégué n’est pas démontré

M. Y et M^me X intimés dans le dispositif de ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, concluent à l’infirmation de la décision déférée au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1315, 1134, 1147 et suivants du Code civil, des articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

• débouter M. Z de l’ensemble de ses demandes

• condamner M. A Z à leur rembourser les sommes suivantes indûment réglées:

850€ au titre du dépôt de garantie

♦

765,04€ au titre de la consommation d’eau injustifiée et des factures d’électricité réclamées illégalement

♦

309€ au titre de la consommation d’eau injustifiée

♦

92,55€ au titre de la taxe des ordures ménagères réclamées sans justification

♦

11.040€ au titre des loyers et charges

♦

• condamner M. A Z à leur payer les sommes suivantes :

15.000€ en réparation de leur préjudice moral

♦

3.000€ titre de l’article 700 du code de procédure civile

♦

• le condamner aux entiers dépens de l’instance

• ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Ils font valoir: l’irrégularité de la rétrocession d’énergie qui ne leur a pas permis d’avoir accès à un tarif librement consenti, l’absence dans le contrat des modalités de calcul, les calculs nébuleux du bailleur qui se fonde sur les périodes au cours desquelles ils n’occupaient plus les lieux

La consommation d’eau: une régularisation était intervenue le 10 février 2015, le bailleur ne produit pas la facture au soutien de sa demande

La taxe ordures ménagères: le bailleur a commis une erreur quant à la durée et la quote-part en résultant, il ne justifie pas de la superficie sur laquelle il fonde son calcul, la régularité de répartition est sujette à caution par rapport aux services fonciers

Télécommande: ils contestent devoir 40€ pour la dégradation de la télécommande, le bailleur étant tenu de délivrer les éléments d’équipement en bon état de fonctionnement

La porte du placard': la facture de réparation n’est pas produite , elle a toujours été défectueuse

Ils sont fondés à demander la restitution des sommes versées au titre des consommations de fluide et de l’erreur tenant le calcul de la taxe ordures ménagères.

Ils justifient de l’insalubrité du logement qui leur a causé un important préjudice moral , résultant du rapport de force établi avec le bailleur qui a conduit à l’intervention des services de police et des conditions de vie altérées , ils ont craint pour leur sécurité ( fils électriques dénudées), ont été privé de chauffage, l’humidité a nui à leur fils atteint d’une maladie orpheline

SUR QUOI LA COUR

L’article 4 al 1 du code de procédure civile dispose que ''l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties’ , il s’en évince que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

En conséquence de quoi il n’y a lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Les juges du fond ne sont tenus de répondre qu’aux moyens qui articulent un fait précis, dont la preuve est offerte et dont une déduction juridique utile à la solution du litige est tirée, ils ne sont pas

tenus de répondre à des conclusions dénuées de pertinence.

1- sur l’insalubrité ou l’indécence

Insalubrité et indécence sont deux notions distinctes qui relève pour la première de l’ordre administratif et pour la seconde de l’ordre judiciaire , en l’espèce les preneurs avaient fait valoir devant le premier juge l’inhabitabilité du logement , lequel a déclaré le jugement insalubre , en conséquence de quoi le jugement devra être infirmé en ce qu’il a improprement déclaré le logement pris à bail insalubre après avoir examiné les faits au regard des dispositions du code civil , de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 relatif aux critères de décence.

En effet aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

• il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation

• la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisation et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

• les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte notamment les éléments d’équipement et de confort suivants : une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement, des dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, il ressort des pièces versés que depuis l’origine, le logement donné à bail ne répond pas aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002.

En effet la preuve des moisissures et champignons, des infiltrations d’eau, la présence de traces verdâtres, l’infiltration de l’air par une double fenêtre coulissante et un espace entre le faux plafond et la poutre, les fissures dans les murs sont rapportés d’une part par le constat d’huissier du 17 février 2015, d’autre part par le constat de l’expert d’assurance en date du 15 janvier 2015 qui a conclu à un défaut d’isolation thermique du bâtiment et une défaillance du système de ventilation. La surchauffe et l’obstruction de la ventilation ne sont pas démontrées par le bailleur, à les supposer avérées elles n’expliquent pas les infiltrations et les fissures constatées, que sont insuffisantes à combattre les attestations des précédents locataires de M. Z ou du bailleur précédent des consorts Z/ Y.

S’agissant du chauffage mis à disposition des locataires, le diagnostic de performance énergétique produit par le bailleur, qui classe le logement en catégorie E, est en date du 31 mars 2011 soit 3 ans avant l’entrée des locataires dans les lieux il ne peut donc attester du système de chauffage au jour de l’entrée dans les lieux.

L’ état des lieux d’entrée produit en copie par chacune des parties est quasi illisible, il fait apparaître un convecteur radiant dans la chambre 1 sans que l’état puisse en être décrypté, aucun chauffage dans le séjour, la mention en regard du chauffage de la salle de bains est illisible.

En conséquence de quoi le bailleur sur lequel repose la charge de la preuve ne démontre que le système de chauffage était conforme aux normes de sécurité définies par la loi et les règlements et en bon état d’usage.

Le constat d’huissier démontre que le point lumineux au-dessus du lavabo se compose d’une douille raccordée à l’alimentation électrique au moyen de deux simples dominos.

En cas de non respect des caractéristiques de décence défini par le décret précité , il n’est pas nécessaire que le locataire ait mis préalablement son bailleur en demeure de respecter son obligation de délivrance.

L’indécence du logement mis à la disposition des locataires durant la durée du bail est donc établie.

L’inhabitabilité totale du logement n’étant pas démontrée par les locataires ils ne peuvent se prévaloir de l’exception d’inexécution.

La non conformité du logement a nécessairement causé à M. Y et M^me X un préjudice de jouissance en ce qu’ils ont vécu dans un logement anormalement humide et ne répondant pas de ce fait aux normes sanitaires en vigueur.

L’importance du préjudice et la durée du trouble constaté justifient qu’ils soient comme décidé par le premier juge indemnisés mais l’indemnisation au titre du préjudice de jouissance sera ramenée à la somme 2. 141,88 € correspondant à 20 % du loyer depuis leur entrée dans les lieux jusqu’à la date de leur départ, eu égard à la superficie du logement et à la nature des troubles.

[…]

* électricité

Les locataires contestent la ' rétrocession ' d’électricité , l’absence dans le contrat de précision quant aux modalités de calcul, enfin les factures établies par le bailleur.

M. Z fait valoir que l’interdiction de rétrocession n’est assortie d’aucune sanction et seule le fournisseur pourrait s’en prévaloir, les locataires ne justifient d’aucun préjudice ayant bénéficié de l’énergie sans payer le prix d’abonnement, l’index du compteur électrique mentionné dans le constat d’entrée des lieux atteste qu’ils étaient informés , les factures ont été établies à partir de la facture pour l’immeuble, de la consommation des locataires rapportée à l’ensemble de l’immeuble.

En application du décret du 23 décembre 1994 "Toute rétrocession d’énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit.'", les articles L331-1 et L 441-1 du Code de l’Energie laisse à chaque client le choix de son fournisseur d’électricité '

Les consommations individuelles d’électricité ne relèvent pas de la liste limitative des charges récupérables établie par le décret du 26 août 1987, la rétrocession par un bailleur de l’énergie électrique vendue par les producteurs ou fournisseurs d’électricité est prohibée en ce qu’elle prive le consommateur final de la faculté d’avoir un accès direct à la fourniture d’énergie à un tarif librement négocié avec les producteurs ou fournisseurs d’électricité.

Il s’en évince que la clause imposant au locataire le remboursement de la fourniture d’électricité est

nulle, cette nullité impose des restitutions réciproques, toutefois le locataire qui est dans l’impossibilité de restituer l’énergie fournie et consommée doit s’acquitter d’une indemnité équivalente à la valeur de la prestation fournie.

Leur consommation n’étant pas au nombre des charges récupérables, les locataires disposant d’un sous compteur le moyen tiré de l’absence de précision quant aux modalités de calcul est inopérant.

Les locataires qui produisent les factures d’électricité qui leur ont été adressées par le bailleur.

contestent les sommes demandées sans produire leur propre décompte, or les factures EDF par eux produites en copie sont pour certaines illisibles, le bailleur a pour chacune des factures précisé les index relevés sur leur compteur individuel, il s’en évince qu’il leur a été demandé paiement de leur seule consommation pour les périodes d’occupation des lieux.

En conséquence de quoi le jugement déféré sera confirmé par substitution de motifs en ce qu’il rejeté la demande de remboursement des fluides, de plus M. Y et M^me X seront condamnés au paiement de l’indemnité équivalente à la valeur de la prestation fournie avant leur départ d’un montant de 324,75 et 425,40€ qu’ils ne justifient pas avoir acquittée.

* sur la consommation d’eau

Les locataires contestent la régularisation pour la période entre le 10 février 2018 date de la dernière régularisation et leur départ le 28 février 2015 soit la somme de 45,11€ demandée , mais pas la consommation y afférent établie pas la différence entre les indexés relevés le 10 janvier et le 28 février 2015 , en conséquence de quoi leur demande sera rejetée.

* taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Les locataires contestent la somme de 11,50 € due au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, faisant valoir les erreurs du bailleur sur la période de location et l’absence de justification de la surface louée.

Le bailleur reconnaît un erreur à hauteur de 4 € tenant la période de location.

Les parties s’opposent donc sur la somme de 7,50€.

La location par les consorts Z/ Y a duré du 10 février 2014 au 28 février 2015, le bailleur a demandé remboursement de la taxe ordures ménagères sur la base de l’avis d’imposition 2014, n’étant pas en possession de celui de 2015.

Ce mode de calcul est d’usage, eu égard à l’absence de variation à la baise de cette taxe, la variation 2013/2014 étant en l’espèce de + 4€

La matrice cadastrale produite en copie illisible est insuffisante à prouver que la quote part demandée aux consorts Z/Y locataires d’une maison de 59,38 m² est erronée.

En conséquence de quoi le jugement sera confirmé sur le trop perçu mais infirmé sur le montant qui sera ramené à 4€.

3 ) Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes des dispositions l’article 22 alinéa 3 et de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire,

déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dûment justifiées (').

Il ressort des pièces, et notamment du contrat de bail, qu’un dépôt de garantie d’un montant de 850€ a été versé par les locataires.

Le bailleur demande réparation de la porte d’un placard et d’une télécommande, outre les charges restant à devoir.

Les états des lieux d’entrée et de sortie sont produits, leur comparaison permet de retenir la détérioration de la porte du placard d’entrée.

Le devis présenté par le bailleur d’un montant de 192€ n’apparaît pas disproportionnée, en conséquence de quoi il sera retenu.

S’agissant de la télécommande n’étant pas démontré qu’elle ait été restituée le bailleur est fondé à en demander paiement, soit la somme de 40€.

La somme retenue par le bailleur sur le dépôt de garantie se trouve donc justifiée à hauteur de 232€.

Dès lors, la demande des consorts Z/Y tendant à obtenir la restitution du dépôt de garantie sera accueillie à hauteur de la somme de 618€ qu’ils seront condamnés à payer.

Les décomptes entre les parties sont donc les suivants

Débit du locataire crédit du locataire

loyers

2. 141,88€

charges

802,76

réparations locatives

618€

dépôt de garantie

850

total

—  1420,76

+2991,88

solde en faveur des locataires

1591,12

4-) Sur la demande au titre du préjudice moral

Les locataires allèguent d’un préjudice moral résultant d’un rapport de force avec le bailleur, néanmoins il résulte de la main courante produites par les locataires les services de Police sont intervenus en raison des menaces proférées par M. Y lors d’un appel téléphonique au bailleur ( je vais casser le placard).

Le défaut de chauffage qu’ils font valoir n’est pas distinct de celui indemnisé par la réduction du loyer.

En conséquence de quoi la demande sera rejetée et le jugement déféré infirmé de ce chef.

5-) sur la compensation

Les parties ne formulant aucune demande de ce chef en cause d’appel il n’y a pas lieu de l’ordonner.

6-) Sur l’exécution provisoire

La demande l’exécution provisoire du ' jugement’ qui n’est pas motivée et que ne justifie pas l’espèce sera rejetée.

7-) Frais et dépens

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle engagés

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe de la Cour, conformément à l’article 450 al 2 du Code de procédure civile

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. E Y et M^me C X de leur demande au titre du remboursement de leur consommation d’eau et de leur consommation d’électricité

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau

• condamne M. A Z à payer à M. E Y et M^me C X la somme de 1567,12 € au titre du préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement pendant la durée du bail

• déboute M. E Y et M^me C X de la demande au titre du préjudice moral

• condamne M. E Y et M^me C X à payer à M. A Z la somme

de 806,76€ au titre des charges locatives

♦

de 618 € au titre des réparations locatives

♦

Y AJOUTANT

• dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire

• dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

• dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle engagés

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT