COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 18 DÉCEMBRE 2025

MM

N° 2025/ 418

N° RG 21/14014 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIFNY

[H] [W]

S.A.R.L. EDIFICES DE FRANCE

C/

[F] [D]

[Y] [M] veuve [V] décédée

[G]-[E] [P]

[U] [T]

SERVICE DU DOMAINE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP DUHAMEL ASSOCIES

SCP ROBERT & FAIN-ROBERT

SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 18 Novembre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 14/08252.

APPELANTS

Maître [H] [W], membre de la SELARL [W] & Associés, ès- qualités de Commissaire à l’éxécution du plan de la Société EDIFICES DE FRANCE, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, assisté de M^e Samuel VANACKER de la SELARL SAMUEL VANACKER, avocat au barreau de LILLE

S.A.R.L. EDIFICES DE FRANCE, dont le siège social [Adresse 8], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par par M^e Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, assistée de M^e Samuel VANACKER de la SELARL SAMUEL VANACKER, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉS

Monsieur [F] [D], demeurant [Adresse 4] ( BELGIQUE)

représenté par M^e Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Georges GOMEZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [G]-[E] [P], demeurant [Adresse 5] (BELGIQUE)

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Renaud THOMINETTE de l’AARPI Renault Thominette Vignaud & Reeve, avocat au barreau de PARIS

Maître [U] [T], membre de la SCP Jean-Louis COMBE- Marie- Hélène CARRIER – Anna GIANNINI – [U] [T]- Jean-Marc COMBE et Jacques GHIO demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

PARTIE INTERVENANTE

SERVICE DU DOMAINE sis [Adresse 2], pris en la personne de Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes, en qualité de représentant de Mme [Y] [M] Veuve [V] décédée

Assignation en Intervention Forcée remise le 23.09.2021 à personne habilitée

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025. A cette date les parties ont été avisées que le prononcé du délibéré était prorogé au 18 Décembre 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025.

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

La SARL EDIFICES DE FRANCE, promoteur immobilier, avait notamment pour associés [F] [D] et [R] [B], ce dernier exerçant les fonctions de gérant.

Par acte du 27/08/2009, [R] [B] a donné pouvoir à [F] [D] pour signer un acte notarié aux termes duquel [L] [X] devait substituer la SARL EDIFICES DE FRANCE dans le bénéfice d’une promesse synallagmatique de vente tenue de [Y] [M] veuve [V], signée avec cette dernière les 17/10/2003 et 04/12/2003, et portant sur des terrains situés sur la commune de [Localité 7]. Le prix de vente avait été fixé à la somme de 762.245,00 euros.

Selon acte notarié établi par Me [T], le 28/08/2009, [L] [X] a substitué la SARL EDIFICES DE FRANCE dans le cadre de cette opération, qui finalement ne s’est pas réalisée, après plusieurs reports de la date d’effet des conditions suspensives.

[F] [D] est devenu cogérant de la société EDIFICES DE FRANCE au mois de mars 2010.

Par acte sous seing privé en date des 29/03/2011 et 29/04/2011, [Y] [M] veuve [V] a signé une nouvelle promesse de vente portant sur les mêmes biens au profit de la SARL EDIFICES DE FRANCE représentée par [F] [D]. Le prix a été fixé à la somme de 500.000 euros. Cette promesse n’a pas non plus abouti à la vente.

Le 20/02/2012, [F] [D] a été révoqué de ses fonctions de cogérant avec effet immédiat.

Les terrains convoités par la SARL EDIFICES DE FRANCE ont finalement été vendus à [G] [P] le 12/04/2012 pour le prix de 465.000 euros.

Le 12/02/2014, une procédure de redressement judiciaire visant la SARL EDIFICES DE FRANCE a été ouverte. Me [H] [W] a été désigné comme mandataire judiciaire. Cette procédure a abouti à l’homologation d’un plan de redressement.

Par actes des 17/07/2014 et 01/09/2014, la SARL EDIFICES DE FRANCE a fait assigner [F] [D], [Y] [M] veuve [V], [G]-[E] [P] et Me [U] [T], notaire, devant le tribunal de grande instance de Draguignan pour obtenir, en l’état de ses dernières conclusions et de celles de son mandataire judiciaire':

— l’annulation de la vente intervenue le 12 avril 2012 entre [Y] [M] veuve [V] et [G] [E] [P]';

— qu’il soit dit que le jugement à intervenir vaudra vente des terrains litigieux au profit de la SARL EDIFICES DE FRANCE au prix de 465 000,00 euros';

— que les défendeurs soient condamnés à lui verser la somme de 100 000,00 euros en remboursement de la somme versée à [L] [X] au titre de la substitution du 28 août 2009';

— que les défendeurs soient condamnés à lui verser la somme de 100 000,00 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

La SARL EDIFICES DE FRANCE et son mandataire judiciaire ont soutenu en substance que ce n’est que par l’effet d’ un concert frauduleux entre [F] [D] et les autres parties défenderesses que la vente litigieuse a été conclue, ce qui justifie son annulation .

[F] [D] s’est opposé à ces demandes et a conclu au débouté, aux motifs, notamment, qu’à la date de la vente à [G]-[E] [P], la promesse de vente initiale était devenue caduque au 30 mai 2011, faute de réitération et, à titre subsidiaire, que la promesse de vente a été révoquée par les représentants des parties en date du 28 août 2009'; que cette promesse n’a pas été publiée et se trouve inopposable à [G]-[E] [P]'; qu’en tout état de cause la preuve d’une concertation frauduleuse n’était pas rapportée.

Madame [M] a conclu au débouté et a formé une demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive en faisant valoir que par courrier du 13 février 2012, la SARL EDIFICES DE FRANCE représentée par [F] [D], son gérant, l’a informée de son intention de mettre un terme au compromis et a annulé les accords prix précédemment, la vente [P] est intervenue postérieurement à cette date.

Maître [T], notaire, a conclu à l’irrecevabilité des demandes en l’absence de publication de l’assignation et au débouté des demandes, en l’absence de démonstration d’ une faute, d’un préjudice et d’une relation causale entre ces deux éléments.

Monsieur [P] a conclu lui aussi au débouté et formé une demande reconventionnelle de condamnation de la société demanderesse au paiement d’une somme de 10 000,00 euros pour procédure abusive.

Par jugement du 18 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Draguignan a':

— déclaré irrecevables les demandes tendant à l’annulation de la vente intervenue le 12 février 2012, en réalité le 12 avril 2012,

— Débouté la SARL EDIFICES DE FRANCE de l’intégralité de ses autres demandes

— Débouté [F] [D], [Y] [M] et [G] [E] [P] et Me [T] de leurs demandes reconventionnelles, et condamné la SARL EDIFICES DE FRANCE à verser à [F] [D] la somme de 5000,00 euros, à [Y] [M] veuve [V] la somme de 3500 euros, à [E] [P] la somme de 5000,00 euros et à Me [T] la somme de 3000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu l’irrecevabilité des demandes relatives à l’annulation de l’acte de vente, faute de publication de l’assignation, en application des articles 28, 30 et 33 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, ajoutant que la preuve d’une fraude et d’un concert frauduleux n’est en outre pas rapportée et que le préjudice allégué n’est pas justifié.

Par déclaration du 30 novembre 2016, Maître [H] [W], agissant ès qualités, et la SARL EDIFICES DE FRANCE ont relevé appel de ce jugement. Madame [Y] [M] est décédée à [Localité 9] le 28 décembre 2016.

Par ordonnance du 5 septembre 2017, le conseiller de la mise en état a prononcé la radiation de l’instance et sa suppression du rang des affaires en cours , faute de régularisation de la procédure à l’égard des héritiers de [Y] [M].

L’affaire a été réenrôlée en l’état, au vu des vaines démarches accomplies par le conseil des demandeurs pour obtenir du notaire belge chargé de la succession un acte de notoriété, celui-ci gardant le silence .

Un incident de communication de pièces et d’enquête a été soulevé par les parties appelantes qui a été rejeté. Il s’agissait d’adresser au notaire supposé en charge de la succession, en Belgique, une injonction, afin qu’il communique différents actes et renseignements concernant les successibles et, à défaut, de saisir le ministère public d’une demande d’enquête internationale entre le Canada et la Belgique pour rechercher des successibles. Les parties appelantes ont été invitées à saisir le président du tribunal de grande instance compétent pour faire lever le secret professionnel du notaire et procéder à toutes investigations subséquentes. En l’absence de justification de ces diligences une nouvelle ordonnance de radiation a été rendue le 1er octobre 2019.

Par ordonnance du 8 septembre 2021 du président du tribunal de grande instance de Draguignan, la succession de Madame [M] veuve [V] a été déclarée vacante et la curatelle de cette succession a été confiée au service des domaines.

Assignation en intervention forcée a été délivrée au service du domaine par acte d’ huissier signifié le 23 septembre 2021 à personne morale, au siège du destinataire, par remise à une personne habilitée à recevoir l’acte. L’affaire a été réenrôlée le 5 octobre 2021 sous le numéro RG 21/14014.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 24 décembre 2024, l’affaire étant fixée au 7 janvier 2025.

Par arrêt mixte du 20 mars 2025, la cour a':

DÉCLARÉ irrecevable, comme prescrite, l’action en responsabilité et la demande de dommages et intérêts correspondante de la société EDIFICES DE FRANCE contre M [F] [D], son ancien gérant, fondée sur la faute de gestion.

Avant dire droit sur la recevabilité de l’action en nullité de la vente [V]/ [P] du 12 avril 2012, et le surplus des demandes des parties,

INVITÉ la société EDIFICES DE FRANCE à produire et communiquer le certificat du conservateur ou la production d’une copie de la demande de publication des actes introductifs d’instance au service de la publicité foncière et de l’enregistrement de Draguignan, revêtue de la mention de publicité des assignations délivrées les 17 juillet et 1er septembre 2014,

ORDONNÉ le renvoi de l’affaire à l’audience du lundi 6 octobre 2025, sans révocation de l’ordonnance de clôture.

SURSIS À STATUER sur le surplus des demandes des parties et les dépens jusqu’en fin d’ instance.

Pour statuer en ce sens, la cour a retenu la motivation suivante':

«'Sur la recevabilité de la demande d’annulation de la vente':

Aux termes des articles 122 et suivants du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir.

Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. Les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse. Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.

Aux termes de l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles, les actes et décisions judiciaires, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité, notamment les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort.

L’article 30-5° du même décret énonce que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

L’article 33 du même code fixe le délai d’accomplissement de ces formalités à trois mois de leur date, pour les autres actes que les attestations notariées et les décisions judiciaires, sans prévoir d’autre sanction que l’irrecevabilité, laquelle est régularisable.

Il est justifié en cause d’appel, par la pièce 14 de l’appelant, de quatre demandes de publications d’ assignation «'EDIFICES DE FRANCE/ [D]'» déposées au service de la publicité foncière et de l’enregistrement de Draguignan le 6 juillet 2021, sans autre précision sur les références de publication et d’enregistrement des actes déposés. La pièce 14 est un accusé de réception «'qui ne préjuge en rien de la régularité des pièces déposées'», comme l’indique la mention imprimée dans le cadre portant le tampon de réception.

Ce document, dépourvu de la mention de publicité prévue par l’article 30-5° précité, n’établit pas à lui seul l’accomplissement des formalités de publication requises, concernant les quatre assignations délivrées les 17 juillet et 1er septembre 2014.

La cour ne peut en conséquence considérer que la formalité de publication des actes introductifs d’instance au service de la publicité foncière, a été accomplie et que la cause d’irrecevabilité a été régularisée.

En conséquence, il convient de renvoyer l’affaire à une audience ultérieure, sans révocation de l’ordonnance de clôture, en invitant la société EDIFICES DE FRANCE à produire et communiquer le certificat du conservateur ou une copie de la demande de publication revêtue de la mention de publicité des assignations des 17 juillet et 1er septembre 2014.

Sur la recevabilité de l’ action en responsabilité de la société EDIFICES DE FRANCE et de son commissaire à l’exécution du plan de redressement, contre M [F] [D], pour faute de gestion':

[F] [D] soulève la prescription de l’action en responsabilité des appelants, dirigée à son encontre et fondée sur la faute de gestion. Il oppose aux prétentions de la société EDIFICES DE FRANCE et de son commissaire à l’exécution du plan de redressement, la prescription de l’action en responsabilité civile fondée sur la faute de gestion de l’ancien gérant, qui relève des dispositions de l’ article L 223-22 du code de commerce qui prévoit, en matière de société à responsabilité limitée, que la responsabilité du gérant peut être engagée d’une part pour violation des dispositions législatives, réglementaires ou statutaires, et d’autre part, pour gestion fautive de la société.

La société EDIFICE DE FRANCE et Maître [W] n’ ont pas conclu en réplique sur cette fin de non recevoir.

En application de l’article L.223-23 du Code de commerce, l’action en responsabilité de la société contre son ancien gérant, à raison d’une faute de gestion, dite action ut universi, est soumise à une prescription abrégée de 3 ans à compter du fait dommageable ou, s’il a été dissimulé, de sa révélation, sauf quand le fait est qualifié crime, l’action se prescrivant alors par 10 ans.

Le point de départ de la prescription ne peut être reporté sans que soit constatée une dissimulation.

En l’espèce, l’ action vise à obtenir réparation du gain perdu par la société EDIFICES DE FRANCE, par suite de la faute de gestion commise par son ancien gérant, M [D], agissant ès qualités, faute résultant de la décision de renoncer à la promesse de vente du 29 mars 2011, au mépris de l’intérêt social, au lieu de demander une nouvelle prorogation de validité de cette promesse.

La demande correspondante n’était pas contenue dans l’acte introductif d’instance ni formulée dans les conclusions ultérieures devant le tribunal.

La faute de gestion alléguée aurait été commise le 13 février 2012. Dès lors qu’elle était connue du cogérant de la société EDIFICES DE FRANCE, M [B], depuis au moins l’ assignation du 1er septembre 2014, la demande de dommages et intérêts fondée sur la faute de gestion, formulée pour la première fois dans les conclusions notifiées le 7 avril 2022, se trouve prescrite. Elle est par conséquent irrecevable.

Le 11 septembre 2025, la société EDIFICES DE FRANCE a communiqué':

les deux relevés de formalités publiés auprès du Service de Publicité Foncière de DRAGUIGNAN,

copie de l’original des demandes portant mention du service de publicité foncière compétent

les matrices cadastrales afférentes à l’ ensemble des références de ce dossier, anciens numéros et nouveaux numéros et ce, afin de tenir compte des remaniements cadastraux (annexes 1 et 2)

un courrier d’explication commentant les relevés de formalités, lesquels font figurer la date de dépôt et les références d’ enliassement des assignations des 17 juillet et 1er septembre 2014, par suite de leur publication au service de la publicité foncière .

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 12 décembre 2024 par Maître [W] commissaire à l’exécution du plan de la SARL EDIFICES DE FRANCE et ladite société , tendant à':

Vu l’article 1167 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

DECLARER recevable et bien fondé l’appel interjeté par la société EDIFICES DE FRANCE et Maître [W],

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement déféré,

JUGER que la vente intervenue le 12 avril 2012, au profit de Monsieur [P], résulte d’un concert frauduleux organisé entre Monsieur [F] [D], Madame [Y] [M] veuve [V], Monsieur [G]-[E] [P] et Maître [U] [T] et qu’elle mérite pour cette raison d’être annulée,

Ou, à tout le moins,

CONSTATER que c’est au titre d’une faute de gestion de Monsieur [F] [D] que la vente est intervenue au détriment de la société EDIFICES DE FRANCE,

En conséquence,

ANNULER la vente intervenue le 12 avril 2012 au profit de Monsieur [P],

DIRE ET JUGER également que l’arrêt à intervenir vaudra vente des terrains litigieux au profit de la Société EDIFICES DE FRANCE pour le prix de 465.000 €,

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] [D], l’Administration des domaines venant aux droits de Madame [Y] [M], Monsieur [G]-[E] [P] et Maître [U] [T] au paiement, au profit de la société EDIFICES DE FRANCE et de Maître [W], ès- qualités, d’une somme de 100.000€ en remboursement de celle versée à Monsieur [L] [X] au titre de la substitution du 28 août 2009,

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] [D], l’Administration des domaines, venant aux droits de Madame [Y] [M], Monsieur [G]-[E] [P] et Maître [U] [T] au paiement, au profit de la société EDIFICES DE FRANCE et Maître [W], d’une somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral dans la réalisation de l’opération immobilière que la requérante avait envisagée, ainsi que Monsieur [F] [D] (seul) au paiement au profit de la société EDIFICES DE FRANCE et Maître [W], ès qualités, d’une somme de 8 millions d’euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la faute de gestion commise par Monsieur [D] au détriment de la société appelante,

Dans tous les cas,

DEBOUTER les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] [D], Monsieur [G]-[E] [P] et Maître [U] [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement au profit de la société EDIFICE DE FRANCE et Maître [W] ès qualités d’une somme de 8000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les appelants font valoir les moyens suivants':

S’agissant de la publicité de l’assignation':

Sa justification, quand elle est requise, est toujours recevable en cours d’instance d’appel. De ce chef, le jugement sera réformé, les concluants ayant procédé à ladite publication ce dont ils justifient.

Sur la fraude et l’annulation de la vente':

— Monsieur [F] [D] ne pouvait engager seul la SARL EDIFICES DE FRANCE par son courrier du 13 février 2012 signifiant l’intention de la société de renoncer à se porter acquéreur.

— A la date du 13 février 2012, il y avait deux co-gérants, Monsieur [A] [B] (depuis le 7 novembre 2009) et Monsieur [F] [D] (depuis le 1er mai 2010).

— Or, seul Monsieur [F] [D] a signé ce courrier. Le courrier du 13 février 2012 n’est pas signé par Monsieur [A] [B].

— Les statuts de la société EDIFICES DE FRANCE mentionnent, en leur article 14 « POUVOIRS DES GERANTS », que : « toutefois,..les achats’d'immeubles’ne peuvent être faits ou consentis qu’avec l’autorisation des associés aux conditions de majorité ordinaire’ »

— Pour se substituer à Monsieur [L] [X], il avait été requis un pouvoir spécial (acte du 27 août 2009), conséquence de cette disposition statutaire.

— Ce même pouvoir a été requis lors de la rédaction de la promesse de vente du 29 mars 2011 (Pièce n° 4).

— Dans l’acte, l’acquéreur est représenté par Monsieur [D] « spécialement habilité en vertu d’une délégation 'du 27 août 2009 ».

— A la date du 29 mars 2011, Monsieur [D] était déjà co-gérant.

— Monsieur [D] avait parfaite connaissance et conscience de la nécessité d’obtenir l’accord de ses associés (aux conditions de majorité requises par les statuts), comme le démontre, d’ailleurs, le mail adressé par Monsieur [D] lui-même à Monsieur [R] [B] : « donnes-tu ton accord ' » sachant donc qu’il ne pouvait agir seul. Le mail est du 28 avril 2011 (P32).

— Si le notaire, rédacteur de cette promesse, Monsieur [D], co-gérant depuis le 1er mai 2010, et si Madame [Y] [M], venderesse, estimaient que Monsieur [D] engageait la société sur sa seule signature, il n’aurait pas été fait état de ce pouvoir spécial.

— Venderesse, notaire et co gérant avaient connaissance des limitations statutaires au pouvoir d’un co-gérant.

— Il est évident, au regard des statuts, qu’il fallait également une autorisation spéciale pour renoncer au bénéfice de cette substitution.

— Le pouvoir du 27 août 2009 ne contenait pas autorisation de renoncer à l’acquisition.

— Monsieur [D] n’avait aucune autorisation statutaire, ni expresse pour renoncer au bénéfice de la promesse.

— Le 3 février 2012, soit 10 jours avant la lettre contenant renonciation, Monsieur [D] avait été convoqué en assemblée générale ordinaire du 20 février suivant pour être révoqué de ses fonctions.

— Monsieur [D] savait qu’il ne serait plus co-gérant et qu’il n’avait plus la confiance des associés.

— De sa propre initiative, pour faire profiter de cette opération un partenaire en affaires, celui-ci a renoncé au nom de la société au bénéfice de la promesse.

— L’acte de vente critiqué est en date du 12 avril 2012. Il est impossible dans les faits que la venderesse ait trouvé un nouvel acquéreur et passé l’acte aussi rapidement, deux mois après la renonciation à la promesse dont bénéficiait la concluante. Il n’est justifié d’ aucun compromis passé avec l’acquéreur, Monsieur [P], qui n’est jamais apparu avant la date de cet acte.

— La précipitation est établie également par le fait que le droit de préemption de la SAFER a été purgé sur les conditions de la promesse du 29 mars 2011, sur un prix différent. Ainsi, la promesse du 29 mars 2011 mentionnait un prix de 500.000 euros. Le notaire précise dans son acte avoir purgé le droit de préemption par un courrier du 26 mai 2011.

— L’ acte de vente a violé les droits de la société EDIFICES DE FRANCE mais également ceux de la SAFER.

— L’échange de courriels en janvier 2012 entre les co-gérants est révélateur des intentions de Monsieur [D] (Pièce n°7). Il ressort de la lecture de cet échange que Monsieur [D] ne voulait pas investir dans la société dont il est associé, contrairement à son autre associé, et qu’il se considérait pour autant comme « l’apporteur » de cette affaire.

— Suivant un principe général du droit : « la fraude corrompt tout » et est sanctionnée par la nullité de l’acte litigieux.

— Il est également établi que Monsieur [F] [D] qui, jusqu’au 20 février 2012, était le représentant légal de la société, n’a jamais demandé la réitération de l’acte, ni cherché à préserver les droits de la société en faisant publier l’acte notarié de substitution ce qui aurait eu pour effet d’empêcher la vente à un deuxième acquéreur.

— Ce comportement est non seulement fautif mais aussi constitutif de la fraude dans la mesure où Monsieur [D] entendait en vérité acheter pour lui-même.

— Il l’a d’ailleurs écrit dans un e-mail du 23 janvier 2012 même s’il était alors question de n’acheter qu’à hauteur de 50% (Pièce N°7).

— Ayant été au surplus révoqué de ses fonctions de gérant à compter du 20 février 2012, Monsieur [D] s’est dissimulé en faisant acheter la propriété par un prête nom.

— Monsieur [P] n’est pas le deuxième acquéreur totalement innocent qui aurait signé l’acte du 12 avril 2012 en méconnaissance des promesses et acte de substitution qui avaient été signés auparavant. Monsieur [P] est associé avec Monsieur [F] [D] dans d’autres sociétés et notamment dans la SPRL « DUCA » qui a son siège à [Localité 10] en Belgique et pour associée la « Financière VAUBAN » et dont les gérants sont Messieurs [P] et [D].

— A ce titre, convient-il de préciser qu’une sentence arbitrale est intervenue le 15 novembre 2013 (Pièce n° 17) au titre de laquelle Monsieur [F] [D] a été condamné à divers titres à l’égard ' notamment ' de la société EDIFICES DE FRANCE suite à des détournements conséquents opérés en trésorerie au détriment de la requérante et au profit de ses intérêts personnels.

— Le dernier de ces détournements, faisant écho au présent litige, a porté sur un programme immobilier (dit de « l’Hôpital [6] ») détourné intégralement par Monsieur [F] [D] au préjudice de la société EDIFICES DE FRANCE.

— L’arbitre a donc condamné Monsieur [F] [D], et ses structures sociétaires contrôlées directement et indirectement par lui, à reverser à la société EDIFICES DE FRANCE le bénéfice net de ce programme immobilier.

— Alors que ce programme faisait partie du périmètre de l’arbitrage, Monsieur [F] [D] a cru devoir le transférer à une autre société, la SPRL DUCA et ce, en cours d’arbitrage.

— Dès lors que cette structure (de droit Belge) était contrôlée par Monsieur [F] [D], cette structure a été condamnée solidairement.

— l’arbitre (reconnaissant le détournement opéré par Monsieur [F] [D] dans le cadre d’une collusion frauduleuse avec Monsieur [P] via la SPRL DUCA) a condamné Monsieur [F] [D] en ce y compris la SPRL DUCA.

— Contestant cette condamnation, Monsieur [F] [D] a formé un recours en annulation devant la Cour d’appel de DOUAI, laquelle a annulé la sentence arbitrale avant que la Cour de cassation ne vienne (cf. Pièce n°18) elle-même considérer que le recours en annulation était irrecevable et que devaient être cassées et annulées les décisions subséquemment rendues par la Cour d’appel de DOUAI (en ce compris l’arrêt d’annulation).

— A la suite de cet arrêt de la Cour de cassation, Monsieur [F] [D] a cru devoir ressaisir la Cour d’appel de DOUAI d’un nouveau recours en annulation.

— Ce recours a été déclaré irrecevable par le Conseiller de la mise en état, ainsi que par la Cour d’appel saisi d’un déféré déposé par Monsieur [F] [D] (P29).

— La sentence est aujourd’hui définitive et les sommes versées par Monsieur [F] [D] acquises à la société EDIFICES DE FRANCE (rendant vaine toute argumentation portant sur la prétendue non-solvabilité de cette structure respectant ' par ailleurs ' son plan de redressement comme l’atteste Maître [W], ès qualité P26).

— Dans ses derniers écrits, Monsieur [F] [D] a également fait état d’une décision rendue par le Tribunal de commerce d’Arras le 19 octobre 2022 ayant réformé la sentence sur tierce opposition de la SPRL DUCA (dans laquelle sont associés Messieurs [P] et [D]).

— Cette décision a été infirmée par la Cour d’appel de DOUAI le 11 mai 2023, « rejetant la demande tendant à voir infirmer l’intégralité de la sentence arbitrale et à voir suspendre son exécution » (P30).

— En revanche, la Cour d’appel a cru devoir infirmer la condamnation de la SPRL DUCA, faisant ainsi droit à sa tierce opposition.

— Un pourvoi a été formé et une décision est attendue de la Cour de cassation prochainement sur ce point.

— Monsieur [P], associé de Monsieur [D] dans diverses affaires immobilières et ayant connaissance des tensions existantes entre les protagonistes du dossier, était donc nécessairement au courant que Madame [V] lui vendait un immeuble au mépris des engagements qu’elle avait déjà pris avec la société EDIFICES DE FRANCE.

— Madame [V] de son côté savait aussi qu’elle était tenue vis-à-vis d’ EDIFICES DE FRANCE par la promesse initiale, l’acte de substitution et la promesse du 29 Mars 2011, la vente étant parfaite dès cette date en application de l’article 1589 du Code Civil qui dispose : « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix ».

— Madame [V] savait donc nécessairement qu’elle participait à une fraude en acceptant de vendre à une personne autre que celle désignée dans le compromis alors que le bénéficiaire n’avait jamais renoncé à ses droits ni été mis en demeure de signer l’acte définitif.

— Il est enfin établi que ce montage frauduleux n’aurait pas été permis si Maître [T], Notaire instrumentaire, avait été diligent.

— En effet, celui-ci ne pouvait ignorer les actes antérieurs à celui du 12 avril 2012.

— Pire, il n’a pas procédé à la publication de l’acte de substitution du 28 août 2009 qui portait non seulement substitution mais également rappel de la promesse initiale.

— Par voie de conséquence, la société EDIFICES DE FRANCE n’a pas été en mesure de préserver ses droits.

— Le comportement des requis est donc non seulement fautif mais également constitutif d’une fraude organisée dans le seul but d’empêcher la société EDIFICES DE FRANCE d’acquérir.

— Telle est bien la définition de la fraude qui correspond à un « acte de mauvaise foi accompli en contrevenant à la loi ou aux règlements et nuisant au droit d’autrui »

Sur le préjudice':

— EDIFICES DE FRANCE du fait de la faute de [F] [D]'a été privée d’une chance de réaliser le programme immobilier qu’elle projetait et du gain correspondant

— En droit, selon les dispositions de l’article 1231-2 (ancien article 1149) du Code civil : « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».

— Il ne fait aucun doute que la société EDIFICES DE FRANCE , promoteur réalisant plusieurs programmes immobiliers en France, pouvait acquérir immédiatement le terrain en litige, notamment et en cas de besoin, via un apport en compte courant d’associé, ce que Monsieur [F] [D] ne pouvait ignorer.

— Il ressort des éléments factuels du dossier (terrain situé à proximité du golf de [Localité 7], de l’établissement « Pierre et Vacances », sur les hauteurs de l’établissement 5 étoiles « Les prairies de la mer », station balnéaire et très touristique, avec vue mer), que la perte de chance de gain est considérable pour la société EDIFICES DE FRANCE, a fortiori s’agissant de terrains ayant vocation à devenir constructibles, ou éventuellement pouvant donner lieu à la mise en 'uvre d’un projet écologique consistant à l’installation de lodges avec piscines et vue sur mer.

— En cela, 10 hectares de terrains devaient servir à la réalisation de parcelles destinées à être commercialisées.

— Sur ces 10 hectares, il convenait de retrancher les voiries et espaces verts à hauteur de 2 hectares, laissant ainsi 8 hectares permettant la réalisation de 32 parcelles aménagées, puis commercialisées.

— En l’état du marché et d’opérations similaires dans la région de [Localité 7], le gain perdu pour la société EDIFICES DE FRANCE peut raisonnablement être évalué à hauteur de 40 millions d’euros (en retranchant la MOD outre les diverses taxes et autres frais à devoir sur le programme).

— Dans le cadre d’une évaluation proportionnelle aux chances de réalisation de l’éventualité favorable (« la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue », s’agissant de terrains ayant vocation à devenir constructibles), la société EDIFICES DE FRANCE est fondée à solliciter la condamnation de Monsieur [F] [D] à la somme de 8 millions d’euros (correspondant à une perte de chance de gain évaluée raisonnablement à 20% du gain manqué).

Vu les conclusions notifiées le 23 décembre 2024 par M [F] [D] tendant à':

Vu le décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ;

Vu l’article 1315 ancien du Code civil ;

Vu l’article 1382 ancien du Code civil ;

Vu l’article L. 223-22 du code de commerce ;

Vu l’article L. 223-23 du code de commerce ;

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉCLARER irrecevable la demande des appelants visant à obtenir l’annulation de la vente intervenue le 12 avril 2012 au profit de Monsieur [P] ;

REJETER l’ensemble des demandes des appelants ;

CONFIRMER le jugement du 18 novembre 2016 ;

Infirmant le jugement du 18 novembre 2016 de ce seul chef :

CONDAMNER les appelants à verser à Monsieur [F] [D] la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code civil sans préjudice de l’amende civile prévue à l’article 32-1 du Code de procédure civile ;

En tout état de cause :

CONDAMNER les appelants à verser à Monsieur [F] [D] la somme de 40.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER les appelants aux entiers dépens de première instance et d’appel et autoriser Maître FAIN-ROBERT à les recouvrer, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Monsieur [D] réplique en soutenant les moyens et arguments suivants:

— EDIFICES DE FRANCE n’avait pas de droit sur le terrain au moment de la vente, car à la date de la vente litigieuse du 12 avril 2012, la promesse de vente était caduque et en tout état de cause inopposable à Monsieur [G]-[E] [P], faute de publication de l’acte de substitution.

— En tout état de cause, EDIFICES DE FRANCE ne peut se prévaloir de la promesse de vente en date des 17 octobre 2003 et 4 décembre 2003, celle-ci ayant été valablement révoquée par un accord des parties.

— L’allégation selon laquelle Monsieur [F] [D] n’avait pas le pouvoir de renoncer à cette promesse de vente au nom d’ EDIFICES DE FRANCE est erronée car, selon les statuts d’ EDIFICES DE FRANCE Monsieur [D] avait le droit d’agir seul et n’avait pas besoin d’un pouvoir spécial.

— L’échange de lettres entre les représentants des parties valait révocation de la promesse synallagmatique de vente des17 octobre 2003 et 4 décembre 2003, dans laquelle la société EDIFICES DE FRANCE s’était substituée aux droits de Monsieur [L] [X], par acte en date du 28 août 2009.

— L’article 1134 ancien du Code civil dispose : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

— Les promesses synallagmatiques de vente ne dérogent pas au régime général des obligations et peuvent ainsi faire l’objet d’une résolution ou résiliation amiable.

— Un simple échange de lettres suffit néanmoins à révoquer la promesse synallagmatique de vente dès lors que la rencontre des consentements des parties peut en être déduite.

— En l’espèce, par un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 février 2012, Monsieur [F] [D], en sa qualité de co-gérant de la société EDIFICES DE FRANCE, a demandé à Monsieur [L] [X], en sa qualité de représentant de la venderesse, Madame [Y] [V], de considérer leurs accords « caducs sans indemnité de part et d’autre » en raison des difficultés que la société EDIFICES DE FRANCE rencontrait pour financer le terrain.

— Par un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 février 2012, Monsieur [L] [X] a répondu favorablement audit courrier en acceptant de mettre un terme au compromis « sans indemnité de part et d’autre afin que chaque partie retrouve sa liberté ».

— L’usage de la même formule dans les courriers de Monsieur [F] [D] et Monsieur [L] [X] en date du 13 février 2012 et du 16 février 2012 établit le consentement des parties de mettre un terme à la promesse synallagmatique de vente. Les représentants des parties ont également pris soin d’organiser les conséquences de la rupture de la promesse en prévoyant qu’il n’y aura « pas d’indemnité de part et d’autre »

— Ainsi, la vente du terrain à Monsieur [G]-[E] [P], intervenue le 12 avril 2012, n’était pas en contrariété avec les droits de la société EDIFICES DE FRANCE.

— Monsieur [F] [D] avait la capacité, en tant que co-gérant de la société EDIFICES DE FRANCE, de renoncer, seul, au bénéfice de la promesse de vente.

— La nomination de Monsieur [F] [D] en tant que co-gérant de la société EDIFICES DE FRANCE est intervenue après un grave accident de la route dont Monsieur [R] [B] a été victime. Étant donné la situation de Monsieur [R] [B] et le jeune âge de son fils à cette époque, Monsieur [F] [D] qui était en réalité le seul représentant effectif de la société, déployait des efforts considérables pour maintenir l’activité de la société et trouver de nouvelles opportunités.

— Monsieur [F] [D] était à l’initiative du projet d’acquisition du terrain litigieux.

— L’article 14 des statuts de la société EDIFICES DE FRANCES stipule que « les gérants ont les pouvoirs nécessaires, dont ils peuvent user ensemble ou séparément ».

— Monsieur [F] [D] ayant été régulièrement nommé co-gérant de la société le 1er avril 2010, avait le pouvoir d’agir seul en signifiant à Monsieur [L] [X], représentant de Madame [V], l’intention de la société Édifices de France de renoncer à se porter acquéreur des biens.

— Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le fait qu’un seul co-gérant signe cet acte est conforme aux statuts.

— L’article 14 des statuts d’Édifices de France stipule que le gérant « a les pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société en toutes circonstances, sans avoir à justifier de pouvoirs spéciaux ».

— L’article 14 prévoit une liste exhaustive d’opération pour lesquelles un pouvoir spécial préalable est requis :

« Toutefois, les emprunts – à l’exception des crédits en banque et des prêts ou dépôts consentis par des associés -, les achats, échanges et ventes de clientèle civile ou commerciale, d’établissements ou d’immeubles, les locations ou prises à bail de clientèle civile ou commerciale, d’établissements ou d’immeubles, l’ouverture et la fermeture de toute succursale, les cautions avals ou garanties données par la société au profit de tiers, la fondation de sociétés et tous apports à des sociétés constituées ou à constituer, ainsi que toute prise d’intérêt dans ces sociétés, ne peuvent être faits ou consentis qu’avec l’autorisation des associés aux conditions de majorité ordinaire, sans toutefois que cette limitation de pouvoirs, qui ne concerne que les rapports des associés entre eux, puisse être opposée aux tiers ». (gras ajouté)

— Conformément à cette disposition, Monsieur [F] [D] avait besoin, et disposait d’un pouvoir spécial pour représenter la société EDIFICES DE FRANCE lors de la substitution à Monsieur [L] [X] et de la rédaction de la promesse de vente. Cette exigence est tout à fait logique, s’agissant d’ un acte par lequel la société s’engage à verser certaines sommes et donc à obérer son patrimoine.

— Conformément à la lettre des statuts, la liste des opérations nécessitant un pouvoir spécial doit être interprétée strictement, et ne prévoit pas de pouvoir spécial pour renoncer à un droit portant sur un bien immobilier. La renonciation, qui n’entraîne pas de paiement de la part de la société mais au contraire la libère de certaines obligations, n’exige pas le même formalisme que la conclusion d’une promesse de vente.

— Monsieur [F] [D] n’avait pas besoin d’un pouvoir spécial pour renoncer à la promesse de vente au nom de la société..

— La promesse synallagmatique de vente était caduque à la date de la cession à Monsieur [G]-[F] [P], en toute hypothèse, elle était inopposable à M. [P] à défaut d’avoir été publiée.

— Cette inopposabilité résulte du défaut de publicité foncière de l’acte de substitution, formalité incombant au notaire et dont l’omission engage sa responsabilité.

— Aux termes de l’article 1589 ancien du Code civil, la promesse synallagmatique de vente a la nature d’une vente. En conséquence, lorsqu’elle porte sur un bien immobilier, elle est soumise aux mêmes règles de publicité foncière que cette dernière. Elle se voit ainsi soumise à la publicité foncière obligatoire prévue par le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955

— Cette publicité n’a qu’une valeur ad probationem et son absence est sanctionnée par l’inopposabilité aux tiers.

— En cas de conflit entre deux acquéreurs successifs se prévalant d’un acte de vente, le conflit est réglé non pas en considération de la date de l’acte mais en vertu de l’antériorité de la publicité. La jurisprudence n’admet qu’il ne puisse être fait échec au principe d’antériorité de la publicité foncière que s’il est démontré l’existence d’un concert frauduleux entre le second acquéreur et le vendeur.

— Cette obligation de publication s’applique également à l’acte de substitution. En effet, à travers cet acte, un changement de bénéficiaire de la promesse synallagmatique est opéré. Le titulaire du droit réel ayant changé, un nouveau droit est constitué et l’acte doit donc être publié.

— L’acte en date du 28 août 2009, par lequel EDIFICES DE FRANCE s’est substituée à Monsieur [L] [X] dans les termes de la promesse de vente, n’a pas fait l’objet d’une publication foncière.

— En conséquence, la promesse synallagmatique de vente à laquelle EDIFICES DE FRANCE était partie n’était pas opposable à Monsieur [G]-[E] [P] en l’absence de démonstration d’une fraude à laquelle il aurait participé avec Madame [V].

— Selon l’article 28 1° a) du décret n°55-22 du 4 janvier 1955: « Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles : 1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs : a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ; (…) ».

— Selon l’ article 30 1° du même texte : « Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques (…) ».

— Aux termes du décret précité, il incombe au notaire rédacteur de l’acte de procéder à la publication obligatoire prévue à l’article 28 1° a) et ce dans un délai de trois mois. Cette publication est une obligation pour le notaire indépendamment de la volonté des parties. Le notaire peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code civil lorsqu’il manque à des obligations qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte. Tel est le cas de la publicité foncière destinée à assurer l’efficacité de l’acte. L’absence de publication dans le délai prévu est donc de nature à engager la responsabilité du notaire.

— Il ressort de la jurisprudence que le client du notaire, quelles que soient ses compétences personnelles, se trouve déchargé des formalités incombant au notaire tenu de s’assurer de l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours.

— En l’espèce, Maître [U] [T] n’a pas procédé aux mesures de publicité que son office lui dictait, et a commis une faute.

— Si la Cour jugeait que la promesse synallagmatique de vente entre EDIFICES DE FRANCE et Madame [Y] [V] n’était pas caduque à la date du 12 avril 2012, elle constaterait que c’est la carence de Maître [T] qui a rendu ladite promesse inopposable à Monsieur [G]-[E] [P], sauf à démontrer un concert frauduleux.

— Dans cette hypothèse, la faute du notaire a causé un préjudice direct et certain à la société EDIFICES DE FRANCE dont seul Maître [T] peut être tenu responsable.

L’absence de mauvaise foi, de concert frauduleux et de faute de gestion':

— Les allégations des appelants selon lesquelles Monsieur [F] [D] n’a « jamais demandé la réitération de l’acte » , « entendait en vérité acheter pour lui-même », et « s’est dissimulé en faisant acheter la propriété par un prête-nom » sont infondées.

— La société EDIFICES DE FRANCE n’a pas rapporté la preuve de l’intention frauduleuse de Monsieur [F] [D], qui n’a fait qu’agir conformément à sa position statutaire de représentant légal de la société EDIFICES DE FRANCE.

— Monsieur [F] [D], confronté aux difficultés financières d’ EDIFICES DE FRANCE à acquérir le terrain non-constructible, a négocié un nouveau prix de vente de 500.000,00 euros avec le vendeur. Monsieur [F] [D] s’est ensuite trouvé dans l’impasse financière d’acquérir le terrain après que Monsieur [A] [B] l’ait informé du refus de plusieurs banques de financer l’achat du terrain pour la société EDIFICES DE FRANCE. – L’échange de courriels de janvier 2012 est uniquement révélateur de l’intention de Monsieur [D] de ne plus faire d’affaires avec Monsieur [A] [B] ou son père, feu Monsieur [R] [B].

— A cette époque un sérieux différend opposait Monsieur [F] [D] et Messieurs [B], qu’une procédure de conciliation tentait de régler.

— Du fait de ce différend, Monsieur [F] [D] n’envisageait en aucun cas de financer, sur ses deniers propres, l’acquisition par EDIFICES DE FRANCE du terrain, alors que la confiance avait disparu entre les associés de la société.

— En tout état de cause, on ne peut donc reprocher à un associé de ne pas consentir à une augmentation de ses engagements et de refuser d’investir dans une nouvelle opération.

— C’est en toute bonne foi et dans l’intérêt de protéger les intérêts de la société que Monsieur [F] [D] a tout de même proposé à Monsieur [A] [B] que chacun des co-gérants contribue à hauteur de 50% à l’apport nécessaire à l’acquisition du terrain litigieux.

— Selon l’adage « fraus omnia corrumpit », un contrat peut être annulé à la condition que la fraude soit prouvée par celui qui l’invoque.

— Les principes posés par l’article 1315 ancien du Code civil imposent au demandeur de rapporter la preuve de ses allégations sauf à ce qu’une présomption existe. Or, il ressort de la jurisprudence que l’existence d’une fraude ne se présume pas.

— Selon la doctrine, « la fraude suppose deux éléments : un élément intentionnel présent à la fois chez le vendeur et le second acquéreur, à savoir une entente préalable entre le vendeur et le second acheteur ; un élément matériel constitué par des man’uvres dolosives. Les deux éléments ont pour finalité d’empêcher le premier acheteur de profiter de son acquisition ou de publier son titre en temps utile dans ce but.

— En matière de promesse synallagmatique de vente, la simple connaissance par le second acquéreur de la première vente, donc sa mauvaise foi, ne doit pas être assimilée à un concert frauduleux ( Cass. Com., 7 octobre 2008, n°07-18.635. Cass. Civ. 2e, 16 févr. 1983, Bull. civ. II, n° 38 ; Soc. 16 nov. 1999, Bull. civ. V n° 442 ; Cass. Civ. 3e, 12 sept. 2006, n°05-17241).

— La mauvaise foi du second acquéreur est sans influence sur la validité de l’acte publié.

— En vertu d’une jurisprudence constante, les appelants doivent démontrer l’existence d’un concert frauduleux entre la venderesse, Madame [Y] [V] et le second acquéreur, Monsieur [G]-[E] [P].

— En l’espèce, que ce soit en première instance ou dans la présente procédure, les appelants ont échoué à apporter la moindre preuve d’un tel concert frauduleux.

— L’allégation de la partie appelante selon lesquelles Monsieur [F] [D] « s’est dissimulé en faisant acheter la propriété par un prête-nom » est sans fondement et ne repose sur aucune réalité.

— Le fait que Monsieur [F] [D] et Monsieur [G]-[E] [P] soient associés et gérants de la SPRL DUCA ne démontre aucunement le concert frauduleux entre Madame [Y] [V] et Monsieur [G]-[E] [P].

— Il est parfaitement erroné de soutenir, comme le font les appelants, que Madame [V] « savait […] nécessairement qu’elle participait à une fraude en acceptant de vendre à une personne autre que celle désignée dans le compromis alors que le bénéficiaire n’avait jamais renoncé à ses droits ni été mis en demeure de signer l’acte définitif ».

— Bien au contraire, aux termes des statuts d’ ÉDIFICES DE FRANCE, la « limitation de pouvoirs [du ou des gérants], qui ne concerne que les rapports des associés entre eux, ne peut être opposée aux tiers ».

— Enfin, l’allégation selon laquelle il y aurait eu une collusion entre Monsieur [D] et Monsieur [L] [X], en vue de faire baisser le prix de vente de 762.245,00 euros à 500.000,00 euros est erronée.

— En effet, l’acte sous seing privé en date des 29 mars et 29 avril 2011 a réduit le prix de vente pour Madame [Y] [V], et donc d’achat pour la société EDIFICES DE FRANCE, afin de permettre une date de signature plus rapprochée, c’est-à-dire avant le 30 mai 2011. Madame [Y] [V] souhaitait pouvoir disposer du produit de la vente plus rapidement et a donc accepté à cette condition une diminution du prix de vente.

— Par ailleurs, le fait que Monsieur [G]-[E] [P] et Monsieur [F] [D] soient associés ne confère aucune obligation en dehors de cette association et n’établit en rien un concert frauduleux entre eux.

— Il est à noter que la cassation de l’annulation de la sentence arbitrale dont font état les appelants a mené à une condamnation de la France par la Cour européenne des droits de l’homme. Monsieur [F] [D] a formé un nouveau recours en annulation contre cette sentence. Déclaré irrecevable car tardif par la Cour d’appel de Douai, Monsieur [D] a formé un pourvoi contre cet arrêt (pourvoi n°24-22.049). En outre, cette sentence a été infirmée en ce qu’elle a condamné la société DUCA, tierce à l’arbitrage. La société DUCA a ainsi été définitivement mise hors de cause, la Cour de cassation ayant récemment rejeté le pourvoi formé par les Consorts [B] contre cet arrêt, sans statuer par décision spécialement motivée (Pièce [D] n° 14 : Arrêt de la Cour de cassation du 18 décembre 2024). Surtout, cette sentence n’est pas un titre exécutoire en l’absence d’exequatur, ce que la Cour de cassation a jugé (Pièce [D] n°15 : Arrêt de la Cour de cassation du 7 juin 2023) et la Cour d’appel confirmé (Pièce [D] n°16 : Arrêt de la Cour d’appel de Douai du 30 mai 2024).

— La sentence arbitrale n’est et n’a jamais été exécutoire en France. Les appelants ne peuvent donc valablement s’appuyer sur cette sentence arbitrale afin de tenter d’établir un antécédent de concert frauduleux entre Monsieur [F] [D] et Monsieur [G]- [E] [P].

— Les appelants allèguent notamment que « rien ne s’opposait à ce que [F] [D] sollicite un nouveau report, si EDIFICES DE FRANCE rencontrait vraiment des difficultés de financement pour l’acquisition de ce foncier », que « pour accorder la substitution, [L] [X] a reçu la somme de 100.000,00 euros d’ EDIFICES DE FRANCE», et enfin que « la lettre du 13 février 2012 ne pouvait être dictée que par l’intention de nuire, et qu’en la rédigeant, [F] [D] a agi dans le sens contraire à l’intérêt social d’ EDIFICES DE FRANCE, dont il était alors le co-gérant ».

— Ces allégations sont dénuées de tout fondement et ne tiennent pas compte de la réalité de la gestion de la société faite par Monsieur [F] [D].

— En premier lieu, le concluant a sollicité plusieurs reports afin de permettre à la société EDIFICES DE FRANCE d’acquérir le terrain objet du litige. En effet, à la date prévue pour la réitération par acte authentique, la société EDIFICES DE FRANCE n’avait pas la trésorerie suffisante pour le paiement du prix de la vente. Par un email du 6 juillet 2011, Monsieur [A] [B] a en effet informé Monsieur [F] [D] du refus de plusieurs banques de financer l’acquisition au profit d’ EDIFICES DE FRANCE car ce terrain n’était pas constructible.

— En janvier 2012, la société EDIFICES DE FRANCE n’avait toujours pas la trésorerie nécessaire au paiement du prix de la vente. En effet, par un échange d’emails en date des 18 et 19 janvier 2012, Monsieur [A] [B] a demandé à Monsieur [F] [D] d’apporter « en compte courant la somme de 275,000.00 euros » correspondant à la moitié du prix de vente du terrain, majoré de divers frais. En raison du litige l’opposant aux autres associés, Monsieur [F] [D] a refusé de pourvoir au financement de cette opération.

— Il ressort des pièces du dossier que la société EDIFICES DE FRANCE ne disposait des sommes nécessaires à l’acquisition du terrain, ni en 2011 ni en 2012, alors même que ce prix devait être payé au moment de la réitération par acte authentique.

— Monsieur [F] [D] ne pouvait réitérer la promesse par acte authentique dans le délai prévu. A fortiori, la réitération en l’absence des financements nécessaires au paiement du prix de vente aurait constitué un acte préjudiciable à la société EDIFICES DE FRANCE, contraire au mandat de Monsieur [F] [D].

— Par un jugement en date du 12 février 2014, la société EDIFICES DE FRANCE a été placée en redressement judiciaire. Bien que depuis elle ait perçu le montant de la condamnation des Consorts [D] au titre de la sentence arbitrale du 15 novembre 2013, il a été jugé que cette sentence n’est, et n’a jamais été, exécutoire en France ( arrêt de la Cour de cassation du 7 juin 2023 et arrêt de la Cour d’appel de Douai du 30 mai 2024).

— Monsieur [F] [D] a formé un nouveau recours en annulation contre cette sentence, et un pourvoi vient d’être formé. Il ne peut donc être déduit de la condamnation des Consorts [D] dans le cadre de cette sentence que la société EDIFICES DE FRANCE dispose de fonds perçus à ce titre.

— La Cour d’appel de Douai a récemment fait droit à la demande d’expertise de gestion formulée par Monsieur [F] [D] à l’encontre de la société EDIFICES DE FRANCE ( arrêt de la Cour d’appel de Douai du 6 juin 2024). L’expert désigné devra présenter un rapport sur des opérations de gestion litigieuses dont le montant dépasse les 1,5 millions d’euros.

— Le concluant n’a donc pas voulu sciemment porter atteinte aux intérêts de la société EDIFICES DE FRANCE, mais a, au contraire, pris la précaution d’obtenir du vendeur une annulation de la promesse de vente « sans indemnité de part et d’autre », protégeant ainsi la société EDIFICES DE FRANCE d’une lourde condamnation pour non respect de ses obligations.

— Si Monsieur [L] [X] a reçu la somme de 100.000,00 euros de la part d’ EDIFICES DE FRANCE, ce n’est nullement en tant que bénéficiaire de la substitution de la promesse de vente mais uniquement en tant que simple apporteur d’affaires.

— Enfin, la mauvaise gestion de la société ne pouvant être présumée, la partie appelante fait défaut à apporter la preuve d’une faute de gestion commise par Monsieur [F] [D].

Le rejet de la demande de dommages et intérêts de la société EDIFICES DE FRANCE':

— L’octroi de dommages et intérêts sur le fondement aussi bien de la responsabilité civile délictuelle que de la responsabilité contractuelle suppose la réunion d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

— Force est néanmoins de constater que la société EDIFICES DE FRANCE n’a subi aucun préjudice réparable.

— En effet, à l’heure actuelle, la société EDIFICES DE FRANCE n’est toujours pas en mesure de payer le montant du prix de vente du terrain litigieux.

— De plus, le terrain acquis est situé en zone inconstructible : il s’agit d’un espace boisé classé en zone EBC. Le terrain est soumis à la loi littorale, il fait partie d’un espace recueillant des espèces protégées (chênes lièges, pins maritimes etc.) ' à ce titre, il est soumis à une étude de la protection de la faune et de la flore ', et enfin il n’est pas raccordé aux réseaux de lutte incendie. Le code de l’urbanisme est clair en ce qu’il prévoit que le classement en zone EBC « interdit (') tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements ».

— La société EDIFICES DE FRANCE n’aurait en aucun cas pu obtenir une autorisation de construire sur ce terrain et le préjudice allégué par les appelants est donc infondé. La demande de dommages et intérêts de la société EDIFICES DE FRANCE devra donc être rejetée.

— Dans l’hypothèse où les appelants auraient bénéficié d’une telle autorisation, le montant du préjudice allégué par ces derniers est en tout état de cause largement surestimé. En effet, les appelants avancent une perte de chance de 8 millions d’euros équivalant à 20% d’un gain manqué estimé à 40 millions d’euros, sans aucun élément au soutien d’un tel calcul.

— Ce calcul est totalement déconnecté des prix pratiqués sur le marché de la commune de [Localité 7], en particulier dans ce secteur.

— Sur la base d’une valeur de 600 000 euros par parcelle, si 8 hectares avaient permis la réalisation de 32 parcelles aménagées et commercialisées de 2500m², le chiffre d’affaires d’ EDIFICES DE FRANCE, toutes taxes comprises aurait été de 19 200 000 euros. Encore aurait- il fallu déduire de ce chiffre des frais divers, notamment des frais de géomètre, d’architecte, des frais de bureaux d’études d’impact, de travaux de voiries et autres réseaux, des frais bancaires et d’assurance. Le résultat obtenu aurait été de l’ordre de 12 à 15% du montant hors taxe des ventes, soit moins de 3 millions d’euros. De cela aurait-il encore fallu déduire l’impôt sur les sociétés, soit un tiers du résultat. Le gain prétendument manqué par la société EDIFICES DE FRANCE aurait donc été de 2 millions d’euros dans le meilleur des cas. Ce montant est à l’évidence bien loin des 40 millions d’euros avancés par les appelants.

L’allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive':

— L’article 32-1 du Code de procédure civile dispose : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

— En l’espèce, les appelants ne peuvent qu’avoir conscience que leur demande est vouée à l’échec, dans la mesure où, ni en première instance, ni en appel, ils n’ont apporté la moindre preuve d’un concert frauduleux.

— En réalité, la présente procédure s’inscrit dans une stratégie de harcèlement judiciaire beaucoup plus large des appelants à l’encontre de Monsieur [F] [D], qui inclut de nombreuses mesures d’exécution provisoires (nantissement judiciaire, hypothèque judiciaire, saisies, etc.), ayant fait l’objet de mainlevée lorsqu’elles ont été contestées, ainsi qu’une procédure devant le Tribunal de Commerce d’Arras puis la Cour d’appel de Douai qui était vouée à l’échec puisque la Cour d’appel a réformé la sentence arbitrale rendue le 15 novembre 2013 par Maître Jean-Jacques Bondroit (Arrêt de la Cour d’appel de Douai du 11 mai 2023).

— Ces diverses procédures sont le moyen pour EDIFICES DE FRANCE de divertir Monsieur [F] [D] de ses activités florissantes de promotion immobilière, en l’obligeant, lui et son équipe, à consacrer du temps et de l’argent à la défense d’une action qui n’a aucune chance de prospérer. Monsieur [F] [D] subit donc un préjudice matériel substantiel.

— Par ailleurs, les conclusions des appelants contiennent de nombreuses allégations mensongères portant atteinte à la probité de Monsieur [F] [D], l’accusant d’avoir abusé de la confiance de ses associés, d’avoir outrepassé ses pouvoirs de gérant, d’avoir fait preuve de mauvaise foi et d’avoir participé à une fraude. Ces allégations portent atteinte à l’image du concluant, lui causant ainsi un préjudice moral inacceptable.

— Il ressort de ce qui précède que les appelants ont commis un abus de leur droit d’ester en justice et ont causé un préjudice substantiel à Monsieur [F] [D], qui devra être réparé par l’allocation d’une somme de 40.000 euros.

Vu les conclusions du 9 janvier 2024 de M [G] [P] tendant à':

DIRE ET JUGER que [G]-[E] [P] n’ a participé à aucun concert frauduleux concernant la vente du 12 avril 2012 ;

En conséquence,

DÉBOUTER EDIFICES DE FRANCE et Maître [H] [W], ès qualités, de l’ensemble de leurs demandes ;

CONFIRMER le jugement du 18 novembre 2016 du Tribunal de grande instance de Draguignan en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’ i1 a débouté [G]-[E] [P] de sa demande pour procédure abusive ;

INFIRMER ledit jugement en ce qu’ il a débouté [G]-[E] [P] de sa demande pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNER solidairement EDIFICES DE FRANCE et Maître [H] [W], en qualité de commissaire à l’ exécution du plan d’ EDIFICES DE FRANCE, à verser à [G]-[E] [P] la somme de 10.000 euros pour procédure abusive ;

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement EDIFICES DE FRANCE et Maître [H] [W], en qualité de commissaire à l’ exécution du plan d’ EDIFICES DE FRANCE, à verser à [G]-[E] [P] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile , ainsi qu’aux entiers dépens.

Le concluant réplique en soutenant en substance les moyens et arguments suivants':

— La promesse de vente du 29 mars 2011 et l’acte de substitution du 28 août 2009 substituant EDIFICES DE FRANCE au bénéfice de la promesse de vente, sont inopposables à [G]-[E] [P] faute d’avoir été publiés antérieurement à la vente contestée du 12 avril 2012.

— La fraude consiste pour les contractants à se placer délibérément en dehors du domaine de la loi impérative, par un artifice, pour, sous couvert d’ un acte d’apparence régulière, la contourner dans le but de frauder les droits d’autrui.

— En matière de promesse synallagmatique de vente , la partie qui se prévaut de la nullité de l’acte doit, a minima, rapporter la preuve que le fraudeur allégué avait connaissance des droits auxquels il porte atteinte.

— Il ne doit y avoir aucun doute sur la connaissance qu’avait le second acquéreur de l’existence de la première vente.

— Mais la connaissance par le second acquéreur de l’existence d’un acte antérieur n’est pas suffisante. Sa mauvaise foi est sans influence, non plus, sur la validité de l’acte publié, alors que la promesse synallagmatique initiale qui n’a pas été publiée, ne lui est pas opposable.

— La simple connaissance par le vendeur et le second acquéreur de l’existence d’une première vente est également sans incidence sur l’application des règles de publicité foncière en cas de concours entre deux titres et ne constitue pas en soi un concert frauduleux (Cassation Civ. 3, 15 mars 2018, N° 17-10882).

— L’intention frauduleuse suppose non seulement une mauvaise foi de la part de son auteur, mais également des man’uvres frauduleuses pour contourner les droits d’un premier acquéreur'; elle suppose un élément matériel constitué par des man’uvres dolosives.

— Le fait que M. [P] était associé de M. [D] ne démontre en rien qu’il ait eu connaissance de la promesse synallagmatique du 29 mars 2011 qui n’était pas publiée, ni a fortiori une quelconque intention dolosive de sa part.

— La demande d’ EDIFICES DE FRANCE contre le concluant est abusive dès lors qu’aucun début de commencement de preuve d’une quelconque intention frauduleuse de sa part n’est rapportée.

Vu les conclusions notifiées le 10 décembre 2024 par Maître [U] [T] tendant à':

CONFIRMER le jugement rendu le 18 novembre 2016 par le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN,

En toute hypothèse,

DÉBOUTER la SARL EDIFICES DE FRANCE et Monsieur [H] [W] des fins de leur action en responsabilité professionnelle à l’ encontre de Maître [U] [T],

DÉBOUTER la SARL EDIFICE DE FRANCE et Monsieur [H] [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’ encontre de Maître [U] [T]

Y ajoutant,

LES CONDANMER au paiement de la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts, à la mesure du préjudice moral occasionné ( l’ imputation d’une participation à une fraude).

LES CONDAMNER au paiement de la somme de 4 000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

LES CONDAMNER aux entiers dépens distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ, avocats, sur ses offres et affirmations de droit.

Le notaire intimé fait valoir les moyens suivants':

— Par acte reçu en les minutes du concluant le 28 août 2009, Monsieur [L] [X] a substitué la SARL EDIFICES DE FRANCE dans le bénéfice d’une promesse de vente consentie par Madame [Y] [V], par acte sous seings privés en date des 17 octobre et 4 décembre 2003, et portant sur un terrain sis à [Localité 7].

— Cette promesse de vente, consentie pour un prix de 762.245 €, avait fait l’objet de deux avenants sous seings privés, ayant pour objet de proroger le délai de validité de ladite promesse jusqu’au 30 août 2012.

— L’acte de substitution a été signé pour le compte du substitué par Monsieur [F] [D], en vertu des pouvoirs annexés à 1'acte et conférés par Monsieur [R] [B], gérant de la SARL EDIFICES DE FRANCE.

— Monsieur [D] a été nommé cogérant de la SARL EDIFICES DE FRANCE au mois de mars 2010.

— Par actes sous seings privés en date des 29 mars et 29 avril 2011, Madame [V] et la SARL EDIFICES DE FRANCE, toujours représentée par Monsieur [F] [D], cette fois-ci en sa qualité de cogérant, ont convenu de diminuer le prix de vente pour porter celui-ci à 500.000 €, en contrepartie d’un délai de signature de 1'acte de vente ramené au 30 mai 2011.

— A plusieurs reprises, dans les semaines et mois qui ont suivi, à la demande de la venderesse, le concluant a tenté, sans succès, d’organiser la signature de l’acte de vente.

— En témoignent les courriers de l’office et de Maître [Z], notaire de la SARL EDIFICES DE FRANCE.

— L’acquéreur donnait peu signe de vie et semblait financièrement défaillant.

— Par courrier en date du 13 février 2012, versé aux débats, la SARL EDIFICES DE France informait le concluant par intermédiaire de son représentant légal, Monsieur [F] [D], qu’ elle ne donnait pas suite à son projet d’ acquisition.

— Monsieur [X], devenu entre temps mandataire de Madame [V], a pris acte de ce désistement par courrier en date du 16 février 2012, versé aux débats.

— Par acte reçu le 12 avril 2012, Madame [V] a procédé à la vente du terrain concerné à Monsieur [G]-[E] [P], moyennant le prix de 465.000 € net vendeur.

— Ce n’est que quelques mois plus tard, lors d’ une conversation téléphonique avec Monsieur [B], gérant de la SARL EDIFICES DE FRANCE, que le concluant apprenait que Monsieur [F] [D] avait été démis de ses fonctions de cogérant par décision de l’ assemblée générale extraordinaire de la société en date du 20 février 2012.

Sur l’imputation infamante d’une participation à une quelconque à organisation frauduleuse

— Le concluant a pris acte des documents précités comportant désistement du demandeur.

— Monsieur [D], alors cogérant de la société, a pu valablement proposé au mandataire du vendeur une résiliation amiable de la promesse de vente.

— La qualité de Monsieur [D], à la date des actes précités, et les statuts versés aux débats, établissent que celui-ci avait tout pouvoir d’ engager la société vis à vis des tiers, ce lors même que lesdits engagements entraient dans le cadre de ses statuts.

— L’appelante ne saurait être suivie sur la capacité du cogérant, Monsieur [D], de renoncer à l’acquisition immobilière.

— Non seulement, il s’agit d’une situation de fait, qui procédait de l’ impécuniosité et de l’ incapacité de la société d’acquérir sur fonds propres ou avec un financement, ainsi qu’il ressort des pièces.

— La renonciation ne peut être assimilée à1'acte d’ acquisition, à l’emprunt, etc… ou tout autre acte ressortant d’ une autorisation de la société aux conditions de majorité ordinaire, puisqu’ il est indiqué aux statuts – «'article 14 – que cette limitation de pouvoir ne concerne que les rapports des associés entre eux, sans qu’ elle puisse être opposée aux tiers.'»

— Monsieur [D] est apparu pour le concluant, comme pour le vendeur, comme le représentant permanent de la société.

— Dès lors, la renonciation à poursuivre plus avant l’acquisition dans les termes du dernier avenant est ressortie à son plein effet par l’ acceptation du représentant de la venderesse.

— La publication de l’acte de substitution n’était pas obligatoire'; elle n’a été requise à aucun moment par l’ acquéreur'; de surcroît, elle aurait été sans effet par suite de la résiliation postérieure de la promesse de vente.

— Entre la régularisation du dernier avenant de la promesse de vente, soit le 29 avril 2011, et la résiliation de la promesse opérée le 16 février 2012, la SARL EDIFICES DE FRANCE disposait de délais plus que suffisants pour régulariser l’acte de vente.

— Ce contentieux est la conséquence d’une mésentente apparue entre les associés de la SARL EDIFICES DE FRANCE, dans laquelle, ni la venderesse, ni le concluant, ne sauraient être impliqués.

— Il n’existe ni faute, ni préjudice, en relation causale.

— Les imputations offensantes faites à1'endroit d’un officier ministériel, génèrent pour le concluant un préjudice moral qui ne saurait être réparé que par l’allocation de légitimes dommages et intérêts.

MOTIVATION':

L’arrêt sera réputé contradictoire le service des domaines, curateur à la succession vacante de Mme [M] veuve [V], ayant été assigné en intervention forcée par acte remis à personne morale.

Sur la saisine de la cour

Selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est admis, au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif de leurs conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation du jugement du chef des demandes rejetées en première instance et représentées en appel, la cour d’appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement.

Sans demander l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté ses prétentions indemnitaires, mais tout au contraire en sollicitant sa confirmation, Maître [T] sollicite 6000,00 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral résultant de l’offense faite à un officier ministériel , par l’imputation de la participation à un concert frauduleux .

En l’absence de demande d’infirmation du jugement, la cour ne peut que confirmer celui-ci en ce qu’il a débouté Maître [T] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de la vente':

Aux termes des articles 122 et suivants du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir. Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse. Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.

Aux termes de l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles, les actes et décisions judiciaires, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité, notamment les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort.

L’article 30-5° du même décret énonce que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

L’article 33 de même code fixe le délai d’accomplissement à trois mois de leur date, pour les autres actes que les attestations notariées et les décisions judiciaires, sans prévoir d’autre sanction que l’irrecevabilité, laquelle est régularisable.

A la suite de l’arrêt ordonnant la réouverture des débats, il est justifié par les appelants, notamment par la production des relevés de formalités publiées, que l’assignation du 17 juillet 2014 a été publiée au service de la publicité foncière le 6 juillet 2021 sous la référence 8304P022021P17170 et l’assignation du 1er septembre 2014, le 6 juillet 2021 sous la référence 8304P022021P17169. L’assignation du 9 septembre 2014 a été publiée le 6 juillet 2021 sous la référence 8304P022021P17115. L’assignation du 20 octobre 2014 a quant à elle été publiée le 6 juillet 2021 sous la référence 8304P022021P17125.

La cause d’irrecevabilité ayant été régularisée, l’exception d’irrecevabilité de l’action en annulation de la vente, formée par la société EDIFICES DE FRANCE et son commissaire à l’exécution du plan de redressement sera rejetée, ce qui conduit à l’infirmation du jugement sur ce point.

Sur l’existence d’un concert frauduleux':

Dans son sens général, la fraude désigne un acte de mauvaise foi, accompli dans le dessein de préjudicier à des droits que l’on doit respecter. La fraude suppose donc un élément matériel (la machination) et un élément intentionnel (la volonté de tromper).

Il est reproché à Mme [M], veuve [V], venderesse, d’avoir participé à un concert frauduleux avec le notaire, Maître [T], l’acquéreur M [P] et M [D] associé et cogérant de la société EDIFICES DE FRANCE pour priver cette dernière de la promesse de vente dont elle bénéficiait sur les terrains de [Localité 7].

Cette thèse suppose que M [D], excédant ses pouvoirs au mépris des intérêts de la société dont il était le gérant, ait renoncé, dans ce but, à la promesse de vente litigieuse, ce qui implique que le concert frauduleux soit antérieur à la renonciation. Or , s’il peut être admis que M. [P], associé de M [D] dans d’autres sociétés, ait pu convenir avec celui-ci qu’il se porterait acquéreur des terrains en question, pour le cas où la société EDIFICES DE FRANCE renoncerait à la promesse de vente dont elle bénéficiait, rien n’établit en revanche que Maître [T] était lui même dans la confidence. Les manquements à l’obligation de publier la promesse de vente de 2011 et l’acte de substitution de 2009, qui lui sont imputés par les appelants et M [D], ne suffisent pas, en effet, à démontrer sa participation à un concert frauduleux, dont le premier acte d’exécution, selon la thèse des appelants, serait la renonciation à la promesse de vente dont bénéficiait la société EDIFICES DE FRANCE, intervenue respectivement trois ans et un an après les actes précités.

Quant à Madame [Y] [M] , née en 1920, âgée de 92 ans au moment de la vente litigieuse et demeurant à [Localité 9], elle était représentée à l’acte de vente du 12 avril 2012 par un mandataire, M. [L] [X], lui-même bénéficiaire initial de la promesse de vente, ayant substitué, contre rémunération, la société EDIFICES DE FRANCE dans ses droits. Aucun élément probant n’établit qu’elle ait participé personnellement à un concert frauduleux. En outre, si les actes conclus par un mandataire, même détournant ses pouvoirs, engagent le mandant vis à vis des tiers de bonne foi, il en va différemment des engagements contractés par le mandataire à la suite d’un concert frauduleux avec un tiers, lesquels, selon une jurisprudence constante, sont inopposables au mandant. C’est donc en la personne du mandataire que les appelants doivent établir la participation à un concert frauduleux. Or, M. [X] n’est pas partie à l’instance. Dès lors, à supposer que M [D] et M [P] se fussent concertés pour priver la société EDIFICES DE FRANCE du bénéfice de la promesse de vente du 29 mars 2011, cette entente ne peut affecter l’acte de vente conclu entre M. [P] et Mme [M], cette dernière étant étrangère au concert frauduleux allégué, que ce soit personnellement ou au travers de son mandataire.

Dès lors, la société EDIFICES DE FRANCE et son commissaire à l’exécution du plan de redressement échouent à établir l’existence d’une fraude de nature à justifier l’annulation de la vente intervenue entre Mme [M] et M. [P] le 12 avril 2012 et seront déboutés de cette prétention.

Sur les demandes de dommages et intérêts’de la SAARL EDIFICES DE FRANCE:

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, anciennement 1382 du code civil, l’ action en responsabilité suppose de rapporter la preuve d’ une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

La société EDIFICES DE FRANCE bénéficiait à la suite de l’acte de substitution de 2009 d’une promesse de vente assortie de plusieurs conditions suspensives, dont celles que le bénéficiaire obtienne un arrêté de ZAC autorisant la construction de 7150 m² de SHON minimum et qu’aucun recours de tiers ou déféré ou retrait ne survienne dans les délais de recours légaux. Par avenant du 27 mars 2007, le paragraphe des conditions suspensives a été complété par la condition suspensive que le bénéficiaire obtienne un permis de construire autorisant 7150m² de SHON , celui-ci s’engageant à déposer le permis de construire dans les 6 mois de l’entrée en vigueur du PLU de la commune de [Localité 7]. Cette condition devait être réalisée au plus tard le 30 juin 2009. Un nouvel avenant de 2008 est venu reporter la date limite de réalisation de cette condition au 30 août 2012.

Par message du 6 juillet 2011, [A] [B] co gérant de la société EDIFICES DE FRANCE a informé [F] [D] du refus de plusieurs banques contactées de financer le projet de [Localité 7] en promotion immobilière au profit d’ EDIFICES DE FRANCE , le terrain n’étant pas constructible .

Il n’est pas contesté que le terrain dont l’ achat a été envisagé était inconstructible et par ailleurs situé en zone boisée classée du PLU de la commune de [Localité 7]. Si la société EDIFICES DE FRANCE indique que ce terrain avait vocation à devenir constructible ou «'qu’ éventuellement il pouvait donner lieu à la mise en 'uvre d’ un projet écologique d’installation de «'Lodges'» avec piscines et vue sur la mer'», cette affirmation ne repose sur aucun élément probant. Au contraire le classement EBC ( espace boisé classé) plaide en faveur d’une zone protégée ayant vocation à être pérennisée.

Dès lors, le préjudice allégué par la société EDIFICES DE FRANCE, résultant de la perte de chance de mener à terme un projet immobilier soumis à un aléa juridique, apparaît hypothétique.

S’agissant des fautes imputés aux intimés, en l’absence de faute de gestion examinable et de concert frauduleux démontré, la faute de [F] [D] n’apparaît pas caractérisée. Celui-ci avait en vertu de l’article 14 des statuts «'les pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société en toutes circonstances, sans avoir à justifier de pouvoirs spéciaux ». sous réserve des actes listés au paragraphe suivant:

« Toutefois, les emprunts – à l’exception des crédits en banque et des prêts ou dépôts consentis par des associés – les achats, échanges et ventes de clientèle civile ou commerciale, d’établissements ou d’immeubles, les locations ou prises à bail de clientèle civile ou commerciale, d’établissements ou d’immeubles, l’ouverture et la fermeture de toute succursale, les cautions avals ou garanties données par la société au profit de tiers, la fondation de sociétés et tous apports à des sociétés constituées ou à constituer, ainsi que toute prise d’intérêt dans ces sociétés, ne peuvent être faits ou consentis qu’avec l’autorisation des associés aux conditions de majorité ordinaire, sans toutefois que cette limitation de pouvoirs, qui ne concerne que les rapports des associés entre eux, puisse être opposée aux tiers ».

Conformément à cette disposition, Monsieur [F] [D] avait besoin, et disposait d’un pouvoir spécial pour représenter la société EDIFICES DE FRANCE lors de la substitution de la société à Monsieur [L] [X] dans le bénéfice de la promesse de vente originelle et dans la renégociation de cet engagement, s’agissant d’ un acte par lequel la société s’engageait au versement de sommes conséquentes de nature à augmenter son passif.

Cependant, la liste des opérations nécessitant un pouvoir spécial doit être interprétée strictement, et ne prévoit pas la renonciation à un droit portant sur un bien immobilier. Cette renonciation, qui n’entraîne pas de paiement de la part de la société, mais au contraire la libère de ses engagements antérieurs, n’exige pas un formalisme équivalent.

Ainsi, Monsieur [F] [D] n’avait pas besoin d’un pouvoir spécial pour renoncer à la promesse de vente au nom de la société. Il ressort par ailleurs de la promesse renégociée par lui à un prix de 500 000,00 euros en baisse de 260000 euros par rapport au prix initialement convenu, acte daté des 29 mars et 29 avril 2011, que l’ acte authentique de vente devait être passé au plus tard le 30 mai 2011.

Par courrier du 13 février 2012 et alors que cette promesse était devenue caduque, faute d’avoir été réitérée, Monsieur [D] a demandé à M [X] de mettre un terme au compromis signé en mars et avril 2011, la société EDIFICES DE FRANCE n’étant pas en capacité financière de procéder à l’acquisition du terrain de [Localité 7]. Par courrier du 16 février 2012, M [X], mandataire de Mme [V], a confirmé son accord pour mettre un terme aux accords antérieurs sans indemnité de part et d’autre, afin que chaque partie retrouve sa liberté.

Il ressort de ces éléments que l’échéance de réitération de la promesse de vente par acte authentique, initialement fixée au 30 août 2012 par l’avenant de 2008 a été avancée au 30 mai 2011 en contrepartie d’ une diminution d’un tiers du prix initialement convenu, que les conditions suspensives prévues dans l’acte initial, relatives à l’obtention d’autorisations de construire ou d’aménager n’ ont jamais été réalisées et qu’ à l’échéance prévue pour la réalisation de la vente par acte authentique, la société EDIFICES DE FRANCE n’était pas en mesure de financer cet achat.

Quand à la faute imputée au notaire par la société EDIFICES DE FRANCE et M. [D], il lui est reproché de ne pas avoir publié l’ acte en date du 28 août 2009, par lequel EDIFICES DE FRANCE s’est substituée à Monsieur [L] [X] dans les termes de la promesse de vente, de sorte que la promesse synallagmatique de vente à laquelle EDIFICES DE FRANCE était partie n’était pas opposable à Monsieur [G]-[E] [P].

Selon l’article 28 1° a) du décret n°55-22 du 4 janvier 1955: « Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles : 1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs : a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ; (…) ».

Selon l’ article 30 1° du même texte : « Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques (…) ».

Selon ces dispositions, une promesse synallagmatique de vente, même assortie de conditions suspensives doit en principe faire l’ objet d’une publication au service de la publicité foncière. Cette publication est une obligation pour le notaire indépendamment de la volonté des parties et le notaire peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code civil devenu 1240 du même code lorsqu’il omet d’accomplir une formalité prévue par la loi et qui ne tend qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui. Tel est le cas de la publicité foncière destinée à assurer l’ opposabilité aux tiers d’un acte opérant mutation de propriété.

L’absence de publication dans le délai prévu est donc de nature à engager la responsabilité du notaire.

Toutefois, au cas présent, lorsqu’ a été reçu l’acte de vente passé entre Mme [M] et M. [P], le 12 avril 2012, la promesse de vente dont bénéficiait la société EDIFICES DE FRANCE était devenue caduque, de sorte que la faute commise par M° [T] n’a été d’aucune conséquence. Le préjudice invoqué est donc sans lien avec la faute imputée à cet officier ministériel.

Enfin, en l’absence de concert frauduleux démontré, la faute de M [P], acquéreur du terrain vendu par Mme [M], n’ est pas établie quand bien même il est acquis qu’ il avait des liens d’affaire avec M. [F] [D].

Dès lors , la société EDIFICES DE FRANCE qui échoue à établir une faute en lien avec les préjudices qu’ elle invoque sera déboutée de toutes ses demandes indemnitaires, le préjudice moral étant au demeurant non justifié et la perte des frais exposés pour obtenir le transfert de la promesse de vente à son bénéfice étant inhérente au caractère aléatoire du projet immobilier envisagé qui ne s’est pas réalisé parce que les banques ont refusé de le financer.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [G]-[E] [P] pour procédure abusive':

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur grossière ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas démontré que les appelants ont abusé de leur droit d’agir en justice comme de leur droit d’interjeter appel, dans une intention de nuire à M. [P], ou de mauvaise foi ou par une légèreté particulièrement blâmable, le caractère non fondé des demandes de la société EDIFICES DE FRANCE n’étant pas en soi révélateur d’ un abus du droit d’agir en justice . Dès lors , le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [P] de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts et d’amende civile de M. [F] [D] pour procédure abusive':

Monsieur [D] soutient que la présente instance s’inscrit dans une stratégie de harcèlement judiciaire beaucoup plus large des appelants, qui inclut de nombreuses mesures d’ exécution provisoires ( nantissement judiciaire, hypothèque judiciaire, saisies etc.), ayant fait l’objet de mainlevées lorsqu’elles ont été contestées, ainsi qu’une procédure devant le tribunal de commerce d’Arras puis de la cour d’appel de Douai qui était vouée à l’échec puisque la cour d’appel a réformé la sentence arbitrale rendue le 15 novembre 2013. Il ajoute que ces diverses procédures sont le moyen pour EDIFICES DE FRANCE de divertir le concluant de ses activités florissantes de promotion immobilière, en l’obligeant lui et son équipe à consacrer du temps et de l’argent à la défense d’une action qui n’a aucune chance de prospérer.

Cependant, le caractère abusif de la présente instance ne saurait être apprécié au regard d’ un ensemble de procédures préexistantes dont la cour n’est pas saisie. D’ autre part comme précédemment rappelé, l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse, sa mauvaise foi, ou une erreur grossière, ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil. En l’espèce, les moyens et arguments développés par la société EDIFICES DE FRANCE au soutien de ses demandes étaient suffisamment précis et étayés par des circonstances de fait, pour écarter le caractère abusif de l’action quand bien même elle est, au final, jugée mal fondée.

S’agissant de l’amende civile qui bénéficie au trésor public, il ne s’agit pas d’une prétention qu’ une partie peut soumettre à la cour. Dès lors M. [D] doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts, le jugement étant confirmé de ce chef, et déclaré irrecevable en sa demande d’amende civile pour procédure abusive.

Sur les demandes annexes':

Partie perdante la société EDIFICES DE FRANCE est condamnée aux dépens de l’entière procédure, avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande de ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans recevoir provision.

Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties, l’équité justifie de la condamner à payer à M. [P] et à M. [D] , et à chacun , une somme de 6000,00 euros et à Me [U] [T] une somme de 2000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

Le jugement est confirmé sur les dépens et frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire , en dernier ressort,

Vu l’arrêt mixte du 20 mars 2025 ayant notamment déclaré irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité et la demande de dommages et intérêts correspondante de la société EDIFICES DE FRANCE contre M. [F] [D], son ancien gérant, fondée sur la faute de gestion,

Vu la communication des pièces justifiant de la publication au service de la publicité foncière des assignations en nullité de la vente intervenue le 12 avril 2012 entre [Y] [M] veuve [V] et [G]-[E] [P],

Infirme le jugement en ce qu’ il a déclaré irrecevables les demandes de la société EDIFICES DE FRANCE tendant à l’ annulation de la vente intervenue le «'12 février 2012'», en réalité le 12 avril 2012, entre [Y] [M] veuve [V] et [G]-[E] [P],

Statuant à nouveau de ce chef ,

Déclare recevable la demande de la société EDIFICES DE FRANCE tendant à l’ annulation de la vente intervenue le 12 avril 2012 entre [Y] [M] veuve [V] et [G]-[E] [P],

Déboute la société EDIFICES DE FRANCE de sa demande d’ annulation de la vente intervenue le 12 avril 2012 entre [Y] [M] veuve [V] et [G]-[E] [P],

La déboute de ses demandes de dommages et intérêts fondées sur l’article 1240 du code civil, anciennement 1382 du même code.

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Déclare [F] [D] irrecevable en sa demande d’amende civile,

Condamne La société EDIFICES DE FRANCE aux dépens d’appel,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans recevoir provision,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société EDIFICES DE FRANCE à payer à M. [G]-[E] [P], 6000,00 euros, à M. [F] [D], 6000,00 euros, et à Me [U] [T], 2000,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens d’appel

LE GREFFIER LE PRESIDENT