COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 266

Rôle N° RG 23/04704

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLBMW

S.C.I. GALLIERA INVEST II

C/

Syndic. de copro. SDC [Localité 9]

SAS BATI SUD

S.A. SMABTP

S.A.R.L. SOCIETE [Z] [U] ARCHITECTE

Société SOCIETE MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS « MAF »,

Compagnie d’Assurances AREAS DOMMAGES

S.A.S. BESSON CHAUSSURES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Alexandra BOISRAME

— M^e Cassien robin LECCIA

— M^e Isabelle FICI

— M^e Maud BARBEAU-BOURNOVILLE

— M^e Agnès ERMENEUX

— M^e Serge MIMRAN-VALENSI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Président du TJ d’AIX-EN-PROVENCE en date du 28 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01889.

APPELANTE

S.C.I. GALLIERA INVEST II

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Virginie VARAS de la SELARL DV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Syndic. de copro. SDC [Localité 9]

représenté par son syndic en exercice le CABINET LAUGIER-FINE

demeurant [Adresse 12]

représentée par M^e Cassien robin LECCIA, avocat au barreau de MARSEILLE

SAS BATI SUD

demeurant [Adresse 3]

et

S.A. SMABTP

agissant en sa qualité d’assureur de la société BATI SUD

demeurant [Adresse 8]

représentées par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Georges GOMEZ de la SELAS FAURE-HAMDI-GOMEZ & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.R.L. SOCIETE [Z] [U] ARCHITECTE SARL

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Maud BARBEAU-BOURNOVILLE de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

Société SOCIETE MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS « MAF »,

ès qualité d’assureur de [Z] [U] ARCHITECTTE

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Maud BARBEAU-BOURNOVILLE de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

Compagnie d’Assurances AREAS DOMMAGES

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Jérôme TERTIAN de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. BESSON CHAUSSURES

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Serge MIMRAN-VALENSI de la SELARL MIMRAN-VALENSI – SION, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Nadine ABDALLAH-MARTIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et ayant pour avocat plaidant M^e Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Etienne ROUSSEAU de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

M^me Véronique MÖLLER, Conseillère

M. Adrian CANDAU, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Christiane GAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024.

ARRÊT

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La SAS MODERNE, la SCI GALLIERA INVEST II et la SCI LES PENNES PROVENCES sont propriétaires au sein du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1], sis [Adresse 12].

Les locaux de cet ensemble immobilier ont fait l’objet de baux commerciaux. La SAS MODERNE a pour locataire commercial la SAS RANTANPLAN JOUETS, la SCI GALLERIA INVEST a pour locataire commercial la société FOOT.FR RETAIL ainsi que la société BESSON CHAUSSURE. La SCI PENNES PROVENCE a pour locataire commercial la SAS NORAUTO.

L’assemblée générale des copropriétaires en date du 26 octobre 2020 a voté une résolution tendant à mettre en 'uvre des travaux de réfection de la toiture.

Au terme d’une assemblée générale en date du 2 décembre 2021, les copropriétaires ont voté le principe des travaux et ont confié leur réalisation à la société SP BATI-SUD assurée auprès de la SMABTP, la maîtrise d''uvre étant dévolue à la SARL [Z] [U].

Le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son mandataire le Cabinet LAUGIER FINE, a souscrit auprès de la société AREAS DOMMAGES des garanties DO, CNR, RCMO et TRC.

Le 30 septembre 2022 un dommage est survenu par le stockage des matériaux de chantier sur la toiture de l’ensemble immobilier au-dessus du magasin exploité par la société RANTANPLAN exploitant l’enseigne JOUECLUB, espace sur lequel la société BATI SUD avait fait déposer une partie du matériel nécessaire aux travaux, provoquant un affaissement de la tôle du toit sous le poids du matériel.

Par arrêté en date du 1er octobre 2022, la mairie de la commune des [Localité 10] a ordonné la fermeture des magasins JOUECLUB, CHAUSSURES BESSON, NORAUTO et FOOT RETAIL.

Le syndicat des copropriétaires, par son syndic en exercice, a mandaté en urgence plusieurs entreprises afin que les vérifications exigées par la mairie soient opérées et dans le même temps, une déclaration de sinistre était régularisée le 14 octobre 2022 à l’assureur de la copropriété, la société AREAS.

Une fois ôtés de la toiture, les matériaux de construction appartenant à la société BATI SUD ont été stockés sur le parking de la SAS RANTANPLAN.

Par courriers en date des 04 et 13 octobre 2022, la société RANTANPLAN a informé le syndic de l’immeuble ainsi que son bailleur de la situation à laquelle elle se trouvait confrontée. Elle a sollicité du premier qu’il prenne en urgence toute mesure de nature à faire cesser les troubles et a indiqué au second qu’elle entendait suspendre le paiement de ses loyers à compter du 1er octobre 2022, tous les autres postes de préjudice étant pour l’heure réservés.

Un arrêté de mainlevée de mise en sécurité était pris le 20 octobre 2022.

Le magasin JOUECLUB a ouvert à nouveau ses portes au public mais la totalité du rayon de vente « garçons » demeurait inaccessible. En outre, la société RANTANPLAN se plaignait d’infiltrations, du fait que la toiture ne serait plus étanche.

Par courrier du 09 novembre 2022, adressé au conseil du bailleur, la SAS RANTANPLAN a réitéré sa demande de suspension des loyers courants et a réclamé l’indemnisation d’un préjudice qu’elle estimait provisoirement à 100.000€.

Le 18 novembre 2022, le conseil de la SAS MODERNE a répondu par une mise en demeure de régler les loyers des mois de septembre à novembre 2022.

Par exploits d’huissier délivrés les 25 novembre 2022 et 07 décembre 2022, la SAS RANTANPLAN a assigné la SAS MODERNE et le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux fins, notamment de voir :

— ordonner la suspension des loyers à compter du mois de septembre 2022 jusqu’à la justification de la réalisation des travaux qui permettront d’assurer la pleine jouissance des locaux loués,

— ordonner, en tant que de besoin, la suspension de la réalisation de la clause résolutoire,

— désigner un expert judiciaire,

— condamner la société Moderne à titre provisionnel à lui payer la somme de 100.000euros à valoir sur l’indemnisation des préjudices dont le préjudice d’exploitation.

La société BESSON CHAUSSURES est intervenue volontairement dans cette procédure pour demander notamment que les opérations d’expertise soient étendues aux désordres subis dans ses locaux et à ses propres préjudices et que la SCI GALLIERA INVEST II soit condamnée à titre provisionnel au remboursement des loyers.

Par ordonnance en date du 28 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a, notamment :

— Ordonné la jonction des deux procédures enregistrées au Répertoire Général sous les numéros de RG n°22/1889, n°22/1961, n°22/2019 et dit que l’instance se poursuivra sous le n° 22/1889;

— Déclaré recevables et bien-fondées les interventions volontaires de la SCI GALLIERA INVEST II, de la SASU FOOT.FR RETAIL, de la SAS BESSON CHAUSSURES, de la SAS NORAUTO FRANCE et de la SCI PENNES PROVENCE ;

— Déclaré recevable et bien-fondée la mise en cause, par le syndicat des copropriétaires de L’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet LAUGIER- FINE, de la SAS BATI SUD, la compagnie d’assurance SMABTP, la SARL [Z] [U] ARCHITECTE, la compagnie d’assurance MAF, et la compagnie d’assurance AREAS ;

— Ordonné la suspension des loyers dus par la SAS RANTANPLAN à la SAS MODERNE sur une période comprise entre le 1er octobre 2022 et le 20 octobre 2022 ;

— Débouté la SAS RANTANPLAN du surplus de ses demandes concernant la suspension des loyers à verser à la SAS MODERNE ;

— Condamné la SCI GALLIERA INVEST II, à titre provisionnel, à rembourser à la SAS CHAUSSURES BESSON le montant des loyers et des charges versés par cette dernière au cours de la période comprise entre le 1er octobre 2022 et le 20 octobre 2022 ;

— Débouté la SAS CHAUSSURES BESSON du surplus de ses demandes concernant le remboursement, à titre provisionnel, des loyers et charges versés à la SCI GALLIERA INVEST II ;

— Ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur [K] [L], avec notamment pour mission de décrire les opérations de construction litigieuses, décrire les éventuels désordres constatés, donner leur date d’apparition, en indiquant leur nature, leur importance, leur cause, et leur imputabilité, et préciser notamment s’ils trouvent leur origine dans les parties communes ou privatives du bâtiment, indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons, inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage, et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination, préconiser les mesures provisoires urgentes en vue de mettre hors d’eau les locaux loués, évaluer, poste par poste, l’ensemble des travaux qui seront nécessaires, évaluer l’ensemble des préjudices subis par les sociétés Rantanplan, Norauto France, Chaussures Besson et Foot.Fr Retail, au titre notamment des pertes de marchandises, des frais financiers, pertes d’exploitations, préjudices économiques et financiers, frais et surcoûts de gestion de personnel, coût des remises en services ou remplacements des matériels endommagés,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de versement d’une provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices émanant de la société Rantanplan ;

— Condamné la compagnie d’assurance AREAS à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet LAUGIER-FINE de toute condamnation pécuniaire prononcée à son encontre dans le cadre de la présente instance de référés ;

— Condamné la compagnie d’assurance AREAS à verser à la SAS RANTANPLAN la somme de 5000 euros à titre de provision ad litem, destinée à couvrir les frais d’expertise,

— Condamné la SAS MODERNE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet LAUGIER-FINE, solidairement, à verser à la SAS RANTANPLAN la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté la SAS MODERNE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet LAUGIER-FINE de leurs prétentions fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté la SAS NORAUTO FRANCE, la SCI PENNES-PROVENCE, la SAS FOOT.FR RETAIL, la SAS CHAUSSURES BESSON et la SCI GALLIERA INVEST II de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes,

— Condamné la SAS RANTANPLAN aux dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 29 mars 2023, la SCI GALLIERA INVEST II, a formé appel de cette ordonnance de référé à l’encontre du Syndic de copropriété du SDC [Localité 9] représenté par son syndic en exercice le CABINET LAUGIER-FINE, de la S.A.S. STE BATI SUD, de la S.A. SMABTP, de la S.A.R.L. [Z] [U] ARCHITECTE, de la société MAF, de la société AREAS DOMMAGES et de la SAS BESSON CHAUSSURES, en ce qu’elle a :

— Condamné la SCI GALLIERA INVEST II à titre provisionnel à rembourser à la SAS CHAUSSURES BESSON le montant des loyers et des charges versées par cette dernière au cours de la période comprise entre le 1er octobre 2022 et le 20 octobre 2022,

— Débouté la SCI GALLIERA INVEST II de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté la SCI GALLIERA INVEST II du surplus de ses demandes et notamment :

Se déclarer incompétent, sur les demandes indemnitaires, et/ou de suspension, et/ou de réduction de loyers et charges, ainsi que de participation aux frais d’expertise formées par la société BESSON CHAUSSURES et toute autres éventuelle à intervenir contre la SCI GALLIERA INVEST II au regard notamment de l’existence d’une contestation sérieuse,

A titre subsidiaire, les juger infondées et débouter la société BESSON CHAUSSURES de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire, et en tant que de besoin, condamner in solidum la société BATI SUD, le Cabinet [Z] [U] ARCHITECTE, le SDC de l’immeuble [Adresse 1] et leurs assureurs respectifs, à relever et garantir la SCI GALLIERA INVEST II de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre.

Les condamner solidairement à verser à la SCI GALLIERA INVEST II la somme de 3 500 € par application de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens par application de l’article 699 du CPC.

***

Par ailleurs, le 18 janvier 2024, la chambre 1-4 de la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE, statuant sur appel interjeté le 17 mars 2023 par la société AREAS DOMMAGES sur cette ordonnance de référé :

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires tendant au prononcé de la caducité de la déclaration d’appel de la société Areas Dommages,

INFIRME l’ordonnance de référé en date du 28 février 2023 du tribunal judiciaire d’Aix en

Provence en ce qu’elle a :

— condamné la société Areas Dommages à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Laugier-Fine, de toute condamnation pécuniaire prononcée à son encontre dans le cadre de la présente instance de référés,

— condamné la société Areas Dommages à verser à la société Rantanplan la somme de 5.000euros à titre de provision ad litem, destinée à couvrir les frais d’expertise,

— condamné la société Rantanplan aux dépens de l’instance,

CONFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau :

CONDAMNE in solidum la société Moderne et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 1] à payer à la société Rantanplan une provision ad litem de 5.000euros,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de garantie du syndicat des copropriétaires formée contre la société Areas Dommages,

DIT n’y avoir lieu à référé sur le recours en garantie du syndicat des copropriétaires contre la société Bati Sud et la SMABTP,

CONDAMNE, dans leurs rapports entre eux, la société Moderne et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à se garantir de la condamnation à payer une provision ad litem prononcée à leur encontre, à hauteur de 50% chacun,

CONDAMNE in solidum la société Moderne et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à supporter les dépens première instance, à l’exclusion des frais de l’expertise judiciaire qui resteront à la charge de la société Rantanplan,

Y ajoutant :

CONDAMNE in solidum la société Moderne et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à supporter les dépens de l’appel,

CONDAMNE in solidum la société Moderne et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 1] à payer à la société Rantanplan la somme de 2.500euros sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile,

CONDAMNE, dans leurs rapports entre eux, la société Moderne et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à se garantir, à hauteur de 50% chacun, des condamnations prononcées à leur encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au titre des dépens de la procédure de première instance et de l’appel,

DEBOUTE les parties pour le surplus des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance d’incident en date du 21 mars 2024, la Présidente de la Chambre 1-4 de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE :

— Dit infondées les conclusions du syndicat des copropriétaires [Localité 9] de caducité de l’appel de la SCI GALLIERA INVEST II dirigé à son encontre.

— Dit irrecevable les conclusions d’appel incident du 08/11/2023 de la société Besson Chaussures dirigées contre la Sarl [Z] [U], Architecte et les conclusions d’appel incident subséquentes dirigées contre cette société et son assureur et la Mutuelle des Architectes Français.

— Condamne le syndicat des copropriétaires [Localité 9] à payer à la SCI GALLIERA INVEST II la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédures civile.

— Condamne la société Besson Chaussures à payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédures civile à la Sarl [Z] [U], Architecte et la Mutuelle des Architectes Français ensemble.

— Condamne le syndicat des copropriétaires [Localité 9] et la société Besson Chaussures aux dépens de la procédure d’incident dont distraction au profit des avocats qui en ont fait l’avance.

***

Les parties ont exposé leur demande ainsi qu’il suit, étant rappelé qu’au visa de l’article 455 du code de procédure civile, l’arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :

La SCI GALLIERA INVEST II par conclusions d’appel n°3 notifiées le 10 septembre 2024 demande à la Cour :

Vu l’article 809 du Code de procédure civile,

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

Vu les articles 905, 905-1 et 905-2 de Code de procédure civile,

Vu l’existence d’une contestation sérieuse,

Vu le pré rapport d’expertise judiciaire de M. [R],

In limine litis,

— Recevoir la SCI GALLIERA INVEST II en son appel et la dire bien fondée,

— Infirmer l’Ordonnance de référé du Tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE du 28 février 2023, en ce qu’elle a :

— Condamné la SCI GALLIERA INVEST II, à titre provisionnel, à rembourser à la SAS BESSON CHAUSSURES le montant des loyers et des charges versés par cette dernière au cours de la période comprise entre le 1er octobre 2022 et le 20 octobre 2022 ;

— Débouté la SCI GALLIERA INVEST II de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté la SCI GALLIERA INVEST II du surplus de ses demandes, tant à titre principal que subsidiaire.

— Confirmer l’Ordonnance de référé du Tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE en date du 28 février 2023 en qu’elle a :

— Débouté la société BESSON CHAUSSURES de ses autres demandes à l’encontre de la SCI GALLIERA INVEST II,

— Débouté les autres parties de leurs demandes à l’encontre de la SCI GALLIERA INVEST II,

— Ordonné une expertise judiciaire pour déterminer les causes du sinistre, les responsabilités encourues et les préjudices subis,

En tout état de cause, statuant à nouveau,

— Se déclarer incompétent, sur les demandes indemnitaires, et/ou de suspension, et/ou de réduction de loyers et charges, ainsi que de participation aux frais d’expertise formées par la société BESSON CHAUSSURES et toute autres éventuelle à intervenir contre la SCI GALLIERA INVEST II au regard notamment de l’existence d’une contestation sérieuse,

— A titre subsidiaire, les juger infondées et débouter la société BESSON CHAUSSURES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— A titre infiniment subsidiaire, et en tant que de besoin, condamner in solidum la société BATI SUD, le Cabinet [Z] [U] ARCHITECTE, le SDC de l’immeuble [Adresse 1] et leurs assureurs respectifs, à relever et garantir la SCI GALLIERA INVEST II de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre,

— Ordonner que la mission de l’Expert désigné soit étendue à l’appréciation des préjudices subis par la société GALLIERA INVEST II à la suite du sinistre ayant affecté les locaux commerciaux dont elle est propriétaire,

— Débouter les intimées de leurs demandes de condamnation à l’encontre de la SCI GALLIERA INVEST II au titre de l’article 700 du CPC,

— Condamner solidairement la société BATI SUD, le Cabinet [Z] [U] ARCHITECTE, le SDC de l’immeuble [Adresse 1] et leurs assureurs respectifs, à verser à la SCI GALLIERA INVEST II la somme de 4 000 € par application de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens par application de l’article 699 du CPC.

La société GALLIERA INVEST II fait valoir que les demandes présentées par BESSON CHAUSSURES devant le premier juge, notamment au titre des remboursements de loyers, se heurtaient à une contestation sérieuse et ne pouvaient pas prospérer ; que sa responsabilité ne pouvait pas être engagée dès lors qu’elle a rempli ses obligations à l’égard de sa locataire en prenant toutes les mesures nécessaires pour faire cesser les désordres et assurer la jouissance des lieux ; que les demandes formées par la société BESSON CHAUSSURES ne pouvaient en outre pas prospérer compte tenu des dispositions contractuelles applicables entre elles.

La société GALLIERA considère donc qu’en ordonnant le remboursement par la bailleresse des loyers et charges perçus, au prorata de la période de fermeture du magasin, au profit de la société BESSON CHAUSSURES, le premier Juge a fait une mauvaise appréciation des éléments du dossier, et outrepassé sa compétence en tant que Juge des référés ; qu’il convenait en outre d’attendre les conclusions de l’expertise ordonnée.

Subsidiairement, elle fait valoir que si la décision de référé était confirmée, il conviendrait de condamner la société BATI SUD, et son assureur, la société SMABTP, le Cabinet [Z] [U] ARCHITECTE, voire la société AREAS, assureur du SDC de l’immeuble [Localité 9], à la relever et garantir des condamnations qui seraient prononcés à son encontre.

Elle demande enfin que la mission d’expertise ordonnée intègre également l’évaluation de ses propres préjudices imputables au sinistre, notamment au titre des pertes de loyers et des autres conséquences financières.

Le SDC [Localité 9] par conclusions d’intimé déposées et notifiées par RPVA le 27 décembre 2023, demande à la Cour :

Vu le Jugement déféré du 28 février 2023

Vu les articles 905, 905-1 et 905-2 du CPC

Vu l’arrêt de la cour de Cass. civ 2ème 9 septembre 2021 n°19-25.187

Il est demandé à la Cour,

Et sans reconnaissance même implicite de responsabilité,

— RECEVOIR le Syndic LAUGIER-FINE le disant recevable et bien fondées

A TITRE PRINCIPAL

— DECLARER caduque la procédure d’appel de l’appelant à l’encontre la SDC [Localité 9]

— CONDAMNER par conséquent la société GALLIERA INVEST II à régler la somme de 5.000€ au concluant au titre de l’article 700 du CPC

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— CONSTATER que l’appelant ne formule qu’une demande à titre infiniment subsidiaire de condamnation in solidum aves les autres parties, notamment la société BATI SUD

— DEBOUTER l’appelant de cette demande qui ne serait prospérer qu’à l’encontre de la société BATI SUD, responsable du litige, alors que le concluant a été lui diligent dans la gestion du sinistre

A défaut,

— CONDAMNER l’assurance l’assureur DO/CNR/TRC/RCMO (Police n°OP510416/46 Sinistre n° 20220056034R5C), la société AREAS à relever et garantir le concluant toutes éventuelles condamnations.

Sur les demandes de l’intimé la société BESSON CHAUSSURES

— CONSTATER que la société BESSON CHAUSSURES et la SDC [Localité 9] n’ont aucun lien de droit justifiant une demande de condamnation même solidaire

— CONSTATER que l’éventuelle responsabilité de le SDC [Localité 9] n’a pas été encore établie, et qu’aucune demande ne peut donc à ce titre également être fondée, le SDC [Localité 9] considérant n’avoir aucune responsabilité dans le sinistre intervenu et avoir été parfaitement diligent dans sa mission

Dans ces conditions, il convient de :

— DEBOUTER la société BESSON CHAUSSURES de ses demandes à l’égard du SDC [Localité 9]

— CONSTATER au surplus que la société BESSON CHAUSSURES ne rapporte pas la preuve que les dégâts des eaux persistent et de quelle manière

A défaut,

— CONDAMNER l’assurance l’assureur DO/CNR/TRC/RCMO (Police n°OP510416/46 Sinistre n° 20220056034R5C), la société AREAS à relever et garantir le concluant toutes éventuelles condamnations.

Le SDC [Localité 9] estime, au visa des articles 905-1 et 905-2 du CPC, que l’appelant n’a pas respecté le délai de 10 jours pour signifier la déclaration d’appel ce qui entraine la caducité de cette dernière.

Subsidiairement sur le fond, il fait valoir qu’il a été diligent dans sa réponse au sinistre et que s’il était fait droit aux demandes de condamnation à son encontre, il conviendrait de dire qu’il doit être relevé et garanti par la société AREAS en sa qualité d’assureur DO. S’agissant des demandes formulées par la société BESSON à son encontre, il fait valoir que celles-ci supposent en premier lieu que soient déterminées les responsabilités par le juge du fond.

La société AREAS DOMMAGES par conclusions récapitulatives déposées et notifiées le 11 septembre 2024, demande à la Cour :

Vu les articles 488, 564 et 835 du CPC,

Vu l’arrêt n°2024-13 du 18 Janvier 2024,

Vu le contrat d’assurance de la compagnie AREAS DOMMAGES,

— Déclarer irrecevables les demandes formées par la société BESSON CHAUSSURES comme nouvelles en cause d’appel ;

— Déclarer irrecevables les demandes formées par à l’encontre de la société AREAS DOMMAGES en l’état de l’arrêt rendu le 18 janvier 2024 par la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE qui a :

* INFIRME l’ordonnance de réfère en date du 28 février du tribunal judiciaire d’Aix en Provence en ce qu’elle a :

— condamné la société Areas Dommages à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Laugier-Fine, de toute condamnation pécuniaire prononcée à son encontre dans le cadre de la présente instance de référés.

En tout état de cause,

— Débouter la société GALLIERA INVEST II, la société BESSON CHAUSSURES, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et tous autres concluants de toutes demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la compagnie AREAS DOMMAGES, comme se heurtant à de nombreuses contestations sérieuses ;

— Condamner tout succombant à payer à la société AREAS DOMMAGES la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, outre les dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Agnès ERMENEUX sur son affirmation de droit

La société AREAS DOMMAGES soutient que les conclusions de la société BESSON CHAUSSURES formulant des demandes à son égard ne lui ont jamais été signifiées et qu’en conséquence, ces demandes nouvelles en cause d’appel sont irrecevables.

Elle fait valoir que le volet de garanti TRC sollicité dans le cadre de cette instance n’est en l’espèce pas mobilisable dès lors qu’elle ne garantit pas les dommages immatériels dont il est ici question s’agissant de loyers et charges ; que les dispositions contractuelles prévoient en outre, comme condition de la garantie, le recours à un contrôleur technique qui n’a pas eu lieu en l’espèce. Elle considère que les demandes de condamnation provisionnelle présentée à son encontre se heurtent à des contestations sérieuses au vu de ces considérations contractuelles et compte tenu de l’indétermination des causes et origine des désordres.

La société BESSON CHAUSSURES par conclusions d’intimé n°5 notifiées le 9 septembre 2024, demande à la Cour :

Vu les articles 145, 1219, 1240, 1719 et 1722 du Code civil.

Vu les articles 328, 329, 564, 834 et 835 du Code de procédure civile.

— Juger recevables la société Besson Chaussure à l’encontre de la société Galliera Invest II, de la société SP Bati Sud et son assureur la SMABTP, et du SDC [Localité 9] et son assureur Aréas Dommages.

Sur l’appel principal de la Société Civile Immobilière Galliera Invest II :

— Le dire mal fondé.

— Débouter la Société Civile Immobilière Galliera Invest II de toutes ses demandes, fins, et conclusions en appel.

— La condamner aux frais et dépens.

Sur l’appel incident et les demandes de la société Besson Chaussures l’encontre de la société Galliera Invest II :

— Recevoir et dire bien fondé la société Besson Chaussures en son appel incident et ses demandes.

Y faisant droit, réformer le jugement en ce qu’il a :

— Débouté la société Besson Chaussures du surplus de ses demandes concernant le remboursement, à titre provisionnel, des loyers et charges versés à la Société Civile Immobilière Galliera Invest II jusqu’à la réparation intégrale des fuites en toiture.

— Débouté la société Besson Chaussures de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau sur ces points :

— Corriger l’ordonnance de référé qui nomme par erreur la société Besson Chaussures « Chaussures Besson ».

— Condamner à titre provisionnel, la Société Civile Immobilière Galliera Invest II à rembourser à la société Besson Chaussures les loyers et les charges sur la période de fermeture administrative de ses locaux sur la période du 1er au 20 octobre 2022.

— Condamner à titre provisionnel, la Société Civile Immobilière Galliera Invest II à rembourser à la société Besson Chaussures 50 % des loyers et charges dus à compter de la réouverture des locaux le 20 octobre 2022 jusqu’à la réparation et la disparition des fuites en toiture dans les locaux loués sis dans la zone commerciale de [Adresse 11][Adresse 1].

— En tout état de cause, ordonner la suspension totale des loyers et des charges sur la période comprise entre le 1er et 20 octobre 2022 et leur suspension partielle à hauteur de 50 % à compter du 20 octobre 2022 jusqu’à la réparation et la disparition des fuites en toiture dans les locaux loués.

— Condamner la Société Civile Immobilière Galliera Invest II à verser à la société Besson Chaussures 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, pour la procédure de 1ère instance.

— Confirmer pour le surplus l’ordonnance entrepris.

Y ajoutant :

— Condamner in solidum, à titre provisionnel, la Société Civile Immobilière Galliera Invest II, la société SP.Bati-Sud et son assureur la SMABTP, ainsi que le SDC [Localité 9] et son assureur Aréas Dommages, à rembourser à la société Besson Chaussures les loyers et les charges sur la période de fermeture administrative de ses locaux sur la période du 1er au 20 octobre 2022.

— Condamner in solidum, à titre provisionnel, la Société Civile Immobilière Galliera Invest II, la société SP.Bati-Sud et son assureur la SMABTP, ainsi que le SDC [Adresse 1] et son assureur Aréas Dommages, à rembourser à la société Besson Chaussures 50 % des loyers et charges dus à compter de la réouverture des locaux le 20 octobre 2022 jusqu’à la réparation et la disparition des fuites en toiture dans les locaux loués sis dans la zone commerciale de [Adresse 11], lieudit [Adresse 1]

— En tout état de cause, ordonner la suspension totale des loyers et des charges sur la période comprise entre le 1er et 20 octobre 2022 et leur suspension partielle à hauteur de 50 % à compter du 20 octobre 2022 jusqu’à la réparation et la disparition des fuites en toiture dans les locaux loués.

En tout état de cause :

— Débouter la Société Civile Immobilière Galliera Invest II, la société SP.Bati-Sud et son assureur la SMABTP, la société [Z] [U], Architecte et son assureur la Mutuelle Architectes Français, ainsi que le SDC [Localité 9] et son assureur Aréas Dommages, de toutes leur demandes, fins et conclusions en appel.

— Condamner la Société Civile Immobilière Galliera Invest II, la société SP.Bati-Sud et son assureur la SMABTP, ainsi que le SDC [Localité 9] et son assureur Aréas Dommages, à régler chacun et chacune à la société Besson Chaussures la somme de 5.000 € au titre d’article 700 du Code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel.

— Les condamner in solidum aux entiers frais et dépens d’appel

La société BESSON CHAUSSURES considère que la décision attaquée doit être confirmée en ce qu’elle a désigné un expert judiciaire.

Concernant le remboursement provisionnel des loyers pendant la période de fermeture des locaux, elle fait valoir qu’au cours de cette période de fermeture, elle s’est trouvée dans l’impossibilité d’user de la chose louée de sorte qu’elle n’a pas à payer les loyers et charges correspondants ; elle considère que son bailleur, la SCI GALLIERA n’a pas satisfait à son obligation d’assurer une jouissance paisible de la chose entre le 1er et le 20 octobre 2022, période pendant laquelle les locaux n’étaient pas accessibles ; que les loyers et charges de cette période doivent en conséquence lui être remboursés et l’ordonnance de référé confirmée sur ce point.

Elle considère que les arguments développés par la SCI GALLIERA pour remettre en cause la décision du juge des référés ne sont pas opérants ; que les clauses de renonciation à recours insérées au contrat doivent être considérées comme non écrites en ce qu’elles privent les obligations essentielles de leur substance.

Selon la société BESSON CHAUSSURES, la SCI GALLIERA viole ses obligations de bailleur même si elle n’est pas responsable du sinistre qui a causé la fermeture des lieux ; qu’en outre, elle n’a pas pris les mesures nécessaires pour qu’il soit mis un terme aux dégâts des eaux qui surviennent en cas de pluie. Elle précise en outre qu’elle a bien procédé à la déclaration de ce sinistre auprès de son assureur et qu’elle en avait informé la SCI GALLERIA.

En l’état de la persistance des fuites, elle sollicite également une diminution provisionnelle de son loyer à hauteur de 50% jusqu’à la réparation de celles-ci.

Sur ses demandes dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires et de la société BATI SUD, elle considère que compte tenu de leur responsabilité dans la survenance des dommages, elles doivent être condamnées in solidum au remboursement des sommes dues au titre de la suspension et de la diminution des loyers.

***

La société SMABTP et la SASU SP BATI SUD par conclusions d’intimés notifiées le 20 juin 2023, demandent à la Cour :

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

— REJETER l’appel limité de la SCI GALLERIA INVEST II s’agissant de sa demande formalisée à titre infiniment subsidiaire d’être garantie par les concluantes en l’état de ce que cette dernière ne rapporte pas la preuve d’une faute de la Société BATI SUD en relation causal avec le préjudice de son locataire et, en tout état de cause, ne rapporte aucunement la preuve du caractère mobilisable de la garantie souscrite auprès de la SMABTP, seule la mesure expertale étant à même de se prononcer sur les causes et origine du sinistre et, partant, les imputabilités techniques,

— REJETER toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures et, notamment, les demandes formulées par toutes autres parties en la cause visant à voir la décision dont appel être réformée par le biais d’appels incidents (ou improprement qualifiés tels) et/ou à voir la concluante les relever et garantir des condamnations qui seraient mises à leur charge,

— CONDAMNER la SCI GALLERIA INVEST II à verser à la SMABTP la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens,

— REJETER toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures.

Elles considèrent pour l’essentiel que la décision attaquée doit être confirmée, les demandes de la société GALLIERA se heurtant à des contestations manifestement sérieuses, les preuves d’un manquement de la société BATI SUD en lien causal avec le sinistre n’étant pas rapportées compte d’un désordre préexistant.

La société [Z] [U] ARCHITECTE et a MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), par conclusions notifiées le 8 août 2024 demandent à la Cour de :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

Vu les articles 1231-1 et 1240 du code civil ;

Vu l’ordonnance d’incident n°2024/M du 21 mars 2024 disant irrecevables les conclusions d’appel incident de la société BESSON CHAUSSURES à l’endroit de la SARL [Z] [U] ARCHITECTE et son assureur, la Mutuelle des Architectes Français ;

Vu les pièces ;

— JUGER que les demandes et prétentions de la société BESSON CHAUSSURES, formulées à l’endroit de la SARL [Z] [U] ARCHITECTE et de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, sont nouvelles en cause d’appel ;

— EN CONSÉQUENCE PRONONCER L’IRRECEVABILITÉ que des demandes et prétentions de la société BESSON CHAUSSURES formulées à l’endroit de la SARL [Z] [U] ARCHITECTE et de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ;

— CONFIRMER l’ordonnance de référé du Tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE du 28 février 2023 dont appel ;

— REJETER toutes les demandes de condamnations formulées à l’endroit de la SARL [Z] [U] ARCHITECTE et de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ;

Et donc REJETER les demandes de condamnation de de la SARL [Z] [U] ARCHITECTE et de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS formulées par la SCI GALLIERA INVEST II et la société BESSON CHAUSSURES ;

— REJETER toutes les demandes de condamnation de SARL [Z] [U] ARCHITECTE et de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS au paiement de frais d’instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER, la société BESSON CHAUSSURES et la SCI GALLIERA INVEST II à payer à la SARL [Z] [U] ARCHITECTE et à la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETER toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures ;

En premier lieu, ils font valoir que les conclusions de la société BESSON CHAUSSURES à leur encontre sont irrecevables car nouvelles en appel et que le fait nouveau dont la société BESSON se prévaut ne permet pas de modifier l’objet du litige alors que les demandes présentées en appel n’ont aucun lien avec le litige initial.

Sur le fond, ils font valoir que le juge des référés ne pouvait pas faire droit aux demandes de garanties qui relèvent de la compétence du juge du fond ; ils soutiennent que la SARL [Z] [U] n’a aucune part de responsabilité dans les désordres qui ne sont imputables qu’à la société BATI SUD

L’affaire a été appelée en dernier lieu à l’audience du 11 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

La cour est donc saisie d’un appel formé par la SCI GALLIERA INVEST II (bailleur de la société BESSON CHAUSSURES) à l’encontre de l’ordonnance de référé du 28 février 2023.

Cette ordonnance avait notamment condamné la SCI GALLIERA INVEST II, à titre provisionnel, à rembourser à la SAS BESSON CHAUSSURES le montant des loyers et des charges versés par cette dernière au cours de la période comprise entre le 1er octobre 2022 et le 20 octobre 2022 et débouté la SAS BESSON CHAUSSURES du surplus de ses demandes concernant le remboursement, à titre provisionnel, des loyers et charges versés à la SCI GALLIERA INVEST II ;

Ce sont ces dispositions qui sont à titre principal frappées d’appel, la société GALLIERA INVEST soutenant qu’une telle demande ne pouvait pas prospérer devant le juge des référés au vu notamment des dispositions contractuelles existantes entre elle et la société BESSON CHAUSSURES.

Les prétentions relatives à la caducité de l’appel de la société GALLIERA INVEST à l’encontre du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et celles relatives à la recevabilité des prétentions de la société BESSON CHAUSSURES à l’encontre de la société [Z] [U], Architecte et de son assureur la Mutuelle Architectes Français ne sont plus soutenues, sauf par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] qui conclut à la caducité de cet appel. Cette question ayant toutefois été tranchée par l’ordonnance d’incident du 21 mars 2024, il convient de la déclarer sans objet.

Sur la recevabilité du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] :

Le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER FINE demande en premier lieu à la Cour de « recevoir le Syndic LAUGIER-FINE le disant recevable et bien fondées ».

Il n’est pas précisé dans le corps des écritures si cette demande porte sur la recevabilité du Syndic LAUGIER-FINE en sa qualité de représentant du Syndicat des copropriétaires ou sur la recevabilité des prétentions qu’il émet sous cette qualité.

En tout état de cause, il convient de relever qu’aucune contestation n’est élevée quant à la présence du Syndicat des copropriétaires en cause d’appel et quant à la recevabilité de ses demandes. Il convient donc de déclarer cette demande sans objet.

Sur la demande de « correction » de l’ordonnance de référé :

La société BESSON CHAUSSURES demande à la Cour de corriger l’ordonnance de référé en ce qu’elle la nomme par erreur « Chaussures Besson ». Elle explique que cette correction s’impose afin d’éviter toute difficulté lors de l’exécution de l’arrêt à venir.

En application de l’article 462 du Code de procédure civile, les erreurs et omission affectant une décision, même passée en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendue ou par celle à laquelle elle a été déférée. Lorsqu’une décision a été frappée d’appel, seule la Cour à laquelle cette décision est déférée peut réparer l’erreur.

Selon ce même article, « le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d’office.

Le juge statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées. Toutefois, lorsqu’il est saisi par requête, il statue sans audience, à moins qu’il n’estime nécessaire d’entendre les parties ».

En toute état de cause, le principe du contradictoire tel qu’il est posé par l’article 14 du Code de procédure civile impose au juge de s’assurer que la requête en vue d’obtenir la rectification d’une décision a été portée à la connaissance des autres parties ; ces derniers doivent en conséquence avoir été entendes ou appelées.

Ainsi, la demande de « correction » de la décision présentée par la société BESSON CHAUSSURES ne répondant pas aux exigences procédurales mentionnées ci-dessus, il convient de la déclarer irrecevable. En effet, toutes les parties concernées par l’ordonnance du 28 février 2023 ne sont pas présentes en cause d’appel.

Sur la recevabilité des demandes de la société BESSON CHAUSSURES à l’encontre de la société [Z] [U] et de la MAF :

La société [Z] [U] ARCHITECTE et la MAF indiquent qu’en première instance, la société BESSON CHAUSSURES est intervenue volontairement dans la procédure n°22/02019, seule instance dans laquelle elles étaient elles-mêmes parties ; que l’ordonnance contestée du 28 février 2023 a indiqué par erreur que la société BESSON avait formé des demandes à leur encontre alors que :

— ces demandes ne leur avaient jamais été signifiées,

— la société BESSON a indiqué dans ses conclusions d’incident qu’elle n’avait jamais formé de demande à l’encontre de la MAF et de la SARL [Z] [U] en première instance.

La société [Z] [U] ARCHITECTE et la MAF soutiennent en conséquence que BESSON CHAUSSURES ne pouvait pas former un appel incident à leur encontre, faute d’avoir demandé leur condamnation en premier instance. Elles considèrent que l’argumentation de la société BESSON CHAUSSURES selon laquelle ces demandes ne sont pas nouvelles car elles procèdent de la survenance ou de la révélation d’un fait depuis la décision frappée d’appel n’est pas fondée dès lors qu’il n’y a aucun fait nouveau.

Comme indiqué ci-avant, la question des prétentions relatives à la recevabilité des demandes de la société BESSON CHAUSSURES à l’encontre de la société [Z] [U] ARCHITECTE a été tranchée par l’ordonnance d’incident du 21 mars 2024.

Dans ses dernières écritures, la société BESSON CHAUSSURES ne formule aucune demande à l’encontre des sociétés [Z] [U] et MAF puisque ses prétentions sont dirigées à l’encontre de la société GALLIERA INVEST II à titre principal et à titre de condamnation in solidum à l’encontre de la société SP BATI SUD et de son assureur la SMABTP, du Syndicat des copropriétaires [Localité 9] et de son assureur AREAS DOMMAGES.

Au vu de ces éléments, il n’apparait pas que le moyen d’irrecevabilité développé par les sociétés [Z] [U] ARCHITECTE et la MAF dans des conclusions postérieures à l’ordonnance d’incident du 21 mars 2024 (à laquelle ces sociétés se réfèrent par ailleurs) puisse concerner d’autres demandes que celles qui ont été déclarées irrecevables par cette ordonnance. Or, si les sociétés [Z] [U] ARCHITECTE et a MAF persistent à soutenir que les demandes présentées à leur encontre par BESSON CHAUSSURES sont des prétentions nouvelles et donc irrecevables, elles n’expliquent pas en quoi cette question n’a pas été jugée dans le cadre de l’incident.

Il convient en conséquence de déclarer cette prétention sans objet.

Sur la recevabilité des demandes de la société BESSON CHAUSSURES à l’encontre de la société AREAS DOMMAGES :

La société AREAS DOMMAGES invoque les mêmes arguments que ceux développés par la société [Z] [U] et par la MAF pour voir prononcer l’irrecevabilité des demandes de la société BESSON CHAUSSURES à son encontre. Elle formule cette exception d’irrecevabilité dans ses dernières écritures notifiées le 11 septembre 2024.

Il a été vu ci-avant que dans ses dernières écritures notifiées le 9 septembre 2024, la société BESSON CHAUSSURES ne dirige ses prétentions à titre principal qu’à l’encontre de de la société GALLIERA INVEST et qu’elle sollicite en effet une condamnation in solidum à titre provisionnel à l’encontre de la société SP BATI SUD et de son assureur la SMABTP, du Syndicat des copropriétaires [Localité 9] et de son assureur AREAS DOMMAGES au titre du remboursement ou de la suspension des loyers versés à la société GALLIERA.

Selon l’ordonnance en date du 28 février 2023, dans le cadre de l’instance ayant donné lieu à cette décision, la société BESSON CHAUSSURES est intervenue volontairement à l’instance et a sollicité que :

— Les opérations d’expertise soient étendues à son local commercial,

— Que son bailleur, la SCI GALLIERA INVEST II soit condamnée à titre provisionnel au remboursement des loyers,

— Que les autres parties, y compris la société AREAS DOMMAGES en sa qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] soient condamnées in solidum au paiement des frais d’expertise ou à toute provision à valoir sur les frais d’expertise outre une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au vu de ces éléments, il est donc établi que dans le cadre de l’instance de référé ayant donné lieu à l’ordonnance contestée, la société BESSON CHAUSSURES n’a pas formulé de demandes à l’encontre de AREAS DOMMAGES au titre du remboursement des loyers dus à son bailleur la SCI GALLIERA INVEST II.

Or, par application des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile, « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

La société BESSON CHAUSSURES ne justifie pas en quoi la survenance d’un fait nouveau est de nature à rendre recevable les prétentions nouvellement formulées en cause d’appel à l’encontre de la société AREAS DOMMAGES en vue d’obtenir sa condamnation in solidum, à titre provisionnel, au remboursement des loyers versés à la société GALLIERA.

Il convient en conséquence de déclarer ces prétentions irrecevables.

Sur la recevabilité des demandes du Syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société AREAS DOMMAGES :

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires [Localité 9] demande en effet la condamnation de la société AREAS à le relever et garantir de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre.

La société AREAS DOMMAGES se prévaut de l’arrêt de cette Cour en date du 18 janvier 2024 en ce qu’il a infirmé l’ordonnance du 28 février 2023 pour avoir condamné AREAS à relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires.

Autrement dit, le Syndicat des copropriétaires [Localité 9] demande ici la condamnation de la société AREAS à le relever et garantir de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre alors que :

— L’ordonnance de février du 28 novembre 2023 a condamné la compagnie d’assurance AREAS à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet LAUGIER-FINE de toute condamnation pécuniaire prononcée à son encontre dans le cadre de la présente instance de référés,

— En son arrêt du 18 janvier 2024, cette Cour, statuant sur appel interjeté par la société AREAS DOMMAGES sur l’ordonnance du 28 novembre 2023 a infirmé cette disposition.

Il en résulte que ces dispositions s’imposent nécessairement à l’ensemble des parties dans le cadre de cette même instance de référé. Or, en l’absence de fait nouveau, le juge des référés ne peut méconnaître l’autorité s’attachant aux ordonnances antérieurement rendues entre les parties.

Il apparaît donc que le Syndicat des copropriétaires, n’ayant pas actualisé ses écritures après cette ordonnance d’incident, persiste dans des prétentions sur lesquelles il a déjà été statué.

Il convient en conséquence de les déclarer irrecevables.

Sur les demandes de la société GALLIERA INVEST II :

— Sur la suspension et la diminution des loyers :

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par application de l’article 1725 du code civil, « le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ».

En l’espèce, un arrêté du Maire des PENNES MIRABEAU en date du 1er octobre 2022 a fermé au public le local occupé par la société BESSON CHAUSSURES au titre du bail initialement conclu avec la SCI GALLIERA INVEST II en 2003. La mainlevée de cet arrêté est intervenue le 20 octobre 2022. Il n’est pas contesté que le sinistre a occasionné des infiltrations dans le local de la société BESSON CHAUSSURES, leur réalité étant en outre attestée par le procès-verbal de constat établi le 12 octobre 2022 par Me [M], Huissier de Justice.

Le juge des référés dans la décision attaquée a donc condamné la SCI GALLIERA INVEST II, à titre provisionnel, à rembourser les loyers et charges perçus pendant la période de fermeture administrative. Il a considéré que pendant cette période, la société BESSON CHAUSSURES était dans l’impossibilité absolue d’exploiter son commerce.

La SCI GALLERIA reproche au juge des référés la différence qu’il a faite en suspendant les loyers au bénéfice de la société RANTANPLAN et en ordonnant leur remboursement pour la société BESSON CHAUSSURES alors que les circonstances ne justifiaient pas qu’une telle distinction soit faite. Elle se prévaut en outre des termes du contrat qui excluent la possibilité pour la société BESSON CHAUSSURES, en sa qualité de preneur à bail d’exercer un recours à l’encontre de son propriétaire.

En effet, l’article 19 du contrat de bail relatif aux « CONDITIONS SPECIALES D’OCCUPATION » mentionne que « LE PRENEUR supportera sans recours contre LE BAILLEUR les troubles de toute nature pouvant survenir dans l’immeuble ».

En outre, l’article 21 du contrat comporte un paragraphe « RENONCIATION A RECOURS » selon lequel :

« LE PRENEUR ainsi que ses Assureurs renonceront à tous recours qu’ils seraient en droit d’exercer, en cas de sinistre, contre le propriétaire et ses assureurs. LE BAILLEUR ainsi que ses Assureurs renoncent, exclusivement dans a limite des évènements garantis par la police du BAILLEUR et des montants indemnisés, à tous recours qu’ils seraient en droit d’exercer contre les locataires et/ou autres occupants et leur personnel ainsi que leurs Assureurs ».

Selon la société BESSON CHAUSSURES, de telles clauses doivent être considérées comme non-écrites.

Toutefois, le juge des référés ne dispose pas du pouvoir de déclarer une clause réputée non écrite, cette question impliquant une analyse à laquelle seule le juge du fond peut procéder ; il entre cependant dans les compétences du juge des référés d’examiner si l’illicéité alléguée d’une clause est susceptible de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de connaître d’une demande.

En l’espèce, il n’est pas contestable que la clause dont se prévaut la SCI GALLERIA INVEST est en effet de nature à faire obstacle à tout recours à son encontre de la part de son bailleur ; la qualité de propriétaire des lieux de la SCI n’est pas contestée, cela en tant que copropriétaire de la copropriété [Adresse 1]. A ce titre, les jurisprudences invoquées par la société BESSON CHAUSSURES pour faire reconnaître le caractère non écrit de cette clause en ce qu’elles vident de leur substance l’obligation de délivrance et de jouissance paisible du bailleur illustrent la nécessité de procéder à un examen au fond du litige. Il en résulte que la demande de remboursement des loyers se heurte à une contestation sérieuse de sorte que le juge des référés ne pouvait y faire droit à titre provisionnel au visa de l’article précité du Code de procédure civile.

L’ordonnance de référé en date du 28 février 2023 sera donc infirmée sur ce point et il sera dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette prétention.

— Sur la demande de remboursement partiel des loyers :

La société BESSON CHAUSSURES sollicite donc la condamnation de la SCI GALLIERA à lui rembourser 50% des loyers et charges versés depuis la réouverture du local le 20 octobre 2022 et jusqu’à réparation et disparition des fuites. Elle demande en tout état de cause que la suspension de ces mêmes loyers soit ordonnée.

Cependant, pour les motifs indiqués ci-dessus, en l’état de la contestation sérieuse existante sur le recours que la société BESSON CHAUSSURES est en mesure d’exercer à l’encontre de la SCI GALLIERA, il convient également de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Enfin, en l’état du rejet de cette demande principale, les demandes de condamnation in solidum présentées par la société BESSON CHAUSSURES à l’encontre de la société BATI SUD, la SMABTP, le Syndicat des copropriétaires [Localité 9] et la société AREAS DOMMAGES seront rejetées.

Sur la demande de modification de la mission de l’expert :

La SCI GALLIERA sollicite que la mission de l’expert désigné soit étendue à l’appréciation des préjudices subis par la société GALLIERA INVEST II à la suite du sinistre ayant affecté les locaux commerciaux dont elle est propriétaire.

Elle fait valoir que la mission confiée à l’expert prévoit l’évaluation de l’ensemble des préjudices subis par les sociétés RANTANPLAN, NORAUTO, BESSON CHAUSSURES et FOOT.FR RETAIL et qu’il est donc justifié qu’elle intègre ses propres préjudices en ce qu’elle est également victime, « le cas échéant » de pertes de loyers et autres conséquences financières supportées.

Or il convient de relever que la société GALLIERA se prévaut de l’absence de toute possibilité de recours de son locataire à son encontre pour faire obstacle à un remboursement ou une suspension des loyers, de sorte que le préjudice qu’elle invoque au titre d’une perte de loyers consécutive au sinistre ne peut qu’être hypothétique. Elle ne justifie d’aucun élément caractérisant une telle perte. S’agissant des « autres conséquences financières » qu’elle invoque, elle ne justifie ni de leur nature ni de leur ampleur. Se prévalant de préjudices purement hypothétiques sans apporter de justificatifs à ce titre, la société GALLERIA ne démontre donc pas l’utilité de l’extension de la mission confiée à l’expert.

Par application des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile, elle doit en conséquence être déboutée de cette demande.

Sur les demandes annexes :

Au vu de la solution du litige, il convient d’infirmer la décision du juge des référés en ce qu’elle a débouté la SCI GALLIERA INVEST II de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société BESSON CHAUSSURES sera condamnée à lui verser la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de cette procédure de référé en 1ère instance et en appel.

S’agissant des autres demandes formulées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile par la Société [Z] [U] ARCHITECTE, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, la Société AREAS DOMMAGES, la SMABTP et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], il n’y a pas lieu d’y faire droit.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Déclare sans objet la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE de sa demande visant à voir reçu le Syndic LAUGIER-FINE le disant recevable et bien fondées ;

DECLARE sans objet la demande présentée par le Syndicats des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE en vue de voir déclarer caduque la procédure d’appel à son encontre ;

DECLARE sans objet la demande de la société [Z] [U] ARCHITECTE et de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS relative à l’exception d’irrecevabilité des demandes de la société BESSON CHAUSSURES à leur encontre ;

DECLARE irrecevable comme étant nouvelles en cause d’appel les demandes formulées par la société BESSON CHAUSSURES à l’encontre de la société AREAS DOMMAGES en vue d’obtenir sa condamnation in solidum, à titre provisionnel, au remboursement des loyers versés à la société GALLIERA INVEST II ;

DECLARE irrecevable les demandes du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE en vue d’obtenir la condamnation de la société AREAS DOMMAGES à le relever et garantir de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre ;

INFIRME l’ordonnance de référé du Tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE en date du 28 février 2023 en ce qu’elle a condamné la SCI GALLIERA INVEST II à titre provisionnel à rembourser à la SAS CHAUSSURES BESSON le montant des loyers et des charges versés par cette dernière au cours de la période comprise entre le 1er octobre 2022 et le 20 octobre

2022 ;

INFIRME l’ordonnance de référé du Tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE en date du 28 février 2023 en ce qu’elle a débouté la SCI GALLERIA INVEST II de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société BESSON CHAUSSURES en vue d’obtenir le remboursement, la diminution et la suspension des loyers versés à la SCI GALLIERA INVEST II ;

DEBOUTE en conséquence la société BESSON CHAUSSURES de ses demandes de condamnation in solidum formulées à l’encontre de la société BATI SUD, la SMABTP, le Syndicat des copropriétaires [Localité 9] et la société AREAS DOMMAGES seront rejetées ;

DEBOUTE la SCI GALLERIA INVEST II de sa demande d’extension de la mission d’expertise judiciaire ;

DECLARE irrecevable la société BESSON CHAUSSURES de sa demande de correction de l’ordonnance de référé du Tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE en date du 28 février

2023 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la société BESSON CHAUSSURES à verser à la SCI GALLERIA INVEST II la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de cette procédure de référé en 1ère instance et en appel ;.

REJETTE les autres demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Signé par Madame Inès BONAFOS, présidente et Madame Christiane GAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,