COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 DECEMBRE 2024

N° 2024/761

Rôle N° RG 24/03052 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMWLC

[K] [L]

C/

[Z] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nikolay POLINTCHEV

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 3] en date du 19 Octobre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-22-00473.

APPELANTE

Madame [K] [L]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002001 du 04/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

née le 17 Février 1968 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nikolay POLINTCHEV, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Gaëlle BAPTISTE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Monsieur [Z] [X]

né le 27 Novembre 1960 à ITALIE,

demeurant [Adresse 6] ( ITALIE)

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Florence PERRAUT, Présidente

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024,

Signé par M^me Florence PERRAUT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2021, à effet au 1er juillet 2021, monsieur [Z] [X], a consenti à madame [K] [L], un bail à usage d’habitation pour un appartement meublé, sis [Adresse 4], à [Localité 3] (06), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 500 euros, outre 250 euros à titre de provision sur charges.

Se prévalant de ce que les loyers n’avaient pas été réglés, M. [X] a fait délivrer à Mme [L], un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 23 mars 2022, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 14 000 euros au principal (portant sur les loyers de juillet 2021 à mars 2022).

Considérant que les causes du commandement étaient restées infructueuses, par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2022, M. [X], a fait assigner Mme [L], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes, qui par ordonnance contradictoire en date du 19 octobre 2023, a :

— constaté la résiliation du bail, liant les parties en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, au 24 mai 2022 ;

— ordonné l’expulsion de Mme [L], ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, et à défaut dans le délai deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux en application des articles L. 411-1 et 412-1 du code des procédure civiles d’exécution ;

— condamné Mme [L] au paiement des sommes de :

* 15 750 euros, à titre provisionnel, pour les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois d’avril 2022, avec intérêts au taux légal, à compter du 23 mars 2022 sur la somme de 14 000 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

* une indemnité mensuelle d’occupation égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

— dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produirait des intérêts au taux légal, à compter du 6 de chaque mois ;

— débouté Mme [L] de sa demande de dommages et intérêts du fait du caractère abusif de la procédure ;

— condamné Mme [L] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais de signification.

Selon déclaration reçue au greffe le 8 mars 2024, Mme [L] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 14 octobre 2024, dûment signifiées à M. [X], auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme la décision entreprise et statuant à nouveau, qu’elle :

— à titre principal :

* annule le commandement de payer signifié le 23 mars 2022, ne remplissant pas les conditions de validité posées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

* rejette en conséquence l’ensemble des demandes de M. [X] ;

* renvoie en tout état de cause, M. [X] à mieux se pourvoir, ses demandes se heurtant à des contestations sérieuses en l’état des travaux urgents à réaliser dans le bien objet du bail ;

* désigner tel expert qu’il lui plaira avec mission habituelle en la matière ;

* autorisé Mme [L] à suspendre le paiement du loyer jusqu’à réalisation des travaux nécessaires pour rendre le logement décent ainsi que sécure ;

— à titre subsidiaire :

* ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire ;

* lui accorde des délais de paiement sur 36 échéances mensuelles de 437,50 euros, sauf à parfaire ;

— en tout état de cause :

* condamne M. [X] à lui régler la somme de 5 000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts dues en raison de l’exécution déloyale du contrat de bail ;

* condamne M. [X] à lui régler la somme de 24 000 euros à titre de provision, sur les frais exposés par la locataire pour des travaux commandés par le bailleur au sein du logement donné à bail ;

* condamne M. [X] à lui régler la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

* déboute M. [X] de ses demandes.

Régulièrement intimé, M. [X] pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance en date du 12 décembre 2024.

Par soit transmis en date du la cour a informé le conseil de Mme [L] qu’elle

s’interrogeait sur la question de la recevabilité de sa demande visant à voir annuler le commandement de payer, ordonner une expertise, obtenir la suspension voire consignation des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux préconisés par l’expert, obtenir l’indemnisation à titre provisionnel des frais exposés pour les travaux, ces demandes étant susceptibles de s’analyser comme des demandes nouvelles en cause d’appel

Elle l’a invité à lui faire parvenir ses éventuelles observations, avant le lundi 18 novembre 2024, à 11h00, par le truchement d’une note en délibéré.

Par note en délibéré reçue le 15 novembre 2024, le conseil de M. [L], précise que si Mme [L] avait pour s’opposer à la résiliation du bail, soutenu comme seul moyen de défense l’exception d’inexécution tirée de l’insalubrité et l’inhabitabilité du logement, il n’en demeurait pas moins que la finalité de sa défense était d’éviter la résiliation du bail. Selon lui, la demande tendant à l’annulation du commandement de payer poursuit la même finalité et s’analyse comme un moyen de défense recevable en cause d’appel et il en va de même pour la demande visant à voir organiser une expertise judiciaire dont la vocation est de démontrer l’insalubrité du logement et faire prospérer l’exception d’inexécution tirée de ce chef et les demandes subséquentes fondées sur le constat de l’indécence.

Il estime que les demandes de suppression voire suspension du loyer, ainsi que l’indemnisation des frais pour travaux poursuivent la même finalité que la défense soutenue par Mme [L] en première instance et sont l’accessoire nécessaire des demandes soutenues.

.

MOTIFS

Aux termes de l’articel 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande visant à annuler le commandement de payer, ordonner une expertise, suspendre voire consigner les loyers, indemniser à titre provisionnel les frais engendrés par les travaux :

Aux termes des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce devant le premier juge, Mme [L] était comparante et représentée. Elle avait sollicité à titre principal, juger qu’il existait une contestation sérieuse, en raison de l’indécence et l’inabitibilité du logement, que le juge des référés était incompétent au profit du juge du fond, condamner M. [X] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre du caractère abusif de la procédure.

A titre subsidiaire, elle avait sollicité les plus larges délais pour apurer sa dette.

S’agissant de sa demande tendant à voir annuler le commandement de payer, ordonner une expertise, ainsi que suspendre voire consigner des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux préconisés, et l’indemnisation provisionnelle des frais exposés par elle pour des travaux commandés par le bailleur, n’ont pas été formulées en première instance.

Elles ne tendent pas aux mêmes fins que celles formulées devant le premier juge. Leurs objets sont différents des prétentions de première instance.

La demande de nullité du commandement ainsi que celle formulée au titre du paiement des frais, ne sont ni l’accessoires, ni la conséquence ou le complément nécessaire des demandes.

La mesure d’expertise non plus, étant une mesure d’instruction in futurum.

Par conséquent, ces demandes constituent des demandes nouvelles qui seront déclarées irrecevables.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

A titre liminaire, il doit être rappelé que le juge des référés, peut seulement apprécier si les conditions d’établissement du commandement de payer se heurtent à des contestations sérieuses ou non. Il n’a pas le pouvoir de se prononcer sur la validité de ce dernier.

En l’espèce le contrat de bail comporte article 14, une clause résolutoire ainsi rédigée, ' le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, (…) dans les cas suivants :

— défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ;

Il n’est pas contesté par Mme [L] qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte du 23 mars 2022, pour la somme de 14 000 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2022, terme de mars 2022, inclus.

Or cette somme n’a pas été réglée dans les deux mois de cet acte, comme retenu par le premier juge, dont la décision n’est pas contestée sur ce point.

Pour contester l’acquisition de la clause résolutoire et expliquer le non-paiement des loyers, l’appelante invoque l’exception d’inexécution soutenant que la bailleur a manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20.

La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

Au soutien de ses prétentions, et afin de démontrer l’insalubrité et l’indécence du logement, Mme [L] verse aux débats, notamment :

— un dossier de diagnostics techniques du 8 octobre 2021 relatif à l’installation électrique, concluant à une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est recommandé d’agir ;

— des courriers et courriels des 23 août et 10 novembre 2021 adressés par Mme [L] au propriétaire des lieux loués et le mettant en demeure d’effectuer les travaux nécessaires pour mettre le logement dans son intégralité aux normes de sécurité ;

— un procès-verbal de constat du 18 mai 2022 relevant plusieurs dysfonctionnements dans l’appartement dont le problème majeur apparaît comme l’absence de système de renouvellement de l’air au niveau des fenêtres, le fait que l’appartement ne bénéficie que de deux grilles d’extraction d’air dans la cuisine et dans les WC, plusieurs radiateurs ne fonctionnant pas ;

— une plainte déposée le 4 janvier 2023 pour abus de confiance ;

— un rapport d’enquête de la ville de [Localité 3] du 17 mai 2023 concluant que le logement ne justifiait pas de procédure d’insalubrité à ce stade mais présentait des non-conformités au règlement sanitaire départemental du 1er janvier 1980 en vigueur :

* absence de ventilation dans les pièces de vie ;

* absence de chauffage dans la véranda ;

* ouvrants non étanches à l’eau et à l’air dans la véranda ;

— une assignation sur le fond délivrée à la requête de Mme [L] pour l’audience du 5 avril 2023 ;

— des échanges de courriel entre Mme [L] et le gestionnaire du bien le 30 juin 2021 et le 12 juillet 2021 ;

— des échanges de courriel entre Mme [L] et M. [X] les 25 août 2021 et 4 novembre 2021 ;

— une mise en demeure du 10 novembre 2021 de Mme [L] à M. [X] afin que ce dernier réalise des travaux dans l’appartement litigieux notamment l’installation électrique extérieure et intérieure, les menuiseries extérieurs (fenêtres et véranda), problèmes d’infiltration d’eau et d’étanchéité, les infiltrations d’air parasites, les équipements de chauffage, l’absence d’aération suffisante du logement (…) ;

— des photographies portant sur les désordres en lien avec la ventilation et l’aération ;

— des photographies sur les désordres et travaux d’électricité ;

— des échanges SMS de 2021 portant sur un dégât des eaux en lien avec un appartement en dessous du sien ;

— des photographies d’août 2021 en lien avec des infiltrations sur la véranda ;

— des photographies des désordres sur la véranda depuis le mois de mars 2024 ;

— des factures de travaux de 2021 réalisés par Mme [L] ;

Au vu de l’ensemble de ces éléments, bien que l’appartement présente des non-conformités, il n’est pas démontré une inhabitibilité totale du bien ou une insalubrité totale.

L’exception d’inexécution invoquée, se heurte donc à des contestations sérieuses.

Par conséquent il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, prononcé la résiliation du bail au 24 mai 2022 et ordonné l’expulsion de Mme [L], en application des dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Elle sera également confirmée en ce qu’elle a débouté M. [X] de sa demande d’astreinte, le recours à la force publique apparaissant suffisant et proportionné.

Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [L] ne verse aucun élément permettant d’actualiser la dette locative et de justifier de paiement qu’elle aurait effectués.

Devant le premier juge, M. [X] avait comparu et produit un décompte actualisé de la créance à hauteur de 15 750 euros au mois d’avril 2022, montant non contestée par l’appelante.

Par conséquent, il conviendra de confirmer l’ordonnance du premier juge, en ce qu’il a condamné Mme [L] à payer la somme de 15 750 euros, à titre provisionnel, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2022, avec intérêt à taux légal à compter du 23 mars 2022, sur la somme de 14 000 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

De même, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce que Mme [L] a été condamnée au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation, sans majoration, d’un montant égal au dernier loyer courant charges incluses, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés qui sera fixée à 1750 euros, avec intérêts à taux légal à compter du 6 de chaque mois en cas de non-paiement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative …

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative, en reprenant le paiement des loyers courants, et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, comme devant le premier juge, Mme [L] ne justifie ni de sa situation financière actuelle, en termes de ressources perçues et de charges, ni s’être acquittée d’une reprise de paiement du loyer.

Le premier juge avait relevé qu’elle ne s’était pas acquittée du loyer depuis le mois de juillet 2021 comme mentionné dans le commandement de payer.

Il conviendra donc de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté Mme [L] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ce texte, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, Mme [L], ne démontre pas l’existence d’un préjudice subi en raison de l’action de M. [X] qui ne saurait être qualifiée d’abusive et qui est reconnue comme bien-fondée.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [L], aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification et à verser à M. [X], la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant Mme [L] sera condamnée à supporter les dépens d’appel, étant précisé qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare irrecevable les demandes de Mme [L] visant à voir annuler le commandement de payer, ordonner une expertise, obtenir la suspension voire la consignation des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux préconisés par l’expert, obtenir l’indemnisation à titre provisionnel des frais exposés pour les travaux ;

Précise que le montant de l’indemnité d’occupation due à titre provisionnel s’élève à la somme de 1750 euros par mois ;

Condamne Mme [L] à supporter les dépens d’appel, étant précisé qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

La greffière La présidente