COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 18 MARS 2021

hg

N° 2021/ 132

Rôle N° RG 18/13566 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BC52Q

Y G A

Z D JEANNINCE M A

C J A

C/

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LES MANDARINIERS ANDARINIERS

SAS FONCIA ILES D’OR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandrine OTT-RAYNAUD

SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 23 Juillet 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/05005.

APPELANTS

Monsieur Y G A

demeurant […]

représenté par M^e Sandrine OTT-RAYNAUD, avocat au barreau de TOULON, M^e John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame Z D L M A

demeurant […]

représentée par M^e Sandrine OTT-RAYNAUD, avocat au barreau de TOULON

Monsieur C J A née X

demeurant […]

représenté par M^e Sandrine OTT-RAYNAUD, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LES MANDARINIERS, […], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA ILES D’OR dont le siège social est […], […], elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Y-Jacques DEGRYSE de la SELARL CABINET DEGRYSE, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Isabelle PARENT, avocat au barreau de TOULON

SAS FONCIA ILES D’OR poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, demeurant […]

M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Y-jacques DEGRYSE de la SELARL CABINET DEGRYSE, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Isabelle PARENT, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Janvier 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Z-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2021,

Signé par Madame Z-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. Y et C A et M^me Z-D X épouse A sont propriétaires des lots […] (appartement) et 438 (garage) au sein de la résidence Les Mandariniers située le Lavandou (83'[…] par la SAS Foncia Iles d’Or, syndic en exercice. Le 5 juillet 2016, l’assemblée générale a autorisé la copropriété à céder à M. B une surface de 6 m² des parties communes spéciales du bâtiment H correspondant à une partie du couloir située au droit de son appartement.

Contestant cette décision, les consorts A ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SAS Foncia Iles d’Or devant le tribunal judiciaire de Toulon en annulation des résolutions n° 28 à 30 de l’assemblée générale du 5 juillet 2016 et en paiement d’une somme de 1254,30€ pour paiement de charges indues. Considérant notamment que les résolutions litigieuses avaient été votées à la majorité requise et conformément au règlement de copropriété et que les budgets relatifs aux charges contestées avaient été régulièrement votées, le tribunal judiciaire de Toulon par jugement contradictoire du 23 juillet 2018, a :

'débouté les consorts A de l’intégralité de leurs demandes ;

'condamné in solidum les mêmes à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mandariniers et à la SAS Foncia Iles d’Or la somme de 1500 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamné in solidum les consorts A aux dépens avec faculté de recouvrement direc ;

'rejeté le surplus des demandes.

Les consorts A ont régulièrement relevé appel de cette décision le 9 août 2018 et demandent à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 juillet 2019 de:

vu les articles 16-1 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

vu les articles 1240 et suivants du code civil,

'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

'annuler les résolutions n° 28 et 29 de l’assemblée générale du 5 juillet 2016 ;

'dire que la cession d’une partie commune spéciale ne pouvait être soumise qu’aux copropriétaires du bâtiment H et que le produit de cession doit être réparti entre eux ;

'dire que la SAS Foncia Iles d’Or a commis une faute en imputant aux consorts A des charges sans décision de l’assemblée générale et en souscrivant des contrats d’entretien sans autorisation ;

'la condamner au paiement d’une somme de 1380,17 € en réparation du préjudice matériel subi;

'condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SAS Foncia Iles d’Or au paiement

d’une indemnité de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

' condamner solidairement les mêmes aux dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leur appel, les consorts A font valoir principalement que seuls les copropriétaires du bâtiment H devaient voter la cession d’une partie commune spéciale de celui-ci et que le produit de cession devait de même être réparti uniquement entre eux au regard des dispositions d’ordre public issues de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965, que cette règle avait été rappelée en 2016 au syndic par l’UFC Que Choisir, que la jurisprudence est contraire à la position adoptée par le syndicat et qu’en raison d’une répartition erronée du prix de vente le préjudice matériel s’élève à 1240,62 €.

Les appelants reprochent encore au syndic d’avoir souscrit un nouveau contrat de nettoyage pour un ensemble H-K-L-M qui n’existe pas et alors que le bâtiment H a fait le choix de la société Arnaud, qu’il en résulte une charge complémentaire de 1047,48 € indue actualisée à la somme de 1380,17 € pour l’année 2018, que le syndic ne saurait, en sa qualité de professionnel, ignorer que l’approbation des comptes par l’assemblée générale n’interdit pas l’action individuelle d’un copropriétaire et que convaincu de son erreur, le syndic a utilement mis au vote de l’assemblée générale du 28 août 2018 le changement de prestataire pour l’entretien des parties communes des bâtiments.

Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 22 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires et la SAS Foncia Iles d’Or demandent à la cour de :

vu l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

vu les articles 3, 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

'confirmer le jugement déféré, éventuellement par substitution de motifs ;

'condamner solidairement les consorts A à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mandariniers et à la SAS Foncia Iles d’Or la somme de 3000 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamner solidairement les mêmes aux dépens d’appel avec bénéfice de recourement direct.

Le syndicat et le syndic soutiennent principalement que la demande de cession a été votée à la majorité de l’article 26 de l’ensemble des copropriétaires de la résidence en ce qu’elle concernait à la fois des parties communes spéciales et des parties communes générales et qu’ainsi aucune irrégularité n’affecte le vote et la répartition du prix de vente.

S’agissant des charges contestées par les appelants, les intimés expliquent que l’assemblée générale du 3 octobre 1997 opposable aux consorts A a décidé de répartir les charges d’électricité du bâtiment K-L et de l’ascenseur K2 entre l’ensemble des copropriétaires dès lors qu’ils avaient un usage commun du hall d’entrée du bâtiment K et de cet ascenseur, que les consorts A n’ont pas critiqué les documents comptables des exercices 2014 et 2015 élaborés conformément à cette répartition, que l’assemblée générale du 5 juillet 2016 a de nouveau débattu, à leur demande, de cette répartition et qu’ils n’ont pas contesté les résolutions n° 4 et 5 l’approuvant.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 5 janvier 2021.

MOTIFS de la DECISION

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 28 et 29 :

En lecture de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 organisant la copropriété des immeubles bâtis, il est constant que chaque copropriétaire dispose des voix conformes aux millièmes ou tantièmes de parties communes dont il a l’usage, que ces millièmes sont définis à l’état descriptif de division et qu’en présence de plusieurs bâtiments composant une même copropriété, des parties communes spéciales sont affectées à chacun d’eux.

Tel est le cas de l’espèce ainsi qu’il ressort des pages 89 et suivantes du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division (cf pièce n°3 du dossier du syndicat).

La cession à M. B d’une surface de 6 m² du couloir commun desservant son appartement situé au fond de ce couloir a été votée à la condition préalable d’un projet modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ; or le syndicat explique, sans être contredit, que cette cession emporte création d’un lot auquel sont nécessairement affectées une quote-part des parties communes spéciales et une quote-part des parties communes générales et que la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division qu’elle implique relève de l’approbation de l’ensemble de la collectivité.

Les appelants invoquent la résolution n° 42 de l’assemblée générale du 27 juillet 2017 autorisant le même copropriétaire B à ouvrir une fenêtre en façade du bâtiment H pour prétendre que le syndicat se serait ultérieurement rallié à leur thèse en ce qu’elle a été adoptée par les seuls copropriétaires de ce bâtiment ; cependant, cette résolution qui ne porte que sur une autorisation de travaux en parties communes aux frais exclusifs du copropriétaire demandeur, ne contredit pas celle relative à la cession puisque cette autorisation ne requiert ni la création d’un lot ni la modification corrélative du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Les appelants soutiennent enfin qu’il convient de distinguer entre la cession relevant selon eux des seuls copropriétaires du bâtiment concerné et la modification de l’état descriptif de division relevant de la copropriété toute entière ; cette analyse consistant à confier à une assemblée restreinte le principe de la cession et ses conséquences à l’assemblée générale ne résulte d’aucune disposition légale ou réglementaire et fait en outre dépendre le vote de l’assemblée générale à la décision de l’assemblée restreinte.

C’est donc à bon droit que le tribunal a considéré que la cession litigieuse devait être soumise à l’approbation de l’ensemble des copropriétaires.

S’agissant enfin du prix de vente (30 000 €), les consorts A n’expliquent pas en quoi sa répartition serait contraire à la quote-part des parties communes détenues par les copropriétaires.

Sur les demandes indemnitaires :

Les consorts A ne sollicitent plus en cause d’appel l’annulation de la résolution n° 30 prévoyant un additif au règlement de copropriété ensuite de l’adoption en 1997 d’une modification de la participation des copropriétaires aux frais d’entretien de l’ascenseur et de l’électricité de l’entrée K 2.

Ils maintiennent en revanche l’irrégularité du contrat d’entretien passé par le syndic de sa seule initiative en 2013 et font observer qu’en 2018 le syndic a pris soin de faire approuver le changement de prestataire dans la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 28 août 2018 ; ils considèrent que ce faisant, le syndic admet implicitement sa responsabilité.

Ce dernier conteste « les affabulations des consorts A » (cf conclusions page9 alinéa 7) en invoquant d’une part une demande du conseil syndical et l’approbation des comptes des exercices comptables 2014 et 2015.

Cet argumentaire est dépourvu de toute pertinence puisqu’au regard de l’article 21 de la loi précitée de 1965, le conseil syndical assiste et ne décide pas et que le quitus donné au syndic pour sa gestion comptable n’interdit pas au copropriétaire de contester son relevé de compte individuel de charges.

Cependant, les appelants ne justifient pas de leur préjudice matériel ; en effet le décompte actualisé figurant en pièce n° 43 de leur dossier fait référence à des sommes réglées de 1997 (libellées en francs français) à 2019 et dont ils admettent eux-mêmes la prescription pour la majeure partie d’entre elles en page 12 de leurs conclusions ; elles font aussi référence aux charges d’électricité et d’ascenseur de l’entrée K 2, objet de la résolution n° 30 l’assemblée générale du 5 juillet 2016 dont l’annulation n’est plus poursuivie en appel (cf supra).

La cour, qui n’a pas à suppléer la carence d’une partie dans la preuve qui lui incombe, ne peut ainsi exercer son contrôle ; la demande en paiement de dommages-intérêts soutenue à l’encontre de la SAS Foncia Iles d’Or est rejetée.

***

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non taxables.

En revanche les consorts A qui succombent doivent être condamnés in solidum et non solidairement aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme le jugement déféré ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne in solidum les consorts A aux dépens d’appel avec faculté de recouvrement direct dans les termes de l’article 699 du même code.

Le greffier Le président