COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 28 MAI 2026

ab

N° 2026/ 131

Rôle N° RG 20/01746 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFRVY

SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES CAMOINS

C/

Société PROVENCALE D’INVESTISSEMENTS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES

SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de MARSEILLE en date du 14 Janvier 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18-000001.

APPELANTE ET INTIMÉE

SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES CAMOINS dont le siège social [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domiciliée en cette qualité audit siège

représentée par M^e Frédéric MARCOUYEUX de la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉE ET APPELANTE

Société PROVENCALE D’INVESTISSEMENTS dont le siège sociale est [Adresse 2], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Xavier PIETRA de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-Philippe NOUIS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Mars 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Agnès BISCH, Président de Chambre, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026,

Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La société civile immobilière des Camoins avait consenti, par contrat du 25 septembre 1963, à la société clinique [Etablissement 1], devenue la Société Provençale d’Investissements, un bail emphytéotique d’une durée de 99 ans portant sur une parcelle de terrain d’une superficie de 4266 m², située à [Localité 1], dans le quartier de [Adresse 3].

Le bail autorisait l’édification et l’exploitation d’une clinique de rhumatologie et prévoyait le bénéfice de l’usage d’une source thermale, située sur une parcelle voisine appartenant au bailleur.

Par acte du 6 novembre 1978, les parties avaient modifié le contrat de bail emphytéotique initial en dissociant le bail proprement dit, du contrat de concession d’eau sulfureuse.

La source était utilisée par la clinique [Etablissement 1] jusqu’en 1992, année de son déclassement, en raison d’une pollution de l’eau et d’une absence d’autorisation d’exploitation par la SCI des Camoins.

À partir de l’année 1993, la clinique [Etablissement 1] cessait de régler les redevances car elle ne pouvait plus exploiter l’eau dans le cadre de son activité thermale.

En avril 2011, l’ARS (agence régionale de santé) constatait que l’état de la clinique, devenue établissement de rééducation, n’était plus conforme aux normes.

Par acte du 2 mai 2012, la société clinique [Etablissement 1] vendait son fonds de commerce à la société Medi-Saisons et consentait à cette dernière un bail commercial moyennant un loyer annuel de 300'000 euros.

L’acquéreur s’engageait notamment à réaliser, à ses frais, les travaux de modernisation prescrits par l’ARS.

Par courrier du 10 février 2016, la société Medi-Saisons devenue la société Korian [Etablissement 1], notifiait sa décision de résiliation du bail commercial, lequel était résilié le 30 septembre 2017.

Par acte du 8 août 2017, la Société Provençale d’Investissements (anciennement clinique [Etablissement 1]) signait une promesse unilatérale de vente avec la société du Mont, assortie d’une obligation de gardiennage de l’immeuble.

Obligation qui était rappelée par la Société Provençale d’Investissements au moyen de deux mises en demeure en 2018, la société ayant également déposé plainte pour actes de vandalisme.

Une nouvelle promesse de vente était signée par la Société Provençale d’Investissements le 20 août 2018 avec la société Cofim, prévoyant que le gardiennage serait assuré par le bénéficiaire de la promesse.

Par lettre du 29 août 2018, la SCI des Camoins a mis en demeure la Société Provençale d’Investissements (SPI), d’exécuter certaines obligations liées au bail emphytéotique puis a délivré à son encontre une assignation à comparaître devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Marseille.

La vente du bien immobilier a échoué avec la société Cofim.

Par jugement du 14 janvier 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de Marseille a notamment :

— prononcé la résiliation du bail emphytéotique conclu le 25 septembre 1963 entre la SCI des Camoins et la société clinique [Etablissement 1], devenue la SPI, modifié par avenant du 6 novembre 1978,

— ordonné à la SPI de quitter les lieux loués et de remettre les clés à la SCI des Camoins sous astreinte de 3000 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification du jugement,

— prononcé la résiliation du contrat de concession d’eau sulfureuse conclu le 6 novembre 1978 entre les mêmes parties, à compter du 1er novembre 2001,

— dit que le protocole d’accord du 6 novembre 1978 est de ce fait caduc,

— déclaré irrecevables les demandes de la SCI des Camoins tendant au paiement de la redevance prévue au contrat de concession d’eau sulfureuse en l’état de la vente de la parcelle sur laquelle se trouve la source d’eau thermale,

— débouté la SCI des Camoins de ses demandes de dommages et intérêts de paiement d’une indemnité d’occupation,

— débouté la SPI de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts.

Par arrêt mixte du 3 juin 2021, la cour d’appel de ce siège a :

— confirmé le jugement entrepris, y ajoutant, tenant compte de l’évolution du litige en appel, vu la prescription de l’action concernant l’empiètement,

— débouté la SCI des Camoins de l’ensemble de ses demandes en paiement de dommages et intérêts relatifs à cet empiètement,

— débouté la SCI des Camoins de ses demandes en paiement des redevances de substitution non prescrites du 10 septembre 2013 au 10 janvier 2020, à titre de dommages et intérêts pour compenser le coût des travaux de rénovation de l’entière clinique et, à titre d’indemnité d’occupation pour la durée des travaux de rénovation de la clinique (12 mois), à titre de dommages et intérêts pour compenser le coût de l’entretien du nettoyage du parc et de l’abattage des arbres morts, ainsi que de sa demande de dommages-intérêts pour comportement fautif et dilatoire de la SPI,

— débouté la SPI de l’ensemble de ses prétentions, excepté de sa demande présentée pour la première fois en appel aux fins d’indemnisation de la valeur des constructions, aménagements et installations et immobilisations existants sur le terrain,

— a déclaré cette prétention recevable,

— avant-dire droit, ordonné une expertise judiciaire afin que soit fournis tous les éléments d’appréciation permettant de déterminer la valeurs desdites constructions, afin de fixer d’une part l’indemnité qui pourrait être due par la SCI des Camoins à la SPI, au titre de la reprise des biens immobiliers, objet du bail emphytéotique résilié, et d’autre part l’indemnité qui pourrait être due à la SCI des Camoins au titre de la remise en état du fonds, qui avait été donné à bail et des ouvrages restitués par la SPI.

Par arrêt du 8 février 2023, la cour de cassation a cassé et annulé partiellement l’arrêt du 3 juin 2021, en ce qu’il a confirmé le chef de dispositif du jugement ayant déclaré irrecevable la demande de la SCI des Camoins tendant au paiement de la redevance prévue au contrat de concession d’eau sulfureuse en l’état de la vente de la parcelle, sur laquelle se trouve la source d’eau thermale et a débouté la société de cette demande.

La cour a renvoyé les parties sur cette question devant la cour de ce siège, autrement composée.

Par déclaration du 9 mars 2023, la SCI des Camoins a saisi la cour pour qu’il soit de nouveau statuer sur sa demande de paiement de la redevance prévue au contrat de concession d’eau sulfureuse.

Par arrêt du 30 novembre 2023, la cour d’appel de ce siège a notamment :

— infirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Marseille du 14 janvier 2020 en ce qu’il a dit irrecevables les demandes de la SCI des Camoins tendant au paiement de la redevance prévue au contrat de concession d’eau sulfureuse, en l’état de la vente de la parcelle sur laquelle se trouve la source d’eau thermale,

statuant à nouveau de ce chef,

— reçu la SCI des Camoins en sa demande de paiement de la redevance prévue au contrat de concession d’eau sulfureuse,

— déclaré mal fondée cette demande et l’en a déboutée,

y ajoutant,

— déclaré la SCI des Camoins irrecevable en ses demandes de paiement d’une somme de 7'625'000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l’avantage tiré par la SPI de ses propres manquements dans l’exécution du contrat et sur le fondement subsidiaire de l’enrichissement sans cause,

— débouté la SPI de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Parallèlement à la procédure de cassation, par ordonnance du 28 novembre 2023 l’expert judiciaire désigné par l’arrêt mixte du 3 juin 2021 a été remplacé par l’expert Mme [G], qui a déposé son rapport d’expertise final le 30 juin 2025.

Par courrier du 11 juillet 2025, le magistrat chargé du contrôle des expertises a refusé de faire droit à la demande en remplacement d’expert, formulée par la SPI.

Aux termes de ses ultimes conclusions récapitulatives n° 2 après expertise, notifiées au greffe par RPVA le 10 mars 2026 (11h47), la SCI des Camoins demande à la cour de :

« SUR LA PROCEDURE

Vu la clôture initialement annoncée pour le 3 mars 2026

Vu la demande de report de clôture de la SPI formulée le 27 février 2026

Vu le report de la clôture consentie par la Cour à la SPI au 10 mars 2026

Vu la notification de conclusions par SPI le 4 mars 2026

Vu la notification de conclusions le 9 mars 2026 à 20 h 30,

Vu l’ordonnance de clôture du 10 mars 2026 à 8 h 30

Vu les articles 15 et 16 du Code de Procédure Civile,

ECARTER DES DEBATS LES CONCLUSIONS notifiées par la société PROVENCALE

D’INVESTISSEMENTS les 4 mars 2026 et 9 mars 2026

A titre subsidiaire, Vu l’article 803 du CPC et les articles 15 et 16 du CPC

Révoquer l’ordonnance de clôture du 10 mars 2026

Recevoir les conclusions de la société SCI DES CAMOINS notifiées le 10 mars 2026 avant midi

SUR LE FOND

Vu les articles 561, 562, 563, 564, 565 566 à 567du Code de Procédure Civile

Vu les articles L. 451-1 et suivants et l’article L. 491-1 du Code rural et de la pêche maritime, Vu l’article 1134 ancien du Code civil et 1103 du code civil

Vu les articles 1217 et 2223 du code civil

Vu les articles 1347 et 1348 et suivants du code civil

Vu l’article 700 du Code de procédure civile

Vu le bail emphytéotique conclu et les pièces versées aux débats,

Vu le jugement en date du 26 février 2019

Vu le jugement en date du 14 janvier 2020

Vu l’arrêt de la Cour d’Appel du 18 février 1999

Vu l’arrêt de la Cour d’Appel du 3 juin 2021

Vu le rapport d’expertise de Madame [G] en date du 30 juin 2025

RECEVOIR l’appel partiel de la SCI DES CAMOINS, le dire bien fondé,

RECEVOIR les écritures de la SCI DES CAMOINS, les dire bien fondées,

ORDONNER la compensation entre créances réciproques des parties

DEBOUTER la société PROVENCALE D’INVESTISSEMENTS de l’ensemble de ses

demandes, fins et conclusions

EN CONSEQUENCE

A TITRE PRINCIPAL

CONDAMNER la société PROVENCALE D’INVESTISSEMENTS à payer à la SCI DES

CAMOINS la somme de 8.173.456 euros à titre d’indemnité contractuelle avec intérêts à compter de l’arrêt à intervenir et capitalisation des intérêts

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONDAMNER la société PROVENCALE D’INVESTISSEMENTS à payer à la SCI DES

CAMOINS la somme de 4.490.000 euros à titre d’indemnité contractuelle avec intérêts à compter de l’arrêt à intervenir et capitalisation des intérêts

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la société PROVENCALE D’INVESTISSEMENTS à payer à la SCI DES

CAMOINS la somme de 50.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise. ».

Au soutien de ses demandes, l’appelante fait essentiellement valoir que :

— à compter du mois de septembre 2017, l’objet du bail a été totalement laissé à l’abandon par la SPI qui ne l’a pas plus exploité qu’elle ne l’a entretenu, de sorte que l’immeuble abandonné a subi de nombreuses dégradations et a été squatté, ce qui a suscité des troubles anormaux de voisinage au préjudice de la gérante de la SCI des Camoins qui réside à proximité, mais aussi des établissements voisins de la parcelle louée,

— le 27 novembre 2017, le conseil de la SCI des Camoins a mis en demeure la SPI d’exploiter les parcelles données à bail emphytéotique et de procéder à toutes mesures utiles pour en assurer la sécurité, la salubrité et l’utilisation du fonds conformément aux obligations du bail, en vain,

— le 4 janvier 2018,un procès-verbal de constat d’huissier de justice a relevé l’état d’abandon et de délabrement de la clinique,

— il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le bien était dégradé en 2018, a été probablement squatté, qu’avant la cession du fonds de commerce de clinique par la SPI et la société Korian, l’ARS avait déjà dénoncé le défaut d’entretien de la clinique et les conditions d’accueil dégradées des patients, qu’en 2008, des travaux de remise à niveau nécessaires avaient été chiffrés à 3'598'298 euros hors-taxes, mais n’ont pas été réalisés, que le site autour de l’immeuble est resté en l’état de 2020, avec quatre ans de vétusté supplémentaire accélérée par l’abandon et le vandalisme entre 2020 et 2024, que le coût de la remise en état de la clinique est estimé à 6'700'000 euros TTC, que le coût de la destruction de l’immeuble de la reconstruction d’une clinique, s’élèverait à 13'123'300 euros TTC, que la valorisation en 2020 de l’immeuble est de 3'550'000 euros TTC, alors que la SPI a inscrit à son bilan en 2016, lorsque l’immeuble n’était pas encore dégradé, avec une valorisation à 2'626'544 euros,

— la concluante a proposé une transaction pour une compensation de créances, soit une créance de la SPI sur elle de 3'550'000 euros, amortissements et dégradations prises en compte et une créance de la SCI des Camoins sur la SPI de 6'700'000 euros, prix de la valeur de l’immeuble en 2020, plus 20 % d’honoraires d’étude et de maîtrise d’ouvrage à ajouter, soit un total de 8'040'000 euros et un solde en faveur de la SCI des Camoins de 4'490'000 euros, transaction qui n’a reçu aucune réponse de la SPI,

— sur la demande d’indemnité contractuelle et la compensation, la concluante se fonde sur l’article L 451-5 alinéa 2 du code rural et de la pêche maritime relatif au bail emphytéotique, qui prévoit que la résolution peut être demandée par le bailleur en cas d’inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves, pour dire que le preneur a l’obligation ferme d’entretien des bâtiments édifiés pour qu’ils demeurent conformes à sa destination, en l’espèce l’exploitation d’une clinique, sans invoquer le manquement de tiers puisqu’il est personnellement tenu envers le bailleur des obligations issues du bail, en son article 2 en l’espèce, qui prévoient que le preneur entretiendra après leurs constructions, les bâtiments et installations qu’il a fait édifier, sans pouvoir exiger une réparation du propriétaire et qu’il livrera le tout en fin de bail, moyennant une indemnité,

— sa demande d’indemnité contractuelle (8'173'456 euros) est formée, en l’état de l’évolution du litige qui résulte de la résiliation anticipée du bail, sans se heurter à la prescription prévue à l’article 2233 du code civil et il est admis qu’en matière de compensation entre créances réciproques, la compensation s’opère de plein droit, par la force de la loi même à l’insu du débiteur, son bénéfice pouvant être invoqué à tout moment,

— si la cour se réfère non pas aux éléments présentés par les parties mais aux conclusions de l’expert judiciaire, la créance de la concluante après compensation s’élève à 4'490'000 euros,

— la concluante n’est pas irrecevable à formuler une demande au titre de l’indemnité contractuelle, prévue au bail, au motif que cette demande aurait déjà été formée devant la cour et rejetée par l’arrêt mixte du 3 juin 2021 (irrecevabilité fondée sur la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée) car la cour a en réalité ménagé le droit à indemnité de la SCI en application du contrat et en l’état de la résiliation judiciaire, considérant comme superfétatoire d’imputer à l’une quelconque des parties la responsabilité de la rupture, tout en rejetant la demande de dommages et intérêts tirée d’une responsabilité contractuelle qu’elle n’a pas estimé nécessaire à la solution du litige à trancher, étant rappelé que la mission de l’expert judiciaire a bien été de fournir des éléments d’appréciation permettant de déterminer notamment l’indemnité qui pourrait être due à la SCI des Camoins au titre de la remise en état du fonds, qui avait été donné à bail et des ouvrages restitués par la SPI,

— les travaux de l’expert judiciaire ne sauraient être raisonnablement mis en cause par l’expertise privée réalisée par M. [P] à la demande de la SPI,

— la demande d’indemnité formée certes pour la première fois par la SCI des Camoins en cause d’appel, est recevable étant rappelé que la SPI elle-même a formulé pour la première fois en appel une demande d’indemnité au titre de la restitution de l’immeuble en fin de bail, par conclusions du 10 mars 2021, demande qui a été jugée recevable et non prescrite par la cour dans son arrêt du 3 juin 2021 ; la demande est encore recevable en application de l’article 567 du code de procédure civile puisqu’elle est reconventionnelle,

— la demande d’indemnité n’est pas prescrite puisqu’elle a été formée dans les cinq ans de la demande d’indemnisation de la valeur de l’immeuble en fin de bail, par la SPI, le 10 mars 2021 et par la résiliation du bail confirmée par décision du 3 juin 2021,

— par arrêt du 30 novembre 2023, qui a acquis l’autorité de la chose jugée, la cour fait référence à l’arrêt mixte du 3 juin 2021 qui a décidé, avant de se prononcer sur le principe le quantum des demandes, d’ordonner une expertise, ajoutant que lorsque l’affaire reviendra, en lecture du rapport d’expertise, les demandes respectives des parties, quant aux indemnités réclamées réciproquement, relatives à la valeur des constructions et immobilisations et aux coûts de remise en état du fonds et des constructions, pourront donner lieu à compensation judiciaire,

— au demeurant, l’expertise judiciaire ordonnée le 3 juin 2021, suspend le cours de la prescription jusqu’à la date du dépôt du rapport,

— l’indemnité correspond exactement à ce qui est prévu au bail, soit la restitution d’un immeuble en bon état d’entretien est destiné à l’exploitation d’une clinique.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées au greffe par RPVA le 12 mars 2026 (12h57), la SPI demande à la cour de :

« Vu les articles 4, 564 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les articles 15, 16 et 803 du Code de procédure civile,

Vu les articles 122 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les articles 1355 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1134 ancien du Code civil et 1103 du Code civil,

Vu les articles 2224 et suivants du Code civil,

Vu le jugement rendu par le Tribunal Paritaire des baux ruraux de MARSEILLE le 14 janvier 2020,

Vu l’arrêt mixte rendu par la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE le 03 juin 2021,

Vu l’arrêt rendu par la Cour de cassation du 08 février 2023,

Vu l’arrêt au fond rendu par la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE le 30 novembre 2023,

Vu le rapport d’expertise en date du 30 juin 2025,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

A TITRE LIMINAIRE, SUR UN PLAN STRICTEMENT PROCEDURAL

' DEBOUTER la SCI DES CAMOINS de ses demandes de rejets des conclusions de la

Société PROVENCALE D’INVESTISSEMENTS des 04 et 09 mars 2026, et LES

JUGER RECEVABLES ;

' REVOQUER l’ordonnance de clôture au jour de l’audience des plaidoiries ; ET

JUGER recevables les présentes écritures ainsi que celles de la SCI DES CAMOINS

du 10 mars 2026 ;

' Si par impossible la révocation de l’ordonnance de clôture n’était pas ordonnée,

RENVOYER l’examen de la présente affaire à une prochaine audience de mise en état ;

' Si par extraordinaire ni la révocation de l’ordonnance de clôture ni le renvoi

n’intervenaient, REJETER les écritures de chacune des parties notifiées et déposées le

09 et 10 mars 2026 ;

' Et si par infiniment extraordinaire, la Cour de céans rejetait les conclusions de la Société PROVENCALE D’INVESTISSEMENTS du 04 mars 2026, REJETER les

conclusions et pièces notifiées et déposées par RPVA par la SCI DES CAMOINS le 24

février 2026 ainsi que celles notifiées des 9 et 10 mars 2026.

STATUANT après dépôt du rapport d’expertise judiciaire du 30 juin 2025 ;

Il est demandé à la Cour de céans de bien vouloir :

' JUGER recevable et bien-fondé la société PROVENCALE DINVESTISSEMENTS en

son appel et ses demandes,

A TITRE PRINCIPAL :

' JUGER recevable et bien-fondé la demande d’indemnisation formulée par la Société

PROVENCALE D’INVESTISSEMENTS à l’encontre de la SCI DES CAMOINS au

titre de la résiliation du bail emphytéotique (valeur des constructions, aménagements et

installations et immobilisations existant sur le terrain), en application des dispositions

prévues à l’article 2 alinéa 6 du bail emphytéotique du 25 septembre 1963 résilié le

14 janvier 2020 ;

' JUGER que la demande d’indemnisation exposée par la SCI DES CAMOINS au titre

de la remise en état des constructions dans ses termes :

En conséquence,

à titre principal,

condamner la société provençale d’investissements à payer à la SCI des Camoins la somme de 8'173'456 euros à titre d’indemnité contractuelle avec intérêts à compter de l’arrêt à intervenir et capitalisation des intérêts,

à titre subsidiaire,

condamner la société provençale d’investissements à payer à la SCI des Camoins la somme de 4'490'000 euros à titre d’indemnité contractuelle avec intérêts à compter de la réintervenir et capitalisation des intérêts,

' est entachée d’une fin de non-recevoir, tirée de l’autorité de la chose

jugée, et en tout état mal fondée ;

' est entachée d’une fin de non-recevoir, tirée de l’irrecevabilité de toute

nouvelle prétention en appel, et en tout état mal fondée ;

' est entachée d’une fin de non-recevoir, tirée de la prescription, et en tout

état mal fondée ;

Par conséquent,

' JUGER irrecevable, et en tout état mal fondée, la demande d’indemnisation formulée

par la SCI DES CAMOINS au titre de la remise en état des constructions ;

' CONDAMNER la SCI DES CAMOINS à régler une indemnité de 4.338.655 € TTC à

la Société PROVENCALE D’INVESTISSEMENTS au titre de la résiliation du bail

emphytéotique (valeur des constructions, aménagements et installations et

immobilisations existant sur le terrain), avec intérêts au taux légal à compter de la

remise des clés en date du 10 février 2020 ;

' ORDONNER la capitalisation des intérêts.

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire votre Cour n’entendait pas retenir les

observations formulées par Monsieur [V] [P], Expert :

' JUGER recevable et bien fondée la demande d’indemnisation formulée par la Société

PROVENCALE D’INVESTISSEMENTS à l’encontre de la SCI DES CAMOINS au

titre de la résiliation du bail emphytéotique (valeur des constructions, aménagements et

installations et immobilisations existant sur le terrain), en application des dispositions

prévues à l’article 2 alinéa 6 du bail emphytéotique du 25 septembre 1963 résilié le

14 janvier 2020 ;

' JUGER que la demande d’indemnisation exposée par la SCI DES CAMOINS au titre

de la remise en état des constructions dans ses termes :

En conséquence,

à titre principal,

condamner la société provençale d’investissements à payer à la SCI des Camoins la somme de 8'173'456 euros à titre d’indemnité contractuelle avec intérêts à compter de l’arrêt à intervenir et capitalisation des intérêts,

à titre subsidiaire,

condamner la société provençale d’investissements à payer à la SCI des Camoins la somme de 4'490'000 euros à titre d’indemnité contractuelle avec intérêts à compter de la réintervenir et capitalisation des intérêts,

' est entachée d’une fin de non-recevoir, tirée de l’autorité de la chose

jugée, et en tout état mal fondée ;

' est entachée d’une fin de non-recevoir, tirée de l’irrecevabilité de toute

nouvelle prétention en appel, et en tout état mal fondée ;

' est entachée d’une fin de non-recevoir, tirée de la prescription, et en tout

état mal fondée ;

Par conséquent,

' JUGER irrecevable, et en tout état mal fondée, la demande d’indemnisation formulée

par la SCI DES CAMOINS au titre de la remise en état des constructions ;

' ORDONNER avant dire-droit une contre-expertise judiciaire en l’état des divergences

manifestes existantes entre les deux experts ;

' DESIGNER un Expert en estimation immobilière avec les chefs de missions

suivants :

se rendre sur les lieux après avoir convoqué les parties, se faire remettre toutes les

pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, et notamment les pièces

contractuelles ;

constater et décrire l’état des constructions, aménagements et installations existant

sur le terrain à la date du 10 février 2020 ;

évaluer, à dire d’expert, la valeur des constructions, aménagements et installations

existant sur le terrain à la date du 10 février 2020.

' CONDAMNER la SCI DES CAMOINS à verser à la Société PROVENCALE

D’INVESTISSEMENTS une provision de 500.000 € ;

' RESERVER toutes autres demandes.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire votre Cour entendait retenir

les conclusions du rapport d’expertise définitif rendu le 30 juin 2025 par Madame [I]

[I] [G] :

' JUGER recevable et bien-fondée la demande d’indemnisation formulée par la Société

PROVENCALE D’INVESTISSEMENTS à l’encontre de la SCI DES CAMOINS au

titre de la résiliation du bail emphytéotique (valeur des constructions, aménagements et

installations et immobilisations existant sur le terrain), en application des dispositions

prévues à l’article 2 alinéa 6 du bail emphytéotique du 25 septembre 1963 résilié le

14 janvier 2020 ;

' JUGER que la demande d’indemnisation exposée par la SCI DES CAMOINS au titre

de la remise en état des constructions dans ses termes :

En conséquence,

à titre principal,

condamner la société provençale d’investissements à payer à la SCI des Camoins la somme de 8'173'456 euros à titre d’indemnité contractuelle avec intérêts à compter de l’arrêt à intervenir et capitalisation des intérêts,

à titre subsidiaire,

condamner la société provençale d’investissements à payer à la SCI des Camoins la somme de 4'490'000 euros à titre d’indemnité contractuelle avec intérêts à compter de la réintervenir et capitalisation des intérêts,

' est entachée d’une fin de non-recevoir, tirée de l’autorité de la chose

jugée, et en tout état mal fondée ;

' est entachée d’une fin de non-recevoir, tirée de l’irrecevabilité de toute

nouvelle prétention en appel, et en tout état mal fondée ;

' est entachée d’une fin de non-recevoir, tirée de la prescription, et en tout

état mal fondée ;

Par conséquent,

' JUGER irrecevable, et en tout état mal fondée, la demande d’indemnisation formulée

par la SCI DES CAMOINS au titre de la remise en état des constructions ;

' CONDAMNER la SCI DES CAMOINS à régler une indemnité de 3.550.000 € TTC à

la Société PROVENCALE D’INVESTISSEMENTS au titre de la résiliation du bail

emphytéotique (valeur des constructions, aménagements et installations et immobilisations existant sur le terrain), avec intérêts au taux légal à compter de la remise des clés en date du 10 février 2020 ;

' ORDONNER la capitalisation des intérêts.

A TITRE TRES INFINIMENT SUBSIDIAIRE, dans l’hypothèse où votre Cour considérerait la demande d’indemnisation de la SCI DES CAMOINS comme étant

recevable et ferait droit à cette demande :

' JUGER recevable et bien-fondée la demande d’indemnisation formulée par la Société

PROVENCALE D’INVESTISSEMENTS à l’encontre de la SCI DES CAMOINS au

titre de la résiliation du bail emphytéotique (valeur des constructions, aménagements et

installations et immobilisations existant sur le terrain), en application des dispositions

prévues à l’article 2 alinéa 6 du bail emphytéotique du 25 septembre 1963 résilié le

14 janvier 2020 ;

' RAMENER le montant de l’indemnisation due par la Société PROVENCALE

D’INVESTISSEMENTS à la SCI DES CAMOINS au titre de la remise en état dans les

plus faibles proportions ;

' PRONONCER la compensation entre les sommes auxquelles seront condamnés la SCI DES CAMOINS au titre de la reprise des biens immobiliers et la Société

PROVENCALE D’INVESTISSEMENTS au titre de la remise en état du fonds ;

' CONDAMNER la SCI DES CAMOINS à régler une indemnité de 1.645.000 € TTC à

la Société PROVENCALE D’INVESTISSEMENTS, montant correspondant à la valeur

nette des constructions retenue par Madame [G] (3.550.000 €), déduction faite

du coût de la remise en état en application de la méthodologie retenue par Monsieur

[V] [P] (1.905.000 €), avec intérêts au taux légal à compter de la remise des clés

en date du 10 février 2020 ;

' ORDONNER la capitalisation des intérêts.

' dans l’hypothèse où votre Cour n’entendrait pas faire droit à la précédente demande,

CONDAMNER la SCI DES CAMOINS à régler une indemnité de 583.347 € TTC à la

Société PROVENCALE D’INVESTISSEMENTS, montant correspondant à la valeur

nette des constructions (4.338.655 €), déduction faite du coût de la remise en

état (3.755.308 €) en application de la méthodologie retenue par Monsieur [V]

[P], avec intérêts au taux légal à compter de la remise des clés en date du 10 février

2020 ;

' ORDONNER la capitalisation des intérêts.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

' DEBOUTER la SCI DES CAMOINS de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions ;

' CONDAMNER la SCI DES CAMOINS à payer à la Société PROVENCALE

D’INVESTISSEMENTS la somme de 30.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire distraits au profit de Maître Xavier PIETRA, de la SCP PIETRA & Associés,

Avocat sur son affirmation de droit ».

Au soutien de ses demandes, l’intimée fait essentiellement valoir que :

— la demande d’indemnité contractuelle présentée par l’appelante est irrecevable au regard de l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt du 3 juin 2021, au regard de la prescription, au regard de la qualification de prétention nouvelle :

' au regard de l’autorité de la chose jugée de l’arrêt du 3 juin 2021, par application de l’article 122 du code de procédure civile sur la fin de non-recevoir tirée notamment de la chose jugée et de l’article 1355 du code civil sur les conditions de l’autorité de la chose jugée puisqu’en l’espèce, l’arrêt du 3 juin 2021 a confirmé le jugement du 14 janvier 2020 en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail emphytéotique, a débouté la SCI des Camoins de ses demandes en paiement de dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état et de rénovation de la clinique, de l’entretien et du nettoyage du parc et de l’abattage des arbres morts, a débouté la SPI de l’ensemble de ses prétentions sauf de sa demande présentée pour la première fois en appel aux fins d’indemnisation de la valeur des constructions, aménagements et installations et immobilisations existant sur le terrain, à ce titre, a ordonné une expertise ; toute demande d’indemnisation au profit de la SCI des Camoins au titre de la résiliation du bail emphytéotique a déjà fait l’objet d’un rejet par l’arrêt définitif du 3 juin 2021,

' au regard de l’irrecevabilité de toute nouvelle prétention prévue à l’article 564 du code de procédure civile, puisqu’antérieurement aux arrêts de la cour d’appel des 3 juin 2021 et 30 novembre 2023, la SCI des Camoins n’a jamais formulé une demande d’indemnité contractuelle sur le fondement de l’article 2 1° 3 du bail emphytéotique, qu’elle soulève en ce qu’il prévoit que la société preneuse livrera les bâtiments qu’elle entretiendra après leur construction, sans pouvoir exiger aucune réparation du propriétaire et qu’elle les livrera en bon état de réparation en fin de bail ; cette demande figure pour la première fois dans les écritures de l’appelante du 24 février 2026 ; de surcroît l’expertise judiciaire a été sollicitée à la seule demande de la SPI qui invoquait son droit à indemnité, à la suite de la résiliation du bail emphytéotique, conformément aux dispositions de l’article 2 alinéa 6 du bail ; le fait que la SPI a soulevé pour la première fois en cause d’appel une demande d’indemnisation au titre de la valeur des constructions, déclarée recevable par arrêt du 3 juin 2021, ne peut-être comparée à la demande nouvelle présentée par la SCI des Camoins , car la demande de l’intimée constitue la conséquence contractuelle normale de la résiliation du bail, qu’elle a immédiatement évoqué en appel avant l’arrêt du 3 juin 2021 et qui a été déclarée recevable, alors que la demande d’indemnité de l’appelante a été présentée dans ses écritures du 24 février 2026,

' au regard de la prescription de la demande d’indemnité contractuelle, par application des dispositions de l’article 2224 du code civil qui prévoient que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, car l’appelante fonde sa demande d’indemnité sur un article du bail emphytéotique au motif du délaissement du fonds par la société preneuse ayant entraîné la dégradation de la clinique et nécessitant des travaux de remise en état, alors que l’appelante avait connaissance de ces faits, au plus tard le 29 août 2018, lorsqu’elle a adressé une mise en demeure à la SPI pour l’obliger à respecter certaines obligations découlant du bail emphytéotique ; de surcroît l’assignation du 3 septembre 2018 devant le tribunal paritaire des baux ruraux a été délivrée pour obtenir la résiliation du bail, en raison du délaissement du fonds ; le fait que l’arrêt du 3 juin 2021 prévoit que : « lorsque l’affaire reviendra, en lecture du rapport d’expertise, les demandes respectives des parties, quant aux indemnités réclamées réciproquement, relatives à la valeur des constructions et immobilisations et au coût de remise en état du fonds et des constructions, pour autant qu’il sera fait droit, pourront donner lieu à compensation judiciaire », n’envisage qu’une hypothèse future, conditionnelle, dans l’éventualité où de telles demandes seraient ultérieurement admises par la cour ; de surcroît, l’arrêt du 30 novembre 2023, rendu dans le cadre d’une instance distincte, a refusé la jonction de la procédure avec celles relative à l’expertise, ordonnée par l’arrêt du 3 juin 2021, ne fait pas échec à la prescription ou au caractère irrecevable de la demande d’indemnité contractuelle ;

par ailleurs, la demande d’expertise ayant été faite par l’intimée uniquement, elle ne suspend pas le délai de prescription, l’effet interruptif ne profitant qu’à celui qui agit et pour les droits qu’il invoque,

' au regard de l’absence même d’un droit à indemnité contractuelle qui n’est pas prévu par le bail emphytéotique par l’article 2 1° 3 revendiqué par l’appelante, l’arrêt du 3 juin 2021 ayant d’ailleurs expressément écarté toute indemnisation au titre de dommages et intérêts ; la mission d’expertise n’a pas créé une créance nouvelle au profit du bailleur mais vise uniquement à éclairer la cour sur la valeur des constructions ; une mesure d’instruction avant-dire droit ne préjuge ni du principe ni du bien-fondé des prétentions dont la cour est saisie,

' la demande d’indemnisation formulée par l’intimée répond à l’article 2 alinéa 6 du bail emphytéotique qui prévoit que la société civile immobilière s’oblige en cas de résiliation du bail pour une cause quelconque, même imputable à la preneuse, à indemniser en l’occurrence la valeur des constructions, aménagements et installations et immobilisations existant sur le terrain, à la date du 10 février 2020 (procès-verbal de constat de reprise des lieux par la SCI des Camoins ),

' la demande d’indemnisation formulée par l’appelante n’est pas fondée puisque le bail ne prévoit pas d’indemnité pour le bailleur correspondant au coût d’une remise en état, une remise aux normes ou d’une reconstruction et que l’obligation d’entretien prévue au bail ne se confond pas avec une obligation de remise à neuf des bâtiments, sauf à procéder à une interprétation extensive, disproportionnée et erronée de l’article 2 1° 3 du bail ; les sommes sollicitées à titre principal et à titre subsidiaire correspondent au coût d’une reconstruction totale de la clinique, incluant une remise aux normes actuelles, alors que la structure de l’immeuble est solide et saine, sans désordre compromettant sa stabilité, selon l’expert judiciaire, et que les dégradations majeures sont imputables à des actes de vandalisme qui ont eu lieu après le 10 février 2020,

' Il est rappelé que la cour n’est pas tenue par les observations de l’expert judiciaire, contredites en l’espèce par l’expert M. [P] ; l’expert judiciaire n’a pas pris en compte l’abandon total du bâtiment par la SCI des Camoins depuis sa reprise des lieux le 10 février 2020, qui a eu un impact considérable sur son état général de sorte que la SPI ne peut se voir imputer l’entière responsabilité de la vétusté du bâtiment ; l’expert judiciaire a cependant fait une confusion entre les dégradations subies entre 2017 et 2020 puis de 2020 à 2024.

Une ordonnance de clôture a été prononcée à tort, puisqu’il s’agit d’une procédure orale, le 10 mars 2026 et a été rabattue lors de l’audience du 17 mars suivant.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision entreprise et aux dernières écritures susvisées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes des parties in limine litis sur la recevabilité des conclusions, sont désormais sans objet puisque l’ordonnance de clôture, rendue à tort, a été rabattue le jour de l’audience, rendant recevables les dernières conclusions de la SCI des Camoins et de la Société Provençale d’Investissements.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir, étant admis que cette liste n’est pas limitative.

L’article 1355 du code civil dispose que : « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles ont la même qualité ».

En l’espèce, la SCI des Camoins demande à la cour de condamner la SPI à lui payer la somme de 8'173'456 euros, subsidiairement la somme de 4'490'000 euros, à titre d’indemnité contractuelle correspondant au coût de la remise en état du bâtiment qui abritait une clinique, objet du bail emphytéotique dont la résiliation a été confirmée.

Par ses conclusions du 18 mars 2021, la SCI des Camoins avait développé un chapitre IV sur la réparation du préjudice subi du fait de l’abandon et de la détérioration du fonds, faisant état des dispositions de l’article L 451-6 du code rural et de la pêche maritime, sur l’obligation du preneur à exécuter les conditions du bail emphytéotique, en n’abandonnant pas le fonds.

Elle demandait alors à la cour de ce siège, qu’elle avait saisie d’un appel contre le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Marseille du 14 janvier 2020, de condamner la SPI à lui payer notamment la somme de 2'130'600 euros à titre de dommages et intérêts pour compenser le coût des travaux de rénovation de l’entière clinique, en réparation de son préjudice subi du fait de la dégradation du bâtiment.

Par son arrêt mixte et définitif (après arrêt de cassation partielle du 8 février 2023) du 3 juin 2021, la cour, qui a confirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 14 janvier 2020 en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail emphytéotique, a débouté la SCI des Camoins de ses demandes à titre de dommages et intérêts, notamment pour compenser le coût des travaux de rénovation de l’entière clinique, mais également de l’entretien et du nettoyage du parc par l’abattage des arbres morts.

Par application des dispositions de l’article 1355 susmentionnées, force est de constater :

— d’une part la même identité des parties,

— d’autre part la réitération de demande d’indemnisation au titre des travaux de rénovation de la clinique formulée par la SCI des Camoins, en conséquence de la résiliation du bail emphytéotique, aux torts exclusifs du preneur, pour délaissement et abandon du fonds,

— enfin, l’identité de cause c’est-à-dire de fondement juridique du droit invoqué, tenant à la résiliation du bail et en particulier à son article 2 1 3 ° prévoyant l’obligation du preneur d’entretenir les bâtiments qu’il aura fait construire, sans pouvoir exiger aucune réparation du propriétaire et les livrant en fin de bail.

Si la cour a ordonné avant-dire droit une expertise afin, d’une part, d’obtenir des éléments d’appréciation pour fixer l’indemnité qui pourrait être due par la SCI des Camoins à la SPI au titre de la reprise des biens immobiliers, objet du bail emphytéotique résilié, et d’autre part pour fixer l’indemnité qui pourrait être due à la SCI des Camoins au titre de la remise en état du fonds qui avait été donné à bail et des ouvrages restitués par la SPI, il n’en demeure pas moins qu’elle a débouté la SCI des Camoins de sa demande de dommages et intérêts pour compenser le coût des travaux de rénovation de l’entière clinique et que l’arrêt mixte du 3 juin 2021 par lequel elle a prononcé cette décision, est désormais définitif.

La mission de l’expert, qui n’a pas autorité de chose jugée, ne peut pas remettre en cause le dispositif et ainsi neutraliser l’autorité qui s’y attache.

Peu importe que par arrêt du 30 novembre 2023, la cour d’appel de ce siège, saisie par la SCI des Camoins par renvoi de cassation pour qu’il soit à nouveau statué sur sa demande de paiement de la redevance au titre du contrat de concession d’eau sulfureuse, ait évoqué dans sa motivation le retour du rapport d’expertise dans l’instance qu’elle a refusée de joindre à celle dont elle fut saisie, faisant état des demandes respectives des parties quant aux indemnités réclamées réciproquement, pour autant qu’il y sera fait droit et qui pourront donner lieu à compensation judiciaire.

Dès lors, la demande principale de l’appelante, en paiement de l’indemnité qu’elle revendique et partant, de la compensation des créances qu’elle sollicite, se heurte à l’autorité de la chose jugée constituant une fin de non-recevoir.

La demande principale en paiement de l’appelante est par conséquent irrecevable.

Sur la demande d’indemnisation de la SPI

La SPI demande à la cour de juger recevable et bien fondée sa demande d’indemnisation formulée à l’encontre de la SCI des Camoins au titre de la résiliation du bail emphytéotique, plus précisément de la valeur des constructions, aménagements, installations et immobilisations existants sur le terrain, en application des dispositions prévues à l’article 2 alinéa 6 du bail emphytéotique du 25 septembre 1963, résilié par jugement du 14 janvier 2020, confirmé en ce sens par l’arrêt mixte avant-dire droit de la cour d’appel de ce siège, du 3 juin 2021.

Par ses conclusions du 22 mars 2021, la SPI demandait à la cour, à titre subsidiaire, en cas de résiliation du bail emphytéotique, de condamner la SCI des Camoins à lui régler une indemnité de 3'700'000 euros au titre de la résiliation du bail, correspondant à la valeur des constructions, aménagements, installations et immobilisations existants sur le terrain et dans l’hypothèse où la juridiction ne s’estimait pas suffisamment éclairée pour prononcer cette indemnité, de désigner un expert aux fins notamment de déterminer le montant de la valeur de ces biens existants sur le terrain.

Par l’arrêt mixte avant-dire droit du 3 juin 2021, la cour a fait droit à cette demande d’expertise visant en l’occurrence l’indemnité qui pourrait être due par la SCI des Camoins à la SPI, au titre de la reprise des biens immobiliers, objet du bail emphytéotique résilié.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 juin 2025.

L’article 2 alinéa 6 du bail emphytéotique, conclu le 25 septembre 1963, produit aux débats, dispose que :

« La Société civile immobilière déclare renoncer au droit que lui confère les alinéas 1 et 2 de l’article 555 du code civil et s’oblige en cas de résiliation du bail emphytéotique pour une cause quelconque même imputable à la preneuse ou à son expiration normale, à indemniser cette dernière de la valeur des constructions, aménagements et installations et immobilisations existants sur le terrain à une valeur fixée à dire d’experts au jour de la reprise ».

Il est rappelé qu’en l’espèce, le bail emphytéotique a été résilié par jugement du 14 janvier 2020 et il n’est pas contesté que les clés ont été remises par la SPI à la SCI des Camoins le 10 février suivant.

La SCI des Camoins doit par conséquent indemniser la SPI de la valeur des constructions, aménagements, installations et immobilisations existants sur le terrain à la date du 10 février 2020, sans que sa créancière ait à assumer les dégradations survenues dans les lieux susvisés jusqu’à la date du rapport d’expertise, soit pendant les plus des cinq années qui ont suivi la remise des clés par l’emphytéote.

L’appelante indique dans ses écritures qu’elle avait présenté une offre de résolution amiable le 9 décembre 2025 à l’intimée, se fondant sur les conclusions de l’expert prévoyant notamment une créance de la SPI sur elle, d’un montant de 3'550'000 euros, déplorant que cette offre valable jusqu’au 14 janvier 2026, soit restée sans réponse.

L’appelante fait observer que la valorisation 2020 de l’immeuble retenue par l’expert judiciaire, à 3'550'000 euros, est supérieure d’environ 1 million d’euros à celle que la SPI a inscrit à son bilan en 2016, soit 2'626'544 euros, à une époque où les dégradations retenues par l’expert judiciaire à titre de moins-values n’existaient pas encore, puisque celles-ci ont commencé en 2018.

L’intimée fait pour sa part grief à l’expert judiciaire d’avoir très insuffisamment analysé ces dégradations, qui ne lui sont pas toutes imputables et de façon générale, d’avoir altéré son analyse par des erreurs méthodologiques provoquant notamment des incohérences manifestes.

Rappelant les dispositions de l’article 246 du code de procédure civile selon lesquelles le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien, l’intimée demande à la cour de confronter le rapport d’expertise judiciaire avec l’analyse qu’en a faite l’expert non désigné, M. [P], par sa propre note analytique du 14 août 2025, produite aux débats.

L’expert judiciaire précise dans son rapport que la note technique de M. [P], produite par les conseils de la SPI, a permis de soulever des points de méthodes auxquelles elle a répondu par courrier du 31 mars 2025, au juge chargé du contrôle et aux parties, ces réponses et explications étant intégrées dans la rédaction du rapport.

L’expert a procédé à la détermination de la valeur des constructions à la date de leur restitution, le 10 février 2020 et en a expliqué la méthode :

— en partant du coût de la construction initiale de l’immeuble en 1964 sur le terrain donné à bail,

— puis du coût de la construction postérieure des extensions en 1984 et 1987, en ramenant le coût en valeur 2020 et en euros,

— puis en appliquant la déduction des amortissements sur la base de 99 ans, correspondant à la durée du bail,

— en appliquant ensuite la déduction résultant de la vétusté, des dégradations et du vandalisme que l’immeuble a subi entre la fin de l’exploitation en clinique en 2017 et la résiliations du bail en 2020,

— pour aboutir à la valeur de construction de l’immeuble le 10 février 2020, correspondant à l’indemnité due par la SCI des Camoins à la SPI, au titre de la reprise des biens immobiliers, objets du bail emphytéotique résilié, « même si le bien ne peut plus être exploité comme clinique du fait des normes en vigueur ».

L’expert a également analysé l’état de l’immeuble de 2020 à 2024, du fait du vandalisme qui en a aggravé la vétusté.

Il a estimé le montant de la valeur des constructions constatées par un huissier de justice le 10 février 2020, à la somme de 3'550'000 euros, après déduction de la vétusté et des dégradations survenues entre 2017 et 2020.

Dans sa note technique du 14 août 2025, M. [P], expert intervenant à la demande de la SPI, soutient notamment que « l’économiste de la construction » qu’est l’expert judiciaire, a confondu la déduction des amortissements avec la déduction de la vétusté, et la durée du bail emphytéotique avec la durée de vie de l’immeuble, reprochant ainsi à l’expert judiciaire d’avoir procédé au calcul de la vétusté de l’immeuble de la clinique [Etablissement 1], au regard de la durée de vie retenue, calquée sur la durée de 99 ans du bail emphytéotique, alors qu’elle aurait dû, selon lui, retenir une durée de vie de 150 ans au minimum s’agissant d’une construction de la consistance et de la qualité du bâtiment en question.

À cette critique, l’expert judiciaire répond que l’amortissement du bien sur 150 ans, quand le bail est d’une durée de 100 ans n’est pas pertinente, mais surtout qu’un amortissement sur 150 ans est excessif au regard des calculs de vétusté habituellement pratiqués, qui s’échelonnent sur 20 ans en général.

L’expert judiciaire a retenu la valeur des constructions au 20 février 2020, hors dégradations survenues entre 2017 et 2020, à 5'450'000 euros et elle a retenu la valeur de ces constructions, au 20 février 2020, déduction faite des dégradations depuis 2017, à 3'550'000, soit un différentiel de 1'905'000 euros, imputé aux dégradations, dont M. [P] affirme que ce montant n’est assorti d’aucune explication.

L’expert explique que le différentiel d'1 905'000 euros correspondant à l’estimation des dégradations, est obtenu à partir de la valeur amortie des ouvrages.

L’intimée lui reproche aussi et notamment d’avoir imputé des taux de vétusté trop importants (10 % en ce qui concerne le gros 'uvre) alors que c’est l’abandon du site par la SCI des Camoins entre 2020 et 2024, qui aurait provoqué la plus forte dégradation et que de surcroît, l’expert considère que la structure de l’immeuble, âgé de 60 ans, ne présente pas de désordres en général, l’aspect général paraissant avoir résisté au temps et aux usages.

L’expert judiciaire a pourtant bien exclu de son évaluation, les dégradations advenues à partir de 2020.

L’intimée lui reproche également d’avoir retenu des taux qui intègrent des éléments corporels du fonds de la clinique, lesquels n’ont pas vocation à être pris en compte dans le calcul de la valeur des constructions, en précisant que l’expert judiciaire a cependant pris partiellement en compte cet argument, ce qui a été d’ailleurs suggéré par le juge du contrôle des expertises, soit de maintenir un périmètre d’évaluation en isolant le montant des postes d’équipement, qui selon M. [P] font partie des éléments corporels du fonds de commerce de clinique et devraient être exclus, selon lui, de la restitution.

L’expert judiciaire a évalué les éléments corporels à la somme de 25'000 euros, que l’intimée juge erronée.

L’intimée revendique une indemnité de 4'338'655 euros.

Il convient, en définitive et après confrontation de l’expertise judiciaire et de l’analyse qui en est faite par M. [P], dont les avis sont intégrés au rapport d’expertise judiciaire et auxquels il a été répondu, de retenir le montant fixé par l’expert judiciaire de 3'555'000 euros.

Selon les dispositions de l’article 1231-7 du code civil, « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa ».

La condamnation au paiement est augmentée en conséquence des intérêts au taux légal à compter de cet arrêt, que payera la SCI des Camoins à la SPI, par application des dispositions de l’article 2 alinéa 6 du bail emphytéotique résilié.

L’article 1343-2 du Code civil dispose que : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu aussi une décision de justice le précise ».

La capitalisation des intérêts est ordonnée en l’espèce, ainsi que le sollicite la SPI, à compter de cet arrêt.

Sur les demandes accessoires

La SCI des Camoins est condamnée aux dépens d’appel, parmi lesquels les frais d’expertise judiciaire, le jugement du 14 février 2020 étant confirmé sur le partage des dépens, dont distraction des dépens d’appel au profit de Maître Xavier Pietra, de la SCP Pietra et associés, avocat.

Elle est condamnée à payer à la Société Provençale d’Investissements la somme de 30'000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Vu le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Marseille le 14 janvier 2020,

Vu l’arrêt mixte rendu par la cour d’appel de ce siège le 3 juin 2021,

Vu l’arrêt de cassation partielle du 8 février 2023,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Mme [G] du 30 juin 2025,

Vu les conclusions des parties,

Vu le bail emphytéotique souscrit entre les parties le 25 septembre 1963,

résilié par jugement du 14 janvier 2020,

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du 14 janvier 2020 en ce qu’il a mis à la charge de chacune des parties ses propres dépens,

Déclare irrecevable la demande en paiement d’indemnité formée par la SCI des Camoins à l’encontre de la Société Provençale d’Investissements,

Condamne la SCI des Camoins à payer à la Société Provençale d’Investissements, la somme de 3'555'000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de cet arrêt,

Ordonne la capitalisation des intérêts, à compter de la signification de cet arrêt,

Condamne la SCI des Camoins aux entiers dépens d’appel, comprenant les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Xavier Pietra, de la SCP Pietra et associés, avocat,

Condamne la SCI des Camoins à payer à la Société Provençale d’Investissements la somme de 30'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT