COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 02 OCTOBRE 2025

N°2025/348

Rôle N° RG 24/09175 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNNT4

[K] [N]

C/

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joël BATAILLE

M^e Joseph FALBO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 13 Juin 2024 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 24/01100.

APPELANT

Monsieur [K] [N]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-006778 du 21/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 03 Juin 1982 à TUNISIE, demeurant [Adresse 2] / FRANCE

représenté par M^e Joël BATAILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Joseph FALBO, avocat au barreau de MARSEILLE

assistée de M^e Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Florence PERRAUT, Conseiller- rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé, signé électroniquement le 31 janvier 2023 ayant pris effet le 23 janvier 2023, la société civile immobilière, (SCI) Delarc, représentée par son mandataire la société Fedimo, a consenti à monsieur [K] [N], un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type T1, situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel, initialement fixé à 450 euros, outre 30 euros à titre de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2023, la société par actions simplifiées (SAS) Action Logement Services s’est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et charges.

La SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur a fait délivrer à M. [N], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour non-paiement des loyers le 10 août 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 183,78 euros, en principal (échéances des mois de février, mars et avril 2023).

Suivant exploit du 21 novembre 2023, la SAS Logement Services a assigné M. [N], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire ;

— ordonner son expulsion des lieux loués et ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’aide de la force publique ;

— le condamner à lui verser la somme de 3 103,78 euros, avec intérêts à taux légal, à compter du commandement de payer du 10 août 2023, sur la somme de 1 183,78 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— le condamner à lui payer, une somme égale au montant du dernier loyer, au titre d’indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés ;

— le condamner à lui payer la somme de 800 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 13 juin 2024, ce magistrat a :

— déclaré l’action subrogative de la SAS Action Logement Services, recevable ;

— déclaré recevables les demandes tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, résiliation du bail et expulsion ;

— constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 10 octobre 2023 ;

— ordonné l’expulsion de M. [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués ;

— dit que l’expulsion ne pourrait avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois, suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [N] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3 066,34 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés des mois de février 2023 à février 2024, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer du 10 août 2023 sur la somme de 1 183,78 euros, et pour le surplus à compter de la décision ;

— condamné M. [N] au paiement de la somme de 480 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, dans la limite des sommes que la SAS Action logement Services justifierait avoir réglé ;

— condamné M. [N] à payer à la SAS Action logement Services la somme de 200 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

— débouté les parties de leurs demandes amples ou contraires.

Selon déclaration reçue au greffe le 16 juillet 2024, M. [N] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur l’ensemble des dispositions dûment reprises, excepté en ce que les demandes ont été déclarées recevables.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 22 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle réforme le jugement entrepris, en ses dispositions critiquées, et statuant à nouveau qu’elle :

— lui accorde des délais d’une durée de trois ans pour le règlement de sa dette locative ;

— condamne la SAS Action logement Service à lui payer la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— le montant de la dette locative est erroné et s’élève à 1967,16 euros au 21 octobre 2024 ;

— il a repris le paiement des loyers depuis le mois de mai 2024.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 19 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Action logement Services, sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement du 17 octobre 2024, par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille, en ce qu’il a :

— accordé à M. [N] un délai d’un an à compter de la notification de la décision pour quitter les lieux ;

— l’a condamné aux dépens ;

— rejeté les autres chefs de demandes ;

— confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté M. [N] de sa demande de nullité de commandement de quitter les lieux ;

— dit que la demande de M. [N] au titre de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— débouté M. [N] de sa demande de prorogation de délai ;

— statuant à nouveau qu’elle :

— rejette sa demande de délais pour quitter les lieux ;

— juge que la procédure d’expulsion à son encontre n’est pas suspendue ;

— condamne M. [N] aux dépens de la procédure de première instance ;

— rejette les autres demandes ;

— condamne M. [N] à lui payer la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 21 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Action logement Services, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris, excepté sur le montant de la dette locative retenue, en raison de l’actualisation de la créance et statuant à nouveau :

— condamne M. [N] à lui payer la somme de 3 513,66 euros, arrêté au 21 novembre 2024, avec intérêts à taux légal à compter du commandement de payer du 10 aout 2023 sur la somme de 1 183,78 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— à titre subsidiaire : prononce la résiliation du bail ;

— y joutant :

— condamne M. [N] à lui verser la somme de 1 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le commandement de payer.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 18 juin 2025.

MOTIFS :

Sur les conclusions de l’intimée :

Les conclusions transmises par l’intimée par RPVA en date du 19 décembre 2024, ont été manifestement adressées par erreur à la chambre 1-7 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans le cadre du présent litige relatif à l’appel du jugement du 13 juin 2024, rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, enrôlé sous le numéro de RG 24/09.175.

En effet, ces dernières portent sur l’appel d’un jugement du 17 octobre 2024, rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille.

Par conséquent, elles seront écartées des débats.

A titre liminaire sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Il s’induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d’appel, s’agissant de l’appel dit 'principal', que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d’infirmation qu’ils formulent, pour ce qui est de l’appel incident.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Il résulte des dispositions de l’article 542, combinées à celles de l’article 954, que, lorsque l’appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, pas l’infirmation du jugement entrepris, la cour d’appel ne peut que la confirmer.

En l’espèce aucune des parties ne sollicite dans le dispositif de ses conclusions l’infirmation de la décision du premier juge en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties et condamné M. [N] à une indemnité d’occupation mensuelle de 480 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération définitive des lieux.

Par conséquent le jugement entrepris sera confirmé sur ces chefs.

Sur la demande en paiement portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation:

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La convention Etat-UESL, applicable au contrat conclu entre M. [N] et la SAS Action Logement services, prévoit pour la mise en oeuvre du cautionnement Visale, en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur et que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail (…).

A la suite de la défaillance de M. [N], dans le paiement des loyers et charges, la SAS Action Logement Service justifie, avoir été subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail du bailleur ou du mandataire du bailleur, dans le cadre d’une action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle des locataires, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 480 euros par mois.

Sur le montant de la dette locative :

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’appelant conteste le montant de la dette locative à laquelle il a été condamné par le premier juge, soit 3 066,34 euros, selon décompte arrêté au mois de février 2024.

La SAS Action Logement Services sollicite le paiement de la somme de (4533,66 euros – 1020) euros 3 513,66 euros, selon décompte arrêté au 21 novembre 2014.

A ce titre, elle verse aux débats :

— plusieurs quittances subrogatives dont la dernière récapitulative du 25 avril 2024, faisant état de la somme de 4 533,66 euros, due au titre des paiements réalisés par elle ;

— un décompte actualisé de sa créance au 28 août 2024, avec quittance subrogative, faisant état d’un paiement de M. [N] au bailleur de 1020 euros au mois de novembre 2023 ;

— un relevé de compte du bailleur arrêté au 21 novembre 2024.

M. [N] invoque une négligence caractérisée de la SAS Action Logement Services et conteste le montant de la dette. Il indique avoir reçu pour consigne de ne plus régler son loyer à l’agence immobilière sur la période allant de novembre 2023 à mai 2024.

Il produit les éléments suivants :

— un courriel du 20 novembre 2023, du service contentieux a-gestion à l’agence gestionnaires du bien, avec M. [N] en copie, qui demande à ce que ce dernier n’adresse plus ses règlements au gestionnaire du bien ;

— un relevé de sa situation comptable au 31 août 2024, portant mention d’un solde débiteur de 517,36 euros mais créditant des virements FASST, qui correspondent aux paiements effectués par la caution ;

— des relevés de compte bancaire des mois de février 2023 à juin 2024, dans lesquels les paiements réalisés par les virements FASST n’apparaissent pas, ce qui démontre que c’est la caution qui s’est acquittée des paiements apparaissant dans le relevé de compte du bailleur ;

M. [N] conteste le montant de la dette locative arrêtée, mais prend en compte les règlements effectués par la caution.

Par ailleurs, il ne justifie pas de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par le relevé de comtpe du bailleur ou les décomptes et quittances subrogatives de la caution, versées aux débats par cette dernière. Il n’établit pas que sa dette serait de 1967,16 euros en octobre 2024.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement entrepris sur le montant de la dette locative retenu. M. [N] sera condamné à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3 513,66 euros, arrêtée au 21 novembre 2024, avec intérêt à taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la caluse résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative …

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative, en reprenant le paiement des loyers courants et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, M. [N] justifie avoir repris le paiement par prélèvement des loyers depuis mai 2024. Il reconnaît ne pas avoir régler les mois de décembre à avril 2024 inclus, en raison de la négligence de la caution.

S’agissant de ses ressources, il verse aux débats une attestation de pôle emploi du 10 juillet 2024 indiquant qu’il perçoit l’ARE à hauteur de 1072 euros pour les mois de février à juillet 2024. Il produit deux attestations de France Travail des 19 et 23 juillet 2024 démontrant des rendez-vous d’accompagnement dans le cadre d’un projet personnalisé d’accès à l’emploi.

Cependant, il ne verse aucun élément afin d’actualiser le montant de ses ressources et charges pour l’année 2025.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, outre le fait que M. [N] ne justifie pas de la reprise du paiement des loyers avant l’audience devant le premier juge, le 11 avril 2024. Il ne démontre pas avoir les capacités financières lui permettant de s’acquitter à la fois d’un plan d’apurement de sa dette locative et de son loyer et charges courantes, en sus.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [N] de sa demande en délai de paiement et suspension de la clause résolutoire.

Sur les délais d’expulsion :

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ceux-ci, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Au vu des circonstances de l’espèce et de la situation personnelle de M. [N], du délai de fait, dont il a bénéficié depuis plusieurs années, le bail étant résilié depuis le 10 octobre 2023, du préjudice subi par le propriétaire bailleur qui n’a plus la disposition de son bien, il conviendra de confirmer le jugement du premier juge qui avait ordonné, à défaut de départ volontaire, son expulsion dans les deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, donneraient lieu à application des dispositions de l’article L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné M. [N] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et l’a condamné au paiement de la somme de 200 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, M. [N] condamné à supporter les dépens d’appel, étant précisé qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle partielle et devra à payer la SAS Action Logement Services la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel :

ECARTE des débats les écritures communiquées le 19 décembre 2024 par la SAS Action Logement Service Actions, résultant d’une erreur d’adressage ;

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné M. [N] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3 066,34 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés des mois de février 2023 à février 2024, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer du 10 août 2023 sur la somme de 1 183,78 euros, et pour le surplus à compter de la décision ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

CONDAMNE M. [N] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3 513,66 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêté au 21 novembre 2024, avec les intérêts de droit à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE M [N] à payer à la SAS Logement Services la somme de 1 200 euros due au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [N] de sa demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE M. [N] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,