COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 08 JANVIER 2026

N° 2026/6

Rôle N° RG 25/01144 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOJMZ

[C] [L]

C/

E.P.I.C. PAYS D'[Localité 2] HABITAT METROPOLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Inès PINNA

M^e Patrick CAGNOL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 3] en date du 30 Septembre 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 1123000292.

APPELANTE

Madame [C] [L]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-8864 du 14/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

née le 04 Février 1982 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Inès PINNA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Alexandre ACQUAVIVA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

SA FAMILLE ET PROVENCE, Société Anonyme au capital de 133 575 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’Aix-en-Provence sous le n° 782 678 882 dont le siège social est [Adresse 7], représentée par son Directeur Général en exercice demeurant en cette qualité audit siège social, venant aux droits et obligations de l’EPIC PAYS D'[Localité 2] HABITAT METROPOLE suite à une fusion absorption selon procès-verbal d’Assemblée Générale Extraordinaire en date du 13 juin 2025

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE,

assistée de M^e Audrey CIAPPA de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 3 décembre 2019, l’établissement public industriel et commercial (EPIC) PAYS D'[Localité 2] HABITAT a donné à bail à madame [C] [L] un logement à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Se prévalant que les loyers n’avaient pas été réglés, le bailleur lui a délivré le 1er février 2021, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 981,67 euros au principal et de justifier d’une assurance locative.

Considérant que les causes dudit commandement étaient restées infructueuses, l’EPIC PAYS D'[Localité 2] HABITAT, par exploit du 9 février 2023, a fait assigner Mme [L], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, qui par jugement contradictoire en date du 30 septembre 2024, a :

— rejeté la demande de sursis à statuer ;

— constaté la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire, à compter du 1er avril 2021, minuit ;

— suspendu les effets de la clause et dit que cette clause sera réputée ne jamais avoir joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté ;

— condamné Mme [L] au paiement de la somme de 2 123,17 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 juin 2024, avec intérêts à taux légal à compter de cette date ;

— accordé à Mme [L] la faculté de se libérer de sa dette locative à raison de 36 règlements mensuels successifs de 60 euros, et du solde lors de la dernière mensualité, en sus des loyers et charges courants et à la date contractuellement prévue pour le paiement de ces derniers, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer et des charges courants, à son échéance :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et avec le respect des dispositions relatives à la trêve hivernale ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Mme [L] sera tenue, jusqu’à parfaite libération des lieux, au paiement, d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, du 21 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

— ordonné d’office la transmission de la présente décision au représentant de l’Etat dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant, dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

— condamné Mme [L] au paiement de la somme de 50 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

— rejeté les autres demandes.

Selon déclaration reçue au greffe le 29 janvier 2025, Mme [L] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur l’ensemble des dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 3 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— juge irrecevables les demandes formulées par l’intimé au titre de l’infirmation partielle du jugement en ce que les écritures adverses ne comportent pas d’appel incident et que l’avis de fixation à bref délai n’a pas été notifié ;

— infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

* suspendu les effets de la clause et dit que cette clause sera réputée ne jamais avoir joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté ;

* condamné Mme [L] au paiement de la somme de 2 123,17 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 juin 2024, avec intérêts à taux légal à compter de cette date ;

* accordé à Mme [L] la faculté de se libérer de sa dette locative à raison de 36 règlements mensuels successifs de 60 euros, et du solde lors de la dernière mensualité, en sus des loyers et charges courants et à la date contractuellement prévue pour le paiement de ces derniers, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

*dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer et des charges courants, à son échéance :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, et avec les dispositions relatives au respect de la trêve hivernale ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonné d’office la transmission de la présente décision au représentant de l’Etat dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant, dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

— condamné Mme [L] au paiement de la somme de 50 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

— rejeté les autres demandes ;

et statuant à nouveau, qu’elle :

— réduise le montant de la créance détenue par le bailleur ;

— condamne le bailleur à lui verser la somme de 960,42 euros ;

— à défaut :

— octroie des délais de grâce compte tenu de sa situation financière précaire ;

— à défaut :

— suspende les effets de la clause résolutoire ;

— enjoigne au bailleur de donner son accord pour l’ouverture d’un dossier auprès du fonds de solidarité pour le logement à son bénéfice ;

— déboute le bailleur de ses demandes ;

— condamne l’EPIC PAYS d'[Localité 2] HABITAT METROPOLE à lui payer la somme de 3 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— le quantum de la créance réclamée est erronée :

— le relevé de compte arrêté au 27 janvier 2025 mentionnait qu’au 20 juin 2024, elle était redevable de la somme de 27 342,45 euros ;

— à cette date elle a réglé la somme de 24 956,33 euros ;

— la créance du bailleur s’élèverait donc à 2 386,12 euros ;

— le jugement querellé l’exonère des frais de commissaire de justice pour un montant de 262,95 euros, portant condamnation à 2 123,17 euros ;

— la somme de 24 956,33 euros réglée par la locataire comprend à la fois des charges de chauffage et des charges d’eau d’un montant total de 3 083,59 euros, dont l’exigibilité est contestée ;

— en l’absence de relevés le bailleur ne peut pas exiger ces charges ;

— cette demande n’est pas nouvelle puisqu’elle a contesté le montant de la dette comme erronée devant le premier juge ;

— il n’y a pas de relevé d’index permettant de calculer les charges d’eau ;

— il n’y a pas de répartition individuelle des charges de chauffage ;

— elle était bien présente et que les répartiteurs ont bien été installés dans son logement par OCEA le 3 juin 2021 ;

— sur l’omission de statuer sur la demande de FSL :

— le premier juge n’a pas mentionné ses prétentions tendant à se voir octroyer l’ouverture d’un dossier de FSL ni motivé sa décision de ce chef ;

— sur les délais de grâce :

— elle perçoit le RSA pour un montant mensuel de 559,42 euros, outre les APL dont le montant est variable ;

— elle a été reconnue travailleur handicapé et devrait réintégrer ses fonctions d’enseignante.

Par dernières conclusions transmises le 30 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA FAMILLE ET PROVENCE venant aux droits de l’EPIC PAYS D'[Localité 2] HABITAT sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— in limine litis :

— juge que la cour n’est pas compétente pour statuer sur l’irrecevabilité des conclusions en application de l’article 906-2 du code de procédure civile ;

— juge irrecevables car prescrites les demandes en contestation des charges des exercice 2019 et 2020 ;

— juge irrecevable la demande en répétition de l’indu à hauteur de 960,42 euros ;

— donne acte qu’elle vient aux droits de l’EPIC PAYS D'[Localité 2] HABITAT METROPOLE ;

— juge que la cour n’est pas saisie d’une demande d’infirmation à l’encontre du jugement rendu le 30 septembre 2024 ;

— juge son appel mal fondé ;

— infirme le jugement en ce qu’il a :

— accordé à Mme [L] la faculté de se libérer de sa dette locative à raison de 36 règlements mensuels successifs de 60 euros, et du solde lors de la dernière mensualité, en sus des loyers et charges courants et à la date contractuellement prévue pour le paiement de ces derniers, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer et des charges courants, à son échéance :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, et avec les dispositions relatives au respect de la trêve hivernale ;

— Mme [L] sera tenue, jusqu’à parfaite libération des lieux, au paiement, d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, du 21 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

— confirme les autres dispositions ;

— ordonne l’expulsion immédiate Mme [L] ;

— condamne Mme [L] à lui payer la somme de 3 415,25 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation du 29 octobre 2025 ;

— condamne Mme [L] au paiement, d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux ;

— déboute Mme [L] de ses demandes ;

— condamne Mme [L] à lui payer la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Patrick Cagnol.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— sur la recevabilité de l’appel incident :

— les conclusions notifiées le 28 mars 2025 contiennent un appel incident ;

— aucune sanction n’est attachée à l’absence de jonction de l’avis de fixation prévu par l’article 906-2 du code de procédure civile ;

— de surcroît seul le Président de chambre est compétent pour statuer sur l’irrecevabilité des conclusions en application de l’article 906-2 et 906-3 du code de procédure civile;

— sur la régularité de la créance locative :

— les demandes de répétition de l’indû suite à des charges non justifiées, doivent être déclarées irrecevables car formées pour la première fois en cause d’appel ;

— les délais de prescription se prescrivent par 3 ans ;

— sa contestation doit être limitée aux années 2021 et 2022 ;

— sur le calcul de la consommation d’eau :

— il est démontré que les sommes demandées au titre des charges d’eau chaude et d’eau froide sont fondées ;

— sur la répartition individuelle de chauffage :

— il n’est pas crédible que Mme [L] n’ait jamais utilisé de chauffage ;

— elle n’a jamais permis à l’entreprise mandatée d’intervenir pour finaliser l’installation des répartiteurs de chauffage ;

— sur la demande d’octroi d’un dossier FSL :

— Mme [L] méconnaît le fonctionnement du FSL ;

— l’obtention d’une aide n’est pas automatique ;

— elle ne remplissait pas les conditions pour relever du FSL Concordat ;

— la cour ne peut enjoindre à un organisme tiers au litige, de prendre en charge les dettes de Mme [L] ;

— le bailleur refuse d’abandonner une partie de sa dette pour qu’elle puisse bénéficier du FSL Concordat ;

— elle est de mauvaise foi ;

— elle ne respecte pas l’échéancier octroyé ;

— sur la demande de délais de grâce :

— elle n’est pas en situation de régler sa dette locative ;

— elle devait régler la somme e 339,06 euros par mois (loyer résiduel = 279,06 euros + 60 euros), or elle règle 312 euros ;

— l’échéancier n’est pas respecté.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’intervention de la SA Famille et Provence :

Il conviendra de donner acte à la SA Famille Provence qu’elle vient aux droits de l’EPIC PAYS D'[Localité 2] HABITAT METROPOLE, dans le cadre de la présente procédure d’appel.

Sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code précise que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées

En l’espèce, il échet de constater dans la déclaration d’appel que Mme [L] a interjeté appel d’un jugement rendu le 30 septembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, ce dernier visant à la critique de certaines dispositions.

Dans ses premières conclusions, notifiées par RPVA le 30 janvier 2025, elle sollicite l’infirmation du jugement entrepris sur certains chefs critiqués notamment dans la déclaration d’appel.

Par conséquent, contrairement à ce que soutient la SA Famille et Provence, la cour a été valablement saisie d’une demande d’infirmation à l’encontre du jugement entrepris. Elle sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Sur la recevabilité de l’appel incident :

Aux termes de l’article 906-2 du code de procédure civile, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, l’appelant dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de l’avis de fixation de l’affaire à bref délai pour remettre ses conclusions au greffe.

L’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai de deux mois à compter de la notification de l’appel incident ou de l’appel provoqué à laquelle est jointe une copie de l’avis de fixation pour remettre ses conclusions au greffe.

Contrairement à ce que soutient Mme [L], aucune sanction n’est attachée à l’absence de jonction de l’avis de fixation à bref délai aux conclusions contenant un appel incident.

L’irrecevabilité sanctionne le défaut de respect du délai de deux mois par l’intimé pour notifier ses conclusions.

En l’espèce, l’appel incident de l’intimé contenu dans ses conclusions du 28 mars 2025 est intervenu dans les deux mois de la notification des premières conclusions de l’appelant le 30 janvier 2025.

Par conséquent, les demandes contenues dans l’appel incident de l’intimé sont recevables, ses conclusions étant recevables.

A titre surabondant, l’article 906-3 du code de procédure civile stipule que le président de la chambre saisie ou le magistrat désigné par le premier président est seul compétent, jusqu’à l’ouverture des débats ou jusqu’à la date fixée pour le dépôt des dossiers des avocats, pour statuer sur :

1° L’irrecevabilité de l’appel ou des interventions en appel ;

2° La caducité de la déclaration d’appel ;

3° L’irrecevabilité des conclusions et des actes de procédure en application de l’article 906-2 et de l’article 930-1 ;

4° Les incidents mettant fin à l’instance d’appel.

En application de ces dispositions sur le président de chambre est compétent pour statuer sur l’irrecevabilité des conclusions en application de l’article 906-2 du code de procédure civile.

Mme [N] sera déboutée de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes formulées par l’intimé au titre de l’infirmation partielle, dans son appel incident.

Sur la nature de la demande en répétition de l’indû :

Aux termes des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, Mme [L] avait contesté le montant de sa dette locative devant le premier juge.

Par conséquent, sa demande en répétition de l’indû est la conséquence de sa demande visant à contester la dette locative, puisqu’elle estime que le montant de la créance du bailleur est erroné et qu’il a bénéficié d’un trop perçu dans la perception des charges locatives. Cette demande sera jugée recevable et la demande de la SA Famille Provence formulée à ce titre, sera rejetée.

Sur le fin de non recevoir tirée de la prescription relative aux charges des exercices 2019 et 2020 :

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En application de ces dispositions, le point de départ de l’action en matière de charges locatives, est le jour de l’avis de régularisation des charges (Cass. civ 3ème, 9 novembre 2017, n°16-22.445).

Or le bailleur verse aux débats pour l’exercice 2019, l’avis en date du 20 mai 2020 et pour l’exercice 2020, l’avis en date du 25 mai 2021.

Par conséquent, l’action relative aux charges locatives aurait dû être intentée par Mme [L] avant le 20 mai 2023 et le 25 mai 2024.

Or tel n’a pas été le cas, ses demandes ayant été formulées à l’audience du 21 juin 2024 devant le premier juge, reprenant ses conclusions datées du 19 juin 2024.

Ses demandes en contestation des charges des exercice 2019 et 2020 seront déclarées prescrites.

Sur le montant de la créance locative et ses conséquences :

Aucune des parties ne remet en cause le constat par le premier juge de l’acquisition de la clause résolutoire.

Les parties s’opposent sur le quantum de la créance retenue par le premier juge, et ses conséquences.

Mme [L] fait valoir qu’en l’absence de justification des charges portant sur l’eau et le chauffage et considère que le bailleur, doit lui restituer la somme de 960,42 euros, indûment perçu.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ce qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil précise que c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

L’article 23 de la loi ° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer sont exigibles sur justification en contrepartie :

—  1°des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée;

—  2°des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ..

—  3°des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

… Les charges locatives peuvent donner lieu à versement de provisions et doivent en ce cas faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget provisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charge ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires … Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la dispositions des locataires.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties, prévoit en page 3/20 à l’article 4-2 intitulé 'charges récupérables', qu’en sus du loyer, le bailleur est fondé à demander au locataire le remboursement des dépenses appelées charges (…).

Des provisions pour charges sont réclamées mensuellement au locataire, tel qu’indiqué en page 1, en attente de la régularisation annuelle. Le montant de ces provisions pourra être révisé à tout moment, afin de les mettre en corrélation avec le coût réel et les justifications correspondantes seront tenues à la dispositions des locataires.

Chaque année, le bailleur devra remettre au locataire, par nature de charges, le décompte définitif des dépenses récupérables de l’année écoulée et le mode de répartition entre tous les locataires concernées pour les immeubles collectifs.

Le règlement de ces sommes est exigible après le délai d’un mois qui suit l’envoi de ce décompte.

En l’espèce, Mme [L] ne justifie pas avoir adressé au bailleur la moindre critique lors de la réception des décomptes de régularisation des charges ni la moindre demande d’accès ou de communication des pièces justificatives desdites charges, tenues à sa disposition conformément au contrat liant les parties.

* Sur le calcul de la consommation d’eau :

Mme [L] fait valoir qu’en l’absence de relevé d’index, le bailleur ne peut pas réclamer de charges.

Le bailleur produit le relevé des index lors de l’entrée dans les lieux, soit :

—  655 000, pour l’eau chaude

—  2428 000, pour l’eau froide.

Il verse également aux débats :

— le décompte de régularisation de charges en date du 20 mai 2020, sur l’exercice 2019, confirme les index de début et mentionne des index de fin de 668 000 pour l’eau chaude et 2430 000, pour l’eau froide ;

— le décompte de régularisation des charges, en date du 25 mai 2021, sur l’exercice 2020, les mêmes index d’entrée dans les lieux apparaissent et sont mentionnés des indes de fin de 685 000 pour l’eau chaude et 2481 000, pour l’eau froide ;

— le décompte de régularisation des charges, en date du 29 septembre 2022, sur l’exercice 2021, les mêmes index d’entrée dans les lieux apparaissent et sont mentionnés des index de fin de 16 000 pour l’eau chaude et 17 000, pour l’eau froide;

il apparaît une période comprise entre le 18 décembre 2020 (date du précédent relevé) et le 3 juin 2021 (date du changement de compteur) et une période comprise entre le 3 juin 2021 et le 18 décembre 2021 (date de l’index de fin) ;

— le décompte de régularisation des charges, en date du 8 juin 2023, sur l’exercice 2022, avec la reprise des index de 16 000 et 17 000 et les index de fin 51 000, eau chaude et 49 000, eau froide ;

— le décompte de régularisation des charges, en date du 10 juin 2024, sur l’exercice 2023, avec la reprise des index de 51 000 et 49 000 et les index de fin 89 000, eau chaude et 84 000, eau froide ;

Le bailleur précise qu’un changement des compteurs a été effectué le 3 juin 2021.

Pour la période qui débute avec les nouveaux compteurs, l’index est à zéro puisque c’est la première utilisation et l’index de fin eau chaude est à 16 m3 le 18 décembre 2021 et l’index eau froide à 17 m3.

L’historique des index dans les décomptes de régularisation des charges confirme une cohérence et une continuité logique. Lors de la mise en place des nouveaux compteurs, le bailleur a confirmé à Mme [L] que les compteurs étaient neufs et comportaient des chiffres exprimés en litres pour un test et que les compteurs seraient remis à zéro.

Par conséquent, contrairement à ce que soutient Mme [L], il n’est pas établi d’opacité ou d’ambiguïté dans les index mentionnés sur les décomptes de régularisation des charges d’eau chaude et d’eau froide que lui a fait parvenir le bailleur.

Les sommes réclamées au titre des charges d’eau apparaissent conformes à sa consommation individuelle et sont justifiées.

* Sur la répartition individuelle des charges de chauffage :

Mme [L] indique ne pas avoir utilisé le chauffage et que le bailleur ne justifie pas de sa consommation individuelle.

Elle verse aux débats des photographies du répartiteur de chauffage et confirme que les répartiteurs ont bien été installés dans son logement par la société OCEA le 3 juin 2021.

Le bailleur produit un courriel de la société OCEA du 1er août 2025, précisant que le répartiteur a bien été posé au domicile de Mme [L] mais qu’un technicien doit passer dans son logement pour finaliser le paramétrage des RFC et que cette dernière a été contactée à deux reprises dans succès. La société indique attendre l’appel pour finaliser l’installation et que faute d’accès à son logement, les RFC resteront inopérants et un forfait continuera d’être appliqué.

La SA Famille Provence justifie donc de l’impossibilité concernant Mme [L] de calculer les charges sur la base de sa consommation individuelle. Le bailleur est légitime à calculer selon le système d’un forfait, basé sur la taille de son appartement.

De plus, le bailleur démontre l’envoi de plusieurs courrier recommandés afin de donner des explications sur le mode de calcul des charges, précisant l’augmentation de l’électricité et de la taxe sur les ordures ménagères, proposant des échéanciers.

Par conséquent il conviendra de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que le quantum de la créance était bien fondée eu égard à la justification des charges d’eau et de chauffage réclamées.

Sur la demande de délais de paiement et l’actualisation du montant de la créance locative :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Par ailleurs, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative …

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative, en reprenant le versement intégral du loyer courant avant l’audience, et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, Mme [L] a bénéficié de délais de paiement devant le premier juge.

Elle ne verse aux débats aucun élément justifiant s’être acquittée de l’échéancier dont elle a bénéficié, soit 339,06 euros (60 euros de versement en sus des échéances courantes + loyer résiduel : 279,06 euros, celle-ci bénéficiant de la CAF à hauteur de 267,04 euros). Elle procède à des versements mensuels de 312 euros, selon décompte produit par le bailleur.

Le premier juge avait précisé qu’à défaut de versement d’une seule échéance complète, la dette redeviendrait immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendrait son plein effet.

Tel est le cas en l’espèce. Le bail sera résilié par effet d’acquisition de la clause résolutoire au 1er avril 2021.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 480, 25 euros par mois, à compter du prononcé de la résiliation du bail, jusqu’à complète libération des lieux, et de condamner Mme [L] à son paiement, confirmant ainsi le jugement déféré de ce chef.

Au vu de l’évolution du litige, le jugement sera infirmé sur le montant de la dette locative. Au vu du décompte actualisé par le bailleur, Mme [L] sera condamnée à payer la somme de 3 415,28 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 29 octobre 2025.

A titre surabondant, Mme [L] ne justifie ni être en mesure d’apurer la dette locative dans le délai légal, en sus du règlement du loyer et des charges courants ni de la reprise des versements des loyers en intégralité avant l’audience. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il avait suspendu les effets de la clauses résolutoires et octroyé des délais de paiement à cette dernière.

Son expulsion sera ordonnée selon les modalités légales.

Sur la demande d’octroi d’un dossier FSL :

Il ne ressort pas des pouvoirs de la présente cour d’enjoindre au bailler d’ordonner l’ouverture d’un dossier FSL auprès du fonds de solidarité pour le logement. Cet organisme est tiers à la présente procédure et le bailleur ne saurait être contraint d’abandonner sa créance pour que Mme [L] puisse bénéficier d’un FSL Concordat.

Mme [N] sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné Mme [L] aux dépens et à payer au bailleur la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Mme [L] sera condamnée à supporter les dépens d’appel,étant précisé qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale, dont distraction au profit de Maître Patrick Cagnol. Elle sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à l’intimée la charge de ses frais irrépétibles. Mme [L] sera condamnée à lui payer la somme de 750 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

STATUANT DANS LES LIMITES DE L’APPEL :

DONNE ACTE à la SA Famille Provence qu’elle vient aux droits de l’EPIC PAYS D'[Localité 2] HABITAT METROPOLE, dans le cadre de la présente procédure d’appel ;

DÉBOUTE la SA Famille Provence de sa demande visant à voir juger que le cour n’est pas valablement saisie d’une demande d’infirmation à l’encontre du jugement entrepris;

DÉBOUTE Mme [L] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes formulées par l’intimée au titre de son appel incident ;

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

* suspendu les effets de la clause et dit que cette clause sera réputée ne jamais avoir joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté ;

* condamné Mme [L] au paiement de la somme de 2 123,17 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 juin 2024, avec intérêts à taux légal à compter de cette date ;

* accordé à Mme [L] la faculté de se libérer de sa dette locative à raison de 36 règlements mensuels successifs de 60 euros, et du solde lors de la dernière mensualité, en sus des loyers et charges courants et à la date contractuellement prévue pour le paiement de ces derniers, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

CONFIRME les dispositions critiquées du jugement entrepris pour le surplus ;

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

DÉCLARE la demande de Mme [N] en répétition de l’indû recevable ;

DÉCLARE la demande de Mme [L] en contestation des charges des exercice 2019 et 2020 prescrite ;

CONSTATE la résiliation du bail par effet d’acquisition de la clause résolutoire au 1er avril 2021;

CONDAMNE Mme [L] à payer à la SA Famille Provence, la somme de 3 415,28 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 29 octobre 2025 ;

CONDAMNE Mme [L] à payer à la SA Famille Provence, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges mensuels, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 480, 25 euros par mois, à compter du prononcé de la résiliation du bail, jusqu’à complète libération des lieux ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [L] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 5], et faute de libération volontaire, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, avec au besoin le concours d’un serrurier ou de la force publique et avec les dispositions relatives au respect de la trêve hivernale ;

DIT QUE le sort des meubles serait régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE Mme [L] de sa demande visant à enjoindre au bailleur de donner son accord pour l’ouverture d’un dossier auprès du fonds de solidarité pour le logement à son bénéfice ;

CONDAMNE Mme [L] à payer à la SA Famille Provence la somme de 750 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [L] de sa demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE Mme [L] à supporter les dépens d’appel, étant précisé qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale, dont distraction au profit de Maître Patrick Cagnol.

LA GRÉFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,