COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 25 SEPTEMBRE 2025

ph

N° 2025/ 285

Rôle N° RG 22/03357 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI7TO

S.C.I. FARFALLA 3000

C/

S.A.S. RIVERE GROUP

E.U.R.L. SUNNY IMMO

Commune [Localité 32]

S.C.I. DU VIEUX MOULIN

S.C.I. KNK

Syndicat VILLA [20]

S.C.I. VISTA AMENA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL NINO PARRAVICINI

M^e Christian FIEVET

SELARL CABINET PASSET – BELUCH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 10 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03296.

APPELANTE

S.C.I. FARFALLA 3000, SCI de droit monégasque., dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Nino PARRAVICINI de la SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMEES

S.A.S. RIVERE GROUP, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Christian FIEVET, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Julien DUMOLIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

E.U.R.L. SUNNY IMMO dont le siège social est [Adresse 17], prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié ès qualité audit siège

représentée par M^e Marie BELUCH de la SELARL CABINET PASSET – BELUCH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Valérie SERRA, avocat au barreau de NICE, plaidant

La Commune [Localité 32]dont le siège social est [Adresse 26], prise en la personne de son Maire en exercice

représentée par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Lea CHESNEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.I. DU VIEUX MOULIN dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

assignation portant signification de la déclaration d’appel et des conclusions remise en étude le 28/04/2022

défaillante

S.C.I. KNK dont le siège social est [Adresse 30], prise en la personne de sa gérante en exercice

assignation portant signification de la déclaration d’appel et des conclusions en étude le 28/04/2022

défaillante

Syndicat des copropriétaires VILLA [20], sis [Adresse 5], représenté par son syndic bénévole M. [A] [I].

Assignation portant signification de la déclaration d’appel et des conclusions remise à personne habilitée le 02/05/2022

défaillante

S.C.I. VISTA AMENA dont le siège social est [Adresse 19], prise en la personne de son représentant légal

en exercice

assignation portant signification de la déclaration d’appel et des conclusions remise en étude le 04/05/2022

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Juin 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

La société civile immobilière de droit monégasque Farfalla 3000 a acquis de M. et Mme [W], suivant acte notarié du 8 décembre 2010, une propriété dénommée [28] constituée d’une villa principale élevée d’un étage sur rez-de-chaussée et rez-de-jardin, un bâtiment annexe, un abri de jardin, un poolhouse, une piscine et terrain attenant en nature de jardin d’agrément, sur une parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 9] sur la commune de [Localité 32] sise [Adresse 2], l’acte précisant que l’accès au bien « s’effectue par un chemin carrossable figurant sur la parcelle cadastrée section AA numéro [Cadastre 15] mais qu’aucune servitude de passage n’a été régularisée. Une instance a opposé les VENDEURS aux présentes à la SARL CINQ [Localité 23] propriétaire de la parcelle cadastrée Section AA numéro [Cadastre 15] susvisée qui a donné lieu à un jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 14 juin 2010 » dont le dispositif est retranscrit dans l’acte en ce sens : « Dit que la propriété des époux [W] est effectivement en état d’enclave relative, mais les déboute de leurs demandes fondées sur la prescription du mode et de l’assiette du passage, et de toutes les demandes qui en découlent. Rejette également leur demande subsidiaire d’expertise ». L’acte précise que le vendeur n’a pas interjeté appel du jugement, que l’accès se fait aujourd’hui sans droit ni titre et peut être remis en cause à tout moment par le propriétaire de la parcelle AA [Cadastre 14] et [Cadastre 15], et qu’il appartiendra à l’acquéreur d’engager la procédure de désenclavement d’avec les propriétés voisines.

L’EURL Sunny immo a acquis de la SARL Cinq [Localité 23] selon acte notarié du 4 décembre 2012, une villa élevée sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, piscine, petit appentis et terrain attenant cadastrés AA n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11], et séparé de la villa par le chemin rural piétonnier dit [Adresse 22], un pavillon à usage d’habitation élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et terrain attenant cadastrés AA n° [Cadastre 14] et [Cadastre 15]. L’acte précise que le [Adresse 21] est actuellement exclusivement piétonnier sans accès possible par véhicule automobile, que l’on accède au pavillon édifié sur les parcelles AA [Cadastre 14] et [Cadastre 15] par un chemin d’accès qui forme chemin d’exploitation au sens de l’article L. 162-1 du code rural et de la pêche maritime, que l’on accède à la villa édifiée sur les parcelles AA n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11] par un chemin prenant naissance [Adresse 19] serpentant dans le terrain cadastré AA n° [Cadastre 14] et [Cadastre 15] longeant le pavillon auquel il donne également accès, aboutissant au [Adresse 21] et à un passage en tréfonds dudit chemin créé en vertu de la servitude consentie par la commune de [Localité 32].

La SCI Farfalla 3000 a assigné en référé expertise la SCI du Vieux moulin, le syndicat des copropriétaires Villa [20], la SAS Rivere group, la SARL Sunny immo, M. [H] [V] et Mme [F] [S] épouse [V], la SCI Vista amena, la commune de [Localité 32], et par ordonnance du 10 février 2015, le président du tribunal de grande instance de Nice a désigné M. [Z] [G], géomètre-expert, aux fins de déterminer l’état d’enclave de la parcelle AA n° [Cadastre 9], en recherchant notamment si elle dispose déjà d’une issue suffisante pour assurer sa desserte complète vers la voie publique et ses utilisations normales, actuelles ou envisagées, dans la négative, vérifier si les parcelles des parties proviennent ou non de la division d’un même fonds par référence à l’article 684 du code civil et dire s’il existe un tracé obligatoire de désenclavement, le cas échéant déterminer le passage le plus approprié pour l’accès à ces parcelles, le plus court et le moins dommageable pour les défendeurs, conformément aux dispositions des articles 682 et 683 du code civil. Les opérations d’expertise ont été étendues à la société KNK, propriétaire des parcelles AA n° [Cadastre 16] et [Cadastre 3] acquises de M. et Mme [V].

M. [Z] [G] a déposé son rapport le 30 septembre 2017.

Par exploits d’huissier des 21, 22, 26 juin 2015 et 11 juillet 2015, la SCI Farfalla 3000 a assigné la SCI du Vieux moulin, le syndicat des copropriétaires Villa [20], la SAS Rivere group, l’EURL Sunny immo, la SCI Vista amena, la commune de [Localité 32] et la SCI KNK devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de désenclavement de son fonds.

Par jugement réputé contradictoire du 10 février 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

— dit que le fonds de la SCI Farfalla 3000, cadastré AA n° [Cadastre 9], sis au [Adresse 2] à [Localité 32] n’est pas enclavé,

— débouté la SCI Farfalla 3000 de l’ensemble de ses demandes,

— débouté l’EURL Sunny immo de sa demande reconventionnelle de condamnation de la SCI Farfalla 3000 au paiement de dommages et intérêts,

— condamné la SCI Farfalla 3000 à payer à l’EURL Sunny immo la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Farfalla 3000 à payer à la commune de [Localité 32] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Farfalla 3000 à payer à la SCI Rivere group la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Farfalla 3000 aux entiers dépens.

Le tribunal a considéré :

— que la destination du fonds cadastré AA n° [Cadastre 9] a été retenue par l’expert faute d’élément d’information de la part de la demanderesse, comme étant sa résidence principale mais qu’il ne ressort d’aucunes pièces versées aux débats que la propriété en question constitue la résidence principale de la SCI Farfalla 3000, de sorte que les conditions d’usage légitime ne sont pas connues,

— que l’incontestable difficulté d’accès par le [Adresse 21], dont la topographie a évolué et s’est améliorée, ne peut à elle seule justifier l’établissement d’une servitude,

— que des travaux ont pu être effectués par le [Adresse 21] selon courriers de cinq entreprises de construction-rénovations consultées à l’époque par la SARL 5 [Localité 23] pour des travaux de désamiantage, ce qui démontre que le fonds de la demanderesse est accessible dans le cadre de la réalisation de travaux de construction,

— qu’il ne ressort pas des pièces versées une problématique particulière de santé nécessitant une accessibilité renforcée à un fonds à usage d’habitation,

— que le fonds s’intègre dans un urbanisme particulier constitué d’un cadre prestigieux où l’accès est dans de nombreux cas rendu difficile afin de préserver ce cadre, la tranquillité et l’environnement du lieu,

— que l’accessibilité du [Adresse 21] peut être renforcée par des dépenses minimes permettant l’élargissement de la voie, notamment l’élagage des haies et arbustes dont les branches débordent sur la voie publique,

— que la difficulté d’accès par le [Adresse 21] n’affecte en rien l’utilisation normale du fonds de la SCI Farfalla 3000,

— que la question de la compétence du tribunal concernant l’établissement d’une servitude sur un chemin public est donc sans objet,

— que l’article 32-1 du code de procédure civile ne peut être mis en 'uvre que de la propre initiative du tribunal saisi, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une astreinte et que s’agissant de la demande fondée sur l’article 1240 du code civil, aucune faute ne peut être retenue contre la SCI Farfalla 3000 .

Par déclaration du 4 mars 2022, la SCI Farfalla 3000 a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 18 mai 2025, la SCI Farfalla 3000 demande à la cour de :

Vu les articles 683 et 684 du code civil,

Vu la jurisprudence de la Cour de cassation,

Vu le rapport d’expertise judiciaire ordonné par le tribunal de M. [Z] [G] du 30 septembre 2017,

Vu l’article L. 2l22-4 du code général de la propriété des personnes publiques,

— réformer le jugement rendu le 10 février 2022 en ce qu’il a :

— dit que le fonds de la SCI Farfalla 3000, cadastré AA n° [Cadastre 9], sis au [Adresse 2] à [Localité 32] n’est pas enclavé,

— débouté la SCI Farfalla 3000 de l’ensemble de ses demandes,

— débouté l’EURL Sunny immo de sa demande reconventionnelle de condamnation de la SCI Farfalla 3000 au paiement de dommages et intérêts,

— condamné la SCI Farfalla 3000 à payer à l’EURL Sunny immo la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Farfalla 3000 à payer à la commune de [Localité 32] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Farfalla 3000 à payer à la SCI Rivere group la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Farfalla 3000 aux entiers dépens,

Statuant à nouveau, par arrêt mixte,

Au fond,

— débouter la société Rivere group de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— débouter la commune de [Localité 32] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— débouter la société Sunny immo de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— juger conformément à une précédente décision de justice concernant les mêmes fonds datée du 14 juin 2010 que la parcelle cadastrée AA n° [Cadastre 9] sur la commune de [Localité 32] se trouve en état d’enclave relative car privée d’accès carrossable à la voie publique et qu’elle est par conséquent en l’état de la jurisprudence enclavée,

— lui donner acte qu’elle ne présente aucune autre demande en l’état à l’encontre des autres parties à la procédure qui n’ont été attraites devant le tribunal qu’afin de permettre une discussion contradictoire du rapport et ne pas priver l’EURL Sunny immo de la possibilité de faire valoir ses droits,

— condamner la société Sunny immo à lui payer la somme de 30 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— juger que le rapport d’expertise judiciaire répond de manière complète et précise à la mission, et en conséquence prononcer son homologation totale en retenant la solution n° l proposée par l’expert judiciaire,

Avant dire droit,

— désigner tel expert judiciaire aux fins de déterminer la valeur vénale du bien immobilier appartenant à la société Sunny immo à savoir : « La somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont l’une et l’autre agi en toute connaissance, prudemment et sans pression »,

Au fond et après expertise,

— juger que l’assiette du passage déterminée par la solution n° l du rapport, à savoir le passage par les parcelles AA [Cadastre 15] et AA [Cadastre 14] appartenant à l’EURL Sunny immo répond aux exigences de l’article 683 du code civil en ce qu’elle constitue le passage le moins dommageable,

— juger que pour l’exercice de son droit de désenclavement de sa parcelle AA n° [Cadastre 9] sur le fondement des articles 683 et 684 du code civil, elle bénéficiera d’une servitude de passage qui s’exercera sous les conditions et dans les limites fixées par les plans de l’accès n° l (G2 et F3) en annexe du rapport d’expertise, dont copie sera jointe au jugement à intervenir (sic),

— juger que la servitude de passage partira du [Adresse 21] jusqu’à l'[Adresse 19] et que l’assiette de la servitude, qui sera de 5,50 mètres à sa largeur maximale et de 2,80 mètres à sa largeur minimale, sera d’une surface de 674 m²,

— lui donner acte qu’elle propose de payer à titre d’indemnité due au fonds servant la somme de 230 000 euros à l’EURL Sunny immo, somme à parfaire en l’état des évaluations éventuelles de la propriété et de la somme de 6 % sur cette valorisation,

— lui donner acte qu’elle prendra à sa charge tous les travaux d’aménagement à réaliser conformément aux règles de l’art et de manière à causer le moins de préjudices possible selon expertise de M. [Z] [G] (page 44 et 45 de son rapport) selon estimation sommaire à 129 000 euros HT et concernent (sic) uniquement la partie haute de l’accès à savoir :

— la transformation de « l’allée végétale » en voirie,

— l’aménagement de la sortie sur le « [Adresse 21] »,

— la réalisation d’un portail sécurisé donnant accès au « [Adresse 21] »,

— ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au service de la publicité foncière par ses soins,

— ordonner à l’EURL Sunny immo de laisser libre accès aux entreprises pour la réalisation des travaux dont la réalisation incombe au propriétaire du fonds dominant et ce sous astreinte de 10 000 euros par infraction constatée.

La SCI Farfalla 3000 fait valoir en substance :

Sur l’enclave,

— que contrairement à ce qu’a indiqué le tribunal, l’accès « sécurité » est imposé même si les personnes résidant sur la parcelle enclavée n’ont pas de problème de santé particulier,

— que l’état d’enclave s’impose juridiquement du fait de la décision du 14 juin 2010, qui s’est imposée à l’ayant cause de la société Sunny immo, mais aussi du rapport d’expertise,

— qu’avant que la question de la résidence puisse être posée, il faut qu’elle puisse finaliser les travaux de remise en état,

— il importe peu qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire pour l’accès en voitures et/ou camions nécessaires aux travaux,

— que le [Adresse 21], qui en tout état de cause n’est pas accessible en raison de la présence d’un escalier à l’une des extrémités et d’une marche à l’autre extrémité, nécessite des travaux d’une telle ampleur et des procédures d’expropriation qu’il ne serait pas raisonnable d’engager au regard de l’existence de solutions moins coûteuses telle que la mise en place d’une servitude de passage moyennant rémunération,

— que l’accès en voiture à cette voie est impossible au regard de ses dimensions,

— que l’expert a listé les travaux à réaliser pour rendre le chemin accessible et a conclu que la solution n° 1 paraît être la moins dommageable aux fonds traversés,

— qu’un arrêt récent de la Cour de cassation du 14 janvier 2016 (pourvoi 14-25.089), rappelle que : « L’accès par un véhicule automobile correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation », sans distinguer selon qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire,

— qu’elle ne dispose que d’un accès restreint à sa propriété et qu’il lui est impossible de faire intervenir les secours en cas de survenance d’un danger imminent,

— que rien dans le dossier, ni dans le rapport d’expertise judiciaire ne permet de dire que le passage sur ce chemin nuirait de quelque façon que ce soit à l’environnement et à la qualité esthétique du lieu,

— qu’il est de jurisprudence constante et bien établie que le droit pour le propriétaire d’une parcelle enclavée, de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l’utilisation normale du fonds quelle qu’en soit la destination (Civ. 1ere 2 mai 1961 : Bull.Civ. I, n° 220 ; Civ 3°, 7 avril 1994 n° 89-20.964),

— que la jurisprudence constante soutient que « les juges du fond ne peuvent rejeter une demande d’établissement d’une servitude de passage au motif que le demandeur avait acquis en connaissance de cause un terrain en vue d’une utilisation supposant l’existence d’un passage qui faisait défaut, sans rechercher si l’opération de construction projetée par le propriétaire constituait une utilisation normale de son fonds » (Civ. 3°, 17 avril 1991 n° 89-20.680 P),

Sur le désenclavement,

— que la commune de [Localité 32] a clairement fait état de l’impossibilité d’aménager l’ouvrage public existant,

— que la solution n° 1 impliquant la société Sunny immo est l’accès historique, par simple tolérance de la part de l’ancien propriétaire,

— que la solution n° 1 bis implique la société Sunny immo et la société KNK qui a acquis la parcelle AA [Cadastre 16] des époux [V],

— que les autres solutions ont été classées dans un registre de faible faisabilité,

— que la solution n° 1 est la moins dommageable,

— qu’elle propose de régler au fonds servant, soit la société Sunny immo, le montant de l’indemnité fixée par l’expert et au regard de la considérable demande formée par la société Sunny immo, une expertise avant dire droit pour apprécier la valeur du bien immobilier de la société Sunny immo,

— qu’elle assumera le coût d’aménagement de la servitude sur la partie haute de l’accès et craint de se heurter à des difficultés pour la mise en 'uvre de ceux-ci,

Sur les demandes des intimés,

— que la société Sunny immo a acquis son bien en l’état de la procédure antérieure et notamment le jugement du 14 juin 2010 et savait donc que le passage s’effectuait par son fonds,

— que le préjudice avancé par la société Sunny immo est artificiel et virtuel,

— que la présence des propriétaires des fonds voisins est indispensable au maintien de la procédure.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 23 mai 2025, l’EURL Sunny immo demande à la cour de :

Vu les articles 15, 16, 135 et 910 du code de procédure civile,

— déclarer irrecevables les conclusions et pièces notifiées par RPVA le 18 mai 2025 par la SCI Farfalla 3000,

A défaut, vu les articles 802 et 907 dudit code,

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et déclarer recevables les présentes conclusions récapitulatives avec appel incident,

Au fond,

Vu les dispositions des articles 682 et suivants du code civil,

Vu l’article L. 162-1 du code rural,

Vu les articles 238, 246 et 278-1 du code de procédure civile,

Vu l’article 1er du protocole additionnel n° 1 de la CEDH et le principe de proportionnalité consacré en droit interne et en droit européen,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu la jurisprudence citée et les pièces versées aux débats, dont le rapport de l’expert [D] [K], expert en évaluation immobilière et expert judiciaire près la cour d’appel d’Aix-en-Provence, du 16 octobre 2020 et son courrier complémentaire du 5 juillet 2022,

I/ A titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le fonds de la SCI Farfalla 3000, cadastré AA n° [Cadastre 9], sis au [Adresse 2] à [Localité 32] n’est pas enclavé, et a débouté la SCI Farfalla 3000 de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Farfalla 3000 à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Et ce faisant,

— débouter l’appelante de l’intégralité de ses demandes et la condamner au paiement d’une somme de 15 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel au regard de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel,

II/ A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour devait retenir l’état d’enclave de la parcelle AA n° [Cadastre 9],

— constater que l’expert n’a pas répondu à l’ensemble des chefs de sa mission permettant à la cour de dire s’il convient de faire application en l’espèce de l’article 684 du code civil, alors même qu’il résulte des actes de vente antérieurs, que la parcelle AA [Cadastre 9] dépendait à l’origine d’une plus grande propriété connue sous le nom de [27],

En conséquence,

— débouter la SCI Farfalla 3000 de sa demande d’homologation du rapport expertal et la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Plus subsidiairement,

Vu le tracé n° 1 retenu par l’expert et la violation de l’article 683 alinéa 1 du code civil,

Vu la méconnaissance des dispositions de l’article 682 du code civil, un chemin d’exploitation ne constituant pas une voie publique,

Vu la dangerosité du trajet préconisé par l’expert, créant un énorme impact totalement disproportionné sur le bien lui appartenant et constituant une atteinte disproportionnée à sa propriété,

Vu la mise en 'uvre en pratique impossible du tracé préconisé par l’expert nécessitant notamment la présence obligatoire au quotidien d’un gardien de la propriété de la Société Sunny immo,

En conséquence,

— débouter la SCI Farfalla 3000 de sa demande avant dire droit de désignation d’un expert judiciaire aux fins de déterminer la valeur vénale du bien immobilier appartenant à la société Sunny immo,

— débouter la SCI Farfalla 3000 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

Vu les articles 246 et 278-1 du code de procédure civile et l’article 682 du code civil,

— ordonner avant dire droit une contre-expertise aux frais de la SCI Farfalla 3000 en précisant que le nouvel expert-géomètre désigné devra s’adjoindre un sapiteur en génie civil,

A titre encore plus infiniment subsidiaire, si par impossible la cour devait homologuer, même pour partie, le rapport [G],

— condamner la SCI Farfalla 3000 à lui payer une indemnité égale à la somme de 19 865 000 euros au titre de la moins-value augmentée de la somme de 230 000 euros au titre des préjudices annexes retenus par l’expert [G], soit la somme de 20 095 000 euros, laquelle devra être consignée sur le compte CARPA de son conseil préalablement à toute exécution de travaux et à tout passage,

III/ En tout état de cause,

— la recevoir en son appel incident et la déclarer bien fondée,

Ce faisant,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande reconventionnelle,

— condamner la SCI Farfalla 3000 à lui régler une somme de 1 909 587,20 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait d’une procédure manifestement infondée et abusive l’ayant empêché de vendre son bien et l’ayant ainsi contrainte à supporter de lourds frais, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation du 26 juin 2018,

IV/

— condamner la SCI Farfalla 3000, ainsi que tous contestants, solidairement et à tout le moins in solidum, au paiement d’une somme de 20 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel au regard de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

L’EURL Sunny immo réplique :

In limine litis,

— que la partie adverse qui n’avait plus conclu depuis le 13 avril 2022 alors qu’elle avait régularisé ses dernières conclusions récapitulatives depuis le 6 juin 2024, a attendu l’avant-veille de la clôture, soit le dimanche 18 mai 2025 à 19h54, pour communiquer de nouvelles conclusions et pièces de manière déloyale et tardive,

— que s’il n’était pas fait droit à ses conclusions de procédure, elle sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture pour permettre sa réplique,

— qu’elle maintient de plus fort l’irrecevabilité des conclusions et pièces adverses notifiées le 18 mai 2025, en réponse à ses conclusions portant appel incident du 8 juillet 2022, pour non-respect du délai de trois mois, prévu à l’article 910 du code de procédure civile,

Sur l’absence d’état d’enclave,

— que la SCI Farfalla 3000 s’est toujours gardée de motiver sa demande de désenclavement, alors que cela est une nécessité au regard des exigences posées par l’article 682 du code civil, mais cela n’est pas fortuit,

— que la SCI Farfalla 3000 a été déboutée en référé par ordonnance du 4 décembre 2012 confirmée en appel, de sa demande d’utiliser le chemin d’accès traversant la propriété de la SARL Cinq [Localité 23] (auteur de la société Sunny immo) pour des travaux de désamiantage, au regard des pièces produites par la SARL Cinq [Localité 23], notamment des courriers des entreprises confirmant être prêtes à procéder aux travaux en passant par [Adresse 21] et par l’escalier donnant sur l'[Adresse 19],

— qu’en réponse, dans ses conclusions du 18 mai 2025, la SCI Farfalla 3000 communique, pour la première fois et après des années de procédure, un jugement du tribunal de grande instance de Nice du 14 juin 2010 qui aurait reconnu l’état d’enclave relative, en lui reprochant d’avoir informé la cour de manière parcellaire, mais qu’elle ignorait cette décision,

— que ce jugement n’a pas autorité de chose jugée, puisque l’objet du litige n’est pas le même et il n’oppose pas les mêmes parties,

— que si l’expert [G] avait été avisé de la procédure ayant opposé la SCI Farfalla 3000 avec son auteur, sur une servitude de passage sur le fonds de la société Sunny immo d’une part, et d’autre part, du but réellement poursuivi par la société Farfalla 3000 (savoir engager des lourds travaux de désamiantage et de rénovation en passant par le fonds lui appartenant), il n’aurait pu retenir comme tracé le plus pertinent celui passant sur la propriété de la société Sunny immo,

— qu’il est manifeste que la SCI Farfalla 3000 a dissimulé ses réelles intentions à l’expert pour tenter d’obtenir par un autre biais, ce dont elle avait été déboutée aux termes de deux décisions de justice (pièces 1 et 10), dont l’existence n’a pas été révélée,

— que la SCI Farfalla 3000 n’a apporté aucune précision sur la destination de son fonds, alors que l’état d’enclave n’est pas apprécié de la même manière selon qu’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire,

— en dernier lieu devant la cour, la SCI Farfalla 3000 reconnaît que c’est une résidence secondaire,

— la société Farfalla 3000 ne peut justifier d’une exploitation agricole industrielle ou commerciale de sa propriété,

— la société Farfalla 3000 ne peut pas davantage soutenir avoir une issue insuffisante pour la réalisation d’opérations de construction dans sa propriété en l’état des courriers des entreprises de constructions ci-dessus,

— le surcoût auquel il est référé, doit être relativisé lorsque l’on sait que la société Farfalla 3000 a acquis sa propriété pour la somme de 4,5 millions d’euros,

— la société Farfalla 3000 est taisante sur le permis de construire qui lui a été accordé le 31 août 2012 et qui est peut-être périmé à ce jour, la propriété étant en état d’abandon,

— qu’il est de jurisprudence constante que s’agissant d’une demande de désenclavement fondée sur l’article 682 du code civil, une appréciation subjective faisant référence à la seule commodité de l’intéressé doit être écartée : arrêt de principe Civ.1ère. 25.05.1964 ' Bull Civ 1964 1ère partie n°273. 1ère Civ 14.06.65 ' Bull Civ 1965 1ère partie n° 378, Civ 1ère 04.03.1964 Bull Civ 1964 1ère partie n° 131,

— que la commune de [Localité 32], pourtant première concernée et particulièrement soucieuse de l’accès des services de secours notamment en cas d’incendie, avait elle-même conclu à l’absence d’état d’enclave et au débouté de l’ensemble des prétentions formées par la SCI Farfalla 3000,

— que la 3eme chambre civile de la Cour de cassation statuant sur un pourvoi à l’encontre d’un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 27 septembre 2016 qu’elle a d’ailleurs confirmé, a estimé, par arrêt du 7 décembre 2017 (n° 16-25.757), qu’un chemin piétonnier pouvait constituer une issue suffisante sur la voie publique au regard de l’article 682 du code civil,

— qu’elle a appris que le bénéficiaire économique de la SCI Farfalla 3000 était le même que celui de la SCI Vista Amena (Parcelle AA [Cadastre 13] – Annexe B1 du rapport de l’expert) qui est propriétaire de la parcelle voisine à celle de la société Sunny immo, par laquelle la partie adverse, comme les services de secours si nécessaire, auraient un accès très simple à la [Adresse 31],

A titre subsidiaire,

— que l’expert n’a pas répondu sur le chef de mission imparti au regard de l’article 684 du code civil,

— l’expert n’a effectué aucune recherche sur [27], ancienne propriété d’où est issue la parcelle AA n° [Cadastre 9],

— ce point est essentiel pour la solution de désenclavement obligatoire,

— que le tracé le plus court et le moins dommageable est le tracé n° 2 et que pourtant elle n’a pas été approfondie, au motif qu’elle n’avait pas la convenance de la commune, et que les conseils des parties avaient des perceptions différentes du statut du [Adresse 21],

— il s’agit d’un débat juridique qui ne concernait pas l’expertise et que l’expert ne pouvait exclure,

— son conseil était d’avis que le chemin rural relevait du domaine privé de la commune et devait être géré selon les modalités de droit privé,

— qu’hormis le tracé empruntant le [Adresse 21], le tracé le plus court et le plus direct est le tracé n° 3 concernant les parcelles AA [Cadastre 16] et [Cadastre 3] appartenant à la société KNK,

— que le tracé n° 1 permet une issue sur l'[Adresse 19] qui n’est pas une voie publique mais un chemin d’exploitation privé,

— le chemin d’exploitation n’est pas public,

— toutes les propriétés riveraines du chemin d’exploitation ne sont pas parties à la procédure d’expertise,

— que le tracé n° 1 est dangereux, extrêmement dommageable et impossible à mettre en 'uvre,

— le tracé longe la terrasse et la piscine avec une très grande proximité,

— la route qui serait créée en surplomb de la propriété de la société Sunny immo, en lieu et place de l’allée végétale, est de 22 % comme l’indique l’expert [G] (en page 31 de son rapport + Annexe B1) ce qui représente plus de 7 % au-dessus des normes en matière de voirie routière qui est de 15 %,

— il est manifeste, au regard du rapport de M. [D] [K] comme de celui de M. [X] [M] (géomètre expert), que la solution retenue par l’expert [G] est impossible à mettre en 'uvre techniquement,

— qu’il convient de retenir par principe le passage le moins dommageable pour le fonds servant et non le moins onéreux pour le propriétaire du fonds dominant (CA Aix, 4eme ch A 19 mai 1996, n° 14/21361),

— l’aménagement préconisé par l’expert consiste à détériorer un espace planté aboutissant à une terrasse également plantée et qui constitue un élément de vie essentiel à la propriété,

— il s’agit d’un énorme impact totalement disproportionné par rapport à la finalité poursuivie par la SCI Farfalla 3000 qui, dispose d’une autre solution pour faire réaliser par des entreprises qualifiées les travaux de désamiantage et de rénovation de sa propriété, qui ne constitue pas une résidence principale mais est à l’abandon depuis plusieurs années,

— qu’elle conteste le pourcentage de 6 % de la valeur vénale retenu par l’expert, à ajouter à la somme de 230 000 euros d’indemnité,

— M. [M] consulté par elle, a retenu une perte de valeur vénale entre 20 et 30 %, de sa propriété évaluée entre 30 000 000 et 35 000 000 euros,

— la demande d’expertise sur ce point, ne se justifie pas, en l’état des pièces produites, fondées sur les données objectives et vérifiables,

— que les préconisations de l’expert sont impossibles, quant à la limitation du nombre d’aller-retour contraire à la liberté d’aller et venir et du fait qu’elle n’emploie pas de gardien et ne pourrait être contrainte de le faire dans le cadre d’une procédure de désenclavement,

Sur son appel incident,

— que l’argumentaire en réponse à ce sujet est irrecevable puisqu’intervenu au-delà du délai prescrit,

— qu’elle n’a pas acquis sa propriété en pleine connaissance de cause, puisqu’il n’y avait pas eu de demande de désenclavement avant son acquisition en 2012,

— le jugement du 14 juin 2010 n’était pas visé dans son titre,

— qu’elle justifie avoir mis en vente sa propriété fin 2017 alors qu’aucune procédure n’était en cours et qu’il est certain que la procédure initiée suivant assignation du 26 juin 2018 a fait obstacle à toute vente,

— elle est privée de la possibilité de vendre et de rembourser de manière anticipée son crédit qui lui coûte 25 137,93 euros par mois en intérêts depuis quarante mois,

— à cela s’ajoutent des frais divers (taxes et frais d’entretien) pour 7 601,75 euros par mois pendant quarante mois,

— il y a aussi une perte de la possibilité d’investir le produit de la vente dans d’autres projets immobiliers ou dans un placement financier, retenu au taux dérisoire de 2 °%, soit 600 000 euros,

— que la SCI Farfalla 3000 a en parfaite connaissance de cause, aggravé le préjudice qu’elle subit et dont le sort est lié à la présente procédure,

— elle a dû signifier cinq sommations à la SCI Farfalla 3000 pour qu’elle daigne conclure en réponse à ses écritures,

— la demande d’expertise avant dire droit en témoigne également.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 16 mai 2025, la SAS Rivere group demande à la cour de :

— lui donner acte qu’aucune demande n’est dirigée contre elle,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice, le 10 février 2022,

— condamner l’appelante au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens.

Dans ses conclusions d’intimée déposées et notifiées par le RPVA le 12 juillet 2022, la commune de [Localité 32] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 545, 682 et 683 du code civil,

Vu l’article L. 161-1 du code de la voirie routière,

Vu l’article L. 121-17 du code rural,

A titre principal,

— confirmer le jugement du 10 février 2022 en toutes ses dispositions,

— débouter la SCI Farfalla 3000 de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens,

— rejeter toute demande dirigée à son encontre,

A titre subsidiaire,

— juger que le juge judiciaire est incompétent pour ordonner des travaux sur un ouvrage public,

En conséquence,

— renvoyer la SCI Farfalla 3000 à mieux se pourvoir,

A titre plus subsidiaire,

— juger qu’aucune servitude légale ne peut être raisonnablement établie sur le [Adresse 21], chemin rural situé sur la commune de [Localité 32],

— débouter la SCI Farfalla 3000 de toute demande de ce chef,

En tout état de cause,

— condamner la SCI Farfalla 3000 à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La commune de [Localité 32] soutient :

Sur l’absence d’état d’enclave,

— que l’obtention d’une servitude légale sur une propriété voisine est uniquement accordée pour motifs légitimes, et non au bon vouloir du propriétaire qui s’estime enclavé,

— qu’un simple souci de commodité et de convenance ne permet pas de caractériser l’insuffisance de l’issue sur la voie publique (Civ. 3ème, 24 juin 2008 n° 07-15.944 : RDI 2009. 107, obs. Gavin-Millan-Oosterlynck/ TGI Bordeaux 24 juin 1969 : JCP 1969. II. 16109, note Gestin/ Civ 1ère 25 mai 1964),

— que le fonds de la SCI Farfalla 3000 est accessible par l’intermédiaire du [Adresse 21] et n’est donc pas totalement enclavé,

— que l’état d’enclavement relatif établi par le rapport d’expertise n’affecte en rien l’utilisation normale du fonds de la SCI Farfalla 3000 au vu de sa destination de résidence secondaire, telle que reconnue par la SCI Farfalla 3000 dans ses écritures,

— la SCI Farfalla 3000 ne démontre pas l’impossibilité d’y accéder avec un véhicule ou encore empêcherait les services de secours d’intervenir sur la propriété en cas de danger imminent,

— la SCI Farfalla 3000 a acquis en toute connaissance de cause ce fonds, qui disposait déjà d’un tel accès, c’est à dire un accès piéton ou un accès avec un véhicule de faible largeur,

— la SCI Farfalla 3000 n’a pas attesté remplir les conditions de désenclavement, à savoir l’absence d’issue sur la voie publique ou l’insuffisance de celle-ci pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opération de construction ou de lotissement,

— la SCI Farfalla 3000 a attendu près de quatre ans avant d’engager une procédure de désenclavement, ce qui démontre bien qu’elle se satisfaisait de la situation,

A titre subsidiaire sur l’incompétence du juge judiciaire pour ordonner des travaux sur un ouvrage public,

— que le chemin privé lui appartient,

— qu’il s’agit d’un chemin rural affecté à l’usage du public ayant la qualité d’ouvrage public, comme admis par le Conseil d’Etat, même s’il est privé à la commune,

— que le conseil municipal est exclusivement compétent pour créer, supprimer, modifier le tracé ou l’emprise des chemins ruraux (CE, 3ème et 5ème sous sections, 30 janvier 1981, n° 13207 ; CE 10 février 1982 n° 15159),

— que le juge administratif est exclusivement compétent pour ordonner des travaux sur un ouvrage public, même propriété d’une personne privée ou constitué sur le domaine privé d’une personne publique,

— que si la juridiction devait prononcer le désenclavement de la propriété de la SCI Farfalla 3000, elle ne pourrait en aucun cas retenir l’accès n° 2 empruntant le chemin rural qui nécessiterait des travaux pour l’aménagement de la voie,

Plus subsidiairement sur la difficulté d’établir une servitude légale sur le [Adresse 21],

— que des travaux d’aménagement d’envergure seraient nécessaires pour permettre le désenclavement de la SCI Farfalla 3000,

— qu’une telle servitude imposerait des expropriations et causerait des dommages au propriétaires riverains expropriés, alors qu’elles ne sont pas justifiées par un intérêt public,

— qu’une telle mesure apparaîtrait disproportionnée et déraisonnable pour l’unique désenclavement d’un propriétaire riverain,

— que de nombreux propriétaires riverains n’ont pas été attraits à la procédure de désenclavement, car la SCI Farfalla 3000 n’a assigné que les riverains à proximité de sa parcelle, alors que le chemin rural s’étend sur plusieurs centaines de mètres.

La déclaration d’appel a été signifiée :

— au syndicat des copropriétaires Villa [20] par acte d’huissier du 2 mai 2022 délivré à personne habilitée,

— à la SCI Vista amena par acte d’huissier du 4 mai 2022, transformé en procès-verbal de recherches ; le courrier recommandé avec accusé de réception adressé par l’huissier est revenu « défaut d’adresse ou d’adressage ».

— à la SCI KNK par acte d’huissier du 28 avril 2022, délivré en l’étude de l’huissier.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 20 mai 2025.

L’ordonnance de clôture prononcée le 20 mai 2025 a été révoquée avec l’accord exprès de toutes les parties, par mention au dossier et une nouvelle clôture est intervenue à l’audience du 3 juin 2025, avant l’ouverture des débats.

L’arrêt non susceptible d’appel, sera rendu par défaut en application de l’article 474 du code de procédure civile, en l’état de l’absence de constitution d’avocat par la SCI Vista amena et la SCI KNK, non citées à leur personne.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le dispositif des conclusions de l’appelante comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, si bien que la cour n’en est pas saisie.

La demande de l’EURL Sunny immo tendant à l’irrecevabilité des conclusions et pièces notifiées par le RPVA le 18 mai 2025 l’avant-veille de la clôture, pour déloyauté et tardiveté, n’a plus d’objet dès lors que toutes les parties constituées se sont accordées sur une révocation de l’ordonnance de clôture et la fixation d’une nouvelle clôture avant l’ouverture des débats, pour rendre recevables les dernières conclusions en réplique de l’EURL Sunny immo.

Quant à la même demande de l’EURL Sunny immo, motivée sur le non-respect du délai de trois mois, prévu à l’article 910 du code de procédure civile, pour répliquer à son appel incident du 8 juillet 2022 portant sur sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive, qui relève de la compétence du conseiller de la mise en état mais dont le moyen peut être soulevé d’office par la cour, elle ne peut concerner que la réponse à l’appel incident et ne présente pas d’intérêt. En effet la SCI Farfalla 3000 se contente de conclure au débouté de l’appel incident pour absence d’abus et préjudice artificiel, si bien que la cour ne s’en saisit pas.

Enfin, il convient de rappeler que, par application de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les conclusions du technicien commis pour procéder à une expertise judiciaire, et il est libre de faire siennes ses conclusions et d’apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée au soutien de sa décision. La cour ne saurait en conséquence homologuer ou ne pas homologuer un rapport d’expertise judiciaire.

Sur le désenclavement

La SCI Farfalla 3000 réclame un désenclavement par la propriété de l’EURL Sunny immo, correspondant à la proposition n° 1 de l’expert en proposant de lui verser la somme de 230 000 euros et d’assumer les travaux d’aménagement estimés à 129 000 euros.

L’EURL Sunny immo oppose principalement que le fonds AA n° [Cadastre 9] n’est pas enclavé, subsidiairement que c’est l’article 684 du code civil qui est applicable et n’a pas été suffisamment examiné par l’expert, plus subsidiairement sur le tracé n° 1, que le chemin d’exploitation n’est pas une voie publique, que le trajet préconisé est dangereux, qu’il génère une atteinte disproportionnée à sa propriété privée, que sa mise en 'uvre pratique est impossible.

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 683 du même code énonce que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et que néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

L’article 684 du même code précise que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.

Aux termes du rapport d’expertise et des plans dressés, la parcelle AA n° [Cadastre 9] de la SCI Farfalla 3000 est mitoyenne :

— au Nord avec la parcelle AA n° [Cadastre 7] appartenant à la société du Vieux moulin,

— à l’Ouest avec la parcelle AA n° [Cadastre 8] appartenant à la copropriété Villa [20],

— au Sud-Ouest avec la parcelle AA n° [Cadastre 12] appartenant à société Rivere group,

— au Sud avec les parcelles AA n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11] appartenant à la société Sunny immo,

— à l’Est avec le chemin rural n° 6 dit « [Adresse 21] », appartenant au domaine privé de la commune de [Localité 32], au-delà duquel on trouve la parcelle AA n° [Cadastre 16] de la société KNK et les parcelles AA n° [Cadastre 15] et [Cadastre 14] de la société Sunny immo.

L’expert judiciaire conclut à un état d’enclave relative de la parcelle AA n° [Cadastre 9], longée sur sa façade Est par une voie publique dénommée [Adresse 21], au motif que ce chemin est accessible uniquement à pied ou avec un véhicule de faible largeur, puisqu’il présente plusieurs obstacles incontournables :

— à son extrémité Nord, le chemin comporte plusieurs marches, rendant difficile et improbable le passage d’un véhicule automobile,

— peu après l’entrée Nord au niveau d’une petite place de retournement, une pierre dressée interdit le passage à tout véhicule d’une largeur supérieure à 1,50 mètre,

— à son extrémité Sud, le chemin se divise en deux parties sous forme d’escaliers pentus et tortueux,

— la largeur du chemin très souvent proche de 2 mètres en font un passage délicat pour un véhicule automobile notamment dans les virages, même s’ils sont peu prononcés,

— les obstacles situés le long du chemin sous forme de poteaux téléphoniques, électriques ou pour l’éclairage, ainsi que les coffrets de branchement EDF et eau potable, rétrécissent encore les possibilités d’utilisation par un véhicule automobile de largeur normale,

— le revêtement du chemin en nature de sol caillouteux sur une grande partie, en font un lieu de passage difficilement praticable pour un véhicule léger ordinaire.

L’expert judiciaire a maintenu cette même conclusion, après avoir constaté certaines améliorations apportées audit chemin, à savoir la suppression des marches de l’entrée Nord du chemin, le revêtement du sol par un enrobé neuf sur une distance de 130 mètres environ, ainsi que la suppression de la pierre dressée, rendant possible l’accès avec un véhicule sur la partie de chemin revêtue.

A la question de savoir si la parcelle AA n° [Cadastre 9] provient de la division d’une plus grande propriété qui a été divisée, l’expert judiciaire évoque l’ancienne propriété dénommée « [27] » en indiquant qu’il faudrait consulter les archives municipales et départementales et que la demanderesse (à savoir la SCI Farfalla 3000) qui devait interroger le notaire, ne lui a pas donné d’information à ce sujet en affirmant son absence d’impact sur la question présentée. L’expert n’a opéré aucune investigation à ce sujet, alors pourtant que cela figurait précisément dans sa mission.

L’expert judiciaire a exploré plusieurs accès potentiels, en privilégiant les accès par l’Est, au-delà du [Adresse 21], au motif que les propriétés adjacentes à savoir les parcelles AA n° [Cadastre 7] (société du Vieux Moulin), AA n° [Cadastre 8] (copropriété Villa [20]), AA n° [Cadastre 11] (EURL Sunny immo) et AA n° [Cadastre 12] (société Rivere group) présentent une trop forte déclivité sur ce versant et de la présence d’ouvrages difficilement franchissables tels de murs de soutènement de grandes hauteurs. L’expert précise que l’accès à la partie haute de la parcelle AA n° [Cadastre 7] (société du Vieux Moulin) depuis l'[Adresse 18], se fait uniquement à pieds, par l’intermédiaire d’un funiculaire, et depuis le [Adresse 21] comme pour la SCI Farfalla 3000.

Les accès retenus par l’expert judiciaire sont les suivants :

— l’accès n° 1 correspondant à l’accès historique toléré à la parcelle AA n° [Cadastre 9] de la SCI Farfalla 3000, depuis l'[Adresse 19], par les parcelles AA n° [Cadastre 14] et [Cadastre 15] de l’EURL Sunny immo, utilisé pour l’accès aux deux villas sur les parcelles AA n° [Cadastre 14] et [Cadastre 15] (villa [25] dans le rapport privé de M. [D] [K], expert en évaluation immobilière) et sur les parcelles AA n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11] (villa [29]) grâce à un passage en tréfonds sous le [Adresse 21] ; l’expert judiciaire note qu’à partir de cet endroit une haie végétale constitue le passage avec une pente relativement prononcée de 22 % pour parvenir au sommet de la propriété en nature de pelouse située à un niveau altimétrique proche de celui du [Adresse 21], avec nécessité d’agrandir le passage actuellement limité à un portillon depuis les travaux de l’EURL Sunny immo, mais qui auparavant permettait le passage de véhicules jusqu’au [Adresse 21].

— l’accès n° 2 correspondant au [Adresse 21] après aménagement compte tenu de son insuffisance actuelle, par (selon liste précisée comme non exhaustive par l’expert) intégration des coffrets et poteaux dans les murs ou les clôtures, élagage des haies et arbustes dont les branches débordent sur le chemin, aplanissement de la plateforme de roulement, diminution des pentes et rampes lorsque cela est possible, reprise du profil en long, aménagement de créneaux de croisement permettant la circulation à double sens, d’où la nécessité d’acquérir des espaces sur les propriétés privées adjacentes ou installation de feux régulièrement répartis pour éviter les circulations simultanées en sens contraires, réalisation d’une placette de retournement en fin de parcours, soit au niveau des escaliers situés à l’extrémité Sud du chemin, nécessitant encore l’acquisition de terrains privés, mise en place d’un revêtement adapté à la circulation automobile sur toute la largeur du passage ; l’expert judiciaire note que ce tracé figure en couleur vert clair sur les plans en annexe B1 et B2 du pré-rapport, sa longueur approximative est de 410 mètres, il débute au niveau du carrefour situé au début de la presqu’île, il est goudronné et débarrassé de tout obstacle pouvant en réduire la largeur sur 140 mètres environ, une placette également goudronnée, permet de faire demi-tour en deux man’uvres simples, elle est située à environ 105 mètres du départ, le reste du chemin sur une distance de 270 mètres environ est en nature de sentier, recouvert de cailloux inégaux et instables avec des pentes et des virages rendant délicat le passage d’un véhicule ; l’accès n° 2 bis variante passant par la copropriété [Adresse 24], n’a pas lieu d’être examinée, cette copropriété n’ayant pas été appelée à la mesure d’expertise ; aucune annexe versée aux débats ne permet de visualiser le tracé de cet accès n° 2 par le [Adresse 21] existant, cependant déterminable à la lecture du rapport privé du 13 décembre 2018 de M. [X] [J], géomètre-expert, produit par la société Sunny immo.

— l’accès n° 1 bis est une variante de l’accès n° 1 commençant depuis l'[Adresse 19] sur la parcelle AA n° [Cadastre 16] de la société KNK avant de se poursuivre sur les parcelles AA n° [Cadastre 14] et [Cadastre 15] de l’EURL Sunny immo.

— l’accès n° 3 commençant depuis l'[Adresse 19] sur la parcelle AA n° [Cadastre 16] de la société KNK, se poursuit sur la parcelle AA n° [Cadastre 3] également propriété de la société KNK, jusqu’au [Adresse 21] au niveau de la parcelle AA n° [Cadastre 7], se poursuivant sur le [Adresse 21] jusqu’au portail de la propriété de la SCI Farfalla 3000.

— l’accès n° 4 commençant depuis l'[Adresse 19] sur la parcelle AA n° [Cadastre 13] pour rejoindre le tracé n° 1, sans que l’identité du propriétaire de la parcelle AA n°° [Cadastre 13] ne soit indiquée.

L’expert judiciaire a ensuite comparé ces différentes possibilités d’accès au regard des critères de longueur et de dommageabilité, en préconisant l’accès n° 1 dont il estime qu’il est le plus simple à réaliser techniquement, avec un coût de travaux moins élevé, une indemnité à verser moins élevée et une possibilité de réduire les préjudices en mettant en place une organisation spécifique permettant de diminuer les troubles liés aux passages, en les limitant quotidiennement et/ou les soumettant au contrôle du gardien de la société Sunny immo.

Cependant, le premier point à examiner dans une procédure de désenclavement, est la réalité ou pas de la situation d’enclave, dont la charge de la preuve pèse sur le demandeur, s’agissant de la preuve de l’absence d’issue suffisante pour assurer la desserte complète de sa propriété et l’exploitation de celle-ci, qui s’entend comme l’usage normal de celle-ci dans les conditions de vie actuelles, dont il est admis aujourd’hui que l’accès par un véhicule automobile correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation.

A cet égard, le fait que la décision du 14 juin 2010 ait retenu que la parcelle cadastrée AA n° [Cadastre 9] était en état d’enclave relative, ne s’impose pas à la présente juridiction comme ayant autorité de la chose jugée, laquelle a lieu en application de l’article 1355 du code civil, lorsque la chose demandée est la même, que la demande est fondée sur la même cause, que la demande est entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Précédemment, l’action, qui avait pour objet la prescription de l’assiette d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée AA n° [Cadastre 15], n’opposait pas les mêmes parties, mais les auteurs respectifs de la SCI Farfalla 3000 et de la société Sunny immo. Surtout, la situation d’enclave ou pas d’une parcelle, est susceptible d’évolution dans le temps.

En l’espèce, il n’est pas contestable que la SCI Farfalla 3000 a fait l’acquisition de la villa sise sur la parcelle AA n° [Cadastre 9] pour un usage d’habitation, cet usage étant de nature à justifier un accès par véhicule même s’il ne s’agit que d’une résidence secondaire, dès lors, notamment, qu’elle est susceptible d’accueillir des personnes pouvant avoir besoin d’être secourues par les services de secours.

Le rapport d’expertise judiciaire mentionne que la parcelle AA n° [Cadastre 9] de la SCI Farfalla 3000 a un accès direct à la voie publique constituée par le [Adresse 21], mais que ce chemin n’est pas suffisant malgré les améliorations constatées au Nord de celui-ci, permettant un accès et un retournement aisé en véhicule sur les 105 premiers mètres du chemin, ce qui n’est pas le cas selon l’expert, sur les 270 mètres suivants, comprend-on jusqu’à la propriété de la SCI Farfalla 3000, sachant que le chemin se poursuit pour se terminer au Sud par des escaliers.

Or, il est établi que dans le cadre d’une instance précédente en référé dans laquelle la SCI Farfalla 3000 avait assigné la société Cinq [Localité 23] aux droits de laquelle vient l’EURL Sunny immo, pour une servitude de tour d’échelle pour la réalisation de travaux de désamiantage dans sa propriété, plusieurs sociétés sollicitées par la société Cinq [Localité 23] pour le même type de travaux en septembre 2012, ont attesté pouvoir réaliser lesdits travaux en passant par le [Adresse 21] et l’escalier qui débouchent sur l'[Adresse 19], ce qui a conduit le juge des référés par ordonnance du 4 décembre 2012, à débouter la SCI Farfalla 3000 de sa demande. Cette ordonnance a été confirmée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence par arrêt du 7 novembre 2013 rendu en présence de l’EURL Sunny immo, devenue propriétaire entre-temps.

Il doit donc être conclu que le rapport d’expertise judiciaire versé aux débats, à défaut de comporter de précision chiffrée des pentes et de la largeur du [Adresse 21] sur toute sa longueur jusqu’à la propriété de la SCI Farfalla 3000, ne démontre pas avec certitude l’insuffisance du passage actuel par le [Adresse 21] pour la desserte de la parcelle AA n° [Cadastre 9] de la SCI Farfalla 3000.

En outre, aucune investigation n’a été faite sur la propriété plus grande dont est issue la parcelle AA n° [Cadastre 9], l’expert judiciaire notant qu’aucune information ne lui a été donnée à ce sujet par la demanderesse qui estimait que cela n’avait pas d’intérêt. Or, cela figurait précisément dans la mission de l’expert, en raison de l’impact prévu par la loi quant au trajet de désenclavement à privilégier, sachant qu’une enclave lorsqu’elle est volontaire, exclut une action de désenclavement par les fonds voisins, en raison de l’atteinte qu’elle constitue au droit de propriété, qu’il s’agisse d’une enclave du fait du requérant ou de son auteur, expliquant le trajet de désenclavement privilégié par la loi.

En considération de ces éléments, le jugement appelé sera confirmé en ce qu’il a dit que le fonds de la SCI Farfalla 3000, cadastré AA n° [Cadastre 9], sis au [Adresse 2] à [Localité 32] n’est pas enclavé.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’EURL Sunny immo réclame la somme de 1 909 587,20 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait d’une procédure manifestement infondée et abusive l’ayant empêché de vendre son bien et l’ayant ainsi contrainte à supporter de lourds frais.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas démontré que la SCI Farfalla 3000 a abusé de son droit d’agir en justice, dans une intention de nuire à l’EURL Sunny immo, ou la mauvaise foi ou une légèreté particulièrement blâmable, en l’état de la tolérance du passage qui préexistait à l’acquisition de la parcelle AA n° [Cadastre 9] par la SCI Farfalla sur les parcelles AA n° [Cadastre 15] et [Cadastre 14] devenues entre-temps propriété de l’EURL Sunny immo, à laquelle il a été mis fin.

L’EURL Sunny immo sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.

La SCI Farfalla 3000 qui succombe dans son appel, sera condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles, qu’il est inéquitable de laisser à la charge de l’EURL Sunny immo, de la société Rivere group et de la commune de [Localité 32].

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Farfalla 3000 aux dépens d’appel ;

Condamne la SCI Farfalla 3000 à payer à l’EURL Sunny immo la somme de 10 000 euros (dix mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Farfalla 3000 à payer à la SAS Rivere group la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Farfalla 3000 à payer à la commune de [Localité 32] la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,