COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 28 SEPTEMBRE 2023

N° 2023/583

Rôle N° RG 22/08394 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJRQW

S.A.R.L. HOTEL DU SOLEIL GRIMAUD

C/

Syndicat des copropriétaires DE LA COPROPRIETE HOTEL ET CLUBHOUSE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Patrick CAGNOL

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de DRAGUIGNAN en date du 25 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/08104.

APPELANTE

S.A.R.L. HOTEL DU SOLEIL GRIMAUD

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE,

et assistée de M^e Richard DAZIN de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIME

Syndicat des copropriétaires de la copropriété HOTEL HOUSE

sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la Société FIDUCIMO IMMOBILIER dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de M^e Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 Juin 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me NETO, Conseillère,a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

Madame Myriam GINOUX, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2023,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble Hôtel et Club House, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 5], à Grimaud (83 310), est composé d’un bâtiment comportant deux corps de bâtiment, une aile Sud et une aile Nord, de 55 lots, ainsi que d’aménagements sportifs, à savoir un golf d’entraînement et quatre courts de tennis, le tout réparti dans un cadre de verdure, outre des aménagements communs comprenant notamment une piscine et ses abords, un solarium, des aires de stationnement, des voies de desserte intérieures et les canalisations et réseaux divers.

Le lot n° 1, qui dispose de 56 197/100 000èmes des parties communes communes générales, comporte un hôtel et un Club House élevé sur un sous-sol, rez-de-chaussée et deux niveaux, tandis que les 54 autres lots sont constitués de 'cellules', à savoir des pièces réservées à un ensemble hôtelier.

La gestion de ces lots a été confiée à la société Maeva Pierre § Vacances, aux droits de laquelle intervient la société à responsabilité limitée (SARL) Hôtel du Soleil Grimaud, par la conclusion de plusieurs baux commerciaux. Ceux-ci portant sur les lots n° 2 à 55 ont été consentis par des propriétaires-bailleurs privés tandis que le lot n°1 a été consenti, suivant bail commercial en date du 29 juin 2004, par la société civile immobilière (SCI) Helone Grimaud, venant aux doits des sociétés BS Invest § Paulmar Invest.

Faisant grief à l’exploitante de l’ensemble hôtelier d’avoir entrepris des constructions sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Hôtel et Club House, représenté par son syndic alors en exercice, la SARL Fiducimo, a fait assigner, par acte d’huissier en date du 14 décembre 2021, la société Hôtel du Soleil Grimaud devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de la voir condamner à démolir les dalles construites pour la pose des chapiteaux et le chemin calcaire d’accès, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours après la signification de la décision à intervenir, à lui faire interdiction d’installer à nouveau les chapiteaux, sous astreinte de 1 000 euros par jour à compter du premier jour d’installation constaté et jusqu’à complet démontage, et à lui verser la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour utilisation abusive des parties communes.

Par ordonnance en date du 25 mai 2022, ce magistrat a :

— condamné la société Hôtel du Soleil Grimaud à démonter les chapiteaux installés sur la terrasse Sud-Ouest sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours à partir de la signification de l’ordonnance, et ce, pendant un délai maximum de 4 mois, passé lequel il pourrait être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte ;

— fait interdiction à la société Hôtel du Soleil Grimaud d’installer de nouveaux chapiteaux s’il n’est pas justifié des autorisations prévues par la loi du 10 juillet 1965 ;

— débouté le syndicat des copropriétaires Hôtel et Club House, pris en personne de son syndic, de ses autres demandes de démolition ou remise en état ;

— condamné la société Hôtel du Soleil Grimaud à verser au syndicat des copropriétaires Hôtel et Club House, pris en personne de son syndic, la somme de 1 000 euros à titre de provision à valoir sur ses préjudices ;

— condamné la société Hôtel du Soleil Grimaud à verser au syndicat des copropriétaires Hôtel et Club House, pris en personne de son syndic, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société Hôtel du Soleil Grimaud de sa demande formulée sur ce fondement ;

— condamné la société Hôtel du Soleil Grimaud aux dépens n’incluant pas les frais de constat d’huissier.

S’agissant tout d’abord des démolitions des installations sollicitées au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, ce magistrat a indiqué qu’il ressortait du règlement de copropriété, lequel est opposable au locataire, la société Hôtel du Soleil Grimaud, que lot n°1, qui comporte des équipements sportifs, et en particulier un golf d’entraînement et quatre courts de tennis, était une partie privative. Il a donc considéré que la demande relative au chemin calcaire d’accès devait être rejetée. Concernant les dalles de bétons construites en façade Sud-Ouest, il a relevé que la création de la terrasse qui a pris la forme de deux dalles en béton a été autorisée par la résolution n° 8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 août 2013, lesquelles constructions sont attestées par les témoignages et photographies versés aux débats. Il a donc estimé que la demande de démolition des dalles devait être également rejetée. En revanche, concernant les chapiteaux, il a considéré qu’ils avaient été installés sur des parties communes sans aucune autorisation de l’assemblée générale, ce qui caractérisait un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser.

S’agissant ensuite de la demande de provision, il a considéré que le fait pour la société Hôtel du Soleil Grimaud d’avoir porté atteinte à la propriété d’autrui afin de satisfaire un impératif personnel simplement allégué était constitutif d’un abus droit rendant non sérieusement contestable son obligation d’indemniser le syndicat des copropriétaires du préjudice subi.

Suivant déclaration transmise au greffe le 10 juin 2022, la société Hôtel du Soleil Grimaud a interjeté appel de cette ordonnance aux fins de la voir réformer en toutes ses dispositions dûment reprises, sauf en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires Hôtel et Club House, pris en la personne de son syndic, de ses autres demandes de démolition ou remise en état.

La demande de radiation sollicitée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile a fait l’objet d’une radiation de l’incident par mention au dossier le 13 décembre 2022.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 8 juillet 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Hôtel du Soleil Grimaud demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de démolition des dalles et du chemin calcaire ;

— la réformer pour le surplus ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— à titre subsidaire, dire n’y avoir lieu à référé et le renvoyer à mieux se pourvoir ;

— le condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de M^e Patrick Cagnol, avocat aux offres de droit.

A titre liminaire, il soutient que le premier juge, en ordonnant la démolition des chapiteaux installés sur la terrasse Sud-Ouest du lot n° 1, a statué ultra petita, dès lors que les demandes de démolitions ne portaient que sur les dalles en béton construites pour la pose de chapiteaux et le chemin calcaire, lesquelles ont été rejetées. Il considère que ce chef de l’ordonnance doit être annulé comme étant contraire aux articles 4 et 5 du code de procédure civile et que toute demande qui serait faite de ce chef à hauteur d’appel doit être déclarée irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Concernant les installations litigieuses, elle explique que la terrasse qui préexistait devant le club house, entre le restaurant et la piscine, en façade Sud-Est étant devenue insuffisante en été, il a été décidé de l’étendre sur le lot n° 1 en continuité et au niveau de celle existante. Elle indique que cette terrasse a été réalisée en 2014 et dallée comme l’est la terrasse d’origine, et ce, après avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale du 8 novembre 2013 qui, par une résolution n° 8, a donné l’autorisation de procéder à plusieurs travaux sur le lot n° 1, et notamment à la création d’une terrasse extérieure en façade Sud-Ouest. Elle insiste sur le fait que cette extension n’est autre que les deux dalles en béton litigieuses. Elle relève que l’assemblée générale des copropriétaires du 4 février 2020 a rejeté la demande de voir supprimer les deux dalles en béton dans une résolution n° 29. Elle rappelle que les décisions prises par les assemblées sont valables tant qu’elles n’ont pas été annulées.

Elle explique que, par la suite, en 2015, il est apparu nécessaire de disposer de surfaces couvertes supplémentaires durant l’été, afin de lui permettre d’accueillir sa clientèle en extérieur tout en étant protégée, raison pour laquelle elle a sollicité et obtenu un permis de construire en 2016, renouvelé en 2020, pour installer, sur les dalles en béton, des chapiteaux amovibles l’été. Elle soutient donc que les chapiteaux, qui existent depuis 2016, sont démontés à chaque intersaison hivernale avant d’être réinstallés la saison suivante.

Elle fait observer que les travaux auxquels se réfèrent l’assemblée générale des copropriétaires du 1er avril 2021 dans sa résolution n° 32 portent sur ceux qu’elle envisageait de réaliser, à savoir remplacer les chapiteaux édifiés en 2016 par une construction en ferronerie et verre rétractable sous un auvent suivant permis de construire du 28 septembre 2020, travaux qui n’ont rien à voir avec le présent litige.

Elle indique que les équipements sportifs, et notamment le golf d’entraînement et les 4 courts de tennis, font partie du lot n° 1, lequel dispose également d’un droit de jouissance sur le terrain délimité sous teinte rose au plan de masse et sur l’allée des palmiers. Elle relève que les dalles litigieuses et le chapiteau font partie intégrante du lot n° 1 qui est une partie privative sur laquelle le syndicat des copropriétaires ne dispose d’aucun droit en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sauf à apporter la preuve de travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble en application de l’article 25b de la même loi, ce qui n’est pas le cas. Elle se réfère au règlement de copropriété pour soutenir que le propriétaire du lot n° 1 pourra aménager librement la partie de son lot sur lequel se trouve le golf, les terrains de tennis et les espaces verts, et effectuer les travaux nécessaires pour un réaménagement de l’équipement actuel ou tout autre sans rompre l’harmonie de l’ensemble immobilier et en conservant le caractère sportif des équipements. Elle indique, qu’outre le fait que les structures s’insèrent dans le site en épousant la structure du bâtiment principal, leur présence sur 200 m2 en bordure, accolées à la salle de déjeuner, n’affecte en rien les 30 000 m2 de verdure du golf et son caractère d’équipement sportif.

Concernant le chemin calcaire, elle se réfère au règlement de copropriété qui autorise le propriétaire du lot n° 1 à l’aménager librement, sachant que le chemin en question se situe à l’intérieur de ce lot dès lors qu’il traverse le golf. Elle relève que l’assemblée générale du 4 février 2020 a, par une résolution n° 28, rejeté la demande de suppression du chemin calcaire. De plus, elle indique que le golf s’étend sur une partie du lot n° 1 et sur la copropriété voisine, le lot n° 301, de sorte qu’il ne peut lui être fait grief de permettre à ladite copropriété d’accéder au golf.

Concernant la demande de provision, elle soutient que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve du moindre préjudice subi, et ce, d’autant que les constructions litigieuses ont été autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 8 août 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Hôtel et Club House, représenté par son syndic, sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné la démolition des chapiteaux, fait interdiction à la société Hôtel du Soleil Grimaud d’installer de nouveaux chapiteaux, lui a alloué une provision et condamné la société Hôtel du Soleil Grimaud à des frais irrépétibles ;

— l’infirme en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de démolition des dalles en béton construites sans autorisation ;

— dise et juge recevable son action ;

— déboute l’appelante de ses demandes ;

— la condamne, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours après la signification de la décision à intervenir à démolir les dalles construites en façade Sud Est pour la pose des chapiteaux et le chemin calcaire d’accès ;

— la condamne à démonter les chapiteaux installés et lui faire interdiction d’en installer des nouveaux, sous astreinte de 1 000 euros par jour à compter du premier jour d’installation constaté, et jusqu’à complet démontage ;

— la condamne à lui verser la somme de provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour utilisation abusive des parties communes ;

— condamne l’appelante à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamne aux dépens, en ce compris les frais de constat entrepris.

A titre liminaire, il expose avoir demandé, dans son assignation du 14 décembre 2021, la condamnation de l’appelante à démolir les dalles construites pour la pose des chapiteaux et le chemin calcaire d’accès et qui lui soit fait interdiction d’installer à nouveau les chapiteaux, sous astreinte de 1 000 euros par jour à compter du premier jour d’installation constaté et jusqu’à complet démontage. Il relève donc que le premier juge a bien été saisi d’une demande d’enlèvement des chapiteaux et d’interdiction d’en installer de nouveaux.

Concernant les installations et travaux entrepris par l’appelante, il affirme que cela a été fait sans aucune autorisation préalable de l’assemblée générale. Il expose qu’il résulte du règlement de copropriété, mais également de chaque titre de propriété des copropriétaires, que les équipements sportifs, à savoir le golf d’entrainement et les quatre courts de tennis ainsi que le terrain sur lesquels ils se trouvent, sont des parties communes avec un droit pour le lot n° 1 d’en jouir. Il affirme en effet que les parties communes comprennent la totalité du sol bâti ou non bâti du terrain de l’ensemble de la copropriété, sauf l’effet du droit de jouissance exclusive réservée à un ou plusieurs lots. Il souligne que la modification de la nature des équipements sportifs devra faire l’objet d’un vote en assemblée générale.

Il se fonde sur les dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et les résolutions n° 32 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er avril 2021 pour justifier leur demande de démolition des installations et/ou constructions entreprises par l’appelante sans aucune autorisation.

Il en est ainsi du chemin en calcaire mis en place par l’exploitante pour permettre aux clients de la copropriété voisine [Adresse 3], dont il assure également la gestion, de traverser le golf afin de leur permettre d’accéder à leurs infrastructures, et notamment le terrain de golf, les courts de tennis et la piscine. Il relève que ce chemin a été réalisé en 2015 après la construction de la résidence de la copropriété. Il souligne que l’assemblée générale du 1er avril 2021 a voté pour la suppression dudit chemin.

Il en est également ainsi du chapiteau avec deux dômes construit sur une dalle et un sol carrelé avec tout un ensemble de baies vitrées coulissantes refermant entièrement le chapiteau. Il affirme qu’aucune autorisation n’a été donnée par l’assemblée générale pour procéder à ces installations, pas plus que l’appelante n’a obtenu de permis de construire comme elle le prétend. Il relève que le permis de construire obtenu le 26 septembre 2016 concerne uniquement l’installation de deux tentes sur des dalles. Il insiste sur le fait que les dalles béton, objet du litige, sont celles construites au Sud-Est du restaurant de l’hôtel et non celles construites sur la façade Sud-Ouest en 2014. Il souligne que la terrasse de 200 m2, soit deux dalles de 100 m2 chacune, construite en façade Sud-Est ne fait pas partie des travaux autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2012.

Il affirme que les travaux réalisés sans aucune autorisation de l’assemblée générale et affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ou la destination de celui-ci constituent un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser en ordonnant la remise en état des lieux.

Concernant sa demande de provision, il fait valoir l’existence d’un préjudice résultant de constructions illicites sur des parties communes sans autorisation.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 13 juin 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, le moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il résulte de l’article 802 du code de procédure civile, qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

Doivent également être considérées comme comme tardives les conclusions déposées le jour de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l’avance.

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats sur décision du tribunal.

En l’espèce, alors que les parties avaient échangé des écritures au cours de l’été 2022, le syndicat des copropriétaires a transmis de nouvelles écritures, ainsi sur trois nouvelles pièces n° 49, 50 et 51, le 26 juin 2023, soit bien après l’ordonnance de clôture du 13 juin 2023, et ce, en sollicitant sa révocation, ce à quoi s’est opposée la société Hôtel du Soleil Grimaud lors de l’audience.

Outre le fait que les nouvelles pièces auraient pu être produites avant l’ordonnance de clôture, comme étant des constats d’huissier dressés les 1er août 2022 et 10 mai 2023 et une ordonnance de référé rendue le 17 mai 2023, l’intimé n’allègue ni ne démontre aucune cause grave depuis que l’ordonnance de clôture a été rendue justifiant de la révoquer.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de rabattre l’ordonnance de clôture, de sorte que les conclusions transmises le 26 juin 2023 par l’intimé et les pièces n° 49, 50 et 51 qui y sont annexées seront déclarées irrecevables.

Sur l’étendue de la saisine de la cour

L’article 542 du code de procédure civile énonce que l’appel tend par la critique du jugement rendu par une juridiction de premier degré, à sa réformation ou son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

En outre, l’article 905-2 alinéa 2 du même code dispose que l’intimé bénéficie, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai d’un mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, un appel incident ou provoqué.

Enfin, en vertu de l’article 954 du même code, les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Il s’induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d’appel, s’agissant de l’appel dit 'principal', que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d’infirmation qu’ils formulent, pour ce qui est de l’appel incident.

En effet seules ces dernières peuvent s’assimiler à des critiques de la décision entreprise, en sorte que la simple reprise des prétentions de première instance, non adossée à une demande d’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle les a rejetées, n’opère aucune dévolution.

En l’espèce, il convient d’examiner l’étendue de la saisine de la cour au regard des demandes sollicitées tant au titre de l’appel principal que de l’appel incident.

Sur les demandes formées par l’appelante uniquement dans le corps de ses écritures

Si l’appelante sollicite, dans le corps de ses dernières écritures, l’annulation de l’ordonnance entreprise pour violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile, en ce que le premier juge aurait statué sur des demandes qui ne lui étaient pas demandées, il convient de relever que cette demande d’annulation ne résulte pas de la déclaration d’appel, seule la réformation partielle de la décision ayant été sollicitée, pas plus qu’elle n’a été reprise dans le dispositif des dernières conclusions.

De la même manière, si l’appelante soulève, à titre subsidiaire, l’irrecevabilité des mesures portant sur les chapiteaux comme étant formée pour la première fois à hauteur d’appel en application de l’article 564 du code de procédure civile, cette fin de non-recevoir, qui ne figure que dans le corps des dernières conclusions, n’est pas reprise dans son dispositif.

Or, il résulte des dispositions susvisées que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En conséquence, la cour, qui n’est pas saisie de l’annulation de l’ordonnance entreprise, pas plus que de l’irrecevabilité de demandes nouvelles formées à hauteur d’appel, faute pour ces demandes d’avoir été reprises dans le dispositif des dernières conclusions, n’a pas à se prononcer sur ces moyens de défense soulevés par l’appelante.

Sur les mesures et la provision sollicitées par l’intimée sans demande d’infirmation

Alors même que l’appelante sollicite l’infirmation partielle de l’ordonnance entreprise en ce qui concerne les deux mesures qui ont été prononcées portant sur les chapiteaux, la provision à laquelle elle a été condamnée à hauteur de 1 000 euros pour utilisation abusive des parties communes ainsi que sur les frais irrépétibles et dépens de première instance mis à sa charge, l’intimé, par un appel incident, ne sollicite que l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de démolition des dalles en béton sur lesquelles sont posés les chapiteaux.

Ce faisant, l’intimé ne sollicite aucunement l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’il a été débouté de sa demande de démolition du chemin en calcaire et en ce qu’il n’a pas été fait droit à sa demande de provision de 10 000 euros pour utilisation abusive des parties communes.

Il reste que l’intimé formule, dans le dispositif de ses conclusions, des prétentions sur ces deux demandes qui ont été tranchées par le premier juge en demandant la condamnation de l’appelante à démolir le chemin en calcaire d’accès, sous astreinte, et à lui verser la somme provisionnelle de 10 000 euros pour utilisation abusive des parties communes.

Or, il résulte des dispositions susvisées que si l’intimé se borne, dans le dispositif de ses conclusions, à formuler des prétentions sur des demandes tranchées dans l’ordonnance entreprise, sans en solliciter l’infirmation dans le cadre d’un appel incident, les prétentions relatives à ces demandes n’ont pas été dévolues à la cour.

En conséquence, l’appel incident n’étant pas valablement formé en ce qui concerne les demandes tendant à la démolition du chemin calcaire et à l’allocation d’une provision d’un montant de 10 000 euros, aucune infirmation n’ayant été sollicitée de ces chefs critiqués de la décision, la cour n’a pas à se prononcer sur ces demandes qui ne lui ont pas été régulièrement dévolues.

Il appartient donc à la cour de ne statuer que sur les seules dispositions de l’ordonnance entreprise qui lui ont été déférées, lesquelles portent sur la construction des dalles, la pose des chapiteaux et la provision qui a été allouée dans la limite de 1 000 euros, outre les frais irrépétibles et les dépens de première instance.

Sur le trouble manifestement illicite portant sur la construction des dalles en béton et la pose des chapiteaux

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours même en cas de contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date où le juge de première instance a statué et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

La violation de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété est notamment susceptible de constituer le caractère manifestement illicite d’un tel trouble.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les constructions litigieuses, à savoir les dalles en béton et les chapiteaux qui sont posés dessus, se trouvent sur le lot n° 1.

L’état descriptif de division du règlement de copropriété (en page 46) définit le lot n°1 comme se composant d’un hôtel et d’un club house élevé sur un sous-sol, rez-de-chaussée et deux niveaux. Il comprend notamment des cellules, un hall d’accueil, un restaurant, une terrasse privative et ses accès extérieurs sur les espaces verts, un club house, des locaux de services et techniques, des coursives et deux équipements sportifs, à savoir un golf d’entraînement et quatre courts de tennis, avec un droit de jouissance du terrain délimité sous teinte rose aux plans annexés.

L’article 3 du même règlement (en page 35), consacré aux parties privatives, stipule que les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division, sont compris dans la constitution du lot, sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et, comme tels, constituent des parties privatives. Il en est de même pour les accessoires desdits locaux, et notamment les aménagements sportifs, à savoir le golf d’entraînement et les quatre courts de tennis

L’article 4 du même règlement (en page 37), consacré aux parties communes, stipule qu’il s’agit de celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Elles comprennent notamment la totalité du sol bâti ou non bâti du terrain sauf l’effet du droit de jouissance exclusif qui serait réservé à un ou plusieurs lots, les aménagements communs, tels que les espaces verts et les voies intérieures de desserte, la piscine, ses abords et ses équipements techniques, étant précisé que la gestion de la piscine sera assurée par le gestionnaire de l’hôtel.

Le paragraphe II intitulé 'servitudes et obligations’ du règlement de copropriété précise dans un point 6 (en page 31), qu’au droit de propriété des équipements sportif portant sur le golf d’entraînement et les quatre courts de tennis, est attaché un droit de jouissance privatif du terrain d’assiette, tel que figurant sous teinte rose aux plans de masse et parcellaire de l’ensemble immobilier.

Il est donc manifeste que, si les deux équipements sportifs sont des parties privatives compris dans le lot n° 1, la portion de terrain délimitée sous teinte au plan de masse versée aux débats (en pièce 23 de l’intimé) destiné à l’aménagement de ces équipements, sur lequel le propriétaire du lot n°1 bénéficie d’un droit de jouissance exclusive, apparaît être une partie commune. En effet, il est admis que la reconnaissance d’un droit de jouissance exclusive ne modifie en rien la nature de la partie qui en est l’objet.

Dans tous les cas, indépendamment de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 qui énonce que tous les travaux conformes à la destination de l’immeuble qui en affectent les parties communes ou son aspect extérieur sont soumis à autorisation de l’assemblée générale, le règlement de copropriété indique (en page 32) que le propriétaire du lot n° 1 pourra aménager librement la portion du terrain sur laquelle il bénéficie d’un droit de jouissance exclusive et effectuer les travaux nécessaires pour un réaménagement de l’équipement actuel ou de tout autre, à la condition toutefois de ne pas rompre l’harmonie de l’ensemble immobilier. En outre, il devra, quelque soit l’aménagement envisagé, conserver le caractère sportif de ces équipements, sachant que la modification de la nature de ces équipements sportifs devra faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale.

En l’occurrence, à l’examen comparatif du plan de masse délimitant le terrain en question sous une teinte rose produit par l’intimé (pièce 23), de celui produit par l’appelante (pièce 75) et de celui annexé au permis de construire de janvier 2016, versé aux débats par l’appelante (pièce 68), les dalles en béton ont été, à l’évidence, construites, en tout ou partie, sur la portion du terrain dont jouit exclusivement le propriétaire du lot n° 1, et plus précisément au Sud des constructions existantes dans le prolongement de la terrasse se trouvant au Sud Ouest de la piscine autour du bâtiment situé le plus au Sud après l’aile Est.

Il apparaît que l’assemblée des copropriétaires du 8 novembre 2013 a, aux termes d’une résolution n° 8, autorisé le propriétaire du lot n° 1 à procéder à différents travaux d’aménagement, et notamment à la création 'de terrasse (s) extérieure (s) en façade Sud Ouest'.

Alors même que l’appelante soutient que les terrasses en question ne sont autres que les dalles en béton litigieuses, qui apparaissent sous teinte orange dans le deuxième plan annexé au permis de construire de janvier 2016 avec une légende qui indique qu’il s’agit de terrasses déjà existantes, soit au Sud de la façade donnant sur les équipements sportifs du dernier bâtiment situé le plus au Sud, l’intimé, qui affirme qu’il ne s’agit pas de la même terrasse, verse aux débats quatre plans établis lors d’une déclaration préalable de travaux le 15 février 2012 illustrant la modification des façades et de l’accès projetée. Or, si les plans correspondant aux pages 30 et 37 sur 49 illustrent des 'terrasses accessibles créées', il n’est pas possible pour la cour de les situer, étant relevé que les deux autres plans correspondant à la page 39 sur 49 portent sur les modifications projetées au niveau des bâtiments.

De plus, si les dalles en béton se situent incontestablement au Sud du bâtiment situé le plus au Sud, d’après les vecteurs d’orientation illustrés dans les plans susvisées, ces dernières apparaissent situées au Sud-Est de la façade du bâtiment donnant sur les équipements sportifs et au Sud-Ouest de la façade du même bâtiment donnant sur la terrasse extérieure déjà existante dans le prolongement de laquelle les dalles ont été créées.

Dans ces conditions, il n’est pas établi, avec l’évidence requise en référé, que l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires du 8 novembre 2013 de procéder à la création de terrasses extérieures 'en façade Sud Ouest’ n’incluait pas les deux dalles en béton litigieuses se trouvant au Sud du dernier bâtiment.

Cela est d’autant plus vrai que l’assemblée générale des copropriétaires du 4 février 2020 a rejeté la résolution n° 29 tendant à mettre en demeure le syndic, voire à l’assigner en justice si besoin, de fournir les justificatifs, et notamment les autorisations administratives, portant sur les deux dalles en béton d’une superficie de 200 m2 construites sur les parties communes, sans que la suppression desdites dalles ne soit demandée, à l’instar du chemin en calcaire aux termes de la résolution n° 28.

Il en résulte que le trouble manifestement illicite, né de la création des deux dalles en béton par le propriétaire du lot n° 1 et/ou son locataire sur la portion du terrain affecté à son usage de jouissance exclusif en partie Sud des constructions dépendant du lot n° 1, n’étant pas démontré, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que la démolition sollicitée de ce chef ne pouvait être ordonnée.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de démolition des dalles en béton sur lesquelles sont posés les chapiteaux.

Concernant les chapiteaux installés sur les deux dalles en béton, l’appelant justifie que la mairie de Grimaud lui a accordé, le 23 septembre 2016, un permis de construire saisonnier n° 083 068 16 00029 portant sur l’installation de deux tentes démontables sur une terrasse existante avec l’obligation de procéder à leur démontage entre le 1er novembre et le 1er mars de chaque année. Cette autorisation valable cinq ans a été prorogée d’un an du 23 septembre 2021 au 23 septembre 2022 par la commune le 12 avril 2021, et ce, afin de permettre à la société Hôtel du Soleil Grimaud de mettre en oeuvre le nouveau permis de construire PC N° 083 068 20 00040 accordé le 20/09/2020 pour l’installation d’un abri escamotable rétractable à usage de restauration sous un auvent à créer (en remplacement des 2 tentes), ce qui n’a pu se faire en raison de la période d’urgence sanitaire.

Les plans annexés à la première demande de permis de construire démontrent que les chapiteaux en question sont installés sur les dalles en béton susvisées.

Or, aucune des assemblées générales versées aux débats ne donne l’autorisation à l’appelante d’installer des tentes, voire même toute autre structure, sur ces dalles en béton.

Au contraire, l’assemblée générale des copropriétaires du 1er avril 2021 a, aux termes de la résolution n° 32, autorisé le syndic à introduire une action en justice afin d’interdire les installations projetées, telle qu’elles résultent du permis de construire accordé le 20 septembre 2020, dans le cas où les travaux seraient entrepris.

Si les installations auxquelles s’est opposée l’assemblée générale ne concernent pas les tentes démontables visées par le permis de construire saisonnier n° 083 068 16 00029 du 23 septembre 2016 mais l’abri escamotable rétractable à usage de restauration sous un auvent visé par le permis de construire n° 083 068 20 00040 accordé le 20 septembre 2020, il n’en demeure pas moins que, dans le cadre de la présente procédure en référé, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, demande à ce qu’il soit fait interdiction, sous astreinte, à la société Hôtel du Soleil Grimaud d’installer de nouveaux chapiteaux, et ce, de manière générale, sans aucune précision sur leur structure et destination.

Outre le fait que la preuve n’est pas rapportée d’une autorisation de l’assemblée générale portant sur l’installation de chapiteaux, alors même qu’il s’agit, à l’évidence, d’aménagements n’ayant rien à voir avec le caractère sportif des équipements se trouvant sur l’assiette du terrain affecté à l’usage exclusif du lot n° 1, les procès-verbaux de constat d’huissier en date des 16 avril, 4 novembre 2021 et 21 mars 2022 démontrent que ces aménagements ne sont pas conformes à l’harmonie de l’immeuble. Il s’agit en effet de deux chapiteaux de réception avec des toits pointus de couleur blanc munis d’un système de baies vitrées coulissantes en plusieurs rails. Ces installations, qui s’apparentent plus à des vérandas qu’à des tentes, n’ont rien à voir avec le reste des constructions de la copropriété.

Dans ces conditions, en présence d’aménagements entrepris sur les dalles en béton susvisées rompant avec l’harmonie de l’immeuble et n’ayant rien à voir avec le caractère sportif des équipements appartenant au lot n° 1, sans la moindre autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, c’est à bon droit que le premier juge a retenu l’existence d’un trouble manifestement illicite concernant les chapiteaux.

Dès lors qu’au moment où le premier juge a statué, l’intimé établissait, en produisant le procès-verbal de constat en date du 21 mars 2022, l’existence de deux chapiteaux, c’est à bon droit que ce dernier a ordonné à la société Hôtel du Soleil Grimaud de les démonter, sous astreinte. Il échet néanmoins de préciser qu’il s’agit des chapiteaux installés, non pas sur la terrasse Sud-Ouest, mais sur les dalles en béton illustrées en orange sur le deuxième plan annexé au permis de construire de janvier 2016 produit en pièce 68 par l’appelante.

En outre, étant donné qu’il résulte du permis de construire saisonnier n° 083 068 16 00029 du 23 septembre 2016 que les chapiteaux pouvaient être installés, chaque année, du 1er novembre au 1er mars, et que l’appelante dispose d’un autre permis de construire n° 083 068 20 00040 accordé le 20 septembre 2020 pour l’installation d’un abri escamotable rétractable à usage de restauration sous un auvent à créer (en remplacement des 2 tentes), c’est à bon droit que le premier juge a fait interdiction à la société Hôtel du Soleil Grimaud d’installer de nouveaux chapiteaux, tant que les autorisations prévues par la loi du 10 juillet 1965 n’étaient pas justifiées, sauf à préciser, là encore, qu’il s’agit de ceux qui pourraient être installés sur les dalles en béton susvisées.

Enfin, le montant et les modalités de l’astreinte prononcés par le premier juge seront également confirmés.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées et déférées à la cour, sauf à préciser, pour les deux mesures ordonnées, l’endroit où se situe les dalles en béton sur lesquelles les chapiteaux sont posés.

Sur la demande de provision à valoir sur l’utilisation abusive des parties communes

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, contrairement à ce que le premier juge a considéré, le seul fait de porter atteinte à un droit de propriété ne caractérise pas, avec l’évidence requise en référé, un préjudice devant donner lieu à réparation. Or, dès lors que les aménagements litigieux portent, en tout ou partie, sur une portion de terrain affecté à la jouissance exclusive du lot n° 1 exploité par l’appelante, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve d’un préjudice.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

L’intimé sera donc débouté de sa demande formée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Bien que la société Hôtel du Soleil Grimaud succombe en son appel portant sur l’enlèvement des chapiteaux et l’interdiction d’en poser, il n’a pas été fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires portant sur la démolition des dalles en béton tant par le premier juge que par la cour. Dans ces conditions, s’il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a mis les dépens de première instance à la charge de la société Hôtel du Soleil Grimaud, auteur d’un trouble manifestement illicite, sans y inclure les frais de constat d’huissier, l’équité commande de ramener la somme allouée au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile à celle de 1 000 euros, de sorte que l’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

Si la société Hôtel du Soleil Grimaud succombe en son appel portant sur les chapiteaux, il en va différemment de la provision à laquelle elle a été condamnée. Il reste que, dès lors que le trouble manifestement illicite causé par la société Hôtel du Soleil Grimaud est confirmé par la cour, elle sera tenue aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande en outre de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.

En tant que partie tenue aux dépens, elle sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit n’y avoir lieu de révoquer l’ordonnance de clôture ;

Déclare irrecevables les conclusions transmises par le syndicat des copropriétaires de la copropriété Hôtel et Club House, représenté par son syndic en exercice, le 26 juin 2023 ainsi que les pièces 49, 50 et 51 qui y sont annexées ;

Statuant dans les limites de l’appel ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné la SARL Hôtel du Soleil Grimaud à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété Hôtel et Club House, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de ses préjudices ;

— condamné la SARL Hôtel du Soleil Grimaud à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété Hôtel et Club House, représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La confirme pour le surplus de ses autres dispositions dévolues à la cour sauf à préciser que les chapiteaux, objets des mesures, sont ceux installés ou qui pourraient être installés sur les dalles en béton illustrées en orange sur le deuxième plan annexé au permis de construire de janvier 2016 produit en pièce 68 par la SARL Hôtel du Soleil Grimaud ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété Hôtel et Club House, représenté par son syndic en exercice, de sa demande de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice pour utilisation abusive des parties communes ;

Condamne la SARL Hôtel du Soleil Grimaud à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété Hôtel et Club House, représenté par son syndic en exercice, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens ;

Condamne la SARL Hôtel du Soleil Grimaud à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété Hôtel et Club House, représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute la SARL Hôtel du Soleil Grimaud de sa demande formulée sur le même fondement ;

Condamne la SARL Hôtel du Soleil Grimaud aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière, Le président,