COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 13 MARS 2025

N° 2025/ 87

Rôle N° RG 24/04583 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM3NR

[S] [D]

C/

[L] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie DUFRÊNE

M^e Laure ATIAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 01 Février 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 1123000238.

APPELANTE

Madame [S] [D]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001845 du 12/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

née le 13 Juin 1968 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Marie DUFRÊNE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur [L] [E]

né le 05 Janvier 1962 à TUNISIE, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 1er juin 2021, à effet au 1er juillet 2021, monsieur [L] [E] a donné à bail à madame [S] [D] et madame [H] [F] une maison individuelle avec piscine, sise [Adresse 5] à [Localité 3] (83), pour une durée d’une année, moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 1200 euros.

Selon avenant du 1er juin 2021, les parties ont convenu de fixer le montant du loyer à 2100 euros par mois, à compter du 1er juillet 2022.

Faisant valoir que les loyers n’avaient pas été réglés, M. [E] a fait délivrer par acte du 25 octobre 2022, à Mme [D] et Mme [F], un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 9 600 euros, en principal (pour les loyers dus de juillet 2022 à octobre 2022 inclus).

Considérant que le commandement de payer était demeuré infructueux, par acte d’huissier en date du 17 février 2023, M. [E] les a faites assigner, devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, du tribunal judiciaire de Draguignan, en résiliation du bail, paiement des loyers dus et expulsion.

Lors de l’audience du 23 mai 2023, le juge a constaté l’extinction d’instance à l’encontre de Mme [F], décédée en cours de procédure, le 26 février 2023.

Par jugement mixte contradictoire du 25 juillet 2023, ce magistrat a :

— déclaré recevable l’action du demandeur ;

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du 10 octobre 2023, aux fins de recueillir les observations des parties concernant :

* la licéité des clauses visées aux paragraphes III, IV et V du contrat de bail et celles prévues par le document signé par les parties le 1er juin 2021, intitulé 'complément de bail', concernant notamment la durée du bail d’habitation ainsi que le montant du loyer fixé à 2100 euros un an après l’entrée dans les lieux de la locataire, au lieu de 1200 euros et le montant du dépôt de garantie demandé à la locataire ;

* l’exigibilité des sommes réclamées par M. [E] à Mme [D] dans le cadre de la présente procédure, eu égard à ce qui précédait.

Par jugement contradictoire du 1er février 2024, ce magistrat a :

— dit que les clauses prévues au contrat de bail signé par les parties le 1er juin 2021, prévoyant une durée réduite à un an du contrat de bail avec 'augmentation du loyer en vigueur à partir de juillet 2022", le versement par la locataire de trois mois de loyers d’avance et de deux mois au titre du dépôt de garantie, ainsi qu’une majoration du loyer en cours du bail 'consécutive aux travaux d’amélioration entrepris par le bailleur’ de 5 % chaque année, sont illicites et réputées non écrites ;

— dit que les dispositions contractuelles contenues dans l’acte sous seing privé intitulé 'complément de bail’ signé par les parties le 1er juin 2021, sont nulles et de nul effet car contraires aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ;

— rejeté la demande en nullité du contrat de bail formée par Mme [D] ;

— constaté la résiliation du bail liant les parties, par acquisition de la clause résolutoire, au 25 décembre 2022 minuit ;

— dit qu’à compter de cette date, Mme [D] était occupante sans droit ni titre du logement;

— rejeté la demande de délais de paiement formée par la défenderesse ;

— dit n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 1200 euros ;

— condamné Mme [D] au paiement de ladite indemnité à compter du 26 décembre 2022, jusqu’à libération effective des lieux de tous occupants ;

— ordonné, à défaut de libération volontaire et immédiate des lieux, l’expulsion de Mme [D] et celles de tous occupants de son chef, du local susvisé, avec en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L, 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [D] à payer à M. [E] la somme de 3 600 euros, au titre de la dette locative, arrêtée au 25 décembre 2022 ;

— débouté M. [E] du surplus de ses prétentions ;

— débouté Mme [D] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné Mme [D] aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer, signifié le 25 octobre 2022.

Ce magistrat a notamment considéré :

— sur la recevabilité de l’action du demandeur :

— que la question avait été tranchée par la juridiction de céans dans sa décision mixte prononcée le 25 juillet 2023.

— sur la validité du contrat de bail et la procédure en expulsion :

— qu’à l’examen des pièces versées aux débats par les parties, le bail contenait des clauses contraires aux dispositions d’ordre public visées, dérogeant à la loi du 6 juillet 1989 sur la durée du contrat de bail, les modalités de révision du loyer et les conditions de son renouvellement, qu’elles seraient réputées non écrites, que Mme [D] n’était pas tenue de les respecter ;

— qu’il convenait de les déclarer nulles et de nul effet ;

— que pour autant, la nullité de l’ensemble des clauses visées plus avant n’était pas de nature à entrainer la nullité du contrat de bail dont les autres dispositions devaient s’appliquer ;

— que le commandement de payer signifié le 25 octobre 2022 respectait le formalisme prescrit par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il n’était pas nul, même s’il ne reproduisait pas l’ensemble des dispositions dudit article, que l’absence de délai clair visé par le commandement n’était pas source de nullité prévu par les textes, qu’il portait sur un montant de dette locative erronée ;

— que le commandement de payer portait ses effets sur la somme réellement due ;

— qu’au jour de la délivrance du commandement de payer, Mme [D] était redevable de la somme totale au principal de 1200 euros ;

— que Mme [D] ne rapportait pas la preuve de la réalité des règlements effectués dans les deux mois de la délivrance du commandement ;

— que la dette s’élevait au 25 décembre 2022 à 3 600 euros ;

— que les pièces communiquées ne permettaient pas de lui accorder des délais.

Suivant déclaration au greffe en date du 10 avril 2024, Mme [D] a relevé appel de cette décision visant à la critiquer en ce qu’elle a :

— rejeté la demande en nullité du contrat de bail ;

— constaté la résiliation du bail liant les parties, par acquisition de la clause résolutoire, au 25 décembre 2022 minuit ;

— dit qu’à compter de cette date, elle était occupante sans droit ni titre du logement ;

— rejeté sa demande de délais de paiement ;

— dit n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 1200 euros ;

— condamné au paiement de ladite indemnité à compter du 26 décembre 2022, jusqu’à libération effective des lieux de tous occupants ;

— ordonné, à défaut de libération volontaire et immédiate des lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, du local susvisé, avec en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L, 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné à payer à M. [E] la somme de 3 600 euros, au titre de la dette locative, arrêtée au 25 décembre 2022 ;

— débouté de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer signifié le 25 octobre 2022.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour qu’elle infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées et statuant à nouveau, qu’elle:

— à titre principal :

* prononce la nullité du commandement de payer en date du 25 octobre 2022 avec les conséquences attachées à cette nullité au titre des demandes de résiliation, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

* juge n’y avoir lieu à application de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 1er juin 2021 ;

— à titre subsidiaire : échelonne les sommes dues par elle dans la limite de 12 mois ;

— à titre infiniment subsidiaire : lui accorde un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;

— en tout état de cause :

* déboute M. [E] de ses demandes ;

* condamne M. [E] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— le commandement de payer est nul et de nul effet, en raison :

* de l’absence de reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 24 de la loi de 1989;

* de l’absence de délai clair, en ce que le commandement de payer indique deux délais contradictoires, ne lui permettant pas de prendre la mesure exacte des injonctions et est donc source de confusion ;

* le commandement de payer du 25 octobre 2022, précise en page 1 qu’il est fait commandement de payer immédiatement et non fractionné de la somme due à défaut la partie sera contrainte par la saisie conservatoire de ses biens immobiliers et qu’il est ensuite précisé qu’il aura effet, à défaut de paiement dans le délai de deux mois ;

* le montant des sommes réclamées est erroné ;

— vu sa situation, elle souhaiterait conserver le bail et bénéficier de délais de paiement; étant en intérim et percevant 1900 euros net par mois ;

— à défaut, elle souhaiterait bénéficier de délai de grâce pour l’expulsion, effectuant des démarches effectives pour se reloger.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [E] demande à la cour qu’elle:

— déboute Mme [D] de ses demandes ;

— confirme le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de Mme [D], constaté qu’elle était occupante sans droit ni titre du logement et la condamne au paiement de l’arriéré de loyers ;

— y ajoutant condamne Mme [D] à lui payer la somme de 43 500 euros au titre de la dette locative, arrêtée en mai 2024, outre 2100 euros d’indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif, à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir ;

— déboute Mme [D] de toute demande de délai de paiement ou de grâce ;

— condamne Mme [D] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— la procédure est valide ;

— le commandement de payer rappelle l’ensemble des mentions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— Mme [D] a été en mesure de comprendre les injonctions qui lui ont été faites concernant les délais, dès lors que le commandement de payer a repris la clause résolutoire du bail ;

— il n’y a aucune confusion ni contradiction de délais ;

— aucun loyer n’est réglé depuis juillet 2022 ;

— sa demande délai devra être rejetée dans la mesure où elle perçoit le RSA et son compagnon 1020 euros, ce qui ne permet pas d’apurer la dette locative ;

— Mme [D] ne justifie d’aucune démarche pour tenter d’apurer l’arriéré ou se reloger ;

— Mme [D] a été déclarée irrecevable à la procédure de surendettement des particuliers;

— Mme [D] se maintient dans les lieux, aggravant sa dette et le mettant dans une situation économique difficile ;

— Mme [D] a déjà bénéficié de délais et n’a rien fait pour améliorer sa situation.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 22 janvier 2025.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Il s’induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d’appel, s’agissant de l’appel dit 'principal', que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d’infirmation qu’ils formulent, pour ce qui est de l’appel incident.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Par application de ces dispositions, s’agissant de l’intimé, il doit former un appel incident pour que ses prétentions, rejetées ou limitées en première instance, soit reconsidérées en appel.

Il doit donc solliciter l’infirmation des chefs du jugement entrepris qui ne lui donnent pas satisfaction en ce qu’il a rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions.

Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un 'statuant à nouveau’ au même titre que l’appelant. Une simple prétention ne peut donc déférer à la cour un chef critiqué de la décision entreprise si elle n’est pas précédée d’une demande expresse d’infirmation dudit chef.

En l’espèce, M. [E] sollicite dans le dispositif de ses conclusions, la confirmation du jugement entrepris. Il n’en sollicite pas l’infirmation.

S’agissant de sa demande notamment tendant à condamner Mme [D] à lui verser les sommes de :

* 45 300 euros correspondant aux loyers et charges impayés ;

* 2 100 euros correspondant au montant de l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Aucun appel incident n’a donc été formalisé sur ce point, de sorte que la cour ne peut se considérer saisie de ces demandes en paiement.

Elle statuera dans les limites de l’appel.

Sur la validité du commandement de payer, l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers :

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Or, il est acquis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, modifiant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En vertu de ces textes, il est possible de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé à l’article VIII 'clause résolutoire', que ce dernier sera résilié de plein droit, en cas d’inexécution des obligations du locataire, soit en cas de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu, de non-versement du dépôt de garantie, de défaut d’assurance… éventuellement prévu au contrat… le bailleur doit préalablement signifié au locataire, par acte d’huissier, un commandement de payer… si le locataire ne s’est pas acquitté des sommes dues dans les deux mois suivant la signification, le bailleur peut alors assigner le locataire en justice pour faire constater la résiliation de plein droit du bail.

Sur la validité du commandement de payer :

L’article 24 – I alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines (deux mois) pour payer sa dette;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

L’article 114 du code de procédure civile, prévoit qu’une nullité pour vice de forme ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

En l’espèce, le commandement de payer du 25 octobre 2022 visant la clause résolutoire porte sur une somme de 9 600 euros au principal, correspondant à un arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2022, loyer du mois de décembre 2022 inclus.

Il convient d’analyser les moyens invoqués par Mme [D] au soutien de sa demande de nullité du commandement de payer.

* sur l’absence de reproduction des dispositions de l’article 24 :

Il ressort que l’ensemble des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 figurent audit commandement, même si le texte n’apparaît pas reproduit stricto sensu. Mme [D] a été en mesure de prendre connaissance de l’ensemble des dispositions prévues audit article, aucun grief n’est caractérisé.

Par conséquent, comme l’a relevé le premier juge, ce moyen soulevé par Mme [D] ne saurait prospérer.

* sur la contradiction de délais :

A la lecture du commandement de payer, il apparaît :

— en page 1 : il est renvoyé à la clause résolutoire insérée au bail ;

— en page 1 : il est fait commandement de payer les sommes ci-dessous détaillées dans le délai de deux mois, à compter de la date portée en tête du présent acte ;

— en page 1 : il est mentionné, que faute par Mme [D] de payer les sommes ci-dessus mentionnées, et qu’elle pourrait y être contrainte par tous les moyens prévus par la loi, notamment par une saisie conservatoire de ses meubles et objets immobiliers ;

— en page 2 : la clause résolutoire est reproduite et il est précisé juste au-dessus, que Mme [D] doit payer dans le délai de deux mois à compter de la date du présent acte ;

Par conséquent, il s’évince de ces éléments que Mme [D] a bien été en mesure de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui ont été faites, dès lors que le commandement de payer reprenant les dispositions de la clause résolutoire du bail y figurait et que le délai de deux mois était mentionné, à plusieurs reprises. Il n’y a ni confusion ni contradiction de délais. Mme [D] ne saurait prévaloir d’aucun grief.

* sur le décompte des sommes dues :

Il est acquis qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas affecté dans sa validité s’il porte sur une somme erronée, mais il ne produit ses effets qu’au regard de la sommé réellement due.

En l’espèce, aucune des deux parties n’a saisi la cour d’une demande d’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a :

— considéré que les clauses prévues au contrat de bail signé par les parties le 1er juin 2021, prévoyant une durée réduite à un an du contrat de bail avec 'augmentation du loyer en vigueur à partir de juillet 2022", le versement par la locataire de trois mois de loyers d’avance et de deux mois, tiré du dépôt de garantie ainsi qu’une majoration du loyer en cours du bail 'consécutive aux travaux d’amélioration entrepris par le bailleur’ de 5 % chaque année, illicites et réputées non écrites ;

— dit que les dispositions contractuelles contenues dans l’acte sous seing privé intitulé 'complément de bail’ signé par les parties le 1er juin 2021, étaient nulles et de nul effet car contraires aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a relevé que le loyer dû par Mme [D] s’élevait à la somme de 1 200 euros par mois, en l’absence de clause de révision prévue au bail.

En effet, le premier juge a relevé que Mme [D] était tenue pour la période allant du 1er juillet 2021 (date de prise d’effet du contrat) au 25 octobre 2022 (date de la délivrance du commandement de payer) à :

—  18 000 euros (1200 x 15 mois) au titre des loyers dus ;

—  1 200 euros au titre du dépôt de garantie du, correspondant à un mois de loyer.

Sur la période du 1er juillet 2021 au 25 octobre 2022, Mme [D] avait réglé la somme de 18 000 euros correspondant au montant du dépôt de garantie (1200 euros), à l’avance de 3 mois de loyers à la signature du bail, et la somme de 1200 euros pour les mois d’août à juin 2022.

Par conséquent, il est établi qu’au moment de la délivrance du commandement de payer Mme [D] était donc redevable de la somme de 1 200 euros et non 9600 euros, ses règlements, dont elle justifie devant la cour, ayant bien été pris en compte par le premier juge.

Mme [D] ne verse aucuns justificatifs de paiement supplémentaire que ceux produits devant le premier juge à savoir les paiements de :

—  1300 euros, le 10 juillet 2021,

—  1300 euros, le 19 août 2021,

—  3000, 4000, et 3000 euros, le 8 septembre 2021,

—  3 000 euros, le 15 avril 2022.

La dette locative était donc de 3 600 euros au 25 décembre 2022 comme retenu par le premier juge, (1200 euros du au mois d’octobre 2022 + échéances de novembre 2022 et décembre 2022 incluses).

Par conséquent, le commandement de payer délivré était régulier, en ce qu’il portait sur la somme de 1200 euros et le réglement de la dette locative n’est pas intervenu dans les deux mois de sa délivrance.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a estimé le commandement de payer valable, aucun grief n’étant causé à Mme [D].

Il sera également confirmé en ce qu’il a :

— constaté la résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, au 26 décembre 2022 et ses conséquences subséquentes,

— a prononcé l’expulsion de Mme [D],

— condamné Mme [D] au paiement d’une indemnité d’occupation, fixée à 1200 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux.

— condamné Mme [D] au paiement de la somme de 3 600 euros au titre des loyers impayés au 25 décembre 2022.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative …

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative, en reprenant le paiement des loyers courants et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, Mme [D] ne justifie pas avoir repris le paiement des loyers avant l’audience devant le premier juge.

Elle justifie percevoir le RSA à hauteur de 534,82 euros par mois.

Même si son compagnon travaille en interim, et perçoit des revenus à hauteurde 1900 euros par mois, il n’est pas partie contrat de bail et ses ressources ne sauraient emporter la conviction de la cour.

Mme [D] ne démontre pas avoir les capacités financières lui permettant de s’acquitter à la fois d’un plan d’apurement de sa dette locative et de son loyer et charges courantes, en sus.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [D], de sa demande en délai de paiement et suspension de la clause résolutoire.

Sur les délais d’expulsion :

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ceux-ci, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Au vu des circonstances de l’espèce et de la situation personnelle de Mme [D], du délai de fait, dont elle a bénéficié depuis plusieurs années, le bail étant résilié depuis le 26 décembre 2022, du préjudice subi par le propriétaire bailleur qui n’a plus la disposition de son bien, il conviendra de confirmer le jugement du premier juge qui avait ordonné, à défaut de départ volontaire, son expulsion dans les deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, donneraient lieu à application des dispositions de l’article L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné Mme [D] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et n’a pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Mme [D] sera condamnée à supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale. Elle sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à M. [E] la charge de ses frais irrépétibles. Mme [D] sera condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel :

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Mme [D] à payer à M. [E] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [D] de sa demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE Mme [D] à supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,