MW/[Localité 7]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 25/00278 – N° Portalis DBVG-V-B7J-E32S

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 14 janvier 2025 – RG N°24/00557 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6]

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Philippe MAUREL et M^me Bénédicte UGUEN-LAITHIER, conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. Michel WACHTER, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour à M. Philippe MAUREL et M^me Bénédicte UGUEN-LAITHIER, conseillers.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Monsieur [P] [E]

né le 26 Août 1972 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Laure FROSSARD de la SCP CODA, avocat au barreau de BESANCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-620256001718 du 03/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Madame [N] [Y] épouse [E]

née le 17 Février 1968 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Laure FROSSARD de la SCP CODA, avocat au barreau de BESANCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2025-002233 du 17/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

ET :

INTIMÉE

S.A. NEOLIA

Sise [Adresse 1]

Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 305 918 732

Représentée par M^e Valérie GIACOMONI de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2019, la SA Neolia a donné à bail à M. [P] [E] et son épouse, née [N] [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] et un garage situé [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 592,51 euros.

Le 15 juillet 2024, la SA Neolia a fait signifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1 640,65 euros.

Par exploit du 20 septembre 2024, faisant valoir que les causes du commandement n’avaient pas été régularisées dans les deux mois de sa signification, la SA Neolia a fait assigner les époux [E] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Besançon statuant en référé en constatation de la résiliation du bail, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que d’une provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Par ordonnance rendue le 14 janvier 2025 en l’absence de comparution des époux [E], retenant que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le juge des référés a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire 'gurant aux baux consentis le 3 décembre 2019 à effet du 1er décembre 2019 et le 1er février 2017 par la SA Neolia à M. [P] [E] et Mme

[N] [Y] épouse [E] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] et un garage situé [Adresse 9], et ce à compter du 16 septembre 2024 ;

— ordonné en conséquence à M. [P] [E] et Mme [N] [Y] épouse [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

— dit qu’à défaut pour M. [P] [E] et Mme [N] [Y] épouse [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA Neolia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné solidairement M. [P] [E] et Mme [N] [Y] épouse [E] à payer à la SA Neolia à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 667,71 euros à compter du 16 septembre 2024, et ce jusqu’a la date de la libération effective et défnitive des lieux ;

— dit que l’indemnité d’occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail ;

— condamné solidairement M. [P] [E] et Mme [N] [Y] épouse [E] à payer à la SA Neolia à titre provisionnel la somme de 3 658,38 euros (décompte arrêté au 10 décembre 2024, indemnité d’occupation de novembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

— condamné in solidum M. [P] [E] et Mme [N] [Y] épouse [E] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

— dit que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que la décision réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel est non avenue si elle n’a pas éte notifiée dans les six mois de sa date, conformément aux dispositions de l’article 478 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Les époux [E] ont relevé appel de cette décision le 19 février 2025.

Par conclusions transmises le 18 avril 2025, les appelants demandent à la cour :

Vu l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— de déclarer l’appel de M. et Mme [E] recevable et bien fondé ;

Y faisant droit,

— d’infirmer le jugement (sic) dont appel en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— de suspendre les effets de la clause résolutoire figurant aux baux consentis le 3 décembre 2019 à effet au 1er décembre 2019 et le 1er février 2017 par la SA Neolia à M. et Mme [E] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] et un garage n°1945012 situé [Adresse 10], et ce pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ;

Subsidiairement, si par impossible l’expulsion de M. et Mme [E] était ordonnée,

— d’octroyer à M. et Mme [E] un délai d’un an afin de se reloger dans des conditions normales ;

En tout état de cause,

— de débouter la SA Neolia de toute demandes, fins et conclusions contraires ;

— de condamner la SA Neolia aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 29 avril 2025, la société Neolia demande à la cour :

Vu les articles 564 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 834 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 1703 et suivants du code civil,

Vu la loi du 6 juillet 1989 et notamment les dispositions des articles 7, 24 et suivants,

Vu les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— de déclarer les époux [E] irrecevables en leurs demandes, en application de l’article 564 du

code de procédure civile ;

— à titre subsidiaire, de débouter M. et Mme [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— de confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et après actualisation de la créance de la société Neolia,

— de condamner solidairement M. et Mme [E] à payer à la société Neolia, à titre provisionnel, la somme de 3 147,74 euros pour compte arrêté au 28 avril 2025, (indemnité d’occupation d’avril 2025 incluse et frais de justice déduits) outre les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— de condamner M. et Mme [E] à payer à la société Neolia la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 juillet 2024 visant la clause résolutoire, le coût de l’ assignation et de la signification de l’ordonnance ainsi que leur notification aux services de Monsieur le préfet, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure Civile ainsi que les dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Giacomoni SCP aux offres et affirmations de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 août 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

A titre liminaire, il sera observé que les époux [E] ont transmis, par le biais du RPVA, de nouvelles conclusions le 18 avril 2025, et qu’en application des dispositions de l’article 954 du code civil, la cour ne devrait statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif de ces dernières écritures. Toutefois, la lecture de ces conclusions révèle qu’il s’agit d’écritures adressées au premier président dans le cadre de l’instance, engagée parallèlement à la présente, aux fins d’obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire attachée à la décision déférée. Ces conclusions figurant ainsi à la présente instance par l’effet manifeste d’une erreur purement matérielle de manipulation du RPVA, la cour ne se considère pas saisie des prétentions énoncées à leur dispositif, et statuera en conséquence sur celles figurant au dispositif des conclusions d’appel transmises le 18 avril 2025, telles que rappelées ci-avant. Cette problématique a été exposée lors de l’audience de plaidoirie du 3 septembre 2025 aux avocats des parties, lesquels ont exprimé leur accord pour qu’il soit statué sur les écritures des appelants du 18 avril 2025.

Sur la recevabilité des demandes

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’intimée soulève l’irrecevabilité des demandes des époux [E], faisant valoir que ceux-ci n’ayant pas comparu en première instance, ils n’étaient désormais plus recevables à saisir la cour de demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire ou à l’octoi de délais d’évacuation.

Toutefois, les demandes formées par les appelants tendent à faire écarter les prétentions adverses relatives à la résiliation du bail et à l’expulsion, de sorte qu’elles sont parfaitement recevables.

Sur le fond

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction applicable au présent contrat de location compte tenu de la date de sa signature, dispose que toute clause prévoyant le résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 VIII du même texte énonce que, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les appelants font valoir qu’ils doivent bénéficier de la suspension prévue au dernier de ces textes dès lors qu’ils ont obtenu le 19 décembre 2024 une décision de la commission de surendettement imposant un effacement total de leurs dettes, au rang desquelles figure celle envers la société Neolia pour un montant de 3 247,52 euros.

Les époux [E], qui poursuivent l’infirmation de l’ordonnance entreprise notamment en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail, semblent considérer que l’article 24 VIII fait obstacle à la résiliation du bail.

Or, tel n’est pas le cas en l’espèce.

Il sera relevé que les époux [E] ont saisi la commission de surendettement le 7 octobre 2024, soit à une date à laquelle, en l’absence de règlement, dans les deux mois, des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 juillet 2024, cette clause avait joué de plein droit depuis le 15 septembre 2024. La décision imposant les mesures d’effacement n’a dans ces conditions pas pu avoir pour effet de faire échec à la résiliation du bail.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire.

Il reste néanmoins à examiner si, du fait de la décision d’effacement, les époux [E] peuvent bénéficier, en application de l’article 24 VIII, d’une suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans, laquelle pourra être réputée ne pas avoir joué à l’issue, en cas d’acquittement par les appelants de leurs obligations locatives.

Il résulte de l’économie de ce texte que, pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire, les locataires doivent s’acquitter du paiement des loyers et charges venant à échéance pendant les deux années suivant la décision ayant imposé une mesure d’effacement, soit, en l’espèce, à compter du 19 décembre 2024.

Or, la société Neolia fait valoir qu’aucun versement n’est intervenu de la part des époux [E] depuis le mois de juillet 2024, et force est de constater que les appelants, auxquels incombe sur ce point la charge de la preuve, ne démontrent pas s’être acquittés de quelque règlement que ce soit au profit du bailleur. Ainsi, et nonobstant l’effacement le 19 décembre 2024 de la dette locative arrêtée à une date nécessairement antérieure, les époux [E] ne remplissent pas depuis cette date la condition tenant au paiement des sommes dont ils sont redevables en vertu du contrat de bail.

Ils ne peuvent dès lors prétendre au bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, les appelants sollicitent l’octroi de délais d’une année pour libérer les lieux et se reloger dans des conditions normales, en invoquant à leur profit les dispositions de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, selon lesquelles : 'Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.'

L’article L.412-4 du même code précise que : 'La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.'

Il incombe à l’occupant qui sollicite l’octroi de tels délais de faire la preuve que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Or, force est de constater que les époux [E] se bornent à faire état de leur situation économique difficile et du fait qu’ils ont un enfant à charge, sans justifier avoir effectué la moindre démarche en vue d’un relogement, ni évoquer, et donc a fortiori caractériser des circonstances qui s’opposeraient à la possibilité d’un relogement, et alors que, bien qu’ayant bénéficié d’un effacement de leur dette locative, ils n’ont ensuite pas procédé au moindre paiement au titre du loyer courant.

Dans ces conditions, leur demande ne pourra qu’être rejetée.

L’ordonnance déférée sera en conséquence confirmée, sauf à actualiser le montant de la créance locative de la société Neolia, et de porter en conséquence le montant de la provision allouée à ce titre à la somme de 3 147,74 euros selon décompte arrêté au 28 avril 2025.

Les appelants seront condamnés aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à l’intimée la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Déclare recevables les demandes formées par M. [P] [E] et son épouse, née [N] [Y] ;

Rejette la demande formée par M. [P] [E] et son épouse, née [N] [Y], aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Rejette la demande formée par M. [P] [E] et son épouse, née [N] [Y], aux fins d’octroi de délais d’évacuation ;

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 14 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon, sauf s’agissant du quantum de la provision allouée au titre de l’arriéré locatif ;

Statuant à nouveau du chef infirmé, et ajoutant :

Condamne solidairement M. [P] [E] et son épouse, née [N] [Y], à payer à la SA Neolia à titre provisionnel la somme de 3 147,74 euros, arrêtée au 28 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne in solidum M. [P] [E] et son épouse, née [N] [Y], aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [P] [E] et son épouse, née [N] [Y], à payer à la SA Neolia la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,