COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 23 NOVEMBRE 2023

N° 2023/

Rôle N° RG 23/00491 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BKTDB

Syndic. de copro. COPROPRIETE [Adresse 5]

C/

S.A. BOUYGUES IMMOBILIER

S.A. ALLIANZ IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maxime PLANTARD

M^e Michel GOUGOT

M^e Alain DE ANGELIS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge de la mise en état d’AIX EN PROVENCE en date du 20 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/00693.

APPELANTE

Syndic. de copro. COPROPRIETE [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la socété CITYA-URBANI

A ETANGS DE PROVENCE

, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e David TRAMIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

S.A. BOUYGUES IMMOBILIER

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER – GOUGOT – BREDEAU- TROEGELER – MONCHAUZOU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Marie LESSI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Jérôme MARTIN de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Roland BONNEFOY, avocat au barreau de PARIS

S.A. ALLIANZ IARD

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Laila-laure MOURRE-KHAZINEDJIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

M^me Audrey CARPENTIER, Conseillère

M. Adrian CANDAU, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2023.

ARRÊT

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société Bouygues Immobilier a entrepris la réalisation d’un ensemble immobilier de 48 logements dénommé « [Adresse 5] », [Adresse 5] à [Localité 6].

Les différents lots composant cet ensemble immobilier ont été vendus en l’état futur d’achèvement, notamment aux consorts [B] qui ont acquis les lots n 056, 114 et 122 par acte du 24 septembre 2008. L’immeuble a été placé sous le régime de la copropriété.

Dans le cadre de cette opération, les polices dommages ouvrage et constructeur non-réalisateur ont été souscrites auprès de la société d’assurances ALLIANZ.

L’ouvrage a été réceptionné avec effet le 19 mars 2008 selon le procès-verbal avec réserves régularisé le 30 octobre 2008. Les réserves formulées lors de la réception ont été levées ainsi qu’en atteste le procès-verbal de réserves en date du 21 janvier 2010.

Les consorts [B], se plaignant de l’apparition de traces d’humidité et de moisissures dans leur appartement, ont obtenu par ordonnance de référé en date du 20 Juillet 2010, la désignation de Monsieur [C] [X] en qualité d’expert judiciaire. Ce dernier a déposé son rapport le 26 avril 2011.

Par jugement du 6 août 2013, le Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE a débouté les consorts [B] de leur demande de résolution de la vente et de dommages et intérêts, ainsi que de leur demande tendant à voir condamner la société BOUYGUES IMMOBILIER à exécuter les travaux de reprise préconisés par l’expert, tout en condamnant la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer aux époux [B] une indemnité de 7.280€ au titre de la perte de loyers, la somme de 7.693€ à titre de dommages et intérêts pour avoir dû effectuer à leurs frais avancés les travaux de reprise intérieurs et la somme de 3.000€ en réparation du préjudice subi du fait de la présente procédure.

Déplorant des phénomènes d’inondations qui se seraient produits les 10 octobre 2014 et 03 octobre 2015, le syndicat des copropriétaires a déclaré les sinistres auprès de la société ALLIANZ, assureur dommages-ouvrage qui a dénié sa garantie.

Le syndicat des copropriétaires a obtenu, par ordonnance de référé en date du 29 août 2017, la désignation de Mme [Z] en qualité d’expert judiciaire au contradictoire des sociétés BOUYGUES IMMOBILIER et ALLIANZ.

Les consorts [B] ont ensuite obtenu par ordonnance de référé en date du 04 décembre 2018, que l’ordonnance de référé expertise du 29 août 2017 rendue sur la demande du syndicat des copropriétaires, leur soit déclarée commune et opposable afin de participer aux opérations d’expertise judiciaire de Mme [Z].

Par exploits d’huissier délivrés les 12, 14, 19, 22 décembre 2017 ainsi que les 05, 06, 08, 09 mars 2018 (RG 18/01714), la société ALLIANZ a assigné les différents intervenants à la construction avec leurs assureurs. L’affaire a été enregistrée sous le n°18/00693.

Par exploit d’huissier délivré les 21, 22, 23, 26 février, 15 mars 2018, la société BOUYGUES IMMOBILIER a fait de même. L’affaire a été enregistrée sous le n°18/01331.

Par ordonnance en date du 13 novembre 2018, et du 29 Août 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures, désormais appelées sous le numéro unique 18/00693, et a ordonné un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de Mme [Z].

Le rapport d’expertise judiciaire de Mme [Z] a été déposé le 27 novembre 2020.

Par exploit d’huissier délivré les 15, 17, 18, 22, 23, 28, 29 juin, 05 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la société Citya Urbania Etangs de Provence ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 4], a assigné la société BOUYGUES IMMOBILIER, la société ALLIANZ IARD ainsi que les intervenants à la construction et leurs assureurs. Il sollicitait à titre principal la démolition et la reconstruction de la résidence « [Adresse 5] », sous astreinte de 10.000€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. L’affaire a été enregistrée sous le n°21/02760.

Par ordonnance en date du 19 octobre 2021, le juge de la mise en état a notamment ordonné la jonction de cette procédure avec la procédure principale initiée par la société BOUYGUES IMMOBILIER et la société ALLIANZ et a révoqué le sursis à statuer, le rapport de Mme [Z] ayant été déposé.

Par ordonnance du juge de mise en état en date du 20 Octobre 2022, le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence :

RECOIT l’intervention volontaire de la société Lloyd’s Insurance Company, venant aux droits de la société Souscripteurs du Lloyd’ s de Londres,

MET hors de cause la société Les Souscripteurs du Lloyd’s de Londres,

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 54 du code de procédure civile,

REJETTE la fin de non-recevoir fondée sur le défaut de publicité foncière de cette assignation,

DECLARE irrecevable la demande de démolition/reconstruction de la résidence « [Adresse 5] » du syndicat des copropriétaires contre la société Bouygues Immobilier, en l’absence de qualité et d’intérêt à agir,

DECLARE irrecevables les demandes formulées, à titre subsidiaire, par le syndicat des copropriétaires contre la société Malet, l’Auxiliaire, le cabinet d’architecte [G] [M], la cabinet d’architecte Mazzella Magali, la MAF, la société Ponzio, la société SAB Etanchéité, la SMABTP, la SMA SA, la société Bureau Veritas Construction, les Souscripteurs des lloyd’s de Londres, la société Sol Essais, la société AXA France, la MMA lard, la société SLH Ingénierie, la société Technique et Développement du Second Oeuvre (TDS), le GAN Assurances, et Me [W] [J] en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Entreprise de Travaux Publics Botta et fils, comme étant forcloses à leur égard,

DECLARE recevables les demandes subsidiaires du syndicat des copropriétaires au titre de l’indemnisation de ses préjudices matériels et immatériels contre les sociétés Bouygues Immobilier et Allianz,

RENVOIE la cause et les parties à l’audience de mise en état du JEUDI 26 janvier 2023 pour les conclusions au fond du syndicat des copropriétaires après le dépôt du rapport de l’expert,

DEBOUTE les parties de leurs prétentions au titre des frais irrépétibles,

DIT que les dépens du présent incident seront joints à ceux du fond.

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe le 9 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires COPROPRIETE [Adresse 5] a interjeté appel de cette ordonnance à l’encontre de la SA Bouygues Immobilier et de la SA Allianz Iard, en ce qu’elle a :

Déclaré irrecevable la demande de démolition/reconstruction de la résidence [Adresse 5] du syndicat des copropriétaires contre la société BOUYGUES IMMOBILIER, en l’absence de qualité et d’intérêt à agir.

Par conclusions signifiées le 20 Septembre 2023, la SA BOUYGUES IMMOBILIER a formé un appel incident à l’encontre de cette même ordonnance en ce qu’elle a :

Rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée par le Syndicat des Copropriétaires sur le fondement de l’article 54 du Code de procédure civile,

Rejeté la fin de non-recevoir fondée sur le défaut de publicité foncière de cette assignation,

Déclarées recevables les demandes subsidiaires du Syndicat des Copropriétaires au titre de l’indemnisation de ses préjudices matériels et immatériels contre les sociétés Bouygues Immobilier et Allianz.

***

Les parties ont exposé leur demande ainsi qu’il suit, étant rappelé qu’au visa de l’article 455 du code de procédure civile, l’arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » par ses dernières conclusions notifiées le 25 septembre 2023 demande à la Cour de :

Vu les articles 31 et 32 du CPC,

Vu les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTER les intimés de leur appel incident ;

CONFIRMER l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

REJETE l’exception de nullité de l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 54 du code de procédure civile,

REJETE la fin de non-recevoir fondée sur le défaut de publicité foncière de cette assignation,

DECLARE recevables les demandes subsidiaires du syndicat des copropriétaires au titre de l’indemnisation de ses préjudices matériels et immatériels contre les sociétés Bouygues Immobilier et Allianz

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, en son appel ;

REFORMER l’ordonnance dont appel sur les points déférés à la Cour

En conséquence,

DECLARER recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, sur la demande principale de démolition/reconstruction ;

CONDAMNER les intimées au paiement d’une somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Les CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance.

Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que :

La nullité de l’assignation délivrée n’a pas à être prononcée compte tenu de ce qu’il ne sollicite pas la résolution des ventes qui sont intervenues entre les différents copropriétaires et la société BOUYGUES IMMOBILIER ; s’agissant de sa qualité à agir, qu’il a bien qualité à agir en vue de faire respecter les règles du droit de la construction applicables à l’immeuble et qu’il a été habilité en ce sens par l’assemblée générale des copropriétaires ; que son intérêt à agir n’est pas davantage contestable s’agissant d’une action ayant pour objet la sauvegarde des intérêts collectifs des copropriétaires et qu’il dispose bien, dans le même sens, d’un intérêt à défendre un préjudice de jouissance collectif.

La SA BOUYGUES IMMOBILIER, par conclusions récapitulatives n°2 d’intimée et d’appel incident notifiées le 26 septembre 2023 demande à la Cour de :

Vu l’article 789 du Code de procédure civile,

Vu l’article 54 du Code de procédure civile,

Vu l’article 122 du Code de procédure civile,

Vu les articles 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955,

JUGER le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » irrecevable et subsidiairement mal-fondé en son appel et en ses demandes,

En conséquence :

REJETER l’appel du Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » en ce qu’il vise à obtenir l’infirmation de l’ordonnance rendue le 20 octobre 2022 par le Juge de la mise en état près le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en ce qu’elle déclaré irrecevable la demande de démolition/reconstruction de la résidence « [Adresse 5] » du Syndicat des copropriétaires contre la société BOUYGUES IMMOBILIER, en l’absence de qualité et d’intérêt à agir.

JUGER la société BOUYGUES IMMOBILIER recevable et bien-fondée en son appel incident, et y faisant droit.

REFORMER l’ordonnance rendue le 20 octobre 2022 par le Juge de la mise en état près le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en ce qu’elle a :

Rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée par le Syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 54 du CPC,

Rejeté la fin de non-recevoir fondée sur le défaut de publicité foncière de cette assignation,

Déclaré recevable les demandes subsidiaires du Syndicat des copropriétaires au titre de l’indemnisation de ses préjudices matériels et immatériels contre les sociétés BOUYGUES IMMOBILIER et ALLIANZ.

Et statuant à nouveau :

JUGER nulle, avec toutes conséquences de droit l’assignation délivrée le 17 juin 2021 à la société BOUYGUES IMMOBILIER en ce que ladite assignation vise à obtenir la démolition et la reconstruction de l’ensemble immobilier et in fine la résolution des ventes consenties par la société BOUYGUES IMMOBILIER aux différents acquéreurs en l’état futur d’achèvement.

JUGER irrecevable le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » en ses demandes relatives à la démolition et la reconstruction de l’ensemble immobilier et in fine la résolution des ventes consenties par la société BOUYGUES IMMOBILIER aux différents acquéreurs en l’état futur d’achèvement, à raison du défaut de publication de l’assignation en violation des dispositions des articles 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955,

JUGER irrecevable le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » en sa demande relative au « préjudice de jouissance subi », à hauteur de la somme de 10.000€.

En tout état de cause :

CONFIRMER l’ordonnance rendue le 20 octobre 2022 par le Juge de la mise en état près le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande de démolition/reconstruction de la résidence « [Adresse 5] » du Syndicat des copropriétaires contre la société BOUYGUES IMMOBILIER, en l’absence de qualité et d’intérêt à agir

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » à payer à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Michel GOUGOT, de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU, Avocats au barreau d’AlX-EN-PROVENCE, par application de l’article 699 du CPC

En sa qualité d’intimée, elle fait valoir que le syndic n’a aucune qualité à agir en vue de solliciter la démolition et la reconstruction de l’immeuble dont il est chargé d’assurer la conservation et l’entretien et qu’une telle demande ne peut pas être considérée comme conforme à l’objet même du syndicat.

En sa qualité d’appelante, elle considère que l’assignation délivrée par le Syndicat des copropriétaires doit être déclarée nulle sur le fondement de l’article 54 du Code de procédure civile ; que concernant la recevabilité de ces demandes, les formalités de publication obligatoires s’agissant d’une demande de résolution des ventes n’ont pas été faites ; que s’agissant des demandes formulées au titre des préjudices matériels et immatériels, le Syndicat des Copropriétaires ne peut agir que si le trouble dont l’indemnisation est sollicitée a été « uniformément éprouvé par chacun des copropriétaires », ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La société ALLIANZ IARD par conclusions signifiées le 26 mai 2023 demande à la Cour de :

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du 20 octobre 2022,

Vu les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 31 du CPC,

CONFIRMER en toutes ses dispositions l’ordonnance du 20 octobre 2022 qui a déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de démolition/reconstruction de l’immeuble.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP DE ANGELIS & ASSOCIES, avocat au Barreau de MARSEILLE.

Elle expose que le Syndicat des Copropriétaires ne justifie pas d’une assemblée générale qui l’habiliterait en justice pour solliciter une telle mesure ; que la situation étant identique à celle de première instance, l’ordonnance du Juge de la mise en état a lieu d’être confirmée.

Le président le chambre 1-4 a, en application de l’article 905 du code de procédure civile, fixé une date d’appel de l’affaire à bref délai à l’audience du 27 Septembre 2023 par avis en date du 4 Avril 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de démolition/reconstruction de la résidence [Adresse 5] :

Pour s’opposer à l’argumentation retenue par l’ordonnance frappée d’appel, le Syndicat des Copropriétaires fait valoir que selon les dispositions des articles 15 et 18 de la loi du 10 Juillet 1965, il incombe au syndic de représenter le syndicat des copropriétaires en justice dans toute action engagée, notamment sur les règles du droit de la construction qui touche à l’administration de l’immeuble, sa conservation, sa garde et son entretien. Afin d’exercer l’action en justice au nom du syndicat, le syndic doit justifier d’une habilitation de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui est le cas en l’espèce, le syndic ayant été spécifiquement habilité à agir au fond en suite du rapport d’expertise. Il précise que sa qualité à agir doit s’apprécier au vu de l’objet de l’instance (présenter une demande de démolition/reconstruction) et non pas de la mise en 'uvre de la décision attendue (engager effectivement la démolition de l’ensemble).

Il soutient ainsi qu’il appartenait au syndic représentant en justice le syndicat de former toutes les prétentions qu’exige la mise en 'uvre de la garantie légale des articles 1792 et suivants du code civil ou des garanties contractuelles ; qu’il entre dans les prévisions de ces textes, que dans certaines hypothèses extrêmes, la seule solution techniquement envisageable pour rendre l’ouvrage conforme à sa destination est sa démolition et sa reconstruction.

Il considère donc qu’en retenant que le syndicat n’avait pas qualité à agir, le Juge de la mise en état a opéré une confusion entre d’une part le droit d’obtenir en justice la démolition/reconstruction et, d’autre part, la décision d’engager effectivement les travaux de démolition et de reconstruction qui appartient aux copropriétaires après obtention d’une décision de justice ordonnant sa mise en conformité par cette voie.

Pour soutenir à l’inverse sa demande de confirmation de l’ordonnance frappée d’appel, la SA BOUYGUES IMMOBILIER, s’agissant de la qualité à agir, souligne qu’aucun procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires habilitant le Syndic à solliciter la démolition-reconstruction n’est communiqué ; que le procès-verbal dont se prévaut le Syndicat des copropriétaires lui permet de présenter de telles demandes mais ne lui donne ni qualité ni intérêt à agir, un seul défaut l’altimétrie ne pouvant de surcroit justifier une telle prétention.

Par ailleurs, elle expose que l’action en résolution de la vente ne peut appartenir qu’aux différents acquéreurs en l’état de futur d’achèvement ayant contracté avec la société BOUYGUES IMMOBILIER et non au Syndicat des copropriétaires qui n’est que le garant de la conservation des parties communes ; que le Syndicat des copropriétaires n’a pas plus qualité à solliciter la démolition et reconstruction des parties privatives de l’ensemble immobilier en copropriété sur lesquelles il ne dispose d’aucun droit ni titre.

Concernant le défaut d’intérêt à agir, la SA BOUYGUES IMMOBILIER considère également que le Syndicat des copropriétaires n’établit pas que sa demande de démolition/reconstruction soit conforme à son objet même qui est selon l’article 14 de la loi du 10 Juillet 1965 la conservation et l’amélioration de l’immeuble ; que le défaut d’intérêt à agir a donc été justement caractérisé par le Juge de la mise en état et que la conformité du bâtiment aux règles administratives n’a pas été remise en cause.

En application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le Syndicat des copropriétaires établit et modifie le règlement de copropriété, lequel a pour objet « la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ». En application de l’article 15 de cette loi, le Syndicat a qualité à agir, notamment en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

L’article 18 de la même loi dispose que :

« I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

(') »

En application de l’article 26 al.6 de cette loi, « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété » ; aux termes de ces dernières dispositions, toute décision prise par le syndicat des copropriétaires portant atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives ou donnant lieu à une modification de la destination de l’immeuble requiert une unanimité. Il faut donc, dans une telle situation, justifier de l’existence d’une décision en assemblée générale à l’unanimité habilitant le syndic à agir en justice en vue de solliciter la démolition et la reconstruction de l’immeuble.

Le Syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 6 mars 2023 dont la résolution n°3 relative à la ratification du récapitulatif de la déclaration d’appel du 9 janvier 2023 mentionne que :

« Après lecture du dossier et des pièces jointes à l’assemblée générale, cette dernière ratifie valant autorisation a posteriori de l’instance engagée par le syndic valant exploit en date des 15, 17, 18, 22, 23, 28, 29 juin 2021 et 5 juillet 2021 joints à la convocation et enrôlées devant le tribunal judiciaire d’Aix en Provence sous le n°21/02760.

Après délibération, l’assemblée générale ratifie la décision de faire appel suivant la déclaration d’appel N°23/000469 joint à la convocation.

L’assemblée générale ratifie le fait que le syndicat de copropriété demande la démolition et la reconstruction de l’immeuble.

L’assemblée passe au vote ».

Cette résolution a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (5206 tantièmes sur 5687 tantièmes). Une abstention est intervenue.

Or, les actions s’attachant à l’exercice des droits et obligations individuels et à la protection des intérêts personnels des copropriétaires relève de la prérogative des copropriétaires eux-mêmes. Si une action en vue d’obtenir la destruction de l’immeuble et sa reconstruction pour assurer notamment la mise en conformité de son altimétrie caractérise une situation d’imbrication des intérêts collectifs et individuels, compte tenu de l’atteinte qu’une telle action est susceptible d’entraîner aux droits fondamentaux de chacun des copropriétaires, le Syndicat des copropriétaires, bien qu’autorisé par une délibération de l’assemblée générale pour engager une telle action, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les conditions de majorité requises, n’a pas qualité pour le faire au sens des dispositions précitées.

De surcroît, il convient de relever que le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires prise à l’unanimité en vue de pouvoir soumettre en justice une demande visant à obtenir la démolition et la reconstruction de l’ensemble de la copropriété. En effet, une telle prétention est de nature à entrainer pour les copropriétaires une modification de la destination des parties privatives ou des modalités de leur jouissance. Il doit en conséquence être considéré qu’une telle décision impliquerait en tout état de cause une unanimité de l’ensemble des copropriétaires.

Dès lors il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré le Syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande principale de démolition/reconstruction de la résidence « [Adresse 5] » en l’absence de qualité à agir.

Sur la nullité de l’assignation du SDC sur le fondement de l’article 54 du CPC :

La SA BOUYGUES IMMOBILIER reproche à l’ordonnance attaquée d’avoir rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 54 du code de procédure civile. Elle soutient que compte tenu de la nature des demandes présentées par le Syndicat des copropriétaires, notamment en ce que la demande vise à obtenir la résolution des ventes immobilières, cette assignation devait mentionner les différents biens immobiliers concernés, en application de l’article 54 du Code de procédure civile et du décret 55-1350 du 14 octobre 1955 relatif à la publicité foncière

L’article 54 du Code de procédure civile prévoit en effet qu’à peine de nullité, la demande initiale mentionne « le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ». S’agissant du décret 55-1350, la SA BOUYGUES immobilier soutient que par application de son article 76 2°, il impose que la désignation des immeubles comprenne la mention de leur contenance.

Il a été relevé dans le cadre de la première décision que bien que le terme de résolution ne soit pas mentionné dans le dispositif des conclusions du Syndicat des copropriétaires, les textes relatifs à cette résolution étaient visés à l’appui de la demande de démolition/reconstruction ; que cependant les formalités de publication obligatoires prévues en la matière pouvaient ne pas être applicables dans le cadre d’une demande de démolition en vue de mise en conformité.

Le défaut de désignation des immeubles dans l’assignation constitue une nullité de forme de sorte qu’en application de l’article 114 du Code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité. En l’espèce, comme l’a relevé le premier juge, la SA BOUYGUES IMMOBILIER ne démontrant pas la réalité d’un tel grief, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de nullité de l’assignation ni de réformer sur ce point l’ordonnance entreprise.

Sur la fin de non-recevoir de la demande pour défaut de publication de l’assignation :

La société BOUYGUES considère que le Syndicat des Copropriétaires ne justifie pas du respect des dispositions des articles 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 Janvier 1955 qui imposent la publication au service chargé de la publicité foncière des demandes en justice tendant à obtenir la résolution de la vente. Elle soutient que le Syndicat des Copropriétaires se prévaut bien de la résolution des ventes en l’état de futur achèvement sans rapporter la preuve de la publication exigée par ces textes ; que si cette demande n’est pas expressément formulée, elle est une conséquence nécessaire de la demande de démolition-reconstruction ; qu’en conséquence, l’ordonnance entreprise doit être réformée sur ce point.

Le Syndicat des copropriétaires oppose qu’il ne sollicite pas une résolution des ventes intervenues dans l’immeuble entre la société BOUYGUES et ses acquéreurs mais seulement la démolition avec reconstruction de l’ensemble sans remise en cause des droits des copropriétaires à disposer de leurs lots ; que même si une résolution des ventes est évoquée dans le corps de ses écritures, il n’a pas repris une telle prétention dans le dispositif de ses écritures.

S’agissant du défaut de publication de l’assignation susceptible d’être sanctionné par une irrecevabilité de la demande de résolution des ventes, il convient de relever que le Syndicat des copropriétaires indique expressément dans le cadre de l’instance qu’il n’entend pas solliciter la résolution des ventes intervenues entre la SA BOUYGUES IMMOBILIER et les copropriétaires.

Il est établi que par application des textes précités, une demande emportant résolution de vente immobilière doit en tout état de cause être publiée à peine d’irrecevabilité de l’action. Toutefois, il doit être tenu compte du fait qu’en l’espèce, la demande de résolution n’est pas expressément formulée par le Syndicat des copropriétaires qui indique au contraire dans ses écritures qu’il ne souhaite pas soutenir une telle prétention bien que les textes y afférents aient été visés dans le dispositif de ses écritures antérieures. D’autre part, l’action en démolition/reconstruction d’un immeuble, qui constitue la demande principale du Syndicat des copropriétaires, en vue d’obtenir la mise en conformité de l’immeuble n’est pas de nature à apporter un changement dans la situation juridique celui-ci de sorte qu’il devait être justement considéré que l’assignation délivrée le 15, 17, 18, 22, 23, 28, 29 juin et 5 juillet 2021 échappait à la formalité de publicité.

Il en résulte que la demande de nullité de l’assignation et l’exception d’irrecevabilité pour défaut de publicité foncière doivent être rejetées et que l’ordonnance attaquée sera confirmée sur ce point.

Sur les préjudices de jouissance :

Pour s’opposer à la décision du Juge de la mise en état qui a déclaré recevables les demandes du Syndicat des copropriétaires relatives à un préjudice de jouissance, la société BOUYGUES IMMOBILIER fait valoir qu’un Syndicat des copropriétaires, en tant que personne morale, ne peut pas subir de préjudice de jouissance, celui-ci n’ayant pu être éprouvé que par les copropriétaires ayant vu la jouissance de leurs parties privatives entravées à raison des désordres affectant les parties communes ; qu’ainsi un Syndicat des copropriétaires ne peut avoir qualité à agir que si le trouble dont l’indemnisation est sollicitée a été uniformément éprouvé par chacun des copropriétaires. La société BOUYGUES soutient qu’en l’espèce cette condition n’est pas remplie puisque les venues d’eau ainsi que les autres désordres allégués n’ont pas affecté tous les appartements de la copropriété, mais uniquement certains de ces appartements et certaines parties de l’ensemble.

Le Syndicat des copropriétaires oppose que s’agissant du préjudice de jouissance, il y a lieu de distinguer le préjudice individuel des copropriétaires de celui lié à la jouissance collective de l’ensemble immobilier. Qu’ainsi il a bien un intérêt à agir pour défendre un préjudice de jouissance collectif.

Il est en effet constant que le syndicat ne saurait agir en réparation du trouble de jouissance subi par des copropriétaires lorsque les nuisances ne concernent pas l’ensemble de ces copropriétaires ou ne les concernent pas uniformément. Seuls les copropriétaires affectés sont donc en droit de demander réparation de leur préjudice de jouissance. Cependant, il doit être considéré que cette condition d’uniformité est satisfaite lorsque, pour l’ensemble des lots, tant les parties communes que privatives sont concernées par les nuisances. En l’espèce, il apparaît que les origines du préjudice de jouissance collectif allégué par le Syndicat des copropriétaires sont bien identiques pour l’ensemble de ceux-ci compte tenu de la nature des désordres constatés tant du point de vue de la conformité (altimétrie) que des troubles liés à différents désordres (inondation, défauts d’étanchéité, défauts affectant les gardes corps, fissurations des pignons).

En conséquence, il convient de confirmer la décision attaquée en ce qu’elle a déclaré le Syndicat des copropriétaires recevable quant aux demandes formulées au titre du préjudice de jouissance résultant des désordres affectant les parties communes.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’ordonnance d’incident doit également être confirmée en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires qui succombe en son appel principal, sera condamnée à payer à la SA BOUYGUES IMMOBILIER et à la Cie d’assurances ALLIANZ IARD une indemnité de 2.000€ chacun pour les frais qu’ils ont dû exposer en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, et après en

avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME l’ordonnance d’incident rendue par le tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE le 20 octobre 2022 en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires COPROPRIETE [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société Citya Urbania Etangs de Provence à payer à la SA BOUYGUES IMMOBILIER et à la Cie d’assurances ALLIANZ IARD la somme de 2.000€ chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires COPROPRIETE [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société Citya Urbania Etangs de Provence aux entiers dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2023.

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,