COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 02 AVRIL 2026

N° 2026/231

Rôle N° RG 25/06108 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO2V3

[R] [O]

C/

S.A.S. CEPAC FONCIERE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pauline COSTANTINI-RABINOIT

M^e Jean-Claude SASSATELLI,

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 20 mars 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/06354

APPELANTE

Madame [R] [O]

née le 1er janvier 1975

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pauline COSTANTINI-RABINOIT,

avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A.S. CEPAC FONCIERE,

immatriculée au RCS de [Localité 1] n° 393.403.308

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social sis [Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-Claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e César BUSCAIL, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paloma REPARAZ, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Paloma REPARAZ, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 avril 2026

Signé par Madame Paloma REPARAZ, Présidente et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2012, la société par actions simplifiée (SAS) Cepac foncière a donné à bail à Mme [R] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 750 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, la SAS Cepac foncière a fait délivrer à Mme [O] un commandement de payer la somme de 7 317,96 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, la SAS Cepac foncière a, par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, fait assigner Mme [O] devant le président du pôle de proximité du tribunal d’instance de Marseille, statuant en référé, aux fins d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 20 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal d’instance de Marseille a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties étaient réunies à la date du 29 septembre 2024 ;

— ordonné en conséquence à Mme [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision ;

— dit, qu’à défaut pour Mme [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Cepac foncière pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours, si besoin, d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement était prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté la demande d’astreinte formée par la SAS Cepac foncière ;

— condamné Mme [O] à payer à titre provisionnel à la SAS Cepac foncière une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 983,63 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné Mme [O] à payer à titre provisionnel à la SAS Cepac foncière la somme de 6 221,82 euros correspondant à l’arriéré des loyers, charges et aux indemnités d’occupation impayés au 30 novembre 2024 ;

— rejeté la demande d’application de la clause pénale couvrant la majoration de 10% des sommes dues, des intérêts de retard et de l’acquisition du dépôt de garantie ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné Mme [O] à payer à la SAS Cepac foncière la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Selon déclaration reçue au greffe le 20 mai 2025, Mme [O] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu’elle a rejeté la demande formée par la SAS Cepac foncière visant à faire application de la clause pénale couvrant la majoration de 10% des sommes dues, des intérêts de retard, de l’acquisition du dépôt de garantie et d’astreinte.

Par dernières conclusions transmises le 10 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour de :

— recevoir son appel, le dire recevable en la forme et bien-fondé au fond ;

— infirmer l’ordonnance entreprise des chefs déférés et la confirmer en ce qu’elle a rejeté la demande d’astreinte et celles portant sur la clause pénale et l’acquisition du dépôt de garantie;

— déclarer réputée comme non-écrite la clause pénale incluse dans le bail ;

— rejeter les demandes reconventionnelles de la SAS Cepac foncière et statuant de nouveau.

À titre principal :

— juger n’y avoir lieu à référé concernant la demande de condamnation formulée par la SAS Cepac foncière visant à la condamner au paiement d’une quelconque somme provisionnelle au titre de la dette locative ;

— se déclarer incompétent ;

— débouter la SAS Cepac foncière de l’ensemble de ses demandes ;

À titre subsidiaire :

— lui accorder un délai de 36 mois pour apurer sa dette ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire durant cette période ;

— ordonner qu’en cas d’apurement de la dette dans les délais, l’acquisition de la clause résolutoire sera déclarée nulle et non avenue ;

En tout état de cause :

— condamner la SAS Cepac foncière à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts en indemnisation de son trouble de jouissance ;

— débouter la SAS Cepac foncière de toute demande contraire ;

— condamner la SAS Cepac foncière aux dépens prévus à l’article 696 du code de procédure civile.

Par conclusions transmises le 9 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Cepac foncière demande à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, a ordonné l’expulsion de Mme [O] et sa condamnation à lui payer diverses sommes à titre provisionnel mais de l’infirmer en ce qu’elle a rejeté sa demande d’astreinte, d’application de la clause pénale couvrant la majoration de 10% des sommes dues, des intérêts de retard et de l’acquisition du dépôt de garantie et rejeté le surplus des demandes et statuant à nouveau de :

— ordonner l’expulsion de Mme [O], sous astreinte de 100 euros par jour de retard au terme d’un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— la condamner à lui payer à titre provisionnel, la somme de 12 905,27 euros au titre de l’arriéré locatif, exigible et comprenant les loyers, charges, taxes et l’indemnité d’occupation légale, arrêté au 1er février 2026 ;

— la condamner à lui payer, à titre provisionnel, la somme d’un montant de 992,82 euros par mois au titre d’une indemnité d’occupation contractuelle à compter du 1er février 2026, jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés ;

— dire que toutes les sommes dues seront majorées de 10 % et ce, en application des stipulations de l’article 2.12 du contrat de bail en cause ;

— dire que toutes les sommes exigibles dues seront productrices d’un intérêt de retard au taux légal, à compter de la date d’exigibilité des sommes dues ;

— que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis ;

En tout état de cause :

— débouter Mme [O] de toutes ses demandes ;

— la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la présente instance.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 11 février 2026.

Par soit-transmis envoyé le 9 mars 2026, la cour a informé les conseils des parties qu’elle s’interrogeait sur l’étendue de la saisine de la cour au regard de l’appel incident formé par la SAS Cepac foncière, en application des dispositions des articles 542 et 562 alinéa 1 et 954 alinéa 3 et 4 du code de procédure civile, dès lors que, dans le dispositif de ses dernières conclusions, elle actualisait la dette locative sans solliciter l’infirmation de l’ordonnance de ce chef.

Elle leur a imparti un délai expirant le lundi 16 mars 2026 à midi pour lui faire parvenir les documents sollicités et transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par message RPVA du 11 mars 2026, le conseil de la SAS Cepac foncière a expliqué qu’elle ne pouvait demander la reformation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle se trouvait remplie de ses droits aux termes de cette décision. Elle ajoute avoir naturellement fait évoluer sa demande, le montant de l’arriéré locatif ayant évolué.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « dire et juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la constatation de la résiliation du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité d’un commandement de payer, visant la clause résolutoire, constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’Habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’Habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…)».

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son Habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’Habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, sauf à établir que l’inexécution, qui est dénoncée, est suffisamment grave, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

En l’espèce, l’appelante ne conteste pas ne pas avoir réglé, dans les deux mois impartis, la somme sollicitée aux termes du commandement de payer, délivré le 29 juillet 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Elle se prévaut de l’existence d’une contestation sérieuse portant sur son obligation de régler les échéances réclamées dans le commandement de payer en raison de manquements du bailleur à son obligation de délivrance tenant à l’indécence et l’insalubrité du logement dans lequel il vit. Ce faisant, elle fait état d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 précité du code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne.

Elle explique que l’appartement qu’elle occupe est extrêmement humide et notamment durant l’hiver, que l’étanchéité n’est pas bien faite, qu’il y a des moisissures dans l’appartement caractéristiques de la présence d’infiltrations et qu’il y a également des microfissures sur les embellissements et sur le carrelage.

À l’appui de ses prétentions, elle produit :

— des clichés photographiés, non datés mais commentés ;

— un message téléphonique qu’elle a adressé à une personne montrant plusieurs carreaux cassés ;

— les comptes sociaux du bailleur ;

— des factures d’électricité.

Si Mme [O] a produit plusieurs photos montrant des traces d’humidité sur un mur, des peintures qui tombent et des dalles cassées, ces images, non datées, ne permettent pas d’avoir la certitude qu’elles ont été prises à l’intérieur du logement qu’elle occupe de sorte qu’elles ne sont pas de nature, elles-seules, à démontrer, avec l’évidence requise en référé, que le logement est inhabitable.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l’effet de la clause résolutoire acquise.

Mme [O] sollicite la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts en indemnisation de son trouble de jouissance.

Il convient toutefois de relever que les éléments qu’elle produit à l’appui de sa prétention ne sont pas de nature à démontrer, avec l’évidence requise en référé, la réalité des désordres qu’elle allègue de sorte qu’elle n’est pas fondée à demander la condamnation du bailleur à lui payer une somme au titre du préjudice de jouissance.

Ajoutant à l’ordonnance entreprise, qui n’a pas été saisie de cette demande, elle sera déboutée de ce chef.

Sur le montant de la provision au titre des loyers, indemnités d’occupation impayés, de la clause pénale et le dépôt de garantie

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

À compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, Mme [O] fait valoir que la dette locative réclamée se heurte à des contestations sérieuses aux motifs que le bailleur ne justifie pas des régularisations des charges et le logement qu’elle occupe est insalubre.

Il résulte de ce qui précède que l’appelante n’est pas fondée à se prévaloir, avec l’évidence requise en référé, d’une exception d’inexécution de son obligation de régler ses loyers et charges qu’elle a cessé de payer depuis le mois de janvier 2020, suivant le décompte produit par le bailleur, en raison d’un manquement de l’intimée à son obligation de délivrer un logement répondant aux critères de décence.

S’agissant de la justification des charges, elle expose que les éléments produits par le bailleur ne répondent pas à la définition de justificatifs de charge.

Le bailleur soutient avoir effectué les régularisations annuelles et que Mme [O] n’a jamais élevé de contestation à ce titre jusqu’à maintenant.

A l’appui, elle produit des extraits de compte, les arrêtés de charges, des factures et des régularisations de charges.

L’examen attentif de ces pièces permet de constater que les documents intitulés « régularisation de charges » ont été établis par le bailleur lui-même et ne sont corroborés par aucun élément objectif tel que l’avis de taxe foncière et d’ordure ménagère.

S’agissant des charges locatives liées au logement occupé par Mme [O], il convient de noter que l’arrêté des charges que produit le bailleur n’est pas suffisamment précis de sorte que plusieurs mentions manuscrites ont été rajoutées afin d’identifier les lots occupés par les différents locataires.

Par ailleurs, ce document ne permet pas de connaître la véritable répartition individuelle des charges entre les différents copropriétaires.

Il s’ensuit que l’obligation en paiement des charges récupérables se heurte à une contestation sérieuse de sorte qu’il convient de déduire la somme mensuelle de 100 euros correspondant à la provision sur charges de la dette locative.

Le premier juge a condamné Mme [O] à payer à la SAS Cepac foncière la somme de 6 221,52 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 30 novembre 2024.

Si la SAS Cepac foncière actualise sa créance locative, dans le dispositif de ses dernières écritures et demande la condamnation de Mme [O] à lui payer la somme de 12 905,27 euros, il convient de noter qu’elle ne demande pas l’infirmation de l’ordonnance entreprise quant au montant des provisions qui ont été allouées par le premier juge à valoir sur l’arriéré locatif.

Dès lors, il convient de relever que la dette locative non sérieusement contestable, avant déduction des charges récupérables, est de 6 221,82 euros.

Il résulte de l’extrait de compte produit par le bailleur que la dette locative a commencé le 1er janvier 2020 de sorte qu’il convient de déduire 100 euros au titre l’année 2020, 2021, 2022 et 2023 et 11 mois pour l’année 2024, soit (100 x 12 x 3 ) + (11 x 100) = 3 600 euros + 1 100 euros = 4 700 euros.

La dette locative non sérieusement contestable, après déduction des charges récupérables est de 6 221,82 euros ' 4 700 euros, soit 1 521,82 euros.

Il convient par conséquent d’infirmer l’ordonnance entreprise et condamner Mme [O] à payer à la SAS Cepac foncière la somme provisionnelle de 1 521,82 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2024.

L’ordonnance sera également infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [O] à payer à la SAS Cepac foncière, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué, majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et l’a fixée à la somme de 983,63 euros. Elle sera condamnée à payer à la SAS Cepac foncière, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 883,63, soit 983,63 euros – 100 euros des charges récupérables.

La SAS Cepac foncière sollicite de la cour qu’elle dise que toutes les sommes dues par Mme [O] seront majorées de 10% et que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis et ce, en application des dispositions de l’article 2.12 du contrat de bail.

Mme [O] soutient que cette clause est abusive et est réputée non écrite.

S’agissant d’une clause pénale dont le montant contractuellement prévu pourrait être réduit par un juge du fond, s’il venait à être saisi, dans le cas où il le jugerait comme étant manifestement excessif, en application de l’article 1231-5 du code civil, l’obligation pour Mme [O] de le régler est sérieusement contestable.

Les dispositions relatives au dépôt de garantie correspondent également à une clause pénale susceptible d’être modulée par le juge du fond, de sorte que la demande se heurte à une contestation sérieuse.

Il convient dès lors de confirmer l’ordonnance entreprise de ces chefs et dire n’y avoir lieu à référé concernant la demande formée par la SAS Cepac foncière au titre de la clause pénale portant sur la majoration de 10% et sur le dépôt de garantie.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Aux termes de l’article 1343-5 code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Il est admis que la mise en 'uvre des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suppose :

— que la situation obérée résulte de circonstances indépendantes de la volonté du débiteur,

— que ce dernier soit de bonne foi et qu’il ait donc mis en 'uvre tous les moyens dont il dispose pour remplir ses obligations,

— qu’il existe des perspectives d’évolution financière positive.

En l’espèce, Mme [O] sollicite l’octroi des délais de paiement de la dette locative sur 36 mois faisant valoir qu’elle est mère célibataire d’un enfant en bas âge, a subi des déconvenues financières après avoir réalisé des investissements de sorte qu’elle doit rembourser tous les mois plusieurs crédits immobiliers. Elle explique avoir par ailleurs une dette d’un montant de 24 320,97 euros auprès du service des impôts. Elle ajoute être propriétaire de plusieurs appartements qu’elle va vendre afin de pouvoir rembourser ses dettes.

La SAS Cepac foncière demande le rejet de cette demande.

Les pièces du dossier permettent de relever que Mme [O] perçoit des revenus d’un montant mensuel de 1 540,72 euros de sorte qu’elle n’est en capacité de régler le loyer courant et respecter un échelonnement.

Si elle est propriétaire de plusieurs biens immobiliers, dont la vente serait prévue au plus tard le 26 avril 2026, il convient de relever que l’attestation du notaire ne permet pas de connaître le prix de ces biens immobiliers ni le montant qui va lui revenir véritablement, dans la mesure où elle reconnaît devoir rembourser plusieurs prêts immobiliers tous les mois.

Par ailleurs, elle a une dette fiscale d’un montant de 24 320, 97 euros.

Il s’ensuit qu’aucune perspective concrète de remboursement de la dette réclamée n’est démontrée.

Par conséquent, la cour, ajoutant à l’ordonnance déférée, déboute Mme [O] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire et la confirme en ce qu’elle a ordonné son expulsion, ainsi que de tout occupant de son chef, des lieux loués.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, les circonstances ne justifient pas que l’expulsion de Mme [O] soit assortie d’une astreinte.

L’ordonnance entreprise doit donc être confirmée en ce qu’elle a débouté la SAS Cepac foncière de sa demande de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [O] aux dépens et l’a condamnée à payer à la SAS Cepac foncière la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance non compris dans les dépens.

Succombant, elle sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera également condamnée à payer à la SAS Cepac foncière la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [R] [O] à payer à titre provisionnel à la SAS Cepac foncière :

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 983,63 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 6 221,82 euros correspondant à l’arriéré des loyers, charges et aux indemnités d’occupation impayés au 30 novembre 2024 ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déboute Mme [R] [O] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

Condamne Mme [R] [O] à payer à la SAS Cepac foncière la somme provisionnelle de 1 521,82 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2024 ;

Condamne Mme [R] [O] à payer à la SAS Cepec foncière, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 883,63 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboute Mme [R] [O] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

Condamne Mme [R] [O] à payer à la SAS Cepac foncière la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne Mme [R] [O] aux dépens d’appel.

La greffière La présidente