COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 30 OCTOBRE 2025

N° 2025/598

Rôle N° RG 24/14240 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOAMU

[Z] [S]

C/

S.C.I. MAMI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Stéphane BERTUZZI

M^e Henry BOUCHARA

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 15] en date du 20 Septembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01875.

APPELANT

Monsieur [Z] [S]

né le 16 Juin 1987 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Stéphane BERTUZZI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.C.I. MAMI

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Henry BOUCHARA, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2020, la société civile immobilière (SCI) Mami a consenti à M. [Z] [S] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 12], lot n° 3, à Marseille (13004).

Le 6 mars 2024, la société Mami a délivré à M. [S] un commandement de payer la somme principale de 5 430,14 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges et d’avoir à justifier d’une assurance en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Se prévalant d’un commandement de payer resté infructueux, la société Mami a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, M. [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir ordonner la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 20 septembre 2024, ce magistrat a :

— constaté la résiliation du bail ;

— ordonné l’expulsion de M. [S] et celle de tous occupants de son chef du local loué dès la signification de l’ordonnance avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— dit n’y avoir lieu d’assortir l’expulsion de M. [S] d’une mesure d’astreinte ;

— autorisé la société Mami, en cas d’expulsion de M. [S], à transporter les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de l’expulsé qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivrée ;

— condamné M. [S] à payer, à titre provisionnel, à la SCI Mami la somme de 5 352,68 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 avril 2024 ;

— condamné M. [S] à payer, à titre provisionnel, à la SCI Mami une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué de 857 euros à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à libération des lieux ;

— dit que l’indemnité d’occupation sera indexée conformément aux dispositions contractuelles du bail ;

— condamné M. [S] à payer à la SCI Mami la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 mars 2024 ;

— dit n’y avoir lieu de faire droit au surplus des demandes plus amples ou contraires.

Suivant déclaration transmise au greffe le 26 novembre 2024, M. [S] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par ordonnance d’incident en date du 12 juin 2025, la conseillère de la chambre 1-2 statuant sur délégation a :

— déclaré l’appel interjeté par M. [S] recevable ;

— débouté la SCI Mami de sa demande tendant à voir déclarer l’appel de M. [S] tardif ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— dit que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance principale.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 19 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens pour les raisons qui seront exposées ci-dessous, il sollicite de la cour qu’elle :

— le déclare recevable et bien fondé en son appel ;

— déboute l’intimée de ses demandes ;

— infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ,

— statuant à nouveau,

sur la nullité du commandement de payer

— à titre principal, prononce la nullité du commandement de payer prétendument signifié le 6 mars 2024 pour méconnaissance de l’article 648 du code de procédure civile, celui-ci ne mentionnant pas l’adresse du siège social de son entreprise individuelle, à savoir [Adresse 10], à [Localité 17], qui est également son domicile ;

— à titre subsidiaire, prononce la nullité du commandement de payer prétendument signifié le 6 mars 2024 en raison de son imprécision, celui-ci ne lui permettant pas de vérifier la somme réclamée au titre des loyers et/ou charges, aucun décompte n’étant joint à l’acte d’huissier et les justificatifs produits postérieurement à l’acte ne permettant pas de le régulariser ;

sur l’absence de cause du commandement de payer

— juge que le commandement de payer était sans cause à la date de sa délivrance, les loyers de janvier et février 2024 ayant été payés à bonne date, outre le fait qu’il justifie de la souscription d’un contrat d’assurance multirisque professionnel auprès de la société Axa portant sur le local commercial pour les années 2021, 2022, 2023 et jusqu’au 27 décembre 2024 ;

sur la nullité de l’assignation et de l’ordonnance en découlant

— juge que le commissaire de justice a méconnu les dispositions de l’article 648 du code de procédure civile en ce qu’il ne mentionne pas l’adresse du siège social de son entreprise individuelle qui est également son domicile, à savoir [Adresse 11] à [Adresse 14] ;

— juge que l’assignation en référé qui lui a été signifiée est nulle et de nul effet ;

— juge que par voie de conséquence l’ordonnance entreprise est également nulle et de nul effet;

— juge que la procédure d’expulsion mise en place par l’intimée à son encontre est nulle et de nul effet ;

— ordonne à l’intimée de le remettre en possession du local commercial sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

sur la privation de jouissance du local

— juge qu’il a été empêché d’exploiter son fonds de commerce par suite de la procédure d’expulsion engagée à son encontre ;

— juge qu’il a été privé de vendre son fonds de commerce et le droit au bail lui bénéficiant au prix de 20 000 euros ;

— condamne la société Mami à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé ;

à titre infiniment subsidiaire, sur l’incompétence du juge des référés en l’état d’une contestation réelle et sérieuse

— juge que le juge des référés est incompétent pour connaître du litige en l’état de contestations sérieuses ;

— juge irrecevables les demandes formées en référé par la société Mami en l’état de contestation sérieuses ;

— ordonne à l’intimée de le remettre en possession du local commercial sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamne la société Mami à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé ;

en tout état de cause

— condamne la société Mami à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de M^e Stéphane [O], sur son affirmation de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens pour les raisons qui seront exposées ci-dessous, la SCI Mami sollicite de la cour qu’elle :

— ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture ;

sur la demande de nullité de l’ordonnance

— déclare réguliers les actes de signification du commandement de payer et de l’assignation des 6 mars 2024 et 13 mai 2025 ;

— déboute l’appelant de ses demandes ;

— confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

sur le fond

— constate que l’appelant n’a pas justifié avoir souscrit une assurance couvrant les risques locatifs pour la période d’exploitation du bail ;

— constate qu’aucun règlement n’est intervenu après la délivrance du commandement de payer et que ses causes n’ont pas été acquittées ;

— confirme en conséquence l’ordonnance entreprise ;

— condamne, en tout état de cause, M. [S] :

* au paiement d’une indemnité provisionnelle égale à 10 385 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 31 octobre 2024 ;

* au paiement de la somme provisionnelle de 1 305,14 euros au titre de la régularisation annuelle des charges pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023 selon décompte arrêté au 31 décembre 2023 ;

* au paiement d’une somme de 20 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts en réparation du préjudice causé au bailleur ;

à titre subsidiaire, sur la demande de dommages et intérêts

— constate que l’établissement situé [Adresse 12] n’était pas immatriculé au RCS et n’était plus exploité depuis plusieurs années ;

— constate que l’appelant n’exerçait pas son activité au sein du local depuis plusieurs années ;

— déboute M. [S] de l’intégralité de ses demandes ;

en tout état de cause

— condamne M. [S] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et les actes d’exécution divers, notamment le procès-verbal de saisie-vente converti en procès-verbal de reprise.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance en date du 10 septembre 2025.

Par un premier soit-transmis en date du 10 octobre 2025, la cour a invité Me [O] à lui adresser dans les plus brefs délais l’intégralité de son dossier de plaidoiries, seules les pièces numérotées 29 à 38 y figurant, outre les actes de procédure de la procédure d’appel.

Les pièces en question ont été réceptionnées par le greffe de la chambre 1-2 le 15 octobre 2025.

Par un deuxième soit-transmis en date du 14 octobre 2025, la cour a indiqué aux parties s’interroger sur :

— l’ampleur de la dévolution, en application des dispositions des articles 542 et 562 alinéa 1, dès lors que, dans ses dernières conclusions, l’intimée, qui demande de confirmer l’ordonnance entreprise, ne forme expressément aucune demande d’infirmation portant sur les sommes provisionnelles auxquelles les appelants ont été condamnés, et ce, alors même qu’elle demande à la cour d’actualiser ses créances en sollicitant des provisions de 10 385 euros et 1 305,14 euros qui comprennent la provision de 5 352,68 euros allouée par le premier juge ;

— la recevabilité de la demande de l’appelant tendant à la condamnation de l’intimé à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts s’agissant d’une condamnation sollicitée à titre définitif (et non provisionnel), au regard des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

S’agissant de points de procédure qu’elle entend soulever d’office, elle leur a imparti un délai expirant le lundi 20 octobre 2025 à midi pour lui transmettre leurs éventuelles observations sur ces deux points précis par le truchement d’une note en délibéré en application des articles 444 et 445 du code de procédure civile.

Par note en délibéré transmise le 20 octobre 2025, le conseil de l’appelant indique s’en remettre à la sagesse de juridiction concernant l’ampleur de la dévolution. S’agissant de la demande de l’appelant portant sur la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice consécutif à la perte de chance de vendre son fonds de commerce, il indique que, dès lors qu’il s’agit d’une procédure d’appel sur ordonnance de référé, cette demande a nécessairement été formée à titre provisionnel.

Par note en délibéré transmise le 20 octobre 2025, le conseil de l’intimée expose n’avoir demandé que la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dans le dispositif de ses conclusions dès lors que l’actualisation de la dette ne constitue pas une nouvelle demande, ni même une réévaluation de la provision accordée par le premier juge. Dans tous les cas, elle indique que cette actualisation permettra à la cour de connaître la situation réelle et actuelle des parties. S’agissant de la demande tendant à la condamnation de l’intimée à la somme de 20 000 euros, il relève que cette demande est irrecevable comme étant formée à titre définitif. En tout état de cause, il indique qu’elle se heurte à des contestations sérieuses.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Il résulte de l’article 914-3 du code de procédure civile, qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 914-4 du même code dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats sur décision du tribunal.

Par ailleurs, l’article 15 du même code énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense.

Enfin, aux termes de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il est admis que le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si des conclusions et/ou des pièces ont été déposées en temps utile. Ainsi, s’il estime qu’elles ont été déposées peu de temps avant le moment prévu pour l’ordonnance de clôture, le juge doit veiller au respect des droits de la défense et, éventuellement, les écarter des débats en caractérisant les circonstances particulières qui l’ont conduit à se prononcer en ce sens.

En l’espèce, après avoir échangé des conclusions n° 2 les 25 juillet 2025 pour l’appelant et 21 août 2025 pour l’intimée, l’appelant, après avoir sollicité le report de l’ordonnance de clôture par message transmis par la voie du RPVA le 5 septembre 2025, a transmis des conclusions n° 3 le 9 septembre 2025, soit la veille de l’ordonnance de clôture, ce qui a conduit l’intimée, après avoir sollicité le report de l’ordonnance de clôture par message transmis par la voie du RPVA le 9 septembre 2025, a transmettre des conclusions n° 3 le 11 septembre 2025, soit après l’ordonnance de clôture.

Par la suite, des conclusions n° 4 ont été transmises par l’appelant le 12 septembre 2025 et l’intimée le 16 septembre 2025, l’appelant ayant conclu en dernier par des conclusions n° 5 notifiées le 19 septembre 2025.

La cour révoque donc, de l’accord général, l’ordonnance de clôture afin d’accueillir aux débats les dernières conclusions des parties, ainsi que les pièces qui y sont annexées, à savoir celles du 16 septembre 2025 pour la société Mami et celles du 19 septembre 2025 pour M. [S], puis clôture à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée.

Sur la nullité du commandement de payer

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, il est admis que le juge des référés n’a pas le pouvoir d’annuler un commandement de payer visant la clause résolutoire. En revanche, les moyens soulevés tendant à contester la validité d’un tel acte doivent être appréciés comme des contestations de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés, dès lors qu’elles sont sérieuses.

En l’espèce, M. [S] sollicite la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été délivré le 6 mars 2024 pour méconnaissance des dispositions de l’article 648 du code de procédure civile, imprécision des sommes réclamées et absence de cause.

Or, dès lors que l’annulation d’un tel acte excède les pouvoirs du juge des référés, les moyens soulevés par M. [S] doivent être appréciés comme des moyens tirés de l’existence de contestations sérieuses sur la validité du commandement de payer.

Ainsi, aucune conséquence ne pourrait résulter d’un commandement de payer dont la régularité est sérieusement contestable. A l’inverse, dans le cas où les moyens soulevés seraient considérés comme n’étant pas sérieux, la résiliation du bail pourrait être constatée avec les conséquences en résultant en termes d’expulsion et de paiement à une indemnité pour occupation sans droit ni titre.

Il y a donc lieu de débouter M. [S] de sa demande tendant à voir annuler le commandement de payer délivré le 6 mars 2024 visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

Sur la demande d’annulation de l’acte de signification de l’acte introductif d’instance, l’ordonnance entreprise et de la procédure d’expulsion en découlant

L’article 655 du code de procédure civile énonce que, si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. L’huissier de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification. La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire. La copie ne peut être laissée qu’à condition que la personne présente l’accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité. L’huissier de justice doit laisser, dans tous les cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l’avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie de l’acte a été remise.

Il résulte de l’article 656 du même code que si la personne ne veut recevoir la copie de l’acte et qu’il résulte des vérifications faites par l’huissier de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est faite à domicile, l’huissier de justice doit laisser au domicile ou à la résidence du destinataire un avis de passage daté l’avertissant de la remise de la copie de l’acte en l’étude et que cette dernière doit être retirée dans le plus bref délai à l’étude de l’huissier, contre récépissé ou émargement, par l’intéressé ou par toute personne spécialement mandatée. La copie de l’acte est conservée à l’étude du destinataire pendant trois mois. Il peut, à la demande du destinataire, transmettre la copie de l’acte à une autre étude où celui-ci pourra le retirer dans les mêmes conditions.

L’huissier de justice doit s’assurer de la réalité du domicile ou de la résidence du destinataire de l’acte.

A ce titre, il doit résulter des vérifications faites par l’huissier de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, sous peine de nullité de l’acte.

En application des articles 102 à 111 du code civil, le domicile est le siège de la personne physique ou morale. Le domicile de tout français, quant à l’exercice de ses droits civils, est défini comme étant le lieu où il a son principal établissement, ce qui implique la possibilité d’établissements secondaires ou accessoires où la personne ne sera pas domiciliée. Le domicile se distingue de la résidence, définie comme le lieu où la personne vit effectivement et habituellement d’une manière assez stable sans qu’il constitue toujours son domicile. La notion d’adresse est définie comme le lieu où il est matériellement possible d’entrer en contact avec la personne, que celle-ci y habite ou non.

En l’espèce, aux termes de l’acte de signification de l’acte introductif d’instance, remis à étude le 13 mai 2024, le commissaire de justice énonce s’être rendu au [Adresse 3] à [Localité 16] et au [Adresse 10], à [Localité 17].

Le commissaire de justice, qui fait état d’une impossibilité de remettre l’acte à personne, au motif que le destinataire est absent lors de son passage et que personne n’est présent au domicile au moment de son passage, mentionne que le domicile du destinataire est confirmé par son nom figurant sur l’interphone où il a sonné sans obtenir de réponse. Par ailleurs, il indique avoir laissé un avis de passage au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et lui avoir dressé la lettre prévue à l’article 658 du même code avec copie de l’acte de signification au plus tard le premier jour ouvrable suivant la date de l’acte.

Dès lors que l’acte authentique, en application de l’article 1371 du code civil, fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli, l’appelant, qui n’a procédé à aucune inscription de faux à l’encontre de l’acte de signification, ne peut se prévaloir de l’inexactitude des faits que le commissaire de justice énonce comme ayant été accomplis et s’étant passés en sa présence, à savoir le fait qu’il se soit rendu à '[Adresse 4] et encore [Adresse 6]' (cette dernière adresse ayant été ajoutée à la main), la confirmation du domicile par le nom figurant sur l’interphone lors de la signification de l’acte introductif d’instance et le fait que personne n’ait répondu à son appel effectué au moyen dudit interphone.

Alors même que M. [S] n’est fondé qu’à remettre en cause les diligences et recherches utiles effectuées par l’officier ministériel afin de s’assurer de l’exactitude de son domicile, ce dernier soutient que l’adresse à laquelle le commissaire de justice s’est rendue, qui a été ajoutée à la main, est incomplète dès lors que le bâtiment du lieu du siège social de son activité, à savoir le bâtiment H du [Adresse 8] à [Localité 15], n’est pas mentionné, outre le fait que le parlant ne mentionne pas l’adresse de signification.

Or, si l’acte introductif d’instance, qui constitue la page 2 de l’acte de signification en question, ne précise effectivement pas le bâtiment du lieu du siège social de l’activité exercée par M. [S] puisqu’il mentionne, par un ajout effectué de manière manuscrite, '[Adresse 5]', il en va différemment de la première page de l’acte de signification dressé par le commissaire de justice qui se réfère, par un ajout à la main, au ' [Adresse 7]'.

Cette page étant la première de l’acte de signification qui en comporte 9, tel que cela résulte de la dernière page mentionnant les modalités de remise de l’acte, ce parlant n’avait pas à rappeler l’adresse susvisée à laquelle s’est rendue le commissaire de justice.

Il est admis que la signification à une personne morale est faite au lieu de son établissement. En l’occurrence, il ressort du répertoire Sirene, à la date du 26 novembre 2024, que l’établissement exploité par M. [S], entrepreneur individuel, sous le nom de Crazy sweet Cake, se situe bien [Adresse 11] à [Localité 15]. De plus, c’est cette adresse qui a été déclarée par M. [S], en tant que gérant de la société d’exploitation Crazy sweet Cake, aux termes du bail commercial.

Dès lors, les vérifications auxquelles le commissaire de justice a procédé pour s’assurer de la réalité du domicile de l’appelant étant suffisantes, l’acte de signification de l’assignation, qui a été remis à domicile par une remise à étude, est, en l’absence sur place de toute personne susceptible de le recevoir, régulier.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de M. [S] tendant à voir déclarer nul l’acte de signification de l’acte introductif d’instance et, par voie de conséquence, de l’ordonnance entreprise et de la procédure d’expulsion en découlant, en raison d’un manque de diligences nécessaires du commissaire de justice.

Sur les demandes de la société Mami

Sur la constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, le contrat de bail commercial liant les parties stipule dans un article 18 (en page 5) qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges et autres sommes accessoires comprises, ou de non-respect des obligations contractuelles du locataire, le bailleur pourra demander la résiliation de plein droit si le locataire n’a pas régularisé sa situation après envoi d’une mise en demeure restée infructueuse après un mois. De même, il indique qu’à défaut de paiement à échéance d’un seul terme du loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes, charges, ou à défaut d’exécution d’une clause du présent bail, et après un mois après un commandement de payer ou une sommation de s’exécuter, restés sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

L’article 6 portant sur le loyer (page 2) stipule que le bail est consenti et accepté pour un loyer annuel en principal de 9 600 euros hors charges, taxes et charges en sus. Le loyer sera payable à terme en 12 termes égaux de 800 euros, outre 60 euros par mois de provisions pour charges, soit un total de 860 euros payable à terme échu avant le dernier jour de chaque mois. Un réajustement des charges sera effectué les 1er avril et 1er octobre de chaque année. Les paiements se feront pas virement ou prélèvement sur le compte bancaire du bailleur.

L’article 8 portant sur les charges, impôts et taxes (page 2) énonce que le preneur s’engage à faire son affaire personnelle de toutes les consommations d’eau (dont les rappels de charges semestriel les 1er avril et 1er octobre), de chauffage, de gaz, d’électricité et de téléphone, et acquittera à échéances les factures qui lui seront présentées par les fournisseurs desdites prestations. Le preneur s’engage à rembourser au bailleur la totalité des dépenses d’exploitation, de réparations et d’entretien afférentes aux locaux et équipements de toute nature des lieux loués. Une provision sur les charges sera appelée à chaque échéance et une régularisation sur les charges sera pratiquée par le bailleur en fonction des dépenses réellement exposées par celui-ci. Le preneur acquittera ses impôts personnels. Il remboursera sur simple demande les impôts et taxes afférents aux locaux loués. La taxe foncière qui s’est élevée à 945 euros en 2019 sera payée mensuellement avec l’échéance du loyer et charges, soit 79 euros par mois. Elle fera l’objet d’un rappel ou d’un remboursement à l’échéance du 31 octobre de chaque année.

L’article 12 portant sur les assurances (page 4) prévoit que le preneur fera assurer auprès de compagnies d’assurances contre différents risques et s’engage à justifier auprès du bailleur de la souscription de ces polices et du paiement à échéance des primes réclamées sur simple réquisition de ce dernier.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail délivré le 6 mars 2024 porte sur la somme principale de 5 430,14 euros correspondant à des loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2023.

Tel que cela a été indiqué ci-dessus, M. [S] se prévaut de plusieurs contestations sérieuses affectant la validité du commandement de payer qu’il convient d’analyser tour à tour.

Sur la validité du commandement de payer pour non-respect des dispositions de l’article 648 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 648 du code de procédure civile que tout acte de commissaire de justice qui doit être signifié indique les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social.

En outre, en application de l’article 654 du même code, la signification doit être faite à personne. Celle faite à personne morale est faite à personne lorsque l’acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier, ou à toute autre personne habilitée à cet effet.

En l’occurrence, le commandement de payer a été signifié le 6 mars 2024 à M. [S] à deux adresses, l’une correspondant à l’adresse du bien loué, lot n°3, [Adresse 12] à [Localité 17] et l’autre au [Adresse 1] à [Localité 18].

Alors même que l’acte de signification a été remis à étude à l’adresse [Adresse 1] à [Localité 18], il a été remis à personne morale à l’adresse [Adresse 12] à [Localité 17], à savoir Mme [M] [S], employée ainsi déclarée qui a affirmé être habilitée à recevoir copie de l’acte. De plus, il mentionne que l’exactitude du domicile ou siège social du destinataire résulte de sa confirmation par Mme [S] et de la présence d’une enseigne commerciale sur l’immeuble.

Dès lors que la signification du commandement de payer a été faite à personne morale à l’adresse des lieux loués, sa régularité ne se heurte à aucune contestation sérieuse de ce chef.

Sur la validité du commandement de payer tenant à l’absence de décompte

Contrairement à ce qu’affirme M. [S], l’acte de signification du commandement dressé par commissaire de justice mentionne qu’il comporte 4 feuillets, étant relevé que la page 3 n’est autre que le décompte de la somme principale de 5 430,14 euros qui est réclamée.

Dans ces conditions, la validité du commandement de payer ne se heurte à aucune contestation sérieuse tenant à l’absence de décompte.

Sur la validité du commandement de payer tenant à son absence de cause

En premier lieu, aux termes du décompte annexé au commandement de payer, il est réclamé à M. [S] les sommes suivantes :

—  1 020 euros au titre du loyer et des provisions sur charges du mois de janvier 2024 ;

—  1 020 euros au titre du loyer et des provisions sur charges du mois de février 2024 ;

—  1 305,14 euros au titre d’un rappel de charges pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023 ;

—  2 085 euros correspondant à un report d’un rappel de loyers et provisions sur charges au 31 décembre 2023.

Si M. [S] a procédé à des paiements de 1 000 euros le 4 janvier, 31 janvier et 2 mars 2024, la société Mami affirme que ces règlements ont été imputés sur les échéances dues en septembre, octobre et novembre 2023 qui n’avaient pas été réglées, au motif qu’un créancier est parfaitement en droit d’imputer des paiements sur les dettes les plus anciennes, à défaut d’indication par le débiteur.

Or, à la lecture du décompte produit par la société Mami en pièce 11, il apparaît que des paiements de 1 000 euros ont été imputés sur les échéances des mois de septembre, octobre, novembre, décembre 2023, janvier et février 2024.

Dans ces conditions, les échéances réclamées au titre des mois de janvier et février 2024, tel qu’elles résultent du décompte annexé au commandement de payer, sont sérieusement contestables.

Par ailleurs, il est fait état d’un arriéré de loyers et charges d’un montant de 2 085 euros à la date du 31 décembre 2023.

Alors même que le décompte annexé au commandement de payer n’apporte aucune précision sur cette prétendue créance, le décompte n° 11 produit par la bailleresse fait état, à la date du 31 décembre 2023, d’un arriéré locatif de 1 850 euros. Si les échéances des mois de mars, avril, mai, octobre, novembre 2020, avril et mai 2023 y apparaissent comme n’ayant pas été réglées, il convient de relever qu’elles ne sont pas expressément visées dans le commandement de payer.

En revanche, un rappel de charges pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023 d’un montant de 1 305,14 euros est également réclamé. Afin d’en justifier, la société Mami verse aux débats un décompte détaillant pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023 le montant des charges locatives appelées et, après déduction des provisions sur charges réglées, le solde positif ou négatif en résultant. C’est ainsi, qu’après régularisation des charges, un solde de 714,07 euros apparaît pour l’année 2020, un solde de 512,59 euros pour l’année 2021, un solde de 149,82 euros pour l’année 2022 et un solde de – 80,34 euros pour l’année 2023, soit un total dû de 1 305,14 euros. A la lecture des appels de provisions, il apparaît que les charges en question concernent les consommations d’eau et les charges communes générales. Ne sont pas concernées les taxes foncières pour lesquelles des provisions distinctes ont été réglées par M. [S] conformément à ce que prévoit le bail. De plus, les provisions sur charges qui ont été prises en compte s’élèvent à la somme de 600 euros pour l’année 2020 (60 euros X 10 mois), 720 euros pour les années 2021 (60 euros X 12 mois) et 2022 (60 euros X 12 mois) et 750 euros pour l’année 2023 [(60 euros X 2 mois) + 63 euros X 10 mois)].

Des mails ont été échangés entre les parties concernant les charges locatives dès la fin de l’année 2023. Si M. [S] contestait devoir les charges communes générales comme n’ayant pas accès à la cage d’escalier et les consommations d’eau qui étaient sans commune mesure avec celles réclamées, la société Mami lui indiquait, par courriel en date du 2 janvier 2024, que les consommations d’eau avaient été facturées par le syndic en 2020, 2021 et 2022 de façon forfaitaire depuis son entrée dans les lieux faute d’avoir les relevés du compteur mais qu’une régularisation avait été faite à ce titre en 2023, ce qui explique le solde de charges négatif pour l’année 2023, et qu’il s’était engagé à régler les charges communes générales tout en sachant qu’il n’aurait pas accès au couloir de l’immeuble, à l’exception de sa boîte aux lettres, mais que les clés du hall d’entrée lui avaient été remises. La société Mami joignait à son mail le tableau détaillant la régularisation des charges locatives des années 2020, 2021, 2022 et 2023, tout en y annexant 8 pièces jointes afin d’en justifier.

Ainsi, contrairement à ce que prétend M. [S], la société Mami justifie, avec l’évidence requise en référé, le rappel de charges visé dans le commandement de payer et réclamé deux mois avant sa délivrance.

Or, il est admis qu’un commandement de payer qui est notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

Dans ces conditions, la validité du commandement de payer, dans la limite de la somme de 1 305,14 euros correspondant à un arriéré de charges locatives après régularisation au titre des années 2020, 2021, 2022 et 2023, n’est pas sérieusement contestable.

Il reste que M. [X] se prévaut, en second lieu, d’une impossibilité d’exploiter le local, ce qui rendrait sérieusement contestable son obligation de régler les loyers et charges réclamés, en ce qui compris la somme susvisée de 1 305,14 euros.

Aux termes d’une courrier adressé par la ville de [Localité 15], le 29 juin 2021, il a été enjoint à la copropriété dans lequel se situe le local loué de réaliser des travaux de ravalement de ses façades.

Il n’est pas contesté que des travaux portant sur la façade, la devanture et le rideau du local commercial ont débuté en septembre 2022 pour d’achever le 29 juin 2023, soit pendant 10 mois.

Afin d’établir une impossibilité d’exploiter le local en raison de ces travaux, M. [S] verse aux débats des photographies qui ne sont pas horodatées illustrant le local fermé par des rideaux, tantôt avec un échaffaudage installé devant et tantôt ouvert au niveau de la porte avec du matériel de chantier à l’intérieur. Dès lors qu’elles sont contestées par la société Mami, elles n’établissent pas, à elles seules, en l’absence de procès-verbal de constat, le manquement de la société Mami à ses obligations. Or, il ressort des échanges de courriels intervenus entre les parties que M. [S] s’est plaint, à la fin de l’année 2022, du fait que la porte du local n’avait toujours pas été posée, de la présence d’un échafaudage pendant un mois et d’un local sans vitrine et habillage extérieur pendant trois mois, ce qui rendait particulièrement difficile l’exploitation du local, tout en insistant avoir tout fait pour faciliter la réalisation des travaux, jusqu’à remettre les clés du local depuis le début du chantier, M. [S] n’a jamais indiqué avoir cessé toute exploitation. Il indiquait, par courriel en date du 26 décembre 2022, qu’il serait présent à la réunion prévue le lendemain à 11 heures. Par courriel en date du 7 avril 2023, la bailleresse, après avoir été informée par un locataire de l’immeuble que le rideau du local avait été forcé, s’étonnait même auprès de M. [S] du fait que la porte n’avait toujours pas été posée.

De plus, excepté les charges locatives après régularisation, réclamées à la fin de l’année 2023 et au début de l’année 2024, soit après les travaux en question, des échéances impayées en 2020, qui s’expliquent, non pas par les travaux en question mais par la période touchée par la crise sanitaire liée au Covid-19, et deux échéances impayées en avril et mai 2023, qui sont les seules à pouvoir s’expliquer par le retard pris dans la réalisation des travaux en question, M. [S] a toujours réglé ses loyers et provisions sur charges, sans se prévaloir auprès de la société Mami d’une exception d’inexécution justifiant qu’il ne cesse de régler ses échéances.

En outre, lors de la reprise des lieux, suivant procès-verbal de reprise du 22 novembre 2024, le commissaire de justice constate, en se rendant à l’intérieur, l’abandon du local. Il relève que les éléments de cuisine et l’electroménager ont été démontés et emportés, qu’il n’y a pas de tables et chaises dans la salle de service que les points d’eau sont asséchés. Il relate que deux riverains lui ont indiqué que le local était fermé depuis plusieurs mois.

Le fait que le local soit inexploité depuis plusieurs mois, le 22 novembre 2024, alors même que les travaux ont pris fin le 29 juin 2023, ressort des photographies annexées au procès-verbal de constat du 22 novembre 2024, mais également des attestations établies, en décembre 2024, par M. [T] [J], propriétaire d’un local situé au n° 78 dans le boulevard que le local litigieux, qui certifie que le local est fermé depuis au moins le mois de mars 2024, M. [D] [E], propriétaire d’un restaurant situé au n° 91 du même boulevard, qui expose que le restaurant Burger Corner est fermé depuis plus de deux ans, et M. [I] [Y], exerçant une activité artisanale au n° 87 du même boulevard, qui le certifie également.

Il en résulte que la preuve d’une impossibilité d’exploiter le local du fait d’un manquement de la bailleresse à ses obligations justifiant le non-paiement par M. [S] des charges locatives après régularisation annuelle ainsi que des échéances impayées en 2020 et en 2023 n’est pas démontrée.

Dans ces conditions, l’obligation pour M. [S] de régler la somme de 1 305,14 euros correspondant à un arriéré de charges locatives après régularisation au titre des années 2020, 2021, 2022 et 2023 n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il est admis que la clause résolutoire sanctionne le défaut d’assurance du preneur et non le défaut de justification de l’assurance. Le preneur est en effet tenu d’être assuré de manière continue, pendant toute la durée du bail, de s’acquitter régulièrement des primes à leur échéance et d’en justifier à la demande du bailleur, y compris pour la période postérieure au délai d’un mois imparti par le commandement.

Afin d’en justifier, M. [S] a communiqué, le 15 septembre 2025, des avis d’échéance de cotisations et attestations d’assurance concernant un contrat multirisque professionnelle conclu au nom de l’entreprise Burgers Corner exerçant [Adresse 12] à [Localité 17].

Si la société Mami discute l’existence même de la société Burgers Corner, en ce qu’elle n’a jamais été immatriculée au registre du commerce et des sociétés par M. [S], il n’en demeure pas moins que l’adresse en question est bien celle du local loué, outre le fait que les mails échangés par les parties à la fin de l’année 2023 l’ont été, concernant M. [S], depuis une adresse mèl [Courriel 13] et que les personnes susvisées ayant attesté de la fermeture du local loué depuis plusieurs mois se réfèrent au magasin Burger Corner.

En outre, outre des avis d’échéances portant sur les années 2023 et 2024 concernant un contrat multirisque professionnelle n° 11009122104 pour l’année 2023 et n° 107782466604 pour l’année 2024, M. [S] produit une attestation d’assurance mentionnant que la société Burgers Corner a été assurée pour la période du 1er janvier 2023 au 27 décembre 2024, avant que le contrat ne soit résilié le 1er janvier 2025, ainsi qu’une autre attestation d’assurance multirisque n° 10778246604 à effet au 15 janvier 2021 garantissant un risque situé [Adresse 12] à [Localité 15], en précisant que l’attestation est valable du 4 mai 2022 au 21 janvier 2023. Le contrat en question à effet au 15 janvier 2021 est versé aux débats.

En l’état de ces éléments, M. [S] justifie, avec l’évidence requise en référé, avoir assuré le local loué au cours de la période considérée.

Dans ces conditions, la validité du commandement de payer tenant à l’assurance contre les risques locatifs est sérieusement contestable.

En conséquence, la validité du commandement de payer la somme de 1 305,14 euros correspondant à un arriéré de charges locatives après régularisation au titre des années 2020, 2021, 2022 et 2023, n’étant pas sérieusement contestable, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à effet au 6 mars 2024.

Sur les provisions

Sur l’ampleur de la dévolution de l’appel incident

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Par application des dispositions de l’article 562 alinéa 1 du même code, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Il en résulte que l’intimé doit former un appel incident pour que ses prétentions, formulées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l’infirmation des chefs de l’ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce que ils ont rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un 'statuant à nouveau’ au même titre que l’appelant. Une seule demande de confirmation est donc incompatible avec la réformation de l’ordonnance entreprise dans le cadre d’un appel incident total ou partiel.

En l’espèce, si la société Mami forme un appel incident sur les provisions allouées par le premier juge afin que la cour tienne compte de l’actualisation de sa créance locative arrêtée en octobre 2024, il convient de relever que cette demande n’est précédée d’aucune demande d’infirmation de ce chef, l’intimée sollicitant, dans le dispositif de ses conclusions, la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Or, dès lors que les provisions sollicitées de 10 385 euros à valoir sur l’arriéré locatif et 1 305,14 euros à valoir sur les charges locatives après régularisation annuelle comprend la provision de 5 352,68 euros arrêté au 3 avril 2024 allouée par le premier juge, les prétentions de la société Mami devaient être formulées sous forme d’appel incident et, à ce titre, être précédée d’une d’infirmation des dispositions de l’ordonnance entreprise les concernant suivie d’un 'statuant à nouveau’ et non d’une confirmation en toutes ses dispositions suivie d’un 'en tout état de cause'.

Les prétentions de la société Mami portant sur les provisions sollicitées de 10 385 euros et 1 305,14 euros ne peuvent en aucun cas s’analyser comme des demandes nouvelles qui auraient été formée à hauteur d’appel dès lors que le premier juge les a tranchée dans leur principe et montant.

Dans ces conditions, et dès lors que l’appelant forme un appel principal concernant les provisions auxquels ils ont été condamnés, il n’y a lieu de ne statuer que dans les limites de l’appel.

En revanche, le premier juge ne s’étant jamais prononcée sur une demande de provision sur dommages et intérêts qui aurait été formulée devant lui par la société Mami, il y a lieu de statuer sur la demande de provision de 20 000 euros qu’elle sollicite en appel.

Sur les demandes de provisions à valoir sur les loyers, charges et indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, le premier juge a condamné M. [S] à verser une provision de 5 352,68 euros à valoir sur un arriéré locatif arrêté au 3 avril 2024, outre une indemnité d’occupation de 857 euros à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

A l’examen des décomptes produits par la société Mami, il apparaît que cette somme comprend celle de 4 020 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 comprise, et celle de 1 305,14 euros à valoir sur les charges locatives après régularisation annuelle des années 2020, 2021, 2022 et 2023, soit la somme totale de 5 325,14 euros.

Or, si, à la lecture du décompte produite par la bailleresse en pièce n° 11, cette dette de 4 020 euros comprendrait les échéances d’avril, mai, juin, octobre, décembre 2020, le décompte arrêté au 26 janvier 2024, annexé à un courriel du même jour, mentionne, qu’après imputation des paiements de 1 000 euros effectués en octobre, novembre et décembre 2023 sur l’arriéré locatif dû au 31 décembre 2022, le compte de M. [S] présentait un solde créditeur de 325 euros en décembre 2022. Dans ces conditions, ce sont les échéances d’octobre, novembre et décembre 2023 qui apparaissent, en toute vraisemblance, ne pas avoir été réglées, à l’exception du solde créditeur de 325 euros qui a été pris en compte sur l’échéance de décembre 2023.

De plus, si M. [S] ne démontre pas avoir réglé ses échéances d’avril et mai 2023, il résulte de ce qui précède que la preuve d’une exception d’inexécution tenant à une impossibilité de louer le local en raison des travaux de ravalement des façades entrepris par la copropriété entre septembre 2022 et juin 2023 n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé. Si les impayés des mois d’avril et mai 2023 l’ont été alors que les travaux étaient en cours, à l’inverse de celles de 2020, qui s’expliquent par le Covid, et que des personnes attestent de la fermeture du local remontant à décembre 2022, soit, là encore, à un moment où les travaux étaient en cours, il n’en demeure pas moins que la preuve d’une impossibilité d’exploiter le local du fait d’un manquement de la bailleresse à ses obligations n’est pas rapportée.

Il s’ensuit qu’alors même que les échéances dues en 2023 s’établissent à la somme totale de 12 956 euros [(978 euros X 2 mois en janvier et février 2023) + (1 100 euros X 10 mois entre mars et décembre 2023)], M. [S] a réglé la somme de 8 925 euros, de sorte qu’il est redevable d’un solde non sérieusement contestable de 4 031 euros au titre de l’année 2023.

De même, il ne démontre pas avoir réglé les charges locatives dues après régularisation annuelle, lesquelles sont justifiées par les appels de provisions produites aux débats, sachant qu’il ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité de jouir des locaux en raison d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance en 2020, 2021, 2022 et 2023.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a retenu une provision de 5 352,68 euros et de condamner M. [S] à verser à la société Mami une provision de 5 336,14 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêtés au mois d’avril 2024, échéances du mois d’avril 2024 comprise.

En outre, dès lors que M. [S] occupe sans droit ni titre le local commercial depuis le 6 avril 2024, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné à payer, à titre provisionnel, à la société Mami la somme de 857 euros par mois, sauf à l’infirmer en ce qu’elle a fait courir cette indemnité à compter du mois d’avril 2024 en disant qu’elle courra à compter du mois de mai 2024, la provision allouée de 5 336,14 euros comprenant l’échéance du mois d’avril 2024, jusqu’à parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts

Le fait même pour M. [S] d’être condamné à payer à la société Mami une indemnité d’occupation d’un montant correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi jusqu’à ce qu’il quitte les lieux, spontanément ou après y avoir été expulsé, est de nature à réparer, avec l’évidence requise en référé, le préjudice subi résultant de l’impossibilité pour la société Mami de remettre en location son local.

Dans ces conditions, la demande de provision formée par la société Mami de ce chef étant sérieusement contestable, elle en sera déboutée.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [S]

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [S]

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, l’appelant sollicite la condamnation de l’intimée à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé résultant de la privation d’exploiter et de vendre son fonds de commerce avec le droit au bail y afférent.

Or, une telle demande excède les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par l’article précité, comme n’étant pas formée à titre provisionnel.

Dès lors que la cour est saisie des prétentions des parties formulées par voie de conclusions, régulièrement transmises et signifiées ou notifiées dans le cas où la partie a constitué avocat, antérieurement à l’ordonnance de clôture, une note en délibéré adressée à la demande de la cour afin de permettre aux parties de répondre à un moyen soulevé d’office n’est pas de nature à pouvoir les régulariser.

Dans ces conditions, la demande de condamnation formée à titre définitif par M. [S] sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de réintégrer les lieux

Compte tenu de ce qui précède, M. [S] occupe sans droit ni titre le local depuis le 6 avril 2024.

Il n’est donc pas fondé à solliciter sa réintégration des lieux sous astreinte.

Si M. [S] aurait pu demander des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, ce n’est pas ce qui est sollicité aux termes de ses demandes subsidiaires. En tout état de cause, le décompte produit par la société Mami en pièce n° 11 révèle qu’il a cessé tout règlement à compter du mois de mars 2024. Dans ces conditions, toute demande de délais de paiement aurait été injustifiée.

L’appelant sera donc débouté de sa demande tendant à être réintégrer dans les lieux sous astreinte et l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a ordonné son expulsion.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Etant donné que M. [S] succombe en appel, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 mars 2024, et à verser la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il sera également condamné aux dépens de la procédure d’appel, étant rappelé que les dépens de première instance et d’appel s’entendent, conformément à l’article 695 du code de procédure civile, de ceux afférents aux instances, actes et procédures d’exécution.

L’équité commande en outre de le condamner à verser à la société Mami la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, en tant que partie perdante, M. [S] sera débouté de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Révoque, de l’accord général, l’ordonnance de clôture afin d’accueillir aux débats les dernières conclusions des parties, ainsi que les pièces qui y sont annexées, à savoir celles du 16 septembre 2025 pour la SCI Mami et celles du 19 septembre 2025 pour M. [Z] [S], puis clôture à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée ;

Statuant dans les limites de l’appel principal,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné M. [Z] [S] à payer, à titre provisionnel, à la SCI Mami la somme de 5 352,68 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 avril 2024 ;

— fait courir l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant provisionnel de 857 euros à compter du 1er avril 2024 ;

La confirme en ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et ajoutant,

Déboute M. [Z] [S] de ses demandes tendant à annuler le commandement visant la clause résolutoire délivré le 6 mars 2024, l’acte introductif d’instance signifié le 13 mai 2024, l’ordonnance entreprise et la procédure d’expulsion subséquente ;

Condamne M. [Z] [S] à verser à la SCI Mami, à titre provisionnel, la somme de 5 336,14 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêtés au mois d’avril 2024, échéances du mois d’avril 2024 comprise ;

Dit que l’indemnité d’occupation mensuelle de 857 euros à laquelle a été condamnée M. [Z] [S], à titre provisionnel, est due à compter du mois de mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboute la SCI Mami de sa demande de provision sur dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

Déclare irrecevable la demande de M. [Z] [S] tendant à voir condamner la SCI Mami à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute M. [Z] [S] de sa demande tendant à condamner sous astreinte la SCI Mami à lui remettre en sa possession le local commercial ;

Condamne M. [Z] [S] à verser à la SCI Mami la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [Z] [S] de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne M. [Z] [S] aux dépens de la procédure d’appel ;

Rappelle que les dépens de première instance et d’appel s’entendent, conformément à l’article 695 du code de procédure civile, de ceux afférents aux instances, actes et procédures d’exécution.

La greffière La présidente