COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 609 DU 30 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00378 -

N° Portalis DBV7-V-B7J-DZLD

Décision déférée à la cour : jugement d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de POINTE-À-PITRE en date du 14 mars 2025, dans une instance enregistrée sous le n° 23/00032

APPELANTE :

S.A.S.U. EOS FRANCE , recouvreur de fonds commun de titrisation CREDINVEST, compartiment CREDINVEST 2, représenté par la société EUROTITRISATION, venant aux droits de la CAISSE D’EPARGNE (CEPAC), elle-même venant aux droits de la BANQUE DES ANTILLES FRANCAISES (B.D.A.F.) à la suite d’un traité de fusion.

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Daniel WERTER, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

S.C.I. TGR-Immo

Chez SARL Immoroma

[Localité 6]

Représentée par M^e Nicolas DESIREE, de la SELASU NICOLAS DESIREE, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 novembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

M^me Annabelle Cledat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl,conseillère.

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 30 décembre 2025

GREFFIER,

Lors des débats : M^me Yolande Modeste, greffière.

Lors du prononcé : M^me Sonia Vicino, greffière.

ARRÊT :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M. Frank Robail, président de chambre et par M^me Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par un même acte notarié du 20 mars 2015, portant d’abord sur la vente à la S.C.I. TGR IMMO par la S.C.I. VYLAINE d’un bien immobilier sis [Localité 6], résidence [8] (cadastré sous le n° [Cadastre 3] de la section CI), la S.A. BANQUE DES ANTILLES FRANCAISE, devenue ensuite la S.A. CAISSE D’EPARGNE CEPAC en vertu d’un traité de fusion du 23 février 2016, a consenti à la S.C.I. TGR IMMO, acquéreur, un prêt d’un montant de 328 221 euros remboursable en 144 mensualités intégrant des intérêts au taux fixe nominal de 2,76 % l’an (taux effectif global de 3,19 % l’an), ce prêt étant destiné, pour 163 250 euros, à financer l’achat dudit bien immobilier et, pour 164 971 euros, au financement des travaux nécessaires ;

Par acte du 26 novembre 2020, la S.A. CAISSE D’EPARGNE CEPAC a cédé au COMPARTIMENT CREDINVETS 2 DU FONDS COMMUN DE TITRISATION FCT CREDINVEST, dont le représentant recouvreur est la S.A.S.U. EOS FRANCE, un portefeuille de 656 créances dans les conditions des articles L214-169 à L214-175 du code monétaire et financier ;

Par acte d’huissier de justice du 22 mai 2023, publié au service de la publicité foncière de [Localité 10] le 12 juin 2023, la S.A.S.U. EOS FRANCE, ès qualités, a fait délivrer à la S.C.I. TGR-IMMO un commandement de payer valant saisie immobilière des droits et biens immobiliers appartenant à cette dernière et sis [Localité 6], Lieudit [Adresse 7], cadastré sous le n° [Cadastre 3] de la section CI (issu de la parcelle CI [Cadastre 1] suivant acte de division du 17 avril 2015) , et ce pour une somme totale de 414 234,43 euros réclamée en vertu de la grosse exécutoire du susdit acte de prêt notarié contenant privilège de prêteur de deniers et hypothèque conventionnelle ;

Par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023, la société EOS FRANCE, créancier poursuivant agissant en qualité de recouvreur du fonds commun de titrisation CREDINVEST, compartiment CREDINVEST 2, venant aux droits de la S.A. CAISSE D’EPARGNE CEPAC, a fait assigner la S.C.I. TGR-IMMO devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE, à l’audience d’orientation du 28 septembre 2023, afin d’obtenir la vente forcée de l’immeuble susdésigné, en suite de quoi le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du même juge le 24 juillet 2023 ;

Par ses dernières conclusions devant ce juge, la société EOS FRANCE, qui s’y opposait par ailleurs à toutes demandes de la société TGR-IMMO, souhaitait voir :

— constater que le créancier poursuivant était titulaire d’une créance liquide et exigible et agissait en vertu d’un titre exécutoire 'comme il (était) dit à l’article L311-1 du code des procédures civiles d’exécution',

— constater que la saisie pratiquée portait sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du même code,

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

— ordonner la vente forcée de l’immeuble saisi,

— déterminer les modalités de poursuite de la procédure,

— mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement, à la somme de 414 234,43 euros arrêtée au 26 janvier 2023,

— fixer la date de l’audience de vente et déterminer les modalités de visite de l’immeuble,

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente,

— condamner la défenderesse à verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le juge aurait considéré que la déchéance du terme du prêt n’était pas acquise, la société EOS, ès qualités, demandait :

— de relever en tout état de cause que sa créance était bien liquide et exigible, même en l’absence de déchéance du terme à la date de délivrance du commandement,

— et de mentionner par suite le montant de la créance en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à venir, comme suit : échéances impayées du 30 juillet 2017 au 23 octobre 2024 = 87 mois x 2 680,16 = 233 173,92 euros augmentés de la somme de 2 680,16 euros par mois jusqu’à l’échéance du prêt en décembre 2028,

En réplique, la société TGR-IMMO concluait aux fins de voir :

— ordonner la nullité du commandement de payer à elle signifié le 22 mai 2023, en l’absence de notification préalable de la créance cédée en la forme recommandée,

— ordonner la caducité du commandement valant saisie signifié le 23 mai 2023 en l’absence de preuve du dépôt du cahier des conditions de vente dans le délai prévu par la loi avec PV descriptif conforme aux dispositions des articles R322-1 et R322-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner la nullité du même commandement en raison de la nullité de l’acte notarié du 20 mars 2025,

— juger irrégulière la procédure de saisie immobilière initiée par la société EOS FRANCE en l’absence de mise en demeure préalable inidiquant le délai contractuel stipulé à l’article 13,

— condamner en toute hypothèse la société EOS FRANCE à lui payer la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens ;

Par jugement d’orientation réputé contradictoire du 14 mars 2025, le juge de l’exécution:

— a rejeté le moyen tenant à la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 22 mai 2023,

— a rejeté le moyen tenant à la nullité de la procédure de saisie tirée du défaut de respect des dispositions de l’article R322-10 du code des procédures civiles d’exécution,

— a débouté la S.C.I. TGR-IMMO de sa demande de nullité de l’acte notarié dressé le 20 mars 2025 par Me [D] [H], notaire au sein de la S.C.P. [G] et [F] [O],

— a déclaré irrégulière la déchéance du terme,

— a dit régulière la procédure de saisie,

— a constaté que la créance de la société ESO FRANCE était certaine, liquide et exigible,

— a fixé le montant de la créance de la société EOS FRANCE à la somme de 19 173,63 euros, outre intérêts contractuels au taux de 5,76 %sur la somme de 18 761,12 euros à compter du 26 janvier 2023, sans préjudice des intérêts en cours,

— a ordonné la vente forcée des droits et biens immobiliers dépendant de l’immeuble situé sur la commune [Localité 6], lieudit [Adresse 7], cadastrés CI n° [Cadastre 3] (issue de la parcelle CI [Cadastre 1]), à l’audience d’adjudication du jeudi 26 juin 2025 à 10 heures, au tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE,

— a fixé la mise à prix, conformément au cahier des conditions de vente, à la somme de 30 000 euros,

— a dit qu’il serait procédé à la visite de l’immeuble selon les modalités qui seraient envisagées par l''huissier’ de justice qui a établi le procès-verbal de description et qui pourrait faire application des dispositions de l’article L142-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris en cas d’occupation des locaux par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, cette décision valant autorisation de pénétrer au sens de l’article L322-2 du même code en cas de défaut d’accord de l’occupant,

— a dit que les dépens suivraient le sort des frais taxables ;

Par acte remis au greffe par voie électronique (RPVA) le 2 avril 2025, la S.A.S.U. EOS FRANCE a relevé appel de ce jugement, y intimant la société TGR-IMMO et y fixant expressément son objet à l’infirmation dudit jugement en ses deux seules dispositions par lesquelles le juge de l’exécution :

— a déclaré irrégulière la déchéance du terme,

— a fixé le montant de la créance de la société EOS FRANCE à la somme de 19 173,63 euros, outre intérêts contractuels au taux de 5,76 %sur la somme de 18 761,12 euros à compter du 26 janvier 2023, sans préjudice des intérêts en cours ;

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, la société EOS FRANCE, appelante, dûment autorisée par ordonnance du magistrat délégué par le premier président en date du 9 avril 2025, a fait assigner à jour fixe devant cette cour, pour l’audience du lundi 26 mai 2025, la société TGR-IMMO, laquelle a constitué avocat, par RPVA, le 23 mai 2025 ;

En accord avec les parties, cause et parties ont été renvoyées à l’audience du 10 novembre 2025 pour échange de conclusions ;

La société EOS FRANCE, appelante, a conclu à deux reprises, par actes remis au greffe et notifiés au conseil de l’intimée, par RPVA, respectivement les 9 septembre 2025 et 16 octobre 2025 ;

La société TGR-IMMO, intimée, a conclu par acte remis au greffe et notifié au conseil de l’appelante, par RPVA, le 25 mai 2025 ; le 6 novembre 2025, par même voie, elle a remis et notifié son bordereau de pièces et ses pièces ;

A l’issue de l’audience du 10 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

1°/ Par ses dernières conclusions, remises au greffe le 15 octobre 2025, la société EOS FRANCE, créancier saisissant et appelante, conclut aux fins de voir :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

** déclaré irrégulière la déchéance du terme,

** fixé le montant de la créance de la société EOS FRANCE à la somme de 19 173,63 euros outre intérêts contractuels au taux de 5,76 % sur la somme de 18 761,12 euros à compter du 26 janvier 2023, sans préjudice des intérêts en cours,

— le confirmer en ce qu’il a :

** rejeté le moyen tenant à la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 22 mai 2023,

** rejeté le moyen tenant à la nullité de la procédure de saisie tirée du défaut de respect des dispositions de l’article R322-10 du code des procédures civiles d’exécution,

** débouté la S.C.I. TGR-IMMO de sa demande de nullité de l’acte notarié dressé le 20 mars 2025 par Me [D] [H], notaire au sein de la S.C.P. [G] et [F] [O],

** dit régulière la procédure de saisie immobilière,

** constaté que la créance de la société ESO FRANCE était certaine, liquide et exigible,

** ordonné la vente forcée des droits et biens immobiliers dépendant de l’immeuble situé sur la commune [Localité 6], lieudit [Adresse 7], cadastrés CI n° [Cadastre 3] (issue de la parcelle CI [Cadastre 1]), à l’audience d’adjudication du jeudi 26 juin 2025 à 10 heures, au tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE,

** fixé la mise à prix, conformément au cahier des conditions de vente, à la somme de 30 000 euros,

** dit qu’il serait procédé à la visite de l’immeuble selon les modalités qui seraient envisagées par l''huissier’ de justice qui a établi le procès-verbal de description et qui pourrait faire application des dispositions de l’article L142-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris en cas d’occupation des locaux par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, cette décision valant autorisation de pénétrer au sens de l’article L322-2 du même code en cas de défaut d’accord de l’occupant,

** dit que les dépens suivraient le sort des frais taxables,

Et statuant à nouveau

— déclarer régulière la déchéance du terme prononcée par lettre en date du 8 février 2018 notifiée à la S.C.I. TGR IMMO le 19 février 2018,

— fixer la créance de la société EOS FRANCE comme suit :

** principal (capital restant dû) : 302 844,42 euros,

** échéances impayées : 18 761,12 euros,

** intérêts au taux conventionnel de 5,76 % sur le principal :

*** du 5 février 2018 au 26 janvier 2023 : 92 216,38 euros,

*** intérêts antérieurs au 5 février '2028" : 412,51 euros,

*** intérêts de retard au taux conventionnel de 5,76 % à compter du 27 janvier 2023 : mémoire,

** frais (hypothèque, article 700 CPC etc…) : mémoire,

soit un total de 414 234,43 euros, avec intérêts au taux conventionnel de 5,76 % à compter du 27 janvier 2023,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— fixer la créance de la société EOS FRANCE à 262 655,68 euros en principal correspondant aux échéances impayées du 30 juillet 2017 au 31 août 2025,

— fixer la créance à la somme augmentée de 2 680,16 euros par mois à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à l’audience d’adjudication, le tout portant intérêts au taux conventionnel de 5,76 % l’an sur les sommes exigibles ;

Pour l’exposé des moyens proposés par l’appelante au soutien de ses demandes, il est expressément renvoyé à ses écritures ;

2°/ Par ses conclusions remises au greffe le 25 mai 2025, la société TGR-IMMO, intimée, conclut quant à elle aux fins de voir, au visa des articles R321-3, R322-10, 311-11 du code des procédures civiles d’exécution, L313-3 du code monétaire et financier, 1343-5 du code civil, 510 et 700 du code de procédure civile :

— juger qu’elle est recevable et bien fondée en toutes ses demandes,

— infirmer la décision déférée ayant :

** rejeté le moyen tenant à la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 22 mai 2023,

** rejeté le moyen tenant à la nullité de la procédure de saisie tirée du défaut de respect des dispositions de l’article R322-10 du code des procédures civiles d’exécution,

** débouté la S.C.I. TGR-IMMO de sa demande de nullité de l’acte notarié dressé le 20 mars 2025 par Me [D] [H], notaire au sein de la S.C.P. [G] et [F] [O],

** 'déclaré irrégulière la déchéance du terme',

** dit régulière la procédure de saisie immobilière,

** constaté que la créance de la société ESO FRANCE était certaine, liquide et exigible,

Statuant à nouveau et y faisant droit,

— ordonner :

** la nullité du 'commandement de payer signifié le 22 mai 2023", 'en l’absence de notification préalable de la créance cédée ni d’identification même au plus tard au jour de l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution',

** la caducité du 'commandement valant saisie signifié le 23 mai 2023" en l’absence de preuve du dépôt du cahier des conditions de la vente dans le délai de la loi avec PV descriptif conforme aux dispositions des articles R322-1 et R322-2 du code des procédures civiles d’exécution,

** la nullité du 'commandement signifié le 23 mai 2023 ainsi que des actes subséquents" en raison de la nullité de l’acte notarié du 20 mars 2015 et de la nullité du commandement de payer sur la base d’un TEG erroné,

— juger irrégulière la procédure de saisie immobilière initiée par la société EOS FRANCE 'en l’absence de mise en demeure avec accusé de réception préalable indiquant le délai contractuel stipulé à l’article 13 de 15 jours',

A TITRE SUBSIDIAIRE, 'confirmer le juge de l’exécution du 14 mars 2025 ayant ' :

** fixé le montant de la créance de la société EOS FRANCE à la somme de 19 173,63 euros outre intérêts contractuels au taux de 5,76 % sur la somme de 18 761,12 euros à compter du 26 janvier 2023, sans préjudice des intérêts en cours,

** ordonné la vente forcée des droits et biens immobiliers dépendant de l’immeuble situé sur la commune [Localité 6], lieudit [Adresse 7], cadastrés CI n° [Cadastre 3] (issue de la parcelle CI [Cadastre 1]),

** dit qu’il y serait procédé à l’audience du jeudi 26 juin 2025 à 10 h au tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE,

** fixé la mise à prix, conformément au cahier des conditions de vente, à la somme de 30 000 euros,

** dit qu’il serait procédé à la visite de l’immeuble selon les modalités qui seraient envisagées par l''huissier’ de justice qui a établi le procès-verbal de description et qui pourrait faire application des dispositions de l’article L142-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris en cas d’occupation des locaux par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, cette décision valant autorisation de pénétrer au sens de l’article L322-2 du même code en cas de défaut d’accord de l’occupant,

** dit que les dépens suivraient le sort des frais taxables ;

EN TOUTE HYPOTHESE

— condamner la société EOS FRANCE à payer à la S.C.I. TGR-IMMO la somme de 4000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser les dépens à la charge de la société EOS FRANCE ;

Il est expressément renvoyé à ces écritures pour l’exposé des moyens proposés par la société TGR-IMMO au soutien de toutes ces fins ;

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la recevabilité de l’appel principal de la S.A.S.U. EOS FRANCE

1°/ Attendu qu’aux termes de l’article R121-20 du code des procédures civiles d’exécution, le délai d’appel contre les jugements du juge de l’exécution est de quinze jours à compter de leur notification ;

Attendu qu’en l’espèce, la société EOS FRANCE a relevé appel le 2 avril 2025 d’un jugement d’orientation du juge de l’exécution rendu le 14 mars 2025, sans qu’il soit prétendu et justifié qu’il ait été préalablement signifié à quiconque ; qu’il y a donc lieu de dire cet appel recevable au plan du délai pour agir ;

2°/ Attendu qu’aux termes de l’article R322-19 du code des procédures civiles d’exécution, l’appel contre le jugement d’orientation est formé, instruit et jugé, à peine d’irrecevabilité, selon la procédure à jour fixe sans que l’appelant ait à se prévaloir dans sa requête d’un péril;

Attendu qu’en l’espèce, la société appelante a sollicité et obtenu une autorisation d’assigner l’intimée à jour fixe et l’a fait assigner par acte du 17 avril 2025, dont une copie a été remise au greffe avant l’audience ; que son appel est donc également recevable à cet égard ;

II- Sur la recevabilité de l’appel incident de la S.C.I. TGR-IMMO

Attendu que la société intimée a formé appel incident dans ses conclusions notifiées à la société appelante dans un délai suffisant pour qu’elle ait pu y répliquer bien avant l’audience à laquelle l’affaire a été retenue, si bien que le principe du contradictoire a été pleinement respecté à cet égard et que cet appel incident est recevable ;

III- Sur la demande de la société TGR-IMMO, débitrice saisie, en nullité/irrégularité du commandement de payer et/ou de la procédure de saisie immobilière

Attendu qu’il sera observé à titre liminaire qu’entre la partie 'discussion’ et le dispositif de ses conclusions, l’intimée demande indifféremment la nullité ou l’irrégularité, voire la caducité, soit du commandement aux fins de saisie, soit de la procédure de saisie, toutes choses qui reviennent pour l’intimée à solliciter la nullité de l’entière procédure de saisie, celle du commandement (ou sa caducité) ne pouvant qu’emporter celle-ci ;

Attendu qu’au soutien de toutes ces nullités, elle invoque :

— 'l’absence de notification préalable de la créance cédée ni d’identification même au plus tard au jour de l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution',

— l’absence de preuve du procès-verbal descriptif avec le cahier des conditions de la vente dans le délai de la loi,

— la radiation du commandement,

— la nullité de l’acte authentique du 20 mars 2015,

— le défaut d’exigibilité de la créance alléguée en l’absence de mise en demeure préalable avec précision du délai contractuel ;

III-1- Sur la nullité du commandement tirée du défaut d’opposabilité à la société TGR-IMMO de la cession de la créance de la banque CAISSE D’EPARGNE CEPAC

Attendu, en droit :

— qu’aux termes des dispositions de l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le livre III et I du même code ;

— que l’article R322-15 du même code précise :

** qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée,

** et que lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ;

— qu’en outre, aux termes de l’article L214-169 V.-1°, 2° et 3° du code monétaire et financier :

** l’acquisition ou la cession de créances par un organisme de financement s’effectue par la seule remise d’un bordereau dont les énonciations et le support sont fixés par décret, ou par tout autre mode d’acquisition, de cession ou de transfert de droit français ou étranger,

** par dérogation à l’alinéa précédent, la cession de créances qui ont la forme d’instruments financiers s’effectue conformément aux règles spécifiques applicables au transfert de ces instruments et, le cas échéant, l’organisme peut souscrire directement à l’émission de ces instruments,

** lorsqu’elle est réalisée par voie du bordereau mentionné au 1°, l’acquisition ou la cession des créances prend effet entre les parties et devient opposable aux tiers à la date apposée sur le bordereau lors de sa remise, quelle que soit la date de naissance, d’échéance ou d’exigibilité des créances, sans qu’il soit besoin d’autre formalité, et ce quelle que soit la loi applicable aux créances et la loi du pays de résidence des débiteurs,

** la remise du bordereau entraîne de plein droit le transfert des sûretés, des garanties et des autres accessoires attachés à chaque créance, y compris les sûretés hypothécaires et les créances professionnelles cédées à titre de garantie ou nanties dans les conditions prévues par les articles L. 313-23 et suivants, de même que l’opposabilité de ce transfert aux tiers sans qu’il soit besoin d’autre formalité ;

Attendu qu’il en résulte que les conditions d’opposabilité d’une telle cession font exception au principe posé par l’article 1324 du code civil, lequel est par suite invoqué à tort par l’appelante ;

Attendu, en fait, qu’il ressort des éléments produits aux débats, notamment le commandement de payer valant saisie immobilière du 22 mai 2023, que la procédure de saisie diligentée par la société EOS FRANCE à l’encontre de la société TGR-IMMO est fondée sur :

— la grosse exécutoire d’un acte de prêt notarié du 20 mars 2015 contenant le prêt litigieux en garantie du remboursement duquel y était affecté en hypothèque, au profit de la banque prêteuse (alors la BANQUE DES ANTILLES FRANCAISES dont il n’est pas contesté qu’elle soit devenue, après traité de fusion de 2016, la S.A. CAISSE D’EPARGNE CEPAC), le bien immobilier acquis au même acte par la société TGR-IMMO, emprunteuse, lequel bien est l’objet de la saisie immobilière litigieuse,

— un acte de cession de créances du 26 novembre 2020 (pièce 6 de l’appelante), par lequel la S.A. CAISSE D’EPARGNE CEPAC, dont il n’est pas contesté qu’elle soit venue aux droits de la BANQUE DES ANTILLES FRANCAISES en suite d’un traité de fusion du 23 février 2016, a cédé au 'COMPARTIMENT CREDINVEST 2 DU FONDS COMMUN DE TITRISATION FCT CREDINVEST', représenté par la S.A. EUROTITRISATION, un portefeuille de 656 créances, et ce dans le cadre des dispositions des articles L214-169 et L214-175 du code monétaire et financier ;

Attendu que l’intimée ne conteste pas qu’en vertu d’un contrat de gestion conclu par ce FONDS COMMUN DE TITRISATION FCT CREDINVEST, représenté par la S.A. EUROTITRISATION, avec notamment la société EOS FRANCE, cette dernière soit, comme elle le prétend, le recouvreur dudit fonds ;

Attendu qu’elle conteste seulement l’opposabilité de la susdite cession, alors même:

— que cette cession est intervenue expressément (cf pièce 6 précitée) dans le cadre des dispositions des articles L214-169 à L214-175 du code monétaire et financier ; qu’il résulte de ces dispositions spécifiques que celles de l’article 1324 ne sont pas applicables à la cession litigieuse, celle-ci ayant été, par exception au principe de cet article 1324, rendue opposable aux tiers, en ce compris les débiteurs, par le seul effet et à compter de la date apposée sur le bordereau de cession lors de sa remise, et la pièce 6 du dossier de la société EOS FRANCE révélant, sans contestation possible, que la remise de l’acte de cession des créances de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC au cessionnaire est datée du 26 novembre 2020, de quoi il ressort que cette cession est opposable à tous les débiteurs de la cédante depuis cette date, sans qu’il ait été nécessaire de la notifier à chacun d’eux,

— et que, de toute façon, EOS FRANCE produit en pièces 7 et 8 deux courriers de la banque cédante à, respectivement, M. [V] [S] et la société TGR-IMMO, dont le sus-nommé est le gérant, les informant spécifiquement de ce que sa créance envers ladite société participait des 656 créances cédées au fonds commun de titrisation CREDINVEST-COMPARTIMENT CREDINVEST 2 ;

Attendu qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que la cession de créance critiquée est opposable à la société TGR-IMMO et qu’aucune nullité n’est encourue de ce chef, si bien que le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;

III-2- Sur la nullité de la procédure de saisie tirée de la caducité du commandement en 'l’absence de preuve du dépôt du cahier des conditions de la vente dans le délai de la loi avec PV descriptif conforme aux articles R311-1 et R322-2 du code des procédures civiles d’exécution'

Attendu qu’aux termes des dispositions de l’article R322-10 du code des procédures civiles d’exécution :

— au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l’exécution un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente,

— il y est joint la copie de l’assignation délivrée au débiteur et un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie,

— et le cahier des conditions de vente contient à peine de nullité :

1° L’énonciation du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées ;

2° Le décompte des sommes dues au créancier poursuivant en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires ;

3° L’énonciation du commandement de payer valant saisie avec la mention de sa publication et des autres actes et jugements intervenus postérieurement ;

4° La désignation de l’immeuble saisi, l’origine de propriété, les servitudes grevant l’immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description ;

5° Les conditions de la vente judiciaire et la mise à prix fixée par le créancier poursuivant ;

6° La désignation d’un séquestre des fonds provenant de la vente ou de la Caisse des dépôts et consignations ;

Attendu qu’aux termes de l’article R311-11 du même code, le non-respect du délai de 5 jours prévu à l’article R322-10 précité, est sanctionné par la caducité du commandement de payer valant saisie ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que l’assignation aux fins de saisie immobilière ait été délivrée à la société TGR-IMMO, débitrice, le 20 juillet 2025, tandis qu’il ressort de la pièce 9 du dossier de l’appelante, et qu’il n’est d’ailleurs pas contesté par l’intimée que la cahier des conditions de vente ait été déposé au greffe, suivant cachet y apposé, le 24 juillet 2025, soit dans les 5 jours suivant ladite assignation ;

Or, attendu que ce cahier contient en son article 31 la référence expresse au procès-verbal de description dont il y est dit tout aussi expressément qu’il lui est annexé, ce dont le cachet du greffe attestant de la date du dépôt de ce cahier fait à suffisance la preuve, sans qu’il y ait lieu d’exiger un même cachet sur chacune des annexes ; que c’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de caducité et, partant la nullité ou l’irrégularité de la procédure de ce chef ;

III-3- Sur la nullité de la procédure de saisie tirée de la 'radiation du commandement'

Attendu que la société TGR-IMMO prétend que la 'nouvelle saisie du 12 juin 2023 au titre du commandement de payer valant saisie immobilière du 22 mai 2023" a été radiée 'à juste titre’ par le service de la publicité foncière, alors même qu’ainsi que constaté par le premier juge, il est démontré aux débats, par la pièce 20 du dossier de l’appelante, que si la première publication de ce commandement, du 1er juin 2023, avait été rejeté provisoirement par ledit service, cette publication a été régularisée le 12 juin 2023 dans le cadre d’une 'reprise pour ordre’ ; qu’ainsi, en l’absence de radiation, aucune nullité de la saisie en cause ne peut être prononcée de ce chef et le jugement déféré sera encore confirmé en ce qu’il a rejeté ce moyen de nullité ;

III-4- Sur la nullité de la procédure de saisie tirée de la nullité de l’acte notarié du 20 mars 2015 et de 'la nullité du commandement de payer sur la base d’un TEG erroné'

1°/ Attendu qu’au soutien de la nullité de l’acte de prêt authentique conclu plus de 8 ans avant la délivrance du commandement litigieux, la société TGR-IMMO, emprunteuse, fait valoir :

— qu’il ne contient pas le nom de l’emprunteur et que seuls y figurent les noms du prêteur et des cautions,

— que le pouvoir donné par la banque à tout clerc de l’étude notariale instrumentaire, tel qu’annexé à l’acte notarié, fait mention d’un prêt consenti à une société TGR IMMO enregistrée au RCS de POINTE-A-PITRE sous le n° 789 319 233 ayant siège au [Adresse 2] et représentée par Mme [R] [L], gérante, alors même que la procédure de saisie est diligentée contre la société TGR IMMO immatriculée sous le n° 532760808, ayant siège [Localité 6], résidence [9] et ayant pour gérants MM [V] et [I] [S],

— et que ne sont pas annexées à l’acte notarié les procurations avec précision du rang des minutes du notaire rédacteur ;

Attendu que pour rejeter cette demande de nullité de l’acte notarié fondant la saisie immobilière, le premier juge a estimé :

— que le nom de l’emprunteur figurait bien en première page de cet acte,

— que la procédure de saisie était bien diligentée à l’encontre de la S.C.I. TGR-IMMO immatriculée au RCS de POINTE-A-PITRE sous le n° 532760808, alors que l’emprunteur figurant dans l’acte authentique était bien la même société immtriculée sous le n° 532760808,

— que la demande de nullité était de toute façon irrecevable au regard de la prescription quinquennale de l’ancien article 1304 du code civil, l’acte argué de nullité datant du 20 mars 2025 ;

Attendu qu’en demandant expressément, en la partie 'discussion’ de ses conclusions en réplique, que le jugement dont appel soit confirmé en ce qu’il a jugé notamment que 'la société TGR-IMMO ayant indéniablement eu connaissance de l’acte notarié voire du pouvoir litigieux à tout le moins à l’occation de l’acte authentique du 20 mars 2015, la demande de nullité de l’acte notarié est irrecevable au regard de la prescription quinquennale', la société EOS FRANCE soulève devant la cour la prescription de la nullité sollicitée à titre d’exception par la société saisie ;

Attendu qu’à la date à laquelle le contrat de vente et de prêt a été conclu, soit le 20 mars 2015, la prescription de l’action en nullité d’un tel contrat était régie par les dispositions de l’article 1304 du code civil, en sa version applicable entre le 1er janvier 2009 et le 1er janvier 2016 ; qu’aux termes de ces dispositions, dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’était pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action durait cinq ans et ce temps ne courait dans le cas de violence que du jour où elle avait cessé et, dans le cas d’erreur ou de dol, du jour où ils avaient été découverts ;

Mais attendu qu’avant que le législateur, dans la réforme du droit des contrats, ne codifie cette règle dans un article 1185 du code civil, il était constant, en jurisprudence, que la nullité soulevée par le défendeur à titre d’exception pour s’opposer aux demandes du demandeur à son encontre, était imprescriptible, d’une part, et, d’autre part, que cette imprescriptibilité ne pouvait se rapporter qu’à un contrat qui n’avait reçu aucune exécution, cette limite à la perpétuité de l’exception de nullité concernant aussi bien les nullités relatives que les nullités absolues ;

Attendu que les nullités de l’acte notarié du 20 mars 2015 dont argue la société contractante TGR-IMMO, sont soulevées par elle à titre d’exception, cependant qu’il résulte des éléments de la cause (plan de remboursement du prêt (pièce 13 de l’appelante), première mise en demeure aux deux cautions du prêt du 14 novembre 2017 (pièce 14), mise en demeure à la société emprunteuse du 23 janvier 2018 (pièce 22) et décompte des sommes restant dues arrêté au 8 février 2018 (pièce 8)), que les premières mensualités impayées étaient celles échues à compter de juillet 2017, de quoi il résulte que le contrat de vente et de prêt a reçu exécution à cet égard entre mars 2015 et juin 2017 ; qu’en conséquence, les exceptions de nullité ainsi soulevées par la société débitrice dans le cadre de la procédure de saisie engagée devant le premier juge en juillet 2023, soit plus de cinq ans après la date à laquelle la société TGR-IMMO ne pouvait qu’avoir connaissance des causes de nullité invoquées, soit le 20 mars 2015, date de l’acte qu’elle ne conteste pas avoir signé, ne sont pas perpétuelles et sont prescrites ;

Attendu que si la même société estime que la nullité fondée sur l’absence de pouvoir des signataires et, partant, sur la non signature de l’acte par tous les contractants, est une nullité absolue soumise à la prescription trentenaire et non quinquennale, d’une part, l’arrêt de la cour de cassation qu’elle invoque en ce sens (celui du 2 juin 1993) ne visait, pour écarter la prescription quinquennale au profit de ce qui était alors (avant la réforme de 2008) la prescription trentenaire de droit commun, que l’absence de signature, non pas d’une partie, mais d’un des notaires instrumentaires ou des témoins extérieurs aux parties, et, d’autre part, cet arrêt est bien antérieur à la réforme du droit de la prescription du 17 juin 2008 qui a substitué à la prescription des actions personnelles et mobilières de droit commun de 30 ans celle de 5 ans (article 2224 du code civil) ; qu’en l’espèce, la signature de la banque prêteuse dont il est prétendu qu’elle est absente de l’acte litigieux, en raison d’une discordance, dans le pouvoir, annexé à l’acte, donné par cette dernière au clerc de notaire qui a signé l’acte pour elle, entre les coordonnées de la société TGR-IMMO y mentionnées et ses coordonnées réelles telles qu’elles résultent de l’extrait Kbis du RCS de POINTE-A-PITRE, n’est pas celle du notaire instrumentaire ni celle d’une quelconque témoin, si bien que la nullité dont il est argué à cet égard est une nullité relative soumise, même à titre d’exception, à la prescription quinquennale et non trentenaire ;

Attendu qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que c’est à juste titre que le premier juge a estimé que les exceptions de nullité soulevées par la société TGR-IMMO étaient prescrites et les a donc rejetées pour ce motif d’irrecevabilité ;

Attendu qu’il peut être ajouté à titre superfétatoire, sur le fond, que de toute façon :

— la société TGR-IMMO demande la nullité d’un acte notarié sans avoir appelé en cause l’ensemble de ses signataires, puisque la société VYLANE, venderesse, n’est pas en la présente instance,

— le nom de l’emprunteuse figure bien en pages 1 (page de garde) et 29 (page dédiée aux pouvoirs) de l’acte litigieux produit en pièce 17 par la société EOS, avec précision de son immatriculation au RCS 532760808, alors même que le commandement aux fins de saisie vente vise expressément lui aussi une société TGR-IMMO immatriculée sous ce même numéro, de sorte qu’il ne peut y avoir aucun doute quant à la qualité de la société saisie,

— que, par surcroît, au delà des quelques erreurs purement matérielles contenues dans le pouvoir donné par la banque à un clerc de l’étude de notaires instrumentaire et annexé à l’acte argué de nullité, la société TGR-IMMO, qui n’évoque que ces erreurs formelles, ne conteste pas que c’est bien elle, immatriculée au RCS sous le n° 532760808 suivant extrait Kbis du 1er février 2023 produit en pièce 10 du dossier de l’appelante, qui a contracté, par ce même acte du 20 mars 2015, la vente immobilière et le prêt immobilier litigieux,

— que, surtout, les erreurs ainsi présentées par ledit pouvoir ne peuvent entraîner qu’une nullité relative à la seule demande de la seule partie qui pourrait en subir un grief, savoir la banque qui en est l’auteur,

— et que, à l’encontre de l’opinion de la société TGR-IMMO, l’acte litigieux a bel et bien été signé de toutes ses parties et du notaire instrumentaire, la circonstance que le pouvoir donné au clerc de notaire qui a signé cet acte pour le compte de la banque prêteuse contienne des informations erronées quant à l’adresse de son siège social et son numéro d’immatriculation, ne pouvant être tenue pour une absence de signature;

Attendu que, par ailleurs, la société TGR-IMMO invoque, au soutien de sa demande (en II-C de ses conclusions) de 'nullité de la procédure de saisie immobilière en raison de la nullité de l’acte authentique’ de prêt, le fait que n’y auraient pas été jointes en annexes les 'procurations avec précision du rang des minutes du notaire rédacteur de ces procurations', alors même qu’ainsi qu’elle le dit expressément en page 11 de ses écritures, l’absence de ces procurations ne pourrait être sanctionnée, en vertu de l’arrêt de la cour de cassation qu’elle mentionne (Cass;Civ. 2ème, 7 juin 2012), que par la privation, au préjudice de la banque poursuivante, du caractère exécutoire de son titre de créance et non pas par sa nullité ;

Mais attendu qu’en toute hypothèse, les pages 24 et 25 de l’acte font mention du tableau exhaustif de la nature des pièces qui lui ont été annexées, lequel contient bel et bien, in fine, la désignation du pouvoir donné par la BANQUE DES ANTILLES FRANCAISES et qui, de la sorte, a été versé au rang des minutes du notaire instrumentaire en même temps que l’entier acte ; et que, plus encore, de la pièce 17 du dossier de l’appelante il appert que ce pouvoir a été annexé à cet acte en sa page 29;

Attendu qu’il échet en conséquence de rejeter comme irrecevables, et, à titre superfétatoire, infondées, les exceptions de nullité sus-énoncées et de confirmer subséquemment le jugement déféré de ce chef ;

2°/ Attendu qu’au soutien de la nullité du commandement de payer alléguée cette fois 'sur la base d’un TEG erroné', ' certes nouvelle en appel, mais recevable dès lors qu’il s’agit d’un moyen au soutien des mêmes fins que celles présentées devant le premier juge ', la société TGR-IMMO indique que 'la page 4 de l’acte de vente/prêt fait état (pour ce prêt) d’un taux effectif global de 3,19 %, (alors que) la procédure a été initiée sur la base d’un taux de 5,76 % et (qu')à supposer que la banque (ait) fait application de la majoration de 3 points du taux, une erreur manifeste s’est glissée de sorte qu('elle) n’est pas en mesure de vérifier le détail du décompte’ ;

Or, attendu que le prêt immobilier contenu dans l’acte notarié du 20 mars 2015 est clairement défini en ses caractéristiques en pages 30 et 31 et stipule son remboursement en 144 mensualités intégrant des intérêts au taux nominal de 2,76 % l’an et au taux effectif global (TEG) de 3,19 % l’an ; et que l’article 11 des conditions générales (page 19 du même acte) stipule une majoration de plein droit du taux du prêt majoré de 3 points, avec capitalisation pour une année entière ;

Attendu qu’en conséquence, en réclamant à la société TGR-IMMO des sommes intégrant des intérêts de retard au taux nominal de 2,76 % l’an (et non point, conformément au droit et à l’intérêt de la débitrice, au taux effectif global) majoré de 3 points, soit 5,76 % l’an au total, la banque n’a commis aucune erreur et n’a fait qu’appliquer strictement les conventions des parties sur ce point ; que le décompte des sommes réclamées qui est intégré au commandement de payer valant saisie du 22 mai 2023 distingue parfaitement d’entre les sommes dues au titre du capital et des échéances impayées à la date de la déchéance du terme, les intérêts de retard calculés au taux de 5,76 % l’an à compter du 5 février 2018, en parfaite conformité avec les prévisions contractuelles, et les intérêts antérieurs à ce 5 février 2018, de sorte que la société débitrice avait la possibilité de vérifier le détail de ce décompte à l’aune du contrat y relatif ; qu’il sera ajouté à titre superfétatoire que l’intimée ne conteste pas les calculs opérés par la société EOS FRANCE, se bornant à prétendre ne pouvoir les vérifier ; que, dès lors, aucune nullité ne peut entacher sur ce plan ledit commandement et le jugement déféré sera derechef confirmé en ce que le premier juge y a rejeté toute demande de nullité de cet acte ;

III-5- Sur l’irrégularité de la procédure de saisie tirée du 'défaut d’exigibilité de la créance alléguée en l’absence de mise en demeure préalable avec précision du délai contractuel'

Attendu qu’aux termes de l’article 13 des conditions générales du contrat de prêt relatif à l’exigibilité anticipée, la BANQUE DES ANTILLES FRANCAISES pouvait prononcer la déchéance du terme et exiger de plein droit le remboursement de toutes les sommes restant dues en principal, intérêts, commissions, frais et accessoires, quinze jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au domicile de l’emprunteur et restée sans effets dans le cas, notamment, de non-paiement total ou partiel, à son échéance, d’une somme quelconque devenue exigible ;

Attendu que pour considérer que la déchéance du terme notifiée par la société EOS à la débitrice le 8 février 2018 était irrégulière, le premier juge a constaté que seule cette lettre emportant déchéance était produite aux débats, à l’exclusion de la mise en demeure préalable exigée pourtant par le contrat, alors même qu’en cause d’appel il est versé aux débats, outre, à nouveau, ladite déchéance du terme notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 8 février 2018 (pièce 4 de l’appelante), la lettre de mise en demeure préalable en date du 23 janvier 2018 (pièce 22) ;

Attendu qu’en ses conclusions d’intimée, la débitrice ne conteste pas l’existence de cette lettre de mise en demeure, mais prétend désormais qu’elle ne précisait pas le délai dont elle disposait pour faire obstacle à la déchéance du terme ;

Or, attendu que ce délai de 15 jours y est expressément imposé en son antépénultième paragraphe et qu’il n’est pas prétendu par l’intimée qu’elle ait formulé une quelconque proposition de règlement et moins encore un paiement total ou partiel dans ce délai, ni même d’ailleurs, entre ce 23 janvier 2018 et la date, bien plus lointaine, de la signification du commandement de payer valant saisie du 22 mai 2023 ;

Attendu que la débitrice n’oppose en cause d’appel aucun autre moyen au soutien de l’absence prétendue d’exigibilité de la créance ; qu’il y a donc lieu de constater, à l’encontre de l’opinion du premier juge, que la déchéance du terme notifiée le 8 février 2018 est régulière en la forme et au fond ; que le jugement déféré sera subséquemment réformé en ce sens ;

IV- Sur le montant de la créance

Attendu qu’en l’absence de contestations de la part de la débitrice quant au décompte des sommes restant dues après déchéance, arrêté au 26 janvier 2023, il y a lieu de fixer la créance de la société EOS FRANCE à la somme totale de 414 234,43 euros, laquelle portera intérêts contractuels au taux majoré de 5,76 % l’an à compter du 27 janvier 2023; que le jugement déféré sera donc réformé en ce sens ;

V- Sur les dépens et frais irrépétibles de première instance et d’appel

Attendu que la société TGR-IMMO échoue en appel en toutes ses contestations ; qu’il échet par suite :

— de la condamner aux entiers dépens de cette procédure, lesquels seront donc employés en frais taxables de saisie immobilière,

— et de confirmer le jugement déféré en ce que le premier juge a ordonné l’emploi des dépens de première instance en mêmes frais taxables ;

Attendu que, subséquemment, la susnommée intimée sera déboutée de sa demande au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Dit recevable l’appel principal formé par la S.A.S.U. EOS FRANCE à l’encontre du jugement d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE en date du 14 mars 2025,

— Dit la S.C.I. TGR-IMMO recevable en son appel incident à l’encontre du même jugement,

— Confirme ce jugement en toutes ses dispositions déférées, sauf en celles par lesquelles le juge de l’exécution a :

** déclaré irrégulière la déchéance du terme,

** fixé le montant de la créance de la société EOS FRANCE à la somme de 19 173,63 euos, outre intérêts contractuels au taux de 5,76 % l’an sur la somme de 18 761,12 euros à compter du 26 janvier 2023, sans préjudice des intérêts en cours,

— L’infirme de ces deux seuls chefs,

Y statuant à nouveau,

— Dit régulière la déchéance du terme du contrat de prêt du 20 mars 2015 notifiée à la société TGR-IMMO par la société EOS FRANCE le 8 février 2018,

— Fixe la créance de la société EOS FRANCE à l’encontre de la société TGR-IMMO à la somme de 414 234,43 euros, avec intérêts au taux de 5,76 % l’an à compter du 27 janvier 2023,

Y ajoutant,

— Déboute la société TGR-IMMO de sa demande au titre de ses frais irrépétibles,

— Ordonne l’emploi des dépens d’appel en frais taxés de saisie immobilière.

Et ont signé,

La greffière, Le président