COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 05 FEVRIER 2026

PH

N° 2026/ 31

Rôle N° RG 22/07485 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJOTK

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Société SCCV [Adresse 8]

S.A. MMA IARD

C/

[E] [O] [S]

Syndic. de copro. SDC [Adresse 8] [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

M^e Laurent GIMALAC

M^e Louis GADD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 17 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03740.

APPELANTE ET INTIMÉE

Société Civile de Construction Vente [Adresse 8] (SCV) , dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Stéphanie MARQ-DEMARCHI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉES ET APPELANTES

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

S.A. MMA IARD dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son dirigeant social en exercice dom

icilié ès qualité audit siège

représentée par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [E] [O] [S]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Laurent GIMALAC, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET GRAMMATICO dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Louis GADD, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026.

Signé par Madame Patricia HOARAU, Conseiller faisant fonction de président de chambre pour Monsieur Marc MAGNON, Président empéché et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. [E] [S] a fait l’acquisition selon acte du 28 décembre 1998, d’un appartement dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété, situé [Adresse 4], comprenant une loggia devant la cuisine et la jouissance privative d’un jardin orienté au Sud et d’un jardin à l’Ouest.

Sur le terrain voisin, situé 17, 19, 21 et 23, [Adresse 9], la SCCV [Adresse 8] a bénéficié d’un permis de construire, accordé le 21 mai 2008, pour la construction d’un ensemble immobilier de quatre-vingt-dix-sept logements et trois commerces.

Le chantier a débuté au cours de l’année 2012 pour se terminer le 26 juin 2014 par un certificat de conformité.

Se plaignant de dégâts occasionnés par les travaux et de troubles d’ensoleillement et de vue résultant de l’édification d’un nouveau mur en limite de propriété de 9,90 mètres du côté Sud de sa villa, M. [S] a sollicité en référé une expertise judiciaire au contradictoire de la SCCV [Adresse 8] et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8], et il y a été fait droit par une ordonnance du 13 juin 2017.

L’expertise a été déclarée commune à la société MMA iard, assureur de la copropriété.

M. [K] [U] a déposé son rapport le 18 octobre 2019 en l’état, M. [S] ayant refusé de consigner la provision complémentaire sollicitée.

Par exploit d’huissier du 13 octobre 2019, M. [S] a assigné la SCCV [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8], devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de les voir au visa de l’article 544 du code civil, condamner à la démolition de l’immeuble et à lui verser la somme de 80 000 euros.

Le syndicat des copropriétaires a, par exploit d’huissier du 4 février 2020, appelé en cause son assureur les MMA.

Par jugement du 17 mai 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

— déclaré la SCCV [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires responsables in solidum du trouble de voisinage subi par M. [S] au titre de la perte d’ensoleillement et de vue consécutives à l’édification de la construction sise à [Adresse 2],

— condamné la SCCV [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires, les compagnies MMA iard et MMA iard assurances mutuelles à payer in solidum à M. [S] la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice au titre de la perte de valeur vénale du bien et des frais nécessaires à sa réinstallation dans un appartement équivalent,

— débouté M. [S] de sa demande en paiement des sommes de 44 100 euros au titre des frais nécessaires à sa réinstallation dans un appartement équivalent et de 30 000 euros de dommages et intérêts pour perte de jouissance,

— débouté M. [S] de sa demande de réparation des fissures,

— dit que dans leurs rapports entre eux la SCCV [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires seront tenus à concurrence de 50 % de l’ensemble des condamnations prononcées par la décision,

— dit qu’en conséquence les compagnies MMA iard et MMA iard assurances mutuelles seront relevées et garanties à concurrence de 50 % par la SCCV [Adresse 8] de l’ensemble des condamnations prononcées par la décision,

— condamné la SCCV [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires, les compagnies MMA iard et MMA iard assurances mutuelles à payer in solidum à M. [S] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SCCV [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires, les compagnies MMA iard et MMA iard assurances mutuelles de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que la SCCV [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires, les compagnies MMA iard et MMA iard assurances mutuelles conserveront la charge des dépens exposés par leurs soins,

— condamné la SCCV [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires, les compagnies MMA iard et MMA iard assurances mutuelles in solidum aux entiers dépens exposés par M. [S], en ce compris les frais d’expertise, qui seront distraits, conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a estimé :

— qu’il ressort du rapport d’expertise que le demandeur, qui avant l’édification de l’immeuble [Adresse 8], avait une vue sur les collines de [Localité 7], a désormais une vue sur un mur aveugle de presque 10 mètres de haut, si bien que le trouble anormal de la perte de vue est avéré,

— que pour les quatre périodes significatives de l’année, la propriété du demandeur subit une réduction de l’ensoleillement dont elle bénéficiait, que l’ensoleillement est occulté par l’ombre portée de l’immeuble sur sa façade Sud-Sud-Est dans une proportion de 50,12 %, par le mur séparatif de la terrasse supérieure et les murs séparatifs du chemin de Rimiez sur la façade Sud-Sud-Est pour 10,08 %, mais que toutefois l’ombre projetée par l’immeuble est nulle au cours de la période du solstice d’été, si bien que le trouble anormal de la perte d’ensoleillement est avéré,

— que la SCCV [Adresse 8] constructeur et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] maître d’ouvrage, sont responsables de ce trouble anormal de voisinage,

— que la demande de démolition est une réparation disproportionnée par rapport au trouble invoqué,

— que le bien ayant été acquis à 76 000 euros, et la valeur actuelle étant fixée à 150 000 euros au vu des évaluations proposées par les parties, la dépréciation subie est de 50 000 euros,

— que M. [S] ayant été indemnisé de la perte de valeur vénale du bien, il n’y a pas lieu de lui allouer les frais nécessaires à sa réinstallation, ni un préjudice de jouissance,

— que M. [S] est recevable à agir au titre des fissures, s’agissant d’un préjudice personnel du fait d’un tiers sur les parties communes, que pour autant l’expert judiciaire n’a pu mener sa mission à son terme à défaut de consignation complémentaire versée par M. [S],

— que la garantie de l’assureur est due, celui-ci ayant été appelé à la mesure d’expertise,

— qu’il convient de dire que dans leurs relations réciproques, la SCCV [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires seront tenus à 50 % au titre de la réparation du préjudice et que les compagnies d’assurance seront ainsi relevées et garanties par la SCCV [Adresse 8] à concurrence de 50 % des condamnations.

Par déclaration du 24 mai 2022, la SCCV [Adresse 8] a interjeté appel de ce jugement, appel enregistré sous le n° 22/07485.

Par déclaration du 25 mai 2022, les sociétés MMA iard et MMA iard assurances mutuelles ont interjeté appel de ce même jugement, appel enregistré sous le n° 22/07579, qui a été joint par ordonnance du 8 décembre 2023 au premier.

Par déclaration du 3 juin 2022, la SCCV [Adresse 8] a interjeté un appel complémentaire et rectificatif de ce même jugement, appel enregistré sous le n° 22/08022, qui a été joint par ordonnance du 20 juin 2022 au premier.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 19 décembre 2022, la SCCV [Adresse 8] demande à la cour de :

Vu l’article 544 du code civil,

Vu les pièces,

Vu le jugement rendu par la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Nice le 17 mai 2022,

— recevoir son appel pour le dire bien fondé,

— ordonner la jonction des procédures RG n° 22/07485 et n° 22/07579,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté M. [S] de sa demande en paiement des sommes de 44 100 euros au titre des frais nécessaires à sa réinstallation dans un appartement équivalent et de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de jouissance,

— débouté M. [S] de sa demande de réparation de fissures,

— réformer le jugement en ce qu’il a : (reprise de tout le reste du dispositif),

— réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de toutes ses demandes et notamment (par renvoi aux conclusions),

Aussi, statuant à nouveau,

— juger que le trouble anormal de voisinage nécessite l’existence de désagréments excédant les inconvénients normaux du voisinage,

— juger que le trouble anormal de voisinage est apprécié en fonction du caractère urbanisé d’une zone,

— juger que l’anormalité du trouble doit être démontrée pour être accueillie,

En conséquence,

— juger que la vue depuis la terrasse de M. [S] n’est pas totalement obstruée par l’immeuble [Adresse 8],

— juger que la perte d’ensoleillement de la terrasse de M. [S] n’est ni durable ni excessive,

— juger que la construction d’un ensemble immobilier sur [Adresse 9] n’excède pas les inconvénients normaux du voisinage,

— juger que M. [S] ne sollicite plus la démolition de l’immeuble,

Sur la demande indemnitaire,

— juger que sur la base des éléments qu’il verse aux débats, le préjudice sollicité par le demandeur ne peut s’élever qu’à 94 100 euros,

— juger que M. [S] n’a pas consigné les frais d’expertise complémentaires permettant à l’expert judiciaire de se positionner sur la question des préjudices,

— juger que le rapport privé produit par le demandeur est insuffisant pour accréditer le préjudice subi,

— juger que le rapport privé produit par le demandeur fait état d’inexactitudes et de partis pris,

— juger qu’aucun élément probant ne permet d’accréditer le prétendu préjudice invoqué par M. [S],

Dans tous les cas,

— juger que les aménagements et notamment la construction de l’immeuble [Adresse 8] sur [Adresse 9] permettent une plus-value pour l’ensemble du quartier,

— juger que les aménagements créés par la construction de l’opération voisine permettent une compensation avec un éventuel préjudice indemnisable,

En conséquence,

— rejeter toutes demandes financières formulées par M. [S],

Sur les fissures,

— juger qu’aucun élément probant ne permet de situer leur date d’apparition,

— juger que l’expert judiciaire ne détermine pas avec certitude que la construction de l’immeuble [Adresse 8] soit à l’origine de l’apparition des désordres,

— juger que M. [S] n’a pas qualité pour solliciter la reprise de fissures sur une partie commune,

— juger qu’elle ne peut être condamnée à reprendre des désordres sur un ouvrage qui ne lui appartient pas,

En conséquence,

— rejeter les demandes de M. [S] concernant les fissures,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

— juger irrecevables les demandes au titre du préjudice moral et du remboursement des frais d’expertise privée et de constat d’huissier formulées pour la première fois en cause d’appel,

En tout état de cause,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions de M. [S],

— juger que la SCCV [Adresse 8], maître de l’ouvrage n’a pas de raison de relever et garantir un assureur, en l’occurrence les compagnies MMA iard et MMA iard assurances mutuelles,

— rejeter les demandes de garantie formulées par le syndicat des copropriétaires et son assureur, les MMA, à son encontre comme étant insuffisamment caractérisées,

— débouter M. [S], le syndicat des copropriétaires, MMA iard, MMA iard assurances mutuelles de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [S] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de la SCP Paul & Joseph Magnan, avocats associés aux offres de droit.

La SCCV [Adresse 8] fait valoir en substance :

Sur l’absence d’anormalité du trouble,

— qu’il n’y a aucune anormalité à ce qu’un ensemble immobilier, semblable à celui du demandeur, ait été édifié sur les parcelles voisines de la copropriété de M. [S],

— que M. [S] se borne à se référer à des jurisprudences d’espèces, qui ne peuvent suffire à démontrer le trouble particulier allégué et son anormalité,

— que sur la vue, les photos avant travaux produites aux débats par M. [S] ne permettent pas de se convaincre qu’il disposait d’une vue sur les trois zones alléguées, et que l’expert a justement constaté que les vues à l’Est-Nord-Est de M. [S] sont conservées,

— M. [S] pouvait légitimement s’attendre à ce qu’un immeuble équivalent au sien soit construit sur le fonds voisin,

— M. [S] n’a pas contesté le plan d’aménagement de la zone soumis à enquête publique ni le permis de construire délivré,

— que l’immeuble [Adresse 8] s’inscrit de manière harmonieuse dans l’environnement et a valorisé la zone en plein développement urbain,

— que sur la perte d’ensoleillement, malgré la construction de l’immeuble [Adresse 8] un parasol est toujours installé sur la terrasse de M. [S] et plusieurs fenêtres de l’appartement ne sont pas impactées par ce bâtiment dont l’alignement est décalé par rapport à la copropriété du demandeur,

— l’immeuble [Adresse 8] n’est pas le seul ouvrage à projeter une ombre sur la terrasse, partie commune dont M. [S] a la jouissance : le mur séparatif de la terrasse supérieure et les murs séparatifs du [Adresse 6] projettent également leurs ombres sur la façade du logement [S], et ce, antérieurement à la construction litigieuse,

— M. [S] est d’ailleurs le seul à s’en plaindre, alors même qu’il précise lui-même que le mur mesure plus de 9 mètres de haut, de sorte que ce mur aurait dû impacter les copropriétaires des appartements supérieurs aux siens,

— la perte d’ensoleillement n’est ni durable, ni excessive,

— que l’immeuble n’entraine aucune vue directe sur le bien de M. [S], si bien que la jurisprudence invoquée par M. [S] ne peut être transposée,

Sur la demande indemnitaire,

— que M. [S] continue de prétendre que son bien serait d’une surface de 101 m² en y ajoutant la cave et deux jardins, alors que l’attestation de vente porte sur une surface de 48 m²,

— que l’expert judiciaire n’a absolument pas validé le préjudice invoqué par M. [S], et que le rapport privé nécessairement partial, est totalement insuffisant pour justifier des préjudices sollicités,

— que s’il est exact que l’expert judiciaire a constaté la présence de fissures, celui-ci s’est contenté pour situer leur date d’apparition sur la base des propres allégations de M. [S], qui écrivait fin 2012 à son assureur et au syndic pour l’informer qu’il avait constaté la présence de désordres lors de la construction de l’ensemble immobilier,

— qu’aucun autre élément n’a été versé aux débats, que le fait que l’expert ait mentionné que cela était « probable sous toutes réserves » que le procédé de réalisation du système de soutènement et de blindage avait pu générer des fissures, ne constitue qu’une supposition et non une certitude,

— que dans tous les cas, l’ensemble des fissures dont se plaint M. [S] est situé sur les murs de la terrasse/jardin dont il a la jouissance, qui sont parties communes et qu’il n’a donc pas qualité pour en solliciter la reprise,

— qu’enfin, elle ne peut être condamnée à la reprise des désordres sur les parties communes de l’immeuble appartenant au syndicat des copropriétaires [Adresse 8],

Sur les appels en garantie,

— que sans aucune motivation, le premier juge a considéré que les compagnies MMA iard et MMA iard assurances mutuelles seraient relevées et garanties à concurrence de 50 % par elle,

— qu’en toute logique, les compagnies MMA iard et MMA iard assurances mutuelles doivent relever et garantir le syndicat des copropriétaires et ce n’est pas à elle, maître de l’ouvrage de relever et garantir un assureur,

— que les demandes de garanties formulées par le syndicat des copropriétaires et son assureur les MMA ne pourront prospérer, puisqu’elles sont insuffisamment caractérisées, en l’absence de faute démontrée de sa part,

Sur les demandes nouvelles en cause d’appel,

— que le remboursement des frais d’expertise privée et de constat d’huissier ne font pas partie des dépens, puisqu’il ne s’agit pas de techniciens désignés par le juge, comme l’a rappelé la Cour de cassation. (Civ.2e, 5 dec.1973 : Bull.civ II, n° 321),

— que rien ne permet de rattacher les deux demandes nouvelles aux exceptions de l’article 565 du code de procédure civile, puisqu’elles ne sont pas apparues avec l’évolution et pouvaient être formulées quand les juges de première instance ont statué et n’étaient pas non virtuellement comprises dans les demandes initiales.

Dans leurs conclusions d’appelantes déposées et notifiées par le RPVA le 19 septembre 2022, les sociétés MMA iard et MMA iard assurances mutuelles demandent à la cour de :

— joindre les appels sous numéros RG 22/07579 et RG 22/07485,

A titre principal,

Vu les articles L. 112-4 et suivants du code des assurances,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 17 mai 2022, sauf en ce qui concerne le rejet des demandes de M. [S] au titre de la démolition, des frais et dommages et intérêts à hauteur de 40 100 euros (sic) et de 30 000 euros, ainsi que des fissures,

— constater que le sinistre est survenu antérieurement à la prise d’effet des garanties d’assurances,

— débouter tout demandeur à leur encontre,

A titre subsidiaire,

Vu l’article 1240 du code civil et la théorie des troubles anormaux de voisinage,

— dire et juger que la démolition et la demande de dommages et intérêts ne se justifient pas,

— débouter M. [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions en l’absence de preuve d’un trouble anormal de voisinage,

A titre infiniment subsidiaire,

Vu les articles 1792 et suivants du code civil,

Vu également les articles 1103, 1104 et 1217 du code civil,

— condamner la société civile [Adresse 8] à les relever et garantir de toute condamnation mise à leur charge,

En toute état de cause,

— condamner tout succombant au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les sociétés MMA iard et MMA iard assurances mutuelles soutiennent :

Sur l’absence de garantie,

— qu’elles n’ont été assureur de la copropriété [Adresse 8] qu’à compter du 29 octobre 2013, alors que l’expert date les fissures et la perte de vue en 2012,

— que le sinistre était donc antérieur à la prise d’effet de garantie et ne peut pas être pris en charge,

— qu’il semble que la juridiction ait procédé à une confusion entre les règles d’entrée en vigueur des garanties régies par l’article L. 112-4 du code des assurances et les règles de la prescription en matière d’assurance des articles L. 114-1 et L. 114-2 du code des assurances,

Sur l’absence de préjudice,

— que la juridiction a reconnu à tort, un préjudice lié à la vue sur un mur alors que l’habitation de M. [S] est située dans une zone de construction urbaine,

Sur la responsabilité de la SCCV [Adresse 8],

— que la démolition d’un ouvrage du fait d’un trouble anormal de voisinage constitue à la fois une atteinte à la solidité et une impropriété à la destination de l’ouvrage, en application de l’article 1792 du code civil et subsidiairement, l’éventuelle démolition représenterait un défaut de livraison entraînant la responsabilité contractuelle du promoteur vis-à-vis de la copropriété,

— que la copropriété a les deux recours en application des articles 1792 et suivants du code civil et, subsidiairement, 1217 et suivants du code civil, à l’encontre du promoteur et, par répercussion, son assureur est subrogé en application de l’article L. 121-12 du code des assurances pour toute conséquence financière de la démolition ou tout préjudice sollicité subsidiairement par M. [S],

— que le syndicat des copropriétaires ne fait qu’hériter d’une situation créée par la SCCV [Adresse 8], si bien que le relevé et garantie doit être total en application principalement des articles 1792 et suivants du code civil et subsidiairement 1103, 1104 et 1217 du code civil.

Dans ses conclusions d’intimé déposées et notifiées par le RPVA le 25 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Vu les articles 122 et 564 du code de procédure civile,

Vu l’article 544 du code civil,

Vu les pièces produites,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nice en ce qu’il a :

— débouté M. [S] de sa demande en paiement des sommes de 44 100 euros au titre des frais nécessaires à sa réinstallation dans un appartement équivalent et de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de jouissance,

— débouté M. [S] de sa demande de réparation de fissures,

— débouté M. [S] de sa demande en démolition,

— relevé et garanti le syndicat des copropriétaires des sommes mises à sa charge,

— réformer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires responsable in solidum du trouble de voisinage subi par M. [S] au titre de la perte d’ensoleillement et de vue consécutives à l’édification de la construction sise à [Adresse 2],

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires à payer à M. [S] la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice au titre de la perte de valeur vénale du bien et des frais nécessaires à sa réinstallation dans un appartement équivalent,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires à payer à M. [S] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— constater que M. [S] invoque pour la première fois en cause d’appel une demande financière au titre de la perte de jouissance (10 000 euros), une demande financière au titre d’un préjudice moral (5 000 euros) ainsi qu’une demande financière au titre des fissures (5 000 euros),

— constater l’absence d’anormalité des troubles allégués par M. [S],

— constater la conformité de la construction à l’origine des troubles allégués par M. [S] aux règles d’urbanisme,

— constater l’absence de servitude au bénéfice de M. [S],

— constater l’absence d’évaluation du préjudice allégué par M. [S],

— constater que M. [S] n’est pas propriétaire de la terrasse sur laquelle les fissures ont été relevées,

— constater la renonciation de M. [S] en cause d’appel, de voir ordonner la démolition de l’immeuble,

En conséquence,

— déclarer irrecevables les demandes financières de M. [S] au titre de la perte de jouissance (10 000 euros), au titre de son préjudice moral (5 000 euros) ainsi qu’au titre des fissures (5 000 euros),

— débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— constater que l’ouvrage à l’origine des troubles allégués par M. [S] a été conçu, réalisé et commercialisé par la SCCV [Adresse 8],

— constater qu’il a souscrit une police d’assurance auprès de la MMA iard, le garantissant contre le risque responsabilité civile,

En conséquence,

— condamner in solidum la SCCV [Adresse 8] et la MMA iard à le relever et garantir de toute somme mise à sa charge au titre de la présente instance,

En tout état de cause,

— donner acte à M. [S] de sa renonciation à voir ordonner la démolition de l’immeuble,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de M^e Louis Gadd.

Le syndicat des copropriétaires argue :

Sur l’absence d’anormalité du trouble,

— que le caractère anormal ne peut s’apprécier en fonction de la seule perception des victimes, lesquelles ne peuvent prétendre à l’immutabilité de leurs avantages individuels dans une zone constituée d’immeubles,

— que dans les villes, les habitants doivent s’attendre à une diminution d’ensoleillement et de vue à cause des développements des constructions voisines,

Sur les demandes de M. [S],

— que M. [S] se prévaut de l’attestation de M. [D], expert privé qu’il a rémunéré, établie postérieurement au rapport d’expertise et par conséquent non soumise à l’expert judiciaire,

— que M. [S] n’hésite pas à gonfler ses demandes,

— que l’attestation a été établie sur des considérations totalement fausses et biaisées,

— que la demande de 10 000 euros pour perte de jouissance supplémentaire est nouvelle et par suite irrecevable,

— que M. [S] n’a pas qualité pour solliciter l’indemnisation des fissures, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal,

— que la demande au titre du préjudice moral est nouvelle et par suite irrecevable,

Subsidiairement sur la confirmation des garanties à lui dues,

— que la demande de condamnation in solidum dirigée contre lui, n’est étayée par aucun fondement juridique,

— qu’en droit les constructeurs à l’origine des nuisances, sont responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes de troubles de voisinage, si bien que le maître de l’ouvrage doit être garanti par le constructeur,

— qu’il a souscrit le 4 mars 2016, une police d’assurance auprès de MMA entreprises aux droits de laquelle se trouve MMA iard, au titre de sa responsabilité à l’égard des tiers pour les dommages corporels, matériels et immatériels survenus du fait des biens garantis, à savoir l’immeuble,

— que les opérations d’expertise se sont déroulées au contradictoire de MMA iard.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 27 janvier 2023, M. [S] demande à la cour de :

Vu l’article 544 du code civil sur le droit de propriété,

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil et la théorie des troubles anormaux du voisinage,

— débouter la MMA iard et la SCCV [Adresse 8] de leur demande de réformation du jugement entrepris,

— confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a reconnu la responsabilité solidaire de la SCCV [Adresse 8], la MMA iard, le syndicat des copropriétaires, pour trouble anormal du voisinage,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le principal de la condamnation à 50 000 euros, et en lieu et place,

— condamner in solidum la SCCV [Adresse 8], la MMA iard, le syndicat des copropriétaires à lui verser en sus de la somme de 53 000 euros pour la perte de valeur vénale de son bien (cf rapport [X]), 44 100 euros pour la perte financière annexe suivant proposition de l’expert [D], et 10 000 euros pour sa perte de jouissance supplémentaire depuis le début du litige (de 2012 à 2022),

— condamner in solidum la SCCV [Adresse 8], la MMA iard, le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros pour la réparation des fissures,

— condamner in solidum la SCCV [Adresse 8], la MMA iard, le syndicat des copropriétaires à 5 000 euros au titre du préjudice moral subi par lui,

— condamner in solidum la SCCV [Adresse 8], la MMA iard, le syndicat des copropriétaires à 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au remboursement intégral des dépens y compris les frais d’expertise judiciaire, ainsi que les frais d’expertise privée (1 500 euros rapport [D] + 1 400 euros rapport [X]) et les frais pour l’établissement du procès-verbal de constat d’huissier (350 euros).

M. [S] réplique :

Sur le trouble anormal de voisinage,

— que la perte d’ensoleillement constitue un préjudice qui peut être indemnisé dès lors qu’il est d’une gravité anormale,

— que l’action en réparation du trouble anormal du voisinage résultant d’une construction nouvelle édifiée conformément à un permis de construire n’implique aucune appréciation de la légalité de ce permis,

— que si l’existence d’un trouble de voisinage peut même donner lieu à démolition (Cass. 3 civ., 11 févr. 1998, n° 96-10.257 AJDI 1998, p. 632, obs. H. Fabre Luce), il peut aussi donner lieu à indemnisation pour le préjudice causé au voisin,

— que cette jurisprudence est applicable également en zone urbaine,

— que l’expert a déposé son rapport « en l’état » quasiment complet, à l’exception des conditions techniques d’une démolition de l’immeuble voisin, en concluant à la réalité des désordres allégués et l’existence d’un trouble anormal de voisinage, consistant en une perte de vue et d’ensoleillement causée par la nouvelle construction,

— que sur les vues, avant la construction son logement bénéficiait de trois vues, deux sur trois sont occultées à 100 % et l’une est conservée tronquée : lui reste une vue sur un mur aveugle de presque 10 mètres de haut donnant une sensation d’enfermement, de resserrement, largement excessive,

— que sur l’ensoleillement, l’expert en a caractérisé la perte pour les quatre périodes significatives de l’année,

— que les deux immeubles du projet immobilier ont été très largement espacés l’un de l’autre pour valoriser le projet immobilier à son détriment,

Sur les préjudices,

— qu’il a bien demandé au juge des référés de faire évaluer la perte de valeur de son bien et que c’est le juge des référés qui n’a pas confié cette mission à l’expert, qui n’était d’ailleurs pas évaluateur immobilier,

— que l’expertise privée constitue un commencement de preuve,

— qu’il convient d’évincer du débat la question de la surface de l’appartement puisque son titre de propriété confirme bien par le détail cette surface, et qu’il a ainsi plus de 100 m² en jouissance exclusive,

— qu’il est jugé que le propriétaire d’un lot dont le droit de jouissance privatif est l’accessoire, a le pouvoir d’agir en justice pour la défense de ce droit,

— que son voisin du dessus étant, par définition, plus haut a eu forcément moins de perte d’ensoleillement par la grande baie vitrée de son salon, située trois mètres au-dessus de la sienne,

— que son deuxième voisin ayant son appartement au même niveau que le sien, du côté du [Adresse 9] à l’Est, bénéficie de la nette avancée de leur immeuble sur la Banquière, par rapport au [Adresse 8],

— qu’en tout état de cause leur apparente passivité ne justifie pas que l’on considère que son préjudice n’existe pas,

— qu’il n’y a pas de doublon dans l’indemnité proposée par l’expert privé,

— que le trouble anormal de voisinage, se renouvelle et perdure bien après son apparition dont la responsabilité se transmet du propriétaire cédant aux propriétaires successifs, donc du promoteur au syndicat de copropriété qui lui succède et par suite à son assureur, même si la cause génératrice est antérieure à la période de couverture,

— que la Cour de cassation applique un principe selon lequel le droit à garantie de responsabilité civile est déterminé non pas à raison du fait générateur mais à raison du fait dommageable (Cass., Civ. 3e, 16 mars 2022, n° 18-23.954),

— que même à supposer que la SA MMA iard apporte la preuve qu’elle n’était pas assureur au moment du fait générateur, elle l’était bien lors de la réalisation du préjudice, qui perdure jusqu’à ce jour, et en conséquence elle doit bien relever l’assuré de sa condamnation,

— que la jurisprudence a, de nombreuses fois, indemnisé la perte de valeur vénale et la perte de jouissance,

— que cela fait presque dix ans qu’il doit supporter un préjudice de jouissance et a été condamné à occuper un appartement borné par un mur de plus de 9 mètres de haut, quasiment invendable sauf à accepter une baisse de prix conséquente,

— qu’à ce préjudice s’ajoutent les frais nécessaires à la réinstallation dans un appartement équivalent à celui dont il a été privé,

— que le préjudice de jouissance retenu par M. [D] pendant six ans, doit être actualisé à dix ans, soit 2 500 euros par an pour les quatre ans supplémentaires,

— que le premier jugement n’a accordé aucune indemnité au titre des dégâts et fissures occasionnés par les travaux, pourtant reconnus par l’expert judiciaire dans son rapport final,

— que le préjudice moral doit être distingué du préjudice résultant directement du trouble anormal du voisinage, alors qu’il a signalé dès le commencement de l’expertise judiciaire les conséquences familiales, dans son couple et sur sa santé.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 18 novembre 2025.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement. Il en est de même, lorsque les parties demandent l’infirmation d’une disposition du jugement, sans formuler de prétention au titre de la disposition à infirmer ou sans développer de moyen au soutien de ladite prétention.

Le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « juger », « constater », « dire et juger » et « donner acte », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Il n’y a pas, dans le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires, de demande d’infirmation du jugement sur la recevabilité de la demande au titre des fissures, ce dernier ayant au contraire sollicité la confirmation du débouté de cette demande. La cour n’est donc pas saisie de la recevabilité de la demande formée par M. [S] au titre des fissures.

Il a déjà été statué sur la jonction des différentes instances.

Sur l’exception d’irrecevabilité des demandes nouvelles

Elle concerne les demandes de M. [S] au titre du préjudice de jouissance supplémentaire, du préjudice moral, ainsi que d’inclusion dans les dépens des frais d’expertise privée et de constat d’huissier, au motif qu’elles ne sont pas apparues avec l’évolution du litige et ne sont pas virtuellement comprises dans les demandes initiales.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir, étant admis que cette liste n’est pas limitative.

L’article 564 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les articles 565 et 566 du même code précisent que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent, ou si elles sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge.

M. [S] a saisi le premier juge de demandes de démolition de l’immeuble litigieux et d’indemnisation de préjudices qualifiés de réparation des fissures, perte de valeur vénale de son bien, perte financière annexe, perte de jouissance d’une durée de sept ans depuis le début du litige.

En cause d’appel, M. [S] qui ne poursuit plus la démolition, forme des demandes au titre des fissures, de la perte de valeur vénale de son bien, de la perte financière annexe, de la perte de jouissance, du préjudice moral.

La demande au titre du préjudice de jouissance supplémentaire, est comme son nom l’indique, complémentaire, étant observé qu’était déjà présentée en première instance une demande au titre du préjudice de jouissance.

La demande au titre du préjudice moral tend aux mêmes fins, à savoir la réparation du trouble anormal de voisinage allégué, complétant nécessairement les autres et pouvant être ajoutée en cause d’appel, bien que connue dès la première instance.

Quant à la demande concernant les frais d’expertise privée et de constat d’huissier, elles constituent l’accessoire des prétentions soumises au premier juge, s’agissant de frais engagés pour les besoins de l’action en justice fondée sur le trouble anormal de voisinage et peut ainsi être ajoutée en cause d’appel, bien que connue dès la première instance.

L’exception d’irrecevabilité des demandes au titre du préjudice de jouissance supplémentaire, moral, des frais d’expertise privée et de constat, sera donc rejetée.

Sur le trouble anormal de voisinage

M. [S] recherche la responsabilité in solidum de la SCCV [Adresse 8], de la société MMA iard et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pour trouble anormal de voisinage, à raison de la perte de vue et d’ensoleillement causée par la construction voisine, ainsi que des fissures occasionnées par les travaux de la construction voisine.

L’anormalité des troubles de vue et d’ensoleillement est contestée au regard de l’urbanisation de la zone, ainsi que le lien entre les fissures et la construction.

Aux termes de l’article 544 du code civil « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d’en rapporter la preuve.

Dans son rapport d’expertise judiciaire, M. [U] a constaté au droit de l’appartement de M. [S], que la façade Nord-Nord-Ouest de l’immeuble en copropriété [Adresse 8] présente une hauteur de +9,28 mètres, affectant l’appartement de M. [S] d’une réduction d’ensoleillement et d’un écran ou masque. Ainsi les vues depuis l’appartement de M. [S] sont occultées en totalité vers le Sud-Sud-Est et le Sud-Est et pour partie conservée vers l’Est-Nord-Est. S’agissant de l’ensoleillement pour les quatre périodes significatives de l’année, l’immeuble [Adresse 8] projette son ombre sur la façade Sud-Sud-Est de l’appartement de M. [S] dans la proportion estimée de 50,12 % tandis que le mur séparatif de la terrasse supérieure et les murs séparatifs du [Adresse 6] projettent leur ombre sur cette même façade dans la proportion estimée de 10,08 %, mais l’ombre projetée par l’immeuble [Adresse 8] est nulle au cours de la période du solstice d’été (21 juin) alors que le mur séparatif de la terrasse supérieure et les murs séparatifs du [Adresse 6] occultent 10 % de la façade Sud-Sud-Est de l’appartement de M. [S] sur la même période. L’expert a retenu la date du 29 décembre 2012 pour l’apparition des désordres relatifs à la perte de vue et d’ensoleillement.

S’agissant des désordres relatifs aux fissures des murets et murs, l’expert a constaté :

— sur les parties apparentes du mur retenant les terres du jardin supérieur :

— une lézarde verticale toute hauteur dans l’angle rentrant de la jonction du mur et de la façade Sud-Sud-Est de l’appartement de M. [S],

— en son extrémité Sud-Sud-Est, la tête de mur désolidarisée du mur présentant un désaffleurement significatif,

— au droit de la façade Nord-Nord-Ouest de l’immeuble [Adresse 8], une dégradation de l’extrémité du mur en de multiples points de sa partie inférieure,

— sur les parties apparentes des murets Sud-Sud-Est et Est-Nord-Est délimitant le jardin de l’appartement de M. [S] :

— une fissure verticale toute hauteur dans l’angle rentrant de la jonction des deux murets avec décollement de l’enduit de revêtement,

— deux microfissures verticales, rabattues sur l’arase sur le muret Sud-Sud-Est,

— une fissure verticale rabattue sur l’arase sur le muret Est-Nord-Est en sa portion Sud,

— une lézarde verticale rabattue sur l’arase sur le mur Est-Nord-Est au droit de la terrasse de l’appartement de M. [S]

L’expert observe qu’il ressort des photographies produites par M. [S] avant (été 2012) et après la réalisation du mur de façade Nord- Nord-Ouest de l’immeuble [Adresse 8] (notamment procès-verbal de constat d’huissier du 7 décembre 2012), que l’extrémité Sud-Sud-Est du mur retenant les terres du jardin supérieur ne présentait pas de désordre apparent, alors qu’elle est dégradée après.

Il en conclut en l’absence de planning réel d’exécution des travaux et sous toutes réserves, à l’appui des altimétries décrites par lui, que les causes probables des fissures affectant le mur retenant les terres du jardin supérieur et le muret Est-Nord-Est apparaîtraient issues du procédé de réalisation du système de soutènement et blindage, au cours duquel un arrachement pourrait avoir été provoqué par basculement, ainsi que les causes probables des microfissures ou fissures affectant les deux murets Sud-Sud-Est et Est-Nord-Est apparaîtraient issues du procédé de réalisation du système de soutènement et blindage, au cours duquel des vibrations seraient nécessairement générées. L’expert a retenu une date d’apparition des désordres au 13 octobre 2012 pour ces fissures.

Au regard des conclusions de l’expert et de la comparaison des photographies avant et après la construction de l’immeuble [Adresse 8] et nonobstant l’absence de manquement à une quelconque règle d’urbanisme, il est manifeste que l’immeuble [Adresse 8] entraîne une privation presque totale de la vue depuis l’appartement de M. [S] et du jardin en jouissance privative, de nature à générer un sentiment objectif d’oppression, de même qu’une perte substantielle d’ensoleillement de 50 % sauf pendant le solstice d’été. Il y a lieu de conclure qu’en raison de sa gravité telle qu’ainsi caractérisée, la perte de vue et d’ensoleillement excède les inconvénients normaux du voisinage, même en zone urbaine et ouvre droit à réparation au profit de M. [S].

Quant aux fissures, il est relevé qu’il n’est pas justifié de l’établissement d’un procès-verbal de constat d’huissier préventif avant travaux, concernant la copropriété mitoyenne du projet immobilier litigieux, et notamment l’appartement de M. [S] et son jardin en jouissance privative. Le procès-verbal de constat d’huissier du 31 janvier 2012 évoque le [Adresse 4], s’agissant de l’adresse de la copropriété dans laquelle se situe l’appartement de M. [S], mais ne concerne que les extérieurs.

Il doit être conclu, au regard de l’avis exprimé par l’expert et du constat qu’il est établi par les photographies avant et après, que des dégradations ne préexistaient pas à l’édification de l’immeuble litigieux et que des travaux se sont déroulés depuis le jardin prolongeant l’appartement de M. [S] au moyen d’une échelle, à l’existence d’un lien entre les fissures constatées par l’expert judiciaire et la construction de l’immeuble litigieux. De telles fissures ne peuvent pas être considérées comme une conséquence normale d’un chantier de construction et caractérisent ainsi un trouble anormal de voisinage, ouvrant droit à indemnisation au profit de M. [S].

L’immeuble a été édifié par la SCCV [Adresse 8], bénéficie d’un certificat de non-contestation de la conformité des travaux du 26 juin 2014, et est aujourd’hui la propriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], qui produit son assemblée générale constitutive du 20 février 2014 ayant ratifié la police d’assurance multirisques immeuble auprès de la compagnie Covea risk.

Le contrat d’assurance n° 127103117 auprès de la société MMA versé aux débats, date du 4 mars 2016, couvre notamment la responsabilité civile et mentionne que la modification du contrat prend effet le 1er janvier 2016, sachant que dans leurs conclusions, les sociétés MMA reconnaissent assurer le syndicat des copropriétaires depuis le 29 octobre 2013.

Il est aussi justifié d’avis d’échéance de la compagnie Covea risk au nom de la copropriété [Adresse 8] pour l’année 2017 jusqu’au premier semestre 2018, puis de la société MMA, le numéro de police étant resté le même, soit le n° 127103117.

La SCCV [Adresse 8] constructeur de l’immeuble cause d’un trouble anormal de voisinage de perte de vue et d’ensoleillement d’une part, de fissures apparues pendant les travaux de construction d’autre part, est responsable même sans faute à l’égard de M. [S].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] propriétaire de l’immeuble cause d’un trouble anormal de voisinage de perte de vue et d’ensoleillement, est également responsable de ce trouble anormal de voisinage même sans faute, à l’égard de M. [S]. En revanche, il ne ressort d’aucune des pièces, même si le syndicat des copropriétaires développe le moyen selon lequel le maître d’ouvrage est garanti par le constructeur, que le syndicat des copropriétaires était maître d’ouvrage, si bien qu’il ne peut être responsable du trouble anormal de voisinage concernant les fissures.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] propriétaire assuré auprès de la société MMA depuis le 29 octobre 2013, est nécessairement garanti par son assureur pour sa responsabilité civile du fait de l’immeuble, cause toujours actuelle d’un trouble anormal de voisinage de perte de vue et d’ensoleillement, fait dommageable, générateur de la garantie.

Sur les demandes

M. [S] qui forme un appel incident sur l’indemnisation de ses préjudices, réclame une condamnation in solidum au versement des sommes suivantes :

—  53 000 euros pour la perte de valeur vénale de son bien en application d’un rapport privé établi par Mme [I] [X] [Z],

—  44 100 euros pour la perte financière annexe suivant proposition de l’expert privé M. [P] [D],

—  10 000 euros pour sa perte de jouissance supplémentaire pendant quatre ans (2 500 euros par an), jusqu’en 2022,

—  5 000 euros pour la réparation des fissures,

—  5 000 euros au titre du préjudice moral.

S’agissant de la perte de vue et d’ensoleillement, il est manifeste que celle-ci entraîne une moins-value de l’appartement de deux pièces, d’une superficie de 48 m² selon son titre de propriété outre la jouissance exclusive de deux jardins respectivement de 22 m² et 23 m², la jouissance du jardin sur lequel donnent le salon et la cuisine au Sud, étant précisément impactée par la perte de vue et d’ensoleillement, de même que le salon et la cuisine.

Il est incontestable que M. [S] a choisi de ne pas adresser ses demandes à l’expert judiciaire quant à ses préjudices, mais a eu recours à des techniciens privés en janvier 2020 (M. [D]) et janvier 2023 (Mme [X] [Z]), qui ont établi des rapports hors le contradictoire des parties, faisant état d’une perte de valeur de 50 000 euros pour le premier et 53 000 euros pour le second, en se basant sur la vente de biens dans le secteur, en retenant une superficie de l’appartement de M. [S] de l’ordre de 54 m² et en appliquant une décote de 20 à 30 % au titre de la perte de vue et d’ensoleillement.

Il est soutenu par la SCCV [Adresse 8] que l’environnement urbain a changé dans le sens de l’amélioration, et que cela profite aussi à l’appartement de M. [S], qui était précédemment mitoyen d’un terrain comportant une maison, mais aussi des bâtiments en ruine, ce qui est en effet, mis en évidence par les procès-verbaux de constat d’huissier produits.

Si les données comparatives contenues dans ces rapports privés, qui sont celles des mutations immobilières récentes par parcelles cadastrales, fournissent une information fiable du marché immobilier, il n’est communiqué aucun détail de ces biens vendus récemment, à un prix moyen au m² de 3 292 euros, quant à l’existence d’un jardin et l’exposition des appartements concernés.

En l’état de ces éléments partiels d’information, il y a lieu de limiter l’indemnisation de la perte de valeur de l’appartement de M. [S] en tenant compte de la superficie figurant dans son titre et d’une décote de l’ordre de 15 % au lieu de 30 %.

La perte de valeur sera ainsi retenue pour 25 000 euros, le jugement appelé étant infirmé sur ce point, étant relevé qu’il existe une contradiction dans le dispositif du jugement en ce qu’il alloue la somme de 50 000 euros au titre de la perte de valeur vénale et des frais nécessaires à la réinstallation d’une part, et déboute M. [S] de sa demande au titre des frais nécessaires à la réinstallation d’autre part.

La perte financière annexe réclamée correspond aux frais que M. [S] estime nécessaires à sa réinstallation dans un appartement équivalent à celui qui était le sien avant la construction litigieuse, comprenant les frais d’agent immobilier, les frais de notaire, les frais de déménagement, la perte de jouissance annuelle pendant six ans (pour 15 000 euros), étant observé qu’il sollicite un préjudice de jouissance supplémentaire de 10 000 euros.

Il n’est pas établi que les frais d’agent immobilier, de notaire, de déménagement sont directement liés à la perte de vue et d’ensoleillement, mais ils relèvent d’un choix de M. [S] de vendre ou pas son bien immobilier, dont il n’est pas soutenu qu’il a été fait et qui reste hypothétique.

M. [S] sera donc débouté de ses demandes au titre de la perte financière annexe au titre des frais d’agent immobilier, de notaire, de déménagement, le jugement appelé étant confirmé par reprise de ce point.

Quant au préjudice de jouissance, il est lié manifestement à la perte de vue et d’ensoleillement par M. [S], propriétaire occupant de l’appartement et justifie une indemnisation de 2 500 euros par an pendant dix ans comme réclamé, ce qui correspond à une indemnisation non excessive de 208 euros par mois du fait de la perte de vue et d’ensoleillement, pour un appartement de deux pièces.

Le préjudice de jouissance est ainsi retenu pour 25 000 euros, le jugement appelé étant infirmé sur ce point.

Le préjudice moral allégué n’est étayé par aucune pièce, si bien que M. [S] qui ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral, sera débouté de sa demande à ce titre.

S’agissant enfin des fissures constatées par l’expert judiciaire, il est réclamé la somme de 5 000 euros, mais aucune pièce n’est versée aux débats à son appui.

L’expert judiciaire a établi un descriptif des travaux comprenant la maîtrise d''uvre, l’installation du chantier, la purge et préparation des supports, le comblement des fissures, la reconstitution de la maçonnerie dégradée, l’application d’un entoilage, la préparation des supports, le peinturage/enduit finition, le nettoyage, en sollicitant la communication de devis, qui n’est jamais intervenue.

Il est établi que ces murs et murets affectés de fissures qui doivent être réparées sont des parties communes, et que M. [S] en tant que copropriétaire devra y participer à hauteur de ses tantièmes dans les parties communes, ce qui constitue son préjudice au titre des fissures.

Compte tenu du descriptif de l’expert judiciaire, la cour évalue le préjudice de M. [S] au titre de la réparation des fissures à 500 euros. Le jugement appelé sera infirmé sur ce point.

Selon les dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas, la jurisprudence admettant la solidarité entre les coresponsables d’un même dommage, en qualifiant la condamnation d’in solidum.

En l’état des imputabilités ci-dessus retenues pour le trouble anormal de voisinage lié à la perte de vue et d’ensoleillement, la SCCV [Adresse 8], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et son assureur les sociétés MMA iard et MMA iard assurances mutuelles seront condamnés in solidum à verser à M. [S] les sommes suivantes :

—  25 000 euros au titre de la perte de valeur,

—  25 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

En l’état de l’imputabilité ci-dessus retenue pour le trouble anormal de voisinage lié aux fissures, la SCCV [Adresse 8] sera condamnée à verser à M. [S] la somme de 500 euros à ce titre.

Sur les appels en garantie

Dirigé contre les MMA

Il ressort des développements ci-dessus que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] propriétaire assuré auprès de la société MMA depuis le 29 octobre 2013, est nécessairement garanti par son assureur pour sa responsabilité civile du fait de l’immeuble, cause toujours actuelle d’un trouble anormal de voisinage de perte de vue et d’ensoleillement, fait dommageable, générateur de la garantie.

Les sociétés MMA iard et MMA iard assurances mutuelles seront donc condamnées à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées contre lui au titre du trouble anormal de voisinage pour perte de vue et d’ensoleillement. Il sera ajouté au jugement qui ne le précise pas dans le dispositif, même si cela est induit de la motivation.

Dirigé contre la SCCV

Cette demande est faite par le syndicat des copropriétaires, mais aussi son assureur les sociétés MMA iard et MMA iard assurances mutuelles, en tant que subrogées dans les droits de leur assuré, au motif que le syndicat des copropriétaires n’a fait qu’hériter d’une situation créée par le constructeur, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, et subsidiairement 1103, 1104 et 1217 du code civil.

L’article 1792 du code civil concernant la garantie décennale, n’est pas applicable en l’espèce, aucun désordre relevant de cette garantie, n’étant caractérisé.

Les articles 1103, 1104 et 1217 du code civil, anciennement 1134, 1135 et 1147 du code civil dans leur rédaction en vigueur avant le 1er octobre 2016, concernent la responsabilité contractuelle, laquelle impose la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il ressort des développements ci-dessus que c’est la construction de l’immeuble et son achèvement, qui est à l’origine du trouble anormal de voisinage de perte de vue et d’ensoleillement.

Cependant, il n’est fait la démonstration d’aucune faute de la part de la SCCV [Adresse 8], qui a procédé à la construction en respectant les règles d’urbanisme.

Reste ainsi la responsabilité sans faute de la SCCV [Adresse 8] en tant que constructeur et celle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] en tant que propriétaire, conduisant à la confirmation du jugement en ce qu’il a dit que dans les rapports entre eux, ils seront tenus à concurrence de moitié, des condamnations prononcées, sauf à préciser qu’il s’agit des condamnations prononcées au titre du trouble anormal de voisinage lié à la perte de vue et d’ensoleillement.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de son appel en garantie contre la SCCV [Adresse 8].

En tant que subrogées dans les droits de leur assuré tenu à concurrence de 50 % des condamnations prononcées au titre du trouble anormal de voisinage lié à la perte de vue et d’ensoleillement, les sociétés MMA iard et MMA iard assurances mutuelles seront relevées et garanties par la SCCV [Adresse 8] à concurrence de 50 % des condamnations prononcées in solidum, le jugement appelé étant confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.

La SCCV [Adresse 8] et les sociétés MMA iard et MMA iard assurances mutuelles qui succombent en leur appel respectif, seront condamnées aux dépens avec distraction au profit du conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], qui la réclame.

Cette condamnation sera in solidum et dans leurs rapports entre eux, la SCCV [Adresse 8] d’une part, les sociétés MMA iard et MMA iard assurances mutuelles d’autre part seront tenues à hauteur de moitié, comme pour la condamnation à réparer les préjudices.

Les frais de constat d’huissier et d’expertise privée, ne constituent pas des dépens tels qu’énumérés à l’article 695 du code de procédure civile.

M. [S] sera donc débouté de sa demande d’inclusion dans les dépens, de ces frais, qui relèvent de l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCCV [Adresse 8] et les sociétés MMA iard et MMA iard assurances mutuelles seront comme pour les dépens, condamnées aux frais irrépétibles alloués en tenant compte des frais d’expertise privée et de constat d’huissier, qu’il est inéquitable de laisser à la charge de M. [S].

En revanche, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], les frais exposés pour les besoins du procès et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Rejette l’exception d’irrecevabilité des demandes nouvelles au titre du préjudice de jouissance supplémentaire, moral, des frais d’expertise privée et de constat ;

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— condamné la SCCV [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], les compagnies MMA iard et MMA iard assurances mutuelles à payer in solidum à M. [E] [S] la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice au titre de la perte de valeur vénale du bien et des frais nécessaires à sa réinstallation dans un appartement équivalent,

— débouté M. [E] [S] de sa demande en paiement de la somme de 30 000 euros de dommages et intérêts pour perte de jouissance,

— débouté M. [E] [S] de sa demande de réparation des fissures ;

Statuant à nouveau sur ces chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la SCCV [Adresse 8], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] représenté par son syndic, les compagnies MMA iard et MMA iard assurances mutuelles à payer in solidum à M. [E] [S] :

— la somme de 25 000 euros (vingt-cinq mille euros) en réparation de son préjudice au titre de la perte de valeur vénale du bien,

— la somme de 25 000 euros (vingt-cinq mille euros) en réparation de son préjudice de jouissance ;

Déboute M. [E] [S] de ses demandes au titre de la perte financière annexe au titre des frais d’agent immobilier, de notaire, de déménagement ;

Déboute M. [E] [S] de sa demande au titre du préjudice moral ;

Déclare la SCCV [Adresse 8] responsable du trouble de voisinage subi par M. [E] [S] au titre des fissures consécutives à l’édification de la construction sise à [Adresse 2] ;

Condamne la SCCV [Adresse 8] à payer à M. [E] [S] la somme de 500 euros (cinq cents euros) en réparation des fissures ;

Condamne les sociétés MMA iard et MMA iard assurances mutuelles à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] représenté par son syndic, des condamnations prononcées contre lui au titre du trouble anormal de voisinage pour perte de vue et d’ensoleillement ;

Condamne la SCCV [Adresse 8] et les sociétés MMA iard et MMA iard assurances mutuelles in solidum aux dépens d’appel, distraits au profit de M^e Louis Gadd ;

Dit que dans les rapports entre elles, la SCCV [Adresse 8] d’une part, les sociétés MMA iard et MMA iard assurances mutuelles d’autre part seront tenues à hauteur de moitié de ces dépens d’appel ;

Condamne in solidum et dans la même proportion dans les rapports entre elles, la SCCV [Adresse 8] et les sociétés MMA iard et MMA iard assurances mutuelles à payer à M. [E] [S], la somme de 5 500 euros (cinq mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] représenté par son syndic, de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ