COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2025

mm

N° 2025/ 224

Rôle N° RG 21/16680 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIOQM

S.A.R.L. FONCIERE GDP

C/

[N] [T]

[U], [A] [C]

[W] [X] épouse [C]

[S] [L]

[F], [J] [Z]

Association ASSOCIATION DE DEFENSE DES INTERETS DES COPROPRIET AIRES DU PARC SAINT-GINIEZ

SYNDICATCOOPERATIFDESCOPROP DU PARC SAINT-GINIEZ INT-GINIEZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL LX AIX EN PROVENCE

SCP PAUL ET [I] [B]

SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 02 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00673.

APPELANTE

S.A.R.L. FONCIERE GDP dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Arnaud LACROIX DE CARIES DE SENILHES, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMES

Monsieur [N] [T]

demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

représenté par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [U], [A] [C]

demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

représenté par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [W] [X] épouse [C]

demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [L]

demeurant [Adresse 2] [Adresse 4]

représenté par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [F], [J] [Z]

demeurant [Adresse 2] [Adresse 5]

représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

ASSOCIATION DE DEFENSE DES INTERETS DES COPROPRIET AIRES DU PARC SAINT-GINIEZ, DIC du PSG, domicilié chez son Président en exercice est [Adresse 2] [Adresse 3]

représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

SYNDICAT COOPERATIF DES COPROP DU PARC SAINT-GINIEZ dont le siège social est [Adresse 6], pris en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège

représenté par la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Avril 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE':

Le 8 novembre 1955, la Société Civile Immobilière [Adresse 7] [Localité 1] a fait l’acquisition d’une parcelle de terrain d’environ 41 438 mètres carrés, sise [Adresse 8] à [Localité 2].

Le 19 mars 1956, la SCI du Parc de [Localité 1] a divisé ce même ensemble immobilier en deux parcelles : une parcelle de 3 340 mètres carrés référencée sur le cadastre sous la section L. n°[Cadastre 1] et une parcelle de 38 098 mètres carrés référencée sur le cadastre sous la section L. n°[Cadastre 2].

Le 16 juillet 1956, la SCI [Adresse 9] a adopté un règlement de copropriété au profit uniquement de la parcelle référencée au cadastre sous la section L. n°[Cadastre 2] destinée à recevoir un ensemble immobilier de 5 bâtiments à usage d’habitation, A à E, et de 110 garages.

M. [N] [T], M. [U] [C], Mme [W] [X] épouse [C], M. [S] [L] et Mme [F] [J] [Z] ont par la suite acquis chacun un appartement et sont devenus copropriétaires au sein du bâtiment B de l’ensemble immobilier.

M. [N] [T] a été désigné Président de l’Association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 10] (ADIC), il s’agit d’une association qui ne représente pas le syndicat des copropriétaires, lequel est pourvu d’un syndic.

Par acte notarié des 26 et 27 mars 1957, la SCI du Parc de [Localité 1] a cédé la parcelle L. n°[Cadastre 1] à la Société civile Particulière [Adresse 11] et a constitué des servitudes de passage sur les voies n°1, 3 et 9 de la copropriété du Parc Saint-Giniez, au bénéfice de la parcelle L n ° [Cadastre 1].

Par acte notarié en date du 1°' septembre 1987, la Société Civile Particulière [Adresse 11] a cédé la parcelle L. n°[Cadastre 1] à la SCI Saint-Giniez. Par acte notarié du 4 septembre 2007, la SCI [Localité 1] a elle-même cédé la parcelle L. n°[Cadastre 1] à la société Foncière GDP.

Une maison de retraite médicalisée puis un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (E.H.P.A.D), dénommé [Adresse 12] ont été exploités sur la parcelle L n°[Cadastre 1] jusqu’au 19 décembre 2012.

Aux termes d’une promesse unilatérale de vente du 29 décembre 2016, la société Foncière GDP a promis de vendre à la société Urbat Promotion cet ensemble immobilier sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire'; permis obtenu le 27 décembre 2017.

Par acte d’huissier du 6 décembre 2018, M. [T], M. et Mme [C], M. [L], Mme [Z] et l’Association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 13] [Adresse 14] (ADIC) ont fait citer la société Foncière GDP devant le tribunal de grande instance de Marseille en négation des servitudes crées les 26 et 27 mars 1957. L’action concernant les parties communes, l’assignation a été dénoncée au Syndicat des copropriétaires du Parc Saint-Giniez par exploit d’huissier en date du 3 janvier 2019.

Par jugement du'2 novembre 2021, le tribunal judiciaire de’Marseille s’est prononcé de la manière suivante':

— Déclare recevable l’action des copropriétaires [U] [C], [W] [X] épouse [C], [N] [T], [S] [L], [F] [Z] et de l’Association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 10] à. l’encontre de la société SARL Foncière GDP,

— Constate l’inopposabilité de la servitude de passage sur les voies n°3 et n°9 de la parcelle cadastrée section L n°[Cadastre 2] aux copropriétaires [U] [C], [W] [X] épouse [C], [N] [T], [S] [L], [F] [Z] et à 1'Association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 10],

— Dit n’y avoir lieu à statuer sur 1'extinction de la servitude de passage sur la voie n°1 de la parcelle cadastrée section L n°[Cadastre 2],

— Rejette la demande de dommages et intérêts de la société SARL Foncière GDP,

— Condamne la société SARL Foncière GDP à payer aux copropriétaires [U] [C], [W] [X] épouse [C], [N] [T], [S] [L], [F] [Z] et à l’Association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 10] la somme de 3 000 euros au titre de l’ article 700 du Code de procédure civile,

— Condamne la société SARL Foncière GDP à payer au Syndicat des copropriétaires du Parc Saint-Giniez la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamne la société SARL Foncière GDP aux entiers dépens de l’instance,

— Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

— Rejette toutes les autres demandes.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a notamment considéré qu’il résulte des éléments versés aux débats que si une publication des servitudes de passage sur les voies n°3 et n°9 a effectivement eu lieu sur la fiche d’immeuble de la parcelle L n°[Cadastre 1], aucune n’a eu lieu sur celle de la parcelle L n°[Cadastre 2]. Ne figure ainsi sur la fiche d’immeuble de ladite parcelle que le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier du 16 juillet 1956 qui ne mentionne l’existence que d’une seule servitude de passage sur la voie n°1. En conséquence, les copropriétaires acquéreurs au sein du bâtiment B figurant sur la parcelle L n°[Cadastre 2] ne pouvaient avoir connaissance de ces deux servitudes de passage puisque ni le règlement de copropriété ni leur acte d’achat ne les mentionnaient. Dès lors, il n’est pas possible de fixer comme point de départ du délai de prescription de l’action la seule publication des actes litigieux sur la fiche immobilière de la parcelle L n°[Cadastre 1], étant établi que les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires n’ont eu connaissance de l’existence de ces servitudes qu’en janvier 2018, lorsque la société Urbat Promotion , promotrice de la société Foncière GDP, a obtenu son permis de construire le 27 décembre 2017 mentionnant une servitude sur les voies 3 et 9.

Par déclaration du'29 novembre 2021,'la SARL Foncière GDP a interjeté appel du jugement.

L’instruction a été clôturée par ordonnance '8 avril 2025.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES':

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'1er septembre 2022, la 'SARL Foncière GDP demande à la cour, au visa notamment de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (art. 1-1), des articles 32, 122, 367 et 771 du Code de procédure civile, 688, 689, 691, 1240 et 2227 du Code civil, 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, de':

Déclarer la Société SARL Foncière GDP recevable en son appel et la Jugeant bien fondée,

Infirmer le jugement entrepris en ce que :

— il a déclaré recevable l’action des copropriétaires [U] [C], [W] [X] épouse [C], [N] [T], [S] [L], [F] [Z] et de l’Association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 10] à l’encontre de la société SARL Foncière GDP, malgré l’acquisition de la prescription,

— il a constaté l’inopposabilité de la servitude de passage sur les voies 3 et 9 de la parcelle cadastrée section L n° [Cadastre 2],

— il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société SARL Foncière GDP,

— il a condamné la société SARL Foncière GDP à payer aux copropriétaires [U] [C], [W] [X] épouse [C], [N] [T], [S] [L], [F] [Z] et à l’Association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 10] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— il a condamné la société SARL Foncière GDP à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Liminairement, sur la fin de non-recevoir':

Sur l’irrecevabilité des actions, et la permanence des servitudes apparentes et non éteintes par le non-usage, opposables,

Juger que l’action introduite par les Intimés est dirigée en contestation de l’existence de servitudes constituées il y a 61 années (sic), lesquelles ont été publiées sur la fiche de l’immeuble L [Cadastre 1] dès le 17 avril 1957,

Juger que l’acte constitutif de la servitude de passage de la voie n° 1 a bien été avec certitude retranscrit et publié sur les fiches d’immeuble des parcelles sections L. n° [Cadastre 2] et [Cadastre 1] et les règlements de copropriété,

Juger que les deux autres servitudes de passage, soit celles des voies 3 et 9, publiées sur la fiche d’immeuble de la parcelle section L n° [Cadastre 1], ont été exploitées et empruntées au vu et au su de tous, à raison de l’activité continue d’accompagnement des personnes âgées nécessitant d’emprunter ces servitudes depuis 1957 jusqu’en 2012, et sont en tout état de cause connues de tous depuis a minima 1970,

En conséquence,

Déclarer irrecevables ensemble l’action des copropriétaires [U] [C], [W] [X] épouse [C], [N] [T], [S] [L], [F] [Z] et de l’Association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 13] [Adresse 14] outre celle du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] [Adresse 14] comme prescrites, avec toutes conséquences de droit,

A titre subsidiaire, sur le fond,

Juger que la servitude de passage sur la voie n°1, comme celles des voies 3 et 9, du Parc Saint-Giniez ne sont pas éteintes par le non-usage résultant de la fermeture de l’EHPAD résidence les 4 [N] depuis le 19 décembre 2012,

Juger que la clause « f- Circulation » du règlement de copropriété du 5 juillet 2016 admettant un sens interdit sur la voie n°1 du Parc Saint-Giniez est en contrariété avec la servitude de passage grevant l’immeuble, et doit être réputée non écrite,

Débouter en tant que de besoin, tous Intimés, et notamment le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] [Adresse 14] de leur éventuelle demande réitérée tenant à l’extinction de la servitude de passage sur la voie n°1 du Parc [Localité 1],

Juger à l’instar de la servitude de la voie n° 1, non contestée, les servitudes de passage sur les voies n°3 et 9 du Parc Saint-Giniez parfaitement établies et opposables par acte notarié des 26 et 27 mars 1957, publié le 17 avril 1957, y compris erga omnes à l’égard de tous propriétaires de biens situés sur les parcelles sections L [Cadastre 2] et [Cadastre 1].

Juger parfaitement opposables les servitudes de passage sur les voies n°3 et 9 du [Adresse 10] à raison d’une publication intervenue au Service de la Publicité Foncière le 17 avril 1957 sur la fiche d’immeuble de la parcelle section L n° [Cadastre 1], et ce antérieurement à l’entrée en vigueur du règlement de copropriété du Parc Saint-Giniez, publié postérieurement,

Juger que la non-transcription de l’acte constitutif des servitudes sur la fiche d’immeuble du fonds servant est sans incidence sur son opposabilité erga omnes, au regard du principe que la publicité foncière vaut pour tous,

Juger que la non-transcription de l’acte constitutif des servitudes sur la fiche d’immeuble de la parcelle section L n° [Cadastre 2] n’est accessoirement aucunement imputable aux défendeurs,

En conséquence,

Débouter purement et simplement les Intimés de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause,

Condamner solidairement ou in solidum les copropriétaires [U] [C], [W] [X] épouse [C], [N] [T], [S] [L], [F] [Z] et l’Association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 13] [Localité 1] (ADIC), outre le Syndicat de copropriété du Parc Saint-Giniez, à payer à la société SARL Foncière GDP, empêchée de vendre, la somme forfaitaire de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du blocage intentionnel et malveillant de la vente, et de l’immobilisation de son bien depuis le 29 décembre 2016 sur le fondement des dispositions combinées des articles 32-1 du Code de procédure civile, 1240 du Code civil et de la promesse de vente.

Faire application en tant que de besoin et à discrétion de l’article 32-1 du code de procédure civile,

Condamner solidairement ou in solidum les copropriétaires [U] [C], [W] [X] épouse [C], [N] [T], [S] [L], [F] [Z] et l’Association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 10] (ADIC), outre le Syndicat de copropriété du Parc Saint-Giniez, à payer à la société Foncière GDP la somme de 30'000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, pour les frais irrépétibles, non compris dans les dépens,

Condamner les Intimés à payer à la société Foncière GDP les entiers dépens, incluant ceux d’exécution qui seront pris en charge par la partie succombante, en application de l’article 699 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Françoise Boulan, membre de la SELARL Lexavoue Aix-en-Provence, avocat associé, aux offres de droit.

Elle fait valoir les moyens et arguments suivants:

Sur la violation de la loi en matière d’opposabilité de servitude apparentes et publiées

En ne s’attachant qu’aux actes de vente et règlement de copropriété du bâtiment B de la parcelle L [Cadastre 2], pour constater que les servitudes de passage 3 et 9 ne seraient pas mentionnées, et à la fiche d’immeuble de la parcelle section L n° [Cadastre 2], sans tenir compte des effets de la publication foncière de la parcelle L n° [Cadastre 1], les premiers juges ont refusé d’appliquer la loi et ses conséquences, à savoir les dispositions de l’article 28 du Décret ,° 55-22 du 4 janvier 1955 qui imposent que les « actes portant ou constatant entre vifs la mutation ou la constitution de droits réels immobiliers » doivent obligatoirement faire l’objet d’une publicité foncière, et de donner à ce texte, sa pleine portée.

L’opposabilité est pourtant déclarée erga omnes, surtout en raison de l’existence d’une première servitude sur la voie n° 1 parfaitement identifiée entre fonds dominant et fonds servant, pourtant constituée par les mêmes actes et non retranscrite sur la fiche d’immeuble de la parcelle section L n°[Cadastre 2].

Sur la prescription':

Si les premiers juges avaient accepté de conférer leur pleine efficacité aux publications, et mentions y compris pour les seuls actes de vente relatifs à la parcelle section L n° [Cadastre 1], tout en constatant l’usage de plus de 60 années des trois voies 1, 3 et 9 au vu et au su de tous, l’action de tous les demandeurs n’aurait pu être accueillie, car étant prescrite. Le point de départ de la prescription ne peut être fixé en janvier 2018.

Conformément aux dispositions de l’article 32 du code de procédure civile et de l’article 2227 du code civil, l’action engagée est prescrite puisque les actions réelles immobilières se prescrivent pas 30 ans. Or les servitudes de passages litigieuses ont été établies, par acte notarié, les 26 et 27 mars 1957, et elles ont été publiées le 17 avril 1957 au service de la publicité foncière, soit il y a près de 62 années.

Le défaut de mentions dans le règlement de copropriété des servitudes des voies 3 et 9 ne saurait remettre en cause leur existence. De plus, il apparaît utile de préciser que ces mêmes servitudes étaient connues de tous les copropriétaires du [Adresse 10] et ce depuis 1957 puisque de tout temps, tous les propriétaires du fonds dominant les ont empruntées, à pied et en voiture, pour les besoins de leur activité consistant à accompagner des personnes âgées.

Les juges de première instance ne pouvaient pas ne pas tenir compte des voies 3 et 9 qui sont des servitudes apparentes, exploitées et empruntées de 1957 à 2012'; l’usage crée l’apparence et fait le droit. Ce faisant l’existence des servitudes est connue de tous depuis leur publication le 17 avril 1957 et ne pouvait être contestée que jusqu’au 17 avril 1987.

A titre subsidiaire, l’action est mal fondée puisque la constitution et leur opposabilité sont intervenues antérieurement à l’entrée en vigueur du règlement de copropriété. La société Foncière GDP conteste la motivation des premiers juges qui gomme d’un seul trait, son droit d’usage permanent des voies 3 et 9 sur la parcelle section L n° [Cadastre 2], alors même que la résidence médicale a été exploitée de 1957 à 2012 sans interruption, en tant que maison médicalisée puis EHPAD depuis 2007, avec l’usage de toutes les voies 1, 3 et 9 par les ambulanciers, les familles qui rendaient visite à leurs proches, personnes âgées, accueillies en résidence.

L’article 688 et l’article 689 du code civil prévoient que les servitudes de passage sont discontinues et non apparentes et que conformément aux dispositions de l’article 691 elles s’établissent par titre.

En l’espèce, la SCI [Adresse 9] a établi les servitudes de passage sur les voies n°1, 3 et 9 du [Adresse 10], avec le concours de la société civile particulière [Adresse 11], par un acte notarié des 26 et 27 mars 1957. De plus, la constitution d’une servitude ne peut résulter des seules énonciations d’un titre émanant du propriétaire du fonds dominant, à moins qu’il n’ait le même auteur que le propriétaire du fonds servant. En l’espèce, les servitudes sur les voies n°3 et 9 résultent d’un titre émanant de la SCI du Parc [Localité 1] qui était, à l’origine, à la fois propriétaire du fonds dominant (parcelle cadastrée sous L n° [Cadastre 1]) et propriétaire du fonds servant (parcelle cadastrée sous L n° [Cadastre 2]).

La constitution des servitudes n’est aucunement intervenue en fraude des droits des copropriétaires ni, par extension, du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], à partir du moment où seule la SCI [Adresse 9] était propriétaire du fonds servant.

Les servitudes sont parfaitement opposables puisqu’elles ont été publiées au service de la publicité foncière antérieurement à l’entrée en vigueur du règlement de copropriété'; il appartenait donc aux acquéreurs originaires et successifs de s’informer auprès du service de la publicité foncière.

Le statut d’une copropriété n’entre en vigueur, de plein droit, qu’à la suite de la vente d’un lot, ayant pour conséquence l’existence d’au moins deux copropriétaires différents. Ainsi, le simple établissement d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété ne fait pas, à lui seul, entrer l’immeuble dans le statut de la copropriété.

En l’espèce, la SCI du Parc [Localité 1] était seule propriétaire de l’ensemble immobilier lors de la publication des servitudes de passage, intervenue le 17 avril 1957 et le règlement de copropriété du 16 juillet 1956 n’est entrée en vigueur qu’après la vente du premier lot. Contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] dans son assignation, aucune vente de lot n’était intervenue en 1956, soit avant la publication des servitudes de passage'; pour preuve l’acte des 26 et 27 mars 1957, constituant ces mêmes servitudes, mentionnait que seule la SCI [Adresse 9] était propriétaire du grand ensemble (parcelle L n°[Cadastre 2]) bordant la partie objet de la vente.

Dès lors, la SCI du Parc [Localité 1] ne pouvait obtenir l’autorisation des copropriétaires et celle du Syndicat avant de procéder à l’établissement et à la publication desdites servitudes de passage.

Le jugement devra être réformé en ce qu’il a débouté la société Foncière GDP de sa demande de réparation de son préjudice.

La promesse de vente de la parcelle L.64, concédée à la société Urbat promotion en 2016, a été dénoncée, cette dernière ayant renoncé à l’acquisition en raison de l’ensemble des actions et résistances des Intimés, qui n’ont eu de cesse de décourager tout acquéreur.

L’action en négation de servitude de passage intervient [Adresse 15] après leur publication alors que leur usage est public et continu depuis 1957, la finalité de l’action est de spolier la société Urbat et la société Foncière GDP.

Le syndicat des copropriétaires reconnaît pourtant la régularité des servitudes dans le cadre de son recours contre le permis de construire.

La parcelle grevée desdites servitudes est immobilisée depuis le 29 décembre 2016 contre le prix de 212'500'euros.

Faire droit à la négation des servitudes reviendrait à enclaver la parcelle LN n°[Cadastre 1]. Ainsi, tous ces éléments caractérisent de manière incontestable l’intention abusive et dilatoire des Intimés par leur action en négation et extinction des servitudes de passage.

La condamnation au paiement de la somme forfaitaire de 100'000'euros de dommages et intérêts, en réparation de l’immobilisation de son bien et de son préjudice commercial est parfaitement justifié.

C’est bien la succession des procédures intentées à son encontre qui a fait échouer la vente avec la société Urbat Promotion'; celle-ci ayant dénoncé sa promesse de vente le 9 juin 2021 en invoquant le «'contexte particulier et suivant lequel les voies de desserte annoncées initialement et indispensables à la faisabilité de l’opération, se révèlent impraticables au moins à moyen terme'».

La société Foncière GDP a eu à souffrir du paiement des taxes foncières du projet non-exploité sis [Adresse 16] à [Localité 3] et ce depuis 2017'; soit la somme de 49'461'euros sur la seule période de 2017 à 2021 et alors même qu’il ne pouvait pas exploiter l’établissement.

Elle a également dû supporter les frais relatifs à la surveillance de la résidence des [Adresse 17] depuis 2017 pour un montant de 89'450,85'euros'; frais qui n’auraient pas été engagés si le projet de vente avait abouti.

En ne sollicitant que la somme forfaitaire de 100'000'euros la société Foncière GDP s’est montrée raisonnable, son préjudice s’élevant à minima à 139'911,85'euros.

Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'26 avril 2022,'M. [N] [T], M. [U] [C], Mme [W] [X] épouse [C], M. [S] [L], Mme [F] [J] [Z] et l’association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 10] demandent à la cour de':

Débouter la société Foncière GDP de son appel,

En conséquence :

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille le 02 novembre 2021 en ce qu’il a:

— déclaré recevable l’action des copropriétaires [U] [C], [W] [X] épouse [C], [N] [T], [S] [L], [F] [Z] et de l’association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 10] à l’encontre de la SARL Foncière GDP,

— constaté l’inopposabilité de la servitude de passage sur les voies n°3 et 9 de la parcelle cadastrée section L [Cadastre 2] aux copropriétaires susvisés [U] [C], [W] [X] épouse [C], [N] [T], [S] [L], [F] [Z] et de l’association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 10],

— rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Foncière GDP,

— condamné la SARL Foncière GDP à payer aux copropriétaires susvisés [U] [C], [W] [X] épouse [C], [N] [T], [S] [L], [F] [Z] et à l’association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 10] la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SARL Foncière GDP aux entiers dépens de première instance

Statuant à nouveau,

Débouter en tant que de besoin la SARL Foncière GDP de sa demande de dommages et intérêts telle que formulée en cause d’appel par la SARL Foncière GDP

Débouter la SARL Foncière GDP de sa demande en cause d’appel d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la SARL Foncière GDP à payer aux copropriétaires susvisés [U] [C], [W] [X] épouse [C], [N] [T], [S] [L], [F] [Z] et à l’association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 10] la somme de 5'000'euros au titre de 1'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’ils ont dus engager pour la procédure d’appel,

Condamner la SARL Foncière GDP aux entiers dépens d’appel,

Ils répliquent que':

Sur les servitudes':

Il ressort des titres de chacune des parties et d’une façon générale de l’ensemble des actes intervenus que la copropriété du Parc Saint-Giniez avait acquis l’emprise du terrain L n°[Cadastre 3], divisée par la suite en parcelles L n°[Cadastre 2] et L n°[Cadastre 1], sur laquelle les bâtiments de cette copropriété sont édifiés et que son règlement de copropriété a été établi le 16 juillet 1956. Il ressort de ce règlement de copropriété «'qu’il existera au profit de la partie d’immeubles appartenant à la Société Civile Immobilière du Parc Saint-Giniez mais non comprise dans le présent règlement une servitude de passage à pied et en voiture qui s’exercera sur la voie appelée Voie n°1 sur le plan de masse'».

C’est en l’état de ce règlement de copropriété que tous les actes de vente ont été passés et par conséquent n’y figure qu’une seule servitude portant sur la voie n°1 de la copropriété du Parc de [Localité 1].

La parcelle de terrain cadastrée Section L n°[Cadastre 1], a été revendue par la SCI [Adresse 7] Saint-Giniez à la Société Civile particulière [Adresse 11] par acte aux minutes de Me [D] en date des 26 et 27 Mars 1957 et c’est à cette occasion qu’a été créé un droit de passage à pied et en voiture sur la voie n°3 et la voie n°9'; servitudes reprises par l’acte du 1er septembre 1987. Par ailleurs, c’est par acte du 4 septembre 2007 que la société Foncière GDP a acquis la parcelle par acte qui a repris les servitudes sur les trois voies d’accès.

Cet acte a été publié au bureau des hypothèques sur la fiche d’immeubles de la parcelle L n°[Cadastre 1] (encore que sans doute conscient de la difficulté, le conservateur des hypothèques de l’époque n’ a fait figurer que le droit de passage sur la voie n°1 de la parcelle L n°[Cadastre 2]). En revanche, cet acte n’a nullement été publié sur la fiche hypothécaire de l’immeuble cadastré section L n°[Cadastre 2] appartenant à la copropriété, sur laquelle ne figure que la publication du règlement de copropriété dont il résulte que la parcelle cadastrée section L n°[Cadastre 2] n’est grevée, en tant que fonds servant, que d’ une seule servitude s’exerçant sur la voie n°1 de ladite copropriété.

C’est donc en l’état de cette seule servitude sur la voie n°1 que tous les acquéreurs et copropriétaires successifs des appartements des bâtiments de la copropriété construite sur la parcelle L n°[Cadastre 2] ont procédé à leur acquisition'; les deux autres servitudes ne leur sont donc pas opposables. C’est la raison pour laquelle les concluants et le syndicat des copropriétaires ont saisi le tribunal d’une action négatoire de servitude sur lesdites voies n°3 et 9.

Sur la prescription':

L’irrecevabilité tirée de la prescription, repose sur des arguments inexacts.

A défaut d’être signalées dans le règlement de copropriété, dans les actes d’acquisition des lots de copropriété et d’avoir fait l’objet d’une publication sur la fiche d’immeuble de la parcelle L n°[Cadastre 2] de la copropriété, les servitudes instaurées sur les voies n°s 3 et 9 ne pouvaient avoir été portées à la connaissance des copropriétaires au moment de leur acquisition.

Conformément aux dispositions de l’article 2227 du code civil la prescription trentenaire ne commence à courir qu’à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'; ce qui n’est pas le cas pour les copropriétaires qui n’ont pas été informés. De plus, il est de jurisprudence constante que les servitudes établies par le fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l’objet d’une publicité foncière, mais bien entendu, à condition que cette publicité foncière soit faite sur l’immeuble ou la fiche d’immeuble du fonds servant. Ce n’est que par l’affichage au mois de janvier 2018 du permis de construire obtenu par la société Urbat qu’ils en ont eu connaissance.

La société GDP n’apporte aucune preuve de l’utilisation de ces prétendues servitudes sur la voie n°3 et 9 de 1957 jusqu’à 2012, date de la fin d’activité de la maison de retraite et il ne peut pas être demandé aux copropriétaires d’avoir à mieux se renseigner pour connaître leurs droits et obligations et notamment l’existence de ces servitudes publiées dès le 17 avril 1957. Il convient de relever que l’exploitation commerciale de cette maison de retraite pendant cette période de 1957 à 2012 n’est pas en soit la preuve de l’utilisation d’autres servitudes que la servitude sur la voie n°1 qui était en réalité seule utilisée et suffisante à l’exploitation.

Contrairement à ce qui est indiqué par la société Foncière GDP, les servitudes de passage ne sont pas des servitudes apparentes et continues mais des servitudes apparentes et discontinues.

Les servitudes de passage ne peuvent en conséquence s’établir que par titre et non par la possession de 30 ans . Seuls peuvent être déterminés par 30 ans d’usage continu l’assiette et le mode de passage, mais uniquement en cas d’enclave. Or, la maison de retraite bénéficiant de façon officielle et opposable aux copropriétaires du [Adresse 10] de la servitude de passage sur la voie numéro 1, y aurait-il eu un passage même de façon occasionnelle sur les voies n°s 3 et 9, ce qui n’est pas démontré , les copropriétaires du [Adresse 10] n’avaient aucune raison de s’en inquiéter dès lors que la maison de retraite n’étant pas enclavée, aucune prescription de l’assiette d’une servitude de passage sur les voies n°s 3 et 9 n’était possible et il n’aurait pu s’agir que d’une simple tolérance.

La configuration des constructions existantes de la maison de retraite et de ses appendices, rendait quasiment impossible de passer en voiture du parking des visiteurs à la voie n° 9 et c’est ainsi que contrairement aux affirmations de la société Foncière GDP qui ne sont nullement établies et démontrées, aucune ambulance, ni fournisseur ou famille qui rendait visite aux personnes âgées pour se rendre à la maison de retraite, ne passait par les voies n°3 et 9.

L’action des copropriétaires et d’ailleurs du syndicat des copropriétaires ne saurait être déclarée irrecevable comme prescrite comme l’a justement indiqué le tribunal et il conviendra par conséquent de confirmer sur ce point le jugement entrepris.

A titre subsidiaire, il ressort de ce qui vient d’être développé que l’ acte notarié des 26 et 27 mars 1957, publié le 17 avril 1957 n’ est pas opposable aux copropriétaires.

Les trois points suivants soutenus par l’appelante sont inopérants':

— La constitution d’une servitude ne peut résulter des seules énonciations du titre émanant du propriétaire du fonds dominant à moins qu’il ait le même auteur que le propriétaire du fonds servant, ce qui est le cas en l’espèce puisque la SCI [Adresse 9] est l’auteur commun du syndicat des copropriétaires et de tous les copropriétaires du Parc Saint-Giniez et de la Foncière [Adresse 18]

— La publicité foncière a justement pour objet d’informer le propriétaire du fonds servant avant son acquisition des servitudes de passage constituées antérieurement et la jurisprudence retient que pour être opposable aux tiers, au rang desquels se trouve l’acquéreur du fonds servant, le titre constitutif de servitude, auquel l’acquéreur n’était pas partie, doit avoir été publié antérieurement, ce qui est le cas en l’espèce.

— Le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ne pouvaient ignorer l’existence et l’utilisation continue de ces servitudes de passage depuis 1957, par la maison de retraite, d’autant que si le règlement de copropriété en date du 16 juillet 1956 a été publié au bureau des hypothèques le 16 juillet 1956 , antérieurement aux actes des 25 et 26 mars 1957 créant les servitudes sur les voies 3 et 9 et à sa publication du 17 avril 1957, la copropriété n’est entrée en vigueur qu’à la suite de la vente du premier lot qui n’a eu lieu que postérieurement à la publication des servitudes de passage et en acquérant leur lot chacun des copropriétaires n’a pu ignorer l’existence de ces servitudes par l’utilisation continue et apparente qui en a été faite depuis 1957 jusqu’en 2012 par l’exploitation de la maison de retraite.

Car, comme le relève la société GDP elle-même, la doctrine et jurisprudence considèrent que la publicité Foncière a justement pour objet d’informer l’acquéreur avant son acquisition ou concomitamment à celle-ci de l’existence d’une ou de plusieurs servitudes. En effet, il n’est pas démontré que les copropriétaires qui ont acquis de la SCI [Adresse 9] aient pu être informés et avoir eu connaissance de l’existence de cet acte, ce qui manifestement n’était pas le cas et c’est donc volontairement que la SCI du Parc [Localité 1] s’est gardée de les prévenir.

Il convient de rappeler que la SCI a vendu au vu d’une fiche d’immeuble qui ne faisait figurer que le règlement de copropriété de 1956 et donc ne mentionnait que la servitude de la voie n°1, à l’exclusion des actes des 25 et 26 mars l957 créant deux servitudes sur les voies 3 et 9.

Les copropriétaires et les Notaires rédacteurs de l’acte qui ne l’ont d’ailleurs pas fait, n’avaient aucune raison de requérir la fiche immobilière de l’immeuble L n°[Cadastre 1] puisqu’il n’avait été signalé ni par leur propre fiche d’immeuble L n°[Cadastre 2] sur lequel figurait le seul règlement de copropriété ni sur leur acte d’acquisition une quelconque existence d’une autre servitude que celle signalée par ce règlement de copropriété sur la voie n° 1.

En 'outre la société Foncière GDP ne fournit aucun élément permettant d’établir la connaissance des copropriétaires de l’existence de ces servitudes au moment de leur acquisition.

C’est donc à juste titre que le tribunal a pu considérer qu’il convenait de déclarer inopposables aux copropriétaires et au syndicat des copropriétaires les servitudes de passage sur les voies 3 et 9 créées par l’acte des 26 et 27 mars 1957.

Concernant la demande de dommages et intérêt, la société Foncière GDP n’hésite pas à porter de 10 000 euros montant de sa demande en première instance à 100 000 euros le montant de sa demande en appel.

Cette demande qui n’est que le corollaire des demandes principales en reconnaissance des servitudes sur les voies n°3 et 9 sera évidemment rejetée dès lors que sera rejetée la demande principale. De plus, la société appelante ne fournit aucun élément sur le prétendu préjudice qu’elle a subi se contentant comme elle le fait d’ailleurs tout au long de ses écritures de procéder par pure affirmation sans apporter aucune preuve de ce qu’elle avance.

Les raisons du désistement de l’achat ne sont pas compréhensibles et en toute hypothèse ne justifient pas la demande de la société Foncière GDP qui peut parfaitement agir différemment directement à l’encontre de la société Urbat Promotion.

Il convient de rappeler que la promesse de vente du 29 décembre 2016 est soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire.

Ce dernier a été obtenu le 27 décembre 2017 et prévoyait des passages non seulement sur la voie n°1 qui n’était contestée par personne mais également sur les voies n° 3 et 9. Suite à la contestation des servitudes portant sur les voies n°3 et 9 un permis rectificatif a été obtenu ne prévoyant qu’un passage par la voie n°1.

Rien n’empêchait par conséquent non seulement la société Urbat promotion mais également la société Foncière GDP de demander que la promesse de vente soit concrétisée et que soit signé l’ acte authentique et définitif de vente.

Le passage sur la voie n°1 conventionnellement établi par le règlement de copropriété en date du 16 juillet 1956 porte exclusivement sur cette voie , ne peut se faire que dans les conditions définies à l’époque au niveau de sa largeur, de son assiette et de son utilisation.

A l’occasion du modificatif du règlement de copropriété du 5 juillet 2016, a été mis en place un sens unique sur cette voie et sa largeur a été réduite à environ 3 mètres, décision récente en tout cas de moins de trente années et par conséquent inopposable au bénéficiaire de la servitude sur cette voie n°1. Il appartenait par conséquent à la société GDP et/ou éventuellement à son acquéreur potentiel, la société Urbat, de faire respecter cette servitude de passage sur la voie n°1 désormais seule prévue au permis de construire modificatif du 17 juin 2019.

Si la société GDP ne l’a pas fait ou si la société Urbat s’est désistée, c’est sans raison qu’elle l’a fait et dans tous les cas, il ne saurait être question de faire supporter aux concluants le préjudice subi par l’immobilisation du bien immobilier et l’impossibilité (ou la volonté) de ne pas concrétiser la promesse de vente du 29 décembre 2016.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 2 mai 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] demande à la cour, au visa des articles 544, 682, 691, 695 et 2227 du code civil et 700 du code de procédure civile, de':

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille en date du 2 novembre 2021 en ce qu’il a':

— déclaré recevable l’action des copropriétaires [U] [C], [W] [X] épouse [C], [N] [T], [S] [L], [F] [Z] et de l’Association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 10] à l’encontre de la société SARL Foncière GDP,

— constaté l’inopposabilité de la servitude de passage sur les voies n°3 et n°9 de la parcelle cadastrée section L n°[Cadastre 2] aux copropriétaires [U] [C], [W] [X] épouse [C], [N] [T], [S] [L], [F] [Z] et à l’Association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 10],

— dit n’y avoir lieu à statuer sur l’extinction de la servitude de passage sur la voie n°1 de la parcelle cadastrée section L n°[Cadastre 2],

— rejeté la demande de dommages et intérêts de la société SARL Foncière GDP,

— condamné la société SARL Foncière GDP à payer aux copropriétaires [U] [C], [W] [X] épouse [C], [N] [T], [S] [L], [F] [Z] et à l’ Association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 10] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société SARL Foncière GDP à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société SARL Foncière GDP aux entiers dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— rejeté toutes les autres demandes,

Statuant à nouveau,

Débouter purement et simplement la société Foncière GDP de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société Foncière GDP à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires réplique que':

La publication des servitudes de passages litigieuses n’a pas eu lieu sur la parcelle L n°[Cadastre 2]. Dès lors, les copropriétaires acquéreurs au sein du bâtiment B figurant sur la parcelle L n°[Cadastre 2] ne pouvaient avoir connaissance de ces deux servitudes de passage puisque ni le règlement de copropriété, ni leur acte d’achat ne les mentionnaient. Le jugement devra donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande portant sur la prescription.

La servitude constituée par l’acte des 26 et 27 mars 1957 n’est pas opposable aux copropriétaires et au syndicat des copropriétaires puisque, comme l’a parfaitement justifié le premier juge, il appartenait donc à la SCI [Adresse 9] de réaliser l’inscription de ces servitudes sur le fichier immobilier de chacune des parcelles ou d’en faire état au Syndicat des copropriétaires ainsi qu’aux copropriétaires lors de l’acquisition de leur lot. Ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

La Société Foncière GDP avait déjà formulé une demande de dommages et intérêts en première instance à hauteur de 10 000 euros et porte cette somme à 100'000'euros en appel. Or, cette demande a été rejetée en première instance et devra l’être en appel puisqu’aucun élément ne vient caractériser le préjudice. De plus, au regard de la solution du litige en première instance, il n’y a pas lieu de considérer que l’action diligentée par le Syndicat des copropriétaires et des copropriétaires aujourd’hui intimés, est de nature abusive.

MOTIVATION':

Sur la saisine de la cour':

Il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de «constater» ou «dire et juger» ou même « juger» lorsqu’elles s’analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

Il est observé que la cour n’est pas saisie d’une quelconque demande des intimés tendant à faire constater l’extinction de la servitude de passage sur la voie n° 1, de sorte que la demande de la Société Foncière GDP tendant à débouter, en tant que de besoin, les intimés de leur éventuelle demande réitérée tenant à l’extinction de la servitude de passage sur la voie n° 1 du [Adresse 10] est dépourvue d’objet , la cout n’étant pas tenue de l’examiner.

Sur la recevabilité de l’action des copropriétaires, de l’association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 13] [Adresse 14] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] [Adresse 19]:

La société appelante soutient que l’action introduite par les intimés est dirigée en contestation de l’existence de servitudes constituées il y a plus de soixante ans; que les servitudes de passage sur les voies n°s 3 et 9 de la copropriété ont été publiées sur la fiche d’immeuble de la parcelle section L n° [Cadastre 1], et ont été exploitées et empruntées au vu et au su de tous, à raison de l’activité continue d’accompagnement des personnes âgées nécessitant d’emprunter ces servitudes depuis 1957 jusqu’en 2012, et sont en tout état de cause connues de tous depuis a minima 1970'; que dès lors l’action des copropriétaires [U] [C], [W] [X] épouse [C], [N] [T], [S] [L], [F] [Z] et de l’Association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 13] [Adresse 14] outre celle du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] [Adresse 14] est irrecevable comme prescrite.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande , sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription , le délai préfix, la chose jugée, ces exemples n’étant pas limitatifs.

L’article 123 du même code ajoute que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement, et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages et intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

En application de l’article 2227 du code civil, dans sa rédaction applicable depuis le 19 juin 2008, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Antérieurement, les actions réelles se prescrivaient déjà par trente ans en application de l’article 2262 du même code.

La servitude étant un droit réel, l’action en inopposabilité de la servitude est une action réelle immobilière soumise au délai de prescription de trente ans qui court à partir du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il appartient à la société Foncière GDP qui soulève la prescription de l’action des demandeurs d’établir qu’ à la date de l’acte introductif d’instance la prescription de l’action était acquise, ce qui implique d’établir que les demandeurs avaient connaissance de l’existence des servitudes litigieuses ou auraient dû connaître leur existence depuis au moins trente ans à la date de l’assignation.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’acte de vente des 26 et 27 mars 1957, passé entre la SCI [Adresse 9] et la société civile particulière [Adresse 11], portant sur la parcelle L n° [Cadastre 1] et instituant au bénéfice de cette dernière un droit de passage sur les voies n°s 3 et 9 aménagées sur la parcelle L n° [Cadastre 2] a donné lieu à publication au bureau des hypothèques de Marseille le 17 avril 1957 volume 2302 n° 43.

Toutefois cette formalité n’a été transcrite que sur la fiche de l’immeuble cadastré L n° [Cadastre 1], fonds dominant et non sur la fiche de la parcelle L n° [Cadastre 2] fonds servant. Ne figure en effet sur la fiche d’ immeuble de cette dernière que la mention du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier, en date du 16 juillet 1956, publié le 30 août 1956 volume 2229 n° 17, lequel mentionne l’existence de la seule servitude de passage créée sur la voie numéro 1.

En application des articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955, une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d’acquisition en fait mention (Cass. 3e Civ., 27 octobre 1993, pourvoi n° 91-19.874, Bull. 1993, III, n° 132). La publication n’étant pas le seul mode légal de publicité d’une servitude, celle-ci peut également être opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si, au moment de la vente, il en connaissait l’existence autrement que par la mention qu’en faisait son titre (Cass. 3e Civ., 16 septembre 2009, pourvoi n° 08-16.499, Bull. 2009, III, n° 195).

Etant admis que la mention opposable doit s’entendre de celle qui figure sur la fiche de l’immeuble acquis, la publication de l’acte de vente des 26 et 27 mars 1957 n’ayant été faite que sur la fiche de l’immeuble L n° [Cadastre 1], fonds dominant, les copropriétaires acquéreurs des lots du bâtiment B situé sur la parcelle L n° [Cadastre 2] ne pouvaient avoir connaissance des servitudes de passage litigieuses, puisque ni le règlement de copropriété, ni leurs titres n’en faisaient état.

La simple utilisation des voies n°s 3 et 9 par les véhicules accédant ou quittant la maison de retraite implantée sur la parcelle [T] n° [Cadastre 1], qui ne repose au demeurant sur aucun élément probant, de nature à en établir la réalité et la fréquence, ne saurait non plus démontrer la connaissance qu’avaient les copropriétaires et leur association de défense de l’existence de ces servitudes.

C’est en réalité en janvier 2018, lorsque la société URBAT PROMOTION a affiché le permis de construire obtenu le 27 décembre 2017, mentionnant l’ existence de servitudes sur les voies 3 et 9, que les copropriétaires et l’association de défense des copropriétaires du [Adresse 10] ont pu avoir connaissance de l’existence de ces servitudes.

Il s’ensuit que la prescription n’ a commencé à courir à l’égard des intimés qu’en janvier 2018, de sorte que l’action en inopposabilité des servitudes sur les voies 3 et 9, introduite par acte du 6 décembre 2018, n’est pas prescrite.

Sur l’ opposabilité des servitudes créées par l’acte des 26 et 27 mars 1957':

Selon l’article 28 du décret 07 janvier 1955 sur la publicité foncière, dans sa rédaction applicable à la date de l’acte de vente des 26 et 27 mars 1957 créant les servitudes litigieuses, «'Sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles.

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) mutation ou constitution de droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;'»

Selon l’article 30- 1 du décret, «'Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Ils sont également inopposables, s’ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés.'»

Il résulte de ces textes et de leur interprétation par la jurisprudence (Cassation 3e Civ., 24 septembre 2020, pourvoi n° 19-19.179) qu’une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé , soit par la publication de la servitude au fichier immobilier, sur la fiche de l’immeuble, soit par la mention de son existence dans l’acte d’acquisition , soit par la connaissance qu’en avait l’acquéreur au moment de son acquisition.

Par ailleurs, selon l’article 691 du code civil, les servitudes discontinues ne peuvent s’établir que par titre. Aux termes de l’article 688 alinéa 3 du même code , «'les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées': tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.'»

La preuve de la servitude doit résulter du titre du propriétaire du fonds servant (Cass. Civ. 3ème, 9 avril 2013, pourvoi 12-15.164). Toutefois, la preuve de la servitude peut être recherchée dans le titre du fonds dominant lorsque le propriétaire du fonds servant ou son auteur était partie à l’acte constitutif de la servitude, ce qui est le cas notamment lorsque la servitude résulte d’un acte de partage ou lorsque les deux fonds étaient auparavant réunis entre les mains d’un auteur commun (Civ. 3ème, 1er juin 1992, Bull 202, pourvoi 90-16.308).

En l’espèce, les servitudes de passage sur les voies n° 3 et 9 de la copropriété du Parc Saint-Giniez ont été établies par la SCI [Adresse 9], lors de la vente de la parcelle L n° [Cadastre 1] à la société [Adresse 20] Marguerite, selon acte notarié des 26 et 27 mars 1957.

Lors de cet acte, la SCI [Adresse 9] était à la fois propriétaire du fonds dominant, la parcelle n° [Cadastre 1], et du fonds servant, la parcelle n° [Cadastre 2]. Il s’ensuit qu’elle devait réaliser l’inscription de ces servitudes sur la fiche immobilière de chacune des parcelles et en tout cas en informer le syndicat des copropriétaires afin que le règlement de copropriété soit complété en conséquence, ainsi que les copropriétaires lors de l’acquisition de leur lot.

Or, la publication de ces servitudes n’a été réalisée que pour la parcelle n° [Cadastre 1], fonds dominant, le 17 avril 1957, et non pour la parcelle n° [Cadastre 2] dont la fiche immobilière versée aux débats ne mentionne que la publication du règlement de copropriété en date du 16 juillet 1956, lequel ne fait état que de l’existence d’une seule servitude sur la voie n° 1 de la copropriété.

D’autres part, les copropriétaires intimés ont produit leurs titres de propriété, tous postérieurs à l’acte notarié des 26 et 27 mars 1957, lesquels ne font référence à aucune autre servitude que celle constituée sur la voie n° 1 de la copropriété du parc Saint-Giniez, mentionnée dans le règlement de copropriété du 16 juillet 1956.

Enfin, la société Foncière GDP ne fournit aucun élément probant établissant que les copropriétaires en demande avaient connaissance de l’existence des servitudes litigieuses au moment de leur acquisition.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les servitudes constituées sur les voies n°s 3 et 9 du Parc Saint-Giniez n’apparaissent que dans les actes afférents au fonds dominant , ce qui ne permet pas de les rendre opposables aux copropriétaires du bâtiment B qui, lors de l’ achat de leur bien, n’en avaient pas connaissance et n’étaient pas tenus de rechercher par eux-mêmes, en consultant les fiches immobilières des immeubles limitrophes, l’existence de servitudes éventuelles qui leur auraient été cachées.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a constaté l’ inopposabilité de la servitude de passage sur les voies n° 3 et n°9 de la parcelle cadastrée section L n° [Cadastre 2] aux copropriétaires [U] [C] , [W] [G] épouse [C], [N] [O], [S] [L], [F] [Z] et à l’association de défense des intérêts des copropriétaires du [Adresse 10].

Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL Foncière GDP':

La société appelante sollicite la condamnation solidaire ou in solidum des copropriétaires [U] [C], [W] [X] épouse [C], [N] [T], [S] [L], [F] [Z] et de l’Association de défense des intérêts des copropriétaires du Parc Saint-Giniez (ADIC), outre du Syndicat de copropriété du Parc Saint-Giniez, à lui payer la somme forfaitaire de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du blocage intentionnel et malveillant de la vente et de l’immobilisation de son bien depuis le 29 décembre 2016, sur le fondement des dispositions combinées des articles 32-1 du Code de procédure civile, 1240 du Code civil et de la promesse de vente conclue avec la société URBAT Promotion qui a renoncé à l’acquisition de la parcelle n° [Cadastre 1] en raison de l’incertitude pesant sur les voies de desserte annoncées initialement et indispensables à la faisabilité de l’opération qu’elle envisageait.

Cependant, compte tenu de l’issue du litige , l’action des intimés n’apparaît nullement constitutive d’un abus du droit d’agir en justice. En outre, la promesse de vente du 29 décembre 2016 était soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire. Ce dernier a été obtenu le 27 décembre 2017 et prévoyait des passages non seulement sur la voie n°1, mais également sur les voies n°s 3 et 9. Suite à la contestation des servitudes portant sur les voies n°s 3 et 9, un permis rectificatif a été demandé et obtenu par la société URBAT, le 17 juin 2019, après modification de son projet, ne prévoyant qu’une desserte par la voie n°1. Or, le tribunal a relevé que le syndicat des copropriétaires avait abandonné dans ses conclusions du 16 octobre 2020, toute prétention tendant à faire constater l’extinction de la servitude de passage constituée sur la voie n° 1. Dès lors, le projet immobilier qui fondait la promesse de vente était réalisable selon le permis modificatif obtenu par la société URBAT qui a pourtant fait savoir par courrier du 9 juin 2021 qu’elle n’entendait plus poursuivre ce projet compte tenu de l’incertitude pesant sur la desserte de la parcelle n° [Cadastre 1] . Dans ces conditions, le lien entre le préjudice invoqué par la société appelante et l’action des intimés n’apparait nullement établi alors, au surplus, que cette action ne peut être qualifiée de fautive.

La société Foncière GDP est en conséquence déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes annexes':

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile, la société Foncière GDP, partie perdante, supportera les dépens et frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions frappées d’appel,

Y ajoutant,

Déboute la société Foncière GDP de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 100.000,00 euros,

Condamne la société Foncière GDP aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Foncière GDP à payer aux copropriétaires [U] [C], [W] [X] épouse [C], [N] [T], [S] [L], [F] [Z] et à l’Association de défense des intérêts des copropriétaires du Parc Saint-Giniez, ensemble, la somme de 5000 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel,

Condamne la société SARL Foncière GDP à payer au Syndicat coopératif des copropriétaires du [Adresse 10] la somme de 3000 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel,

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,