COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 02 AVRIL 2026

N° 2026/170

N° RG 22/08480 -

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJRZF

[V] [D]

C/

S.D.C. PARC COROT BAT. A

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Martin EIGLIER

M^e Dorothée SOULAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 04 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/00234.

APPELANT

Monsieur [V] [D]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/08480 du 22/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2]), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Martin EIGLIER de l’AARPI EIGLIER FRANZIS TAXIL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

S.D.C. [Adresse 2]. A représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, inscrite au RCS de [Localité 3] sous le n° [XXXXXXXXXX01], dont le siège est sis [Adresse 3], prise en son établissement de [Localité 1], sis [Adresse 4], lui-même pris en la personne de son représentant légal y domicilié, désignée à cette fonction par ordonnance en date du 31.08.2018.

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/6178 du 22/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2]), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocate au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] était propriétaire des lots n°40 et n°39 situés au Bâtiment A de l’immeuble [Adresse 6] régi en copropriété sis à [Localité 1] avant de les céder suivant acte de Maître [T], notaire à [Localité 1] en date du 20 juillet 2022 à la société CDC HABITAT ACTION COPROPRIETE moyennant le prix de 46. 500 €.

Aux termes d’une assignation en date du 4 juillet 2013 Monsieur [D] a été assigné par le syndicat des copropriétaires du Parc Corot pour le paiement d’une somme de 22. 266,44 € arrêtée au 6 septembre 2012 réévaluée à 29. 919,08 euros au 3 avril 2015 sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Par jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 17 janvier 2017 le syndicat des copropriétaires du Parc Corot a été débouté de sa demande au motif qu’il n’était pas rapporté par celui-ci la justification des charges réclamées.

Ce jugement est à ce jour définitif.

Suivant exploit de commissaire de justice du 4 janvier 2022 , le syndicat des copropriétaires du Parc Corot , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES a assigné Monsieur [D] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir ce dernier condamné à lui payer :

— la somme de 24.089,55 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 septembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

— la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

— la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 24 janvier 2022.

Le syndicat des copropriétaires du Parc Corot , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Monsieur [D] n’était ni présent, ni représenté.

Par jugement réputé contradictoire en date du 4 avril 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

* condamné Monsieur [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 23.369,55 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

* débouté le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES du surplus de sa demande de ce chef.

* rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

* condamné Monsieur [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur. provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* condamné Monsieur [D] aux entiers dépens.

Suivant déclaration au greffe en date du 13 juin 2022, Monsieur [D] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamné Monsieur [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 23.369,55 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

— condamné Monsieur [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné Monsieur [D] aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Monsieur [D] demande à la cour de :

* infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 14 avril 2022 en ce qu’il a :

— condamné Monsieur [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 23.369,55 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

— condamné Monsieur [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné Monsieur [D] aux entiers dépens.

* confirmer le jugement déféré pour le surplus.

Et statuant à nouveau

* débouter le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

* condamner le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES au paiement de la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* le condamner aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [D] soutient d’une part que la demande de paiement de charges de copropriété antérieure au 4 janvier 2017 se trouve prescrite et d 'autre part pour le surplus de la demande en paiement, qu’elle n’est pas justifiée tenant les divergences existantes entre la mise en demeure et le décompte ultérieur.

Il soulève également que le premier juge n’a pas identifié la totalité des frais de procédure mentionnés sur le décompte arrêté au 15 septembre 2021.

Enfin il entend contester le paiement des charges d’ascenseur alors que ces derniers sont hors service depuis des années.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2022 , auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES demande à la cour de :

— A titre principal.

* juger nulle la déclaration d’appel de Monsieur [D].

En conséquence.

* le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— À titre subsidiaire.

* débouter Monsieur [D] de sa voix de recours et rejeter ses diverses fins et conclusions.

* confirmer le jugement prononcé le 14 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Marseille en ses dispositions non remises en cause par le syndicat secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 8]

* recevoir le syndicat secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] en son appel incident et y faire droit.

* infirmer le jugement précité dans ses dispositions contestées par le syndicat concluant.

Ce faisant.

* condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 26. 553,93 € au titre des charges dues comptes arrêtés au 1er août 2022 incluant les frais de relance à hauteur de 720 € déduite à tort par le premier juge.

* condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 2.000 € pour la réparation du préjudice subi par le syndicat intimé du fait de sa résistance abusive.

* débouter Monsieur [D] de ses diverses fins et prétentions.

Reconventionnellement.

* condamner Monsieur [D] à payer au le syndicat secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] la somme de 2.200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* condamner Monsieur [D] au paiement des entiers dépens incluant ceux de première instance.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES souligne que la déclaration d’appel de Monsieur [D] vise une décision rendue le 4 juin 2022 alors que la dernière décision rendue entre les parties ayant trait à un litige de charges est en date du 4 avril 2022 de sorte que la déclaration d’appel de Monsieur [D] est entachée de nullité.

À titre subsidiaire il rappelle qu’il ne poursuit le paiement des charges qu’à compter du 4 avril 2015 et que dès lors son action n’est pas prescrite.

Par ailleurs le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES fait valoir que le premier juge a retranché à tort du décompte des sommes dues celle de 720 € correspondant aux frais d’avocat et de procédure ajoutant que les appels de charges sont parfaitement justifiés.

Enfin il demande à la cour de lui allouer des dommages et intérêts compte tenu de la situation financière obérée du syndicat des copropriétaires.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2026 et mise en délibéré au 2 avril 2026.

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SUR CE

1°) Sur la nullité de la déclaration d’appel de Monsieur [D]

Attendu que le syndicat secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES demande à la cour de juger nulle la déclaration d’appel de Monsieur [D] en ce qu’elle vise une décision rendue le 4 juin 2022 alors que la dernière décision rendue entre les parties ayant trait à un litige de charges est en date du 4 avril 2022.

Attendu que l’erreur de décision dans la déclaration d’appel peut entraîner la nullité de l’acte de procédure si la déclaration d’appel ne précise pas les chefs du jugement critiqué tel qu’il résulte des dispositions de l’article 901 du code de procédure civile lequel énonce, dans sa version applicable au cas présent que «  la déclaration d’appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l’article 54 et par le cinquième alinéa de l’article 57, et à peine de nullité :

1° La constitution de l’avocat de l’appelant ;

2° L’indication de la décision attaquée ;

3° L’indication de la cour devant laquelle l’appel est porté ;

4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Elle est signée par l’avocat constitué. Elle est accompagnée d’une copie de la décision. Elle est remise au greffe et vaut demande d’inscription au rôle. ».

Que s’il est effectivement mentionné dans la déclaration d’appel (2022738) du 13 juin 2022 comme date de décision querellée celle du 4 juin 2022, force est de constater que cette dernière précise exactement les chefs du jugement critiqué du jugement du 4 avril 2022

Qu’il convient par conséquent de débouter le syndicat secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la déclaration d’appel de

Monsieur [D].

2°) Sur le paiement des charges

Attendu que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. » ;

Attendu que l’article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, énonce que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. » ;

Et l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d’espèce que « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot.

III. – Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.

IV. – Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

1° La question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation ;

2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. » ;

Attendu qu’il résulte de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 que « le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en 'uvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d’une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs de l’immeuble.

Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n’en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu’à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée. ».

Que l’article 36 de ce même décret prévoit que « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. » ;

Attendu que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Qu’en l’espèce, Monsieur [D] n’ayant pas contesté, dans les délais impartis par l’article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ;

Attendu toutefois que l’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

Qu’il appartient donc au syndicat secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES de démontrer que Monsieur [D] est redevable de la somme réclamée dans sa totalité et à ce dernier de prouver s’en être acquitté.

Sur la prescription

Attendu que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.

S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30. ».

Qu’il résulte de l’article 2224 du code civil que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. ».

Attendu que l’appelant soutient que la prescription a été interrompue par l’action introduite le 4 janvier 2022 par le syndicat secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » Bâtiment A de sorte que la demande de paiement de charges de copropriété antérieure au 4 janvier 2017 se trouve prescrite.

Attendu qu’il convient de souligner que l’intimé ne poursuit le paiement des charges qu’à compter du 4 avril 2015 puisque par jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 17 janvier 2017 le syndicat des copropriétaires du Parc Corot a été débouté de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [B] au paiement d’une somme de 22. 266,44 € arrêtée au 6 septembre 2012, réévaluée à 29. 919,08 euros arrêtée au 3 avril 2015 sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu’il n’est pas contesté que la loi [Localité 4] du 23 novembre 2018 est venue modifier l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu’en effet avant l’entrée en vigueur de ladite loi, le délai de prescription prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 était de 10 ans.

Qu’il est désormais de 5 ans.

Qu’il convient toutefois de rappeler que l’article 2222 alinéa 2 du code civil énonce qu’ « en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. ».

Qu’il s’en suit que le délai de prescription de 5 ans commençant à courir à partir du 23 novembre 2018, il appartenait au syndicat secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » [Adresse 9] d’engager l’action en recouvrement avant le 23 novembre 2023.

Que force est de constater que tel est le cas, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES ayant assigné Monsieur [D] devant le tribunal judiciaire de Marseille suivant exploit de commissaire de justice du 4 janvier 2022.

Qu’il convient, tenant ces éléments , de débouter Monsieur [D] de sa demande tendant à voir déclarer prescrite l’action relative au paiement des charges de copropriété antérieures au 4 janvier 2017.

Sur le montant des sommes à payer au titre de charges de copropriété

Attendu que le syndicat secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES verse aux débats, à l’appui de ses demandes, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété de Monsieur [D] .

— le règlement de copropriété du 17 juillet 1959.

— le relevé de compte copropriétaire au 15 septembre 2021.

— l’extrait de compte du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2022.

— l’extrait [Localité 5] livre du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017.

— l’extrait [Localité 5] livre du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016.

— la lettre recommandée de mise en demeure avec accusé de réception du 1er juin 2021.

— le procès-verbal d’assemblée générale du 12 juillet 2012.

— le procès-verbal d’assemblée générale du 17 mai 2013.

— le procès-verbal d’assemblée générale du 20 mars 2014.

— le procès-verbal d’assemblée générale du 26 mai 2015.

— le procès-verbal d’assemblée générale du 23 mai 2016.

— le procès-verbal des décisions prises le 14 septembre 2020 par l’administrateur provisoire.

— le procès-verbal des décisions prises le 15 décembre 2020 par l’administrateur provisoire.

— le procès-verbal des décisions prises le 1er septembre 2021 par l’administrateur provisoire.

— le compte rendu de gestion du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2012.

— le compte rendu du conseil syndical du 5 novembre 2013.

— le compte rendu du conseil syndical du 1er septembre 2014.

— l’arrêté de compte au 5 février 2014.

— l’arrêté de compte au 1er avril 2015.

— l’arrêté de compte au 27 avril 2016.

— l’état financier après répartition au 31 décembre 2016.

— l’état financier après répartition au 31 décembre 2017.

— l’état financier après répartition au 31 décembre 2018.

— l’état financier après répartition au 31 décembre 2019.

— les appels de fonds 1/10/2018 ' 31/12/2018.

— les appels de fonds 1/ 01/2019' 31/03/2019.

— les appels de fonds 1/ 04/2019' 30/06/2019.

— les appels de fonds 1/ 07/2019' 30/09/2019.

— les appels de fonds 1/ 10/2019' 31/12/2019.

— les appels de fonds 1/ 01/2020' 31/03/2020.

— les appels de fonds ALUR 01/03/2020.

— les appels de fonds ALUR 04/06/2020.

— l’apurement des charges 31/12/2016.

— l’apurement des charges 31/12/2017.

— les appels de fonds ALUR 01/01/2017- 31/03/2017.

— les appels de fonds ALUR 07/09/2020.

— les appels de fonds ALUR 10/12/2020.

— les appels de fonds ALUR 01/2021- 03/2021.

— les appels de fonds ALUR 04/2021-06/2021.

Attendu que l’appelant soutient qu’il existe une divergence entre la mise en demeure du 1er juin 2021 au terme de laquelle il lui était réclamé la somme de 52. 409,64 € et l’assignation en justice au terme de laquelle le syndicat secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] sollicitait sa condamnation au paiement de la somme de 24. 089,55 €

Qu’il ne saurait être valablement soutenu que cette divergence démontre que la demande en paiement n’est pas justifiée.

Qu’il appartiendra en effet à la cour d’apprécier le montant des charges de copropriété impayées eu égard aux documents versés aux débats.

Attendu que Monsieur [D] soutient qu’il ressort des pièces produites aux débats qu’aucun élément relatif aux appels de charges et au décompte de l’administrateur judiciaire ne permet de connaître avec précision les dépenses engagées.

Qu’il conteste notamment le paiement des charges d’ascenseur lesquels sont hors service depuis des années ce qui n’a pas empêché un appel de charges en 2016, 2017, 2018 relatives aux ascenseurs.

Qu’il rappelle que c’est dans ces conditions qu’un arrêté d’insécurité des équipements communs a été pris par la ville de [Localité 1] le 23 novembre 2018 ordonnant la neutralisation des accès à l’immeuble et l’interdiction d’occupation des différents lots privatifs.

Qu’il souligne néanmoins que les frais d’ascenseur sont mentionnés aux appels de fonds postérieurs alors que l’immeuble était condamné et notamment l’appel de fonds du 1er avril 2019 qui mentionne au titre des charges ascenseur n°1 : 2.590 € dont 116,55 € pour Monsieur [D].

Qu’enfin il énumère toute une série de sommes inscrites au débit de son compte, selon lui injustifiées, d’un montant total de 5.758,17 euros:

—  1er janvier 2016 : apurement 2015 : 218,69 €

— Apurement colonne [Localité 6] : 31 décembre 2016 1.031,26 €

—  1er janvier 2017 : reprise [A] 1.031,17 €

—  1er octobre 2017 : reprise [A] 3.093,44 €.

—  1er octobre 2017 :reprise [A] 162,75 €

—  31 décembre 2017 :travaux bâtiment GSM RENOV 220,86 €

Attendu qu’il résulte du relevé de compte copropriétaire au 15 septembre 2021 que le 1er janvier 2016 a effectivement été débité la somme de 218,69 € intitulée « Extourne Apurement 2015 » laquelle opération a été annulée le 26 mai 2016 selon l’intitulé « Reprise GL 2016 [A] ».

Que s’agissant des sommes suivantes :

—  1er janvier 2017 : reprise [A] 1.031,17 euros.

—  1er octobre 2017 : reprise [A] 3.093,44 €.

—  1er octobre 2017 :reprise [A] 16275 €,

ces dernières correspondent aux montants appelés par le précédent administrateur [A] en 2017 au titre des provisions pour charges et travaux que l’administrateur judiciaire la SELARL AJASSOCIES a simplement repris.

Qu’il résulte toutefois de la lecture de l’extrait de compte AJASSOCIES ( 1) du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2022 que ces sommes ont été annulées en portant au crédit du compte [D] les sommes suivantes :

— le 31 décembre 2017 : Provisions sur charges : 1.694,14 euros

— le 31 décembre 2017 : Provisions sur charges : 2.713,50 euros

— le 31 décembre 2017 : Provisions sur charges : 77, 75 euros

— le 31 décembre 2017 : Provisions sur charges : 77,75 euros

— le 31 décembre 2017 : Provisions travaux  : 86,20 euros

— le 31 décembre 2017 : Provisions travaux: 143,30 euros

— le 31 décembre 2017 : Provisions travaux: 3,29 euros

— le 31 décembre 2017 : Provisions travaux: 3,29 euros

Et en imputant au débit du compte l’apurement des charges réellement dues après contrôle des comptes le 31 décembre 2017 à hauteur de 3.725,08 euros.

Attendu que la somme de 1.031,26 euros au titre de « l’apurement colonne EU : 31 décembre 2016 » correspond à la répartition du marchés travaux « Colonne EU » d’un montant total de 46 .737,60 € tel que cela apparaît au grand livre SCP [A] après application des tantièmes

Qu’il en est de même de la somme de 220,86 euros au titre des « travaux bâtiment [Adresse 10] :31 décembre 2017 » correspondant à la répartition du marchés travaux « Travaux [Adresse 11] » d’un montant de 10.010 euros après calcul des tantièmes

Qu’enfin Monsieur [D] conteste le paiement des charges d’ascenseur, soutenant que ceux-ci sont hors service depuis des années ce qui n’a pas empêché un appel de charges en 2016, 2017, 2018 relatives aux ascenseurs.

Qu’il convient de constater que ce dernier n’apporte aucun élément à l’appui de cette affirmation.

Qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que les sommes appelées sont tant fondées que justifiées.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Attendu que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;

Attendu que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux.

Que selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire et non du syndicat des copropriétaires .

Qu’ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance.

Qu’ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Attendu qu’en l’espèce, il apparait sur les extraits de compte du copropriétaire au 15 septembre 2021 que des sommes correspondant « HONO CTX » ont été portées au débit du compte de l’appelant le 31 décembre 2016 pour un montant total de 720 euros.

Que ce terme générique ne permet pas la cour d’apprécier si effectivement il s’agit de frais tels que frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou de prise d’hypothèque lesquels devraient être mis à la charge du copropriétaire.

Que dés lors c’est à bon droit que le premier juge a jugé que sera retranchée, comme inutile au recouvrements de la créance, cette somme de 720 €.

Attendu que l’appelant indique que du décompte, doit encore être retranchée la somme de 1.370 € supplémentaire correspondant à des honoraires d’avocats exposés en 2013, 2014, 2015 et 2016 qui ne seraient pas justifiés

Qu’il convient de souligner que cette somme était incluse dans le périmètre de la première réclamation du syndicat des copropriétaires du Parc Corot lequel a été débouté de sa demande par jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 17 janvier 2017

Qu’elle a depuis lors été portée au crédit de Monsieur [B] de sorte qu’elle saurait une nouvelle fois être déduite.

Attendu qu’il y lieu, tenant ces éléments, de débouter le syndicat secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » [Adresse 9] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [D] au paiement de la somme de 26. 553,93 € au titre des charges dues comptes arrêtés au 1er août 2022 incluant les frais de relance à hauteur de 720 € , de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retranché la somme de 720 € des sommes dues au titre de l’arriéré des charges et condamné Monsieur [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » [Adresse 9] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 23.369,55 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

3°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil énonce que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » ;

Attendu qu’il n’est possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;

Que constitue un préjudice distinct, le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ;

Attendu qu’en l’espèce, il est constant que le syndicat secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES se trouve dans une situation financière obérée à l’origine de laquelle se trouve chacun des copropriétaires débiteurs de cet ensemble immobilier dont Monsieur [D] fait partie, et qui a par son absence de paiement, contribué à sa mise sous administration judiciaire.

Que le refus de ce dernier de s’acquitter systématiquement de ses charges a mis la gestion de la copropriété en danger.

Qu’un tel comportement a incontestablement perturbé le bon fonctionnement de la trésorerie de cette dernière.

Qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil.

4°) Sur les dépens et frais irrépétibles

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [D] aux entiers dépens en cause d’appel ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point, de condamner Monsieur [D] à payer au syndicat secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » [Adresse 9] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel et de débouter Monsieur [D] de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire , rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la déclaration d’appel de Monsieur [D].

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement réputé contradictoire du tribunal judiciaire de Marseille en date du 14 avril 2022 sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

STATUANT A NOUVEAU

CONDAMNE Monsieur [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Y AJOUTANT

CONDAMNE Monsieur [D] à payer au syndicat secondaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

DEBOUTE Monsieur [D] de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

CONDAMNE Monsieur [D] aux dépens cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,